Жкх договора с ресурсоснабжающими организациями. РСО: прямые платежи и прямые договоры

Краткое содержание:

Федеральным законом от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ предусмотрено право граждан заключать договор об оплате коммунальных услуг напрямую с ресурсоснабжающей организацией (РСО), минуя исполнителя услуг (УК, ТСЖ). Правовая инструкция сайт расскажет, для чего это нужно и что изменится в связи с принятием закона

Зачем изменили порядок оплаты комуслуг?

Законодатели, включая Президента РФ, давно обсуждали возможность заключения гражданами прямых договоры о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, поскольку большое количество исполнителей услуг (УК, ТСЖ) недобросовестно исполняют обязанности перед РСО. То есть они взимают с жильцов платежи за поставленные услуги, но не переводят их поставщикам комуслуг. В то же время, согласно статистике Минстроя РФ, когда граждане рассчитываются напрямую с ресурсниками, уровень собираемости платежей достигает 98,5%. При переходе на такую схему оплаты тарифы и нормативы, в соответствии с которыми оплачиваются услуги, не меняются.

Как перейти на прямой договор?

Переход на прямые договоры с РСО возможен в двух случаях.

Во-первых, это произойдет автоматически в случае непередачи управляющей компанией более двух месяцев собранных с граждан денег за комуслуги ресурсоснабжающей организации. Договор с жильцами будет считаться заключенным через 30 дней после отказа РСО от договора с УК. Непосредственного участия граждан в этом процессе не требуется, при этом все вопросы в связи с предоставлением комуслуг потребители, как и раньше, смогут направлять в УК. Также собственники помещений в многоквартирном доме вправе сами, проведя общее собрание, принять решение о переходе на прямые договоры с РСО. У таких организаций будет не более трех месяцев, чтобы подготовить необходимые для перехода документы.

Важным моментом в принятых изменениях является устранение нормы, которая позволяла РСО отказываться от заключения прямого договора с собственниками. Однако если собственники решат вернуться к оплате через УК, согласие РСО все же потребуется.

Какие еще изменения произошли?

Помимо возможности перехода на прямые договоры, Федеральным законом от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ предусмотрены другие важные нормы:

• о заключении прямого договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п.4.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, п.3 ч.1 ст. 157 ЖК РФ);
• об уведомлении жильцов об отказе РСО, РО от договора с управляющей компанией, в том числе с помощью СМИ (ч.3-5 ст. 157.2 ЖК РФ);
• о праве требовать от УК уплаты штрафа в двукратном размере суммы, выставленной в квитанции за период после прекращения договора между УК и РСО (ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ);
• о наделении муниципальных образований полномочиями по ограничению темпа роста платы за жилищные услуги и установлении такой платы согласно методическим рекомендациям Минстроя РФ в тех домах, где не принято решение о размере платы.

Что нужно сделать для заключения прямого договора с РСО?

Принятие решения по вопросу о заключении прямого договора с РСО относится к к компетенции общего собрания собственников (п.4.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). В нем отражаются результаты голосования по вопросам:

• о заключении собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, договора ХВС и ГВС, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, - с РСО, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами - с региональным оператором;
• об определении даты заключения договора с РСО, РО.

Решения по этому вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч.3 ст. 45 ЖК РФ). Проведение собрания оформляется протоколом согласно требованиям праказов Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр и от 31.07.2014 N 411/пр. Инициатор собрания в течение 10 дней отправляет копии решения и протокола в РСО и РО (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).

Договор между собственником и РСО, РО заключаются на неопределенный срок. Заключение договора в письменной форме не требуется. До утверждения Правительством РФ типовых договоров, их условия определяются Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ч.1 ст. 3 Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ). Договор считается заключенным со всеми собственниками помещений в МКД одновременно с даты, определенной в решении. По решению РСО, РО этот срок может быть перенесен, но не более чем на месяца. О таком решении инициатор собрания уведомляется не позднее 5 рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания. (ч.ч. 6, 7 ст. 157.2 ЖК РФ).

В жилищный кодекс были внесены поправки и изменения, вследствие которых собственники недвижимости имеют право на прямые договоры с РСО. Так, при заключении договора владелец квартиры получает ресурсы напрямую от ресурсоснабжающей организации.

Многие УК не справляются с задачами, которые обязаны выполнять. Выделяют множество причин, из-за которых РСО своевременно не получает денежные средства. И доминирующая причина – коррупция. Ранее УК была посредником между собственником и РСО. Но в соответствии с новым законодательным проектом, владельцы теперь могут сами заключать договоры с РСО.

В третьем окончательном чтении – 23 марта 2018 года приняли законодательный проект, на основании которого из цепочки оплаты коммунальных услуг можно исключить управляющую компанию. Согласно документу, собранием собственников можно принять решение о переходе на прямые договоры.

Заключать можно договор с РСО, которая поставляет такие услуги:

1. Вывоз бытовых отходов.
2. Холодная и горячая вода.
3. Водоотведение.
4. Отопление.

Еще одна причина такого новшества состоит в том, что можно снизить общую сумму задолженности и предупредить появление новых долгов собственников перед РСО.

Согласно законодательному документу, РСО может расторгнуть договор с управляющей компанией многоквартирного дома в одностороннем порядке. Главное условие для этого – наличие задолженности, которая составляет два среднемесячных начисления либо больше.

Сам закон вступил в силу первого апреля 2018 года. Главные задачи, которые помогает решить нововведение:

1. Увеличить собираемость денежных средств. Если исключить из цепочки управляющую компанию, то это позволяет уменьшить задержки по оплате.
2. Снижение коррупционной составляющей. Не секрет, что многие УК работают не совсем честно.
3. Упрощение схемы расчетов.
4. Наведение порядка.

Еще до внедрения нового закона было известно, что введены немаленькие штрафы, которые может получить УК за невыполнение требования к расчетам. Штрафная санкция в размере 50% от неправильно обозначенной суммы – такое наказание ждет все управляющие компании.

Основные преимущества нового закона и недостатки

Законодательный документ рассматривает актуальные вопросы в сфере жилищного законодательства России. Благодаря нему простые граждане будут более защищены. Получает «защиту» и ресурсоснабжающая компания.

Нередко бывали случаи, что отключали весь многоквартирный дом вследствие задержки выплат от УК РСО. При этом собственники исправно оплачивали коммунальные услуги в срок, не задерживали оплату. Благодаря новому закону такого больше не будет.

Теперь в свете нового закона собственники недвижимости сами могут выбирать поставщика услуг. Например, вывозить мусор могут разные компании.

Многие управляющие компании сознательно завышали стоимость ЖКТ. Особенно это часто случалось при поставке горячей воды. Новым законом введены определенные требования, вследствие которых удастся усилить контроль над действиями УК.

К минусу можно отнести то, что возможно поступление некачественных услуг. Этот вопрос решить можно только с РСО, поскольку собственники напрямую с этой организацией заключают договор.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законодательным документом, который регламентирует переход на прямые договоры, предусмотрено две возможности заключения:

1. Собранием собственников принимается решение о переходе на прямые договоры с РСО.
2. РСО по собственной инициативе разрывает договор с УК, а это означает, что автоматически создается договор с собственниками недвижимости напрямую.

Типовой договор уже разработан Министерством строительства. Он приведен в соответствующем постановлении Правительства России.

Три причины, почему не стоит заключать прямой договор

С одной стороны, законодательный проект позволяет собственникам недвижимости самостоятельно заключать договор, что плюс. Но с другой – РСО и ранее имела право расторгнуть договорные отношения с управляющей компанией, но по какой-то причине этого не делала. И эта информация наводит на мысль, что выгода для собственников небольшая. Рассмотрим три причины, почему лучше подождать с переходом на прямые договоры.

Первая причина

Первый момент – данный законодательный проект не выгоден собственникам. Когда закон отправили на рассмотрение, его появление объяснили выгодой для РСО. Якобы, у УК большие задолженности перед ресурсоснабжающей компанией, соответственно, так можно нивелировать долги. Но и раньше РСО могла отказаться от работы с УК. Но этого не делала. Значит, выгоды мало.

Что же касается собственников, то перед ними несет ответственность УК. Если у них имеются вопросы по отоплению, горячему либо холодному водоснабжению, задавать вопросы и «требовать справедливости» можно от УК.

Предположим, владельцы жилья перешли на прямые договоры, следовательно, по каждой коммунальной услуге собственникам придется иметь дело с РСО. Потекла плохая вода из крана? Все вопросы в РСО. Холодно зимой? Также придется обращаться в РСО.

Вторая причина

Законодательный проект есть, но, как считают эксперты, он не доработан. На сегодняшний день не понятно, кто несет ответственность за качество услуг. Раньше суды соглашались с тем, что за поставку ресурсов несет ответственность управляющая компания – с нее и спрос. И совсем не важно, что причина некачественной услуги была в неверных действиях РСО или бездействии.

В настоящий момент не установлены правила ответственности РСО, поэтому при заключении договора собственники рискуют создать себе проблемы.

Третья причина

Отсутствие возможности применения Правил коммунальных услуг – третья причина, почему договоры с РСО напрямую не так выгодны. Эти Правила подтверждены правительством, и именно на их основании предусмотрены разные ситуации. Например:

1. Возможность перерасчета коммунальных услуг за то время, что потребитель отсутствовал.
2. Возможность уменьшения платы вследствие поставки некачественной услуги.
3. Регламент поверки счетчиков воды и пр.

Фактически эти Правила нельзя применять к прямым договорам между владельцами недвижимости и РСО. Их применяют только к договорам на поставку воды, электричества, но не к договору оказания коммунальных услуг.

Поэтому ничего не мешает РСО отказать, например, в перерасчете коммунальных услуг на время отсутствия, ссылаясь на то, что Правила не применяются. А это еще один риск для собственников, который рекомендуется учесть, прежде чем воспользоваться новой возможностью перехода на прямые договоры.

Теперь за ЖКХ можно расплачиваться в обход управляющих компаний. Деньги будут идти напрямую поставщикам ресурсов.

Изменения в жилищный кодекс уже вступили в силу. А первые прямые договоры после изменений закона заработают уже в середине мая. Об этом в интервью «Российской газете» рассказал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Договоры ресурсоснабжения теперь поставщики могут заключать с собственниками квартир напрямую. Речь идет об оплате электроэнергии, отопления, горячей и холодной воды. За газ люди уже платят напрямую. Новая норма призвана убрать недобросовестных посредников между населением и поставщиками. Ведь есть компании, которые накапливают огромные долги, хотя деньги от населения получают.

Возможность выходить на прямые договоры получили, как поставщики ресурсов, если УК накопит перед ними задолженность, так и сами собственники домов, но для этого жителям нужно будет принять такое решение на общем собрании. Важный момент — на прямые договоры нельзя перевести общедомовые платежи, только квартирные.

У нововведения есть как плюсы, так и минусы. К примеру, воронежские поставщики ресурсов не раз официально заявляли, что новый закон – это несомненное благо, поскольку те же УК, управляемые Михаилом Палютиным не смогут больше аккумулировать у себя не принадлежащие им средства поставщиков. То есть ситуации подобные той, что сложилась, к примеру, у УК «Коммунальщик» с МКП «Воронежтеплосеть», не должны повториться.

Напомним, до сих пор идет расследование громкого уголовного дела в отношении УК «Коммунальщик», возбужденного воронежскими полицейскими в октябре прошлого года. В прокуратуре сообщали, что эту управляющую компанию заподозрили в присвоении 22 млн рублей платежей потребителей, предназначенных для муниципальной «Воронежтеплосети». По версии следствия, с января 2016 года по май 2017 года ООО УК «Коммунальщик» получило от населения за горячую воду и отопление больше 105 млн рублей, а «Воронежтеплосети» перечислили лишь 83 млн рублей. Остальные деньги УК, консультантом которой был Михаил Палютин, израсходовала на другие нужды компании и руководства. Напомним, что в 2014 году Михаил Палютин за мошенничество в особо крупном размере получил два года условно.

Однако, пожалуй, на этом все плюсы нововведения и заканчиваются. Многие воронежские эксперты считают новую систему несовершенной и убеждены, что она не решит основную задачу.

Так, представители управляющих компаний и товариществ собственников жилья Воронежа в ходе телефонного опроса назвали закон «малополезным» и «нелогичным», поскольку при прямых договорах РСО будет получать деньги напрямую от жителей, однако отвечать за качество поставляемых коммунальных услуг все равно будут УК или ТСН. За последними также оставляют и обязанность давать собственникам квартир разъяснения по начислениям, которые будут проводить поставщики, что вообще выглядит полной бессмыслицей, ведь УК лишается права вести расчеты.

«Например, собственник захочет получить перерасчет за некачественный ресурс (холодная вода из горячего крана или еле теплые батареи зимой). Для этого он обратится в свою УК, та пойдет с этим вопросом в ресурсноснабжающую организацию, поскольку УК больше не ведет начисления и не понимает сумм, выставленных поставщиком, — рассказывает представитель одного из товарищества собственников недвижимости Воронежа. Только после получения ответа от РСО, УК или ТСН смогут ответить на вопросы жителей. Согласитесь, очень длинная цепочка, в которой управляющая организация – явно лишнее звено».

Получается, нововведение только добавит суеты в работу управляющих организаций и отнимет время и ресурсы от основной деятельности.

Еще одна возможная проблема, которая появится с вступлением в силу нового закона, связана с квитанциями. Вместо одной платежки, жители станут получать целую кипу бумаг. В свою очередь РСО не закладывали неожиданно появившиеся затраты в тариф и, вероятно, стоимость печати и рассылки квитанций переложат на плечи потребителей.

«Скорее всего, так и будет: скорректируют тариф, и потребители будут это все оплачивать», — комментировал ТАСС замдиректора центра управления ЖКХ Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Евгений Блех.

Повлиять на тарифы могут и не только объективные причины.

«В регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто возникает история, когда платежи за потребленные ресурсы вырастают, - отмечала в комментариях СМИ исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. - Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму. И подозреваю, что и приписывают порой больше потребленного по факту».

По словам эксперта, обычно в УК есть опытные юристы, которые могут разобраться с такими случаями. А вот собственникам, оплачивающим напрямую, будет сложнее доказать, что им выставили завышенную сумму.

«При прямых договорах ресурсоснабжающих организаций с жителями затрудняется контроль над соблюдением прав и интересов потребителей, — прокомментировали в УК Центрального района. — В Воронеже многие УК, в том числе и мы, пользуются услугами АО «Единая процессинг-сервисная система ЖКХ Воронежской области», которое использует технологию расщепления платежей. То есть деньги не остаются на счетах УК, а сразу же отправляются напрямую ресурсоснабжающим организациям. Это система давно и успешно работает в регионе и менять её на прямую оплату, на наш взгляд, смысла нет».

В 2018 году принят закон о прямых расчетах в ЖКХ. Однако неправильные действия РСО, равно как и управляющей организации, ТСЖ, могут повлечь административную ответственность и иные финансовые риски. Как их избежать - читайте в статье.

Прямые расчеты за коммунальные платежи на сегодняшний день являются показателем достигнутой между потребителями, ресурсоснабжающей организацией (РСО) и управляющей организацией (УО) платежной дисциплины и организованности в исполнении договорных обязательств, отчасти демонстрируют готовность работать по прямым договорам. В статье мы при переходе на прямые расчеты, познакомим с экспертной оценкой нововведения. Текст самого закона можно .

Согласно жилищному законодательству порядок оплаты коммунальных услуг в МКД зависит от .

Если в многоквартирном доме , то все потребители (собственники и наниматели помещений) в МКД становятся обязанными вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в адрес УО, которая и является в настоящее время исполнителем коммунальных услуг. И соответственно именно у нее появляется обязанность платить за коммунальный ресурс, отпущенный РСО в многоквартирный дом на нужды всех потребителей в МКД, в т. ч. на общедомовые нужды (иначе - ОДН). Данный вывод подтверждается нормами жилищного законодательства и обширной судебной практикой, частный случай будет описан в отдельным подразделе.

Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году

По мнению представителей Минэнерго, управляющие организации должны получать средства за ремонт и содержание МКД. Платежи за воду, тепло и прочие ресурсы надо направлять напрямую их поставщикам. В результате на рынке должны остаться только те УК, которые заинтересованы именно в управлении многоэтажками, а не в «прокручивании» денег жильцов.

Получение всего объема средств пойдет на пользу и ресурсовикам. Они смогут выделять больше денег на модернизацию сетей, в результате чего повысится качество предоставляемых потребителям услуг. Делее в статье мы приведем мнения руководителей крупных РСО и экспертов.

Внимание! Важная информация для УК, ТСЖ и ЖСК!

• Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и прямые расчеты за коммунальные услуги

Для справки

Инициатором общего собрания собственников помещений в МКД может быть любой собственник жилого/нежилого помещения или совет многоквартирного дома, избранный в порядке, предусмотренном ст. 161.1 ЖК РФ.

Инициатор уведомляет о проведении общего собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Способы уведомления:

1) размещением объявления на информационных стендах в подъездах при условии, что ранее собственники согласовали данный способ уведомления (имеется протокол собрания об этом);

2) заказными письмами;

3) нарочным, путем подписания реестра уведомлений собственников помещений.

В уведомлении о проведении общего собрания должны быть указаны:

• сведения об инициаторе собрания;
• форма проведения данного собрания (очное собрание, заочное голосование, очно-заочное голосование);
• дата, место, время проведения общего собрания (при очной форме собрания) или дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (при заочном голосовании). При проведении собрания в очно-заочной форме указываются: дата, место, время проведения очного собрания, а также дата и место окончания приема решений собственников;
• повестка дня общего собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами общего собрания (при наличии таковых).

Сведения о принявших участие в собрании собственниках вносятся в соответствующий реестр присутствовавших на общем собрании собственников.

Кворум для проведения собрания собственников должен составлять не менее 50 % от общего числа голосов собственников помещений. Кворум для принятия решений - более 50% от общего числа голосов принявших участие в собрании.

Процедура перехода на прямые расчеты за коммунальные услуги

Для того чтобы организовать прямые расчеты потребителей с РСО, требуется соблюсти определенную процедуру. Обо всех возможных ошибках мы расскажем отдельно, а пока разделим процедуру перехода на следующие этапы и разберем их:

1. Принятие решения общим собранием собственников помещений и его надлежащее оформление.

2. Реализация принятого решения общего собрания.

3. Согласование нового порядка оплаты в договоре ресурсоснабжения и договоре управления МКД.

Первый этап. Решение общего собрания собственников помещений о прямых расчетах с РСО должно быть принято с соблюдением установленных ст. 44–46 ЖК РФ и приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр требований к проведению собрания собственников. Это требования к кворуму, повестке дня, форме проведения собрания, реквизитам протокола и ряд других требований.

Для успешного проведения собрания вы должны составить подробный сценарий ОСС по вопросу перехода на прямые договоры с РСО. Эксперты журнала « » проанализировали опыт управляющих организаций и жилищных объединений по успешному проведению ОСС и подготовили для вас шпаргалку « » и подробную инструкцию « ». Эти материалы помогут вам справиться с недовольством и добиться положительного решения собственников.

В сценарии детально проработайте структуру собрания:

Менять или дополнять повестку нельзя, поэтому заранее составьте список самых распространенных и проблемных вопросов и подготовьте ответы на них. Так вы получите больше положительных решений по обсуждаемым вопросам.

Далее управляющая организация в течение 5 дней обязана направить копии решений и протокола общего собрания собственников в орган ГЖН, а также разместить на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru) электронные образы принятых решений и протокола.

Управляющая организация обязана уведомить о принятом решении по прямым расчетам соответствующую РСО не позднее 5 дней. Для этого УО должна направить копию протокола общего собрания собственников помещений в адрес РСО.

Третий этап - согласование порядка оплаты в договоре ресурсоснабжения и договоре управления МКД. РСО и управляющая организация должны внести дополнение в договор ресурсоснабжения о порядке прямых расчетов. Это особенно важно с точки зрения обмена информацией о количестве потребляемых коммунальных ресурсов, о суммарных платежах потребителей в каждом конкретном доме за расчетный месяц и поддержания платежной дисциплины потребителей.

В договор ресурсоснабжения обязательно должны быть включены условия, названные в п. 27 Правил № 124:

1) о порядке, сроках и форме представления РСО исполнителю (УО) информации о поступившем от потребителей размере платы за коммунальную услугу и о задолженности исполнителя по оплате коммунального ресурса раздельно по платежам потребителей и по платежам за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в МКД;

2) о раздельном указании при осуществлении сверки расчетов: начислений, размеров платежей и задолженности исполнителя в части внесения платы за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в МКД, и в части внесения платы за соответствующую коммунальную услугу потребителями на 1-е число месяца, следующего за расчетным периодом;

3) о порядке взаимодействия РСО и исполнителя (УО) по приостановлению или ограничению предоставления коммунальной услуги потребителям;

4) об ответственности исполнителя (УО) за невыполнение законных требований РСО по приостановлению или ограничению предоставления коммунальной услуги потребителю, имеющему задолженность по ее оплате (при наличии технической возможности для выполнения указанных требований), в т. ч. в виде возмещения убытков, а также порядок применения такой ответственности;

5) об обязанности исполнителя (УО) предусмотреть в договорах с потребителями согласованный с РСО порядок внесения потребителями платы за коммунальную услугу непосредственно РСО.

• Защита интересов УО при исполнении стандарта раскрытия информации

Примерная повестка дня для общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

1. Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников.

2. Утверждение состава счетной комиссии для подсчета голосов и голосование за состав комиссии списком.

3. Внесение ежемесячной платы за _______ (указать вид коммунальной услуги) непосредственно в _____________ (наименование РСО) или через платежного агента, банковского платежного агента.

4. Изменение порядка внесения платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом (нежилом) помещении с «___» _______ (указать дату перехода на прямые расчеты).

5. Утверждение дополнительного соглашения № ____ от «__» _______ ____ к договору управления многоквартирным домом № _______ от «__» _______ ____ в части порядка расчетов за коммунальные услуги.

Основные проблемы при реализации схемы прямых платежей за коммунальные услуги

На любом из этапов организации прямых расчетов возможны ошибки и нарушения.

Процедурные ошибки

Пожалуй, наиболее сложным во всей процедуре перехода на прямые расчеты является первый этап - проведение общего собрания и надлежащее оформление протокола общего собрания собственников. Ведь допущенные нарушения при принятии решения собрания могут повлечь его недействительность. Достаточно доказать, что на собрании не было кворума или что повестка дня была изменена, и это свидетельствует о ничтожности принятого решения.

К тому же неадекватные требования Минстроя России к перечню обязательных приложений к протоколу общего собрания в приказе от 25.12.2015 № 937/пр явно не способствуют защите решения собрания от оспаривания, поскольку делают практически невозможным принятие собственниками помещений какого-либо решения без нарушений. Например, одним из обязательных приложений назван реестр всех собственников помещений в МКД, содержащий Ф. И. О. собственников - физических лиц, наименование и ОГРН собственников - юридических лиц, номера принадлежащих им помещений, реквизиты документов, подтверждающих права собственности на помещения, количество голосов, которым владеет каждый собственник помещения. Очевидно, что для составления такого реестра собственникам помещений потребуется помощь УО.

Само по себе отсутствие одного из приложений к протоколу общего собрания не свидетельствует о ничтожности принятого решения, а дает лишь право собственникам или органу ГЖН оспорить данное решение собрания (подп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Юридические ошибки

Прямые расчеты за коммунальные услуги не отменяют обязанности заключить договор ресурсоснабжения.

На практике не только потребители коммунальных услуг, но и сами РСО и УО нередко путают прямой расчет и прямой договор. Заметим, что Закон № 176-ФЗ не дал права собственникам принимать решение о заключении прямого договора на предоставление коммунальных услуг, а лишь позволил сохранить ранее сложившиеся (до 30 июня 2015 года) прямые договоры.

Подобная путаница между прямыми расчетами и прямыми договорами, как правило, ведет к незаключению договоров ресурсоснабжения, незаконному перераспределению прав и обязанностей. И как следствие - к возникновению судебных споров, обращению в надзорные органы.

Как неоднократно отмечали суды, положения п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ не позволяют заключать прямых договоров потребителей с РСО и устанавливают только права на внесение платы напрямую РСО. При принятии собственниками решения о прямых расчетах с РСО управляющая организация не расторгает договор с РСО, а в соответствии с положениями пп. 25–27 Правил № 124 должна урегулировать порядок оплаты и обмена информацией по должникам с РСО. В свою очередь РСО не имеет права заключать прямые договоры на основании решения собственников о прямых расчетах без принятия решения о непосредственном способе управления МКД.

Даже если собственники помещений по незнанию сами принимают на собрании решение, из которого следует их воля не только производить прямые расчеты по п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, но и перейти на прямые договоры с РСО, то такое решение собрания в части изменения договорных отношений с РСО не влечет правовых последствий. И РСО, и УО, будучи профессиональными участниками рынка, должны знать, что подобные решения собственников являются недействительными, и вне зависимости от формулировок, указанных в протоколе общего собрания собственников, не допускать расторжения договора ресурсоснабжения. Статус исполнителя коммунальных услуг УО приобретает на основании решения собрания собственников помещений, и порядок оплаты коммунального ресурса, выбранный собственниками, не может лишить УО указанного статуса.

• Как передать показания счетчика воды через интернет в личном кабинете mos.ru

В последнее время УО, приступая к управлению МКД, и вовсе не заключают договоры ресурсоснабжения, при этом нередко помогают собственникам помещений принять решение о прямых расчетах. Подобное бездействие УО не соответствует закону.

Суды в таком случае делают однозначный вывод: «из норм действующего законодательства не следует, что обязанности управляющей организации (ТСЖ) по предоставлению коммунальных услуг, выставлению счетов и сбору платежей зависят от наличия (либо отсутствия) договора ресурсоснабжения». Данная обязанность УО по заключению договоров ресурсоснабжения, даже если собственники помещений в МКД приняли решение о прямых расчетах с РСО, прямо предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

Пример 1

Жилищная инспекция в ходе проверки установила, что УО не заключила обязательные договоры с РСО, а собственники приняли решение о прямых расчетах. По результатам проверки инспекция выдала предписание об обязанности заключить договоры ресурсоснабжения МКД.

Верховный Суд РФ признал предписание органа ГЖН законным, поскольку принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения (определение Верховного Суда РФ от 06.07.2015 по делу № 310-КГ14-8259, А68-1080/2014).

• О работе органов государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации

Пример 2

По другому делу суд указал, что «принятие собственниками помещений в МКД решения о внесении платы за отпуск воды и прием сточных вод непосредственно РСО не освобождает УО от обязанности заключить с РСО договор на предоставление коммунальных услуг» (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.05.2016 № Ф09-3673/16 по делу № А76-13747/2015).

Условие о прямых расчетах за коммунальные услуги должно быть предусмотрено договором управления МКД.

Если собственники принимают решение о прямых расчетах с РСО за потребляемые коммунальные услуги, то это означает изменение порядка исполнения собственниками своей обязанности по оплате коммунальных услуг. Подобное изменение предполагает внесение соответствующих дополнений (изменений) в договор управления МКД, как того требуют ст. 450, 452 ГК РФ. Например, в договор управления включается следующее условие: «Плата за предоставляемые коммунальные услуги может вноситься собственниками и иными пользователями помещений в адрес ресурсоснабжающей организации в сроки и случаях, установленных Жилищным кодексом РФ, через ее собственные кассы, ее платежных агентов, банковских платежных агентов после принятия соответствующего решения общим собранием собственников в порядке п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ и уведомления об этом управляющей организации или в иных случаях, допускаемых жилищным законодательством».

Если положение о прямых расчетах уже предусмотрено договором управления, вносить изменения не потребуется.

Из пункта 27 Правил № 124 также следует, что порядок прямых расчетов должен быть не только согласован в договоре ресурсоснабжения, но также предусмотрен в договоре управления МКД, заключенном между УО и собственниками помещений.

Несогласование порядка оплаты в договоре ресурсоснабжения не дает права РСО и УО отказаться от прямых расчетов.

Правила № 124 предписывают РСО и УО договориться между собой о порядке перехода на прямые расчеты. Если РСО и УО не могут договориться об организации прямых расчетов с потребителями и включить в договор ресурсоснабжения условия о таких расчетах, как того требует п. 27 Правил № 124, то спор РСО и УО может быть рассмотрен в арбитражном суде.

Очевидно, что для потребителя юридически безразлично наличие спора между РСО и УО относительно названных условий организации прямых расчетов. Потребитель, принявший соответствующее решение собрания, вправе рассчитывать на его реализацию со стороны как РСО, так и УО.

Поэтому несогласование порядка оплаты по договору ресурсоснабжения отнюдь не является основанием для отказа от получения платы потребителей (собственников) на счет РСО.

УО в свою очередь не вправе препятствовать потребителям в осуществлении платежа непосредственно РСО либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту*.

Выводы

1. Собственники помещений в МКД (члены ТСЖ или кооператива) имеют право в любой момент принять решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно в РСО, но только при соблюдении процедуры принятия решения собрания, уведомления УО о принятом решении. При этом плата за коммунальную услугу, потребленную собственниками помещений на ОДН, должна вноситься УО.

2. Решение общего собрания собственников о прямых расчетах должно включать обязательные условия:

1. соответствующий(ие) вид(ы) коммунальной(ых) услуги(г), по которой(ым) будут происходить прямые расчеты;
2. дата перехода на прямые расчеты;
3. согласование изменения (дополнения) договора управления МКД в части нового порядка оплаты коммунальных услуг.

3. УО обязана в срок не позднее пяти рабочих дней со дня принятия собственниками помещений в МКД решения о прямых расчетах представить РСО информацию о принятом решении. После этого УО и РСО должны внести в договор ресурсоснабжения соответствующие п. 27 Правил № 124 изменения в части организации прямых расчетов.

4. Принятие собственниками решения о прямых платежах не влияет на статус исполнителя коммунальных услуг (УО). Лицом, обязанным перед РСО по оплате всего объема потребленных коммунальных ресурсов, остается УО.

5. При прямых расчетах потребители не несут никаких обязанностей непосредственно перед РСО. Взыскивать задолженность за коммунальный ресурс РСО вправе только с исполнителя коммунальных услуг (УО). Иной порядок взыскания может быть предусмотрен в договоре ресурсоснабжения (в частности, уступка права требования дебиторской задолженности).

6. Собственники помещений при условии выбора способа управления с помощью УО или ТСЖ не могут принимать решение о заключении договоров напрямую с РСО. Подобное решение собственников является недействительным и не подлежит исполнению со стороны РСО и УО.

Лицензиаты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны иметь в наличии заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг населению. При отсутствии таких договоров управляющие компании будут штрафовать как за нарушение лицензионных требований по и 14.1.3 .

Разъяснения Минстроя

По этому вопросу Минстрой РФ дал разъяснения в своём письме №35750-ОЛ/04 от 5 ноября 2015 года , в котором чётко обозначил, что у управляющей компании обязательно должен быть заключён договор ресурсоснабжения с РСО, поскольку это является обязательным лицензионным требованием и подлежит лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

Согласно Постановлению Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года "О порядке осуществления деятельности по управлению МКД" управление домами обеспечивается также и посредством заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с РСО для предоставления собственникам помещений в МКД коммунальных услуг. Соответственно, заключение договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием, подлежащим лицензионному контролю .

Минстрой также обращает внимание на то, что договоры между собственниками помещений в МКД и РСО, заключённые до вступления в силу ФЗ №176 от 29.06.2015 года , действуют до окончания срока их действия или отказа одной из сторон от исполнения. Только в этом единственном случае отсутствие договора ресурсоснабжения между УК и РСО не может квалифицироваться как нарушение лицензионных требований.

В Письме Минстроя №35750-ОЛ/04 заместитель директора Департамента ЖКХ О.А.Лещенко делает упор на пункт 7 ч.1 ст.193 Жилищного Кодекса , в котором сказано, что управляющие компании должны соблюдать “иные требования, установленные Правительством РФ”. Кроме того, в соответствии с п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утверждённого Постановлением Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года , к лицензионным требованиям относятся:

• ч.2.3 ст.161 ЖК РФ ;
• исполнение обязательств по договору управления, предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ ;
• соблюдение требований, предусмотренных ч.1 ст.193 ЖК РФ .

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Для применения ст.162 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года утверждены Правила осуществления деятельности по управлению МКД, в которых говорится, что согласно пп "д" п.4 управление домом обеспечивается, в том числе, за счёт предоставления коммунальных услуг населению на основании заключённых договоров ресурсоснабжения на поставку ресурсов. Суммируя всё вышесказанное, заключение договоров ресурсоснабжения между УК и РСО является лицензионным требованием и попадает под лицензионный контроль.

Разница между прямыми договорами и прямыми платежами

Как показала практика, большинство представителей сферы ЖКХ, включая управляющие компании , не до конца понимают разницы между прямыми договорами, которые теперь будут заключаться между собственниками жилья и РСО, и прямыми платежами по схеме потребитель КУ - поставщик КУ.

Термин «исполнитель коммунальных услуг », закреплённый в жилищном законодательстве, никем пока не отменялся, поэтому ответственность за качество предоставленных КУ и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании. При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления МКД именно УК выступает исполнителем КУ. Следовательно, управляющая компания должна предоставлять потребителям коммунальные услуги и приобретать для этого коммунальные ресурсы на основании заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО.

Как ни странно, но до сих пор многие управляющие компании пользуются серыми договорными и расчётными схемами. Например, управляющая компания договаривается с РСО о прямом выставлении счетов за КУ потребителям, а сама занимается расчётами, доставкой квитанций, претензионной работой, взысканием задолженностей. При этом, УК вообще не имеет права по закону заниматься такой деятельностью, так как не имеет к коммунальным услугам никакого отношения.

Более того, зачастую управляющие компании вообще не имеют в наличии заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО. Тогда на каком основании осуществляется поставка коммунальных ресурсов в жилые дома и взимается плата? Чтобы такого в дальнейшем не было, теперь будут тщательно проверять управляющие компании на наличие договоров ресурсоснабжения с РСО в рамках лицензионного контроля.

Нужно понимать, что максимальный риск в данном случае несёт управляющая компания, которая помимо угрозы проверки лицензионного контроля может попасть в ситуацию, когда РСО абсолютно на законных основаниях может в любой момент потребовать с УК долги, не оплаченные потребителями за поставленные им ресурсы. В свою очередь, потребители КУ также на законных основаниях могут потребовать со своей управляющей компании перерасчёты за не предоставленные КУ или ненадлежащее качество коммунальных услуг . Но есть и более серьёзная ответственность за отсутствие заключённых договоров между УК и РСО.

Ответственность

За несоблюдение и нарушение лицензионных требований для управляющих компаний наступает административная ответственность в виде штрафа или дисквалификации руководителя управляющей компании .

В соответствии с ч.1 ст.7.23.3. за нарушение организациями и ИП правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД на основании договоров управления грозит наложение административного штрафа:

• на юридических лиц - от 150-250 тысяч рублей

В соответствии с ч.2.ст.7.23.3. за невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, грозит наложение административного штрафа:

• на должностных лиц - от 100-200 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
• на ИП - от 150-500 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
• на юридических лиц - от 150-500 тысяч рублей

В соответствии с ч.2 ст.14.1.3. за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

• на должностных лиц - от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет
• на ИП - от 250-300 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
• на юридических лиц - от 250-300 тысяч рублей

В соответствии с ч.24.ст.19.5. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный законодательством срок предписания ГЖН об устранении нарушений лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

• на должностных лиц - от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
• на юридических лиц - от 200-300 тысяч рублей

За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Следовательно, переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями не исключает обязанности УК по заключению договоров ресурсонабжения с РСО.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ . Мы всегда рады вам помочь!

Главная » Недвижимость » Жкх договора с ресурсоснабжающими организациями. РСО: прямые платежи и прямые договоры