Стaтья: Квартира-студия - жилое помещение без изолированных комнат

Законодательство оперирует не только таким понятием как жилое помещение, но также и понятием жилище и понятие помещение. В ст. 25 Конституции используется понятие жилище, но оно там не раскрывается.

Понятие жилище шире, чем понятие жилое помещение и имеет социально-политическое, а не юридическое значение. Жилищем может быть не только помещение, которое можно предоставить по договору найма, к жилищам можно отнести юрту, чум, а также естественно созданные объекты как пещера. Естественно данные объекты в качестве жилых помещений рассматривать нельзя.

С другой стороны многие из рукотворных помещений жилищем нельзя назвать в силу их специфического предназначения, хотя в них можно пребывать и жить в течение определенного времени (больница, тюрьма, школа, бомбоубежище и т.д.).

Термин «жилище» упоминается в ст. 1 ЖК РФ, в частности в данной статье говорится о праве на жилище, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения.

Жилище – это социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков и призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека – потребность в жилье.

При этом жилое помещение – это конкретный объект гражданских прав, жилищных прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки.

Жилищное право распространяется только на часть объектов, охватываемых понятием жилище, т.е. тех объектов, которые включены в жилищный фонд и пригодны для постоянного проживания.

Помещение – это часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования.

Можно сказать, что помещение – это вещь в юридическом смысле этого слова. Впервые вопрос о правовом положении части здания, т.е. помещения возник еще в Древнем Риме. В соответствии с нормами римского права, собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление здания могло проводиться только вертикально с обязательным делением земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу, и в отношении которых не было запрета на совершение каких-либо действий.

Возможность деления здания по горизонтали активно обсуждалось в дореволюционной России. Такие ученые как профессор Победоносцев относили дома к неделимым вещам, он считал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника право собственника право собственности каждого собственника будет неполной, так как без согласия других собственников он не будет вправе осуществлять ремонт и т.п. в пределах стен, которые не подлежат разделу.

Другие ученые такие как Коссо, Ширшеневич считали, что в зависимости от конкретных характеристик дом может быть признан как делимым, так и неделимым. В действующем законодательстве РФ вопрос о делимости здания по горизонтали был окончательно решен в момент права собственности на квартиры и другие помещения в многоквартирных жилых домах.

В ст. 12 закона «О регистрации прав на недвижимое имущество», помещениями признаются объекты, входящие в состав зданий и сооружений. Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение как на разновидность недвижимости должно быть зарегистрировано.

Возникает вопрос может ли один объект права, т.е. здание включать в себя его часть (помещение), которое рассматривают как отдельный объект права, права на который подлежат отдельной гос. регистрации. Это возможно, т.к. законодатель установил критерии, по которым можно признать помещение объектом права.

Законодатель сделал это, дав общее определение жилого помещения, перечислив основные разновидности жилых помещений, а также установив специальный правовой режим использования жилых помещений.

В ст. 288, 558 ГК РФ дается обобщающее понятие жилого помещения, данное понятие объединяет несколько одно порядковых понятий, в частности жилой дом, часть жилого дома, квартира и часть квартиры.

ЖК РФ в ст. 15 определяет жилое помещение, как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установлен санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Не являются жилыми помещениями:

• Подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).

Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое помещение, также комната должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор).

Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей других жилых помещений, а также мест общего пользования.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством РФ, помещение признается жилым, если оно является изолированным и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем.

ГК РФ в ст. 673 устанавливает требования о необходимости постоянного проживания в жилом помещении. Таким образом, изменена практика признания жилым любого помещения. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов, а не только в летнее время, отличает жилое помещение от другого помещения (дачи, барака).

Исключение составляют помещения специального назначения: служебные помещения, общежития, для которых термин постоянное проживание некорректен, т.к. речь идет о месте временного проживания.

Термин пригодный для постоянного проживания, означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

Пригодность помещения определяется для проживания по конкретным пожарным, градостроительным и иным требованиям, в частности жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам как постоянность и всепогодность сооружения, его недвижимость, наличие условий для ведения проживающих в нем домашнего хозяйства.

Различия между жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания и жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания приведено в п. 3 ст. 74 закона «Об ипотеке». Согласно данной норме гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила установленные для ипотеки жилых домов и квартир на них не распространяются.

Потребительские свойства объектов постоянного места жительства и объектов временного пребывания могут совпадать, в связи с этим на практике возможны случаи взаимозаменяемости, например, возможны случаи, когда помещения, предназначенные для временного пребывания, используются для постоянного проживания (гостиницы, дома отдыха для длительного проживания беженцев).

Не может быть объектом жилищного правоотношения, временное строение, либо строением предназначенного для сезонного проживания, а также строение, не отвечающее дополнительным санитарным требованиям (строение, не имеющее отопления).

Функциональное назначение помещения, т.е. определение того является оно жилым или нежилым. В п. 3 ст. 15 ЖК РФ установлено, что порядок признания помещения жилым устанавливается Правительством РФ в соответствии с ЖК и другими ФЗ.

В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые определяются Правительством РФ.

В настоящее время действует положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительством РФ от 28.01.2006 № 47). В соответствии с п. 3 данного положения, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, признание помещения жилым помещением, пригодным или непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным осуществляется межведомственной комиссией создаваемой для этих целей на основании оценки помещений, указанных в положений требований.

При решении вопроса о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания учитываются также положения закона о санитарно –эпидемиологическом благополучии населения. Согласно п. 1 ст. 23 данного закона, жилые помещения по своей площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровню шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях безопасных и безвредных условий проживания независимо от срока.

Можно выделить формальный признак жилого помещения – это включение помещения в соответствующий жилищный фонд. С требованием к жилому помещению по пригодности для постоянного проживания связаны такие практические вопросы как перевод в категорию жилых помещений, строений, которые расположены на садовых, дачных и иных земельных участках.

Согласно ст. 9 закона «о жилищной политике», граждане, имеющие жилые помещения и строения, расположенные на дачных и садовых участках при условии соблюдения нормативов, вправе переоформить строение в качестве жилых домов (однако на практике такой перевод почти не осуществлялся).

В настоящее время, перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по правилам, предусмотренным ЖК РФ (гл. 3). Для перевода установлены 2 ограничения:

Помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям и отсутствует возможность обеспечить соблюдение этих требований;

Перевод невозможен, если право собственности на жилое помещение обременено правами других лиц (договор аренды, ипотеки).

Ст. 16 ЖК выделяет следующие разновидности жилых помещений:

• жилой дома, часть жилого дома;
• квартиры, часть квартиры;
• комната.

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком здании. Строение в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, это строение, имеющее фундаментальную привязку к земельному участку, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям.

Выделяют такое понятие как жилые дома на дачных участках с правом регистрации, проживающих на нем граждан (ст. 1 Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Одним из признаков жилого дома является наличие почтового номера.

Жилой дом может иметь пристройку, в качестве которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных, наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну или более капитальных стен (веранды, кухни и т.д.).

Мезонин – возвышающаяся на общей крыше жилого дома надстройка, которая по площади меньше ниже лежащего этажа.

Мансарда – это помещение, устроенное в габаритах чердачного пространства, образуемого скатом высокой крыши.

В качестве особой разновидности жилых домов выделяется многоквартирный дом.

Многоквартирный дом – это строение, разделенное на отдельные жилые помещения (квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, санитарно-техническим требованиям.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные объекты, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Возможны ситуации, когда в многоквартирном доме все жилые помещения находятся в собственности физических лиц, возникает вопрос, кто является собственником самого дома.

В этом случае возникает общая долевая собственность на такой дом, однако, в разделе 8 ЖК РФ говорится об управлении многоквартирным домом как единым объектом. Ст. 40 ЖК допускает изменение внутренних границ многоквартирного дома, однако когда реконструкция или перепланировка помещения невозможно без присоединения к ним часть общего имущества в многоквартирном доме на это требуется согласие всех собственников в жилом доме.

Квартира – это структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживаем в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Квартира может рассматриваться не только как вид жилого помещения, но и как определенное место на определённой территории, имеющее адресно-географические координаты. Адресно-географические координаты жилого помещения определяются органами внутренних дел. Квартира всегда связана с местами общего пользования жилого дома, в котором она расположена, а также с улицей, двором и земельным участком, на котором расположено здание. ЖК РФ в качестве отдельной разновидности жилых помещений упоминает также комнату в жилом доме.

Комната – это часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания в доме (п. 4 ст. 16 ЖК).

Жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, т.к. она не может быть пригодна для постоянного проживания, в виду отсутствия в ней специальных вспомогательных помещений. Поэтому жилая комната не является в полном смысле жилым помещениям. Законодатель признал комнаты в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и предоставил возможность распоряжения ими для снятия социальной напряженности, при этом приняты меры, направленные на уменьшение таких объектов. Эти меры заключаются в том, что граждане, проживающие в квартире, которая является коммунальной, имеют преимущественное право на приобретение отчуждаемой комнаты в соответствии с нормами ГК (ст. 250 ГК). До 90-х годов комнаты не признавались объектами права собственности и могли быть только объектами найма жилого помещения. Ситуация изменилась с принятием закона «о приватизации жилищного фонда РСФСР» от 4.07.1991 г. согласно ст. 4 данного закона, местные советы народных депутатов могли принимать решения о приватизации коммунальных квартир. После принятия ч. 2 ГК РФ режим комнаты, как самостоятельного объекта гражданских прав был окончательно закреплен (ст. 558 ГК). Кроме того это положение нашло отражение в ст. 3 Закона «О приватизации жилых помещений», данная норма гласит о том, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются ими. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире ничьего согласия, в том числе соседей не требуется.

Комната в коммунальной квартире может быть самостоятельным объектом гражданских прав, если ее выделение в натуре з квартиры не противоречит строительным и санитарным нормам. В п. 12 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона о приватизации ЖФ» от 24.08.1993 г. № 8, сказано, что выдел участника общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру принадлежащей ему доли, допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), а также оборудование отдельного входа. При отсутствии таких возможностей, суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой. Таким образом, при решении вопроса о выделе комнаты допускается единственное решение – проведение реконструкции с разделением квартиры на две и более, и появлении в результате нового помещения с отдельным входом. При этом необходимо учитывать минимально допустимые нормы для кухни, комнат, проходов, которые регламентированы строительно-санитарными нормами на жилые помещения. Для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. В постановлении пленума ВАС совместно с пленум ВС РФ № 6/о введении ГК в действие. В п. 308 отмечено, сделки связанные с арендой (имущественным наймом) безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием гражданам, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того согласно ст. 293 ГК, использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него после обязательного предварительного предупреждения. Однако, в ст. 17 ЖК РФ говорится о некоторых изъятиях из специального правового режима жилых помещений: допускается использование жилых помещений для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, проживающими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно соответствовать жилое помещение. При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, пользование жилым помещениям должно соответствовать требованиям пожарной безопасности, требованиям санитарно-гигенических, экологических норм, а также правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными правительством РФ (аналогичная норма в ст. 288 ГК). Запрет на размещение промышленных производств в жилых помещениях вводится в целях защиты прав и законных интересов лиц, проживающих в жилых помещениях. Это запрет касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений, исключает размещение промышленных производств даже в подвалах и на чердаках жилых домов. В законодательстве дается понятие общей жилой площади жилых помещений. В понятие общей площади поимо площади жилых помещений входит и площадь помещений вспомогательного использования.

Вспомогательные помещения – кухни, туалеты, ванные комнаты, коридоры, кладовки (законодатель не дает определения). В общую площадь жилого помещения не входит площадь балконов, веранд, террас, лоджий. Государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности осуществляет по единой системы регистрации и технической инвентаризации в соответствии с Постановлением Правительства «О государственном учете жилищного фонда в РФ». Основной задачей гос. учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменений этих показателей. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищных фонд и исключение из этого фонда производится в соответствии с законодательством РФ.

Гос. учет включает в себя:

• технический учет;
• официальный статистический учет;
• бухгалтерский учет.

Основной гос. учета является технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой системе учета, путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специальные гос. и муниципальные организации технической инвентаризации, которые представляют собой унитарные предприятия, службы, управления, бюро, методическое обеспечение, которых осуществляет государственная специализированная организация (БТИ). БТИ осуществляет технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях, независимо от его принадлежности, заполняет и представляет формы государственного статистического наблюдения за жилищных фондом в территориальные органы государственной статистики. В соответствии с ЖК (ст. 30), на собственника жилого помещения возлагается обязанность по содержанию жилья, включая его капитальный ремонт.

Законом «О приватизации жилых помещений» (ст. 16) предусмотрена обязанность бывшего наймодателя, в качестве которых могут выступать гос. и муниципальные органы, производить капитальный ремонт. Право переустройства и перепланировки закреплено в ЖК РФ (ст. 25). Переустройство представляет собой переустройство установку или замену или перенос инженерных сетей санитарно-технического или иного оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями понимается электропроводка, телефонная сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводов канализации, а также труб отопления. Санитарно-техническое оборудование включает в себя ванную, унитаз, раковину, душ.

Если обратить внимание на интерьеры европейских домов, знакомые нам по фильмам или фотографиям, складывается впечатление, что "там" люди стараются обходиться минимумом стен и перегородок. Чаще всего их жилье - просто одна большая комната, разделенная на так называемые функциональные зоны с помощью изменения цвета обоев или легких этажерок, барных стоек и прочих дизайнерских находок.

Жилое помещение, позволяющее избежать деления на привычные изолированные комнаты, называют студией.

Первая квартира-студия появилась в Америке в 20-х годах XX века. Своим рождением квартиры-студии обязаны архитектурной группе во главе с Людвигом Мис ван дер Роэ. Именно его инженерно-техническое решение позволило "нанизать" на стержень дома пластины этажей, оставив несущие конструкции только по периметру помещений. Так появилось пространство, полностью освобожденное от внутренних стен.

Исчезли изолированные комнаты - гостиная, рабочий кабинет, спальня, кухня стали единым пространством. Капитальные стены заменили легкие перегородки, раздвижные ширмы, стеклянные барьеры... Во вместительных недрах помещения скрывались разве что санузел и душевая.

Первыми, кто сумел по достоинству оценить преимущества студий, оказались представители богемы и золотая молодежь. Творческая безалаберность и отсутствие режима великолепно сочетались со свободной планировкой. Кроме того, такое помещение прекрасно сочетало функции мастерской, дома и места для приема гостей.

85 лет спустя

Прошло без малого сто лет. На Западе термин studio стал синонимом квартиры без пищеблока, в которой проживает молодежь. В отличие от скромного западного образца, наши студии, проектируемые по индивидуальному заказу, скорее представляют собой элитное жилище, чем дешевую квартирку для студента. Большая комната (часто не менее 30 кв. м) условно делится на две зоны: спальную часть и гостиную-столовую с трансформируемой в закрытой нише электрической плитой, мойкой и холодильником (мини-кухней). Преимущество проекта заключается в свободном использовании всего пространства квартиры.

Плюсы объединенной зоны очевидны: расширение пространства, естественное перетекание кухонных посиделок на мягкие диваны в гостиную. И хозяйке легко курсировать между гостями и - пусть не плитой - холодильником.

Идея открытых пространств сегодня применяется и в загородном домостроении. Причем, если в квартире-студии личной зоны для владельцев как будто вовсе не предусмотрено, в загородном доме решить эту проблему проще. Второй этаж, как правило, становится личной зоной хозяев, а первый - местом приема гостей.

Ловушки жизни "на виду"

В сущности, превратить в студию можно практически любое жилое помещение, даже самую небольшую квартиру или скромный дачный домик. Используя архитектурные приемы, площадь такой студии нетрудно увеличить визуально, сделать светлее и комфортней.

Большое преимущество студий - эмоционально-зрительное пространство. Недостаток - однообразие: человек вынужден находиться в одной и той же "архитектурной ситуации". Поэтому "оболочка" студии должна быть нейтральной, ненавязчивой и состоять из мобильной, легко изменяемой среды: разнообразное освещение, трансформируемая мебель, переносные ширмы... Здесь уже может не найтись места для громоздкой мебели или скульптурных изваяний.

Прежде всего необходимо расстаться с лишними коридорами и внутренними стенами. Жизнь в полностью открытом пространстве способен выдержать не всякий, поэтому помещения в будущей студии изолируются друг от друга, но не глухими стенами, а "намеками" на них. Правда, как показывает опыт, чаще всего недостаточно отделить гостиную от кухни лишь "психологически" - барной стойкой или низкой открытой витриной. Ведь именно общее пространство, а точнее, общая атмосфера - основной минус объединенных помещений. Когда стен нет, запахи расползаются по всему жилью. Пожалуй, самое удачное решение - компромиссное: убирающаяся перегородка. Она может быть полупрозрачной, бамбуковой. Гостиную и кухню можно разделить перегородкой из матового стекла. Свет легко пройдет через нее, рассеиваясь в помещении и отражаясь от металлических деталей.

В остальном пространстве студии также можно выделить несколько зон. Невысокие перегородки, ширмы, световые барьеры, используемые для этого, делают интерьер богаче и разнообразней.

Мнение эксперта

Юрий Деребус,

генеральный директор компании "Иснеc":

квартир-студий сегодня встречаются все чаще. Как правило, это не studio в чистом виде, а некий элемент этого стиля: чаще всего - кухня-гостиная, где функциональные зоны визуально отделены друг от друга, например уровнем пола или подвесными потолками разной высоты.

Но бывают и заказы на оформление именно квартиры-студии. Например, такой заказ поступил к нам от хозяев двухкомнатной квартиры общей площадью 52 кв. м. В результате перепланировки в ней осталось только одно изолированное помещение - санузел, да и тот со стеклянной дверью. Все остальные пространства перетекали одно в другое. Стена между гостиной и кухней исчезла. Соединяющая получившуюся гостиную и спальню стена была разобрана, но полностью объединять пространства заказчик не захотел, поэтому между ними была возведена зигзагообразная перегородка, в которую был встроен аквариум.

Гораздо чаще используется другой вариант - когда спальня все-таки остается "хозяйской" территорией. Такую квартиру мы делали в мансарде: прихожая, гостиная и кухня не были разделены, но дверь в спальню наличествовала.

Алексей Тарасов,

архитектор проектно-отделочной фирмы "Клаустрофобия":

Квартира-студия - это, по большому счету, вынужденная мера, вытекающая из нежелания "расчленять" небольшой объем жизненного пространства. Это квартира, рассчитанная на одного, максимум, двух человек, идеальный холостяцкий вариант. Такое "открытое" жилье не подойдет для семьи, члены которой - люди разного возраста и темперамента.

Тенденция прошлых лет к объединению кухни и гостиной в одну зону была продиктована отчасти недостатком площади, отведенной проектами под кухню, отчасти традицией собираться в самом "тусовочном" в доме месте. Логичнее было бы объединить кухню и столовую, а гостиную использовать для приема гостей и семейных встреч. В современных требованиях к планировкам можно отметить стремление к делению квартиры на две основные зоны: гостевую (общественную) и интимную (хозяйские покои).

Вообще, сколько людей - столько взглядов на жилье. Нам, как специалистам, занимающимся перепланировкой и проектированием, приходилось решать разные задачи. Разумнее всего еще на стадии подбора жилья обратиться к нам за консультацией, чтобы определить, какие выставленные на продажу квартиры имеют планировку, максимально отвечающую вашим требованиям.

Андрей Старушко,

генеральный директор Торгового дома "Ампир-Декор":

Можно сказать, что среди сегодняшних интерьеров студий в "чистом" виде практически нет. Изначально студия - это двухуровневая квартира, полностью лишенная перегородок, первый уровень в которой занимает зона гостиной-столовой, объединенная с кухней, а второй - спальня, полностью просматриваемая с первого уровня.

Сегодняшняя студия - это правильно разделенное пространство, в котором есть изолированные помещения. Объединяются обычно холл и гостиная, а переход в кухонную зону оформляется аркой. Такой интерьер логичен и удобен для жизни, а главное - может быть выполнен в любом стиле от классики до хай-тек.

Несколько лет назад квартиры-студии получили второе рождение, что было связано прежде всего с модой на этнические интерьеры. Например, японские интерьеры вообще не предусматривают глухих перегородок. Компания "Ампир-Декор" оформляет интерьеры, и для такого типа квартир мы предлагаем коллекции обоев из всевозможных натуральных материалов: соломки, джута, бамбука и водорослей. Такие обои можно использовать для отделки ширмы, или оклеивания перегородок - они создают эффект прозрачности, визуально скрадывая стену.

По материалам "Иснес", "Клаустрофобия", "Ампир-Декор"
Екатерина ГОЛУБЕВА

Предоставлено журналом

Понятия «нежилое помещение» как такового на сегодняшний день в законодательстве нет. Статья 130 ГК РФ в пределах интересующей нас категории недвижимого имущества выделяет только понятия «здание» и «сооружение», а термин «нежилое помещение» не сформулирован в качестве самостоятельного понятия. Аналогичная позиция содержится и во второй части ГК РФ, в гл. 34 выделен § 4, посвященный аренде зданий и сооружений. Однако в соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав....» к указанной группе помимо зданий и сооружений отнесены жилые и нежилые помещения. При этом, как следует из ст. 12 указанного Закона, помещение (жилое или нежилое) представляет собой объект, входящий в состав здания. Тем самым жилые и нежилые помещения признаются составными частями целого (здания, сооружения). Сходное положение содержится в подразделе 1-3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Но при этом, как уже было указано выше, законодатель, давая определение жилого помещения, закрепляя необходимость его государственной регистрации, комплекс прав, возникающих в связи с этим, признает жилое помещение самостоятельным объектом прав, чего нельзя однозначно сказать о нежилом помещении.
Весьма показательным в этом смысле является постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2006 г. № КГ- А40/13439- 05 по поводу спора, возникшего между ЖСК «Чертаново 18» и Департаментом имущества г. Москвы о признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения. По договору между ЖСК «Чертаново 18» и Территориальным Управлением капитального строительства было предусмотрено строительство жилого дома. Нежилые помещения (их назначение и стоимость) в качестве объекта строительства не были указаны, хотя фактически они были построены и взяты на баланс ЖСК, который нес соответствующие расходы по их содержанию.

Решение по данному спору не было вынесено, и дело отправ-
лено на новое рассмотрение. Одной из причин этого является неопределенность позиции законодателя относительно статуса нежилого помещения.
Однако ряд нормативных актов, хотя и косвенно, но все- таки обращаются к данной категории. Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривал нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям, а как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходил и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Ныне действующий ЖК РФ в ч. 2 ст. 16 определяет, что жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат как места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в этом здании. Обращает на себя внимание тот факт, что законодатель вообще избегает говорить о нежилом помещении и употребляет термин «вспомогательное помещение», не раскрывая его сути.
В.А. Лапач обращает внимание на то, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривает нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям, а как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходит к определению нежилых помещений и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к ним отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В распоряжении Мингосимущества РФ от 23 марта
1998 г. нежилые помещения выделены как самостоятельные, отдельные объекты учета, находящиеся вне связи с какими-либо зданиями.
В цивилистической науке вопрос о статусе нежилого помещения также является спорным. Так, И. Исрафилов полагает, что все нежилые помещения уже объединены общим понятием «здание», поэтому эти термины можно считать тождественными. А.В. Ерш, в свою очередь, утверждает, «что здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений».
Представляется, проблема состоит в том, что необходимо доказать не столько наличие у нежилого помещения статуса недвижимого имущества, сколько самостоятельность этого объекта по отношению к зданию.
Действительно, вопрос о наличии у нежилого помещения признаков недвижимости учеными-цивилистами не подвергается серьезным сомнениям, поскольку имеется основной признак недвижимости - неразрывная связь с землей.

Самостоятельность нежилого помещения, наличие у него статуса объекта права зависит, на наш взгляд, от того, кому принадлежит это помещение. В случае, если здание в целом находится в собственности одного конкретного лица, вопрос о самостоятельности нежилого помещения не возникает. Необходимость выяснения этого вопроса возникает тогда, когда, как совершенно верно отмечает В.А. Лапач, имеется несколько субъектов (собственников, титульных владельцев), реализующих то или иное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении
его конкретных частей (помещений)1. В противном случае здание является единым объектом права.
Особо остро эта проблема возникает применительно к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Сложность ситуации в том, что имеют место нежилые помещения разного функционального назначения.
Во-первых, это нежилые помещения, имеющие самостоятельное значение, отличное от зданий и сооружений, в которых они находятся.
Во-вторых, нежилые помещения, выполняющие вспомогательные функции. Например, погреба, кладовые не имеют самостоятельного значения, они могут использоваться жильцами дома для своих нужд, возможно, как подсобные помещения для хранения продуктов.
И, в-третьих, нежилые помещениях, основное назначение которых связано с жизнеобеспечением многоквартирного дома (лестница, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты и т.п.).
Представляется, что правовой режим указанных помещений напрямую связан и, более того, зависит от назначения этих помещений.
Говоря о нежилых помещениях первой группы, следует отметить, что они не предназначены для обслуживания жилых помещений в многоквартирном доме, а потому не входят в состав его общего имущества. В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123- ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указывается, что нежилое помещение - самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, предполагается возможность и необходимость государственной регистрации прав на такие помещения и сделок с ними, а также включение их в гражданский оборот.
Такой определенности относительно двух других групп не существует.
Вторая группа нежилых помещений представляет собой некий промежуточный вариант. С одной стороны, использование этого помещения носит ограниченно самостоятельный харак-
1 Лапан В.А. Указ. соч. С. 379.

тер, поскольку напрямую не связано с обслуживанием многоквартирного дома, с другой стороны - зависимо от права собственности его жильцов на принадлежащие им жилые помещения. Именно поэтому относительно таких нежилых помещений, на наш взгляд, целесообразно распространить режим общей долевой собственности. Весьма интересно по этому поводу пишет М. Пискунова, которая, признавая наличие общей долевой собственности на такого рода имущество и невозможность его отчуждения отдельно от права собственности на жилые помещения, в то же время допускает ограниченное распоряжение общим имуществом с соответствии с его целевым назначением".
При этом автор не поясняет, что означает это «ограниченное распоряжение». Однако далее она пишет, что в отношении такого общего имущества могут заключаться договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашение об установлении сервитута. Следовательно, можно предположить, что «ограниченное распоряжение» отождествляется с правом пользования указанным имуществом, с чем, безусловно, трудно согласиться.
В то же время следует отметить, что подобное пользование нежилыми помещениями осуществляется собственниками - жильцами многоквартирного дома при отсутствии какого-либо законного титула только на основании права собственности на жилое помещение, что превращает это владение и пользование в фикцию. Думается, что такой титул должен быть определен, в противном случае право владения и пользования собственников - жильцов многоквартирного дома на общее вспомогательное имущество довольно трудно передать и практически невозможно защитить.
Все указанные положения не распространяются на третью группу нежилых помещений. Более того, нельзя допустить даже владение и пользование такими нежилыми помещениями, находящимися в многоквартирном доме, в силу того, что это может нарушить возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. Как верно отмечает М. Пискунова, технические помещения наряду с конструктивными элементами и
1 Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-ЮРИСТ. 2004. № 11. С. 14.

внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их нельзя отнести даже к недвижимому имуществу. Именно в связи с этим Президиум ВАС РФ указал, что конструктивные элементы здания (например, крыша дома) не являются самостоятельными объектами недвижимости, которые могут быть переданы в пользование отдельно от здания (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).
Таким образом, под нежилым помещением следует понимать недвижимое имущество, представляющее собой выделяемую в натуре часть здания (сооружения), имеющую самостоятельное хозяйственное назначение, кроме использования его для проживания. В этом смысле нежилое помещение является самостоятельным объектом права, подлежащим государственной регистрации. Особо следует урегулировать статус нежилого помещения, выполняющего вспомогательные функции, предусмотрев государственную регистрацию права владения и пользования этими помещениями.
Если нежилое помещение - неотъемлемая составная часть здания (сооружения), которая не может быть выделена в натуре (технические нежилые помещения), оно не может считаться самостоятельным объектом права и, соответственно, регистрация права в данном случае не требуется.

Пообещав в прошлый раз читателям написать подробную статью о нашем опыте покупки жилья в Сочи, я даже не представлял, на что подписываюсь. Я думал: пообщаюсь с риелторами, посмотрю квартиры, изучу районы и напишу статейку на пару листов формата A4.

Однако рынок недвижимости Сочи оказался настолько специфичным, что удивил даже меня – человека, проработавшего риелтором 8 лет.

Сейчас я осознаю́, что для полного раскрытия темы покупки недвижимости в Сочи требуется создать целый обучающий курс. Этого я делать не буду, но вовсе не исключено, что в будущем я займусь недвижимостью или привлечением инвесторов в этот регион, поскольку рынок здесь, как оказалось, до сих пор пребывает в стадии развития. И если вам интересно в будущем больше узнать о том, как самостоятельно или коллективно инвестировать в недвижимость Сочи, обязательно подпишитесь на специальную рассылку через форму, помещенную в конце статьи, если вы конечно этого не сделали ранее, в других выпусках о Сочи.

Возвращаясь к теме сегодняшней публикации, хочу сразу сказать, что квартиру мы покупали не для себя, а для нашей родственницы, которая была сильно ограничена в средствах и очень боялась рисковать, из-за чего круг поиска жилья сильно сужался.

На всё про всё у нее было 2 900 тыс. руб. Стояла задача в пределах этой суммы приобрести однокомнатную квартиру и сделать скромный косметический ремонт. Навскидку сразу понятно, что при таком раскладе сама квартира должна стоить не более 2 700 тыс. руб., а лучше еще дешевле.

Поначалу мы были совершенно спокойны, поскольку в объявлениях красовались 35-метровые квартиры за 1 900 тыс. руб., а цены на небольшие квартиры-студии вообще начинались с 900 тыс. руб.

Сразу огорчу вас: не обольщайтесь, когда увидите все эти красивые объявления. И не удивляйтесь тому, что будет дальше. По телефону вам скажут, что такой объект действительно существует. Но как только вы встретитесь с риелтором, он заявит, что эта квартира уже продана или что это было какое-то недоразумение. При этом вам непременно предложат десятки квартир по реальной цене, которая не имеет ничего общего с «реальностью», царящей в объявлениях на AVITO и других интернет-порталах или в прессе.

Я прекрасно знаком с такой технологией привлечения клиентов. В Уфе, откуда я переехал в Сочи, она тоже используется. Риелторы публикуют объявления о несуществующих объектах недвижимости на продажу или в аренду по цене ниже реальной, дабы привлечь внимание потенциальных клиентов. Такие объекты в Уфе риелторы называют «виртуальными», в Сочи такие объекты, как мне удалось выяснить, называются «фонарями». Видимо, потому, что они привлекают к себе внимание низкой ценой, словно фонари в ночи, на которые слетаются тысячи мотыльков.

Несмотря на то что эта лживая маркетинговая технология применяется не только в Сочи, именно здесь, в южной столице России, она используется очень агрессивно, поскольку жертва узнает о том, что искомого объекта не существует, только на месте, когда оказывается в офисе агентства недвижимости или на встрече с риелтором.

Например, в Уфе риелторы еще во время телефонного разговора признаются, что объект уже продан, и предлагают реальные варианты. Это, конечно, не оправдывает их поступки, но я всё же считаю, что так людям причиняется куда меньшее зло.

Сами посудите, что может сделать человек, который поверит в существование этой «дешевой» Сочинской недвижимости!

Учитывая, что в этот город переезжают люди со всей нашей огромной страны, можно представить, какое искушение испытывают они, когда узнаю́т, что могут без доплаты обменять свою квартиру в каком-нибудь Асбесте Свердловской области на такую же в Сочи.

Как вы думаете, что делают многие из них?

Правильно! Они берут задаток за свою квартиру, а то и сразу же продают ее и отправляются в олимпийскую столицу с надеждой приобрести заветные квадратные метры «у самого синего моря». А поскольку эти люди, введенные в заблуждение, попали в ситуацию, когда они уже продали свое жилье, местные «риелторы» охотно этим пользуются и «впаривают» приезжим не только неликвид, но и откровенную «подставу» в виде незаконно построенных домов, «жилых» гаражей и т. п.

Но есть ли реальная недорогая недвижимость в Сочи?

Да, она есть! Но рынок недвижимости этого города настолько специфичен, что без личного присутствия вы не сможете даже прицениться и понять, что именно вам предлагают. Впрочем, специфичен не только рынок недвижимости, но и районы города, инфраструктура, рельеф местности и т. п.

Например, один из районов, где можно найти более дешевую недвижимость, называется Мамайка. На карте всё выглядит прилично, как и большинство других районов города, он начинается от моря и удаляется от него всего на несколько километров. Однако мало кто из приезжих знает, что есть такие понятия, как «Нижняя Мамайка» и «Верхняя Мамайка». В первом случае вы будете проживать в непосредственной близости к морю и, скорее всего, на ровной поверхности, а во втором – на довольно крутом склоне. При этом по Верхней Мамайке без собственного транспорта вы вряд ли сможете прогуляться вниз, а потом подняться обратно.

К тому же на Мамайке, насколько я знаю, до сих пор нет ни единой школы, отсутствуют также и детские сады. Люди возят детей в другие районы города.

Нюансы, о которых я говорю, здесь есть в каждом районе. В каждом свои плюсы и минусы. Однако в Сочи есть особенности, которых чаще всего нет в «обычных» городах России. Поэтому, прежде чем выбрать район, следует очень тщательно выяснить всё вплоть до мельчайших подробностей.

Также не стоит забывать о том, что ежегодно некоторые районы Сочи хорошо подтопляет, особенно там, где находятся горы, т. е. в Адлере и Кудепсте. Хотя во время тропических ливней подтопления случаются в любом месте, где может собираться вода, поэтому недвижимость лучше приобретать на спуске, при этом выше не должно быть таких гор, как в Адлере.

Впрочем, и в Адлере и в Кудепсте есть места, которые не затапливает. Всё очень индивидуально. В любом случае, если вы рассматриваете какой-то объект для приобретения, обязательно пообщайтесь с бабушками на лавочках, пройдитесь по соседям, загляните в небольшие продуктовые магазины рядом и поговорите там с продавцами. Вы обязательно узнаете от них, затапливает ли именно эти места, да и еще много интересного.

У сочинских риелторов есть такое понятие, как «покатать клиента». Вас сажают в машину и возят по таким, извините за выражение, «по́пам», что вы рады будете в конце концов приобрести хоть что-то более-менее приемлемое.

При этом я обратил внимание, что многие риелторы действуют в пределах одного района и стараются навязать клиенту проживание именно в нём. Поэтому очень рекомендую сперва самостоятельно изучить каждый район города и уже потом выбирать риелтора.

Что предложат сразу?

Сразу вам предложат квартиры в недостроенных и только что сданных домах, т. н. первичную недвижимость. Однако в Сочи и здесь всё очень специфично.

Особое внимание следует обратить на законность постройки и репутацию застройщика. Учитывайте, что подавляющее большинство новых домов Сочи строятся на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или даже на арендованной земле, что еще хуже. Застройщик, который чаще всего здесь обычное физлицо, строит многоквартирный дом на участке, который был предназначен под строительство частного дома, после чего через суд узаконивает эту постройку, договорами «пилит» этот дом на отдельные жилые помещения (не путать с квартирами) и продает их.

Обычно риелторы уверяют, что нет никакой разницы между юридическими понятиями «квартира» и «жилое помещение». Мол, на квартиру выдается одно свидетельство собственности, а на жилое помещение – два свидетельства: на само помещение и на долю земли под домом – вот и вся разница. Это не совсем так. Покупая жилое помещение, необходимо очень внимательно изучить все тонкости.

Во-первых, если дом строится на арендованной земле или на земле, выделенной под ИЖС, и еще не достроен, а вам предлагают внести деньги за квартиру в этом еще не узаконенном доме, имейте в виду, что нет никаких гарантий, что такой дом будет достроен и что его вообще удастся узаконить. Однозначно, ни при каких обстоятельствах не рекомендую приобретать квартиру в таком доме.

Во-вторых, даже если дом достроен и уже есть свидетельства на жилое помещение и землю, необходимо учитывать, что в процессе строительства такого дома не было никакого контроля качества, никакие комиссии не приезжали, не изымался образец раствора для анализа качества и т. п. Этот дом был просто построен, а потом признан соответствующим безопасности и узаконен судом. Никто не гарантирует, что были соблюдены все строительные нормы, обязательные при строительстве многоквартирного дома.

В-третьих, учитывайте, что в жилом помещении часто возникают проблемы с электричеством, поскольку только на законно построенные многоквартирные дома обычно выделяются нормальные мощности. Кроме того, в жилых помещениях часто возникают проблемы с канализацией, перебои с водой, с отоплением и т. п.

Часто застройщик в процессе строительства пользуется коммунальными услугами, которые не оплачивает. И счета за них, которые порой составляют несколько сотен тысяч рублей, потом приходится оплачивать новым собственникам, поскольку поставщики отключают коммуникации за неуплату.

Нюансов с жилыми помещениями очень много, поэтому, покупая такую недвижимость, следует понимать, что даже при глубоком анализе ситуации и всестороннем исследовании документов есть риск, что всплывут какие-то детали, которые вы не могли учесть. Единственное их преимущество – это экономия, поскольку такие помещения стоят дешевле жилых квартир.

Справедливости ради скажу, что многие люди при этом покупают жилые помещения, сберегают приличные деньги и живут себе припеваючи, не сталкиваясь с какими-либо проблемами. В любом случае, даже если вы все-таки решились приобрести такую недвижимость, я рекомендую рассматривать только достроенные, уже сданные дома и помещения, на которые уже оформлены свидетельства о праве собственности.

Нам, кстати, тоже вначале предлагали только жилые помещения, но поскольку наша тетя отказывалась рисковать, мы соглашались только на квартиры со статусом «квартира». Предложение не заставило себя долго ждать, риелтор сообщила о квартире в новом доме и сказала, что дом построил один из самых уважаемых в Сочи застройщиков. Дом находился в Курортном городке Адлера, на абсолютно горизонтальной поверхности.

Нам понравилось место, сам дом, отделка помещения общего пользования, состояние придомовой территории и, конечно, то, что у помещения был статус квартиры. Углубившись в документы, мы выяснили, что этот дом также был построен на земле, выделенной под ИЖС, просто решениями судов эти действия были узаконены и потому помещения в этом доме имели статус квартир.

Этот один из самых уважаемых застройщиков города, как рекомендовала его риелтор, на поверку оказался опять же физлицом, правда действительно очень известным и уважаемым застройщиком.

Мы тщательно изучили все документы и, убедившись в том, что в целом всё в порядке, согласились внести задаток. Каково же было наше удивление, когда в момент подписания соглашения о задатке мы увидели договор, в котором значилось, что квартиру мы приобретаем всего за 100 000 рублей!

Я не удержался и потребовал телефон этого «самого уважаемого застройщика». Однако наш разговор не привел ни к чему хорошему. Уверенным голосом молодой человек пытался убедить меня, что всё будет в порядке. Мне в открытую было сказано, что они просто не хотят платить налоги, поэтому не собираются указывать всю сумму.

Я уже сталкивался с такими ситуациями и в своем городе, но никогда не слышал, чтобы застройщики вели себя так нагло. Заниженную сумму, как правило, указывают обычные продавцы недвижимости, у которых объект недвижимости находится в собственности менее трех лет. Но они при этом указывают, скажем, один миллион рублей в договоре купли-продажи, а на остальную сумму подписывают дополнительное соглашение, дабы покупатель был спокоен.

Как вы уже, наверное, догадались, наш застройщик и дополнительное соглашение на остальную сумму, которое остается только у продавца, подписать отказывался, поэтому мы просто отказались от этого варианта.

Видели бы вы глаза риелторши, которая обиделась на нас и всем своим видом показывала, что мы слишком придирчивые и отняли у нее слишком много времени. При этом ее абсолютно не смущало то, что она не удосужилась вплоть до подписания задатка предупредить нас о том, что в договоре будет стоять сумма, которая меньше реальной стоимости квартиры в 23 раза!

В этой ситуации меня сильно удивило даже не то, что застройщик – впервые в моей практике – требовал указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи, ведь он – обычное физлицо. Куда больше меня удивило, что в Сочи так продается 85…90 % новостроек – целые многоквартирные дома, т. е. сотни или даже тысячи квартир «продаются» по цене стареньких «Жигулей». Как этого могут не замечать на государственном уровне, остается большой загадкой, ведь казна недополучает миллиарды. По-моему, очевиден факт присутствия коррупционной схемы.

После этого случая мы стали активно смотреть старый жилой фонд, т. н. вторичку – квартиры, которые продают обычные люди, решившие расшириться, разъехаться, сменить место проживания и т. п. При этом мы не интересовались вариантами, когда человек перепродает жилое помещение – только старый жилой фонд.

А где «вторичка» в Сочи?

В отличие от других городов России, в Сочи риелторы очень неохотно работают со вторичной недвижимостью, а собственники квартир здесь почему-то почти никогда не заключают эксклюзивные договора с риелторами. При осмотре квартиры часто отводят покупателя в сторону, суют в карман свой номер телефона и по разному пытаются обойти своего риелтора.

К тому же частные застройщики платят куда больше риелторам, а также позволяют неплохо «закладываться» в объекты. Именно поэтому почти каждый риелтор, с которым мы общались, говорил, что вторичную недвижимость покупать абсолютно невыгодно и что у них есть всего 1-2 варианта. Причем обычно эти 1-2 варианта оказываются не вторичной недвижимостью, а просто инвестиционными квартирами в только что построенном доме, которую отремонтировали и сразу же продают дороже.

Главный парадокс заключается в том, что собственники настоящей вторичной недвижимости здесь и сами не особо пытаются выйти на контакт с прямым покупателем, поскольку даже наши платные объявления в AVITO и других изданиях обычно привлекали лишь риелторов, которые почти круглосуточно одолевали нас звонками.

Учитывая, что наша родственница хотела именно вторичный объект – боялась, что недостроенный дом никогда не будет достроен, а также не рассматривала жилые помещения, нам пришлось искать именно такую квартиру.

Мы объехали все районы Большого Сочи, посмотрели десятки сданных новостроек и вторичную недвижимость. Нам предлагали двухуровневые квартиры, где высота потолка второго этажа была 1,6 метра. Мы видели квартиры, которые были по документам на первом этаже, а фактически – в цоколе. Мы видели квартиру, окна которой выходили на земляную насыпь, расположенную в четырех метрах от дома. Мы заезжали на такие склоны, откуда потом было страшно спускаться на автомобиле, но все-таки нашли то, что хотела наша тетя.

Обычную однокомнатную квартиру на третьем этаже пятиэтажного дома в старом жилом фонде мы приобрели за 2 500 тыс. руб. И несмотря на то что эту квартиру пришлось еще ремонтировать, это было именно то, что требовалось нашей тете. Особенно порадовал красивейший зеленый двор, ровная поверхность, огороженная современная детская площадка, наличие остановки и магазинов поблизости. Собственники приватизировали эту квартиру более 10 лет назад, поэтому в юридической чистоте нам не пришлось сомневаться.

Подводя итоги, хочу сказать, что если бы я покупал квартиру для себя, то выбрал бы квартиру с черновой отделкой в недостроенном доме, который строится в соответствии с 214 ФЗ, защищающим права покупателей. Такие дома в Сочи есть, и конечно, квартиры в них дороже, однако если дом еще не достроен, стоимость таких квартир после сдачи дома существенно вырастает, что позволяет даже инвестировать в такие объекты, если есть такая цель.

Выводы

— Не стоит рассматривать недостроенные дома, которые сооружаются на земле, не предназначенной для строительства многоквартирного дома. Нет никаких гарантий, что эти дома будут достроены, не будут снесены или будут соответствовать вашим ожиданиям.

— Соглашаясь на покупку недвижимости с указанием меньшей суммы в договоре купли-продажи, вы сильно рискуете, поскольку в случае регресса сделки покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в договоре. К тому же в данном случае вы не сможете получить налоговый вычет, если он вам требуется. Не сможете реализовать материнский капитал, а также будете вынуждены платить налог почти со всей суммы, если в ближайшее время после покупки соберетесь продать эту недвижимость. Если всё же решились на указание меньшей суммы, настаивайте на подписании дополнительного соглашения на полную сумму, которое останется у вас на руках навсегда.

— Если позволяют финансы, лучше приобретать квартиры со статусом «квартира», рассматривать вторичную недвижимость или новостройки, которые соответствуют 214 ФЗ (в этом случае можно покупать даже недостроенные объекты).

— Если вы всё-таки приобретаете недвижимость со статусом «жилое помещение», убедитесь в том, что дом достроен; земля в собственности, а не в аренде; у вас будет как минимум два свидетельства о праве собственности (на землю и на помещение); лицевые счета разделены (иначе коммунальные платежи будете сдавать застройщику, доверяя ему производить оплату); все коммуникации согласованы и не являются временными; на каждое жилое помещение установлены счетчики воды, электроэнергии и газа (обычно отсутствует). Также убедитесь, что в доме подведено индивидуальное отопление к каждому жилому помещению, или хотя бы есть общий газовый котел; дом подключен к центральной канализации (не септик); мощность ввода электроэнергии достаточная (зачастую в домах с жилыми помещениями на 50 квартир вводится всего 15 кВт, при том что на квартиру полагается 5 кВт), иначе будете периодически сидеть без света. Также узнайте, позаботился ли застройщик о бесплатных парковочных местах возле дома и входит ли эта территория в собственность владельцев квартир. Если знаете еще какие-то особенности жилых помещений, напишите о них в комментариях.

— Если вам посчастливилось покупать вторичную недвижимость, обязательно познакомьтесь с соседями, расспросите о том, затапливало ли когда-нибудь эти места (актуальный для Сочи вопрос), а также о других особенностях выбранного района и непосредственно дома.

— Обратите внимание на наличие плесени в ванной, туалете и других местах. Поскольку в Сочи очень влажный климат, в запущенных квартирах эта зараза появляется очень быстро, а вывести ее почти невозможно. Ее наличие приводит к очень серьезным заболеваниям.

— Не забывайте о том, что иногда Сочи потряхивает, хотя серьезных землетрясений не было. Естественно, есть районы с большей сейсмоактивностью и с меньшей, это нужно учитывать.

Эта статья затрагивает лишь основные особенности, на которые следует обратить внимание при покупке квартиры в Сочи. Почти по каждому пункту можно написать отдельную статью, что я, возможно, в будущем и сделаю.

После прочтения этой статьи желание покупать квартиру в Сочи может пропасть. Поверьте, однако, что в Сочи намного больше плюсов, чем минусов. В город продолжают вкладывать средства, рынок недвижимости процветает даже во время кризиса, поэтому Сочи не только отличное место для проживания, но и прекрасная возможность для инвестирования в недвижимость.

Если будет много желающих узнать, как инвестировать в недвижимость Сочи от 500 т. р. с доходностью 30–40 % годовых, как получить возможность отдыхать в Сочи месяцами в любое время года и не платить за проживание, а также как освоить удаленную профессию, чтобы жить в Сочи и зарабатывать через Интернет, я обязательно займусь разработкой этих материалов. Просто напишите в комментариях, что вас интересует.

P. S. Информация из этой статьи поможет многим покупателям недвижимости в Сочи избежать огромных неприятностей. Поддержите эту статью, поставьте ссылку на нее в соцсетях или в своем блоге. Также приветствуется перепечатка статьи с обязательным указанием активной ссылки на первоисточник.

Главная » Недвижимость » Стaтья: Квартира-студия - жилое помещение без изолированных комнат