Вас рф о преимущественном праве арендатора на заключения договора аренды на новый срок. Преимущественное право аренды Образец соглашения со статьей 621 гк рф
Стабильность арендных правоотношений я рассматриваю как одну из гарантий стабильности гражданского оборота и бизнеса в целом. В качестве одной из таких гарантий гражданский кодекс содержит правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Статья 621 содержит всего лишь две части, однако при практическом правоприменении изложенных в них правил возникает масса спорных ситуаций.
Одним из важнейших спорных вопросов является вопрос об ограничениях преимущественного права.
В статье «договор аренды муниципального и государственного имущества» я подробно раскрыл интересные с практической стороны темы соотношения требований об обязательном проведении торгов при заключении договора аренды и реализации арендатором своего преимущественного права, и лишения преимущественного права при заключении договора на неопределенный срок. В целом тема ограничений преимущественного права довольно объемная, поэтому в данной статье будут рассмотрены некоторые вопросы, решение которых закреплено судебной практикой.
Ограничение заключения договора аренды на новый срок изложены в общем виде в части 1 статьи 621 Гражданского кодекса. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды только при наличии совокупности следующих условий:
- арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности;
- арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды в установленный законом или договором срок.
Вместе с тем необходимо выделить еще одно условие, которое будет более подробно изложено в настоящей статье несколько ниже – наличие у арендодателя возможности заключения договора аренды на новый срок.
Любое ли нарушение договора может явиться основанием для отказа в реализации преимущественного права?
Права и обязанности сторон договора аренды закреплены в законе и в самом договоре. Основной обязанностью арендатора является внесение арендной платы. Помимо основной обязанности арендатор, как правило, должен вовремя производить оплату коммунальных услуг, следить за техническим состоянием арендуемого помещения, проводить капитальный и(или) текущий ремонт, соблюдать требования пожарной безопасности, не нарушать права иных арендаторов, использовать переданное имущество в соответствии с его назначением, и проч.
Является ли нарушение перечисленных «второстепенных» обязанностей арендодателя основанием для отказа в заключении с ним договора аренды на новый срок? Законодатель и судебные инстанции отвечают на этот вопрос утвердительно.
Такие правила игры подстегивают арендатора к добросовестному исполнению всех условий договора и требований закона, регулирующих отношения, возникающие из договора аренды, тем самым представляя арендодателю дополнительные меры воздействия на недобросовестного контрагента.
Если нарушения условий договора были незначительными?
Действительно. Предпринимательская деятельность связана с риском. Рынки нестабильны. Если сегодня компания чувствует себя уверенно, то завтра, ввиду к примеру, актуальных в последнее время внешне – экономических факторов, ситуация может резко измениться.
В гражданском кодексе на этот случай исключений не имеется. Анализ судебной практики также показал отсутствие каких – либо поблажек. Даже при несущественном нарушении договора аренды (задержка внесения оплаты на пару дней, проведение капитального и (или) текущего ремонта с задержкой и проч.) арендатор признается недобросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. С одной стороны законодатель предоставляет некоторое поле для злоупотреблений со стороны арендодателя.
Вместе с тем я придерживаюсь иной позиции. Арендатор, зная последствия неисполнения договора аренды будет более трепетно относиться к оценке своих предпринимательских рисков и сформирует бюджет таким образом, что сможет вовремя исполнить свои обязательства по договору аренды. При таком подходе арендатор в нестабильный период получает возможность поправить свои дела, а арендодатель – вовремя внесенную арендную плату и надежного арендатора, которому можно предоставить в тяжелый период некоторые льготы. Обе стороны выиграли? Обе.
Ограничения преимущественного права, установленные в самом договоре аренды.
Нормы о преимущественном праве арендатора, предоставляющие возможность заключения договора аренды на новый срок являются диспозитивными. Это означает, что в договоре его стороны могут предусмотреть отсутствие преимущественного права.
Если договор аренды содержит условие об отсутствии преимущественного права, то по истечении срока договора и волеизъявления арендодателя на расторжение договора, либо отсутствие возможности возобновления действия договора на неопределенный срок), то арендатор обязан освободить занимаемые помещения, поскольку при таких обстоятельствах судебная защита не имеет перспектив.
А если у арендодателя нет возможности предоставить помещения в аренду?
В гражданском кодексе отсутствует такое условие реализации арендатором преимущественного права, однако на практике подобные вопросы иногда возникают.
Если арендодатель не имеет возможности предоставить помещение в аренду, то отказ не будет являться неправомерным.
В качестве примера можно привести такую ситуацию. Цветочный магазин на протяжении длительного времени арендовал у собственника торговые места на розничном рынке. Однако нахождение цветочной продукции на имеющемся расстоянии от пищевой продукции нарушало санитарно – эпидемиологические нормы, в связи с чем Роспотребнадзор выдал собственнику предписание об устранении этих торговых мест. К моменту вынесения данного предписания заканчивалось действие договора аренды, и собственник отказал цветочной компании в заключении договора на новый срок, что явилось поводом для обращения за защитой в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанции поддержали правомерность отказа в реализации преимущественного права, поскольку те места, которые сдавались в аренду были ликвидированы, и образованы новые, соответствующие санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам.
На мой взгляд арендаторы в описываемой ситуации не могли требовать заключения договора на новый срок в любом случае, поскольку гражданский кодекс не предусматривает такого способа защиты, а предусматривает право арендатора на перевод прав и обязанностей по договору с иным арендатором, который был заключен в течение года после расторжения с ним договора аренды.
В данной статье рассмотрены некоторые особенности реализации преимущественного права, однако данная тема будет освещаться в последующих статьях.
Немалый интерес представляют также особенности реализации арендаторами преимущественного права на заключение договора аренды муниципального и государственного имущества на новый срок, которые подробно изложены в статье «договор аренды муниципального и государственного имущества».
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.06.2012 N 17540/11
ПО ДЕЛУ N А51-2845/2011
"ВОПРОС О НАЛИЧИИ (ОТСУТСТВИИ) ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОДЛЕЖИТ РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ В ПОРЯДКЕ ИСКОВОГО ПРОИЗВОДСТВА"
Суть спора
Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент) и ООО "Дальжен" (далее - общество) заключили договор аренды земельного участка в целях размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой. Цель предоставления земельного участка соответствовала виду его разрешенного использования - "для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой". Договор содержал положение о преимущественном порядке заключения арендатором договора аренды на новый срок, которое производится по соглашению сторон.
За три месяца до истечения срока действия договора общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для использования в целях размещения станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтных предприятий, стоянки автомобильного транспорта.
До подачи заявления о продлении договора аренды общество обратилось с заявлением об изменении в кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка, определенного как "для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой", на иной вид - "станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; стоянки автомобильного транспорта". Кадастровая палата приняла решение об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка на заявленный обществом.
В связи с отказом департамента в предоставлении земельного участка для указанных целей общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения департамента незаконным, а также об обязании принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды с уточнением новой цели использования земельного участка.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос наличия или отсутствия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Проблема наличия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет перед другими лицами при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить данный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ).
Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Рассматриваемая проблема получила весьма широкое отражение в судебной практике, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.
Ранее разъяснения по вопросу преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок были даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 35 данного Информационного письма, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ предоставляют арендатору, надлежащим образом исполнявшему условия договора, преимущественное право, которое может быть реализовано при наличии определенных условий. Такими условиями является отказ арендодателя в заключении договора на новый срок и заключение им в течение года договора аренды с другим лицом.
Данная позиция находила свое отражение в судебной практике (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2011 по делу N А53-23784/2010, ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-6803/2011, ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2012 по делу N А52-2051/2011).
В дальнейшем аналогичная правовая позиция была изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51. Согласно данному Постановлению Президиума ВАС РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Приведенная правовая п! озиция встречалась в судебной практике (см., к примеру, Постановления ФАС Поволжского округа от 25.01.2011 по делу N А57-6676/2010, ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010, от 01.03.2012 по делу N А56-23336/2011, Определение ВАС РФ от 08.12.2008 N 11100/08 по делу N А58-330/2007).
В рамках рассматриваемого вопроса интересной представляется позиция судов, согласно которой заключение договора аренды с любым хозяйствующим субъектом является правом, но не обязанностью арендодателя. Следовательно, поскольку договор аренды земельного участка не является публичным договором, арендатор не вправе понудить арендодателя к его заключению при отсутствии вышеперечисленных условий (см., к примеру, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2010 по делу N А39-3844/2009).
Суды также указывали, что преимущественное право на заключение нового договора аренды не может быть реализовано, в частности, когда арендодатель выразил свою волю, отказав в продлении срока действия договора аренды (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А33-13906/2010).
Между тем в некоторых случаях суды считают, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка (при отказе арендодателя в продлении договора), несмотря на отсутствие оформленных арендных отношений с третьим лицом.
Так, наличие преимущественного права было установлено судом на основании надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору. При этом суд отметил, что предварительное согласование третьему лицу земельного участка не исключает возможности его предоставления путем изъятия, вследствие чего такое согласование не может являться основанием для отказа в продлении договора аренды первоначальному арендатору (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-5160/2011).
Не подтвержденное доказательствами нарушение обязанностей арендатора не может служить основанием отказа в преимущественном праве (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 N Ф03-678/2009 по делу N А51-10461/2008).
В рамках рассматриваемого вопроса следует также обратить внимание на положение, содержащееся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно п. 2 указанного Постановления Пленума ВАС РФ "преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды".
Вопрос о надлежащем порядке рассмотрения дел, связанных с установлением оснований для понуждения к заключению договоров аренды земельных участков
В данном Постановлении Президиум ВАС РФ разрешил также вопрос о порядке рассмотрения дел, связанных с установлением оснований для понуждения к заключению договоров аренды земельных участков.
В настоящее время суды придерживаются следующей позиции.
Возникающий из гражданских (арендных) правоотношений экономический спор, связанный с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, подлежит рассмотрению арбитражным судом в порядке искового производства, поскольку арендные правоотношения являются предметом регулирования гражданского законодательства, которое не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой (Решение Арбитражного суда Московской области от 12.01.2011 по делу N А41-29444/10, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 по делу N А70-851/2009).
Аналогичная позиция также содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2010 по делу N А17-7148/2009, однако в данном случае спор был связан с оспариванием одностороннего расторжения договора аренды земельного участка.
Выводы судов нижестоящих инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные обществом требования, что было поддержано судом кассационной инстанции.
Суды исходили из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу положений ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и условий договора аренды.
При этом суд первой инстанции указал, что согласно ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
ВАС РФ в Определении от 12.03.2012 N ВАС-17540/11 по делу N А51-2845/2011 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции, а также постановление суда кассационной инстанции и отказал в удовлетворении заявленных обществом требований. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
1. Если в заявлении о заключении договора аренды земельного участка на новый срок содержатся требования о предоставлении участка в аренду для использования в целях, отличных от тех, для которых данный участок предоставлялся первоначально, то такое требование фактически является требованием о заключении нового договора аренды земельного участка. В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Следует отметить, что в практике ВАС РФ подобные (хотя и не тождественные) правовые позиции встречались и ранее. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4784/11 по делу N А40-133603/09-122-977 содержится правовая позиция, согласно которой при рассмотрении споров о судьбе инвестиционных договоров (контрактов), предполагающих возведение объекта недвижимости, суды должны определить характер спора, а также исследовать правовую природу инвестиционного контракта, что необходимо для правовой квалификации возникшего спора и определения норм процессуального законодательства, подлежащих применению: гл. 24 АПК РФ (рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов) либо общие положения об исковом производстве (разд. II АПК РФ).
2. Положения ч. 4 ст. 28 ЗК РФ к арендным отношениям не применяются, поскольку не допускают отказа в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, а не в аренду.
3. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Также Президиум ВАС РФ подтвердил свою правовую позицию, изложенную ранее в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, согласно которой преимущественное право аре! ндатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Следует отметить, что в данном Постановлении Президиума ВАС РФ отсутствует указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схо! жими фактическими обстоятельствами на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Комментарий к Ст. 621 ГК РФ
1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с , которое не может быть устранено договором.
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.
3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.
4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики.
———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.
5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора.
———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.
Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.
7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.
8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .
———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.
9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает.
———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.
10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными.
———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.
11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды.
———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.
12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений. И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок.
———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.
Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.
Ст. 621 ГК РФ.
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Комментарий к статье
1. Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении одновременно следующих условий:
а) арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду. Если арендодатель желает оставить имущество в своем владении и пользовании или передать имущество третьему лицу не в аренду, а по иному основанию (на том или ином вещном праве, по договору безвозмездного пользования или доверительного управления и т. п.), то право арендатора требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (см. п. 35 Обзора практики по аренде);
б) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по старому договору. Нарушение арендатором своих обязанностей по старому договору (причем даже незначительное!) лишает его права требовать заключения договора на новый срок. Разумеется, факт нарушения должен быть надлежащим образом зафиксирован. Правда, закон не требует, чтобы он был подтвержден судом. Достаточно и доказательств, которые могут быть использованы в суде (просрочка уплаты арендной платы, требования о расторжении договора, предупреждения и претензии арендодателя и т. п.);
в) арендатор уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Уведомление должно быть сделано в письменной форме в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 314 ГК). При определении разумного срока известным ориентиром может служить также правило п. 2 ст. 610 ГК, ведь срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, при любых обстоятельствах достаточен для предупреждения о продлении договора;
г) арендатор согласен заключить новый договор аренды на условиях, предложенных арендодателем. Последнее условие выражено в п. 1 ст. 621 ГК не прямо, а косвенным образом. Арендатор имеет "преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок", но "при прочих равных условиях". На первый взгляд, эти формулировки противоречат друг другу, однако при более внимательном их рассмотрении противоречия исчезают.
Преимущественный характер обсуждаемого права означает, что если есть несколько желающих заключить договор на одних и тех же условиях, то прежний арендатор имеет преимущество перед ними (при прочих равных условиях). Но если кто-то предлагает арендодателю более выгодные условия, а прежний контрагент на них не согласен, то его право требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (поскольку "прочие равные условия" здесь отсутствуют). Понудить арендодателя к заключению нового договора на прежних или на новых условиях прежний арендатор не вправе.
2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок. Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях. Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами. О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.
Переговоры с потенциальными арендаторами могут начаться до окончания срока старого договора аренды, а преимущественное право, в силу прямого указания закона, возникает лишь после окончания этого срока. Однако арендодатель не может заключить договор с новым арендатором до тех пор, пока длится старый договор. При его прекращении возникает преимущественное право прежнего арендатора на заключение нового договора. Следовательно, это право имеет внедоговорную природу, существуя в рамках относительного правоотношения "в силу закона".
Прежний арендатор, извещая арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, автоматически не дает согласия на заключение договора на любых условиях, которые будут предложены арендодателем. Он дает согласие на заключение договора аренды лишь на прежних условиях. Для их изменения необходимо достичь отдельного соглашения. Именно в этом состоит смысл правила абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Упомянутое правило не следует толковать таким образом, будто арендодатель должен получить согласие арендатора на любое изменение условий нового договора. Напротив, если арендодатель хочет заключить договор аренды на новый срок, он должен принять условия, выдвинутые арендодателем.
3. Договор аренды, заключаемый на новый срок, - это новый договор аренды, даже если его условия те же, что и у старого. Поэтому при его заключении должны быть выполнены все формальности, необходимые для заключения договора аренды, как будто предыдущего договора не было. В частности, вновь должна быть оформлена передача вещи арендатору, составлен передаточный акт и т. п. При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями старого договора аренды (см. п. 31 и 32 Обзора практики по аренде).
Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Под переводом прав и обязанностей следует понимать принудительное вступление прежнего арендатора в новый договор аренды, которое производится по решению суда. Фактически арендатор выбирает лишь, переводить ли ему на себя права и обязанности арендатора по новому договору или нет. Право на возмещение убытков он имеет в обоих случаях.
Правила ГК о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивны. Они могут быть изменены законом или договором. Например, в отношении договора проката действие ст. 621 отменено п. 2 ст. 627 ГК. Что же касается конкретного договора аренды, то он может как расширять, так и сужать указанное право арендатора, а то и вовсе отменять его.
4. На практике часто возникают ситуации, когда срок договора аренды заканчивается, а арендатор продолжает владеть и (или) пользоваться арендованным имуществом. Если признать, что в этот период договорные отношения между сторонами прекращаются, возникают большие трудности в определении условий, на которых бывший арендатор пользуется имуществом, в том числе размера платы за подобное пользование. Поэтому ГК исходит из возобновления между сторонами договора аренды на прежних условиях, но на неопределенный срок (ст. 610 ГК).
Следует отметить, что речь идет не о заключении нового договора, а о возобновлении старого договора, но на неопределенный срок. Соответственно нет нужды выполнять все формальности, требуемые при заключении договора (см. коммент. к предыдущему пункту).
Для возобновления договора необходимо, чтобы арендатор продолжал фактически пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Такими возражениями могут считаться уведомление арендодателя о нежелании продолжать договорные отношения, требование о возврате арендованного имущества, заявление о нежелании заключать договор аренды на новый срок и т. п. Наличие возражений арендодателя исключает возобновление договора. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.
Если договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, к нему в полном объеме подлежат применению правила ст. 610 ГК, в том числе о сроке предупреждения об отказе от такого договора.
Стороны заключили краткосрочный договор аренды. Срок действия договора истек. Стороны не изъявили желания его расторгнуть и он, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ стал действовать как договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Арендодатель, реализуя право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 ГК РФ, направил Арендатору соответствующее уведомление. В ответ на которое Арендатор направил Арендодателю уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Правомерны ли в данном случае требования Арендатора? Имеет ли он соответствующее право?
Ответ
Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. То есть если арендодатель проигнорирует уведомление и потребует выселения, то такие действия будут правомерными.
«Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( ). Арендаторы часто прибегают к данной норме для сохранения арендных отношений, чтобы не тратить силы и время на оформление «ненужных» документов. Однако необходимо иметь в виду, что если договор будет автоматически возобновлен на неопределенный срок, то арендатор лишится преимущественного права. И если в последующем арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца ( ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок.
Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок
Между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.
Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды.
Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
