Неопределенный срок действия договора аренды. Преимущественное право аренды. Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон
Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года , должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.
Более подробно о форме и государственной регистрации договора аренды Вы можете ознакомиться в статье «Форма и государственная регистрация договора аренды».
Если, однако, арендатор желает защитить себя от преждевременного прекращения в связи с заключением долгосрочного договора лизинга, судья Карлсруэра считает, что может быть принято двухлетнее уведомление о прекращении на согласованный период аренды. Арендная плата тогда не может быть завершена в течение всего срока действия.
Чрезвычайное прекращение временного лизингового договора
Интерпретация возможна только при неэффективной временной аренде, эффективная аренда не может быть истолкована, если они ясны. Внеочередное прекращение действия временного лизингового договора возможно на тех же условиях, что и внеочередное прекращение бессрочного договора аренды.
Срок договора аренды
Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет.
Наиболее частым случаем является на практике нехватка жилья: если арендатор хочет отменить аренду без предварительного уведомления из-за дефекта, требуется предыдущее безуспешное предупреждение от арендодателя. Исключение: немедленное прекращение оправдывается по особым причинам, взвешивая интересы обеих сторон.
Если, с другой стороны, договор лизинга предусматривает, что он должен быть заключен на шестьдесят месяцев и истекает в определенную дату, с другой стороны, периоды прекращения действия регулируются. С одной стороны, может быть принято соглашение об аренде, ограниченное указанной датой. С другой стороны, может быть рассмотрено надлежащим образом связанное отношение аренды.
Если договором аренды срок не предусмотрен , то он считается заключенным на неопределенный срок , и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца. Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.
Взаимодействие двух правил будет сверяться только в том случае, если дата истечения срока действия должна рассматриваться как согласованный максимальный период, когда аренда должна была быть прекращена в любом случае с обычным правом расторжения для обеих сторон.
По некоторым вопросам, связанным с арендой, запрашивается юридическое заключение. Для их рассмотрения было сочтено целесообразным представить следующий план. С аргументами сторон, истцом и ответчиком, сформулированными в основных частях процесса, плюс заявление о приговоре первой степени, можно сказать, что предметные дебаты в этом судебном разбирательстве суммируются следующим образом.
Предоставление арендованного имущества
Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.
Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:
Вопрос заключается в том, существует ли договор аренды между сторонами спора. Если да, то необходимо определить основное содержание этих договорных отношений. В частности, каковы характеристики этого контракта в связи с происхождением выселения и указаниями, которые должны содержать эту причину прекращения.
И, как следствие этих спецификаций, необходимо заключить, является ли выселение, прежде чем он сможет освободить лизингополучателя, если он / она не покинет арендованное имущество. Этот последний раздел спора, который составляет важную часть требования заявителя, устанавливает необходимость надежно установить.
- 1. Истреб овать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
- 2. Расторгнуть договор аренды;
- 3. Возместить причиненные ему убытки.
Арендная плата
Арендная плата это денежная выплата за пользование арендованным имуществом, которую необходимо вносить арендатору в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды.
Это последнее, поскольку в соответствии с применимым законодательством этот термин зависит от времени, которое контракт окончательно имел. Урегулировав разногласия в терминах, которые были синтезированы в предыдущем разделе, необходимо установить набор правовых положений, таких как неоспоримое право, которое приведет к верному пути к соответствующему решению.
Среди них, как будет видно, некоторые из них уже установлены судом первой инстанции. Другие из них предлагаются или смутно намечены. Другие были явно нарушены. И, наконец, другие, просто замолчали. Для ясности заявленные основания могут быть сгруппированы, в зависимости от их характера, в Пробационном законе и других Законах об обязательствах, применяемых к аренде.
Арендная плата может быть следующих видов:
- 1. Твердая денежная сумма.
- 2. Долевое отношение к результатам использования арендованного имущества (плоды, продукция или доход).
- 3. Оказание услуг арендатором арендодателю.
- 4. Передача арендодателю арендотором оговоренной договором аренды вещи в собственность или аренду;
- 5. Улучшение арендованного имущества за счет арендатора.
Стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре сочетание нескольких видов арендной платы или установить иную ее форму. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Правовая основа в законе о пробации. Как известно, в Законе о пробатории характер норм привел к тому, что доктрина должна различать две основные области: материальные и процессуальные. Процедурный вопрос содержит правила относительно ритуала, которые должны соблюдаться при сдаче теста перед юрисдикционным организмом.
Со своей стороны, основные правила касаются: фиксация которых является доказательством, обычно признанным в заказе, и какова структура или последовательность каждого из них; конкретная недопустимость некоторых из них, для доказательства определенных фактов или действий; распределение веса теста и определение ценности различных средств доказательства.
Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.
Права и обязанности сторон договора аренды. Ремонт арендованного помещения.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.
Таким образом, оценка доказательств по совести, что исключает правовые нормы устанавливаются на различную доказательственную ценность доказательств, которые теперь будут оценены по велению совести судьи. Но он в полной мере поддерживает другие существенные законы о доказательствах, которые были указаны.
Особенно для эффектов, которые здесь актуальны, те, которые заявляют о недопустимости некоторых СМИ в определенных ситуациях и тех, которые распространяют бремя доказывания. С другой стороны, это уже твердо установлено повторными суждениями, как апелляционными судами, так и Верховным судом, что сила, которую многие законы предоставляют судье для оценки доказательств в совести, не означает абсолютной и, следовательно, неконтролируемой атрибуции. Напротив, это указание, которое дает оценку доказательств благоразумию суда, исключая каприз, который должен учитывать доказательства, а не игнорировать его и, прежде всего, обязанность записывать в приговор аргументации, который заставил судья установить факты, которые он указывает.
В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:
- 1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- 2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- 3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь, арендатор обязан содержать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт арендованного помещения и нести расходы связанные с содержанием имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Все это позволяет контролировать экстремумы, в которых он не оставляет эту запись своих рассуждений или полностью игнорирует выданный тест, что вызывает апелляцию к установлению фактов. Разумеется, этот контроль без ущерба для того, что делается в отношении возможных нарушений других доказательных правил, отличных от тех, которые относятся к оценке.
Следует также обратить особое внимание на правила о конкретной недопустимости из-за влияния, которое эта глава на окончательные выводы в данном случае. На самом деле, по некоторым вопросам, законы предусматривают, что определенные доказательные средства, допущенные в целом, неприменимы по различным причинам, которые в каждом субъекте мешают.
Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
При переходе права собственности на сданное в аренду помещение от арендодателя к иному лицу, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на этом основании.
Если договором аренды не предусмотрено иное, то в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам.
В некоторых случаях признание признается недопустимым, в других - доказательством. Как известно, свидетельства очевидцев в Чили имеют важное ограничение, поскольку недопустимо доказывать определенные действия: те, которые должны быть написаны. И должны содержать в письменной форме те, которые содержат доставку или обещание вещи, которая стоит более двух налоговых единиц. То есть подавляющее большинство актов родового содержания.
Обратите внимание, что в соответствии с этими правилами, если действие относится к числу тех, на которые они ссылаются, ни одна из сторон, независимо от его процессуального положения, не является истцом или ответчиком, может перейти к вышеупомянутым доказательствам.
Досрочное расторжение договора аренды
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:
- 1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
- 3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;
- 4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.
Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:
С другой стороны, следует отметить, хотя это неявно указано, это не означает, что соответствующий акт «невероятен», что любая возможность доказательства устранена. Наконец, когда правовые нормы предусматривают, что такие действия не могут быть доказаны свидетелями, недопустимость охватывает как простое существование акта или контракта, так и его содержание. То есть, договор в целом, как субъект, для его существования, независимо от того, существовал он или нет, не может быть проверен свидетелями; и не все или часть его содержимого.
С этим предписанием все сомнения исчезают. Содержание контракта ни в одной из его частей не может быть проверено свидетелями. Известно, что решение суда о том, кто доказывать определенные факты, является задачей, которая как в абстрактном, так и в частном случае всегда оказывалась значительной проблемой.
- 1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
- 2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
- 3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
- 4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
- 5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.
Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим , а потому он может быть расширен сторонами в договоре.
В результате озабоченности этой доктриной возникло несколько предложений или методов, которыми руководствовался судья в задаче. Их также называют «критериями» для надлежащего распределения бремени доказывания в ходе прений. По его словам, тот, кто утверждает факт, противоречащий или просто отличный от нормального положения вещей, должен доказать это. Затем, например, указываются некоторые типичные нормальные состояния, и в судебной практике возникают частые ситуации: свобода от юридических связей, добросовестность, что люди владеют тем, что у них есть, и так далее.
Перед обращением в суд с требованием о расторжении или изменении договора аренды одна сторона договора должна направить в адрес второй стороны письмо с предложением добровольно изменить или расторгнуть договор.
Обращение в суд возможно только после отказа другой стороны изменить или расторгнуть договор в добровольном порядке либо в случае отсутствия какого-либо ответа вообще.
В качестве дополнения добавляется, что в конкретном случае одна из сторон оказалась в иной ситуации, чем обычно, что становится, среди тяжущихся, нормальным, так что если другой утверждает, что такого состояния нет факты, вес теста переносится; вы должны доказать это изменение. Таким образом, если Педро доказал, что он предоставил Хуану кусок мебели, а Хуан утверждает, что, хотя это правда, он уже восстановил его, он должен доказать это последнее обстоятельство.
По его словам, в правовых отношениях могут возникать конститутивные факты, препятствующие, изменяющие и гасящие. Составляющие, в свою очередь, могут быть: общие, которые являются общими для любых правовых отношений; и конкретные, которые представлены в конкретных правовых отношениях и способствуют тому, чтобы отличать его от других одного пола.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок .
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
С этими понятиями эта позиция решает, что само существование отношений и конкретных конститутивных фактов должно быть доказано тем, кто их утверждает. Как только они будут доказаны, общие составляющие, как предполагается, существуют. И тот, кто претендует на препятствие, модификацию или исчезновение, должен доказать это.
Это связано с выдающимся латиноамериканским, колумбийским прокурором, решающим сотрудником последнего кодекса гражданского процесса его страны, профессора Эрнандо Девиса Эчандиа. Согласно этому критерию, каждая сторона должна доказать факты, которые, согласно применимому правилу, составляют предположение о том, что партия преследует. В каждом судебном процессе каждая сторона имеет требование, преследует определенную юридическую силу, которая хочет увидеть, закрепленную в постановлении. Для достижения этого требования должно существовать правовое правило, которое установит его принятие.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Это правовое правило закрепляет эффект на основе определенных фактических допущений; это те, которые должны доказать, кто преследует этот эффект, если он хочет видеть его освященным в суде. Таким образом, если Педро требует, чтобы судья поручил Джону передать проданную мебель, будет видно, что применимое правило является одним из Гражданского кодекса; и будет видно, что это правило, которое заказывает поставку того, что продается продавцом покупателю, имеет в качестве допущения: что есть продажа, предмет мебели.
Это предположение, этот факт, должно доказать Петру. Если Джон возражает против невозможности соблюдения, то случайно применимое правило будет другим; при чтении его будет видно, что это правило имеет в качестве предположения: что вещь была уничтожена и случайно. Эти предположения, эти факты, должны доказать им Джона.
Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Имущество должно быть возвращено с учетом его нормального физического износа, если договором не предусмотрено иное. В случае задержки в возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать от арендатора оплатить арендную плату за все время задержки.
Улучшения арендованного имущества
Если договором аренды не предусмотрено иное, то все произведенные арендатором за свой счет улучшения являются его собственностью.
Если улучшения были произведены с согласия арендодателя и не могут быть изъяты арендатором без вреда для арендованного имущества, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право возместить свои расходы на такие улучшения за счет арендодателя.
Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, то арендатор не имеет право на возмещение.
Более подробно о договоре аренды транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий, финансовой аренде, прокате Вы можете ознакомиться в разделе Договоры .
Ключевые слова: аренда , договор , адвокат
Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. П. 2 ст. 610 ГК допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенный срок (отсутствии условия о сроке аренды в договоре) каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката не более чем один год (коммент. к ст. 627).
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.
Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения; до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного законодательства).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.
Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду вместе со смычком. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.
Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае арендатор может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.
Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора).
П. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.
На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об общих недостатках во время заключения договора, т.е. если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить в этом случае. Он может потребовать от арендодателя:
а) безвозмездного устранения недостатков,
б) соразмерного уменьшения арендной платы,
в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания арендатором соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя),
г) досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).
Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов по устранению недостатков из арендной платы не покроет причиненных ему убытков, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения их непокрытой части.
Арендодатель не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендатор отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены им во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за такие недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.
Ст. 613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона, в том числе сервитут, право залога и др. (ст. 274, 277, 334 ГК). Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом, - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).
Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора по требованию арендатора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
