При заключении договора купли продажи квартиры. Каким образом должен быть написан ДКП

Суть договора купли-продажи - в переходе права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется передать покупателю товар вместе со всеми принадлежностями и документами в установленный в договоре срок. А покупатель обещает принять этот товар и заплатить за него определённую сумму.

Договор купли-продажи считается заключённым, как только стороны договорились о товаре. Но право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю только в момент её передачи. Исключение - купля-продажа недвижимости.

Покупать можно с предоплатой, в или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.

Что можно, а что нельзя продавать и покупать

Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.

Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).

Оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи можно продавать и покупать только при наличии специального разрешения.

Кто может заключить договор купли-продажи

Продавцами и покупателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.

Граждане при этом должны быть дееспособными, а юридические лица - правоспособными. Подростки в возрасте от 16 до 18 лет являются частично дееспособными, поэтому могут продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.

В какой форме заключается договор купли-продажи

Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:

1. Товаром является недвижимость.
2. Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
3. Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.

Исключение - сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.

Какими бывают договоры купли-продажи

В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.

1. Договор розничной купли-продажи.
2. Договор поставки.
3. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
4. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
5. Договор энергоснабжения.
6. Договор продажи недвижимости.
7. Договор продажи предприятия.

Каждый из них имеет правовые особенности.

Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.

Как составить договор купли-продажи автомобиля

Для оформления купли-продажи машины не нужно обращаться к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, взяв за образец один из бланков в интернете.

Заполнять документ от руки или на компьютере - не важно. Главное, чтобы в нём были сведения о:

1. Месте и дате совершения сделки.
2. Продавце и покупателе (Ф. И. О., полные паспортные данные).
3. Транспортном средстве (тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС).
4. Стоимости (без неё договор действителен, но в спорных случаях цену придётся устанавливать с помощью экспертов и через суд).
5. Порядке передачи автомобиля.

Продавец должен подготовить правоустанавливающие документы на квартиру: выписку или ЕГРН (подтверждает статус собственников, а также отсутствие обременений), предыдущий договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Ещё рекомендую заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ и получить справку об отсутствии долгов по коммуналке.

Александр Спиридонов, ведущий юрист «Европейской юридической службы»

Если квартира является общей совместной собственностью супругов, необходимо оформить нотариальное согласие жены (мужа) на продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры

Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, а не статьёй 558 Гражданского кодекса. Поэтому в настоящий момент договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и считается заключённым в момент подписания.

Ольга Саутина, юридическая компания «Неделько и партнёры»

Но обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр) всё-таки придётся. Продавец и покупатель должны зарегистрировать смену собственника квартиры. Потребуются следующие документы:

1. Заявление о регистрации.
2. Договор купли-продажи.
3. Кадастровый паспорт на квартиру.
4. Согласие на сделку от заинтересованных лиц (супруги, органы опеки и прочие).
5. Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).

Заявление и пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью или через интернет .

В течение семи (при обращении непосредственно в Росреестр) или девяти дней (при обращении в МФЦ) переход имущественных прав будет оформлен. Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Отдельные свидетельства о праве собственности на жильё сейчас не выдаются.

Объект недвижимого имущества, находящийся в собственности, является для каждого одной из главных материальных ценностей. Приобретение объекта недвижимости (квартиры) осуществляется, как правило, посредством заключения договора купли-продажи, который имеет высокую значимость для лиц, участвующих в сделке.

Для того чтобы правильно продать или купить квартиру, каждому из нас необходимо обладать элементарными знаниями о порядке заключения и исполнения договора купли-продажи.

Так, исходя из положений действующего гражданского законодательства Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель недвижимого имущества. Продавцом объекта недвижимости, как правило, выступает его собственник, либо - уполномоченное лицо (например, продажа объекта недвижимости осуществляется по нотариально удостоверенной доверенности), покупателем может являться любое лицо.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора купли-продажи (ст.550 ГК РФ).

Действующее законодательство не устанавливает обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом на данный момент не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Между тем, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение, отразив данное условие в самом договоре.

До 1 марта 2013 года договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации, и соответственно, считался заключенным с момента такой регистрации. С 1 марта 2013 года указанная регистрация отменена, указанный договор вступает в силу с момента подписания сторонами. Однако, переход права собственности, как и ранее, подлежит государственной регистрации и право собственности переходит к новому собственнику именно с этого момента.

Какие меры необходимо предпринять покупателю при заключении договора купли-продажи квартиры? Судебная практика показывает, что наиболее уязвимой стороной указанной сделки является покупатель (например, несет риски наступления правовых последствий, связанных с наличием прав третьих лиц на квартиру и т.д.). Перед заключением договора купли-продажи, покупателю необходимо запросить у продавца правоудостоверяющий документ в отношении объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению (свидетельство о государственной регистрации права); запросить в уполномоченном органе выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретаемый объект недвижимости; удостовериться, что приобретаемая квартира свободна от прав третьих лиц и т.д.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи квартиры? Законодательством предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости, без соблюдения и согласования которых, указанный договор считается незаключенным.

Во-первых, это стороны договора – продавец и покупатель (ФИО, паспортные данные, место жительства) Если договор заключается не собственником квартиры или не покупателем, в договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя (нотариально удостоверенная доверенность с определенным кругом полномочий).

Во-вторых, в договоре должен быть четко определен предмет, подлежащий отчуждению (адрес (местоположение), наименование (квартира, комната и т.д.), площадь, назначение, кадастровый номер).

В-третьих, определена цена и порядок оплаты по договору (стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению). Стоимость объекта недвижимости определяется соглашением сторон договора.

В-четвертых, договор должен содержать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения. Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений, имеется основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме этого, стороны могут предусмотреть дополнительные условия договора (порядок передачи объекта, сроки освобождения квартиры продавцом и т.д.).

Порядок и основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Так, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины (п.2, 4 ст.16 Закона о регистрации).

При этом заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Требования к форме документов, направляемых посредством почтового отправления определены пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, в ходе проведения государственной регистрации прав, осуществляется правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки. Документы, представленные на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, предъявляемым статьей 18 Закона о регистрации. Решение о наличии или отсутствии оснований для государственной регистрации прав принимается государственным регистратором по результатам правовой экспертизы.

Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется по адресу: г. Улан-Удэ, бульвар Карла Маркса дом 14А, ул. Ленина, дом 55, а также территориальными отделами Управления.

C 1 июля работает дополнительный пункт по регистрации недвижимости. Адрес: г. Улан-Удэ, ул. Революции 1905 года, д.51, (в здании ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»).

Материал подготовлен Мухиной С.Н., ведущим специалистом-экспертом отдела правового обеспечения

Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

1. поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
2. обсуждение условий, заключение предварительного договора;
3. внесение аванса (по договоренности);
4. подготовка документов;
5. заключение основного договора;
6. регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
7. подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

• самостоятельно;
• у нотариуса;
• в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

• оформление договора в простой письменной форме;
• отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
• самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

• несет ответственность за правильность составления договора;
• проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
• расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

1. один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
2. десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

• занимается поиском подходящей квартиры;
• договаривается с собственником жилья;
• оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
• составляет договор;
• предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
• присутствует на всех этапах проведения сделки;
• совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

• квартиры;
• доли;
• осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

1. Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
2. Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
3. Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
4. Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

• на рынке вторичной недвижимости;
• в новостройке;
• в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

• Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
• В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

1. Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

1. Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
2. Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Сроки

При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

• в Росреестре – десять дней;
• в Многофункциональном Центре – до семи дней.

Требования к содержанию договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

• личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
• подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
• стоимость жилья;
• отсутствие обременений, арестов;
• наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Документ актуален на 2017 год.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

Документы для продавца

Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

Документы для покупателя

Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

Куда подаются документы

Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

• Росреестре;
• Многофункциональном центре.

Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

1. Заключение договора и его регистрация.
2. Передача квартиры.
3. Оплата.

Заключение договора

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

1. Составляется в простом письменном виде.
2. Заполняется в свободной форме.
3. Не требует нотариального заверения.
4. Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

• банковская ячейка;
• безналичный расчет;
• счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Документы

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

В каких случаях может быть отказано

Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних . Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
2. Нарушение прав бывших супругов . Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
3. Нарушение прав зарегистрированных граждан . Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
4. Признание продавца недееспособным . Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
5. Наличие наследников . Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
6. Обман со стороны продавца . Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

1. Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
2. Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
3. Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
4. Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
5. Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
6. Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
7. Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
5. Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсы

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Минусы

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.

Для многих людей автомобиль давно перестал быть роскошью, превратившись в приспособление, с помощью которого можно быстро и с комфортом добраться туда, куда требуется владельцу. Необходимо понимать, что у любого «железного коня» может смениться хозяин, поскольку рыночные отношения проникли во все сферы жизни.

Между тем, покупая или продавая автомашину, важно правильно оформить договор купли-продажи (ДКП). Требуется подчеркнуть, что данное соглашение очень важно, поскольку именно оно доказывает тот факт, что автомобиль на законном основании принадлежит другому человеку.

Не стоит думать, что договор купли-продажи автомобиля не под силу составить и заключить обычному человеку, не имеющему юридического образования. Это не так. Данное соглашение не является чем-то сложным, так что составить его может любой человек, обладающий даже школьным образованием.

Между тем, к заключению столь важного соглашения нужно подходить со всей серьёзностью и внимательностью. Важна каждая деталь, поскольку какая-нибудь мелочь, на которую никто и внимания не обращал, может стать причиной того, что достигнутое соглашение будет признано недействительным. Такой вариант развития событий крайне нежелателен, поскольку несёт обеим сторонам лишь отрицательные эмоции. О том, как правильно составить договор купли-продажи автомобиля, чтобы избежать ненужных проблем, поговорим далее.

Что такое договор купли-продажи автомобиля

ДКП - это очень важное соглашение, которое в письменной форме подтверждает то, что автомобиль стал собственностью другого человека. Без этого договора новый собственник автомобиля не сможет зарегистрировать своё приобретение в ГИБДД.

Согласно закону, для оформления договора купли-продажи не требуется помощь нотариуса. Больше того, если данное соглашение заключается между обычными физическими лицами, то никаких печатей в ДКП и ПТС ставить не требуется.

Каким образом должен быть написан ДКП

Закон предусматривает, что форма договора может быть любой. Это означает, что имеют право на существование все варианты написания договора. Можно распечатать бланк ДКП, а необходимые данные вписать самостоятельно, воспользовавшись обычной шариковой ручкой. Можно полностью составить соглашение в электронном виде, вписав при помощи компьютера все необходимые данные. Такой документ останется лишь распечатать в трёх экземплярах и поставить подписи на каждом экземпляре. Можно даже написать весь текст договора с помощью ручки. В ГИБДД, к слову сказать, к подобным рукописным бумагам относятся несколько неодобрительно.

Нельзя составлять ДКП, воспользовавшись так называемым смешанным вариантом. Это означает, что не нужно, скажем, вносить в документ данные продавца при помощи компьютера, а данные покупателя внести в соглашение, воспользовавшись простой шариковой ручкой. Необходимо заполнить договор таким образом, чтобы все важные пункты в документе были прописаны без единой ошибки, неточности или помарки. В таком деле лучше соблюдать щепетильность, чтобы никто не смог оспорить заключённую сделку, воспользовавшись какой-нибудь досадной неточностью.

Следует заметить, что договор купли-продажи автомобиля может быть любого объёма. Нет принципиальной разницы в том, составлен ли ДКП на одной странице, нескольких страницах или на двух сторонах одной страницы. Единственное отличие заключается в том, что в многостраничном документе лучше подписать каждую страницу документа.

Договор купли-продажи автомобиляне имеет ограничения по сроку действия. Между тем, покупатель обязан зарегистрировать транспортное средство в ГИБДД не позднее десяти дней с того момента, когда был заключён ДКП. Здесь требуется уточнить, что зарегистрировать транспортное средство в ГИБДД можно только в том случае, если новый владелец ТС имеет полис ОСАГО на новую машину. Из этого следует, что новый собственник автомобиля должен приобрести полис ОСАГО, а уже потом отправляться в МРЭО.

Внимание! Если новый владелец машины по каким-либо причинам не зарегистрирует в ГИБДД приобретённое ТС, то это грозит ему большими неприятностями. Во-первых, нарушителю грозит наказание. Если его поймают впервые, то он заплатит от пяти до восьми сотен рублей. Если же он будет уличён повторно, то ему придётся расстаться с пятью тысячами рублей или с водительскими правами. К слову сказать, срок лишения прав за подобное нарушение составляет от одного до трёх месяцев.

Как правильно заполнить договор купли-продажи автомобиля

Перед заполнением ДКП нужно удостовериться в том, что все необходимые бумаги находятся на руках у сторон, участвующих в сделке. Для заключения ДКП потребуются следующие документы:

1. паспорта продавца и покупателя;
2. оригинал ПТС;
3. свидетельство о регистрации ТС.

Перед заключением сделки нужно убедиться в том, что все документы являются действительными. К примеру, важно удостовериться в том, что паспорта продавца и покупателя ТС не просрочены. Кроме того, остальные документы должны быть только в виде оригиналов. Копии не учитываются даже в том случае, если они имеют нотариальное заверение.

Необходимо уточнить, что свидетельство о регистрации ТС не требуется в том случае, если машина будет продана за рубеж. В этом случае «железного коня» нужно снять с учёта в ГИБДД. Если продаваемое авто останется на территории России, то снимать с учёта такой автомобиль не требуется.

Следует заметить, что ДКП должен быть в трёх экземплярах. По одному экземпляру останется на руках у продавца и покупателя, а третий экземпляр будет находиться в ГИБДД.

Важно удостовериться в личности не только продавца, но и покупателя. Сторонам сделки необходимо изучить паспорта друг друга. Кроме того, покупатель должен изучить свидетельство о регистрации автомобиля, а также ПТС. Важно, чтобы в паспорте, свидетельстве о регистрации и ПТС было указано одно и то же лицо.

Важно указать номер договора. Многие спрашивают о том, каким должен быть этот номер. Номер договора может быть любым. Придумывается любое число, которое проставляется в соглашении. Необходимо отнестись к этому серьёзно, поскольку данный номер потом будет прописан в ПТС.

В договоре купли-продажи автомобиля необходимо указать место, где заключён ДКП . Кроме того, в договоре должна быть дата, с которой данный документ вступает в силу.

Если ДКП распечатан на типовом бланке, то в документе есть соответствующие графы. Необходимо отнестись серьёзно к заполнению этих граф, поскольку они являются очень важными. К примеру, с даты заключения соглашения исчисляется десятидневный срок, за который новый собственник должен зарегистрировать свою покупку в ГИБДД.

В документе важно указать правильные данные паспорта продавца и покупателя. Кроме того, важно правильно указать те данные, которые позволяют идентифицировать продаваемый автомобиль. Эти сведения находятся в свидетельстве о регистрации авто и в ПТС.

Внимание! Нужно вписывать данные об автомобиле именно так, как это написано в документах. Если между данными в ДКП и, скажем, ПТС будут расхождения, то сделка может быть признана недействительной.

Если стороны не против, то в ДКП указывается та цена, за которую продаётся «железный конь». Важно уточнить, что цена должна быть указана не только цифрами, но и прописью. К примеру, если автомобиль продаётся за двести тысяч рублей, то в документе должно быть чётко прописано, что стоимость данного ТС составляет 600 000 рублей (шестьсот тысяч рублей).

Перед подписанием соглашения нужно изучить его ещё раз, чтобы убедиться в правильности его написания. Если сведения в соглашение вносятся при помощи ручки, то очень важно, заполняя все копии договора, использовать одну авторучку, пишущую тёмными чернилами.

Следует заметить, что не нужно подписывать ДКП до того момента, пока покупатель не передал продавцу деньги, а продавец не отдал покупателю документы и ключи от автомобиля . Только после этого следует подписывать документ. К слову сказать, ДКП - это не только договор о покупке или продаже автомобиля, но и акт приёма-передачи ТС.

После того, как все экземпляры подписаны, необходимо внести данные о новом владельце в ПТС. Делая это, важно не забыть о том, чтобы указать дату совершения сделки, а также указать номер ДКП, о котором говорилось выше.

После того, как все формальности соблюдены, автомобиль официально переходит в собственность нового владельца. Продавец ТС должен подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах. Покупатель же, как говорилось выше, должен за десять дней зарегистрировать автомобиль в ГИБДД.

Частые ошибки при заключении договора купли-продажи автомобиля

Договор купли-продажи автомобиля - это важный документ, который удостоверяет то, что новый собственник транспортного средства владеет им на законном основании. От правильного составления данного документа многое зависит. К сожалению, часто ДКП составляется с ошибками, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

Как было сказано выше, заполнять договор необходимо одной ручкой, которая пишет чернилами тёмного цвета. Важно, чтобы сведения во всех экземплярах договора были одинаковыми . Бывает так, что продавец и покупатель, желая сэкономить время, одновременно заполняют свои экземпляры договора. Это может привести к тому, что одни и те же данные в разных копиях договора будут написаны по-разному.

Необходимо обратить особое внимание на то, чтобы соглашение содержало в себе всю необходимую информацию о покупателе, продавце и автомобиле, который стал предметом сделки. Частенько договор признаётся ничтожным только из-за того, что в документе не хватает каких-то сведений. К примеру, часто граждане забывают проставить в соглашении дату, с которой это соглашение начинает действовать . Необходимо особо подчеркнуть, если даты в документе нет, то можно считать, что и самого документа тоже не существует.

Кроме того, важно заполнять договор, избегая разного рода помарок и исправлений. Необходимо заполнить ДКП таким образом, чтобы все буквы и цифры были разборчивы. Важно избегать ошибок в тех данных, которые позволяют идентифицировать продавца, покупателя или автомобиль.

Сведения в соглашение нужно вносить правильно, не путая данные покупателя и продавца. К примеру, часто покупатель ставит подпись там, где это должен сделать продавец. Продавец же, совершая такую же ошибку, подписывает договор там, где это должен сделать покупатель. Сторонам соглашения необходимо избежать подобной путаницы, подписав договор там, где это необходимо.

Нужно уделить особое внимание тому, чтобы в документе были указаны все сведения. К примеру, очень важной деталью является номер договора.

Если продавец и покупатель решили, что цена автомобиля будет отражена в соглашении, то важно указать сумму не только цифрами, но и прописью. Если не писать стоимость «железного коня» прописью, то это может привести к тому, что кто-то посчитает, что авто продано совсем не за те деньги, которые были за данную машину заплачены. Кроме того, это может внести неразбериху в том случае, если в будущем между сторонами возникнет спор. Если стоимость авто будет указана ещё и прописью, то это поможет избежать любых разночтений.

Часто люди делают ошибку, неверно переписывая данные продаваемого автомобиля. Необходимо переписывать сведения об автомобиле, который является предметом сделки, строго сверяясь с той информацией, которая есть в ПТС. Эти сведения необходимо переписать с максимально возможной точностью.

Ошибки, о которых говорилось выше, могут стать причиной того, что договор, заключённый между продавцом и покупателем, может быть признан недействительным. Такой вариант развития событий, думается, не устроит никого. Из этого можно сделать простой вывод о том, что к оформлению и заключению ДКП нужно отнестись со всей возможной серьёзностью, уделяя внимание всем деталям. Только такой подход к делу позволит сторонам достичь желаемой цели, избежав разного рода неприятных моментов в будущем.

Заключение договора купли-продажи недвижимости

При составлении договора купли-продажи особое внимание следует обратить на наличие в договоре существенных условий. Ели указанные условия или хотя бы одно из них не будут оговорены в договоре, то такой договор будет считаться незаключенным, что также не повлечет никаких правовых последствий.

Существенными условиями договора купли-продажи договора являются:

1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, при составлении договора Вы должны подробнейшим образом описать предмет недвижимости. Поскольку речь идет о вторичном рынке жилья, то на квартиру или дом имеется свидетельство о праве собственности. Именно из него необходимо точно и подробно перенести всю информацию в договор. Если речь идет о квартире, то в обязательном порядке указывается: ее общая и полезная площадь; количество комнат; на каком этаже она расположена; точный адрес, включающий в себя наименование населенного пункта, улицу, номер дома и номер квартиры в точном соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Если речь идет о доме, то обязательно указываются также данные о земельном участке, на котором он расположен. В этом случае, как правило, имеются (или, по крайней мере, должны иметься) отдельно документы, подтверждающие право продавца на дом и его право на земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен дом. Вся информация также переносится в договор купли-продажи в точном соответствии с указанными документами.

Если продавец не имеет надлежаще оформленных документов, подтверждающих его право на продаваемую им квартиру или дом, то в этом случае договор купли-продажи заключен быть не может.

Так, нередко встречаются ситуации, когда продавец получил недвижимость по наследству и имеет свидетельство о праве на наследование, например квартиры (или ее части), переход указанного права им не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем он не имеет соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. И хотя в этом случае продавец действительно является собственником указанной квартиры, заключать договор купли-продажи такой квартиры еще нельзя. Необходимо, чтобы продавец обратился в орган по регистрации недвижимости и зарегистрировал переход права собственности от умершего к нему в установленном законом порядке. В подтверждение данной процедуры ему будет выдано свидетельство установленного образца. И только после этого Вы можете заключать договор купли-продажи такой квартиры.

2. Цена в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По общим правилам гражданского законодательства такая цена договора должна быть установлена в валюте РФ, т. е. в рублях. Если по каким-либо причинам стороны решили указать стоимость договора в валюте другого государства, то фактически это будет незаконно. В связи с этим можно предложить следующий выход из сложившейся ситуации. Необходимо сделать ссылку на стоимость имущества в условных единицах, каждая из которых эквивалентна, например, доллару США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Внимание! Если Вы случайно допустили ошибку и в договоре имеются разночтения, например стоимость, указанная цифрами, не соответствует указанию ее прописью или общая сумма договора не соответствует суммарному итогу аванса и окончательного платежа и т. п., то цена договора будет считаться несогласованной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В связи с этим Вы должны четко представлять, что существует два варианта определения цены недвижимости, продаваемой вместе с земельным участком. Либо стоимость каждого объекта недвижимости определяется отдельно, в этом случае общая стоимость договора будет складываться из суммы этих двух цен, либо такой оговорки в договоре не сделано, в этом случае недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, продаются по единой цене, указанной в договоре.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Так, если в договоре установлена только стоимость квадратного метра квартиры, то общая стоимость квартиры будет рассчитываться путем умножения общей площади квартиры на стоимость 1 кв. м.

Немаловажным условием договора купли-продажи является и условие о порядке расчетов между сторонами. Такой порядок может предусматривать как предоплату (полную или частичную), так и расчет после совершения сделки купли-продажи. Однако стороны, как правило, стараются приурочивать расчет непосредственно к моменту подачи документов на государственную регистрацию.

Порядок расчетов между сторонами должен быть четко предусмотрен в договоре купли-продажи. При этом желательно указать точные сроки отдельных выплат, если предусмотрена оплата в рассрочку, или срок внесения всей суммы по договору, если рассрочка не предусмотрена.

В случае если Вы отдаете денежные средства ранее заключения договора, то обязательно зафиксируйте факт передачи Вами денег и их получение продавцом. В зависимости от величины передаваемых денежных средств и Вашего желания это может быть и документ, составленный в простой письменной форме (например, расписка), и нотариально удостоверенный документ.

3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такие ситуации случаются довольно редко, но если по каким-либо причинам Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы лица, имеющие право продолжать в ней проживать после перехода права собственности на данную недвижимость, то такие лица обязательно должны быть перечислены в договоре купли-продажи недвижимости.

Не менее важным условием договора купли-продажи является определение порядка передачи недвижимости.

Указанное условие регулируется ст. 556 ГК РФ, которая предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи имущества. Такая обязанность сторон принять и соответственно передать недвижимое имущество по соответствующему акту предусмотрена и в том случае, если в договоре об этом ничего не сказано. Более того, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Такой отказ может быть обжалован заинтересованной стороной в суд, и имущество может быть передано (принято) в принудительном порядке.

Но при этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда продавец и покупатель прямо оговорили в договоре, что заключение договора свидетельствует о приеме и передаче имущества сторонами, которые не имеют в связи с этим претензий друг к другу и акт приема-передачи ими дополнительно составляться не будет.

Внимание! Перед подписанием договора купли-продажи внимательно ознакомьтесь с его текстом. Прочитайте его полностью, даже если на это нет времени и желания. Ваша задача проверить, чтобы вся содержащаяся в нем информация соответствовала действительности и не была ошибочной.

Главная » Конституционное право » При заключении договора купли продажи квартиры. Каким образом должен быть написан ДКП