Особенности расторжения кредитного договора по требованию банка. Особенности расторжения бессрочных договоров
НПА: глава 34 ГК, ФЗ №122 – регистрация договоров аренды, ИП Президиума ВАС 11.01.2002 №66, ИП от 01.06.2000 №53
Понятие и признаки
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606).
Известен со времен римского права. Римское право – три вида найма. Найм работ, услуг, вещей. Могли передаваться как движимые, так и недвижимые. Континентальное право.
В англо-саксонском – отдельно найм движимых вещей и недвижимости.
Советский период – был закреплен во всех ГК. За нанимателем – статус титульного (законного) владельца. Были ограничения по объекту – не могли передаваться предприятия, жилые помещения, земли с/х назначения, средства производства. Ограничения по субъектам – физические лица не могли выступать в качестве наймодателей на постоянной основе – нетрудовые доходы.
Гл. 34 ГК. ГК как синонимы использует термины аренда и имущественный найм.
Общие положения, об отдельных видах.
Виды аренды – пять. Прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовая аренда (лизинг). Общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно.
Специальные правила, п. 1 гл. 34, ч. 1 ГК, специальные законы и подзаконные акты.
Особенности:
1. относится к группе договоров по передаче имущества.
· в отличие от купли-продажи, мены, дарения, ренты имущество передается не в собственность, а во владение и пользование или только пользование
· плоды, продукция, доходы, полученные от используемого имущества, поступают в собственность арендатора
· арендатор является титульным владельцем имущества, но только если ему переходят владение и пользование. Если только пользование, то вообще не является владельцем
· характерно право следования – можно рассматривать как обременение имущества
2. диспозитивный характер.
613 – право следования, императивная норма
3. виды аренды выделены в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества, за исключением проката и лизинга
Правовая природа: консенсуальный, передача имущества – исполнение заключенного договора.
Возмездный – вносится арендная плата. Если не вносят плату – безвозмездное пользование имуществом. Двусторонне-обязывающий. Взаимный – обязанности сторон носят взаимный характер.
Элементы договора аренды
Стороны – арендатор и арендодатель. Арендодатель – лицо, которое сдает имущество в аренду. Ст. 608 – только собственник, а также лица, которые наделены таким правом в силу закона (унитарные предприятия), либо уполномоченные собственником (по договору поручения, доверенность, доверительный управляющий). От имени ППО в качестве арендодателей выступают органы – Правительство, ОМС.
Если арендодатель не имеет надлежащих полномочий, то договор ничтожен по ст. 168.
Арендатор – любой субъект гражданского права.
Предмет договора (объект – ст. 607).
Имущество, которое передается в аренду. Предмет должен быть четко индивидуализирован (п. 3 ст. 607). Если данные не указаны или не позволяют четко установить предмет, то договор незаключенный.
Не могут быть предметом денежные средства, физические лица. Ограничения по водным объектам, по ЛК, ЗК. Не могут быть потребляемые вещи – договор займа. Все объекты, которые не относятся к вещам.
Могут быть только непотребляемые индивидуально-определенные вещи.
Срок может быть определен или нет. Не является существенным условием. Любая сторона может отказаться от него по желанию,но должна предупредить другую сторону за месяц, если движимое имущество, либо за 3 месяца, если недвижимое имущество. Сроки диспозитивны.
В случае истечения срока аренды если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его изменении или расторжении, то он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.
По истечении срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621). Арендатор должен быть добросовестным. Должен предупредить арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока данного договора. Если нарушено, может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей арендатора и возмещение убытков, или только возмещение, если утратил интерес.
Продление на неопределенный срок не будет применяться к аренде транспортных средств.
Для подачи иска – годичный срок.
Цена:
1 т.з. – Б. и В., является существенным условием, но при ее отсутствии договор не будет незаключенным, за исключением недвижимости.
2 т.з. – не является существенным условием, можно определить оп ст. 424. Является только в договоре аренды недвижимости. Толстой, Сергеев, Садиков.
Может выплачиваться в разных вариантах – в виде денежной суммы, в виде выполнения работ, оказания услуг в пользу арендодателя,в виде передачи ему имущества, другие варианты. Твердая денежная сумма единовременно, либо платежи, которые вносятся периодически. Могут быть проценты от полученных доходов от использования имущества. Иные варианты.
Если сдача в аренду имущества гос или муниципальной собственности, то плата определяется актами органов.
Форма – письменная, если недвижимость или одна из сторон - юр лицо. В остальных случаях письменная форма необходима, если договор заключается на срок более года. Специальные правила установлены для аренды недвижимости – договор подлежит гос регистрации. Считается заключенным с момента регистрации. Аренда зданий и сооружений - гос регистрация необходима, только если договор заключен на срок более года или на один год. Если с 1 января по 31 декабря – заключен на год.
Проблемный вопрос относительно нежилых помещений – с одной стороны недвижимое имущество (п.1. гл. 34), с другой стороны являются частью зданий и сооружений (п. 4 гл. 34). ИП №53 – п. 4 гл. 34
Передача должна быть оформлена документально – расписка, акт
Обязанности арендодателя:
· Должен предоставить имущество арендатору в состоянии, согласно условиям договора и назначению имущества. + передаются принадлежности и необходимые документы на объект. Передача в срок по договору или в разумный. Отв-ть – арендатор вправе истребовать имущество принудительно в суде, при этом можно применять ст. 398, + возмещение убытков, или он может расторгнуть договор и + потребовать возмещение убытков. Арендатор будет нести отв-ть за недостатки сданного имущества, за исключением тех, которые были известны арендатору или заранее оговорены арендодателем, или м.б. обнаружены путем простого просмотра. Отв-ть – аналогично ст. 475, можно удержать реальный ущерб из арендной платы с предварительным уведомлением. Тогда арендодателю дается право без промедления заменить имущество на аналогичное или безвозмездно устранить недостатки. Передача им-ва д.б. оформлена документально.
· Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Отв-ить – арендатор м. потребовать снижения арендной платы или расторжение договора + возмещение убытков 613.
· Производить капитальный ремонт. Дисп. Отв-ть - арендатор сам может его произвести и зачесть затраты в счет арендных платежей. Не производство кап ремонта может явиться основанием для расторжения договора по ст. 620.
· Воздерживаться от любых действия, создающих для арендатора препятствования пользования имуществом.
Обязанности арендатора:
1. пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или целевым назначением имущества, если условия не определены. Расторжение договора + возмещение убытков
2. поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт за свой счет, нести бремя расходов на содержание данного имущества. Ст. 616. Текущий ремонт – систематическое проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранение мелких неисправностей. Не требует капитальных затрат. Капитальный ремонт – проведение работ по восстановлению, замене существенных частей вещи в связи с их износом, которые требуют значительных затрат. Ремонт нужно отличать от бремени расходов по содержанию имущества. Бремя возложено на арендатора.
3. внесение арендной платы в установленный срок, или разумный срок, или в течение 7 дней по требованию арендодателя.
Арендную плату нужно отличать от платежей по содержанию имущества. Например, от коммунальных платежей. Арендная плата – встречное предоставление за переданное имущество, а не бремя расходов по его содержанию. Арендная плата должна уплачиваться помимо коммунальных платежей.
4. вернуть имущество по прекращении договора. То же самое имущество, в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа, с принадлежностями и документами, которые необходимы для использования имущества и были ранее вручены арендатору. Место передачи имущества должно быть определено в договоре. Если нет, положения общей части ГК. Арендодатель вправе требовать возврата самого имущества. Некоторые полагают, что виндикацию применять нельзя, так как между сторонами есть обязательство. Другие считают, что обязательство прекратилось, можно использовать. Разъяснения в ИП №66 – нельзя, так как есть обязательство. Истечение срока аренды не влияет на существование обязательства, оно продолжает существовать, так как обязательство прекращается только при надлежащем исполнении. Предъявляется иск об истребовании имущества (о возврате имущества) по правилам из договора аренды, гл. 34, а не из виндикации. Неустойка за несвоевременный возврат имущества. Носит штрафной характер – ст. 622. Возврат имущества должен быть оформлен надлежащим образом, документально - либо в тексте самого договора, либо передаточный акт. Недостатки должны быть прописаны.
Возникает вопрос о судьбе улучшений. Зависит от того, отделимы они или нет. Также от соблюдения порядка их производства – было ли согласие арендодателя. От того, за счет чьих средств они произведены. Ст. 623.
Дополнительные права арендатора:
1. может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу (замена лица в обязательстве – перенайм), передавать имущество в безвозмездное пользование (договор ссуды), вносить право аренды в качестве залога, вклада, в качестве паевого взноса – если иное не установлено законом. По договору проката – нельзя передавать.
Договор субаренды – на срок не более срока самой аренды, следует судьбе основного договора.
2. может быть предусмотрено договором право на выкуп арендованного имущества.
Только в случаях, предусмотренных договором и законом. Ст. 624. Форма аналогична купле-продаже. Зависит от вида имущества. Иные правила о купле-продаже не применяются. Нужно отличать от купли-продажи с рассрочкой платежа. По договору аренды первоначально имущества дается в пользование, право собственности наступает потом. ИП №66 (п. 2). Момент перехода права собственности определяется сторонами.
В законе может быть предусмотрен запрет на выкуп имущества.
3. преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ст. 621. Заключается новый договор. Необходимо, чтобы арендатор был добросовестным и направил предложение арендодателю. Если право нарушено, то иск – в течение года после окончания срока действия договора.
РАСТОРЖЕНИЕ И ИХМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.
Этот вопрос регулируется пар 1 гл 34 + часть 1 гк (450-453)
450 – договор м.б. расторгнут по инициативе 1 стороны, при сущестенном нарушении условий договора другой стороной.
По пар 1 гл 34 – указаны существенные нарушения относительно договора аренды. 619-620. Например, арендатор может потребовать досочного расторжения договора, если вторая сторона не осуществляет капитальный ремонт или не предоставляет имущество в пользование арендатору.
Арендодатель м. расторгнуть договор, если арендатор существенно ухудшает имущество, или регулярно 2 раза подряд не платит и т.д. перечень закрытый, но договором м.б. другие.
При досрочном расторжении нужно всегда соблюдать досудебный порядок урегулирования споров – первоначально нужно направить предложение о расторжении или изменении договора. Если этого не сделать, то суд оставит заявление без рассмотрения.
Способы и порядок расторжения договора.
Способы расторжения или изменения –
· По соглашению сторон
· По требования одной стороны в судебном порядке
· Односторонний отказ от исполнения договора – тоже в случаях, пред зак или дог. Нужно уведомить контрагента, с момента получения уведомления он считается расторгнутым.
5 видов договора аренды.
Тема: договор проката.
1. Понятие и правовое регулирование
2. Элементы
Пор 2 гл 34
З. о защите прав потребителей
Пост плен вс РФ о практике … защите прав потребителей 29 09 1994 №7.
Кабалкин, санникова «договор проката 2000
1 вопрос. 626
Это соглашение в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество во ременное владение и пользование за плату. 626.
Правовая природа: концессуальный, возмездный, двусторонне обязывающий, публичный (426-445), срочный – до 1 года!.
Правовое регулирование:
Пар 2 гл 34
Пар 1 гл 34 – не применятся правила возобновления договора по истечению срока, о преимущественном праве арендатора на возобновление договора на новый срок.
Часть 1 гк
Защите прав потребителей – но не всегда, если арендатор ФЛ. Пост плен №7 рассматривает этот договор как договор возмездного оказания услуг, применяются правила гл 3 о услугах (хотя по сути это договор по передаче имущества)
Элементы:
Арендодатель и арендатор.
Арендодатель – субъект предпринимательской деятельности, м.б. некоммерческая организация. Д.б. основной и постоянной, но ряз ученых это оспаривают.
Арендатор – любой субъект, и ППО тоже. Но при бытовом прокате – это только физическое лицо.
Предмет договора – только движимое имущество. Перечня нет. Если предметом проката выступает автомобиль, то этот договор надо отличать от аренды транспортного средства без экипажа. Отличия:
· По субъекту
· Прокат это публичный договор, аренда эта – нет
· Разные распределение обязанностей по ремонту (если прокат, то ремонт на арендодателе)
· Наличие правомочия распоряжения. – при прокате у арендатора нет вообще права распоряжаться имуществом.
При договоре проката одновременно передается правомочия и владения и пользования.
Особое целевое назначение предмета проката – презюмируется для потребительских целей.
Прокат для предпринимательских нужд нужно отличать от договора лизинга –
· По сроку. Лизинг сроком не ограничен
· По предмету. У лизинга нет презумпции для предприним нужд
· По обязанностям сторон
· М.б. сублизинг. А субпроката – нет.
Форма договора –
Письменная. Квитанция.
Дополнительные обязанности арендодателя -
· Проверить исправность сдаваемого в аренду имущества в присутствии арендатора.
· Ознакомить с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании имуществом. Взять роспись.
· Осуществлять текущий и капитальный ремонт имущества. Арендатор не в праве сам производить ремонт. Если арендодатель докажет, что арендатор нарушил правила эксплуатации и содержание имущества, то транспортировку, ремонт будет оплачивать арендатор. Если бытовой прокат то + обязанности по защите прав потребителей. Это например предоставить информацию об изготовителе арендодателе.
Обязанности арендатора – специфические
· Арендная плата уплачивается только в денежной форме
· Оплата идет только за время фактического нахождения арендатора, то есть если вернул раньше. То оплата меньше.
· Задолженность по ар плате м.б.взыскана в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
Арендатор не имеет права распоряжаться имккществом, даже с согласия арендодателя. Иначе ничноотеж. ОН должен испольщвть имущество лично и не может передавать рпоава другим лицам.
Особенности расторжения договора.
Для арендатора устаеовлен льгостный порядок расторжения договора – в любое время может растргнуть договор. Предупрелив арендодателя за 10- дней. Какие основания – значения не имеет.
Арендодатель м.. расторгнутьдоговор по 619. За искл п. 4.
ТЕ МА: договор аренды транспортных средств.
По р3 гл 34
воздушный кодекс
Кодекс торгового мореплавания
Кодекс внутрненнего водного транспорта
Устав ЖД транспорта
Иванова международно-правовые аспекты ответствиенности наступающей в следствие авиационной проишествии. 2002
Косовская опредедление понятия договора морской перевозки груза.
Новый договор. 632.
аТс – соглашение в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг арендодателем по управлению и технической эксплуатации либо без оказания таких услуг.
АТС с экипажем и без.
Тайм – чартем, договор интрактования на время –с экипажем
Бербоут чартер –без экипажа.
Отличать от договора перевозки –
По предмету – передача имущества. А там – оказание услуги.
По обязанностиям
По наличию правомочия распоряжения тс. – в АТС есть возможность заключить договор субаренды, в перевозке- вообще нет права распоряжения тс.
По АТС само тс передается во владение и пользование.. а там нет передачи им-ва, только перевозится и передатеся багаж.
Правовая природа договора –
Двустороннеобязывающий
Возмездный срочный
Срок любой. Реальный или концесс? Споры. Калкин масляев – концессуальный., 197, 211 ктм (код торг морепаавания) – там они как комцесс. По пар 3 гл 34 обязанности переать тс не закрелено. В общмх подлож об аренде есть такая обязанность. Суд практиее такую непередача = неисполнение договора, суды считают его конценсуальным.
В науке АТС с экипажем иногда рассматривают как комплексный чодержит элементы аренды догвор об возмездном оказании услуг. Но гк не распространяет д-е договра оказания услуг. Тк отсылки на применение этих провит нет – то самстоятешный договра
Правовое регуоирвание – пар 3 гл 34
Пар 1 гл 34
Уставы и кодексы
Часть 1 гк
Элементы.
Стороны – арендодатель и арендодатель. Спец требований нет. Однако они м.б. установлены иными законами и правовыми актами. Например, если арендатор будет сам управлять транспортным средством, то он должен иметь водительское удостоверение, если аренда с экипажем, то оно не требуется. На воздушном арендатор должен иметь статус экплуатанта, что подтверждается свидетельствами при аренде судна без экипажа. Если с экипажем – то такое свидетельство должны иметь члены экипажа. На внутреннем водном транспорте – гл 5 кодекса водного транспорта, 4 гл кодекса торгового мореплавания, на воздушном – гл 8 воздушного кодекса – посмотреть к семинару.
Если арендатор будет осуществлять перевозочную деятельность, то он должен иметь лицензию в случаях, установленных фз о лицензировании. Например, на перевозочную д-ь на всех видов транспорта (кроме автомобильного), перевозка пассажиров – везде. Новый закон о лицензировании. По договору аренды никакой лицензии не надо, а чтобы что-то перевозить – надо.
На практике случаи, когда работодатель сдает авто своему работнику по договору аренды без экипажа, раб-ль пытается сложить отв-ть за причинение вреда третьим лицам. Но суды выясняют, действительно ли были арендные, а не трудовые отношения (был ли приказ на работу, оформлено ли в трудовой книжке и т.д. выдаются ли путевые листы) – устанавливается, что были трудовые правоотношения, договор аренды недействителен, датель должен возместить вред третьему лицу.
Предмет договора – транспортное средство, которое передается во владение и пользование.
Этот договор надо отличать от договора возмездного оказания услуг есть ли переход правомочия в полозование? при услуге – нет, он сам привозит и увозит инвентарь (спецтехнику). Если же описано. На какой срок он передается, с экипажем или ент и т.д. – то эо аренда транспортного ср-ва.
Единого понятия транспортного ср-ва не существует. Для разных видов транспорта. Например,
Пдд и фз о безопасности дд – устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нём. Для автомобильного транспорта.
Об осаго – тоже понятие. Оговорка –то что машин производственного назначения – не являются транспортным средством (бульдозеры. Экскаваторы).
Судебная практика – толкует расширительно, то есть машины производственного назначения – тоже рассматривается транспортное средство.
Кодекс торгового мореплавания – судно – самоходное или не самоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Цели – для перевозок грузов, пассажиров, багажа, промыслов вод-био рес, подъема затонувшего им-ва, учебные, спортивные и т.д. цели.
Кодекс внутреннего водного транспорта - судно – самоходное или нет плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в т.ч. судно смешанного плавания (река-море)., в т.ч. паром, плавучий кран и др. технич сооружения подобного рода.
Воздушный кодекс = ст. 32 – возд судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом.
Устав ЖД не дает вообще понятия. Разграничения
ЖД – транспорта – ср-во, предназначенное для перевоз
ЖД пути – выполняются вспомогат ф-ю при перевозках, делятся на пути общего и специального пользования.
Если предметом договор выступают контейнер и ли вагоны – то это договор ар тс.
Фз о ЖД транспорте
Предметом договора м.б. только те тс, которые нуждаются в спец управлении , чтобы получить это управление нужен документ (водительское удостоверение) и требует надлежащей технической эксплуатации. Например, в этом смысле не будет предметов этого договора велосипеды, лодки, телеги, лошадь.
Браг вит – управление тс по этому договору должен осуществлять именно экипаж, т.е. 2 или более профессионала а не 1 человек (дураки). На практике управляются экипажем не все тс, апример, на автомобилях этого тредования нет, и они думают, что этот вид ареды не регулируется этим параграфом, а тут общие положения пар 1 гл 34 об аренде. Суд практика – не придерживается этой точки зрения и в отношении авто транспорта применяет пар 3 гл 34.
Тс – это источник повышенной опасности - особые тредования к эксплуатации и управляющему персоналу. Тс подлежат регистрации в органх в зависимости от вида. Проходят периродически техосмотр.
Трелования к управляющему персоналу – в авто – не требо, в торг морепл, возд кодекс – ино гр-не и лица без гр-ва не м занимать олжности капитана, механика, входить в летный экипах и т.д.
не м.б. предметом договора магистральный трубопроводный транспорт. Это общие положения об аренде.
Браг вит – целевой хар-р использования транспортного стр-ва – перевозок людй юагажа и почты. Но в кодексах цели шире.
Существенные условия:
Ст. 200 и 213 кодекса торгового мореплавания – перечень существенных условий – предмет – намерения сторон. Название судна, его тех характеристики и т.д.
Статья 213. Содержание бербоут-чартера
Это без экипажа
В бербоут-чартере должны быть указаны наименования сторон, название судна, его класс, флаг, технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и другие), количество расходуемого им топлива, район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия бербоут-чартера.
Форма договора – простая письменная. Хоть и некоторые виды тс являются недвижимостю, никокай гос регистрации не надо 633.
Нужна ли доверенность арендатору на управление тс? Не надо, тк. По этому договору переходит и владение и пользование, хотя на практике гос органы требуют доверенности (тупые). Так что лучше подстраховаться и сделать. Но только доверенность оформить этот договор нельзя, доверенность вообще только для удовлетворения ложных потребностей гаи и экономии вашего времени.
Аренда тс с экипажем – арендодатель обязан
· Поддерживать в надлежащем состоянии тс, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. + прохождение техосмотра
· Предоставляет арендатору услуги по управлению тс и услуги по технической эксплуатации. Эти слуги осуществляет сам арендодатель или члены экипажа. Управление – вождение, пилотирование, навигационные услуги, услуги связи.
· Оплачивает услуги членов экипажа.
· Страховать тс и ответственность за ущерб который м.б. причинен самому тс или третьим лицам (например, пешеходам). Эта обязанность по договору м.б. возложена и на арендатора.
· Обязанность передать тс. Лучше передавать по акту приема-пердачи. Чтобы доказать потом, что фактическая передача тс все-таки была. Нельзя одновременное передать одно и то же тс в аренду нескольким лицам, т.к. по этому договору переходяи владение и пользование одновременно.
Арендатор –
· Должен уплатить арендную плату и нести расходы по коммерческой эксплуатации тс (дтспозитивно) – это использование тс для получения прибыли. В расходы включается – оплата топлива, масла, сборов (зо получение лицензии), пошлин (при перевозке грузов через границу). Не входит стоимость деталей и механизмов.
· Если аренда тс с экипажем, то управляется оно самим арендатором или его членами экипажа – то обязанности вернуть тс нет.
· Дополнительное право арендатора – сдавать тс в субаренду без согласия арендодателя если иное не предусмотрено договором.
Ответственность за вред – (с экипажем)
· Вред, причиненный самому тс - несёт арендодатель за искл случаев, если докажет наличие вины арендатора.
· Причиненный транспортным средством третьим лицам – несет арендодатель, т.к. он является владельцем источника повышенной опасности ответственность наступает независимо от вины. Имеет право регресса к арендатору если докажет его вину.
АРЕНДА ТС БЕЗ ЭКИПАЖА.
У арендодателя только 1 обязанность – предоставить само тс в надлежащем состоянии. Все остальные обязанности (выше) на арендаторе.
Отв-ть за вред причиненный 3им лицам или тср-ву – арендатор, как владелец источника повышенной опасности и как лицо, обязанное осуществлять управление и техническую эксплуатацию.
особенности на отдель6ых видах траспорта – сама
ТЕМА: АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.
Пар 4 гл 34
ЗК в части прав на зем уч по зданием или сооружением
Фз о гос регистрации №122
Инф письмо президиума вас РФ №66 от 11 01 2002.
№51 01 06 2000.
Определение кон суда РФ 0507 2001 №122-о.
Брагинский
Даншян «договор аренды нежилых помещений» 2003
Ерш «здания и сооружения как предмет аренды» 2000
Инф письмо №59 президиума вас РФ от 16 02 2001
Договор аренды зданий и сооружений – соглашение в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Правовая природа – конценс, взаимный, возмездный.
Сроки – указаний нет, на опр и неопр. 610. – любая сторона м расторгнуть договор, только уведомить.
Правовое регулирование –
Пар 4 гл 34
Правила об аренде недвижимого имущества из пар 1
Все иные нормы пар 1 гл 34
Иные З. и подз акты.
Элементы –
Арендатор и арендодатель. Нет спец требо.
Если предметом жилое помещение и жилое здание – то арендатором м.б. только ЮЛ и должны использовать их для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются по иным договорам – социального или коммерческого найма.
Предмет –
Здание и сооружение.
Особенности –
· и то и то недвижимое имущество
· рассчитаны на длительное использование
· обладают значительной стоимостью
· создаются искусственно
· в договоре они д.б определенно установлены – наименование, адрес, площадь назначение, качественные хар-ки.
Объекты незавершенного строительства – не м.б. предметом этого договора.
Здание – архитектурное сооружение, вид сооружения вообще. Ерш.
Здание – предназначено для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. А сооружение имеет произвобственные цели. Люди там находятся временно.
Жилые помещения имеют строго целевое назначение и не могут использоваться для размещения промышленного производства.
Здания можно разделить на
· основные
· служебные – имеют второстепенное значение и необходимы для обслуживания осн зданий
· делимые
· неделимые – нельзя выделить отдельные помещения
· здание –
· помещение – внутренняя часть здания, они тоже м.б. жил и нежилые как и само здание, однако т.к. они м. использоваться самостоятельно, то на практике они не рассматриваются как элемент здания, а как самостоятельный объект. Их аренда буде регулироваться общими положениями гл. 34. Инф письмо №53 президиума вас РФ – к договору аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651. Относительно применения других норм пар 4 – указаний нет – те. Будет регулирваться общими положениями пар 1 гл 34 (общие положения об аренде )
сооружение – всегда не являются жилыми, не предназначены для постоянного нахождения людей. Автозаправочные станции, участки для добычи пи, котельная.
Размер арендной платы, иначе незаключенным. Т.к. объект этого договора индивидуально определенная вещь. Форма платы ден, и не денежная. Она определяется исходя из фактического размера здания и сооружения. В твердой сумме ил на единицу площади.
Арендная плата включает в себя амортизационные отчисления, арендный процент (сам доход арендодателя), плата за пользование землей (если иное не пред З. или дог), может включать расходы на комм услуги либо они м. уплачиваться отдельно и т.д.
Размер – по требованиям бухгалтерии. Если сдается соб-ть ппо – то ставки устанавливаются нормативно, а не для каждого арендатора отдельно.
Форма договора –
· письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не может заключаться путем обмена документами с использованием различных средств связи. Если на срок более года – регить.
Если здания и сооружения находятся в фед соб-ти – то надо проводить торги на право заключения договора аренды этих объектов. Если одна из сторон уклоняется – другая сторона м. предъявить иск
Приложить к договору поэтажный план здания с указанием арендуемого помещения и его площади.
Если договор заключен на срок менее 1 года – не надо регить и в случае пролангации. Инф письмо 59 П 10 – практику
· Передача здания и сооружения осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами. Произвольная форма. Обязанность арендодателя с момента подписания передаточного акте – исполнена.
· Фактически передать объект арендатору – передать ключи.
Если одна и сторон уклоняется от подписания акта – это как отказ от исполнения обязательства, потом применяются правила ст. 328.
Возврат объекта тоже оформляется передаточным актом.
Арендатор приобретает опр права на земельный участок, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования. Какие права приобретает арендатор – зависит от того,какие права на это учсток имеет собственник здания. Если он был собственником – то арендатору предоастваляется право аренды либо иное право на этот зем ууч по дог. Если он не собсвтенник – то согласия собсвтенника земли не требо а аренду здания, если это не противоречит условиям пользования зем уч, закону или догогвору.
Если памятник культуры – арендодатель должен следить за его состоянием, согласовывать ремонт с ОГВ, е допускать его разрушения или порчи за свой счет.
Однако законом или договором эта возможность может быть ограничена. К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, действует специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 430 ГК).
Правовые последствия изменения (расторжения) договора:
1. Основания соглашения об изменении или расторжении договора имеют правовое значение лишь для определения последствий такого соглашения.
При изменении (расторжении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий изменения или расторжения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.
Изменение (расторжение) договора в связи с существенным нарушением договора и иными обстоятельствами
Договор может быть изменен или расторгнут:
- судом по требованию одной из сторон:
- при существенном нарушении условий договора;
- в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
- при одностороннем отказе от договора (от исполнения договора).
Изменение или расторжение договора судом при существенном нарушении условий договора
Существенное нарушение условий договора - нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК).
Существенный характер нарушения договора состоит не в размере ущерба, причиненного неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, а в его соотношении с тем, чего могла ожидать соответствующая сторона договора от исполнения обязательства контрагентом. Поэтому возможно удовлетворение судом требования о расторжении (изменении) договора и в том случае, когда вызванный нарушением договора ущерб незначителен по размеру. Решение суда зависит от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что сторона, заключая договор, вправе была рассчитывать, и тем, что фактически ей удалось получить.
Изменение или расторжение договора судом в случаях, прямо предусмотренных законом или договором
Договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК). Например, неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара (т.е. изменения условия договора о цене) либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 1 ст. 460 ГК).
Основанием для такого изменения или расторжения договора могут служить также обстоятельства, не связанные с нарушением договора одной из сторон при условии, что они прямо предусмотрены законом или договором . К примеру, страховщик, уведомленный об обстоятельствах, влекущих увеличение страхового риска, вправе потребовать изменения условий договора страхования или уплаты дополнительной страховой премии соразмерно увеличению риска. Если страхователь возражает против изменения условий договора страхования или доплаты страховой премии, страховщик вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке (п. 2 ст. 959 ГК).
Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору
Указанный способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) (ст. 450.1 ГК РФ). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
ВАЖНО! По общему правилу односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются. Исключение составляют лишь случаи, предусмотренные ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Однако если речь идет о договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, такие случаи могут быть также предусмотрены соглашением сторон (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора (отказа от договора) либо изменения его условий не требуется обращаться в суд с иском о расторжении или изменении договора.
Например, после истечения срока договора аренды недвижимого имущества он считается возобновленным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК). Договор считается расторгнутым или измененным с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора либо изменение его условий, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.
Порядок и последствия изменения и расторжения договора
Порядок изменения (расторжения) договора зависит от применяемого способа его изменения или расторжения.
Изменение (расторжение) договора по соглашению сторон
При изменении (расторжении) договора по соглашению сторон должен применяться порядок заключения соответствующего договора, а также соблюдаться требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку форма соглашения должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК). Правда, законом, иным правовым актом или договором могут быть предусмотрены иные требования к форме соглашения об изменении и расторжении договора.
Иное может вытекать и из обычаев делового оборота. Например, договором, содержащим условие о предварительной оплате товаров, может быть предусмотрено, что оплата их в меньшей сумме, чем предусмотрено договором, означает отказ от части товаров, т.е. изменение условия договора о количестве подлежащих передаче товаров. В этом случае, несмотря на то что договор заключался в простой письменной форме, основанием его изменения будет считаться не письменное соглашение сторон, как того требует общее правило, а конклюдентные действия покупателя.
Обязательным условием изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора . Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий:
- либо получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора;
- либо неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок , если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор.
Изменение (расторжение) договора вследствие одностороннего отказа
При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора необходимо обязательное письменное уведомление контрагента.
Последствия изменения или расторжения договора
Последствия изменения или расторжения договора состоят в том, что:
- изменяются либо прекращаются обязательства, возникшие из этого договора;
- определяется судьба исполненного по договору до момента его расторжения (изменения);
- решается вопрос об ответственности стороны, допустившей существенное нарушение договора, которое послужило основанием его расторжения или изменения.
В случае расторжения договора обязательства, из него возникшие, прекращаются; если же речь идет об изменении договора, то обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 и 2 ст. 453 ГК), что может означать как их изменение, так и частичное прекращение. Например, в случаях, когда поставщик и покупатель достигают соглашения по вопросу об уменьшении объема поставки, это означает, что изменение договора привело к частичному прекращению обязательств.
Момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, зависит от того, как осуществлено изменение или расторжение договора:
- по соглашению сторон;
- по решению суда (по требованию одной из сторон);
- вследствие одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, предусмотренных законом или договором.
В первом случае возникшие из договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора. В свою очередь этот момент должен определяться по правилам, установленным в отношении момента заключения договора (ст. 433 ГК). Данное положение носит диспозитивный характер: из соглашения сторон или характера изменения договора может вытекать иное (например, в самом соглашении сторон о расторжении договора может быть указана дата, с которой обязательства сторон признаются прекращенными). Так, стороны могут достичь соглашения об изменении договора поставки в отношении последующих или предыдущих периодов поставки. Очевидно, что в данном случае обязательства не могут считаться измененными с момента заключения подобного соглашения.
В случае, когда изменение или расторжение договора производится по решению суда, действует императивное правило о том, что обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления решения в законную силу.
Если договор был расторгнут или изменен вследствие отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора), обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными или измененными с момента получения контрагентом уведомления об отказе от договора (от исполнения договора).
Что касается судьбы исполненного по договору (переданного имущества, выполненной работы, оказанной услуги и т.п.), то стороны лишены права требовать возвращения того, что было ими исполнено до изменения или расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК). Данная норма носит диспозитивный характер - законом или соглашением сторон судьба исполненного по обязательствам может быть решена по-иному. Например, если требование о расторжении договора предъявлено покупателем в связи с передачей ему продавцом товара ненадлежащего качества, покупатель вправе также, возвратив товар продавцу, потребовать от него возврата уплаченной за него суммы (ст. 475 ГК).
Кроме того, если в результате неэквивалентного исполнения сторонами договора до его расторжения у одного из контрагентов образовалось неосновательное обогащение, оно может быть устранено предъявлением другой стороной требования из кондикционного обязательства (ст. 1103 ГК).
Расторжение или изменение договора может сопровождаться предъявлением одной из сторон другой стороне требования о возмещении причиненных этим убытков. Однако удовлетворение судом такого требования возможно лишь в случае, когда основанием для расторжения или изменения договора послужило существенное нарушение этой стороной (ответчиком) условий договора (ст. 450 ГК). В отдельных видах договоров сторона, обладающая правом требовать расторжения договора в связи с его нарушением контрагентом, получает право на возмещение убытков, причиненных расторжением договора, независимо от того, является ли нарушение договора существенным или несущественным. Например, арендатор при неполучении в срок арендованного имущества имеет право на возмещение убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).
Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
Изменение обстоятельств , из которых стороны исходили при заключении договора, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК).
Расторжение (изменение) договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения либо изменения договорных обязательств. Здесь существенное значение приобретает цель, которой предопределяется изменение либо прекращение договорного обязательства, а именно необходимость восстановления баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли.
При этом конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям в состоянии определить лишь суд при рассмотрении соответствующего требования. Однако согласно ст. 451 ГК для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных (и тем самым достаточных для изменения или расторжения договора на основании решения суда), требуется наличие одновременно и в совокупности четырех условий:
- стороны при заключении договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет (например, можно предвидеть инфляцию и не предвидеть дефолт);
- изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона была не в состоянии преодолеть после их возникновения;
- наличие существенно изменившихся обстоятельств нарушило бы соответствующее соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск наступления данных обстоятельств несет заинтересованная сторона, т.е. сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора.
По своему характеру существенно изменившиеся обстоятельства напоминают непреодолимую силу . Однако имеется значительное отличие : они не влекут за собой невозможность исполнения обязательств, возникших из договора, напротив, возможность его исполнения во всех случаях должна присутствовать, но такое исполнение значительно нарушило бы баланс интересов сторон.
При наличии существенного изменения обстоятельств стороны сначала должны попытаться восстановить баланс своих интересов путем достижения соглашения об изменении условий договора. Лишь при недостижении такого соглашения заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием о расторжении или изменении договора.
При расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора. При расторжении договора в обычном порядке стороны, напротив, не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора (если иное не установлено законом или их соглашением).
При наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора по решению суда допускается лишь в исключительных случаях и только тогда, когда его расторжение будет противоречить общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, который значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК).
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов.
Расторжение договора – это одна из тем, которая порождает неисчерпаемое многообразие практических ситуаций. Материалов по ней достаточно. Однако это никак не уменьшает количества заинтересованных лиц в профессиональных суждениях и предлагаемой помощи по теме расторжения договора. Этот вывод подтверждает Постановление Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 "О последствиях расторжения договора " (далее – Постановление). Подробно свои комментарии на проект этого акта я приводил в другом .
Так же логично, что относимость норм о расторжении договора к любому договору позволяет применять их к таковым только при наличии в отдельных случаях соответствующих специальных норм (например, ). Это означает, что если нет в соответствующей главе конкретного вида гражданско-правового договора оснований или порядка его расторжения, то обязательно будут применять общие нормы.
Именно для того, что помнить и верно применять эти общие нормы, избавиться от ряда заблуждений, связанных с расторжением договора, я подготовил этот материал.
Закон разделяет расторжение договора () и отказ от исполнения обязательства (). Несмотря на идентичность правовых последствий расторжения договора и отказа от исполнения обязательства, который возник из договора, основания и порядок совершения необходимых действий отличаются.
Отличия в правовом регулировании основания и порядка расторжения договора и отказа от исполнения обязательства приводят к тому, что:
- заблуждающаяся в толковании условия договора или норм закона сторона выберет ошибочный путь для своих действий, в том числе изберет неверный способ защиты гражданских прав. Следствием этого явится как отказ в защите прав, так и финансовые потери. Это также будет сопровождаться ненужным использованием имеющихся временных и материальных ресурсов.
- заблуждающаяся сторона не получит желаемого правового эффекта. Следствие – договор, например, будет продолжать действовать, и контрагент по договору сможет требовать исполнения обязательства, возмещения убытков или изберет иные варианты воздействия.
Тут напомню о том, что толкование условий договора осуществляется с помощью . Если в результате грамматического толкования не удается понять содержание условий договора, то подлежит выяснению действительная воля сторон соглашения с учетом цели договора. Соответственно, цель договора должна быть определяемой или определенной заранее.
Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Достаточно "скучное" основание. Стороны едины в желаниях и, если они захотят, то соглашением о расторжении договора они могут прекратить все свои обязательства. Но и здесь есть свои нюансы, отраженные также в Постановлении. Например, вопрос по гарантийным обязательствам.
Также обращу внимание, что это Постановление позволяет установить последствия расторжения договора, иные чем те, которые предусмотрены законом в пределах общих ограничений свободы договора.
Расторжение договора возможно по решению суда. Это значит, что прекращение прав и обязанностей сторон невозможно без обращения в суд.
На мой взгляд, условия договоров про "одностороннее расторжение договора" должны толковаться только как констатация возможности подачи иска в суд о расторжении договора. Глупость либо однозначные происки врагов. Выбирайте сами. Но ошибочность при выборе правильного условия должна иметь негативные последствия (за исключением случая, который предусмотрен в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 № 16 " ").
Законодатель не указывает, что расторжение договора, именно расторжение, а не использование иных правовых институтов, может быть произведено без обращения в суд.
После того как становится ясным один из элементов порядка расторжения договора в отсутствие соглашения сторон об этом, перейду к самим основаниям.
Основания расторжения договора указаны также в ГК РФ ( ). Расторжение договора допустимо в одном из следующих случаев:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Определение существенности нарушения договора также приведено законом - существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ().
Возможно, что при доказывании существенности истцу будет проще и легче, если будут доказательства, однозначно и определенно указывающие на понимание каждой из сторон получаемого по этому договору (сторона рассчитывала на получение).
Также случаем, предусмотренным ГК РФ, является существенное изменение обстоятельств (). Более подробно по этому основанию мы в будущем разместим отдельный материал.
Соответственно, после определения суда как единственного органа, обладающего компетенцией по расторжению договора и случаев, когда такое может быть произведено, обратим внимание на сам порядок. указала, что обращение в суд с иском о расторжении договора может быть произведено после направления досудебного требования контрагенту и истечения месячного срока, если иной не предусмотрен договором.
Если контрагент пришел в суд, минуя изложенное в законе, то ему остается только ждать оставления дела без рассмотрения (например, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 февраля 2002 г. № 66 " ", п. 60 Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 " ", ФАС ЗСО от 18.02.2014 по делу № А70-5156/2013).
Кстати, про желаемый правовой эффект. Согласно обязательства сторон будут прекращены. Но это не значит, что сторона, представившаяся свое исполнение контрагенту и не получившая ничего в ответ, при расторжении договора, теряет его. Абсолютно нет. Она может получить его обратно или получить встречное исполнение (см. п. 4 Постановления).
И в конце я остановлюсь на одностороннем отказе от обязательства.
Как уже сказано ранее, отказ от обязательства возможен. Односторонний отказ по обязательствам, возникающим в сфере предпринимательской деятельности, допускается. А вот по обязательствам, никак не связанным с предпринимательством подобное невозможно.
Поэтому если в договоре между предпринимателями стороны желают указать о прекращении обязательств по договору без обращения в суд и в одностороннем порядке (при уведомлении об этом контрагента), то необходимо пользоваться и включить условие про односторонний отказ от обязательства.
Мое мнение:
- односторонний отказ от обязательства (договора) и одностороннее расторжение договора это разные вещи, хоть и с одинаковыми последствиями;
- различия в правовом регулировании приводят к признанию неправомерными действий по одностороннему расторжению договора без обращения в суд;
- различия в регулировании дают предпринимателям возможность включать в договоры условия об одностороннем отказе от обязательства.
Деление договоров по сроку действия на срочные и бессрочные имеет большое практическое значение. Указанная классификация определяет специфику правового регулирования таких сделок, прежде всего, в части их прекращения.
По общему правилу гражданско-правовые договоры носят срочный характер, т.е. действуют в течение определенного периода времени либо до наступления указанного в договоре или законе момента. Данное обстоятельство обусловлено их правовой природой, так как "обязательственные отношения, в противоположность вещным, срочны по самому существу своему" Махненко Р.Н. Особенности расторжения бессрочных договоров // Законодательство. - 2007. - N 9. - С. 13..
Окончание срока действия договора влечет важные юридические последствия: "прекращение юридического действия, произведенного главной сделкой. И притом это действие прекращается прямо, непосредственно...". Однако следует учитывать, что обычным способом прекращения обязательств является их надлежащее исполнение (ст. 408 Гражданского кодекса РФ). Поэтому истечение срока, на который заключено соглашение, по общему правилу уничтожает договорные связи сторон лишь в том случае, если сделка не может быть прекращена исполнением. Данный вывод следует из анализа п. 3 ст. 425 ГК.
В некоторых случаях действие соглашения не ограничивается конкретным сроком. В Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ) такие условия закреплены в отношении договора энергоснабжения (п. 1 ст. 540 ГК РФ), некоторых видов аренды (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ), договоров ссуды (п. 2 ст. 689, п. 1 ст. 699 ГК РФ), банковского вклада (ст. 837 ГК РФ), банковского счета (ст. 859 ГК РФ), хранения (п. 3 ст. 889 ГК РФ), комиссии (п. 2 ст. 1003 и п. 1 ст. 1004 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ), договоров коммерческой концессии (ст. 1037 ГК РФ) и простого товарищества (п. 1 ст. 1050, ст. 1051 ГК РФ). Законодатель по-разному указывает на отсутствие временных рамок существования данных соглашений. В одних случаях речь идет о сделках, заключенных на неопределенный срок, в других случаях говорится о договорах без указания срока их действия, в третьих - о бессрочных договорах, в четвертых - о прекращении обязательств моментом востребования сданного на хранение или во вклад имущества. Представляется, что такие различия формулировок не лишают их единого содержания: указание на договор, срок действия которого не может быть определен исходя из условий соглашения, требований закона или существа обязательства Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2003. - С. 252..
Специфика договоров с неопределенным сроком действия наиболее ярко проявляется в особенностях прекращения данных правоотношений. Обязательства по бессрочному договору не могут прекратиться с истечением срока действия сделки. Так как отношения по указанным соглашениям в большинстве своем носят длящийся характер, надлежащее исполнение также не всегда влечет уничтожение договорного обязательства. В такой ситуации обычным способом прекращения правоотношений будет выступать именно расторжение договора.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Также допускается расторжение договора в судебном порядке в специально установленных законом случаях. К таковым, в частности, относится, существенное нарушение стороной условий сделки (п. 2 ст. 450 ГК РФ) или существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
В качестве исключительного случая прекращения договорных обязательств также выделяют возможность расторжения договора путем одностороннего отказа от сделки одной из сторон без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Такие ситуации должны быть прямо отражены в законе или договоре Сарбаш С.В. Взаимное исполнение обязательств. - М., 2004. - С. 37.. Исключительный характер такого способа расторжения договора обусловлен тем обстоятельством, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Возможность расторжения бессрочного договора в одностороннем внесудебном порядке определяет его специфику.
Еще в римском частном праве отмечалось, что "если договоренности о сроке аренды не было, она продолжает существовать в течение неопределенного времени между наследниками, если только не будет расторгнута одной из сторон" Санфилиппо Чезаре. Курс Римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева, - М., 2002. -С. 252. Особенности бессрочного договора подчеркивал и Г.Ф. Шершеневич: "Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время" Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула, 2003. - С. 462.
Правила, имеющие общий характер и касающиеся специфики прекращения бессрочных договоров, нашли закрепление и в отдельных актах международного значения. Например, в соответствии со ст. 6:109 Принципов европейского договорного права договор, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен любой стороной путем уведомления с указанием разумного срока прекращения договора Принципы европейского договорного права. (Подготовлены Комиссией по европейскому договорному праву.) Части I и II. 1999. (Перевод А.Т. Амирова, Б.И. Пугинского) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2005. - N 3. - С. 125.. Аналогичное положение содержится и в ст. 5.8 принципов УНИДРУА. В комментариях к данной статье указывается, что "настоящая норма может пониматься как правило восполнения пробела в случаях, когда стороны не определили срок действия своего договора. В более широком смысле это положение относится к широко признанному принципу, что договор не может связывать стороны вечно и что они могут выйти из такого договора при условии предварительного направления уведомления в разумный срок" Принципы международных коммерческих договоров. - М., 2003. - С. 124..
Следовательно, именно бессрочный характер договора обусловливает право любой из его сторон на односторонний немотивированный отказ от сделки. Причины расторжения договора здесь не имеют правового значения. В противном случае сторона будет вынуждена исполнять в течение неопределенного периода времени ставшее не выгодным для нее соглашение, дожидаясь согласия другой стороны на прекращение обязательств или наступления определенных обстоятельств, служащих основаниями для обращения в суд с иском о расторжении. Очевидно, что в этой ситуации имущественные права заинтересованного лица могут быть существенно нарушены.
Необходимо отметить, что предоставление сторонам права немотивированно отказаться от бессрочного договора не лишает их возможности расторгнуть сделку по иным основаниям, установленным законом или договором. Такой вывод можно сделать и из анализа судебной практики. По одному из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ. Суд надзорной инстанции, указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Указанная позиция находит поддержку и в юридической литературе. Так, по мнению Г.С. Шапкиной, "в случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании ст. 619 или ст. 620 Кодекса независимо от того, истек установленный ст. 610 срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет Шапкина Г. Договор аренды. //Приложение к журналу "Хозяйство и право". -2003. - N 7. - С.20".
Нормы закона, предоставляющие участнику сделки право в одностороннем порядке отказаться от договора, являются императивными. Подчеркивая указанное обстоятельство, в некоторых статьях ГК РФ (например, ч. 2 п. 2 ст. 837, абзац второй ст. 1051) устанавливается, что условие договора об ограничении права на такое расторжение договора является ничтожным. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ также исходит из того, что необходимо учитывать характер данных норм. В одном из его постановлений отмечалось, что в соответствии с п. 1 ст. 859 ГК РФ договор банковского счета расторгается по заявлению клиента в любое время. Законом не предусмотрена возможность ограничения права клиента на расторжение договора. Поэтому при наличии в договоре банковского счета условия, ограничивающего право клиента на расторжение договора в зависимости от факта невозвращения банку полученного кредита или по каким-либо другим причинам, арбитражным судам необходимо расценивать такие условия как ничтожные (ст. 180 ГК РФ).
В связи с изложенным можно сделать следующий вывод. Условие бессрочного договора, которым ограничивается предусмотренное законом право одной из сторон соглашения на односторонний отказ от его исполнения, является ничтожным независимо от того, предусмотрено ли это нормами об указанном типе договоров.
Представляется интересным вопрос о возможности отказа одной из сторон от бессрочного договора стороной в случаях, когда другая сторона уже произвела встречное исполнение. Это прежде всего относится к договору аренды. Определенное регулирование таких ситуаций существовало еще в римском частном праве. Отмечалось, что "отношение аренды предполагает ограничение эффекта сделки во времени. Если срок не установлен, стороны могут в любой момент отойти от контракта, но его соблюдение одной стороной обязывает другую. Обычно минимальная продолжительность контракта задается периодичностью арендной платы, и если арендатор уплатит за следующий срок вперед, то принятие платы обязывает арендодателя соблюдать договор аренды в течение этого периода" Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов / Под общей ред. В.С. Нерсесянца, - М., 2006. -С. 583..
С одной стороны, арендатор, уплатив арендную плату за определенный период, не без оснований полагает, что он может в течение указанного срока беспрепятственно пользоваться арендованным имуществом.
Однако заслуживает внимания и следующая позиция. Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит в отношении договора аренды каких-либо исключений из правила, установленного ст. 610 ГК РФ, о немотивированном отказе от сделки любой из сторон. Так как указанная норма носит специальный характер, то она будет иметь приоритет в применении. При отказе арендодателя от бессрочного договора аренды до окончания срока пользования имуществом, оплаченного арендатором, имущественные права последнего не будут существенно ущемлены. Уплаченные арендатором денежные средства за период, когда он в силу отказа арендодателя от договора будет лишен права пользования имуществом подлежат, являются неосновательным обогащением арендодателя и подлежат возврату арендатору. Такой вывод следует из содержания п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в соответствии с которым неосновательное обогащение при расторжении договора будет иметь место в части отсутствия встречного предоставленияИнформационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 14.
Односторонним отказом одной стороны от договора другому участнику сделки могут быть причинены убытки. Однако особенности расторжения бессрочных договоров во многом определяют и специфику последствий таких действий. В частности, при немотивированном отказе убытки, причиненные данными действиями, не подлежат возмещению. В качестве гарантии защиты имущественных прав участника сделки, не желающего прекращать обязательственные отношения, законодатель устанавливает сроки извещения указанной стороны другим участником соглашения об отказе от исполнения договора. Эта мера направлена на устранение убытков (снижение их размера), которые могут быть причинены расторжением.
Срок извещения в ГК РФ для различных видов договоров неодинаков. Так, по бессрочному договору аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца; для договора ссуды устанавливается месячный срок уведомления, для договора комиссии - тридцать дней, для договора простого товарищества - три месяца, для договора коммерческой концессии - шесть месяцев, по договору хранения хранитель должен предоставить поклажедателю разумный срок для того, чтобы последний забрал сданную на хранение вещь. Кроме того в п. 3 ст. 889 ГК РФ предусматривается, что по договору хранения, определенного моментом востребования вещи, хранитель вправе потребовать от поклажедателя взять вещь обратно лишь по истечении обычного при данных обстоятельствах срока хранения вещи.
Нормы о таких сроках являются диспозитивными. Стороны могут установить в договоре, что соглашение прекращает действие и по истечении иного промежутка времени, чем предусмотрено в законе.
Законодатель при определении размеров указанных сроков исходит из двух критериев: типа договора и вида имущества, являющегося предметом сделки (движимое или недвижимое).
Некоторые проблемы, касающиеся последствий одностороннего расторжения бессрочных договоров, связаны с особенностями правового регулирования конкретных типов договоров. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу пункта 1 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, право преимущественного заключения договора связывается именно с теми правоотношениями аренды, которые носят срочный характер.
Однако в отношении некоторых договоров с неопределенным сроком действия в Гражданском кодексе РФ есть исключения. Так, по договорам банковского вклада (до востребования) и банковского счета право на односторонний отказ от сделки принадлежит исключительно вкладчикам и клиентам (п. 2 ст. 837 ГК РФ, п. 1 ст. 859 ГК РФ). По договору энергоснабжения лишь абонент-гражданин вправе в одностороннем порядке немотивированно отказаться от соглашения (п. 1 ст. 540, ч. 1 ст. 546 ГК РФ). Закон не предусматривает в указанных случаях какого-либо срока для предупреждения.
Отчасти непредставление энергоснабжающей организации или банку права на односторонний отказ от бессрочной сделки обусловлено тем, что договор энергоснабжения и договор банковского вклада с гражданином-вкладчиком являются публичными. Учитывая специфику таких соглашений (обязанность коммерческой организации в силу ст. 426 ГК РФ заключить договор с каждым, кто к ней обратится), следует признать, что предоставления права указанным организациям на односторонний немотивированный отказ от сделки будет противоречить правовой природе публичных договоров.
Вы хотите расторгнуть контракт по сделке. Как показывает практика, споры по таким отношениям возникают довольно часто. Поэтому лучше заранее ознакомиться с правилами, по которым заключаются и расторгаются соглашения. Конечно, без помощи профессионального адвоката доказать свою правоту в суде трудно, но грамотный человек должен иметь хотя бы общее представление о процессах и особенностях расторжения контракта.
Само по себе расторжение договора проходит по нескольким основаниям, которые закреплены в законодательстве Российской Федерации:
- по соглашению сторон;
- отказ от выполнения пунктов соглашения в одностороннем порядке (ст. 450 ГК РФ);
- одна сторона требует расторжения договора по причине того, что другая сторона уклоняется от выполнения условий (если это предусмотрено законодательством)
- значимое изменение ситуации;
По этим основаниям можно прекратить почти что любую сделку. Какое же нарушение считается существенным? То есть, нанесен такой ущерб одной из сторон, при котором она теряет все, что хотела получить при заключении договорных отношений. Например, автор написал роман и передал его издателю, но причитающихся денег не получил. Таким образом, издатель признается существенно нарушившим условия сделки, и автор может расторгнуть соглашение по собственной инициативе.
Возможно расторжение соглашение и в одностороннем порядке. Тут в пример можно привести контракт поручения. Происходит одностороннее расторжение договора , если доверитель отменяет поручение и если поверенный отказывается от исполнения.
Непреодолимые обстоятельства тоже могут быть причиной прекращения сделки. Вот причины, по которым это возможно:
- обстоятельства изменились по независящим от сторон причинам,
- когда проходило заключение контракта, стороны предполагали, что обстоятельства не изменятся,
- если не изменить основные условия соглашения и исполнять их, то одна из сторон может понести убытки.
- в контракте отсутствует пункт, по которому предусмотрена ответственность по рискам в связи с изменившимися обстоятельствами.
Сделка может быть расторгнута ранее заявленного срока. Если досрочное расторжение договора проходит по взаимному согласию сторон, то нужно обязательное подтверждение в письменном виде.
В том случае, если одна из сторон не исполняет условий контракта, то расторжение происходит принудительно по решению суда. При этом обязательным условием обращения в судебные органы является отказ нарушителя от урегулирования конфликта миром, то есть не предоставление ответа в течение месяца на претензию.
Все действия сторон по договору прекращаются только по заключению особого соглашения между сторонами. По суду же договор прекращает действовать, когда судья выносит свое решение. В этом случае пострадавшая сторона может требовать возместить ей понесенные убытки.
