В течении с момента заключения предварительного договора. Предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.
1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 , , 4 ст. 429 ГК РФ).
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.
2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Обратите внимание!
Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Обратите внимание!
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Рузский районный суд (Московская область) - Гражданские и административные
Поскольку доводы истца, на которых он основывает заявленные требования, являются обоснованными, подтверждаются представленными в дело доказательствами, не опровергнуты ответчиком. В соответствии с п.2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного...
Решение № 2-2312/2018 2-2312/2018~М-2323/2018 М-2323/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-2312/2018
Усольский городской суд (Иркутская область) - Гражданские и административные
Его купить. Не смотря на то, что указанный договор имеет название «расписка», поскольку между ним и ответчиком было достигнуто соглашение по всем условиям, предусмотренным ст. 429 ГК РФ. После ДД.ММ.ГГГГ он звонил ответчику, на что тот ответил, что покупать земельный участок передумал. В связи с неисполнением ответчиком своего обязательства, последний должен...
Решение № 2-1282/2018 2-1282/2018~М-1345/2018 М-1345/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-1282/2018
Тындинский районный суд (Амурская область) - Гражданские и административные
Товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. ...
Решение № 2-907/2018 2-907/2018~М-841/2018 М-841/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-907/2018
Ордынский районный суд (Новосибирская область) - Гражданские и административные
Задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции...
Решение № 2-612/2018 2-612/2018~М-616/2018 М-616/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-612/2018
Палласовский районный суд (Волгоградская область) - Гражданские и административные
Купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Пункт 1 ст. 429 ГК РФ определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным...
Решение № 2-6185/2018 2-6185/2018~М-6274/2018 М-6274/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-6185/2018
Абаканский городской суд (Республика Хакасия) - Гражданские и административные
28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и...
Решение № 2-4247/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-4247/2018
Октябрьский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданские и административные
Или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный...
Решение № 2-5102/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-5102/2018
Ленинский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданские и административные
Размер задатка 50 000 рублей указан в п. 4.2.1 предварительного договора. Действительно, гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (...
Фото с сайта auto.vesti.ru
Истец заключила с застройщиком предварительный договор - за два векселя оговоренного эмитента она должна была получить два места на подземном паркинге. Но строительство заморозили из-за кризиса, заключение основных соглашений сорвалось, а срок оплаты векселей тем временем был пропущен. Стремясь возместить нанесенные ей убытки, покупательница дошла до Верховного суда РФ.
Предварительный договор о намерениях "потребительским" не является
Москвичка Елена Т. решила приобрести два машиноместа на подземной парковке строящегося жилого дома. 7 апреля и 28 июля 2006 года она заключила с ЗАО "Баркли Строй" предварительные договоры на их покупку. Согласно условиям соглашений, основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности застройщика на парковочные места, но не позднее четвёртого квартала 2008 года, а их оплата может быть произведена векселями российских эмитентов, предусмотренных договорами. Темкина приобрела два простых векселя ЗАО "Траст-Инвест", которыми намеревалась оплатить покупку (срок предъявления их к оплате истекал в декабре 2009 года), но "Баркли Строй" свои обязательства не исполнило. Когда дом был достроен, компания оформила в собственность все машиноместа, однако подписывать с покупательницей основные соглашения не спешила.
Темкина обратилась в Хорошевский райсуд (дело № 2-71/2013), который 17 января 2013 года вынес решение о понуждении ЗАО "Баркли Строй" к заключению договоров купли-продажи. Но и после этого проблема не была решена. Тогда 6 февраля 2014 года женщина подала иск (дело № 2-2336/2014) уже в Савеловский районный суд , в котором просила взыскать с ЗАО "Баркли Строй" неустойку за несвоевременное заключение основных договоров, убытки, равные стоимости векселей, поскольку срок на предъявление их к оплате истек по вине ответчика, а также "потребительский" штраф в размере 50 % от суммы, присужденной в ее пользу (согласно ч. 6 ст. 13 закона "О защите прав потребителей"). Требования заявительницы были удовлетворены лишь частично. Суд счел, что истец не представила доказательств нанесения ей материального ущерба, и отказал в возмещении убытков. А размер затребованной неустойки был снижен на основании ст. 333 ГК РФ по заявлению ответчика, сумевшего доказать, что строительство дома и паркинга в период экономического кризиса приостанавливалось по независящим от него причинам. Был с ответчика взыскан и штраф.
Апелляционным определением Мосгорсуда от 16 февраля 2015 года это решение было отменено. Апелляция посчитала, что к отношениям между Темкиной и "Баркли Строй" нельзя применить положения закона о защите прав потребителей, поскольку по условиям предварительных договоров какие-либо услуги не оказывались, а потому неустойка и штраф не подлежат взысканию. Кроме того, по мнению суда покупательница свои обязательства по оплате тоже не выполнила - приобрела два векселя, но продавцу не передала и не акцептировала их, а потом и вовсе по собственной вине пропустила срок оплаты. "Материалы дела содержат достаточно доказательств того, что ответчик неоднократно обращался к истцу с предложением заключить основные договоры купли-продажи машиномест и произвести их оплату, от чего истец уклоняется, мотивируя это своим несогласием с условиями договоров" сказано в определении, при этом свои условия "Баркли Строй" Темкина не предлагала. Коллегия судей указала на недоказанность истицей наличия убытков и причинно-следственной связи между поведением ответчика и заявленными убытками, соглашаясь в этом с судом первой инстанции. Мосгорсуд посчитал, что женщина, обращаясь с иском, злоупотребляет своими правами, и отказал в удовлетворении всех ее требований.
Подобная позиция судов - не редкость. Так, например, в ноябре 2012 года А. решил приобрести три земельных участка в Мытищенском районе Московской области. Компания-продавец ООО "Троицкое подворье" заключила с ним предварительный договор, по условиям которого покупатель должен был полностью оплатить стоимость земли, после чего должен был заключаться договор купли-продажи. Но этого так и не произошло, поскольку в предварительном соглашении обнаружились "подводные камни", а когда покупатель потребовал назад свои деньги, всю сумму ему возвращать отказались. Решением (дело № 2-2542/2015) исковое дело было передано по подсудности в иной суд, поскольку судья сочла, что спор не подпадает под действие закона о защите прав потребителей (см. "). Позже данное определение было отменено с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
А был ли договор предварительным?
Недовольная Темкина обратилась в Верховный суд РФ . Ее жалобу (дело № 5-КГ15-165) рассматривали трое судей Коллегии по гражданским делам, Вячеслав Горшков , Сергей Романовский и Александр Киселев , не согласившихся с выводами судов нижестоящих инстанций. Первая инстанция и апелляция квалифицировали соглашения, заключенные между Темкиной и "Баркли Строй" как предварительные договоры, согласно которым стороны в будущем обязуются лишь заключить основные соглашения о передаче имущества (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Однако ВС посчитал, что стороны заключили договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку, согласно документу, приобретатель должен был еще до подписания основного соглашения оплатить цену имущества или существенную ее часть. В частности, истец должна была произвести предварительную оплату машиномест путем приобретения векселей, а ответчик - принять их в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве и заключить с покупательницей договоры купли-продажи не позже 1 января 2009 года. Срок предъявления векселей к оплате истекал в декабре 2009 года, а право собственности на машиноместа из-за "кризисной заморозки" стройки ответчик приобрел лишь в сентябре 2010 года и в мае 2011 года.
"Поскольку в самих договорах не указана точная дата передачи машиномест, то суду для разрешения спора надлежало исходить из положений ст. 314 ГК РФ и определить, нарушены ли обязательства ответчика относительно сроков исполнения своих обязательств и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления векселей к оплате, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате" говорится в определении ВС от 8 декабря 2015 года.
В своем судебном акте "тройка" ссылается и на п. 3 ст. 401 ГК РФ, в котором говорится, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Нарушение обязанностей со стороны контрагентов, отсутствие у должника денежных средств или недостаток на рынке товаров, необходимых для исполнения обязательств, такими обстоятельствами не являются. "Однако данные обстоятельства, имеющие значение для дела, не были предметом рассмотрения судов, что привело к вынесению незаконных судебных постановлений. При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции" определил ВС. В Савеловском райсуде рассмотрение спора Темкиной и "Баркли Строй" по второму кругу пока не начато.
Что думают эксперты?
Опрошенные "Право.ru" эксперты говорят о том, что позиция ВС в этом споре не нова, но позитивный момент заключается в том, что это определение закрепляет некоторые принципиально важные для практики подходы.
Елена Тихонова, юрист КА "Юков и партнёры" заметила, что Верховный суд РФ, наконец, определился с позицией относительно квалификации предварительного договора, содержащего условие об оплате недвижимого имущества до заключения основного договора. "Примечательно, что в определении от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-165 ВС РФ дословно цитирует п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", фактически соглашаясь с уже сложившейся практикой арбитражных судов, - говорит она. - Это однозначно является позитивным моментом и будет способствовать единообразию судебной практики".
Тихонова отмечает, что нижестоящие суды общей юрисдикции в своей практике ссылаются на п. 8 Постановления ВАС РФ, однако ВС до недавнего времени лишь несколько раз упомянул его в определениях, отправляя дела на новое рассмотрение. (см. определение от 13 августа 2015 года по делу № А07-4308/2014 , от 29 сентября 2015 года по делу № А21-6725/2013). "Тем не менее, определение от 8 декабря 2015 года не было первым, в котором суд указал, что предварительный договор в контексте ст. 429 ГК РФ не может содержать условие о предварительной оплате недвижимого имущества", - комментирует юрист, давая отсылку на определение от 10 ноября 2015 года по делу № 78-КГ15-29 , где суд высказал сходную позицию.
Владимир Горелик, председатель Московской коллегии адвокатов "Горелик и партнеры" говорит, что с учетом подходов, сложившихся в судебной практике по данной категории дел, позиция Верховного суда "представляется обоснованной, в то время как судебные акты нижестоящих инстанций вызывают недоумение (в особенности определение суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме)". "Такая кардинальная непоследовательность позиций судов различных инстанций вызывает большое сожаление и раздражение в ситуации, когда участники гражданского оборота рассчитывают на некую определенность и стабильность", - досадует адвокат. По его словам, приобретение Темкиной машиномест осуществлялось по стандартной схеме, часто используемой на практике девелоперскими компаниями (заключение с истцом предварительного договора с обязательством приобретения истцом ценных бумаг, подлежащих использованию впоследствии в качестве средства платежа по основному договору купли-продажи, который в данном деле так и не был заключен сторонами в связи с просрочкой исполнения обязательств девелоперской компанией). "Поскольку основной договор сторонами не заключен, машиноместа истице фактически не переданы по вине ответчика, а истица (по настоянию ответчика) понесла расходы на приобретение векселей, срок предъявления к оплате которых на момент рассмотрения дела истек, вывод Верховного суда о неисследованности судами причинно-следственной связи обстоятельств возникновения убытков, а также о незаконности судебных актов нижестоящих инстанций в этой части представляется справедливым", - считает он.
"Верховный суд РФ встал на защиту прав физических лиц и вышел за пределы заявленных доводов в интересах законности, - озвучивает свою точку зрения адвокат и партнёр "Forward legal" Владимир Хантимиров . - Суд квалифицировал предварительный договор как договор купли-продажи будущей вещи, учитывая условие о предварительной оплате и намерение сторон заключить основной договор после создания вещи. Для практики рассмотрения аналогичных споров это означает, что суды должны будут по своей инициативе уделять более пристальное внимание правильной квалификации договоров, а также менее формально подходить к спору".
"По моему мнению, Верховный суд совершенно справедливо посчитал заключенные договоры не предварительными, а договорами купли-продажи ведущей недвижимой вещи с условием о предваритльной оплате. Иное толкование ставило бы покупателя в неравные условия с застройщиком, ибо невозможность предъявления положений закона "О защите прав потребителей", равно как положений "О неустойке и штрафе", позволили застройщику злоупотреблять своими правами, в нужный момент привлекая финансирование, а впоследствии отказываясь исполнять принятые на себя обязательства, ограничиваясь лишь возвратом полученной суммы и процентом за пользование чужими деньгами (т. е. минимальными расходами)", - считает Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" .
Желание в будущем продать или купить квартиру может быть выражено сторонами в специальном соглашении, именуемом предварительным договор купли-продажи. Обязательно ли его заключать и какие юридические последствия составления такого документа? Сможет ли он заменить договор купли-продажи? Сегодня я постараюсь ответить на эти вопросы и расскажу, для чего и как правильно составлять предварительное соглашение.
○ Что такое предварительный договор.
Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.
Особенности предварительного договора:
- заключается в той же форме, что и основной договор, содержит те же условия;
- не требует регистрации в Росреестре;
- расторгнуть предварительный договор можно по согласию сторон;
- в некоторых случаях он может послужить основанием для обращения в суд стороной, требующей исполнения обязательства от уклоняющегося от сделки контрагента.
Чаще всего к составлению предварительного договора прибегают в таких случаях:
- жилье приобретается в ипотеку, и банк обязывает стороны договориться о сделке;
- покупатель вносит задаток или аванс, включив положение о нем в предварительный договор;
- не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
- предмет сделки не готов по тем или иным причинам к продаже (например, не выписались квартиранты или готовится альтернативная сделка);
- по требованию застройщика.
○ Что должно быть отражено в договоре?
Стороны должны относится к заключению договора со всей серьезностью. Ведь основная сделка оформляется на тех же условиях.
✔ Предмет договора.
Описание предмета договора – существенное условие соглашения о купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).
Индивидуализация недвижимости осуществляется путем указания ее:
- местонахождения и конкретного адреса;
- кадастрового номера;
- общей и жилой площади;
- количества комнат;
- состояния;
- других свойств, определенных проектной документацией.
Эти сведения сверяются со справкой из БТИ или выпиской из Росреестра.
✔ Цена договора.
Цена договора – второе существенное его условие (ст. 555 ГК РФ).
Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.
✔ Третьи лица, имеющие регистрацию на территории жилья.
Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.
Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации.
✔ Права и обязанности сторон.
Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.
Правами сторон могут быть:
- возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;
- возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
- возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства.
✔ Документы.
Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру.
Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности. Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор.
Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.
Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений.
✔ Дополнительные расходы и срок.
В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.
Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты.
Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
○ Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи.
Не следует легкомысленно относиться к заключению предварительного договора. Составление документа – уже в некотором роде гарантия осуществления сделки в будущем. Вместе с тем, нужно помнить о том, что заключение договора не убережет от возможных рисков и махинаций. Разберем их конкретнее.
✔ Гарантии предварительного договора.
Основной гарантией будущей сделки является невозможность внесения изменений в условия предварительного договора. То есть, покупатель может быть уверен, что он получит квартиру в порядке и на условиях, прописанных в документе.
Другой гарантией договора является возможность судебного понуждения к заключению сделки. Если сторона в срок, указанный в договоре, уклоняется от заключения основного соглашения, контрагент в течение 6 месяцев может подать иск в суд с требованием обязать ее осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Полугодовой срок отсчитывается со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.
В этой ситуации основной договор заключается на условиях, прописанных судьей в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
✔ Риски предварительного договора.
Наибольший риск связан с отсутствием регистрации предварительного договора. Деньги, переданные по такому документу, можно просто-напросто не вернуть и доказать что-либо будет сложно.
Если же денежные средства между сторонами не передавались, рисковать особо нечем – в случае отказа контрагентов от сделки, она не влечет для них никаких юридических последствий (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
✔ Отсутствие гарантии получения квартиры.
Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении сторон и не подлежит госрегистрации. Основание для передачи квартиры – это основной договор, и никак не предварительный.
Обращение в суд с просьбой о принудительном заключении договора поможет истцу выиграть дело только в случае, если предварительное соглашение оформлено надлежащим образом и не признано незаключенным.
✔ Признание предварительного договора незаключенным.
Договор, по которому стороны не достигли соглашения по условиям, считающимся существенными, признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
То есть, истец, обратившись в суд с требованием о принудительном исполнении обязательства другой стороной, ничего не добьется, если контрагент докажет факт отсутствия заключенного договора.
✔ Двойная продажа.
Отсутствие необходимости регистрации прав в Росреестре имеет крайне нежелательное последствие – риск двойной продажи (оформления сделки с несколькими покупателями).
Помните о вероятности махинаций с недвижимостью. Не передавайте деньги до заключения основного договора или оформляйте передачу средств документально.
✔ Утрата денежных средств.
Наибольший риск несут покупатели квартиры в новостройке. Застройщики часто предлагают заключить им предварительный ДДУ, что абсолютно не является гарантией получения жилья.
Даже если суд обяжет недобросовестного застройщика вернуть деньги покупателю, взыскать дополнительные расходы, понесенные из-за срыва сделки, будет нереально.
Фирма-застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства жилья с самых ранних этапов. Порой, даже тогда, когда нет и фундамента. По прошествии определенного времени, когда дом достроен, и введен в эксплуатацию, проложены все необходимые коммуникации и получены необходимые бумаги, застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Казалось бы, схема, удобная для каждого. Застройщик получает дополнительное финансирование на начальной стадии проекта, а покупатели будущих квартир могут хорошенько сэкономить на покупке жилья. К сожалению, у нас в стране наблюдается тенденция, когда застройщики стараются обмануть дольщиков и обходными путями пытаются получить для себя более выгодные условия, поставив обычных людей, заплативших деньги, в зависимое положение. Способов и изощрений существует громадное количество. Но мы остановимся на одном из самых распространенных способов – механизм заключения основного договора участия в долевом строительстве после заключения предварительного договора участия в долевом строительстве.
Как правило, компания-застройщик предлагает человеку сперва заключить предварительный договор, а уж потом, после оплаты соответствующей суммы, заключить основной договор.
Подвох здесь кроется в сроках заключения основного договора. Дело в том, что в предварительном договоре может быть прописан срок, в который надлежит заключить основной договор, а может и не быть указан вовсе. Здесь нужно обратить пристальное внимание на ст. 429 Гражданского кодекса РФ, которая гласит:
«В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».
Это значит, что одна из сторон, в обусловленный срок, обязана направить другой стороне официальное предложение о заключении основного договора.
Допустим, в предварительном договоре указан срок в 6 месяцев с момента его заключения. Если никакого срока не указано, то по общему правилу, предложение о заключении основного договора нужно направлять в течение 1 года с момента заключения предварительного договора. Если предложение в указанный срок не поступило ни от одной из сторон, то такой предварительный прекращает свое действие.
Поэтому многие дольщики, уплатив деньги, вполне логично ждут того, что компания-застройщик сама изъявит желание к заключение договора, подготовит необходимые документы и пригласит клиента на встречу. Усугубляет ситуацию и то, что многие люди подписывают документы, не читая их. Свою лепту вносят и менеджеры подобных компаний, обещая клиентам на словах разобраться со всеми документами. В этом и есть главная ошибка людей. В доверчивости.
Застройщику попросту не выгодно заключать основные договоры с дольщиками. После того как дом достроен и введен в эксплуатацию, стоимость квартир в нем многократно увеличивается. Застройщику гораздо выгоднее вернуть деньги дольщику и начать продавать квартиры уже по рыночной цене.
Логично, что обманутые люди обращаются в суды для понуждения компании-застройщика заключить основной договор после того, как не получили в ожидаемый срок предложения от застройщика. К сожалению, суды, почти всегда, отказывают в удовлетворении исковых требований, если срок для заключения основного договора пропущен. Речь идет именно о предварительных договорах участия в долевом строительстве.
Решение же проблемы заключается в следующем.
Когда вы заключили предварительный договор, внимательно ознакомьтесь со сроками заключения основного договора. Если такой срок не указан, то после выполнения условий предварительного договора со своей стороны (например, оплата соответствующей суммы), отправьте застройщику письменное предложение о заключении основного договора по почте заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью. А лучше направьте два таких письма из разных почтовых отделений. Отправлять на адрес компании-застройщика, указанный в предварительном договоре, который заверен подписью и печатью уполномоченного лица.
Ибо даже, если вы вручите такое предложение, придя в офис застройщика лично, то не факт, что за него распишется «лицо, уполномоченное на это».
