Сущность долевой собственности. Право общей долевой собственности
32. Понятие и содержание права общей долевой собственности в рф.
Право общей собственности - это единое в отношении одного объекта право собственности, субъектом которого являются двое и более лиц (сособственники).
Субъектный состав сособственников законом не ограничивается (вполне реально представить имущество, находящееся в общей собственности у государства, физических и юридических лиц).
Виды общей собственности:
1. долевая собственность
2. совместная собственность.
По общему правилу, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
По общему правилу доли сособственников считаются равными.
Отступление от принципа равенства долей происходит, если иной размер доли каждого сособственника:
Или определяется на основании закона (например, размер доли участника договора о совместной деятельности определяется исходя из денежной оценки вклада - см. ст. 1042 ГК РФ);
Или установлен соглашением всех сособственников. Так, соглашением может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из сособственников в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).
Неотделимые улучшения общего имущества, произведенные одним из сособственников за свой счет (например, возведение пристройки к дому, замена двигателя в автомобиле и т.п.), могут повлечь увеличение доли этого сособственника только в одном случае - если улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть с явного или с подразумеваемого согласия всех остальных сособственников на изменение размера долей в этом случае). Если изменение размера долей не предусмотрено, возможно пропорциональное возложение на остальных сособственников части расходов по осуществлению неотделимых улучшений общего имущества (но только в случае, когда есть основания применить нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении). Неотделимые улучшения следует отличать от издержек по содержанию и сохранению общего имущества (см. подп. "г") п. 3 настоящего параграфа). Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их произвел, то есть не образуют приращения имущества, находящегося в общей собственности. Иное может быть предусмотрено соглашением сособственников (например, увеличение доли сособственника, который произвел улучшения, или сохранение долей с выплатой соразмерной компенсации и др. варианты).
(а) Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению ее участников. Для определения объема правомочий каждого сособственника по владению и пользованию общим имуществом служит размер доли.
Порядок владения и пользования имуществом зависит от его предназначения, а также от того, возможно ли автономное владение и пользование обособленной частью общего имущества (для жилого дома - предоставление конкретному со собственнику конкретных помещений, в отношении автомобиля - только очередность пользования).
Соглашением участников общей долевой собственности может быть предусмотрено, что имущество предоставляется во владение и пользование только некоторым из них, а остальным выплачивается компенсация, соответствующая их доле (независимо от того, возможно или нет обособление части имущества).
Компенсация вместо предоставления имущества во владение и пользование подразумевает собой постоянные выплаты деньгами или выдачу иным имуществом. Никакого выкупа доли выплата такой компенсации не влечет.
При недостижении согласия между сособственниками порядок владения и пользования имуществом устанавливается судом по требованию любого из сособственников. При этом в судебном порядке каждый сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. И только при невозможности обособления части имущества сособственник вправе требовать в судебном порядке, чтобы другие сособственники, владеющие и пользующиеся имуществом, выплачивали ему соответствующую компенсацию.
(б) Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности.
Распоряжение всем имуществом, являющейся объектом права долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый из собственников вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.
(в) Распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности.
Все полученное от использования имущества поступает в состав общего имущества, то есть происходит приращение общего имущества без изменения долей. По умолчанию плоды, продукция и доходы от использования общего имущества подлежат распределению - тогда они распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками.
(г) Распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.
Сособственники сообща несут бремя содержания общего имущества. Расходы по содержанию общего имущества делятся на:
а) расходы публично-правового характера (налоги и иные обязательные платежи, связанные с имуществом);
б) расходы частноправового характера (издержки по содержанию и хранению имущества).
Каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей.
Частноправовые расходы перераспределяются между всеми сособственниками независимо от того, кто из сособственников эти расходы произвел и независимо от того, было ли получено согласие остальных на производство этих расходов. Однако издержки по содержанию и сохранению общего имущества должны быть необходимыми (то есть обоснованными и неизбежными). В противном случае риск несения расходов ложится на произведшего их сособственника без какой-либо компенсации.
Общей долевой собственностью должно считаться собственность двух или более совладельцев, доля каждого из которых в праве собственности является заведомо определенной работы в конкретной величине (1/2, 1/3, 1/4, 1/5 и т. п). Вопрос о правовой природе долей в общей долевой собственности в цивилистической науке является дискуссионным. Соответственно, предложено две конструкции частиц: "идеальная" и "реальная". Под идеальной долей понимают мысленное или абстрактное выражение соотношение объема прав сособственников в общей собственности. При таких условиях каждому из них принадлежит не доля в общем имуществе, а доля в праве собственности на это имущество. Конструкция реальной доли означает наличие у субъекта права собственности на конкретную, физически обособленную часть имущества. Доминирующей в цивилистической науке стала концепция "идеальной доли", поскольку признание за каждым сособственником права на конкретную часть имущества в натуре фактически означало бы разрушение института права общей долевой собственности и нецелесообразности его существования. Такой вывод потверджується п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Украины "О практике применения судами законодательства, регулирующего право собственности граждан на жилой дом" от 4 октября 1997 г., согласно которому в случае выдела участнику общей собственности на дом его доли в натуре общая собственность на нее прекращается.
в то же Время конструкция реальной доли в общей собственности вполне приемлема для установки совладельцами порядка пользования общим имуществом в натуре в соответствии с размером их долей.
В принципе, эти частицы могут быть выражены и в процентном соотношении (каждому из сособственников принадлежит 5, 10, 20% в праве собственности на общее имущество), но в нотариальном законодательстве и судебной практике отдается предпочтение первому способу выражения долей совладельцев.
По смыслу ч. 2 ст. 356 ГК субъектами (совладельцами) права общей долевой собственности могут быть любые участники гражданских правоотношений (физические лица, юридические лица, территориальные общины), за исключением Украинского народа, который в отдельных случаях также может быть субъектом гражданских правоотношений (ст. 318 ГК). Таким образом, совместная собственность может возникнуть между физическими лицами; между государством и физическим лицом; между физическим лицом и юридическим лицом, между физическим лицом и территориальной громадой; между несколькими юридическими лицами; между юридическим лицом и государством или территориальной общиной; между несколькими территориальными общинами. То есть возможно различное соотношение субъектного состава совладельцев. Однако не предусмотрено возникновение общей собственности при участии Украинского народа, который согласно ст. 13 Конституции Украины также является субъектом права собственности.
В ч. 1 ст. 357 ГК устанавливается презумпция равенства долей, если иное не установлено по договоренности совладельцев или законом. Принцип равенства долей в общей долевой собственности реально может действовать только тогда, когда в том или ином случае возникает режим общей долевой собственности, размер частиц которой не определен ни договором, ни законом. Например, стороны заключили договор о совместной деятельности и предусмотрели режим общей долевой собственности на создаваемое или получаемое в результате такой деятельности имущество, но в договоре не определили конкретного размера долей каждого из них. Унаследованное несколькими наследниками по закону неделимое наследственное имущество будет принадлежать им в равных долях.
Часть 2 данной статьи предусматривает возможность определения размера долей в праве общей долевой собственности, который не установлен совладельцами или законом, с учетом вклада каждого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества. Необходимо отметить наличие определенной несогласованности между первой и второй частями ст. 357. Чтобы ее избежать, целесообразно норму ч. 2 толковать как такую, которая предусматривает основание опровержения презумпции равенства долей сособственников в случае возникновения спора, если их вклад в приобретение имущества был неровным.
Общая долевая собственность может подвергаться определенным улучшениям, которые, по общему правилу, не влияют на размер долей совладельцев. В то же время в ч. Ст. 357 ГК предусмотрены исключения из этого правила.
Так, доля совладельца может быть увеличена, если: а) улучшения невозможно отделить от общего объекта; б) улучшение сделаны за средства этого совладельца; в) на улучшение дали согласие другие совладельцы; г) улучшения произведены с соблюдением установленного сособственниками порядка использования общего имущества. Законодатель не разделяет на количественные улучшения, приводящие к увеличению объема, веса общей вещи, и качественные, что только улучшают используемую общую вещь. Поэтому необходимо считать, что в данной норме речь идет об улучшениях, которые привели к количественному увеличению или к качественным изменениям всего общего объекта. Поэтому основания для увеличения доли совладельца будут отсутствовать, если произойдут качественные улучшения в используемой им части общего объекта согласно договоренности между совладельцами. Изменение долей совладельцев может быть определена ими в договоре или в судебном порядке. К улучшениям, которые нельзя отделить от общего объекта на основании ст. 187 ГК, необходимо отнести те улучшения общей вещи, отделение которых приведет к ее повреждения или существенного обесценивания.
Законодатель специально определяет правовые последствия достроек (пристроек) зданий. Часть 4 ст. 357 ГК предоставляет совладельцу жилого дома, другого строения, сооружения право сделать в соответствии с установленным законом порядке достройку (пристройку) за свой счет независимо от согласия других сособственников, но если это не нарушает их прав. То есть в данном случае, чтобы достройка считалась правомерной, совладелец должен получить надлежащее разрешение и надлежащим образом утвержденный проект на достройку так, чтобы такая пристройка не нарушала прав других совладельцев, например не препятствовала совместному входа, подъезда и тому подобное. Осуществлена с соблюдением этих требований достройка (пристройка) не изменяет размер долей совладельцев в праве общей долевой собственности, а становится собственностью совладельца-добудовника.
Согласно ч. 5 ст. 357 ГК отделяемые улучшения общего имущества считаются собственностью совладельца, который их совершил, если договором между соучредителями не установлено иное. Отделяемыми должны считаться такие улучшения, как составная часть общей вещи могут быть отделены от вещи без ее повреждения или существенного обесценения (ст. 187 ГК).
Совладельцам, как и каждому индивидуальному собственнику вещи принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, принадлежит им на праве общей долевой собственности. Указанные правомочия совладельцы объекта права общей долевой собственности в соответствии с ч. 1 ст. 358 ГК должны осуществлять по взаимному согласию, порядок выражения которой данной нормой не устанавливается. Способы выражения такого согласия могут быть разными, например в форме письменного договора, в форме предоставленного поручения одному из совладельцев или другому лицу на совершение того или иного действия, в виде нотариально оформленной доверенности и тому подобное.
Сособственники могут по взаимной договоренности устанавливать порядок владения и пользования общим имуществом, который может быть рассчитан на длительный период действия и касаться целого комплекса совершенных совладельцами действий. Наиболее используемой формой установления такого порядка является договор, например, договор о порядке хранения, использования, ремонта, распределения затрат на содержание общего автомобиля.
Объекты права общей собственности могут быть такими, что предоставляют собственникам возможность использовать их совместно как единое целое (автомобиль, подъемный кран, комбайн и т. п) или отдельные их части (например, части здания, складского помещения). В связи с этим ч. Ст. 358 ГК предоставляет каждому из совладельцев право требовать предоставления ему во владение и пользование конкретной части имущества в натуре в размере, адекватном их долям в праве общей долевой собственности. В частности, возможно выделение во владение и пользование совладельцев также таких частей в общем имуществе, которые не совпадают с их идеальными долями. В случае невозможности такого выдела части общего имущества сособственник, лишен возможности получить во владение и пользование часть общего имущества, имеет право требовать от других совладельцев, в которых остается общее имущество, соответствующей материальной компенсации. Понятно, что если таких совладельцев было лишь двое, то в случае выплаты такой компенсации одним из них другому право общей долевой собственности прекратит свое существование. Материальная компенсация может быть в денежном или ином имущественном выражении. При отсутствии согласия относительно выплаты компенсации спор между совладельцами может быть решен в судебном порядке.
Состав совладельцев может изменяться в результате наследования доли в праве общей долевой собственности, ее отчуждения по договору. В таких случаях для нового совладельца установленный ранее порядок владения и пользования общим имуществом будет обязательным только тогда, когда договор об этом был нотариально удостоверен.
Согласно ч. 2 ст. 139 ГК продукция, плоды и доходы принадлежат собственнику вещи, если другое не установлено договором или законом. Поэтому вполне логичной является норма ст. 359, которая устанавливает правило о поступлении плодов, продукции и доходов от использования общего имущества в совместную собственность, распределяются между совладельцами пропорционально их долям в праве общей частичной собственности, если другое не установлено договоренностью между ними. То есть сособственники могут заключить соответствующий договор, которым предусмотреть иной порядок распределения плодов, продукции и доходов. Они могут решить вкладывать их в улучшение общего имущества, его ремонт или реконструкцию, направить их на погашение задолженности совладельцев, связанной с содержанием общего имущества. Прибыль, полученная участниками договора простого общества в результате их совместной деятельности, как прямо говорится в ст. 1139 ГК, распределяется пропорционально стоимости вкладов участников в общее имущество, если ими не установлено иное.
Важный принцип для института права собственности закреплен в положении ст. 13 Конституции Украины о том, что "собственность обязывает". Это означает, что владелец должен не только пользоваться имуществом, извлекать из него полезные свойства, а и заботиться о нем, нести определенные расходы на его содержание. Этот конституционный принцип нашел свое дальнейшее развитие в ст. 322 ГК, в которой записано, что владелец обязан содержать имущество, которое ему принадлежит, если другое не установлено договором или законом. Итак, справедливо, что каждый сособственник в соответствии с размером своей доли имеет участвовать в различных затратах на управление, удержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборов, а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом. Если один из совладельцев откажется участвовать в расходах, другие сособственники могут осуществить их самостоятельно и потребовать от этого сособственника возмещения понесенных расходов в судебном порядке или же непосредственно обратиться в суд с иском о принудительном взыскании с сособственника, который отказался нести бремя содержания общего имущества, средств для этой цели. Однако такой совладелец может предъявить соответствующие возражения, считая осуществлены совладельцами расходы чрезмерными, лишними. В ст. 360 ГК имеются в виду расходы, необходимые для надлежащего функционирования общего имущества. Правило ст. 360 является общим. В то же время обязанности по содержанию могут определяться и другими специальными нормами. Так, согласно ст. и 134 ГК обязанности участников простого товарищества по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, устанавливаются их договором.
Наиболее полно урегулировано распределение издержек совладельцев многоквартирного дома Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" (ст. 20). Согласно этому Закону доля совладельцев в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества в многоквартирном доме устанавливается пропорционально к общей площади помещений, находящихся в их собственности. Доля в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества и других общих расходах в многоквартирном доме устанавливается пропорционально к общей площади помещений, находящихся в пользовании физических или юридических лиц.
Статья 361 ГК предоставляет участнику общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности. Это возможно путем заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, завещания и тому подобное. Приобретателями такой доли могут быть как другие совладельцы, так и посторонние лица. В этих случаях совместная собственность не прекращается, поскольку отчуждается не конкретная часть имущества в натуре, а идеальная доля в праве собственности, то есть происходит лишь замена субъекта гражданского права. В то же время закон устанавливает определенные гарантии защиты прав совладельцев в таких ситуациях. Так, продажа доли в праве общей долевой собственности должно осуществляться с соблюдением правил ст. 362 ГК о преимущественном праве совладельцев перед другими (посторонними) лицами на покупку этой доли.
Право сособственника на распоряжение своей долей в праве общей собственности нельзя отождествлять с правом совладельца осуществлять владение и пользование общим имуществом. Порядок реализации этих правомочий определен в ст. 358 ГК, согласно которой право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. В случае недостижения сособственниками согласия о порядке владения и пользования общим имуществом спор между ними может быть решен судом.
Предоставляя сособственнику право самостоятельно распоряжаться своей долей (ст. 361 ГК), законодатель в то же время в ст. 362 устанавливает механизм защиты прав других совладельцев при продаже им своей доли, поскольку они также могут изъявить желание приобрести ее или их может не устраивать личность возможного нового приобретателя. Потому ч. 2 ст. 362 предоставляет совладельцу преимущественное право перед другими лицами на приобретение отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности. Однако реализовать такое право сособственник может только по цене, объявленной продавцом-совладельцем для продажи, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Правило о праве преимущественной покупки не применяется в случае отчуждения доли по договорам дарения, пожизненного содержания, мены.
Закон устанавливает определенные условия продажи совладельцем своей доли. Так, продавец-совладелец обязан письменно уведомить других совладельцев О намерении продать свою долю по соответствующей цене и о других условиях продажи. ГК не определяет порядок уведомления сособственников, а потому он может определяться согласно требованиям нотариального законодательства (ст. 84 Закона Украины "О нотариате", пункты 51-56 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 г. № 20/5). В частности, доказательством уведомления участников общей долевой собственности о последующей продаже доли может быть свидетельство, выданное нотариусом о передаче им заявления продавца, заявление участников права общей долевой собственности с надлежаще удостоверенными подписями об отказе от осуществления права преимущественной (преимущественной) покупки доли с указанием условий продажи. Совладельцы могут непосредственно подать нотариусу заявление об отказе от покупки доли.
Продавец-совладелец может продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники отказываются от права преимущественной покупки или не реализуют его относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества - в течение 10 дней со дня получения ими сообщения. Указанные сроки не являются сроками, на которые распространяется исковая давность.
Может случиться так, что приобрести долю изъявят желание несколько совладельцев. В таком случае продавец-совладелец имеет право на собственное усмотрение выбрать среди них покупателя. Закон не предусматривает право обойденных выбором совладельцев обжаловать действия продавца-совладельца.
В ч. 4 ст. 362 ГК определены правовые последствия нарушения сособственниками права преимущественной покупки. В случае продажи доли с нарушением этого права сособственник может в пределах годичного срока исковой давности (по ГК 1963 г. - трехмесячного срока) обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Перевод на совладельца прав и обязанностей покупателя, как следует из содержания закона, осуществляется без предварительного признания договора продажи доли постороннему лицу недействительным. Под нарушением права преимущественной покупки необходимо понимать также случаи продажи доли постороннему лицу на иных, то есть на льготных условиях, в частности по более низкой цене, чем это было предложено совладельцем. Иначе продавец имел бы возможность легко обойти закон, предлагая совладельцам заведомо неприемлемые условия.
Решая вопрос о возможном переводе прав и обязанностей покупателя на сособственника, который изъявил желание приобрести проданное с нарушением закона долю, суд должен убедиться в серьезности и реальности намерений такого совладельца. Поэтому законодатель предусмотрел обязанность истца одновременно с обращением в суд с иском внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить (или уплатил) покупатель.
Совладелец не может уступить свое преимущественное право на покупку доли другим лицам, поскольку такое право призвано учитывать интересы совладельцев, которые заключаются в сохранении стабильности существования отношений между ними (ч. 5 ст. 362 ГК).
Согласно ч. 1 ст. 363 ГК моментом перехода доли в праве общей частичной собственности к приобретателю по договору должен считаться момент заключения договора, если другое не установлено договоренностью (договором) сторон. Приведенное правило вступает в определенное противоречие с ч. и ст. 334, согласно которой право собственности в приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом. Кроме того, редакционно ч. 1 построена таким образом, что может сложиться впечатление, что в ней решается вопрос о переходе к приобретателю самой доли, а не права общей долевой собственности. Если же положение ч. 1 ст. 363 рассматривать как исключение из вышеприведенного общего правила, то у приобретателя право на долю должно возникать с момента достижения сторонами в надлежащей форме согласия относительно существенных условий договора. То есть это означает, что такое право может возникнуть и до момента фактической передачи части общего имущества продавцом-совладельцем приобретателю.
В ч. 2 ст. 363 ГК определяется момент перехода доли в праве общей долевой собственности по договору, подлежащему нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации. В этом случае он должен определяться по правилам частей 3-4 ст. 334, согласно которым право собственности на имущество по договору, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента обретения законной силы решением суда о признании нотариально удостоверенного договора действительным, а относительно договора, который подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации. Так же в ч. 2 ст. 363 ГК является непосредственное ссылка на ст. 334, то вполне очевидно, что в этих случаях речь идет о моменте возникновения у приобретателя права общей долевой собственности на долю, а не о ее переходе.
Совладельцу предоставляется право самостоятельно распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности. Одной из правовых форм такого распоряжения является право совладельца на выдел в натуре доли из общего имущества. Безусловно, такое выделение должно осуществляться по согласию всех совладельцев (см. ч. 1 ст. 358). В случае недостижения согласия спор о выделе доли решается в судебном порядке.
Выделе совладельцу его доли в натуре из общего имущества по согласию совладельцев фактически приводит к прекращению права общей долевой собственности - если таких совладельцев всего двое, а если их больше - до прекращения этого права между совладельцем, которому выделена в натуре доля в общем имуществе, и другими совладельцами, между которыми продолжают существовать отношения права общей долевой собственности, но уже относительно уменьшенного объекта.
Однако выдел доли в натуре в общем имуществе может быть ограничено непосредственно законом или в силу неделимости вещи. Так, согласно ст. 183 ГК неделимой является вещь, которую нельзя поделить без потери ее целевого назначения. В ст. 5 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовой бирже" закреплено правило о том, что акция является неделимой. В случае недопустимости выдела доли в натуре с согласия совладельца, который требует выдела, ему может быть предоставлена другими совладельцами материальная компенсация стоимости его доли в денежном или ином имущественном выражении.
Совладельцы могут заключить договор о выделе одному из них доли в общем имуществе. Если такая доля выделяется из недвижимого имущества, договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. Поскольку в ст. 364 ГК не определяется форма договоров о выделе в натуре долей в подвижном имуществе, то они должны заключаться в устной или письменной форме в соответствии с общими правилами о форме сделок.
ст. 365 ГК определяются основания и порядок принудительного прекращения права совладельца на долю в общей собственности, в отличие от предыдущей статьи (ст. 364), в которой определен порядок добровольного выдела сособственнику доли в натуре в общем имуществе. Однако законодатель четко определяет круг условий, при наличии которых это возможно. Так, суд может удовлетворить иск совладельцев о прекращении права общей долевой собственности того из совладельцев, который желает выделить свою долю в общем имуществе, или в других случаях при условиях, если: доля является незначительной и не может быть выделена в натуре (например, доля совладельца в унаследованном несколькими наследниками или в наследуемом жилом доме будет составлять 3-4 м2); вещь является неделимой; совместное владение и пользование имуществом является невозможным (например, совладелец создает другим сособственникам препятствия относительно совместного владения и пользования общим объектом); такое прекращение не будет наносить вреда интересам совладельца и членам его семьи (например, в случае прекращения права совладельца на долю в общем доме совладелец и члены его семьи окажутся необеспеченными жильем, поскольку другого жилья не имеют).
Приведенные положения в определенной степени отражают судебную практику, которая уже сложилась в Украине относительно применения ст. 115 ГК УССР 1963 г. Согласно нормам этой статьи, если соглашения между сособственниками о способе выдела не достигнуто, то по иску любого из них имущество делится в натуре, когда это возможно без несоразмерной всякого ущерба для его хозяйственного назначения, а если это невозможно, совладелец, который выделяется, получает денежную компенсацию. Правовые позиции относительно применения этой нормы были сформулированы в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Украины "О практике применения судами законодательства, регулирующего право собственности граждан на жилой дом" от 4 апреля 1991 г. № 7 (с изменениями от 25 декабря 1992 г., от 4 июня 1993 года и от 25 мая 1998 г.), согласно которым выдел в натуре доли жилого дома, являющегося общей долевой собственностью, возможен, если каждой из сторон (совладельцу) может быть выделено обособленную часть дома с самостоятельным выходом (квартиру). В отдельных случаях суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, может и при отсутствии согласия собственника, который выделяется, обязать остальных участников общей собственности выплатить ему денежную компенсацию за причитающуюся долю с обязательным приведением соответствующих мотивов.
ст. 365 ГК непосредственно не устанавливаются правовые последствия прекращения права на долю в общем имуществе. Однако вполне логично, что в таком случае совладельцу, право которого прекращено, должно присуждаться компенсация. Собственно, это следует из содержания ч. 2 ст. 365, по которой решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе может быть вынесено судом при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.
Нормы ст. 365 ГК построены таким образом, будто они рассчитаны лишь на случаи прекращения права совладельца на долю в общем имуществе по самостоятельной инициативе других совладельцев. Однако эти нормы не отрицают возможности применения закрепленных в них правил и тогда, когда совладелец не достиг согласия с другими сособственниками относительно выдела в натуре доли из общего имущества и обратился с соответствующим иском в других совладельцев, которые, в свою очередь, могут обратиться в суд с встречным иском о прекращении права на долю за сособственником-истцом по основаниям, предусмотренным ст. 365. Несмотря на то, что в этой статье формально регулируются отношения с участием более чем двух совладельцев, нормы этой статьи могут быть применены в случаях, когда совладельцев будет только двое. Другое дело, что в этом случае судебное решение о выделе совладельцу доли в натуре или о присуждении ему компенсации приведет к ликвидации права общей долевой собственности вообще.
У того или другого совладельца могут возникнуть определенные долговые обязательства, обязанности по возмещению причиненного вреда или другие обязанности, которые подлежат принудительному исполнению, в том числе связанные с применением судом конфискации имущества за совершенные лицом административное правонарушение, уголовное преступление. Как в ст. 116 ГК 1963 г., так и в ст. 366 нового ГК содержится норма о возможности обращения взыскания на долю в общей долевой собственности, однако в новом ГК упомянутые отношения урегулированы значительно полнее. Согласно ч. 1 ст. 366 в случае возникновения у совладельца долгового обязательства кредитор имеет право обратиться с иском о выделе доли в общем имуществе в натуре для обращения на нее взыскания, но при условии, что у совладельца-должника недостаточно для этого другого имущества.
Обращение взыскания на имущество должника может осуществляться в процессе исполнительного производства в порядке, установленном Законом Украины "Об исполнительном производстве". Согласно же ст. 50 этого Закона в случаях, когда должник владеет имуществом совместно с другими лицами, взыскание обращается на его долю, которая определяется судом по представлению государственного исполнителя.
Если же выдел в натуре доли в общем имуществе окажется невозможным или если это является возможным, но против этого возражают другие сособственники, кредитор может требовать продажи совладельцем-должником своей доли в праве общей долевой собственности для погашения долга за счет суммы выручки. В данном случае имеется в виду продажа идеальной доли в праве общей власності1, а не доли в натуре. Такая продажа возможна как другим совладельцам, так и посторонним лицам, но при условии согласия на это сособственника-должника. Поэтому в случае отказа должника от продажи своей доли или отказа других совладельцев от ее приобретения суд имеет право по требованию кредитора вынести решение о продаже доли с публичных торгов или перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника. Реализация доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов должно осуществляться в соответствии с требованиями Закона Украины "Об исполнительной службе" и других законодательных актов. Если же будет принято решение о переводе прав и обязанностей совладельца на кредитора, то произойдет прекращение права совместной собственности между совладельцем-должником и другими совладельцами, и кредитор станет новым участником права общей долевой собственности.
Лица, которые создали совместную собственность по договору или по закону, могут в любое время совершить раздел общего имущества по правилам ст. 367 ГК, поскольку такое право является элементом их правомочий как собственников. В ч. 2 этой же статьи закрепляется правило о возможности раздела общего имущества в натуре между совладельцами по договоренности между ними. Если совладельцы реально поступят разделе общего имущества путем заключения договора, то вследствие этого прекращается право общей долевой собственности. Однако раздел общего имущества является лишь одной из многих возможных оснований прекращения права общей долевой собственности, что возможно как по общим основаниям прекращения права собственности (гибель имущества, его износа или потребления, уничтожения и проч.), так и за определенными специальными основаниями. Например, право общей долевой собственности может прекратить свое существование также в случае: а) одновременного отчуждения каждым из сособственников своей доли постороннему лицу или нескольким посторонним лицам; б) добровольного отчуждения одному совладельцу долей всех других сособственников; в) добровольного выдела одному из двух совладельцев его доли в натуре по правилам ст. 364 ГК; г) принятия судебного решения о прекращении права общей долевой собственности двух совладельцев по основаниям ст. 365 ГК; г) наследование одним из сособственников долей остальных сособственников; д) наследование посторонним лицом долей всех совладельцев; ж) обращение взыскания (конфискации) долей всех совладельцев за исключением одного из них. Необходимо также учитывать возможность определенного локального прекращения права общей долевой собственности только между отдельными совладельцами.
Согласно ч. Ст. 367 договор о разделе совместного недвижимого имущества должен заключаться в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен. Таким образом, договор о разделе движимого имущества может заключаться в устной или письменной форме в соответствии с требованиями статей 206-208 ГК. Нотариального удостоверения могут потребовать и другие договоры о разделе совместного имущества, например, договоры разделения наследниками наследственного имущества, если в его состав входят унаследованные транспортные средства (статьи 1267, 1278 ГК).
Положение ст. 367 рассчитаны на те случаи, когда возможно разделение совместного имущества в натуре, но они непосредственно не содержат правил относительно решения этого вопроса, если это не является возможным. Несмотря на это обстоятельство, в случае разрешения спора в судебном порядке суд вправе руководствоваться правилами, сформулированными в статьях 364-366, в которых заложены принципы выдела доли в общем имуществе в натуре и правовые последствия невозможности такого выдела.
Страница 37 из 70
Понятие и содержание права общей долевой собственности.
В объективном смысле – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле – это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества эти доли могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой
собственности.
Закон определяет судьбу улучшений общего имущества, произведенных одним из собственников. Если эти улучшения отделимы без существенного ущерба для общей собственности, то на них не распространяются правила об общей собственности. Они являются собственностью того, кто их произвел. Неотделимые улучшения дают право участнику требовать соответствующего увеличения своей доли в общей собственности (п. 3 ст. 245 ГК).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК).
Особенность распоряжения таким имуществом предполагает предварительное единогласное решение всех участников общей собственности по поводу общего имущества для достижения какой-либо общей цели. Каждый участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей в общей собственности с соблюдением правил о преимущественном праве ее выкупа сособственниками (ст. 250 ГК).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК).
Предполагается, что независимо от величины долей правомочия собственников являются равными и осуществляются по общему согласию.
Размер долей собственников имеет преимущественное значение для определения имущественных отношений сторон при распределении доходов, полученных от использования общего имущества (ст. 248 ГК) и при несении расходов на содержание общего имущества.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК).
Закон защищает интересы участников общей собственности предоставлением им при продаже доли одним из участников преимущественного права на ее приобретение по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, например, с отсрочкой или рассрочкой платежа, кроме продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК).
Право преимущественной покупки является личным правом. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4 ст. 250 ГК).
Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК). Раздел имущества производится между всеми участниками отношений общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется в отношении остающихся участников. При не достижении соглашения между собственниками вопрос о выделе доли в натуре решается в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).
