§6. Права и обязанности собственников земельных участков

Земельный участок может принадлежать физическому или юридическому лицу на праве общей собственности. О том, в каких случаях возникает и прекращается право общей собственности на землю, какие виды общей собственности и каков порядок действия правомочий существуют в земельном праве - читайте в нижеприведенной статье.

Право общей собственности на земельные участки относится к видам и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:

1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).

Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае - земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ). Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление , уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст. 254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
• общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
• совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю

Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание. Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.

Александр

С человеком имеем земельный участок в общей долевой собственности и два здания - магазины на этом учаске в разной собственности. На днях узнал что он продал свой магазин в месте с земельным участком. Должен он был меня оповестить о продаже учаска?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Если он продал свою долю в праве собственности на земельный участок, то на основании ст. 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки его доли. В случае нарушения Вашего преимущественного права могут отказать в регистрации права собственности покупателя, а также Вы имеете право на перевод прав и обязанностей покупателя по договору на себя.

Мария

Как приобрести в собственность землю под садовым домом, находящимся в общей долевой собственности, в случае, если собственник дома не желает оформлять землю и часть дома никому не продаёт?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Мария! Без согласия сособственника Вы не сможете никак приобрести землю под домом. Кроме того, надо получать согласие на продажу земли от собственника соответствующего земельного участка. Вы можете потребовать выделения своей доли в натуре в садовом домике.

Александр

День добрый! При создании ДНП учредители не выделили земельные участки как общее имущество ДНП, а расписали по отдельным физическим лицам. На этих земельных участках (частных) в настоящее время находятся объекты, принадлежащие ДНП: внутрипоселковая дорога, детская и спортивная площадка, ГРС и ВЗУ, а также еще часть объектов. В настоящее время решается вопрос о переводе данных участков из частной собственности в общую. Собственники (а они же являются и учредителями ДНП) не возражают против данного перевода. Хотелось бы решить этот вопрос наиболее удобно для обеих сторон. Как это можно сделать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Документальное оформление данного вопроса будет зависеть от того, было ли оформлено право собственности на данные участки общего пользования. Если было оформлено, то следует оформлять договор дарения в пользу ДНП с соответствующей регистрацией изменений. Возможно (в зависимости от положений устава ДНП) потребуется принятие решения общего собрания участников данной организации.

Светлана

Добрый день! Могу ли я в договоре купли-продажи между родственниками не указывать стоимость участка (земля в собственности меньше года), что бы не платить налог или если так нельзя - указать символическую сумму? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Ни то ни другое законодательством не запрещено. Если сделка будет проведена между родственниками, то тем самым отсутствуют какие-либо риски относительно исполнения данного договора и в текст договора могут быть внесены желаемые Вами варианты относительно указания цены.

Анна Красильникова

Здравствуйте. Решением собрания собственников земельного участка 156 было предоставлено право ограниченного пользования участком для прохода, проезда к участку 97 (сервитут). Затем было предоставлено право бессрочного, бесплатного пользования участком 156 для прохода и проезда к участку 97. Подскажите, это разные вещи? Геодезической экспертизой было установлено, что необходимости в установлении сервитута нет, есть подъезд к участку 97 с земель общего пользования. Как отменить право бессрочного, безвозмездного пользования участком 156 для прохода и подъезда к участку 97? В суде говорят что сервитут отменят, а право отменить не могут.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! По сути все это является сервитутом. Сервитут может быть отменен по требованию собственника, который предоставил сервитут.

Евгений Олегович Казача

Здравствуйте! Я построил вспомогательное строение на земле, имеющей трёх,включая меня, владельцев. Могу ли я зарегистрировать это строение сразу на себя, минуя регистрацию на всех и последующую передачу одному?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений Олегович! Нет, не можете, так как земля находится в долевой собственности. Для строительства строения необходимо было получить согласование остальных собственников. При регистрации Вас попросят предъявить документ о праве собственности на землю и после этого сразу станет ясно, что земля находится не в Вашей исключительно собственности.

Александр

Здравствуйте. В 2014 году мы купили квартиру в блокированном шестиквартироном доме. Согласно договора купли продажи земельный участок находится в долевой собственности с определением долей. Доли на землю определял застройщик- жилищно строительный кооператив. Могут ли дольщики из соседних квартир пользоваться любой из шести долей или только своей?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Если доли каждого собственника выделены на местности и проведено межевание, то есть есть четко определенные границы участков, то каждый собственник вправе пользоваться только своим участком, принадлежащим ему на праве собственности. Если этого нет, то пользование землей под домом осуществляется по соглашению собственников.

Ирина

Возможно ли оформить землю под домом в совместную собственность супругам, если дом оформлен в общедолевую собственность.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Если земля перейдет в собственность хотя бы одного из супругов во время брака, то будет считаться, что данный земельный участок находится в общей совместной собственности супругов. Впоследствии супруги могут разделить данный участок на доли с оформлением каждым супругом права собственности на свою долю.

Татьяна

здравствуйте! мы с мужем пенсионеры. В моей собственности находится дом и зем участок 12 соток, в этом доме мы постоянно проживаем с мужем. Сейчас я плачу налог как пенсионер только за 6 соток. Можно ли оформить на мужа в совместную собственность земельный участок, чтоб муж не платил налог за вторые 6 соток и потребуется новое уточнение границ участка и оформление нового техплана на дом?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Вы можете разделить участок и передать вторую часть мужу. Но в этом случае придется заново оформлять документы на новый земельный участок и уточнять его границы. Возможно, придется менять технический план на дом, так как изменятся реквизиты земельного участка, на котором он стоит.

Владимир

В дополнение к своему вопросу прошу Вас ответить какие документы нужны и куда их направлять для оформления участка и дома в совместную собственность? А также необходимо ли делать снова межевание, техплан дома и подавать соглашение об общей совместной собственности?

Сергей (старший юрист)

Если Вы хотите оформить совместную собственность на весь земельный участок и дом, то надо провести процедуру объединения земельных участков. В этом случае у Вас с супругой будет общая собственность на новый большой земельный участок и дом. Но при этом не исключено, что потребуется новое уточнение границ участка и оформление нового техплана на дом.

Владимир

Здравствуйте. Супруга и ее сестра в 2001 году получили по наследству участок 16 соток с домом в деревне. В 2005 году оформили раздел по 8 соток и дом пополам на квартиры №1 и №2. В 2018 году сестра супруги продала нам свой участок с половиной дома(кв.№1). Оформили на меня, чтобы была скидка на 6 соток и у меня (мы пенсионеры). За кв.№1 и №2 платим налоги, так как это получились вторые картиры в собственности (помимо городских). Сейчас хотим оформить участок и дом в совместную собственность. Останутся ли в этом случае скидки на 6 соток у каждого из нас и что сделать с домом, чтобы не платить налоги за две половины дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! В соответствии с Налоговым кодексом РФ пенсионеры не относятся к льготным категориям граждан, которые освобождаются от уплаты земельного налога. Возможно, что такие льготы предусмотрены в региональном законодательстве. Для того, чтобы не платить за две половины дома можно попробовать объединить квартиру в одну, чтобы получился единый объект недвижимости.

Светлана

Сергей, спасибо за ответ! Уточните пожалуйста, при продаже навсего участка, а только его половины, тоже не обязательно делать межевание? И где указывать, что у земли два собственника, в договоре купли-продажи? или в договоре фигурирует только один из супругов, а второй собственник по умолчанию, а не на бумаге?

Сергей (старший юрист)

При продаже части участка образуется новый земельный участок, который должен быть отмежеван. Поэтому надо оформлять продажу только одному супругу, а так как имущество будет признано нажитым во время брака, то оно автоматически переходит в общую собственность супругов.

Светлана

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как правильно и с меньшими затратами оформить землю в общую собственность супругам. На данный момент земля находиться в собственности свекрови, она хочет выделить нам половину. Как оформить эту землю нам с мужем в общую собственность? Обязательно ли в этом случае делать межевание? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Свекровь может продать участок кому-либо из супругов. После этого земля станет автоматически находящейся в общей собственности мужа и жены. В этом случае не будет раздела участка и не надо будет проводит межевание.

Тина

здравствуйте! Земельный участок не был приобретен во время брака. Участок и дом, где мы с мужем жили вместе с мамой(участок и дом был оформлен на маму) и после ее смерти, я унаследовала дом и земельный участок. Подскажите, как оформить земельный участок в совместную собственность супругам, если на настоящий момент он принадлежит одному из них? Оба супруга являются пенсионерами. Как лучше оформить землю для второго супруга,чтобы не проводить межевание и чтобы каждый из супругов не платил налог на землю за 6 соток.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Можно заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, в том числе не нажитого во время брака. По этому соглашению муж передает жене в собственность половину земельного участка. Конечно, такой вариант не идеален, на практике возможны трудности и нюансы, но попробовать стоит. Простое выделение жене части участка связано с необходимостью оформления нового участка и проведением межевания.

Татьяна

здравствуйте! Подскажите, как оформить земельный участок в совместную собственность супругам, если на настоящий момент он принадлежит одному из них? Оба супруга являются пенсионерами. Как лучше оформить землю для второго супруга (в совместное пользование или долевое) чтобы не проводить межевание и чтобы каждый из супругов не платил налог на землю за 6 соток.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Можно попытаться разделить земельный участок, как совместно нажитое имущество, если он был приобретен во время брака. В этом случае будет оформлена долевая собственность на участок каждого из супругов и по идее не надо будет проводить межевание, так как не образуется новых земельных участков.

Магдалена

Живу заграницей. Мать с её сестрами, живя в Москве, владеет частью старого дерев.дома/участка в деревне, кажется, долевая собственность (разделили). Я бы хотела, став наследницей, эту часть продать. Но по её словам: 1 . они не хотят/не в состоянии купить 2 - участок слишком маленький и продать на сторону нельзя 3 - они НЕ согласятся с продажей на сторону Что я вправе сделать в такой ситуации? Другой вопрос: я в процессе отказа от росс.гражданства. Каковы будут мои права на это наследство, когда я буду только гражданкой другой страны? Заранее спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Ну, сначала, надо дождаться, пока умрет Ваша мать и только тогда Вы сможете получить свою долю в праве собственности. Но по закону собственник доли в недвижимости вправе продать ее третьим лицам, но сначала он должен предложить купить ее другим собственникам и если они откажутся, то только тогда продавать. Вступление в наследство не зависит от наличия российского гражданства. Вы можете получить причитающуюся Вам долю в наследстве в независимости от наличия гражданства другого государства.

Дмитрий

Здравствуйте!В состав земельного участка сельхозназначения входило 235 га коллективно-совместной чобственности(кустарники, лесополосы,дороги и т.д.)Как определить кто является хозяином данного участка и кто должен его замеживать, может быть муниципалетет, так как колхоз был обанкрочен в 2005 году.И может ли кто-нибудь межевать в рамках межевания земельного участка сх назначения лесозащитные полосы кустарники и дороги(вообщем фактически то что входит в кол-совм собственность), если сам участок колективно-совмесной собственности не замежеван?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! Информацию о статусе и собственнике земельного участка можно посмотреть на публичной кадастровой карте в Интернете. Межевание может осуществлять только лицо, которое имеет какие-либо права на данный земельный участок.

Екатерина

В браке был куплен гараж. В договоре купли-продажи два собственника я и муж.Брак формально расторгнут,проживаем вместе.Решили оформить в собственность землю под гаражом. При постановке на кадастровый учет нам отказано в оформлении участка в долевую собственнность, так как мы официально не в браке. Правомерно ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! В данном случае необходимо смотреть конкретное основание для отказа в регистрации. При наличии обоюдного заявления о кадастровом учете отказать не должны, так как в данном случае значение должно иметь волеизъявление собственников безотносительно их семейного положения.

Ильнур

Добрый день, планируем приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения. Указанный земельный участок ранее был образован путем выдела с/х паев, находится в общей долевой собственности 7 человек. Все собственники согласны на продажу земли. Пожалуйста подскажите, можно ли в данном случае заключить одни договор купли-продажи земельного участка, где на стороне продавца будут выступать 7 физ. лиц, либо необходимо разделение земельного участка на два (что бы число собственников было не более пяти) и только потов сделка по продаже.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Гражданское законодательство допускает, что на стороне продавца будет одновременно несколько человек. Поэтому можно оформить покупку земли одним договором.

Магомед

При приватизации участка на котором стоит дом который поделён на доля(общедолевая собственность), как будит проходить деление участка? Количество долей в доме к примеру 1/ 2 и 1/6, это не значит что при приватизации земли и межевании кому-то достаница 1/2 земельного участка а кому то 1/6, участок делается на одинаковые равные кроя земли?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! По общему правилу в соответствии со ст. 35 земельного кодекса РФ собственнику части дома принадлежит соответствующая часть земельного участка, на котором стоит дом.

Вера

Здравствуйте! У меня с сестрой в общей долевой собственности земельный участок 5 соток в СНТ (у меня 7/8, у нее 1/8). Доли были выделены по суду но не определено в какой части участка будет находиться доля сестры. Я отмерила и отгородила забором долю сестры с краю возле дороги, что бы она могла сделать себе отдельный вход. Но сестра отдельную калитку не делает и заходит на свой участок проходя через мой. Вопрос: 1) имею я право не пускать ее на свою часть участка и настаивать, что бы она делала отдельную калитку; 2) есть ли возможность размежевать участки, что бы у каждого была единоличная собственность? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вера! 1. Нет, не имеете, так как доли в натуре не были выделены, а Ваше соглашение относительно разделения участка на секторы документально не оформлено. 2. Да, такое возможно. Необходимо провести процедуру выдела земельного участка, но только при условии, что в соответствии с местным земельным законодательством вновь образованный земельный участок не будет меньше величины минимально допустимого земельного участка.

Наталия Василевская

Добрый день. У нас с соседом общая совместная собственность на землю 0,0235 га. Ею пользуемся 27 лет поделив ее сами в долях 3/5 - 2/5.Сосед подал иск в суд на выделение ему доли в размере 1/2. А я бы хотела поделить по исторически сложившемуся пользованию.. Это возможно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталия! В соответствии с законом доли в общей совместной собственности признаются равными, если иное не установлено соглашением собственников. Поэтому если второй собственник возражает против устоявшегося порядка, то придется довольствоваться только половиной участка.

Яранская Татьяна Георгиевна

После смерти брата мужа его жена унаследовала 2/3 доли имущества в деревне (дом и земля при доме-20 соток). В результате судебных исков в течении 4 лет было достигнуто согласие отдать дом в пользование мужа так как не хотела делить другие постройки, дом оформлен документально. Земля остается неразделенной, так как жена брата не согласна с нашим вариантом. Пришлось дом ремонтировать, так как за 20 лет был доведен почти до аварийного (пользовался брат и его семья как дачей). Теперь она подала в суд в связи с тем, что отмостками и укреплениями (заменили дощатые стены веранды блоками) увеличили площадь под домом, требует всё убрать. За 2 месяца до обращения по её инициативе был составлен акт о аварийном доме с привлечением инженера соответствующей службы и руководителей сельского поселения. На что мне можно ссылаться в суде по данной ситуации?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна Георгиевна! Чтобы привести аргументы, надо точно знать, что требует жена брата и на что ссылается в обоснование своей позиции. Но традиционно можно сослаться на недоказанность исковых требований.

Юрий

Следует-ли из данного закона, что при длительном отсутствии одного из собственников как юридически зарегистрированного лица, наличие права собственности на весь участокдля другого собственника находящегося в правовом поле?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юрий! Длительное отсутствие собственника не является основанием для сособственника получения права собственности на чужую долю. Для того, чтобы признать прекращение права собственности сособственника, необходимы установленные законом основания (например, бесхозность имущества, приобретательная давность и т.д.).

София

Добрый день! Моему мужу в 1994 году в колхозе дали пай в большом участке, как работнику. в 2006г. было соглашение сособственников об определении долей. В 2016 году он без моего ведома, пока я была на заработках в Москве продал пай нынешнему Арендатору. Я узнала об этом в декабре 2017г. Я бы низачто не разрешила ему продать пай. Юристы Арендатора говорят, что пай был получен мужем по приватизации, безвозмездно, и не для личного использования, поэтому он не является совместно нажитым. Помогите разобраться! Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, София! Юристы Арендатора правы. Имущество, которое было получено супругом по безвозмездной сделке, считается его личной собственностью. Поэтому у Вас нет никаких оснований оспаривать совершенную сделку по продаже пая.

Любовь

На земельный участок сх назначения общая совместная собственность без определения долей -9 чел. не проведено межевание и Св-во выдано на главу хозяйства в 1996 г. В Выписке ЕГРН правообладатель отсутствует. Как зарегистрировать право собственности?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Надо проводить межевание и ставить участок на кадастровый учет. Можно поступить проще. В рамках дачной амнистии на основании документов, подтверждающих получение права собственности на участок, зарегистрировать право на участок. Но в будущем все равно потребуется проведение межевания.

Евгений

В Крыму принят закон 66 ЗРК ограничивающий размер дачного участка интервалом 6...12 соток, городской совет в правилах землепользования слегка изменил интервал: от 5 до 12 соток. У меня и у соседа участки примерно по 3 сотки. 1. если мы объединим их в совместно долевую собственность - мы сможем пройти приватизацию и дачную амнистию? 2. если мы не пройдём приватизацию - будет ли действовать дачная амнистия, или она распространяется только на приватизированные участки?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! 1. Если участок будет в Вашей собственности, то не надо будет проходить приватизацию и дачную амнистию. 2. Ответ точно такой же. Если участок уже у Вас в собственности, то никакой приватизации не надо.

Снежана

Здравствуйте! Решением местной администрации по совместному заявлению 2х собственников жилого деревянного дома, разделенного юридически на 2 квартиры с автономными выходами, выделен участок с назначением "Малоэтажная многоквартирная жилая застройка" размером в 12 соток. Фактически на нем находятся этот дом и огороды при каждой половине дома. Дом старый, участок исторически разделен забором, т.е. по факту это 2 автономных участка. Однако по закону выделение прошло в форме общей собственности, т.к. статус имущества у каждого хозяина не часть домовладения, а квартира, и дом формально считается многоквартирным. Хотим с соседом разделить данный участок, получив каждый в собственность ту часть, которая у каждого и есть в фактическом пользовании. Совместный участок учтен, но пока еще не зарегистрирован. Читала, что такого рода совместная собственность не подлежит делению в натуре по закону. Так ли это, и что можно сделать, чтобы каждый по факту получил свое свидетельство на кусок земли?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Раздел возможен. На этот счет есть специальные нормы в земельном законодательстве. В Вашем случае целесообразно поставить на кадастровый учет весь участок, а потом в установленном порядке произвести раздел.

Екатерина

Здравствуй! Имею участок ИЖС 10 соток, являюсь собственником единоличным. Хотим с сестрой построить на нем дом на 2 семьи, возможно ли оформить дом на двоих собственников, на неё и меня и нужно ли в этом случае делить и земельный участок? Чтобы часть земли так же принадлежала ей. За ранее, спасибо за ответ.

Множество правовых вопросов возникает при оформлении и реализации прав на долевую собственность на дом и землю. Ввиду того, что объект оформлен сразу на несколько владельцев, сложности возникают относительно согласования тех или иных действий с недвижимым имуществом: продажам, покупка, кадастровые работы, межевание и т.п.

Понятие общей собственности

Общая собственность, являясь одним из видов владения, предполагает наличие права распоряжения объектом сразу несколькими лицами. Существуют варианты делимой и неделимой собственности, к которой относят наследуемое имущество, не подлежащее разделу с точки зрения законодательства, либо в силу технических особенностей. отличается от других видов недвижимости нюансами реализации владельцами своих прав и обязанностей.

Виды

Общая собственность, означая в целом коллективное владение, различается по определению границ владения:

• Совместная. К числу данного вида собственности относят имущество, нажитое супругами в годы брака.
• Долевая. В этом случае происходит четкое распределение и фиксирование доли в соответствующих регистрационных документах. Собственниками долей могут быть связанные родством и посторонние друг другу лица.

Необходимость совместного распоряжения имуществом требует выстраивания позитивных отношений с сособственниками недвижимости, так как урегулированием непреодолимых споров будет заниматься суд, что потребует больших затрат времени, сил, денежных средств.

Виды по объектам недвижимости

Законом не определены ограничения относительно объектов, подлежащих оформлению в общей собственности. В зависимости от вида объекта, данное право регистрируется на следующие объекты:

• Жилой дом и прилегающий участок;
• Земельный надел, пай;
• Квартиру;
• Гараж и т.п.

Особенности общедолевой собственности

Имущество в виде долей возникает при реализации гражданских прав в следующих ситуациях:

• Наследование по завещанию или в качестве законного наследства;
• Наследование по судебному решению;
• Приватизация недвижимости;
• Получение в дар;
• Совместное строительство жилой/нежилой конструкции;
• Совместная фермерская деятельность.

Определение размера долей производится согласно закону (в ситуации наследования) или согласно достигнутому соглашению. Если установить размер долей не представляется возможным, все собственники наделяются одинаковыми правами.

На дом и землю

Правовые аспекты, касающиеся дома и земли в собственности, устанавливаются согласно законодательству или по соглашению между владельцами. Когда имущественное право возникает между наследниками первой очереди, размер долей определяется равным, а объект распределяется по количеству наследников. Законом предусмотрено сохранение права не определять доли в общем владении.

Читайте также Процедура продажи доли квартиры в долевой собственности

На землю сельхозназначения

Этот вид владения предусматривает возможность распоряжения земельным наделом двух и более лиц. Практика показывает, что землей могут владеть одновременно более сотни дольщиков. Как правило, речь идет о сельхозугодьях, права собственности на которые возникли после реорганизации колхозов.

На квартиру

Чаще всего, содольщиками квартиры становятся в результате приватизации, либо при покупке имущества супругами. Законом предусмотрена возможность оформления совместного имущества на квартиру в новостройке – несколько лиц, принимающих участие в финансировании строительства по договору, реализуют свои права на недвижимость в различных пропорциях.

При наличии в совместном владении квартиры возникает ряд сложностей при невыполнении одним из владельцев своих обязанностей. При неоплате коммунальных платежей, у остальных дольщиков возникают проблемы с наличием задолженностей по ЖКХ. Выходом в данной ситуации является открытие нескольких лицевых счетов и отдельного выделения оплаты на нерадивого дольщика. Сделать это можно через суд.

Права дольщиков

Долевая собственность предполагает возможность распоряжаться недвижимым имуществом следующим образом:

• Владение;
• Пользование;
• Распоряжение своим голосом при решении вопросов, касающихся жилья, его улучшения.
• Сособственники не могут иметь какую-либо конкретную часть недвижимости.
• Участие в доходах, приносимых общедолевой собственностью.
• Использование части имущества, соразмерно своей доле.
• Принятие компенсации за пользование доли в имуществе третьей стороной.

Особенностью использования долевого права является необходимость согласования своих действий с остальными владельцами. В случае несогласия хотя бы одного из участников общей собственности с каким-либо действием в отношении недвижимости, такие мероприятия будут признаны неправомочными.

При реализации права распоряжаться своей долей собственник должен исходить из правила преимущественной покупки. В случае, если один из собственников извлекает доход при использовании собственности, полученные средства делятся поровну между собственниками всего объекта.

Продажа

Вопрос перехода права на долю возникает при истребовании финансовых обязательств кредиторами одного из собственников. Согласно изменениям ГК РФ, кредитор вправе потребовать погашения задолженности путем продажи доли должника остальным собственникам. Данная мера позволит реализовать имущество по существующей рыночной цене. При этом, другие владельцы долей, по своему усмотрению, могут отказаться от покупки, что позволит передать имущество должника на продажу с торгов. Преимущественное право на покупку доли остальными владельцами сохраняется по закону, в силу чего кредитор не может приобрести недвижимость владельца доли на правах первой очереди.

В соответствии с гражданским законодательством собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это три правомочия, которыми наделен каждый собственник.
ГК РФ наделяет собственника правом по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе собственник наделяется правом отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Права собственников земельных участков на совершение сделок с принадлежащими им участками регулируются гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных земельным законодательством. Статья 40 ЗК РФ содержит открытый перечень прав собственников земельных участков:
1) собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно Федеральному закону "О недрах" предоставление участков недр в частную собственность не предусматривается. Поэтому необходимо разграничивать понятия "участки недр" и "добытые полезные ископаемые". Если недра и их участки принадлежат на праве собственности исключительно государству (ст. 1.2 Закона "О недрах"), то добытые общераспространенные полезные ископаемые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц - собственников земельных участков. Собственники земельных участков вправе в соответствии со ст. 19 Закона "О недрах" по своему усмотрению в границах земельных участков осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, на глубину до пяти метров.
Порядок пользования недрами юридическими лицами и гражданами в границах предоставленных им земельных участков с целью добычи общераспространенных полезных ископаемых устанавливается законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации (ст. 18 Закона "О недрах").
Добытые общераспространенные полезные ископаемые могут быть использованы собственниками земельных участков только для своих нужд, например строительства. В случае же добычи указанных полезных ископаемых для коммерческих целей, например на продажу, необходимо получение лицензии на добычу полезных ископаемых на общих основаниях в соответствии с требованиями законодательства о недрах.
Пресные подземные водные объекты могут быть использованы в порядке, установленном Водным кодексом и законодательством о недрах. Данная деятельность осуществляется путем устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. При нецентрализованном питьевом и хозяйственно-бытовом водоснабжении населения граждане и юридические лица вправе осуществлять забор воды непосредственно из поверхностных и подземных водных объектов в соответствии с Водным кодексом без получения специального разрешения. Порядок осуществления работ по устройству бытовых колодцев и скважин определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
До августа 2008 г. Гражданским кодексом устанавливалось, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся на нем лес и растения. Земельный кодекс предусматривал право собственника земельного участка на многолетние насаждения, расположенные на нем. Однако в связи с введением в действие нового Лесного кодекса леса и многолетние насаждения были исключены из самостоятельных объектов недвижимости. Новый Лесной кодекс рассматривает землю, занятую лесом, как единый природный и имущественный объект. Таким образом, с августа 2008 г. частные собственники земельных участков оказались лишены права собственности на лес и многолетние насаждения, расположенные на них, независимо от их принадлежности к той или иной категории земель. Вырубка лесных насаждений на таких участках теперь будет законна лишь на основании договора купли-продажи лесных насаждений в порядке исключения, если это будет разрешено законом субъекта РФ.
Также собственнику земельного участка принадлежит на праве собственности урожай дикорастущих и сеяных трав. Он имеет право косить их, пасти на них скот, использовать на корню и в скошенном виде в качестве корма для домашних животных, привлекать на свой участок дикую живность (без ущерба для своих соседей);
2) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов). Например, противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее 6 метров.
Возможность размещения строения на земельном участке специально указываться в правоустанавливающих документах не должна, за исключением случаев предоставления земельных участков для целей строительства. В этом последнем случае возведение на земельном участке строения или сооружения является обязанностью землепользователя в рамках разрешенного целевого назначения земельного участка. В случаях предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, возведение или невозведение строений или сооружений, соответствующих целевому назначению участка, является правом собственника земельного участка. Например, в случае, если земельный участок предоставляется для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, разрешенное использование данного участка предполагает (или по крайней мере не ограничивает) возможность осуществления жилищного или иного строительства, однако не обязывает собственника земли к этому, так как исходя из буквального толкования абзацев 1 - 3 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" возведение жилого строения на садовом, огородном или дачном земельном участке является правом гражданина, которое может быть им как реализовано, так и не реализовано в процессе землепользования.
Отдельно следует отметить, что основным видом использования садового, огородного или дачного земельного участка является соответственно выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также отдых. В Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-п "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" Конституционный Суд РФ указал на то, что в соответствии с абзацем 4 ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" дачные земельные участки, так же как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем.
Застройка земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Строительные требования к проекту содержатся в сборнике строительных норм и правил (СНиП). Градостроительные нормы и правила устанавливаются градостроительным законодательством, и в частности Градостроительным кодексом РФ. Экологические требования содержатся в экологическом законодательстве, в частности в ст. 21 Закона РФ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
Строительство подземных сооружений собственник земельного участка для своих нужд может осуществлять на глубину до пяти метров в соответствии с законодательством о недрах;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
Данная норма регламентирует возможность осуществления на земельном участке работ, направленных на повышение плодородия почв. Данные мероприятия преимущественно осуществляются на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных для целей производства сельскохозяйственной продукции. Регулирование данных отношений осуществляется Федеральным законом от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель". В соответствии со ст. 28 данного Закона устанавливаются ограничения по использованию предоставленных гражданам в собственность земельных участков в границах мелиоративной системы общего пользования. Обязанностью собственников данных земель является соблюдение технологической схемы эксплуатации сооружений и устройств этой системы, являющихся общими для нескольких граждан (физических лиц). Размещение на земельных участках мелиоративных сооружений возлагает обязанность на собственников земельных участков по содержанию и ремонту данных систем на долевой основе пропорционально объему водоподачи или площади осушенных земель с заключением соответствующих договоров и привлечением (или созданием) специализированных организаций в области мелиорации земель.
Допускается также нахождение в частной собственности мелиоративных систем общего и индивидуального пользования, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений. В этом случае содержание в исправном (надлежащем) состоянии мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений осуществляют собственники земельных участков, на которых находятся указанные сооружения.
Собственник может производить ряд других мелиоративных и защитных работ, принятых в данной местности (например, посадку деревьев в вершине оврага, залужение водоподводящих ложбин и др.). Но если эти работы приводят к трансформации угодий, влияют на соседние участки, меняют принятый план устройства земли, изменяют конфигурацию русла водостока, то такие работы должны быть согласованы с органами государственного управления земельным фондом;
4) собственник земельного участка имеет право осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством. Законодательство не ограничивает объем прав собственника земельного участка, оставляя их перечень неисчерпывающим. Как уже указывалось выше, собственник вправе определять как юридическую (путем совершения сделок), так и фактическую судьбу земельного участка;
5) собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, когда он передает земельный участок в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение и безвозмездное срочное пользование.
Предусматривается право собственности на плоды, продукцию или доходы, получаемые от использования земельного участка, возникающее у пользователя земельного участка. Если землепользование осуществляется собственником своими силами, соответственно, первичное право приобретается им самим. В случае передачи земельного участка во вторичное землепользование, например в аренду или безвозмездное срочное пользование, право собственности на плоды, продукцию или доходы приобретает вторичный землепользователь.
Важнейшее право всех, кто пользуется землей, - самостоятельно хозяйствовать на земле. Это право касается в основном сельскохозяйственных земель и направлено против возможных поползновений представителей государства диктовать обладателю земли, как ему следует вести хозяйство. Оно позволяет закрепить в праве хозяйственную независимость тех, кто пользуется сельскохозяйственными и иными землями.
В статье 42 ЗК РФ устанавливаются обязанности собственников и лиц, не являющихся собственниками, по использованию земельных участков. Перечень обязанностей землепользователей установлен одинаковым как для собственников, так и для лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Вызвано это тем, что осуществление и перечень обязанностей землепользователей определяются в зависимости от объекта использования - земельного участка, а не от вида права на данный земельный участок.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
1) использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей природной среде, земле как природному объекту. Обязанность соблюдать целевое назначение земельного участка в процессе его использования является одной из основных обязанностей землепользователя. Земельное право предусматривает исключительно целевое землепользование. То есть предоставление земельного участка осуществляется исключительно для определенного целевого использования. При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Данная деятельность находится в компетенции органов государственной власти субъектов в составе Российской Федерации в отношении сельскохозяйственн
"fbх земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель (ст. 8 ЗК РФ). Использование земельного участка не по целевому назначению является составом правонарушения и влечет применение мер юридической ответственности.
Обязанность землепользователя не наносить своей деятельностью ущерб окружающей природной среде содержится в ст. 36 Конституции РФ. Основные требования, предъявляемые в рамках данной обязанности к землепользователю, содержатся преимущественно в экологическом законодательстве;
2) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством. Федеральным законом "О геодезии и картографии" устанавливается обязанность собственников, владельцев и пользователей земельных участков, на которых размещены геодезические пункты, уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии и его территориальные органы о всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (ст. 16). В соответствии с Положением об охранных зонах и охране геодезических пунктов на территории Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 7 октября 1996 г. N 1170) землепользователи, на земельных участках которых расположены геодезические и межевые знаки, обязаны соблюдать охранную зону геодезического пункта. К ней относятся земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта. В пределах охранной зоны геодезического пункта запрещается без разрешения территориальных органов Федеральной службы геодезии и картографии России осуществлять виды деятельности и производить работы, которые могут повлечь повреждение или уничтожение наружного знака, нарушить неизменность местоположения специального центра или создать затруднения для использования геодезического пункта по прямому назначению и свободного доступа к нему;
3) осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водами и другими природными объектами. Соблюдение землепользователем требований лесного, водного, горного и иного законодательства связано с природными объектами, расположенными на земельном участке. Установление ограничений по использованию расположенных на земельном участке природных объектов зависит от целей использования. Использование расположенных на земельном участке обособленных водных объектов, общераспространенных полезных ископаемых или древесно-кустарниковой растительности осуществляется свободно для своих нужд. Коммерческое использование указанных объектов предполагает получение специального разрешения на общих основаниях;
4) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков прямо предусмотрены договорами. Земельным кодексом РФ предусматриваются следующие обязательные сроки освоения земельных участков, нарушение которых влечет за собой изъятие земельного участка.
При разрушении здания, строения, сооружения права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет (ст. 39 ЗК РФ).
Предусматривается изъятие неиспользуемого земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течение трех лет, предоставленного на праве бессрочного (постоянного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 45 ЗК РФ), а также предоставленного на праве аренды (ст. 46 ЗК РФ);
5) своевременно производить платежи за земельные участки. Обязанность своевременно вносить платежи за земельный участок исполняется в зависимости от вида права на земельный участок.
Собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог в соответствии с главой 31 "Земельный налог" Налогового кодекса;
6) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Землепользователь при ведении любого строительства обязан руководствоваться действующими строительными правилами и нормами, согласовывать проект с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами. Арендатор земельного участка, кроме того, обязан действовать в соответствии с условиями договора аренды;
7) не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий. Статьей 13 ЗК РФ предусматриваются обязанности землепользователей в рамках правовой охраны земель, которые включают в себя мероприятия по:
- сохранению почв и их плодородия;
- защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления производственными и бытовыми отходами, загрязнения, в том числе биогенного, и других процессов, ведущих к деградации земель;
- защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;
- ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного, и захламления земель;
- сохранению достигнутого уровня мелиорации;
- рекультивации нарушенных земель, восстановлению их плодородия, своевременному вовлечению земель в хозяйственный оборот;
- сохранению и использованию плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель;
8) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, иными федеральными законами. К иным обязанностям собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, можно отнести обязанность не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

На землю. Под общей следует понимать принадлежность одного участка нескольким лицам одновременно. В данном случае не появляется ни смешанной, ни коллективной, ни какой-либо иной формы собственности на землю. Возникает только множественность субъектов.

Основные особенности

Общая собственность может быть делимой или неделимой. В последнем случае это может быть наследуемая недвижимость, которая в силу конструктивных особенностей не может быть разделена. Такой является также собственность земли под многоквартирным домом.

Классификация

Общая собственность подразделяется на долевую и бездолевую. Первая, в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК считается правилом, а вторая – исключением, которое прямо предусмотрено в законе. В связи с этим, образование по договору совместной собственности исключается, выступая как противоречащее нормам. Данное положение установлено в ст. 168 ГК.

Исполнение обязательств

В состав имущества собственника входит доля в общем праве. В связи с этим, кредиторы, которые требуют исполнения обязательств, могут заявить об обращении взыскания на такую часть. Ранее действовавшее законодательство такой возможности не допускало. Если, например, имеет место совместная долевая собственность на дом, то часть, на которую будет обращено взыскание, должна быть определена без ущерба для остальных владельцев. Они имеют возможность приобрести эту часть. В законе она именуется правом преимущественной покупки.

Учитывая это, ст. 255 ч. 2 ГК допускает возможность для кредитора требовать, чтобы должник продал свою часть какому-либо другому владельцу. Вырученные деньги в этом случае пойдут на погашение кредита. В интересах взыскателя продажа недвижимости по рыночной (реальной) цене, а не по сниженной, в которой могут быть заинтересованы сособственники, приобретатели либо отчуждающие имущество. Остальные владельцы могут отказаться от покупки части. В этом случае имущество, которое на нее приходится, по решению суда может быть продано на публичных торгах.

Данное положение обеспечивает защиту интересов должника, который при этом способе реализации может получить максимально возможную сумму. При этом сам кредитор не может приобрести имущество. В противном случае это нарушило бы право на преимущественную покупку сособственников.

При их отказе возможен вариант продажи исключительно с публичных торгов. В данном случае такие манипуляции возможны, если это долевая собственность на дом и землю. Стать участником правоотношений второй категории не может лицо, которое не связано с остальными участниками личнодоверительными или семейными отношениями. При бездолевой собственности кредитор может только потребовать выделить имущество должника. И только при этом условии на недвижимость может быть обращено взыскание.

Долевая собственность на дом и землю

Эта категория требует по своей сути четкого определения частей участников-владельцев общего имущества. Долевая собственность на дом и землю регламентируется законодательством или определяется соглашением. При наследовании части преемников одной очереди, в соответствии с правилами, признаются равными. Данное положение установлено в ст. 532 ч. 1 ГК от 1964-го года.

Если по соглашению сторон не предусмотрены условия по размеру частей, то они также устанавливаются равными. Данное положение зафиксировано в ст. 245 п. 1 ГК. В этом случае участники имеют возможность прямо не определять свою долю в праве на общую недвижимость. Это означает их равенство – разделение по количеству. При этом земля в собственности многоквартирного дома, как выше было сказано, считается неделимой. Это значит, что если площадь перешла к двум наследникам по закону, они не могут определить свою часть участка, находящуюся под зданием. Нельзя выделить часть квартиры с землей под ней.

Новые правила

Они касаются тех улучшений, которые производятся в общем недвижимом имуществе одним из владельцев. Данные правила имеют значение с учетом продолжительного характера отношений, касающихся использования собственности. Законом предоставляется возможность владельцам самим договориться о порядке изменения их частей в соответствии с вкладом каждого из них в приращение имущества. В случае отсутствия такого соглашения действуют правила из п. 3 ст. 245 ГК. В соответствии с ними, значение будет иметь характер улучшений, которые были произведены.

Важный момент

Улучшения, которые могут быть отделены от главного объекта общей собственности, без причинения несоразмерного вреда хозяйственному назначению, в соответствии с общим правилом, переходит в собственность того участника, который их осуществил. То есть они не составляют объект общего имущества.

В соответствии с соглашением, улучшения могут остаться в собственности. Однако в этом случае предусмотрено соразмерное увеличение части владельца, который их произвел, при условии, что действия были им совершены за свой счет и в установленном порядке, то есть касались той части недвижимости, которая предоставлена именно ему в пользование.

К примеру, имеет место долевая собственность на жилой дом, и хозяин своей части присоединил к ней пристройку. Он может воспользоваться общим правилом. Вследствие того что общая собственность стала больше за его счет, он вправе требовать соответственного увеличения своей части. При этом пристройка будет являться частью всего здания. Она не будет собственностью присоединившего ее владельца.

Порядок распоряжения

Если дом и земля в собственности нескольких людей, то все действия с ними могут осуществляться только по единогласному соглашению. Это, в частности, касается распоряжения имуществом. Данный порядок установлен в первых пунктах статей 246 и 247. В том случае, если не будет согласия хотя бы одного собственника, то тот или иной способ распоряжения можно реализовать только в соответствии с судебным постановлением.

Законом определено, что любой владелец может распорядиться своей частью по своему усмотрению. При этом долевая собственность на дом и землю может сохраниться. То есть необязательно выделять свою часть в натуре. Объектом сделки в данном случае будет выступать право на долю в общей собственности, а не конкретно часть недвижимости. Однако при возмездном отчуждении посредством продажи или мены необходимо соблюдать правила, установленные в ст. 250 ГК о возможности преимущественной покупки других владельцев.

Соответствие частей

Достаточно часто на практике встречаются случаи, когда невозможно достичь абсолютного равенства долей, реально выделяющихся в собственность. К примеру, по закону два наследника получили здание с тремя комнатами. В этом случае собственники сами устанавливают порядок пользования общей недвижимостью, хотя бы приблизительно соответствующий их долям.

Если одному из владельцев предоставлена меньшая часть, то остальные хозяева обязаны компенсировать ему ущемление имущественного интереса. Это может быть достигнуто, например, посредством снижения приходящихся на его долю платежей и затрат по содержанию общей собственности.

В соответствии со ст. 249 ГК, каждому владельцу необходимо участвовать в выплате налогов и осуществлять иные платежи, которые касаются имущества. Данные положения относятся и к правовому режиму доходов, продукции, плодов, урожая, которые получены от пользования общей собственностью. Все это также становится общим имуществом владельцев и распределяется пропорционально имеющимся частям. Но в соответствии с соглашением сторон, разделение может осуществляться и другим образом.

Прекращение долевой собственности

Каждый участник вправе выйти из данных отношений. Это может осуществляться посредством отчуждения своей доли третьим лицам, выдела или раздела общего имущества. При продаже одним из владельцев своей части остальные могут требовать, чтобы за установленную цену и на других условиях она была продана им.

В соответствии с правилом преимущественной покупки, отчуждающий хозяин обязан известить письменно остальных хозяев о своих намерениях. Последние имеют возможность приобрести часть недвижимости в течение месяца с момента получения уведомления. По истечении срока отчуждающий может продать свою часть третьему лицу. В случае нарушения правил преимущественной покупки любой из сособственников может в судебном порядке потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя. Это значит, что он обязан уплатить установленную цену и исполнить прочие условия сделки. Преимущественное право на приобретение распространяется также и на мену доли, но не на дарение. Не допускается уступка данной возможности в порядке цессии.

Законодательная основа

В ст. 251 достаточно четко определен тот момент, когда доля в праве переходит к ее приобретателю. Он становится полноправным владельцем с даты заключения соглашения об отчуждении, если другое не предусмотрено в договоренности сторон. В связи с тем, что в данном случае объектом собственности является право, а не имущество, то на него нельзя распространить порядок, установленный в ст. 223 ГК. Кроме того, в отличие от принципа, который закреплен в указанной статье, нормы ст. 251 устанавливают договорной порядок. Это совсем другая схема определения момента перехода.

Особенности участков

Как оформляется земля под домом в собственность? Для участков, которые находятся в фактическом пользовании с расположенными на них строениями, которые были приобретены, но не зарегистрированы в результате сделок до вступления в действие Закона СССР от 6 марта 1990-го года № 1305-1, действует право бесплатного приобретения. Данные правила регламентированы ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ № 137, земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть выкуплены по льготным ценам. Лица, которые приобрели недвижимость после 2002-го года, выкупают наделы по стоимости, равной тридцатикратному размеру ставки налога за единицу от площади участка. В качестве определяющих критериев применения льготной цены будет выступать право собственности на сооружение и отсутствие другого порядка приобретения земли для владельцев, ставшими таковыми до 2001-го года.

У земельного участка одновременно может быть несколько владельцев. При этом он находится в так называемой общей долевой собственности. Такая территория имеет особенные условия использования, межевания, возможности для продажи.

Понятие общей долевой собственности

• совместную;
• долевую.

Долевая собственность возникает в следующих случаях:

• Оформление сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка.
• Вступление в наследство по завещанию.
• Приватизация территории.
• Получение части участка по дарственной или, наоборот, .
• Совместное фермерское владение участком с целью получения с него прибыли от ведения сельского хозяйства.

Особенности использования участка в долевой собственности

Если мирным путем нельзя установить порядок использования земельного надела, можно обратиться с заявлением в суд. Эти вопросы решает мировой судья.

Межевание земельного участка в долевой собственности

Процедура межевания и установления границ аграрного участка проходит следующие этапы:

• Сбор сведений и их тщательный анализ.
• Получение согласия от всех собственников площади земельного участка и людей, которые заинтересованы в установлении границ.
• Геодезическая съемка.
• Обработка данных.
• Создание плана межевания – конечный результат.
• Подача плана в регистрационную палату.

Если возникают споры о границах долей, проводится судебная экспертиза.

Как разделить землю в долевом владении

Согласно статье 252 ГК РФ каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В этом случае человеку выделяется положенная ему доля, проводятся границы. Это может осуществляться как в добровольном порядке, так и по решению суда.

После раздела собственник может распоряжаться выделенной ему долей по своему усмотрению, не советуясь с другими владельцами.

Если раздел добровольный, проводится межевание, определяются границы, все полученные от специалистов бумаги сдаются на подпись главе района или города. Затем документы необходимо отдать в регпалату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. В течение 2-х недель готовится новый документ на право владения выделенным участком земли.

Список документов, которые нужно подать в ГКП:

• договор о покупке или ;
• кадастровые паспорта;
• согласие на разделение от всех заинтересованных людей;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 1 000 рублей с каждого владельца.

Существуют нормативы площадей земельных участков, если при делении общей территории на количество собственников размер участка меньше нормы, им откажут в разделе, и оспорить это уже невозможно.

Продажа доли земельного участка

• Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
• У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
• Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
• В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.

Прекращение долевой собственности

• В случае полного прекращения отношений между совладельцами.
• Реорганизация общего крупного объекта путём выделения из него долей и составления документов на индивидуальное владение частями территории земли.

• продажа доли не совладельцу;
• оформление договора о дарении или обмене;
• передача своей части земли супругу при разводе в процессе раздела собственности.

• выкуп или прием в подарок долей у совладельцев;
• выделение участка земли в натуральном виде, с оформлением личной собственности каждого.

Если прекращение долевого владения территорией аграрного участка выполняется по желанию всех собственников, необходимо оформить документ о распределении долей.

Подробнее о прекращении долевой собственности и выделении доли в натуре можно узнать из видео:

Главная » Пдд » §6. Права и обязанности собственников земельных участков