Образец договора дарения при сохранении регистрации и проживания. Договор дарения: как избежать печальных последствий

Дарение недвижимости – серьезный и ответственный шаг, в результате которого собственником некогда принадлежавшей вам недвижимости становится другой человек. Причем происходит это совершенно безвозмездно.

Безвозмездность действий дарителя является одним из основных признаков договора дарения: одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного требования. Более того, наличие условий о встречном требовании (вещи или права) либо встречном обязательстве делает договор дарения ничтожным, такой документ не влечет никаких правовых последствий. Так, договор, содержащий условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, не может называться договором дарения, поскольку здесь применимы правила наследования. Также не может быть признан дарением договор, согласно которому даритель сохраняет право пользования передаваемым в дар жилым помещением, - отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением. Как видим, решаясь на столь ответственный шаг, нужно тщательно изучить нюансы договора и возможные правовые последствия.

Составление договора дарения

В отличие от завещания , дарение является двусторонней сделкой. Очевидно, что сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. При этом на стороне дарителя, также как и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц:

Если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность, то несколько лиц будут выступать на стороне одаряемых;

Если квартира находится в совместной собственности, то на стороне дарителя окажутся все участники общей собственности - дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех участников совместной собственности. При передаче в дар доли, находящейся в общей долевой, а не совместной собственности, даритель может выступать в единственном лице.

Даритель, как правило, непосредственно передаёт объект недвижимости одаряемому, а одаряемый его принимает. Однако, возможно дарение через представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть указано, кому и какое имущество передаётся.

Итак, при составлении договора дарения необходимо указать:
1. Стороны договора: дарителя и одаряемого (фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт).
2. Предмет договора дарения – в данном случае недвижимое имущество. Необходимо перечислить его характеристики, указанные в экспликации и поэтажном плане: адрес, количество комнат, площадь квартиры, этаж, кадастровый и инвентарный номера и т.д.
3. Основание возникновения права собственности дарителя на указанный объект недвижимости, т.е. какие документы позволяют дарителю распоряжаться недвижимостью (это может быть договор купли-продажи, договор завещания, договор дарения, договор приватизации и т.п.)
4. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана доверенность, обязательно указывается её реестровый номер.

Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, поскольку данный документ является основанием для признания права собственности на объект недвижимости.

Договор дарения не требует нотариального удостоверения, но по желанию сторон возможно его заверение. Услуги нотариуса будут стоить от 0,3 до 1% от стоимости жилья – в зависимости от степени родства сторон и стоимости передаваемой в дар недвижимости.

С момента государственной регистрации договор дарения недвижимости считается заключенным. Госпошлина за регистрацию договора дарения уплачивается обеими сторонами договора (делится на две стороны договора). Помимо регистрации самого договора дарения, необходимо зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости от дарителя к одаряемому. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности подлежит уплате одаряемым. С момента государственной регистрации договора дарения даритель перестает быть собственником подаренной недвижимости, новым собственником имущества становится одаряемый.

Ограничения договора дарения, возможность отказа от дарения

В законе предусмотрены обстоятельства, запрещающие или ограничивающие возможность дарения. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести следующие:
- недопустимо дарение от имени несовершеннолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законных представителей;
- запрещается оформление дарения от лица пациентов и клиентов медицинских, социальных и прочих учреждений врачам, соцработникам и иному персоналу, а также государственным служащим за выполнение ими служебных обязанностей;
- законодательством также запрещено дарение между коммерческими организациями.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора или совсем его отменить:

Если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к значительному снижению уровня его жизни;
- если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, наследники могут требовать отмены дарения в судебном порядке.

В договоре дарения также может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, тогда наследники одаряемого не смогут рассчитывать на получение имущества.

Законом предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. Если договор дарения уже зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Налоги

Если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, налог при дарении недвижимости не платится. К членам семьи законодательство относит супругов, родителей, детей (усыновителей и усыновленных), дедушек, бабушек, внуков, полноюродных и неполноюродных (т.е. имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Для остальных лиц доходы, получаемые в порядке дарения, подлежат налогообложению по ставке 13%. Стоимость жилья рассчитывается от наименьшей из величин - исходя из справки БТИ, либо заключения независимой организации-оценщика о рыночной стоимости объекта.

Резюме n - s - k . net

Дарение – далеко не единственный способ передать недвижимость своим близким. Но если вы предпочли именно это решение - пусть похвальное желание осчастливить родственников по праву вознаградится их безмерной ответной благодарностью.

Текст: www.сайт При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

Согласно договору дарения, один человек (даритель) отчуждает вещь или имущественное право в пользу другого лица – одаряемого. Это сделка является двухсторонней. Одаряемый должен дать согласие на передачу в его собственность имущества.

Дарственная относится к гражданско-правовым сделкам. Ее оформление несет определенные юридические последствия для обеих сторон. Очень важно предоставить подробную консультацию и дарителю, и одаряемому. Ведь вопрос очень серьезный. Собственник абсолютно безвозмездно отказывается от своего имущества в пользу другого человека.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Очень часто договор цессии (уступки прав требования) приравнивают к дарственной. Но этот вариант правильный, только в том случае, если цессия была безвозмездной.

Еще одним спорным моментом сделки является сохранение права пользования имуществом за дарителем в течение его жизни. Этот пункт обязательно должен быть оговорен в документе. Но в судебной практике встречаются случаи, что наличие данного положения, было поводом для оспаривания дарственной.

Причина – притворная сделка. Ее заключили вместо оформления договора с содержанием. Поэтому нужно оговаривать все особенности операции с обеими сторонами. В частности прописать в дарственной, что бывший владелец оставляет за собой право проживания, но на безвозмездной основе. Одаряемый не обязан ему помогать материально и следить за бытом.

Лучше сразу грамотно составить дарственную, чтобы избежать проблем в будущем. Статистика показывает, что суд признает договор недействительным только в 30% случаев. Каким будет 2019 год — покажет время.

Краткие позиции

Оформление договора дарения имеет свои особенности. Даритель несет ответственность за неисполнение условий передачи имущества в дар.

В частности, он может причинить вред объекту, который подарили. Это может привести к его уничтожению или утрате потребительских свойств. Если подаренная вещь имеет недостатки, то это может стать причиной ухудшения здоровья одаряемого или нести угрозу его жизни. В таком случае даритель несет ответственность.

Но при условии, что доказаны следующие обстоятельства, вместе взятые:

Имущество было повреждено во время его передачи другому владельцу. При этом причины их появления особой роли не играют. Важен только период их возникновения.
Недостатки не относятся к категории явных, то есть их нельзя обнаружить в результате простого осмотра объекта. Об их существовании одаряемый не знал, поэтому и не смог предпринять меры, чтобы защитить свою жизнь и здоровье.
Даритель не предупредил о наличии недостатков вещи, хотя знал о них заранее.
Существует причинная связь между противоправными действиями бывшего владельца имущества и причиненным вредом. Это обязательное условие наступления деликатной ответственности. Недостатки вещи возникли раньше, чем был причинен вред. А точнее – они стали его причиной.

Ответственность одаряемого определяется положениями консенсуального договора и если вторая сторона отказывается принять подарок, то должна возместить дарителю реальный ущерб, например, расходы на перевозку или содержание вещи

Классификация проблем договора дарения

Оформление любого договора имеет последствия для обеих сторон. О них нужно помнить, чтобы избежать проблем в будущем.

Правовые

Если даром является недвижимость, то договор вступает в действие с даты его регистрации в органах юстиции. С 1.03.2013 подлежит регистрации не сам договор, а только переход имущественных прав.

С точки зрения налогового законодательства полученный дар приравнивается к доходу. Соответственно новый владелец имущества должен оплатить налог в размере 13% от стоимости дара. Для нерезидентов налоговая ставка увеличивается до 30%. Налог оплачивается после окончания регистрации.

В течение двух недель одаряемый должен подать все бумаги в налоговую для расчета платежа. Если одаряемый проживает за границей, то пошлину нужно оплатить до момента выдачи свидетельства о праве собственности.

Лицо, принявшее дар, должен до июня следующего года заполнить декларацию и оплатить сбор. Если данные действия не были выполнены, то начисляется штраф. Сумма рассчитывается исходя из рыночной стоимости имущества или цены, указанной в договоре.

Также следует помнить и о том, что указано в дарственной. Согласно ее положениям, бывший владелец может оставить за собой право проживания в подаренной квартире. В таком случае его не могут выселить с жилплощади даже на основании решения суда. Если одаряемый принял решение продать недвижимость, за дарителем остается право на проживание.

Актуальные

Одним из сложных вопросов в дарственной является ее отмена. На сегодня он является самым актуальным.

Теория и практика показывает, что если передача прав собственности уже произошла, то оспорить договор очень сложно.

Но законодательством обозначен ряд причин, при наличии которых, обе стороны могут расторгнуть сделку:

даритель отзывает договор, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или его действия угрожают жизни и здоровью членов его семьи;
лицо, передающее собственность в дар, может отказаться от сделки, если его материальное, семейное положение ухудшилось на столько, что при таких условиях он не оформлял бы дарственную;
новый хозяин небрежно обращается с полученным имуществом, что может стать причиной его потери;
если одаряемый (юридическое лицо или предприниматель) оформил договор в течение полугода до момента объявления себя банкротом;
в договоре может указано, что он теряет свою силу, если одаряемый раньше уйдет из жизни, чем даритель.

Дарственная считается недействительной, если одна из сторон признана недееспособной или является малолетней, несовершеннолетней особой. Аннулируется договор и в том случае, если даритель четко не осознал действия, которые он совершает.

Но доказать это очень сложно. Для этого нужно провести соответствующую экспертизу. Сделка признается недействительной только на основании решения суда.

Теоретические

Договор должен быть оформлен грамотно и осознанно. В противном случае могут возникнуть проблемы. Во-первых, сделка не является безвозмездной. Во-вторых, даритель не осознал совершенных действий. Он не готов смириться с утратой своего имущества.

К сожалению, случаи, когда даритель остается на улице, встречаются очень часто. Пожилые люди путают дарственную с договором ренты или содержанием с иждивением. В результате они не получает ожидаемой финансовой поддержки и помощи по дому, а еще и теряют свою жилплощадь.

В статье 178 Гражданского кодекса указано, что сделка заключается на таких невыгодных условиях только обманным путем. Судебная практика показывает, что признать ее недействительной вполне реально. Но здесь большое значение имеет время.

Дарственная не накладывает обременение на имущество, как в случае с рентой или содержанием с иждивением. До того момента, пока будет подан иск о признании сделки недействительной, квартиру могут продать и не один раз. Изъять же имущество у человека, который не имеет никакого отношения к мошеннической операции, намного сложнее.

Также дарственная может заключаться вместо иных возмездных сделок. Это делается по двум причинам. Первая – избежать вступления в право собственности обоих супругов. В таком случае одаряемый является единственным владельцем имущества.

Вторая – избежать необходимости брать разрешение на продажу части собственности от ее совладельцев. В результате приватизации владельцами недвижимости могут выступать несколько человек. Если один из них решит продать свою долю, то для этого потребуется получить разрешение всех собственников. При дарении этого делать не нужно.

Если оформляется под видом дарения, то мнимый одаряемый (фактически – покупатель) рискует потерять все. В том случае, если гражданская сделка признана недействительной, вступает в силу реституция, то есть каждая из сторон получает то, что передала.

Одаряемый возвращает недвижимость. Но деньги он вернуть не сможет, так как юридически сделка считалась безвозмездной. Более того, даритель всегда может отменить договор в одностороннем порядке. Лучше не играть с законом, так как есть шанс потерять все.

Прочие споры

Казалось бы, нет ничего проще, чем передать в дар вещь. Но проблемы договора дарения возникают очень часто.

Чтобы не было никаких споров, необходимо четко соблюдать все требования . Лучше это дело доверить квалифицированным специалистам, имеющий опыт в данной сфере. В противном случае, шансы признания договора недействительным очень высоки.

Выше были указаны самые распространенные причины аннулирования дарственной.

Споры также возникают, если:

при заключении договора были нарушены основы нравственности и правовые аспекты;
подписание дарственной осуществлялось путем насилия и угроз;
дарителю не были объяснения последствия сделки;
в договоре допущены ошибки.

Оспорить дарственную можно только при наличии существенного повода, ведь не каждый суд примет сторону истца, а в таком случае защитить ваши права поможет только квалифицированный юрист

Пути решения

Если одна из сторон считает сделку недействительной, то необходимо обращаться в суд. Только на основании его решения возможно отменить дарственную.

Для этого необходимо подать следующий пакет документов:

правильно составленное исковое заявление;
дарственную;
квитанции по оплате госпошлины;
, которые представляет интересы истца;
правоустанавливающие бумаги на имущество, полученное в дар;
другие документы, которые могут потребоваться для ведения судебного разбирательства.

Правильно составленное исковое заявление – это первый шаг к победе. Его оформлением обязательно должен заниматься грамотный юрист. Рассмотрим один пример судебного разбирательства.

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой , ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова . Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость »).

Подстраховка для осторожных

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян .

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды , ведь она может быть ограничена по суду».

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя. Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать». В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

Дарение имеет специфические последствия, характерные только для его договорного типа. Оно опосредует безвозмездный переход прав собственности от дарителя к одаряемому .
Дополнительно
Правовое регулирование дарения наилучшим образом соответствуют отношениям безвозмездной и бесповоротной передачи права собственности и других имущественных прав.
Если при заключении сделки ее стороны подразумевали названные последствия, правовая конструкция дарения согласно гл. 32 ГК РФ (Гражданского кодекса Российской Федерации ) не будет их ограничивать, а наоборот, в случае спора позволит защитить интересы согласно принципам справедливости.
Дарение существенно разнится от сделок со схожими правовыми последствиями. От купли-продажи (гл. 30), мены (гл. 31), ренты и пожизненного содержания (гл. 33) дарение отличают безвозмездная природа и односторонне обязывающий характер .
Учитывая альтруистические побуждения дарителя, в сложившихся правоотношениях законодатель защищает в первую очередь его права. При определенных обстоятельствах дарителю разрешено :
отказать в исполнении дарственного обещания (ст. 577 ГК РФ);
истребовать у одаряемого ранее переданное ему имущество (ст. 578 ГК РФ).

Причем в обоих случаях дарителя нельзя заставить компенсировать одаряемому его затраты , например, на транспортировку подарка, оформление документов у нотариуса или в Россреестре.
Ответственность дарителя за качество переданной вещи установлена на минимальном уровне . Его можно принудить компенсировать ущерб, нанесенный неисправным или испорченным подарком. И то, лишь при одновременном стечении таких обстоятельств:
даритель знал о недостатке;
не сообщил о нем одаряемому;
недостаток был скрытым и не мог быть выявлен при обычном осмотре (ст. 580 ГК РФ).

К сведению
Для сравнения, продавца (в том числе - б/у вещи) можно привлечь к ответственности за передачу недоброкачественного или некомплектного товара даже при отсутствии следствий в виде ущерба .
Дарственная предполагает обязательное подписание обеими сторонами . Этим дарение в форме освобождения одаряемого от исполнения обязательств перед дарителем отличается от прощения долга - односторонней сделки, предусмотренной ст. 415 ГК РФ .
Двусторонним характером и моментом перехода права собственности дарение отличается от завещания (ст. 1118 ГК РФ).
Договор дарения и его стороны
Дарение - это урегулированный гл. 32 ГК РФ гражданско-правовой договор, направленный на безвозвратную передачу одаряемому некого блага. Вопреки расхожему мнению, дарение не всегда опосредствует появление у одаряемого нового блага (денег, имущества, прав). Оно может заключаться в освобождении одаряемого от уже существующих долговых обязательств.
Основной квалифицирующий признак сделки - абсолютная безвозмездность . Даритель не вправе претендовать на встречное имущественное предоставление от одаряемого или его близких в связи с произведенным дарением (ст. 572 ГК РФ). К примеру, есть практика признания недействительными совершенных с небольшим разрывом во времени сделок взаимного дарения. Суды расценивали такие договора как притворные , покрывающие мену .
Сложилась противоречивая практика касательно условий дарственных, в силу которых даритель оставляет за собой возможность в ограниченном режиме пользоваться даримым имуществом. Например, передав право собственности на дом, лицо указывает в договоре на свое право в нем проживать. Единого мнения по поводу законности подобных сделок так и не сложилось.
Однозначно незаконными нотариусы, госрегистраторы и суды признают условия даже о минимальном встречном предоставлении , например - приняв в дар дом, позаботиться о домашнем питомце дарителя. О подобных условиях можно договориться только устно.
Дарение - универсальный договор. Заключать его позволено всем лицам, наделенным гражданской правосубъектностью (под. 2 разд.1 ГК РФ).
Дополнительно
Требования к дарителю установлены жестче. Он должен быть собственником либо правообладателем подарка и располагать достаточной правосубъектностью для его отчуждения.
Недееспособные лица и дети в возрасте до 13 лет включительно дарителями быть не могут . По общему правилу ограниченно дееспособные и подростки до 18 лет самостоятельно, без согласия родителей/попечителей, могут дарить вещи стоимостью до 3 тыс. руб . Полноправные (совершеннолетние или эмансипированные) члены общества могут дарить собственное имущество без ограничений .
За юрлицами признается специальная правосубъектность (ст. 49 ГК РФ). Они могут быть дарителями постольку, поскольку это разрешено их учредительной документацией. Дарение, в котором обе стороны являются СПД (субъектами предпринимательской деятельности), запрещено по ст. 575 ГК РФ .
Внимание
Устная форма допустима в правоотношениях дарения реального типа, когда заключение сделки сопровождается передачей подарка одаряемому или его законному представителю.
Подтверждением заключения сделки (ч. 1 ст. 574) в случае реального или «ручного» дарения является факт приема-передачи даримого имущества . Устная форма дарения считается соблюденной и в случае, когда стороны не проговаривали договорных условий вслух, но их поведение явно свидетельствовало о соответствующих намерениях ст. 159 ГК РФ .
Участие нотариуса в оформлении дарственной возможно по желанию сторон . По закону оно не является обязательным даже для ТС (транспортных средств) и недвижимости. Такое участие может иметь форму:
заверения сделки в целом (ст. 162 ГК РФ , гл. X );
освидетельствования правдивости подписей дарителя и одаряемого без проверки текста (ст. 80 Основ законодательства о нотариате ).

владеть подаренным имуществом;
пользоваться им;
распоряжаться.

Он также вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, в том числе - от дарителя.
Дополнительно
Поскольку дарение безвозмездно, у одаряемого-физлица возникают налоговые обязательства по НДФЛ (налогам на доходы физических лиц) на полную собственность подарка. В силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ (Налогового кодекса Российской Федерации ) доходы, получаемые физлицами от физлиц по дарственной, не облагаются НДФЛ. Исключением является недвижимость, ТС и ценные бумаги.
Освобождаются от НДФЛ любые подарки, если даритель и одаряемый - близкие родственники : брачные партнеры; братья и сестры; дети и родители; дедушка/бабушка и внуки.
Проблемы, связанные с договором дарения
Гражданская сделка со значимым имуществом требует основательного и продуманного подхода. Проблемы с дарственной могут возникнуть в двух случаях :
подписавший договор даритель не осознал его сути, а соответственно - оказался не готов к правовым последствиям;
для решения определенных задач стороны оформили дарением возмездную сделку.

Подписывая дарственную, даритель не всегда осознает, что безвозвратно расстается с принадлежащим ему имуществом . Часто люди преклонного возраста заключают дарственные вместо договоров ренты или содержания с иждивением (гл. 33 ГК РФ). Случается, что даритель остается буквально на улице, лишившись единственной находящейся в его распоряжении жилплощади, он не получил финансовой поддержки и организационной помощи, на которую рассчитывал.
К сведению
Такое катастрофически невыгодное дарение можно признать недействительным как совершенное по заблуждению (ст. 178 ГК РФ) или в связи с обманом (ст. 179 ГК РФ). По этому поводу есть позитивная практика.
Проблема в том, что дарственная не обременяет отчужденную недвижимость как рента или содержание с иждивением (ст. 586 ГК РФ). К моменту заявления иска о признании дарения недействительным, квартира или дом могут не единожды сменить собственника. А истребовать имущество у конечного добросовестного владельца, не имевшего отношения к оспариваемой дарственной, очень трудно.
В беду может попасть и предусмотрительный даритель. Ст. 572 ГК РФ исключает возможность встречного предоставления, но не растолковывает этого понятия. Некоторые дарители вписывали в дарственные свое право пожизненного проживания в даримой недвижимости. Одаряемый или его наследники оспаривали этот пункт и признавали его недействительным в порядке ст. 180 ГК РФ отдельно от дарственной. Выиграв дело, они выселяли дарителей.
Нередко стороны возмездных правоотношений оформляют дарственной иную сделку . Две наиболее распространенные причины - это избегание:
распространения на приобретенные активы режима общенажитого в супружестве имущества;
необходимости получать разрешение на продажу доли имущества от совладельцев.

Согласно ст. 34 СК РФ (Семейного кодекса Российской Федерации ) на имущество, обретенное по возмездным сделкам любым из супругов, распространяется режим общенажитого . В случае развода оно подлежит делению 50/50. Одновременно полученное в дар имущество по ст. 36 СК РФ является личной собственностью каждого из супругов .
В результате приватизации или наследования часто возникают права на дробные доли недвижимости (1/3, 1/12). В силу ст. ст. 246 , 250 ГК РФ владелец такой доли в случае продажи должен сначала предложить ее другим совладельцам. И только если они откажутся, он может реализовать долю стороннему лицу, причем по цене, равной или большей той, которую предлагал совладельцам. Поскольку дарение безвозмездно и цель дарителя не связана с получением денег, на дарение эта норма не распространяется .
Оформление купли-продажи дарением ставит под удар мнимого одаряемого (реального покупателя). В случае признания гражданской сделки недействительной, к правоотношениям применяется реституция - каждой стороне возвращается то, что она передала (ст. 167 ГК РФ). И одаряемый, и покупатель лишаться недвижимости. Но покупатель сможет истребовать уплаченную за нее цену, а одаряемый - нет.
Даритель по закону не обязан передавать подарок в том или ином виде. У одаряемого есть две возможности - принять его «как есть» или отказаться. Сложившейся ситуации соответствует поговорка о дареном коне.
Получив в дар (а реально купив) квартиру без дверей, сантехники, после подтопления или пожара мнимый одаряемый не сможет предъявить претензий к мнимому дарителю.
Престарелая бездетная А. подарила квартиру родной сестре Г. Пунктом 3.7. дарственной предусмотрено, что А. сохраняет возможность до конца жизни беспрепятственно пользоваться одной из комнат и помещениями общего пользования. Также указано, что А. при этом будет оплачивать квартплату и комуслуги или долю в них согласно количеству жильцов. А. пережила Г. Наследники Г. - К. и Б. решили продать квартиру. По настоянию покупателя они обратились в суд за признанием п. 3.7. дарственной недействительным.
Иск был удовлетворен по таким мотивам. В силу ст. 572 ГК РФ дарение не может предполагать встречного предоставления. Оговорка об обеспечении А. жилплощадью даже при условии самостоятельной уплаты ею комуслуг является встречным предоставлением. К. и Б. являются собственниками квартиры, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство. Они вправе реализовывать правомочности, предусмотренные ст. 209 ГК РФ . Возможность К. и Б. продать квартиру ограничена правом А.

29.07.2015
В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник банально выселил его. Хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях сделки. А последствия, случается, бывают печальными. При этом именно форма дарения часто остается наиболее привлекательным вариантом передачи права собственности на недвижимость, например, между родственниками.

Не желая обременять своих близких проблемами с наследованием, особенно если родственные отношения в семье запутаны, пожилые люди часто дарят свои квартиры родственникам, будучи уверенными в том, что смогут и дальше жить в «своей», но уже не своей квартире. А родственники, увы, не всегда ведут себя подобающим образом. Случается и так, что мошенники под разными предлогами подменяют договор купли-продажи, ренты, договором дарения, со всеми вытекающими последствиями.

В соответствии с действующим Гражданским кодексом договор дарения недвижимого имущества можно оформить в простой письменной форме или у нотариуса. Чаще всего трагические последствия наступают именно для тех дарителей, которые выбирают простую письменную форму. "Проблема таких договоров в том, что не все понимают, что дарение — это сразу переход права собственности«,— комментирует нотариус города Москвы, член Комиссии ФНП по законодательной и методической работе Илья Радченко. Конечно, если гражданин решит заключать договор дарения через нотариуса, то он будет в курсе всех условий сделки: «Нотариус обязательно разъясняет сторонам, что с того момента, как регистрируется переход права собственности в Росреестре, все права переходят к новому собственнику, и в дальнейшем все уже будет зависеть от него», — отмечает Илья Владимирович.

А как быть в тех случаях, когда на момент заключения сделки отношения между дарителем и одаряемым были хорошими, а потом что-то резко изменилось? «После того, как даритель получает право собственности на жилое помещение, он, случается, забывает обо всех хороших отношениях и выселяет предыдущего собственника из квартиры. Самое главное, что в этом случае, если даритель не докажет, что был введен в заблуждение, а это сделать очень непросто, никакой правовой защиты предоставлено не будет. Потому что по закону новый собственник имеет полное право прежнего собственника выселить» -— подчеркивает Илья Радченко. И ведь вроде все чисто, человек был предупрежден о последствиях и был уверен в том, что его точно не обманут, доверял одаряемому. Такие случаи, когда доверие было напрасным, нередки. Как же быть? Неужели никак нельзя застраховать себя от неожиданной подлости со стороны того, кому веришь? Не заключать сделок дарения вовсе? На самом деле, все не так страшно, и существует возможность подарить свою единственную недвижимость, не боясь оказаться выброшенным на улицу новым собственником, внезапно изменившим свое отношение. В этом деле важна помощь грамотных юристов — нотариусов, и правильный, взвешенный и разумный подход. Хороший пример такого подхода продемонстрировала 98-летняя жительница Москвы — Екатерина Ильинична (имя изменено), обратившаяся в одну из нотариальных контор города.

В собственности у женщины имеется двухкомнатная квартира в центре столицы, жилплощадь досталась пожилой женщине в наследство от дочери. Екатерина Ильинична шутит, что каждый год принимает парад Победы, потому как колонны военной техники проходят прямо перед ее окнами.

К нотариусу Екатерина Ильинична пришла, чтобы оформить договор дарения. Завещание делать не хочет — сложные отношения с сыном, подробности неизвестны. Вообще из женщины, проработавшей полжизни в КГБ СССР, подробности вытянуть проблематично. В дополнение ко всему, бабушка плохо слышит. Спасает слуховой аппарат и совет внука: бабушке нужно говорить в правое ухо.

Внуку Екатерина Ильинична как раз и собирается подарить квартиру. Телевизор бабушка смотрит, рассказы о том, как люди, подписав дарственную, оказались на улице, слышала. И знает, что такое чаще всего случается из-за того, что люди не в курсе подробностей сделки. И заключают ее не через нотариуса, который обязательно все разъяснит, а в простой письменной форме.

Екатерина Ильинична, конечно, подвоха от внука не ждет, но подстраховаться все-таки желает. Поэтому для оформления дарственной пришла в нотариальную контору, и вместе с договором дарения будет подписывать договор безвозмездного пользования квартирой. Права собственности на квартиру по дарственной переходят внуку сразу, как только документы будут зарегистрированы Росреестром. На этом этапе зачастую и происходят трагедии в жизни тех, кто заключил сделку дарения и передал свое имущество недобросовестным людям. Те самые истории о выброшенных на улицу стариках, не разобравшихся в юридических тонкостях. И хотя Екатерина Ильинична уверена в том, что внук не обманет, на всякий случай она подписывает с внуком договор, по условиям которого внук предоставляет Екатерине Ильиничне в безвозмездное пользование сроком на 20 лет для ее единоличного проживания квартиру, ставшую предметом дарения. Внук абсолютно серьезно интересуется: а может, прописать в договоре возможность проживания на следующие 50 лет? Екатерина Ильинична отшучивается, уверяет, что двадцати лет ей вполне достаточно. Шутки шутками, а указание срока в договоре безвозмездного пользования — немаловажный момент: «Очень важно, что в данном случае прописан срок. В случае, если срок не прописан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок» — комментирует член комиссии ФНП по законодательной и методической работе, заместитель председателя Научно-консультативного совета ФНП, нотариус города Москвы Александра Игнатенко.

Екатерина Ильинична принимает квартиру во владение и пользование для проживания с правом сохранения регистрации по месту проживания. Договор безвозмездного пользования заключается под отлагательным условием и вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности на переданную в дар квартиру на имя внука.

Без согласия Екатерины Ильиничны внук не сможет, например, пустить квартирантов в свободную комнату, да и продать квартиру ему будет сложно. Также внук будет обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать квартиру в надлежащем виде, берет на себя обязанности по проведению капитального текущего ремонта квартиры, замене оборудования, пришедшего в негодность. Екатерина Ильинична вправе требовать досрочного расторжения договора в случае обнаружения недостатков, о наличии которых она не знала и не могла знать на момент заключения договора, делающих невозможным или обременительным нормальное использование квартиры. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Екатерина Ильинична не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для проживания, внук обязан будет предоставить бабушке в безвозмездное пользование квартиру аналогичной площади в том же районе. Внук не вправе отказаться от договора во время его действия, а Екатерина Ильинична вправе в любой момент отказаться от договора безвозмездного пользования, известив об этом внука за месяц.

Вопрос с тем, как быть, если даритель переживет одаряемого, тоже можно урегулировать. «Закон позволяет вписать в договор пункт о том, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого», — рассказывает Александра Игнатенко. В договоре, который подписывает Екатерина Ильинична, прописано иное условие: в случае смерти внука его обязанности и права по договору безвозмездного пользования перейдут его наследникам.

Нотариус обстоятельно (и громко!) объяснил Екатерине Ильиничне все подробности сделки. Ответил на все вопросы дарительницы. Основной из них касался оплаты коммунальных платежей. Екатерина Ильинична часто уезжает в санаторий, на дачу, подолгу отсутствует дома и переживает, как быть с показаниями счетчика. Договорились, что внук оплатит коммунальные услуги на год вперед. После того, как текст документа был зачитан вслух, нотариус попросил Екатерину Ильиничну своими словами рассказать, как она поняла условия договора, чтобы убедиться в том, что женщина полностью осведомлена о последствиях подписания документов. Екатерина Ильинична верно пересказала суть договора, после чего бумаги были подписаны.

Нотариусы советуют тщательно взвесить все за и против, планируя заключение договора дарения. И если нет уверенности в том, что сделка не несет в себе риска, лучше не торопиться, а подумать над другими вариантами передачи недвижимости, например, над заключением договора пожизненной ренты, сделкой купли-продажи или завещанием. В любом случае, стоит обратиться к нотариусу, который разъяснит всю информацию о сделке и ее последствиях, подробно расскажет обо всех условиях и подскажет, как застраховать себя от негативных последствий.

Главная » Дети » Образец договора дарения при сохранении регистрации и проживания. Договор дарения: как избежать печальных последствий