Говоря о выкупе муниципального имущества обычно, подразумевают передачу в собственность этого имущества. Передача эта происходит на возмездной основе, т.е. путем выкупа. В зависимости от имущества, процесс выкупа различается. Так приватизация отличается в случае:

С муниципальными предприятиями;

Объектами, отданными в аренду для развития малого и среднего бизнеса;

Имеет свои особенности процесс приватизации имущества, используемого муниципальными предприятиями.

Как правило, не сразу. Чаще всего имущество берется в аренду, после чего уже владелец, решив, что имеет смысл приобрести его в собственность, проходит процесс приватизации. Но такое возможно не всегда.

Местные органы власти должны создать специальную комиссию по вопросам приватизации. Эти комиссии, состоящие из представителей разных ведомств и местной власти, решают какие объекты можно приватизировать.

Документы об этом решении направляют в орган, на балансе которого находится соответствующее имущество.

Держателю имущества дается 30 суток, после которых можно начинать процесс приватизации.

Возможно и так, что документы на приватизацию могут направляться руководителем предприятия в случае с имуществом переданным в аренду муниципальным предприятием. В такой ситуации собственник должен согласиться на передачу имущества в порядке выкупа.

Выкуп имущества в первую очередь может проводиться арендатором. Если арендатора нет, то преимущество согласно закону имеют представители малого и среднего бизнеса.

В некоторых случаях приватизация не проводится. Причины могут быть разные: например, имущество может передаваться только предприятиям определенного профиля или представитель бизнеса, желающий приобрести имущество, не отвечает некоторым требованиям.

Арендатор, желающий приобрести имущество должен отвечать некоторым требованиям:

Срок пользования имуществом по соглашению аренды должен составлять не меньше 2-х лет; - использование имущества должно быть оплачено в соответствии с соглашением между арендатором и собственником;

Имущество не должно включаться в общий перечень имущества для приватизации, т.к. арендатор может приобрести его по собственной заявке, пройдя специальную процедуру, о чем будет сказано ниже.

Через месяц после принятия решения, собственник имущества должен сообщить о намерении провести приватизацию. Кроме сообщения о намерении провести приватизацию, собственник еще должен направить проект договора о выкупе имущества.

Если имущество находится в управлении муниципального предприятия, оформление приватизации проводится через директора предприятия, но при согласии органа, представляющего собственника имущества.

Получив документы о предстоящей приватизации, арендатор имущества имеет 30 дней на согласие. Если согласия нет, то имущество будет передано другому лицу или приватизация и вовсе может быть отменена.

Можно оттянуть сроки, сославшись на несоответствие заявленной цены имущества.

Оспаривание цены происходит в суде. В этом случае процесс дачи согласия на приватизацию откладывается до вступления решения суда в силу.

Если же проблем с ценой нет, то необходимо дать свое согласие, принести документы, подтверждающие отсутствие долга по оплате аренды.

Желающий приобрести имущество в процессе приватизации, может подать свою заявку, если нет долгов по оплате аренды, владение имуществом осуществляется уже больше 5 лет, и имущество не вошло в список приватизируемого имущества.

Оплата имущества может происходить сразу, может оформляться в рассрочку. Законом установлено ограничение о минимальном сроке рассрочки – 3 года. В любой момент покупатель, если у него появляется такая возможность, может погасить долг полностью.

Будет ли проходить оформление рассрочки, также зависит от покупателя. Данный вопрос фактически решается только покупателем, действия органов в этой части будут полностью зависеть от решения покупателя. Если же в договор о покупке имущества будет внесены правила об ограничении сроков оплаты, а также невозможности рассрочки, то согласно закону они не будут иметь силы.

Нарушения, процедур оформления приватизации, отказ проводить приватизацию, нарушение преимущественного права покупки являются основаниями для подачи заявления в суд о незаконности купли-продажи такого имущества.

В суд в такой ситуации можно пойти не позже чем через 2 месяца, после того, как стало известно о нарушениях. В случае просьбы перевести на себя права покупателя, необходимо будет внести на депозит суда соответствующую сумму.

Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее - МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ ). Так, субъектам МСБ может передаваться движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (). При этом продажа такого имущества , переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (). Установлено целевое назначение переданного имущества , и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом ().

Органы государственной власти и местного самоуправления формируют и публикуют специальные перечни имущества для целей передачи его субъектам МСБ во владение и (или) пользование (). На федеральном уровне эти полномочия возложены на Росимущество. Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте . В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:

а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет ;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды - 40% размера арендной платы;
во второй год аренды - 60% размера арендной платы;
в третий год аренды - 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее - 100% размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 ).

Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.

В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.

Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?

До 1 января 2009 года представители малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом в заявлении необходимо указать на соответствие критериям, позволяющим отнести предпринимателя к категории субъекта малого и среднего предпринимательства и приложить соответствующие документы - в противном случае в удовлетворении заявления может быть отказано (см, например, решение АС Волгоградской области от 25 января 2010 г. по делу № А12-24095/2009).

Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия . Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект . Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя . Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. ( Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).

Оплата по договору купли-продажи может осуществляться единовременно либо в рассрочку (). В последнем случае на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере 1/3 на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества ().

Теперь рассмотрим сложные ситуации, которые могут встретиться на практике при реализации права преимущественного выкупа помещений субъектами МСБ (на основе судебной практики, в том числе информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134"О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо)).

Ситуация 1. Арендуемое вами помещение продано третьему лицу с нарушением вашего преимущественного права выкупа. Вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение двух месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права. При этом надлежащими ответчиками будут являться продавец и покупатель такого помещения (п. 11 ).

Ситуация 2. Один или несколько договоров аренды, учитываемых при исчислении необходимого для выкупа срока, заключен на период не менее года. ГК РФ закрепляет об обязательной государственной регистрации таких договоров аренды. Президиум ВАС РФ подчеркивает необходимость государственной регистрации таких договоров аренды либо наличия вступившего в силу решения суда о регистрации сделки. (п. 4 ). Вместе с тем, при несоблюдении этого требования суды могут учитывать отсутствие инициативы государственного органа в регистрации договора, а также неизменность условий договора аренды при его продлении без государственной регистрации (постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Если срок аренды недвижимого помещения прерывался на незначительное время после истечения срока действия одного договора аренды и перед заключением следующего, но в этот период арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны госоргана, суд может признать течение срока аренды непрерывным (п. 6 , ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011). При этом, если между заключением договора и его государственной регистрацией прошел довольно длительный период времени, суды при исчислении общего срока нахождения имущества в аренде могут в качестве начала его течения использовать именно дату заключения договора (постановление ФАС УО от 11 февраля 2010 г. № Ф09-381/10-С6 по делу № А60-24538/2009-С9).

Ситуация 3. Договор аренды помещения был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, и вы подозреваете, что это было сделано исключительно с целью воспрепятствования реализации вашего права на выкуп. В случае, если такой умысел со стороны госоргана будет доказан, суд может признать ваше преимущественное право на приобретение помещения. То же касается иных аналогичных действий госоргана - например, внесение арендуемого имущества в уставной капитал организации или передача унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Более того, если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность его действий презюмируется (п. 5 ). Суды в таких случаях обычно встают на сторону предпринимателей (см., например, ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011, ФАС СЗО от 11 апреля 2013 г. № Ф07-779/13 по делу № А56-23002/2012).

Ситуация 4. Существует или существовала небольшая задолженность по внесению арендных платежей. Одним из условий для реализации преимущественного права выкупа помещения субъектом МСБ является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням). Однако даже если существовала незначительная задолженность, оперативно погашенная предпринимателем после того, как он узнал о ней, такой субъект МСБ все равно может быть признан добросовестным арендатором, не утратившим право преимущественного выкупа помещения (см., например, постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Ситуация 5. Вы хотите реализовать свое право преимущественного выкупа в отношении сразу нескольких арендуемых помещений. Президиум ВАС указал, что никаких законодательных препятствий к этому нет. Необходимо только удостовериться, что имущество находится именно в государственной или муниципальной собственности, а не принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, иначе реализовать право преимущественно выкупа такого помещения будет невозможно (п. 12, 13 ).

С 1 июля 2013 года условия отчуждения имущества, арендуемого относящимися к категории малого и среднего предпринимательства субъектами, были значительно смягчены (Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства").

Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.

По словам члена президиума ОПОРЫ РОССИИ Юрия Савелова , изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ - это единственные принятые за последнее время нововведения, которые действительно решают проблемы малого и среднего предпринимательства. Эксперт особо отметил отмену предельного значения выкупаемой площади, закрепление минимального устанавливаемого регионами срока рассрочки по договору купли-продажи (три года), возможность оспаривания коммерсантом проведенной арендатором рыночной оценки помещения, а также возможность обратиться с соответствующим заявлением для тех предпринимателей, которым был отказано в реализации их преимущественного права на выкуп арендуемого помещения до вступления в силу поправок в Федеральный закон № 159-ФЗ.

Вместе с тем, как отметил Юрий Савелов, не получил своего разрешения вопрос о возможности преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, которые используются ими на праве субаренды. По его мнению, необходимо устранить нарушение прав таких субарендаторов , также уплачивающих деньги за пользование государственной и муниципальной недвижимостью, и уравнять их в правах с арендаторами.

Как должен действовать государственный или муниципальный орган при получении соответствующего всем требованиям заявления на реализацию преимущественного права выкупа помещения от субъекта МСБ?

1. В двухмесячный срок со дня получения такого заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке (). При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда ().

Возникает вопрос: если суд установил завышение стоимости помещения, на какую дату должна быть определена реальная рыночная стоимость выкупаемого имущества - на день подачи заявления о выкупе, на день отказа в удовлетворении этого заявления или на день вступления в силу решения суда? В зависимости от решения этого вопроса цена недвижимости может значительно разниться. Судебная практика выработала позицию, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого помещения должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ( Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 г. № 7240/12, ФАС ДО от 22 марта 2013 г. № Ф03-389/13 по делу № А51-413/2012). Полагаем, то же правило распространяется на ситуацию вынесения уполномоченным органом решения о заключении договора купли-продажи с предпринимателем со значительным нарушением установленных сроков.

Еще в 2008 году был принят закон, который должен был облегчить жизнь малому и среднему бизнесу.

Однако на практике, полученное ими право выкупать арендуемые у государства нежилые помещения не принесло положительных плодов. «Расчет» расскажет вам обо всех шероховатостях данных нововведений.

Начнем по порядку: бизнесмены, которые хоть раз пытались воспользоваться предоставленной возможностью, уже столкнулись с тем, что сделать это практически невозможно. Множественные противоречия законодательства и старания чиновников на местах привели к «параличу» полезной для бизнеса инициативы.

«Малышам» в помощь

Государство впервые серьезно задумалось о поддержке развивающегося бизнеса еще за год до финансового кризиса 2008 года. Так, 24 июля 2007 года вступил в силу 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». В нем давалась одна из характеристик – средняя численность работников за предшествующий календарный год – в соответствии с которой коммерсанты могли претендовать на ряд льгот и привилегий. Пункт 1 статьи 4 устанавливал, что для малого бизнеса этот показатель не должен превышать ста, а для средних предприятий – 250 человек. Выделил закон и микропредприятия, в которых трудится около 15 работников.

Желание поддержать небольшие компании было омрачено особенностями работы чиновников на местах, которым дана полная свобода действий при передаче помещений в аренду.

Кроме того, в документе имелись ссылки на второй критерий для получения льгот, который должно было определить правительство, – максимальный размер выручки от реализации товаров (работ или услуг) за предшествующий год без учета НДС. 22 июля 2008 года постановлением правительства № 556 были установлены его следующие значения: для микропредприятий – 60 млн. руб., для малых предприятий – 400 млн. руб., а для среднего бизнеса – 1 млрд. руб. Таким образом, соответствуя этим двум критериям, малое и среднее предпринимательство могло претендовать на облегченные условия ведения бизнеса.

Поблажки, которые были обещаны коммерсантам, устанавливались в 7 статье 209-ФЗ. Самым главным подарком для бизнес-сообщества стал шанс получить в аренду недвижимость, принадлежащую государству или муниципалитету, на льготных условиях. Конкретизировать, какое имущество могло передаваться в пользование коммерсантам, исполнительная власть должна была сама. Для этого 8 статья 209-ФЗ наделяла правом федеральные и органы субъектов Федерации, муниципалитеты составлять специальные перечни имущества. Статья 4.2 того же закона четко устанавливала невозможность приватизации помещений, включенных в эти списки. Все, казалось бы, логично: есть площади для льготной аренды, которые не могут быть проданы кому-либо, чтобы малый или средний бизнес в любое время мог иметь крышу над головой.

Аренда для «своих»

Государство впервые серьезно задумалось о поддержке развивающегося бизнеса еще за год до финансового кризиса 2008 года.

Желание поддержать небольшие компании было омрачено особенностями работы чиновников на местах, которым дана полная свобода действий при передаче помещений в аренду. В некоторых регионах месячная плата на льготные площади взлетела до небес. «Повышенная ставка за недвижимость становится возможной при использовании схемы с посредниками, когда дружественные власти компании становятся прямыми арендаторами. При таком раскладе малый бизнес вынужден заключать договоры субаренды. Например, в Хакасии ежемесячные платежи доходят до совсем не провинциальных 3 тыс. рублей за кв. м.», – говорит руководитель регионального отделения по Республике Хакасия «Центра противодействию коррупции в органах государственной власти» Валерий Послед.

Осознав сложности, с которым столкнулся малый и средний бизнес, государство решило подумать о возможности приватизации нежилых помещений. Для этого депутаты разработали законопроект «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества», который был внесен в Госдуму еще 1 июля 2005 года. В нем говорилось о приоритетном праве на приватизацию компаний, которые арендуют государственное помещение не менее трех лет, при этом площадь помещения не должна превышать 300 метров. Именно в таком виде 14 сентября 2007 года документ был принят в первом чтении.

Напомним, что к этому моменту уже вступил в силу 209-ФЗ, который вводил перечни недвижимого имущества, предназначенного только для сдачи в аренду. Для того чтобы помещение можно было приватизировать, оно должно отсутствовать в этих списках. С этим положением 22 июля 2008 года 159-ФЗ вступил в силу. Вывод напрашивается только один: не все нововведения, которые внедряет наше правительство, оказывают позитивное влияние на общество.

Как реализуется данное право на практике, о камнях преткновения и путей их решения рассказала гендиректор группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» Елена Артюх на конференции ко Дню предпринимателя в Каменске-Уральском.

Предприниматель – это три основных компонента: личность, идеи и ресурсы. Без их наличия предпринимателя не состоится. АНИТА РОДДИК Тело и душа (Body and soul, 1991; соавтор Рассел Миллер (Russel Miller)).

ПРОЦЕДУРА

Федеральным законом предусмотрена процедура преимущественного выкупа арендуемого имущества в двух вариантах.

Первый вариант - когда сам предприниматель предлагает муниципалитету продать ему имущество. Собственник, получив обращение предпринимателя, проводит оценку арендуемого имущества. Определив рыночную стоимость имущества, собственник в течение двух месяцев составляет проект договора купли-продажи, который передает на рассмотрение арендатору.

Второй вариант - когда муниципалитет сам подготавливает все документы и направляет предпринимателю предложение о приобретении арендуемого имущества.

В любом случае предприниматель может заключить с собственником имущества договор купли-продажи при соблюдении следующих условий:

НЕПРЕРЫВНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЕМ

Законом от 01.01.2001 N 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства , и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»» указанный необходимый срок непрерывного владения арендаторами недвижимым имуществом снижен с трех до двух лет.

Практика. При заключении договора аренды недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация. Многие предприниматели арендуют помещения без нотариального оформления. Но без факта госрегистрации договор считается незаключенным. Соответственно, сколько бы лет предприниматель не арендовал помещение, как бы прилежно не платил, только в судебном порядке он сможет установить факт беспрерывного пользования помещением в течение 2 лет.

НАДЛЕЖАЩЕЕ ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Понятие «надлежащее перечисление арендной платы » в Законе от 01.01.2001 N 149-ФЗ конкретизировано. Вместо требования о «перечислении арендной платы надлежащим образом» установлено, что условием приобретения арендованного имущества в приоритетном порядке является отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендованного имущества по инициативе уполномоченного государственного или муниципального органа.

Если инициатива приобрести имущество принадлежит предпринимателю, учитывается отсутствие задолженности на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение этого имущества.

На поля:

Отказ субъекту малого или среднего предпринимательства в приобретении арендуемого имущества, выданный до дня вступления в силу Закона от 01.01.2001 N 149-ФЗ, не препятствует повторному направлению таким субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ПЛОЩАДЬ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В соответствии с областным законодательством, арендатор может выкупить помещение площадью не более 2000 м2.

Теория. На сегодня нет однозначных подходов и ответов на вопрос о том, что площадь арендуемого имущества в 2000 м2 – это суммарно на одного предпринимателя по всем помещениям, которые он занимает, или это в отношении одного помещения, сколько бы договоров и помещений не было у него.

Исходя из общего смысла закона и прочтения совокупности различных правовых норм , юристы группы компании «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» придерживаются мнения, что площадь в 2000 м2 имеет отношение к одному помещению, а не к предпринимателю в целом.

НАЛИЧИЕ ИМУЩЕСТВА В ФОНДЕ ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ

Арендатору необходимо проверить, не включено ли помещение, которое он арендует, в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Перечень имущества утверждается в соответствии с Федеральным Законом от 01.01.2001 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Практика. В различных муниципальных образованиях Свердловской области существует разный подход к формированию этого перечня.

Один подход – всё имущество муниципалитета включается в этот перечень, ничего не приватизируется.

Другая ситуация возникает, когда муниципалитет заинтересован максимально запустить процесс приватизации.

Третья ситуация, которая существует и в Каменске-Уральском, – часть имущества, утверждённого городской Думой, включается в вышеуказанный перечень имущества, не подлежащего приватизации, а часть – приватизируется. Если на момент подачи заявки имущество, которое Вы хотели выкупить, не включено в перечень исключенного из приватизации, оно должно быть приватизировано.

ВЫКУП ИМУЩЕСТВА

У покупателя есть право оплатить покупку сразу, либо определить период рассрочки. В соответствии с областным законодательством, рассрочка может быть установлена на срок до 5 лет. Если стоимость имущества оплачивается не сразу, на время рассрочки имущество находится в залоге у собственника. Заключения отдельного договора о залоге выкупаемого имущества, в отличие от ранее действовавшего порядка, не требуется. Таким образом, устранена необходимость государственной регистрации отдельных договоров залога , упрощена процедура выкупа, а также исключены расходы региональных и местных бюджетов и арендаторов на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договоров залога.

На поля:

Рассрочка по оплате предполагает начисление процентов по ставке 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации , которая существует на дату принятия решения о приватизации. Период рассрочки выкупа арендуемого помещения определяется самим покупателем. Никакого диктата со стороны собственника не допускается.

Если стороны не договорились о цене. Вариантов поведения в этом случае масса. Можно привлечь другого независимого оценщика, можно предложить собственнику заключить договор на другую стоимость. Если согласия на этот счёт не будет получено, то стороны обращаются в арбитражный суд за разъяснением спора.

Практика. Если предприниматель не согласен с предлагаемой стоимостью имущества, есть смысл урегулировать эту сумму через суд. В ходе разбирательства дела стороны должны предъявить два заключения. От муниципального образования и от арендатора. Судья будет назначать судебную экспертизу и привлекать третьего оценщика.

В стоимость выкупаемого имущества может быть включена сумма произведенных арендатором неотделимых улучшений, которые осуществили в период аренды. Не стоит путать неотделимые улучшения с текущим ремонтом.

Но неотделимые улучшения могут быть включены в выкупную стоимость (то есть, цена будет снижена на сумму произведенных неотделимых улучшений) только в двух случаях:

1. Если в ходе аренды предприниматель, прежде чем совершать неотделимые улучшения, согласовал их объем и стоимость с собственником. Например, у него есть соглашение о проведении неотделимых улучшений или смета, утвержденная собственником, по которой следует, что он согласился на эти улучшения, принимает их объем и стоимость.

2. Если нет подтверждающих расходы документов (а на практике в 99% этого нет), в процессе обсуждения договора купли-продажи не исключено, что собственник согласится с представленными арендатором расчетами и согласится включить стоимость неотделимых улучшений в стоимость выкупного имущества.

На поля:

Если в ходе аренды стоимость неотделимых улучшений уже засчитывалась в арендную плату, очевидно, что второй раз эта стоимость засчитываться не будет.

Что делать в случае, если предприниматель арендует помещение и не собирается его выкупать, а узнаёт, что это помещение выставлено на торги?

С одной стороны, собственник имеет право распоряжаться имуществом, обремененным арендой, как считает нужным. Тем не менее, собственник перед выставлением помещения на торги обязан персонально обратиться к арендатору с предложением выкупить помещение.

У предпринимателя есть 30 дней, чтобы подумать и принять решение. Он может согласиться выкупить, но может и отказаться или промолчать. Отказ или молчание будут расцениваться как нежелание воспользоваться своим правом выкупа. В любом случае, новый собственник, как и прежний, обязан сохранять договор аренды с прежним арендатором.

Практика. Были случаи, когда собственник-муниципалитет не уведомлял арендатора о том, что он собирается продавать на торгах помещение. Арендатор в таком случае вправе оспаривать состоявшуюся сделку купли-продажи.

НА ПодложкЕ.

Как обстоит процесс выкупа имущества в Каменске-Уральском на сегодня.

Конкретный случай.

Надежда ШВЫДКАЯ, начальник отдела содействия развитию предпринимательства:

В мае мы запрашивали всех предпринимателей, попадающих под действие этого закона, о том, готовы и хотят ли они воспользоваться преимущественным правом выкупа.

По данным комитета по управлению имуществом г. Каменска-Уральского, к ним обратилось 6 предпринимателей, пятерым из них было отказано по причине включения арендуемого ими имущества в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Шестому предпринимателю отправлен проект договора купли-продажи арендуемого им помещения.

Теперь, с изменением сроков непрерывного пользования помещением, думаем, предприниматели снова начнут обращаться с заявлениями о выкупе имущества.

Ольга СОЛДАТОВА, руководитель фитоцентра «Прасковья»:

У нас выкуп помещения осложняется тем, что мы арендуем историческое здание 1848 года, памятник архитектуры областного значения.

Работая над программой въездного туризма, хочется отреставрировать это здание так, чтобы людям хотелось к нам приезжать. Всю работу необходимо делать своими силами, своими средствами. А вкладывать деньги в то, что тебе не принадлежит, ни один предприниматель не будет.

После подачи заявления о выкупе помещения комитет по управлению имуществом заказывает независимую экспертизу. По оценке Эксперт», данное здание находится в удовлетворительном состоянии, требуется только косметический ремонт. А в обследованиях по охране памятников другая информация, противоречащая первой. Я заказала свою независимую оценку -ком». Разница оценок экспертиз – в полмиллиона рублей...

Соглашения о цене выкупаемого имущества мы не достигли. В законе порядок рассрочки не определён. Я предложила составить график не равными долями. Например, у нас летом клиентов намного меньше, чем зимой. Соответственно, я предложила выплачивать сумму выкупа летом – меньше, а зимой – больше. В таком варианте в рассрочке мне было отказано. Вопрос предлагают решать в судебном порядке.

Пока процесс выкупа приостановлен...

Вера РОМАНОВА, председатель комитета по управлению имуществом:

На данный момент идёт работа над уточнением площадей и корректировкой оценок имущества, арендуемого

Что касается рассрочки выкупа арендуемого помещения, то она установлена в соответствии с общепринятыми правилами по предоставлению рассрочки, связанными с выдачей кредитов. Ольге Ивановне мы предложили оплачивать рассрочку равными ежемесячными платежами в течение 5 лет. Такой вариант выплат является неубыточным для городского бюджета.

Фото высотки или красивый вход в здание, фасад.

Анастасия Пожидаева

Инструкция

Если имеет место заключение договора аренды, условия которого предусматривают право арендатора на последующий выкуп объекта аренды.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в договоре должны быть определены условия, на основании соблюдения которых, арендуемое имущество, впоследствии перейдет в собственность арендатора. Гражданский кодекс указывает на возможность выбора одного из следующих вариантов:
- арендуемое имущество переходит в собственность арендатора, если срок аренды истек и при этом арендатор осуществил оплату выкупной цены;
- арендуемое имущество переходит в собственность до истечения срока аренды, при условии внесения всей выкупной цены досрочно.
Важным моментом здесь является указание на размер выкупной стоимости и порядок её уплаты.

Если, заключая договор аренды имущества, вы по каким-либо причинам не указывали возможность выкупа, но в последствии пришли к такому желанию, необходимо оформить дополнительное соглашение, регулирующее данный вопрос. Гражданский кодекс предусматривает право сторон по договору аренды, указать в таком соглашении условие о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную стоимость имущества. Следует учесть, что при составлении такого соглашения, ему необходимо придать форму, которая соответствует требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи, определяемой видом конкретного имущества.

Таким образом, если выкуп был предусмотрен договором аренды, то при выполнении условия влекущего выкуп, вы автоматически становитесь , а следовательно вам не требуется возвращать имущество арендодателю. Выкупленное имущество необходимо учесть на своем балансе. Если условия не было, то смысл действий тот же, но только после подписания дополнительного соглашения и выполнения его предписаний.

Что касается вопроса государственной регистрации перехода права собственности от арендодателя к арендатору, статья 624 Гражданского кодекса РФ не содержит на этот счет никаких указаний. Обратите внимание на то, что в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса закреплено положение, о том, что отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Перед вами как раз такой случай, когда «законом установлено иное», а точнее ничего не установлено. Следовательно, достаточно будет выполнить условия перехода права собственности указанные в договоре аренды.

Если вы заключили договор аренды имущества, которое находится в собственности государственного или муниципального предприятия, и у вас возникло желание выкупить это имущество, следует обратиться к положениям ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и ». В настоящий момент, статья 13 указанного закона не содержит положений о таком способе приватизации как выкуп арендованного имущества. Но, следует заметить, что для субъектов малого и среднего предпринимательства в срок до 2013 года, в такой ситуации, есть весомые преимущества.

Вы имеете полное право на выкуп (приватизацию) имущества государственных или муниципальных предприятий в собственность, если вы:
- юридическое лицо и доля участия , муниципалитета, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных, религиозных и иных фондов не превышает 25% уставного
- представитель малого предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 100 человек, при этом балансовая стоимость ваших активов и от реализации (без учета НДС), за предшествующий год, не более 400 млн. рублей. Либо представитель среднего предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 250 человек, а также балансовой стоимостью активов и выручкой от реализации (без учета НДС) за предшествующий год не более 1000 млн. рублей.
- непрерывно владеете и (или) пользуетесь арендованным имуществом в течение трех и более лет
- надлежащим образом вносите арендную плату
- арендуете имущество, площадь которого не превышает пределов, установленных региональным законодательством

Вам необходимо подготовить заявление, подтверждающее ваше соответствие предъявляемым критериям и намерение выкупить арендуемое имущество. Данное заявление предоставляется в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто является арендодателем.
Если вы получили положительный ответ, то следует запастись терпением и подождать два месяца, в течение которых арендодатель проведет проверку и определит рыночную стоимость имущества, а также условия выкупа.
После принятия решения вам направят проект договора купли-продажи. Указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Для арендатора предусмотрена возможность рассрочки платежа, сроком до пяти лет.

Видео по теме

В настоящее время не каждый деловой человек имеет возможность снять офисное помещение для своего дела. Поэтому большая их часть отдает предпочтение аренде нежилых помещений для работы. Следующие рекомендации и советы по аренде офисов будут актуальными для тех, кто решил снять помещение под коммерческие цели.

Вам понадобится

• - бумага и ручка;
• - газеты с объявлениями и сайты аренды помещений;
• - образец договора;
• - телефон;
• - карта города.

Инструкция

Чтобы арендовать помещение , выберите подходящее место. Если склады или мастерские либо другие помещения для выполнения работ уже имеются, офис следует арендовать рядом с ними. В случае если цехи либо филиалы находятся в разных местах города, тогда центральный офис лучше всего снимите равноудаленным ко всем местам. Это удобно для решения различных вопросов и возникающих проблем.

Узнайте заранее, как составлять договора, чтобы избежать проблем в будущем. В договоре укажите, для каких целей сдается помещение . Это необходимо для того, чтобы избежать возможного конфликта с арендодателем. Нежилое помещение , как правило, сдают под офис, склады или для служебных нужд.

Если вместе с помещение м вам передают какое-то имущество, например, оборудование, это возлагает на арендатора дополнительные обязанности. Необходимо будет обслуживать данное имущество, а также в случае поломки, ремонтировать его. В таком случае, вы требуйте уменьшить арендную за помещение . Если арендодатель снимет с вас обязанности по содержанию объекта, тогда он сам будет нести за него ответственность.

При составлении договора предусмотрите внесения пункта, который бы защищал вас от повышения цен за арендную плату. Можно в договор внести пункт либо про неизменность арендной , либо о периодическом пересмотре цены и совместном регулировании стоимости. Если вы хотите в будущем арендуемое помещение , тогда в договор внесите положение о зачете суммы арендной платы, как за приобретаемое имущество.

Обе стороны вправе предусмотреть в договоре случаи, когда допускается досрочное одностороннее расторжение договора. Разрешать все споры и разногласия между сторонами может только арбитражный суд.

Видео по теме

Обратите внимание

Не зависимо от способа поиска нужно, чтобы нежилое помещение было арендовано у собственника. На данный момент есть компании, которые представляют интересы собственников бизнес центров. У них всегда есть большое количество актуальных предложений, а так как они представляют интерес собственника, то комиссию за подбор нежилого помещения вы не платите. Следует помнить, что при проведении сделки по съему нежилого помещения обеим сторонам понадобиться квалифицированная помощь агента по недвижимости. Специализирующее агентство не только поможет правильно составить договор аренды, но и предоставит лучшие объекты коммерческой недвижимости из присутствующих на рынке. В этом и заключается успех, как наилучшим образом арендовать нежилое помещение.

Полезный совет

При осуществлении аренды важно и нужно заключать договор аренды. Суть договора заключается в предоставлении арендодателем имущества во временное владение и пользование за договоренную плату для предпринимательской деятельности или иных целей. Договор будет защищать обе стороны, как арендатора, так и того, кто сдает нежилое помещение.

Вам наверняка интересно будет знать, что рентабельность мини-пекарен составляет примерно 10-15%, хотя в ряде случаев может достигать и всех 50%. Одна пекарня в месяц может приносить две и более тысяч долларов. Поэтому если вы решили открыть собственную хлебопекарню, знайте, что прибыльность дела зависит только от вас и ваших способностей. Не нам учить вас ведению бизнеса, но несколько советов, помогающих этот бизнес начать, мы вам все-таки дадим.

Инструкция

Площадь вашего главного продукта – , зависит от предъявляемых СЭС к требований и от производительности . Основным требованием является разделение «чистых» и «грязных» производственных потолков. Если ваша будет до двух тонн хлеба в день, то для нее вполне хватит 150-200 м2. Помещение под хлебопекарный цех вам нужно либо построить, либо выкупить, либо арендовать. Насчет аренды: хлебопеки обычно арендуют помещение, с возможностью его последующего выкупа. Аренда 200 м2 стоит около $500-$2000 в месяц.

Минимальный комплект оборудования для размещения в хлебопекарне в себя саму печь, тестомесительную машину и расстоечный шкаф. Все это вместе взятое обойдется вам в $21 000. Также вам потребуется обзавестись машиной, чтобы развозить хлеб. Начинающие пекарни обычно закупают отечественные печи, которые стоят дешевле импортных печей.

Теперь поговорим о сырье. Основным сырьем для хлебопекарни является мука. Чтобы выпечь в смену 1000 кг хлеба, вам понадобится от 600 до 700 кг муки. Один ее килограмм стоит около 9-10 рублей.

Персонал. Технолог – главный специалист в данном . Он заведует установкой оборудования, разработкой рецептур и обучением персонала. Пекари – основной персонал хлебопекарни. Их требуется как минимум двое в смену. Кроме того, вам понадобится бухгалтер и водитель. А решением задач по сбыту на первых порах может заниматься сам директор пекарни, то есть вы.

Какой бы площади ни была квартира, места всегда не хватает. Хочется добавить немного пространства. Добиться этого можно перепланировкой, что не всегда возможно и достаточно дорого стоит. А можно просто купить чердак , если вы живете на верхнем этаже.

Вам понадобится

• - согласия всех жильцов на выкуп/аренду чердачного помещения;
• - все документы на строение;
• - право устанавливающие документы на свою жилплощадь;
• - техническая документация на собственность.

Инструкция

Для того чтобы присоединить к своей квартире следует добиться получения согласия или безвозмездное пользование чердак ом/его части у собрания , ЖСК или ТСЖ. Такое согласие получить достаточно проблематично, так как обязательно найдутся те, кто будут отказываться из принципа.

Когда согласие жильцов получено, заключите договор аренды чердак а/его части, обязательно проведите государственную регистрацию договора. Процедура регистрации может сопровождаться стоянием в длинных очередях - запаситесь терпением.

После регистрации договора аренды займитесь проведением переустройства чердак а. Долгожданный момент настал. Однако это не последнее, что вам предстоит сделать.

Следующий этап: внесение изменений в техническую и иную документацию. Необходимо изменения внести во все документы на , поэтому побегать придется много. Старайтесь все документы держать при себе, чтобы в нужный момент они оказались под рукой.

После внесения изменений в техническую документацию, внесите изменения в договор аренды, зарегистрируйте их.

Главная » Понятия » Как выкупить арендуемое помещение. Выкуп нежилых помещений из аренды