Изменение арендной платы по договору гражданский кодекс. Условия уменьшения платы

Норма 614 ГК РФ, комментарии к которой будут приведены далее, регламентирует арендные отношения. На основании ее положений устанавливается общий порядок оплаты за пользование материальными ценностями. Рассмотрим далее ст. 614 ГК РФ с комментариями 2016 года.

Общие положения

В п. 1 ст. 614 ГК РФ зафиксирована обязанность арендатора осуществлять своевременное внесение платы за эксплуатацию имущества. Сроки, условия, порядок передачи денег устанавливаются договором между сторонами. В некоторых случаях они могут не определяться соглашением. В этой ситуации будет считаться, что установлены условия, порядок и сроки, применяемые обычно при аренде подобного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Формы оплаты

Общий порядок их установления определен в пункте втором ст. 614 ГК РФ. В соответствии с нормой, плата предусматривается за все имущество, передаваемое в пользование, в целом либо по каждой его части в виде:

Платежей, установленных в твердой сумме. Они могут вноситься единовременно либо периодически.
Доли доходов, плодов, продукции, полученных при использовании имущества.
Предоставления определенных услуг арендатором.
Передачи пользователем собственнику вещи, обусловленной договором, во владение, распоряжение или в эксплуатацию.
Возложения на арендатора затрат по улучшению используемого объекта, оговоренных в соглашении.

Ст. 614 ГК РФ допускает установление и иных форм оплаты сторонами.

Изменение установленных сумм

О нем говорится в пункте 3 ст. 614 ГК РФ. Согласно положениям нормы, если другое не устанавливается в договоре, величина оплаты может изменяться по согласию сторон в сроки, установленные в документе. Однако корректировки не должны осуществляться чаще, чем раз в год. П. 3 ст. 614 ГК РФ допускает, что в законодательстве могут определяться и иные сроки для пересмотра величины оплаты для отдельных типов арендных отношений или в случаях эксплуатации определенных видов имущества. Размер суммы может быть уменьшен по требованию пользователя, если ввиду обстоятельств, возникших не по его воле, условия эксплуатации, установленные в соглашении, либо состояние объекта значительно ухудшились, и если не предусматривается иное. Данное положение зафиксировано в пункте 4 нормы 614 ГК РФ.

Дополнительно

Если другое не устанавливается арендным соглашением, при существенном нарушении пользователем сроков внесения оплаты, собственник имущества может требовать досрочного погашения задолженности. При этом окончательную дату выплаты устанавливает владелец объекта. Норма 614 ГК РФ , однако, ограничивает пределы реализации данного права. Арендодатель может требовать досрочного погашения суммы не больше чем за 2 периода подряд.

Ст. 614 ГК РФ с комментариями

Условие об оплате за аренду имущества раскрывается через формулирование условий, формы, порядка, размера сумм, подлежащих внесению. Как правило, соответствующие пункты присутствуют в соглашении. Между тем, в ряде случаев, определенных законом, используются ставки, регулируемые либо устанавливаемые компетентными госорганами. В пункте 1 ст. 614 ГК РФ зафиксировано, что пользователь обязан вносить плату:

Своевременно, то есть в установленный договором срок.
За эксплуатацию переданного ему имущества.

Из этого следует, что, если объект не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, суммы не подлежат уплате. Это положение, в частности, действует, если имела место просрочка в предоставлении имущества, в период, в который эксплуатация была невозможна в связи с выявленными дефектами.

Важный момент

В случае досрочного прекращения арендных отношений, плата до конца установленного в договоре периода не взыскивается. Если имела место предоплата, то она подлежит возврату. В соответствии со ст. 627, арендатор по соглашению проката может в любое время выйти из правоотношений. При досрочном возврате имущества он получает соответствующую часть выплаченной вперед суммы.

Согласование условий

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что сроки, порядок внесения платы определяют сами стороны. В частности, участники отношений могут установить конкретную периодичность. Например, 10-го числа в каждом месяце за предыдущий или предстоящий период или в момент подписания соглашения за весь срок эксплуатации имущества вперед. Стороны могут устанавливать оплату за все имущество в целом либо отдельно для каждой его части определенную сумму (за помещение и оборудование, например). В соглашении также могут устанавливаться варианты оплаты. Суммы могут вноситься наличностью или переводиться безналичным расчетом.

Специфика форм оплаты

Норма 614 ГК РФ в пункте втором предусматривает разные варианты расчета с собственником. Наиболее популярным способом считается выплата денежных средств в твердой сумме. Оплата может быть периодической или однократной. Однако норма 614 ГК РФ допускает возможность компенсации пользования имуществом иным встречным предложением. В качестве него может выступать предоставление доли доходов, продукции, плодов, которые были получены арендатором в процессе эксплуатации имущества, оказание каких-либо услуг, возложение расходов на улучшение состояния объекта. Однако далеко не все расходы могут выступать как встречное предложение. Им и, соответственно, формой арендной платы, не является перечисление сумм за коммунальные услуги, оказываемые пользователю в связи с эксплуатацией объекта. Это обуславливается тем, что в данном случае собственник фактически не будет получать встречное предложение за переданное имущество. Предусмотренные формы оплаты могут устанавливаться как самостоятельно, так и в сочетании друг с другом.

Пересмотр размера сумм

В комментируемой норме предусматривается возможность изменять величину оплаты по соглашению участников арендных отношений. Однако пересмотр не может производиться чаще раза в год. Это правило является диспозитивным. Оно будет действовать, если между сторонами отсутствует соглашение об ограничении либо запрете права пересматривать величину оплаты. В законодательстве могут устанавливаться и другие минимальные сроки для корректировки сумм. Например, в 28 статье Закона, регулирующего лизинг, пересмотр размера платежа допускается не чаще 1 раза в 3 мес.

Пояснения

Судебная практика признает, что на протяжении года условие соглашения, устанавливающее фиксированную сумму платежа, не должно подвергаться изменениям. Если она установлена не в твердой форме и является определяемой, то более частая корректировка (ежемесячно, ежеквартально и пр.) в результате изменения с применением установленного метода расчета не будет расцениваться как пересмотр по смыслу пункта 3 ст. 614 ГК. Такая ситуация возможна, например, если в соглашении предусмотрено ежеквартальное повышение оплаты путем индексации в соответствии с показателем инфляции либо ставка определяется в размере, эквивалентном сумме в инвалюте.

Условия уменьшения платы

Они предусматриваются в пункте 4 комментируемой нормы. Арендатор вправе потребовать снижения оплаты при ухудшении условий эксплуатации имущества либо состояния материальных ценностей. Это должно обуславливаться независящими от него обстоятельствами. В данном случае речь об условиях не только использования и состоянии ценностей, оговоренных договором, но и вытекающих из непосредственного их назначения, как это определено 611 статьей ГК (п. 1). Например, при нарушении собственником обязанности по осуществлению капремонта пользователь может потребовать снижения платы. В данном случае имеет место ухудшение условий эксплуатации объекта. Величина уменьшения ограничивается посредством указания обязательности его соответствия ухудшениям. Размер определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Досрочная оплата

Она предусматривается в пункте пятом комментируемой нормы. В соответствии с положениями, собственник наделяется правом требовать от пользователя досрочного внесения суммы, оговоренной в договоре. При этом законодательство ограничивает возможности арендодателя. Это выражается в установлении максимального количества периодов, за которые может требоваться предоплата, - не больше двух подряд. Данное право возникает у собственника при появлении определенных обстоятельств. В частности, требование может быть выдвинуто, если пользователь существенно нарушил сроки внесения сумм, оговоренные в арендном соглашении. На практике могут возникнуть разные ситуации, в которых собственник может использовать эту возможность.

Критерии существенности

Значительным нарушением можно считать неоднократную (больше двух раз подряд) или продолжительную задержку внесения оплаты, а также появление крупной суммы задолженности в связи с неполным перечислением. При анализе характера нарушений должны применяться общие правила, установленные 450 статьей ГК (п. 2). В ней определены критерии отнесения нарушений к категории существенных. В частности, в силу указанной нормы, таковыми считаются регулярная, своевременная, но длительная оплата по сниженным ставкам.

При анализе существенности нарушения сроков перечисления руководствоваться можно пояснениями, присутствующими в В частности, в соответствии с положениями ФЗ, регулирующего вопросы ипотеки, обращение взыскания на объект, заложенный для обеспечения обязательства, погашаемого периодическими платежами, разрешено в случае систематического нарушения установленного графика внесения сумм. В частности, имеется в виду несоблюдение условий больше трех раз на протяжении 12 мес. Наложение взыскания по данному правилу допускается и в случае, если каждая просрочка является незначительной. Это положение является диспозитивным. Стороны вправе согласовать другие условия досрочного внесения оплаты и закрепить их в договоре.

Исходя из смысла норм, можно сделать вывод о том, что участники отношений могут определить правила и связанные, и несвязанные с какими-либо нарушениями пользователя имуществом. Например, в договоре может фиксироваться необходимость компенсации затрат на выполнение капремонта. Если возмездность в арендном соглашении выражена в совершении оговоренного действия (предоставлении услуги, производстве работы), невыполнение встречного предложения в установленный срок должно приравниваться к невнесению платы в согласованный период в денежной форме.

Заключение

Арендные отношения в целом достаточно просты и регулируются вполне четко. Сложности могут возникать в тех случаях, когда стороны не предусмотрели тех или иных условий своего партнерства. В таких случаях будут действовать правила, установленные законодательством. Особое значение при оформлении соглашения следует уделить условиям и порядку внесения платы, ответственности за просрочку. Как правило, спорные ситуации разрешаются в претензионном порядке. Однако в некоторых случаях дело доходит до суда. В соглашении следует предусмотреть, в каких случаях наступает ответственность той или иной стороны, в чем именно она выражается, какими способами можно урегулировать конфликт. Сам арендный договор должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. Следует учесть, что некоторые виды соглашения подлежат госрегистрации. При этом в отношении объекта устанавливается обременение. Оно предполагает, что собственник до окончания срока аренды не может совершать сделки со своим имуществом в обычном порядке.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарии к статье

1. Договор аренды является возмездным: в качестве встречного предоставления за передачу имущества во временное владение и (или) пользование арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, которая выступает в качестве цены договора. Соответственно одной из основных обязанностей арендатора выступает своевременное внесение арендной платы.

Вместе с тем арендная плата не рассматривается ГК как существенное условие всякого договора аренды. Если величина арендной платы в том или ином конкретном случае не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Иными словами, уплате подлежит рыночная арендная плата. Рыночная среда в России более или менее устоялась, поэтому определить цену большого труда не составляет.

2. Арендная плата - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, не будет считаться заключенным такой договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь коммунальных платежей. Коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставляемые арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т. п. (см. п. 12 Обзора практики по аренде).

Арендная плата - это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается - в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.

3. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ГК предоставляет сторонам полную свободу в установлении всех параметров внесения арендной платы. Вместе с тем при сдаче в аренду государственного (муниципального) имущества нормы публичного права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон при определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов.

Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды при его заключении или впоследствии. В остальных случаях публичные ограничения должны соблюдать государственные (муниципальные) организации при сдаче ими имущества в аренду. Подобные ограничения им необходимо оговаривать как условия, на которых предоставляется в аренду государственное (муниципальное) имущество. Отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются.

ГК не предусматривает определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы каким-либо законом или подзаконным актом. Если стороны договора желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативного акта, они должны включить соответствующее указание в договор. В противном случае порядок, условия и сроки внесения арендной платы не считаются определенными. И тогда признаются установленными такие порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, опять идет речь о средних рыночных характеристиках внесения арендной платы. До тех пор пока судебная практика не сформулирует такие характеристики, известным ориентиром могут служить те правила, которые установлены для аренды государственного (муниципального) имущества, да и то не всегда.

4. При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст. 395 ГК , а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.

5. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них отдельно не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. Если же плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК .

Арендная плата может уплачиваться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Платежи в твердой сумме следует понимать широко, не сводя лишь к указанию в договоре конкретной суммы. Твердой будет и сумма арендной платы, размер которой определяется при помощи долларового или иного эквивалента - условных единиц, МРОТ, уровня прожиточного минимума и т. д.;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Отграничить такой договор аренды от простого товарищества (гл. 55 ГК) весьма непросто. Арендованное имущество не передается на отдельный баланс, оставаясь на балансе арендодателя, арендатор и арендодатель не действуют от имени друг друга, а арендодатель к тому же не участвует в расходах и убытках арендатора;

3) предоставления арендатором определенных услуг. Выбор подобного вида арендной платы фактически превращает договор аренды в смешанный (п. 3 ст. 421 ГК), включающий в свой состав и договор об оказании возмездных услуг (гл. 39 ГК);

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Здесь также соединяются два договора - аренда и купля-продажа или два встречных договора аренды, образуя смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК);

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор не обязан улучшать арендованное имущество, но по желанию арендодателя может это сделать, и тогда произведенные расходы выступят в качестве арендной платы. Кстати, стоимость произведенного арендатором капитального ремонта арендованной вещи при ее взыскании с арендодателя согласно п. 1 ст. 616 ГК также может рассматриваться как вид арендной платы.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду предприятия (имущественного комплекса).

Если конкретный вид арендной платы договором не предусмотрен, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.

6. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы без каких-либо условий и при отказе другой стороны от изменения арендной платы досрочно расторгнуть договор.

Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления годичного срока, установленного п. 3 ст. 614) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку соответствующие меры ГК не предусмотрены.

Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение лишь тогда, когда сама возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Правило о невозможности пересмотра размера арендной платы чаще, чем один раз в год, применяется в отношении арендной платы, определенной в твердой сумме (см. п. 11 Обзора практики по аренде). При остальных формах арендной платы ее фактический размер колеблется в зависимости от изменения общей экономической ситуации и не требует периодического пересмотра.

7. Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наем, - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения).

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Таковым должно быть признано ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК).

Уменьшение арендной платы в случае, предусмотренном п. 4 ст. 614, по общему правилу не является мерой ответственности арендодателя и не предполагает возмещения убытков, взыскания процентов по ст. 395 ГК и т. п. Если же условия пользования или состояние имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые арендодатель несет ответственность (в том числе на основании п. 3 ст. 401 ГК), применяются последствия, предусмотренные ст. 612 ГК. Напротив, если условия пользования или состояние арендованного имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, последний не вправе требовать уменьшения арендной платы.

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614. О возможности же установления иного правила договором в ГК ничего не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в нем может быть установлено, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

8. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614). При этом арендодатель должен устанавливать разумный срок такого внесения (ст. 314 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.

Существенное нарушение срока внесения арендной платы должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, т. е. с учетом п. 2 ст. 450 ГК . В частности, существенным будет такое нарушение срока, при котором просрочка затянулась до наступления следующего срока уплаты арендной платы.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, напр., о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Комментарии к статье 614 Гражданского кодекса РФ
на основе судебной практики

2. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2015) Судебная коллегия по экономическим спорам п. 4).

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
пункт 11:
"При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. ()."

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды":

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом наблюдается противоречие между информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 и Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

Если кредитор принимает наличные денежные средства, он соглашается на изменение порядка исполнения обязательства и впоследствии не может ссылаться на условие договора о безналичном расчете.

При этом само по себе непоступление полученных уполномоченным представителем арендодателя наличных денежных средств на банковские счета организации не является основанием считать обязательство арендатора по внесению арендной платы неисполненным.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Комментарий к статье 614 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. (См. п. 3 ст. 424 ГК.)
2. Содержащийся в п. 2 ст. 614 перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при аренде автомобиля с гаражом и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

3. В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается иногда передача арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).

Возможны и такие способы оплаты, как предоставление нанимателем арендодателю определенных услуг; передача ему в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат, скажем, связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).

4. Пункт 3 ст. 614 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.

В некоторых случаях в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению, отметив, что такой способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК и его следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он не противоречит ст. 140 ГК, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (п. 11 Обзора).

В указанных случаях ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендных платежей за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) их исчисления. (Определение в договоре размера арендной платы в иностранной валюте с последующим пересчетом суммы платежа в рублях можно отнести к вынужденной мере, предусмотренной с учетом высокого уровня и темпов инфляции, отмечавшихся в период принятия ГК.)
5. Пункт 4 ст. 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст. 612). Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

6. Пункт 5 ст. 614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за 2 срока подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за 2 месяца вперед, при квартальных - соответственно за 2 квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п. 5 ст. 614, арендодатель может использовать крайнюю меру - досрочно расторгнуть договор (см. коммент. к п. 3 ст. 619).

Официальный текст :

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Комментарий юриста :

Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (передаст вещь). Если фактическое пользование имуществом началось до заключения договора аренды, арендатор обязан уплатить за такое пользование в соответствии с условиями договора об арендной плате только в случае, если стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Досрочное прекращение пользования имуществом (например, освобождение арендуемого помещения) до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Если договор заключен без указания срока, то предупреждение стороной контрагента о его прекращении указывает на то, что он прекратится лишь по истечении 3 месяцев после этого в отношении недвижимого имущества и месяца в отношении движимого имущества, если иной срок не предусмотрен договором. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В договоре, таким образом, должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата - деньгами, в натуре или иной, согласно пункту 2 ст. 614 ГК РФ. Общая формула рыночной экономики: "товар - деньги - товар", поэтому, если оплата товара производится в любой иной, не денежной форме, указание на нее должно содержаться в договоре. Натуральная форма арендной платы представляет собой передачу арендодателю на праве собственности определенного количества произведенной продукции или полученных плодов.

В этом случае также следует уточнить все условия расчетов, в частности, какая часть полученной продукции или плодов будет составлять арендную плату, каким образом она должна быть передана арендодателю - с доставкой или путем выборки со склада, каким образом распределяются расходы на доставку, если она предусмотрена, и т.п. В этой части стороны должны руководствоваться соответствующими правилами об обязательствах по передаче имущества в собственность, в частности условиями о качестве и т.п., или применять их в силу пункт 1 статьи 6 Гражданского Кодекса РФ . Стороны должны согласовать сроки внесения платежей.

Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа. При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и 100%-ной. Такой аванс вносится либо при заключении договора, либо при предоставлении имущества, или через определенный период времени после указанных действий.

Если стороны не определили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это, как правило, не лишает его юридической силы. В этом случае действует правило, согласно которому арендная плата должна вноситься в таком порядке, на таких условиях и в такие сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, прежде всего обстоятельствах времени и места. Условие об арендной плате не является существенным в силу закона, но правило пункта 3 статьи 424 Гражданского Кодекса РФ к договору не применяется, и он будет считаться не заключенным, если обычай в области аренды такого вида имущества не сложился, или само имущество является уникальным, и аналогию использовать невозможно, а также когда законом установлены специальные требования об отнесении размера арендной платы к существенным условиям.

Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом или за пользование каждой из его составных частей. Например, при аренде здания вместе с земельным участком возможно установление отдельных платежей за здание и за землю. Законодатель предлагает на выбор пять форм, которые можно использовать самостоятельно и в различных комбинациях. В то же время некоторые обязанности арендатора не могут рассматриваться как формы оплаты, в частности возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг. Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты (например, прокат). Такое разнообразие видов оплаты аренды имущества придает самому договору сложный характер.

Нельзя, однако, утверждать, что оказание услуг, производство работ или передача имущества в собственность в качестве арендной платы делают такой договор смешанным, поскольку он не теряет своего специального вида (в том числе и наименования), а только в зависимости от конкретного вида оплаты включает в качестве своих условий элементы соответствующих обязательств. Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило в целом действует в отношении договоров, превышающих годичный срок действия, поскольку пункт 3 статьи 614 запрещает производить такое изменение чаще раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы.

В то же время законодатель может установить для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы, например в отношении лизинга. Правило пункта 3 статьи 614 не действует, когда изменение цены происходит по воле одной стороны, или в силу иных обстоятельств, например по судебному решению. Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно изменились. Под существенным изменением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора.

Это право возникает лишь в случае, если:

1) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает;
2) законом в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.

При существенном нарушении арендатором своей обязанности вносить арендную плату в установленный срок арендодатель имеет право потребовать от него досрочного внесения арендной платы. Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за два срока подряд.

Главная » Конституционное право » Изменение арендной платы по договору гражданский кодекс. Условия уменьшения платы