Как расторгнуть договор аренды земельного участка сельхозназначения. Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке
Заключение договора аренды дает возможность прийти к компромиссу между двумя сторонами (арендодателем и арендатором).
Договор аренды является гражданско-правовым инструментом, в нем четко прописываются все условия сделки, срок действия.
По различным причинам у человека может появиться необходимость расторгнуть договор, например, договор аренды земли. Зачастую причина расторжения является нестандартной и приходится обращаться за помощью к юристам.
Что говорит Земельный Кодекс
Подробно о порядке расторжения договора можно почитать в Гражданском кодексе.
Там же прописаны правила работы с договорами всех видов.
Что касается информации по поводу аренды земельного участка и разрыва договора, то более подробную информацию можно найти в Земельном Кодексе. Данному вопросу посвящена статья 46.
Прекращение действия договора утверждают следующим образом:
- В судебном порядке возможно расторгнуть договор, если арендатор частное лицо, а арендодатель – муниципалитет.
- Если требования расторгнуть договор выдвигает одна из сторон, а вторая не согласна – решение принимает арбитражный суд.
Основной документ, на который опирается суд для принятия решения – Гражданский кодекс. Ссылаться на ГК требует 2 статья Земельного кодекса РФ. Если вопрос сложный и общей информации недостаточно – юристы ссылаются на 46 статью ЗК.
Замечание специалиста: возможно прекращение договора без судебного разбирательства. Для этого две стороны должны подписать соглашение о расторжении, которое является обоюдным, не вызывает спорных вопросов.
Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка Вы можете скачать .
Сторона, которая первая приняла решение о расторжении договора, не должна сразу подавать исковое заявление. Сначала нужно удостовериться в отрицательном решении оппонента.
Текст договора изначально может включать в себя требования по расторжению. Они будут решающими при судебном рассмотрении.
Основания для прекращения действия
Преимуществом для суда будут случаи, когда имеются основания для расторжения договора об аренде.
Общие основания прописаны в ГК РФ. Их можно найти в статьях 619 и 620.
Если для принятия решения недостаточно Гражданского и Земельного Кодексов, обращаются к природоресурсному или природоохранному законодательству. Расторгнуть договор может каждая из сторон
Повод для прекращения аренды:
- Общие положение Гражданского кодекса (если арендатор не оплачивает услуги два раза подряд).
- По просьбе арендодателя:
- если земля используется в иных целях, не прописанных в договоре;
- во время использования значительно снижается плодородие;
- работы на земле негативно влияют на экологическую ситуацию;
- нанесение умышленного вреда плодородному слою земли, отравление земли ядохимикатами или вредными биологическими;
- 3 года подряд неиспользование участка земли (если земля была передана для строительства или сельхоз работ);
- изъятие участка государственными или муниципальными службами.
Нельзя расторгнуть договор в двух случаях:
- если на данный момент проводятся сельхоз работы;
- в других случаях, которые предусматривает Федеральный Закон.
Важный момент: предмет иска должен быть четко определен. Фиксируются пункты, которые ответчик нарушает, приводятся факты. Иск является более развернутым документом, нежели уведомление о расторжении договора.
Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.
На основании этого документа, у арендодателя появляется обязанность по передаче имущества в оговоренные сроки, а у арендатора – обязанность по надлежащему использованию недвижимости и внесению арендных платежей в срок.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.
Основания
Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.
То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.
Полностью без суда удастся решить проблему в следующих случаях:
- если стороны ;
- если у одной из сторон есть основания для досрочного расторжения, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ст. 619 и 620, но контрагент устранил нарушения после получения письменного предупреждения;
- также внесудебный порядок возможен, если в договоре есть соответствующее условие.
К примеру, стороны могут указать, что невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд не будет являться основанием для предъявления уведомления о расторжении и последующего обращения в суд.
В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?
Самый простой и разумный способ - это добровольное соглашение , но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.
Общие основания для прекращения действия любых имущественных договоров изложены в статьях 450-453 Гражданского кодекса.
Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.
Вы взяли в аренду участок на 49 лет, а теперь хотите оформить его в собственность?Пошаговый алгоритм есть .
Возможные сложности
Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе
факторов расторжения договора
. Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.
Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.
При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).
В таком случае арендатор должен предусматривать особые условия, позволяющие ему сохранять правомерность договора в неблагоприятных ситуациях, или же не соглашаться с поставленными арендодателем условиями.
При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения. Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде. В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.
Общие сведения
Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) - уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).
Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.
Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:
- Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
- Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
- Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
- Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.
Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.
Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем
Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:
- Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
- Причиняет существенный ущерб имуществу.
- Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
- Не осуществляет капремонт в установленный если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.
Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.
Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодател ь обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.
Данные правила закрепляет 619 статья ГК.
Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке
622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля , и недвижимости.
В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.
Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.
Дополнительное соглашение
Оно имеет особое практическое значение.
Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.
Нюансы
В дополнительном соглашении, закрепляющем , необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.
Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.
Образец уведомления
Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:
- Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
- Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
- Причину расторжения договора.
- Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.
По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.
Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.
Существенные изменения обстоятельств
В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.
По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу. Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис. Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.
В целом к числу существенных изменений можно отнести:
- Ухудшение финансового состояния.
- Недостаточность финансирования.
Прочие условия прекращения правоотношений
Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку "иные основания", закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.
По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом. Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми. Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.
Важный момент
Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему). Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров. В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.
Заключение
Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.
Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.
