Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к Ст. 219 ГК РФ

1. Как известно, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Соответствующие нормы сформулированы в ст. 131 ГК РФ, а также в Законе о регистрации недвижимости.

На первый взгляд правило, предусмотренное в рассматриваемой статье, можно было не включать в Гражданский кодекс. В данном случае в усеченном виде воспроизводится норма, предусмотренная в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако если бы не было комментируемой статьи, то, несомненно, возникли бы затруднения при решении вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимость. С одной стороны, существует упомянутое правило п. 2 ст. 8 ГК РФ, а с другой — есть норма, установленная в п. 1 ст. 218 ГК РФ. И был бы неизбежен вопрос: не есть ли указание п. 1 ст. 218 исключением из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 Кодекса? С тем, чтобы не допустить возможности двоякого толкования, и появилась рассматриваемая статья.

2. Казалось бы, вполне логичное появление правила комментируемой статьи на деле привело к трудноразрешимым проблемам в доктрине и затруднениям практического свойства. В частности, возникли вопросы: если нет права собственности на вновь созданный объект недвижимости, то какие-то права у субъекта, который, предположим, построил дом, все же существуют? Какие? На что? Иногда говорят, что данному субъекту принадлежит право собственности на строительные материалы, использованные при строительстве. Так ведь уже нет этих материалов, они подверглись переработке. Как представляется, существующее положение в этой сфере отмечено противоречием правовой формы реально существующим экономическим отношениям.

Гражданское законодательство и нормативные акты о регистрации прав на недвижимое имущество не содержат понятия "первичное возникновение права". Между тем, по мнению автора, выделение данной категории при теоретическом анализе необходимо по ряду причин.

Во-первых, задача установления прав на объекты, которые ранее не имели собственника, либо вопрос о собственности на которые не был предметом исследования регистрирующих органов, имеет особую важность, поскольку от правильности решения будут зависеть права всех последующих собственников объекта. Во-вторых, решение этой задачи требует углубленного исследования значительного количества документов, правовая экспертиза первично возникающих прав отличается повышенной сложностью и трудоемкостью по сравнению с экспертизой, проводимой по сделкам отчуждения объектов недвижимости.

Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вопросов, связанных с установлением прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, хотелось бы остановиться на одной проблеме, которая связана с первичным возникновением прав.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 г. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР 1964 г. не содержал каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную недвижимость.

Таким образом, объекты, созданные до 1995 г., могли становиться предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации. Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем для регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основания возникновения права у первичного собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников, которых может быть весьма много. Например, объект, созданный в 1991 г., мог неоднократно продаваться до того, как последний его приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней сделки.

Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права.

Эта специфика значительна для того, чтобы найти особое отражение в законодательстве, устанавливающем порядок регистрации.

Статья 6 Закона о регистрации провозглашает действительность прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этого закона при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом (п. 1). В прежней редакции этой статьи указывалось, что регистрация прав, о которых шла речь в первой ее части, становится необходимой при регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с данным объектом. С учетом этой формулировки до внесения изменений в Закон о регистрации *(299) первичное право на объект, созданный до 1995 г., могло стать предметом регистрации в том случае, если после вступления Закона в силу регистрировалась сделка с этим объектом, либо ограничение (обременение) права на него. Если же переход права на объект состоялся до вступления в силу Закона о регистрации, то регистрации при совершении последующих сделок подлежало право, возникшее последним.

В то же время и при такой формулировке закона никто не снимал с регистрирующего органа обязанность проверить, возникло ли право собственности на объект как у первичного собственника, так и у последующих. Видимо, учитывая это обстоятельство, законодатель изменил редакцию п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, установив, что регистрация возникшего до введения в действие закона права требуется при регистрации не только возникших после введения в действие закона ограничения (обременения) этого права или совершенной после введения в действие закона сделки, но и при переходе ранее возникшего права.

Однако, по нашему мнению, помимо указания на необходимость регистрации ранее возникшего права при его переходе с учетом специфики регистрации прав, которые возникли без регистрации, ст. 6 данного закона могла бы быть дополнена пунктом следующего содержания:

При регистрации права на объект, права на который ранее не регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех предшествующих правообладателей.

Гражданский кодекс РФ (ст. 219) и Закон о регистрации п. 1 ст. 25 содержат понятие "создаваемый объект недвижимого имущества". Использование в этих случаях слова "создаваемый", а не "созданный" не случайно. Очевидно, что этим термином в данном случае охватывается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства. Подтверждением этому служат п. 2-4 ст. 25 Закона о регистрации, в которых говорится о регистрации прав на объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на уже созданный и на незавершенный объект имеет существенную специфику, в связи с этим вопрос о понятии объекта незавершенного строительства и условиях регистрации прав на него будет рассмотрен отдельно *(300).

Сейчас же речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, т.е. объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса - определение момента, когда объект теряет статус незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом *(301).

До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) (1 января 2005 г.) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными комиссиями. В соответствии с постановлением Совмина СССР "О приемке в эксплуатацию законченных строительных объектов" *(302) приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилось государственными приемочными комиссиями. Этим же постановлением был установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от принимаемых объектов.

В соответствии с п. 8 указанного постановления датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Таким образом, юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.

Последнее положение имело весьма существенное значение для определения круга лиц, которые приобретали первичное право на вновь созданный объект. Как мы увидим далее, основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в работах, проводившихся после приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.

Следует отметить, что, несмотря на то что новым ГрК РФ порядок удостоверения факта окончания строительства весьма существенно изменен в отношении объектов, принятых в эксплуатацию до 1 января 2005 г., документом, который может свидетельствовать о юридическом окончании создания объекта недвижимости, остается акт приемки в эксплуатацию. Регистратор не вправе требовать документы, предусмотренные новым ГрК РФ, если производится регистрация прав на новый объект, принятый в эксплуатацию до введения в действие этого кодекса.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, представляющее собой "документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации". Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан представить документы, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства (пп. 4 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком урегулированы.

Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вторая часть вопроса - определение момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя. Понятие создаваемого объекта недвижимости (ст. 219 ГК РФ, ст. 25 Закона о регистрации) и более общее понятие "новой вещи" (п. 1 ст. 218 ГК РФ) используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении права на такие объекты. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус "имущества, которое имеет собственника", приобретение прав на которое регулируется иными нормами (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 г.) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан именно с возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 г. *(303) Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст. 2 закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.

Мы определили временной период существования объекта как вновь созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия - установление, каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные объекты можно разделить на две группы:

1) объекты нового строительства;

2) объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов.

Отнесение объектов недвижимости к новому строительству проблем не вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости. Вызывает в связи с этим сомнение утверждение о том, что существуют "два возможных вида реконструкции - переустройство существующих объектов и строительство новых взамен ликвидированных" *(304). С точки зрения автора последний вид "реконструкции" представляет собой совокупность двух действий - ликвидации (сноса) ранее существовавшего объекта и осуществление нового строительства.

Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь созданного. Гражданский кодекс РФ, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам имеется понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако предлагаемые в этой статье критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого имущества.

Вместе с тем очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.

В документах, регламентирующих строительную и архитектурную деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит.

Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции, Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как "комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг" *(305). Таким образом, в отличие от капитального ремонта, который направлен на сохранение объекта в его прежнем качестве ("ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей") *(306), реконструкция направлена на создание новых качеств объекта (изменение основных технико-экономических показателей).

В настоящее время ГрК РФ (п. 14 ст. 1) определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как "изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения".

Представляется важным отметить, что, по мнению автора, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый. В связи с этим вызывает возражение высказанная в научной литературе точка зрения о том, что "незначительная реконструкция" не влечет образования нового объекта. Обосновывая свою позицию, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова пишут: "Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные преобразования, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Образно говоря, самовольная пристройка, надстройка и перестройка - это не самовольная постройка" *(307). Такая "образность" практически сводит на нет критерии создания нового объекта при реконструкции. Указанные авторы определяют новый объект при реконструкции по кругу: новый объект в результате реконструкции возникает в том случае, когда объект является новым. Высказывая сомнительный тезис о том, что "при государственной регистрации значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики" *(308), они ставят вопрос о наличии вновь созданного объекта при изменении его технических характеристик в полную зависимость от усмотрения регистратора, от его мнения о том, создан в данном случае новый объект или нет.

Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта. Например, общая площадь здания может измениться за счет снятия (или установки) обшивки стен, внутренней перепланировки и пр. В этих случаях изменения характеристик здания не свидетельствуют о создании нового объекта, а сведения об этом могут быть внесены в ЕГРП как записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права (разд. VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вместе с тем, поскольку изменение технических характеристик объекта может свидетельствовать о произведенной реконструкции, регистрирующий орган во всяком случае установления изменения характеристик объекта должен выяснить, в результате чего эти изменения произошли, так как от этого зависит порядок действий как заявителя, так регистрирующего органа. Источником же такой информации могут быть документы, выдаваемые органами технической инвентаризации и кадастрового учета, которые во всех случаях изменения характеристик объекта должны указывать причины этих изменений. Изучение практики регистрирующих органов Санкт-Петербурга показало, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям.

В целом такой подход следует признать правильным, но с некоторыми оговорками. Не вызывает возражений утверждение, что при всяком изменении внешних границ объект должен признаваться вновь созданным. Однако был бы неверен обратный тезис, что объект, созданный в результате реконструкции, не может сохранить те же внешние границы, поскольку не исключено, что в рамках этих границ будет осуществлена полная реконструкция объекта. Примером может служить реконструкция домов старого фонда, которая, как правило, проводится при сохранении внешнего облика (а значит, и внешних границ) здания. При реконструкции объектов производственного и складского назначения весьма широко практикуется увеличение используемых площадей здания за счет их внутреннего объема путем возведения так называемых антресолей и формирования двух этажей в пространстве, занимаемом одним этажом и т.п. Вполне очевидно, что и здесь мы имеем дело с реконструкцией и созданием нового объекта.

Кроме того, следует отметить, что не всегда однозначно трактуется само понятие "внешних границ". По мнению автора, под внешними границами следует понимать не только границы объекта на плоскости земельного участка, но и его объемные границы. Так, вполне очевидно, что как пристройка, так и надстройка здания влекут возникновение нового объекта.

Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах Правительства РФ и Госстроя России. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:

Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.

Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения. В связи с этим возникает вопрос, все ли эти объекты могут быть вновь созданными?

Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, так как именно применительно к этим объектам используются соответствующие понятия (новое строительство, реконструкция).

Вопрос о земельных участках, на первый взгляд, имеет однозначный, но отрицательный ответ. Земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но "сделать" земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова. "Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, - пишут они, - как это предусмотрено п. 1 ст. 218 ГК РФ для искусственных объектов недвижимости - зданий сооружений" *(309). В.В. Чубаров к признакам земельного участка как разновидности недвижимой вещи относит его нерукотворность *(310). Но здесь все не так просто.

Во-первых, возможны ситуации, когда новый земельный участок возникает за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Рассматривая данную ситуацию, невозможно не прийти к выводу, что земельный участок является вновь созданным, поскольку ранее он физически не существовал. Очевидно, в этом случае на такой земельный участок должны распространяться все нормы о порядке возникновения прав на новый объект.

Во-вторых, существует и еще одна ситуация, которая встречается гораздо чаще. В отличие от зданий и сооружений, границы которых определены при их создании и могут измениться только в результате реконструкции, земельные участки таких границ не имеют, их границы устанавливаются произвольно и могут изменяться в зависимости от желания правообладателей без осуществления деятельности аналогичной реконструкции. В частности, собственник одного земельного участка может разделить его на несколько участков и, наоборот, собственник нескольких участков может объединить их в один. Для этого ему будет необходимо произвести землеустроительные работы и обратиться за проведением кадастрового учета вновь образованных участков или участка.

Как мы видим, в результате такого процесса образуются новые объекты недвижимости, которые ранее не существовали. Однако можно ли считать такие объекты вновь созданными в смысле, который придается данному понятию в ГК РФ и Законе о регистрации? От ответа на этот вопрос зависит подход к порядку и моменту возникновения прав на эти объекты и процедуре регистрации этих прав.

Специфика таких объектов состоит в том, что, с одной стороны, они по отношению к данным реестра являются вновь возникшими, а с другой стороны, их с большой долей условности можно назвать "новой вещью, изготовленной или созданной лицом для себя" (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Если признать такие объекты вновь создаваемыми, то очевидно, что право на них будет возникать только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). А это значит, что распоряжение такими объектами возможно только после регистрации права на них. Таким образом, чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок. Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречает поддержку в судах, которые признают незаконными отказы в регистрации договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том, что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего договора. В то же время аналогичный подход со стороны регистраторов к вновь созданным (путем строительства или реконструкции) зданиям и помещениям у суда сомнений не вызывает. Мотивируя признание незаконными отказов в первом случае, суд, как правило, ссылается на то, что право на соответствующую часть земли, не выделенную (или не объединенную) в установленном порядке в отдельный участок у лица существовало и до регистрации, в связи с чем заключение такого договора до регистрации права на участок в новых границах вполне правомерно.

В такой позиции суда есть определенная логика, которая подкрепляется и практикой взаимоотношений, складывающихся на рынке недвижимости. Проведенные исследования показывают, что разделение и объединение земельных участков происходит в подавляющем большинстве случаев именно для совершения с вновь образованными участками сделок отчуждения и, более того, такое разделение или объединение является актуальным для собственника лишь постольку, поскольку такая сделка будет совершена. Если же сделка по каким-либо причинам не состоялась, то для собственника утрачивается необходимость изменения границ участков, поскольку при совершении сделки с другим контрагентом может потребоваться установление совершенно иных границ. Ситуация с учетом новых земельных участков и последующей регистрацией прав на них в результате сделок отчуждения приобретает характер круга. С одной стороны, чтобы провести отчуждение части земельного участка его нужно выделить (путем землеустроительных работ и нового кадастрового учета) и зарегистрировать право на него. С другой стороны, если после проведения этой процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.

Для того чтобы определить правильный подход к земельным участкам, возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный участок.

Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на две группы:

а) приобретение права собственности на новую вещь (п. 1 ст. 208 ГК РФ) и

б) приобретение права собственности на имущество, которое имеет собственника (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Вопрос состоит в том, к какой группе отнести приобретение права на рассматриваемые объекты. Если относить эти объекты ко второй группе по способу приобретения прав, то мы столкнемся с явным противоречием этой позиции содержанию п. 2 ст. 218 ГК РФ, где сказано, что право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении, либо в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридических лиц). Вполне очевидно, что содержанием данной нормы не охватываются случаи возникновения права на вновь образованные объекты у самого собственника ранее существовавшего объекта.

Представляется, что в данном случае мы имеем дело с особым способом приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной регламентации. К вопросу о возможных способах такой регламентации мы вернемся после рассмотрения аналогичных проблем применительно к таким объектам, как помещения.

Проблема помещений, как вновь созданных объектов, также имеет несколько аспектов.

Первый аспект вызван тем обстоятельством, что действующее законодательство признает одновременное существование в качестве самостоятельных объектов недвижимости зданий и сооружений наряду с входящими в их состав помещениями.

Можно спорить о целесообразности такого подхода, однако эта дискуссия не охватывается темой данной работы. Скажем лишь, что такое параллельное существование двух видов объектов создает слишком много проблем, которых можно было бы избежать, если бы помещения не считались самостоятельными объектами недвижимости. В этом случае все отношения между владельцами отдельных помещений в здании могли бы быть урегулированы в рамках долевой собственности, имеющей особый регламент (исключающий, в частности, преимущественное право покупки). Однако возможность установления такого подхода была исключена системой приватизации, предметом которой стали квартиры и нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимости *(311).

Как бы то ни было, и здания, и входящие в них помещения - самостоятельные объекты недвижимости, которые существуют параллельно. Поэтому и здания, и помещения могут иметь статус вновь созданных объектов.

Самой, казалось бы, простой является ситуация возведения нового здания. В этом случае как само здание, так и помещения в нем являются вновь созданными объектами недвижимости, право на которые может быть зарегистрировано и возникает с момента регистрации. Главный же вопрос - возможна ли одновременная регистрация прав и на здание, и на входящие в его состав помещения. Представляется, что этот вопрос может иметь только отрицательный ответ, несмотря на то что в Законе о регистрации и Правилах ведения ЕГРП существуют и разделы о правах на здание, и разделы о правах на помещение в нем.

Невозможность такой одновременной регистрации вытекает из содержания гражданского законодательства. Особенно ярко это видно на примере многоквартирных жилых домов. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением (квартирой) принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому в соответствии со ст. 290 ГК РФ относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, в долевой собственности собственников квартир находится все в доме, что не является помещением, находящимся в индивидуальной собственности конкретного лица.

При таких положениях закона очевидно, что в случае наличия прав на квартиры различных лиц право собственности на сам дом вообще не может быть за кем-либо зарегистрировано, поскольку правовой режим собственности в таком доме состоит в существовании индивидуальной собственности на помещения и долевой собственности на все остальное. Свести же это все к общему знаменателю и определить собственника (собственников) дома практически невозможно.

Нами рассмотрена ситуация, когда права на помещения в новом объекте регистрируются за различными собственниками. Однако вполне вероятным является обращение за регистрацией права собственности на здание и на помещения в нем одного лица - застройщика, который профинансировал строительство всего дома. Почему бы в этом случае не зарегистрировать одновременно его право и на дом в целом, и на отдельные помещения? В принципе, такая регистрация не противоречит закону, так как, если существует единственный собственник здания трудно отрицать, что он является и собственником всех помещений в этом здании. Однако изучение практики регистрирующих органов (в Санкт-Петербурге) показало, что такие обращения практически отсутствуют, хотя регистрация всех квартир на застройщика не такой уж редкий случай. Дело в том, что в дальнейшем часть квартир или все квартиры в доме отчуждаются, а с учетом приведенных выше положений закона, как только состоится переход права хотя бы на одно помещение, структура собственности в доме приобретает вид, установленный ст. 289, 290 ГК РФ, что автоматически будет означать прекращение права собственности первичного собственника на здание в целом.

Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет зарегистрировано право собственности различных лиц и на здание, и на помещение в нем?

О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого назначения по аналогии ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным обоснованием своей позиции *(312). Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в нем.

Однако следует остановиться и на другой возможной структуре собственности в здании. В принципе, не исключен вариант, когда здание целиком как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным помещением (помещениями). Возможно возникновение такой ситуации и в результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание. Однако в этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве собственности на здание, которая носит идеальный характер.

Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст. 289, 290 ГК РФ она исключена? Представляется, что до тех пор, пока указанные нормы существуют в данной редакции, установление долевой собственности на многоквартирный дом с определением права собственности на квартиры невозможно, поскольку эти нормы решают вопрос о структуре собственности в многоквартирном доме однозначно, не позволяя изменять эту структуру даже по волеизъявлению участников данных отношений.

Следовательно, в настоящее время такая возможность сохраняется только для тех зданий, которые не относятся к многоквартирным домам. При этом надо иметь в виду, что обе системы организации собственности в одном здании не могут существовать одновременно. Если предоставить единоличному собственнику здания возможность по выбору одному лицу отчуждать конкретное помещение, а другому - долю в праве собственности, то в здании будет создана такая структура собственности, которую невозможно будет описать, а отношения между собственниками - урегулировать.

Таким образом, в рамках одного здания может существовать только одна система организации собственности - либо долевая на здание в целом (с определением или без определения прав пользования конкретными помещениями), либо установление права собственности на отдельные помещения с общей долевой собственностью на общее имущество дома. Изменение же системы организации собственности в таком доме будет возможно исключительно путем заключения особой сделки между всеми участниками данных отношений.

Теперь перейдем к следующему аспекту проблемы помещений как вновь создаваемых объектов. Как и земельные участки, эти помещения могут разделяться и объединяться. Однако в этом плане помещения отличаются как от земельных участков, так и от зданий и сооружений. Если разделение (объединение) земельных участков никогда не связано с изменением их физического состояния и осуществляется произвольно путем проведения землеустроительных и учетных процедур, а разделение или объединение зданий, наоборот, всегда связано с их реконструкцией, то в отношении помещений возможен как один, так и другой варианты.

Так, например, объединение двух квартир в одну или, наоборот, превращение одной квартиры в две всегда связано с проведением определенной реконструкции. В отношении нежилых помещений возможен и вариант, когда разделение или объединение помещений происходит без каких-либо конструктивных изменений исключительно по желанию собственника и оформляется путем проведения нового технического и кадастрового учета.

Если в первом случае в правоприменительной практике существует однозначный подход, состоящий в том, что права на помещения, вновь образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении земельных участков. Вот почему законодательное решение данного вопроса и для земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым.

Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения права, хотя, возможно, и термин "приобретение" является для данного случая не совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает (в том смысле, что у него не появляется ничего того, чего не было раньше). Поэтому речь в данном случае может идти об изменении прав лица на принадлежащую ему недвижимость.

Какова же правовая природа и основания такого изменения? Источником этого изменения прав, состоящего в изменении объектного состава собственности, являются действия (волеизъявление) собственника. Вполне очевидно, что эти действия представляют собой сделку, поскольку сделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Также очевидно, что эта сделка односторонняя, поскольку для ее совершения необходимо и достаточно воли собственника (п. 2 ст. 154 ГК РФ). Вместе с тем эта сделка осложнена тем, что для ее реализации необходимо совершение определенных действий органами технического и кадастрового учета. Однако эти органы в сделке не участвуют, а лишь подтверждают ее соответствие закону в части определения новых границ объектов.

Итак, специфика прав, возникающих в результате объединения (разделения) объектов их собственником состоит в том, что основанием их возникновения является односторонняя сделка собственника - лица, уже обладающего правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым, поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения права на них является деятельность по созданию этих объектов.

Поскольку данные объекты нельзя отнести к вновь созданным, к ним нельзя применять и норму ст. 219 ГК РФ о возникновении права с момента регистрации. Очевидно, что к этим объектам необходимо применять нормы о правах, возникающих из сделок с недвижимостью, однако имея в виду, что данная сделка не является сделкой отчуждения, в связи с чем к ней нельзя применять нормы, относящиеся к данному виду сделок. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сами сделки с недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть специальное указание в ГК РФ. Поскольку совершение данного вида сделок гражданским законодательством вообще специально не урегулировано, следует прийти к выводу, что данная сделка как таковая является заключенной и действительной независимо от государственной регистрации.

В то же время в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Но иное в отношении данной ситуации законом также не установлено, в связи с чем, с учетом действующего законодательства, следует считать права на разделенные (объединенные) объекты возникшими лишь после их государственной регистрации.

Таким образом, от чего ушли, к тому и пришли - по действующему законодательству до регистрации прав на рассматриваемые объекты заключение каких-либо сделок с ними невозможно, так как юридически право на них отсутствует. В то же время потребности гражданского оборота объектов недвижимости определяют целесообразность иного подхода к возникновению прав на такие объекты. Поэтому следует отнести данные случаи к исключениям из общего правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, и специально отразить данную ситуацию в ГК РФ. Для этого можно было бы ввести в п. 2 ст. 218 ГК РФ абзац второй следующего содержания:

В случае разделения (объединения) собственником объектов недвижимого имущества без проведения реконструкции право собственности на образованные новые объекты приобретаются этим лицом с момента технического и кадастрового учета этих объектов.

Теперь вернемся к вопросам реконструкции. Весьма непростым является вопрос о том, каков правовой статус объекта, который находится в стадии реконструкции.

Ответ на этот вопрос наиболее прост при реконструкции здания, находящегося в собственности одного лица. В этом случае вполне очевидно, что с момента фактического начала работ по реконструкции объект приобретает статус объекта незавершенного строительства, а после окончания реконструкции и получения разрешения на ввод в эксплуатацию становится вновь созданным объектом недвижимости. Но с точки зрения регистрации прав на недвижимость здесь возникает другой вопрос -может ли быть зарегистрировано прекращение права на ранее существовавший объект в связи с началом реконструкции?

С одной стороны, объект в прежнем состоянии прекратил существование. С другой стороны, объект физически не уничтожен, не снесен, а находится в процессе преобразования в новый объект. В такой ситуации, по нашему мнению, запись о прекращении права на ранее существовавший объект может быть произведена только одновременно с регистрацией права на объект незавершенного строительства, либо на вновь созданный объект по окончании реконструкции. Вместе с тем должна быть исключена возможность распоряжения объектом, находящимся в стадии реконструкции, без предварительной регистрации права на незавершенный строительством объект, так как соответствующие сделки будут считаться незаключенными по причине неправильного отражения в них предмета сделки.

Вопрос о правовом статусе реконструируемого имущества существенно усложняется там, где в рамках здания существуют помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности. В этом случае возможно несколько вариантов.

Вариант первый: до реконструкции все помещения приобретены застройщиком (например, жилой дом расселен застройщиком с приобретением всем владельцам помещений квартир в других домах). Такая ситуация ничем не отличается от ранее описанной.

Вариант второй: предоставление собственником объекта недвижимости застройщику для реконструкции на инвестиционных условиях. Такая практика была весьма распространена в Санкт-Петербурге, где дома, находящиеся в собственности города, передавались застройщикам для реконструкции с условием, что право собственности на реконструированное имущество возникнет у застройщика по окончании реконструкции и выполнении ряда инвестиционных условий.

Что же в этом случае представляет собой объект с момента начала реконструкции до регистрации права собственности на вновь созданный объект? Вполне очевидно, он, как и в первом случае, является объектом незавершенного строительства. Но кто же собственник этого объекта? Видимо, поскольку в соответствии с договором между застройщиком и городом право собственности возникает у застройщика лишь по окончании строительства и при выполнении определенных условий, до этого момента право собственности на объект не может быть определено. С точки зрения реестра регистрирующего органа будет сохраняться запись о регистрации права государственной собственности на здание, а регистрация прекращения этого права будет произведена лишь одновременно с регистрацией права собственности на вновь созданный объект.

Такую организацию отношений вряд ли можно признать удачной как с точки зрения первичного собственника объекта, так и с точки зрения застройщиков, поскольку в течение всего срока реконструкции объект практически не имеет собственника. В то же время при нарушении застройщиком своих обязательств, первичный собственник может лишь препятствовать оформлению права собственности на вновь созданный объект, не имея на него никаких прав, поскольку он создан застройщиком. В связи с этим гораздо более правильным представляется отчуждение объекта с условием реконструкции.

Еще более сложной становится ситуация при "частичной" реконструкции, когда в процесс реконструкции вовлечена лишь часть помещений дома, а остальные помещения не претерпевают изменений, и их собственник в течение реконструкции продолжает сохранять на них права. Примерами такой реконструкции может служить объединение нескольких помещений в одно или, наоборот, разделение одного помещения на несколько, надстройка дома, пристройка к нему дополнительного флигеля и пр.

Вполне очевидно, что в этом случае можно говорить о реконструкции здания в целом, поскольку это может повлечь изменение внешних границ, количества и характеристик квартир. Однако такое изменение здания фактически затрагивает права собственников только тех помещений, которые подверглись видоизменению. С точки зрения остальных собственников в этих случаях в рамках единого здания происходит видоизменение общего имущества здания и, в ряде случаев, перераспределение долей в этом имуществе.

В связи с этим особо актуальным является вопрос об объектах, которые возникают в результате реконструкции чердачных и мансардных помещений. В более общем виде этот вопрос выглядит как вопрос о правах на объекты, которые возникают в результате преобразований так называемых общих помещений дома или вообще при частичной реконструкции зданий без прекращения права собственности на входящие в них помещения (пристройка, достройка, видоизменение отдельных частей здания при сохранении других).

Вопрос этот имеет несколько аспектов, поставленных на повестку дня судебной практикой: во-первых, возможно ли в принципе установление вещных прав на объекты, возникающие описанным выше путем, и, во-вторых, если это возможно, то каковы условия возникновения прав на такие объекты.

Первый аспект проблемы возникает в связи с содержанием п. 2 ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которым "собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру".

Именно руководствуясь данным положением Верховный Суд РФ, рассматривая кассационную жалобу на решение Санкт-Петербургского городского суда, указал, что "суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме" *(313). В целом данное утверждение не вызывает возражений. Однако оно было положено в основу отмены пункта распоряжения губернатора г. Санкт-Петербурга, в соответствии с которым в договоры с инвестором должно включаться обязательное условие "об объеме прав инвестора на объект инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции". Таким образом, Верховный Суд РФ признал незаконным не факт передачи общего имущества в собственность инвестору на условиях реконструкции (что было бы абсолютно правильно), а признал невозможным с точки зрения действующего законодательства приобретение инвестором прав на объекты, вновь созданные в результате такой реконструкции. Правильность этого вывода вызывает серьезные сомнения.

Вполне очевидным следствием из данного решения Верховного Суда РФ является принципиальная невозможность реконструкции многоквартирных домов путем их надстройки, либо создания новых жилых помещений на базе реконструкции чердаков и мансард с приобретением вещных прав на эти помещения конкретными лицами, участвовавшими в их создании. Эта возможность исключается, так как, по мнению Верховного Суда РФ, в этом случае всегда будет нарушаться положение п. 2 ст. 290 ГК РФ. А это на самом деле означает полное прекращение реконструкции объектов данным способом. Именно это фактически и произошло в Санкт-Петербурге после вынесения рассматриваемого решения, руководствуясь которым, Городское бюро регистрации прав на недвижимость отказывало в регистрации прав на образованные при реконструкции чердаков и мансард помещения.

Уже такие последствия заставляют задуматься о правильности вывода высшей судебной инстанции и требуют искать контраргументацию.

Нельзя не сказать, что редакция п. 2 ст. 290 ГК РФ могла бы быть менее жесткой и допускать исключения из сформулированного в ней правила по согласию всех участников долевой собственности или в ином особом порядке. Следует отметить, что новый ЖК РФ (ст. 36 п. 2) в установленных законодательством пределах допускает распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, запрещая собственнику только:

"1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение" (ст. 37 п. 4).

Таким образом, запрет п. 2 ст. 290 ГК РФ не является таким уж абсолютным. Однако представляется, что и гражданское законодательство не дает оснований для вывода, к которому пришел Верховный Суд РФ.

При внимательном прочтении п. 2 ст. 290 ГК РФ мы увидим, что в нем речь идет о невозможности отчуждения собственником помещения своей доли в праве на общее имущество отдельно от квартиры. Иными словами, речь идет о невозможности прекращения долевой собственности собственника квартиры в принципе, создания такой ситуации, когда собственность на квартиру есть, а доли в праве собственности на общее имущество нет совсем. Однако данную норму нельзя понимать как указание на невозможность совершения действий, направленных на изменение размера этой доли или совершения участниками долевой собственности согласованных действий по изменению состава общего имущества при сохранении на него долевой собственности. Именно изменение состава общего имущества (а не отчуждение каждым своей доли) происходит при согласованном со всеми собственниками жилых помещений присоединении к одной из квартир части лестничной площадки или помещения так называемой "колясочной". Точно такое же положение создается при согласованной с собственниками помещений реконструкции чердака. В результате этой реконструкции появляются собственники новых жилых помещений, что ведет опять-таки к перераспределению долей в праве собственности и изменению состава общего имущества, но отчуждения собственниками своих долей, о котором говорит п. 2 ст. 290 ГК РФ, не происходит.

На возможность изменения состава общего имущества жилого дома и перераспределения долей в праве на это имущество прямо указывает ЖК РФ. Пункт 3 ст. 36 указанного кодекса говорит о том, что "уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции", а п. 2 ст. 40 называет условием присоединения к помещениям в жилом доме части общего имущества согласие всех собственников помещений в доме.

Вторым аргументом против рассмотренной позиции Верховного Суда РФ служит то, что при завершении реконструкции чердака или мансарды мы уже не имеем дело с тем чердаком или мансардой, которые были первоначальным объектом приложения сил инвестора, и, более того, мы не имеем дело с тем зданием, которое существовало до начала реконструкции. В результате проведенной реконструкции возникли новые помещения, которые могут быть объектом индивидуальной собственности, возникли новые общие помещения, новые общие несущие конструкции и т.д. И при завершении этого процесса само здание превратилось в новый объект недвижимости, поскольку результатом реконструкции всегда является создание нового объекта.

Таким образом, в данном случае речь идет не об отчуждении собственниками квартир своей доли на чердак как объект общей долевой собственности, а о возникновении прав на вновь созданные помещения и перераспределении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество нового объекта недвижимости. Вот почему здесь также должна применяться норма п. 1 ст. 218 ГК РФ о возникновении права собственности на объект у того, кто его создал, а нормы о долевой собственности на общее имущество должны быть учтены при установлении законности проведения самой реконструкции.

В связи с этим как раз и возникает второй аспект проблемы об условиях возникновения права на объекты, созданные в результате частичной реконструкции домов, где уже имеются собственники квартир.

Следует отметить, что основной причиной возникновения дела, решение по которому подверглось критике, было то, что губернатором г. Санкт-Петербурга было исключено требование о получении предварительных согласий от собственников квартир на реконструкцию чердаков и мансард. В этой части распоряжение также было признано судом незаконным. И это не вызывает возражений, в том числе и в свете вышеизложенной позиции о природе отношений, возникающих при реконструкции чердаков и мансард. В этом случае речь идет, безусловно, о распоряжении общим имуществом (реконструкция - вид распоряжения имуществом, как определения судьбы вещи, которая превращается в данном случае в новую вещь). В соответствии же с п. 1 ст. 246 ГК РФ "распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников". Из этого следует однозначный вывод, что на реконструкцию чердаков и мансард необходимо согласие всех собственников помещений как участников долевой собственности на общее имущество.

Однако этот, в общем-то, очевидный вывод очень не нравится как потенциальным застройщикам, так и органам администрации, поскольку переводит вопрос о разрешении такой реконструкции из сферы чисто административных в сферу гражданско-правовых отношений с большим количеством участников. При этом каждый из участников собственности на общее имущество дома абсолютно свободен в своем волеизъявлении, и, следовательно, его отказ дать согласие на реконструкцию способен полностью блокировать осуществление полезного проекта.

В то же время проигнорировать в этой ситуации закон во имя целесообразности означает оказаться заложниками собственников общего имущества дома, которые в любой момент инвестиционного процесса смогут остановить строительство, воспрепятствовать регистрации прав на уже созданные в результате реконструкции объекты либо оспорить уже состоявшуюся регистрацию.

Вот почему мы полагаем, что в число обстоятельств, которые подлежат установлению регистрирующим органом при проверке законности создания объектов на базе общего имущества дома, должно быть включено установление наличия согласий всех собственников помещений на проведенную реконструкцию. При этом данные обстоятельства должны устанавливаться независимо от того, требуют ли такого согласования акты местной администрации или нет, поскольку данное требование основано на федеральном гражданском законодательстве. Отсутствие согласия хотя бы одного собственника помещения в доме на реконструкцию должно служить основанием для отказа в регистрации прав на все вновь созданные помещения, так как отсутствие такого согласия представляет собой прямое нарушение п. 1 ст. 146 ГК РФ.

Однако эти утверждения верны лишь для тех домов, реконструкция которых завершилась до введения в действие нового ЖК РФ, который требует согласия всех собственников помещений только на уменьшение общих помещений дома в результате реконструкции и на присоединение общих помещений к помещениям, находящихся в собственности отдельных лиц.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а решения по этому вопросу должны приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

В принципе, идея особого режима общей долевой собственности на общее имущество дома была заложена в ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 291 ГК РФ "собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья)". Принятым в соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" в п. 3 ст. 34 принятие решений о реконструкции было отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

В связи с принятием ЖК РФ Закон "О товариществах собственников жилья" утратил силу *(314). Его главным недостатком было то, что в силу необязательности создания товариществ собственников жилья сфера действия данного правила была весьма ограничена и во всех случаях, когда отсутствовало товарищество, действовала общая норма п. 1 ст. 246 ГК РФ. Жилищный кодекс РФ решил данную проблему для любых многоквартирных жилых домов, сформулировав правило, согласно которому реконструкция такого дома возможна на основании решения не всех, а только двух третей собственников помещений. Такое решение представляется абсолютно правильным. В то же время для окончательного решения вопроса, по мнению автора, следовало бы дополнить ст. 246 ГК РФ пунктом 3, где было бы указано, что положения этой статьи не распространяются на общую долевую собственность на общее имущество многоквартирных домов.

Данная статья является новой (ст. 219 ГК РФ). Она устанавливает специальные правила для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в п. 1 ст. 130 ГК, а обязанность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, право собственности и других вещных прав на него установлены в ст. 131 ГК.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость, который вступит в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Впредь до введения в действие Закона права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными и государственная регистрация их проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона.

Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации. Возникает вопрос: кто является собственником объекта в это время. Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права собственности, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

В практике арбитражных судов часто возникают споры о правах участников договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) на незавершенные строительством объекты, созданные в период действия договора. Практика не всегда единообразна: например, Президиум ВАС РФ постановлением от 16 марта 1996 г. N 3341/96 отменил решение Волгоградского областного арбитражного суда, который признал право на долю в собственности на строящийся дом за одним из участников договора на том основании, что согласно ст. 301 ГК правом истребовать имущество обладает только собственник, а истец не является собственником, так как право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В другом деле арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования истца о присуждении ему не завершенных строительством коттеджей. В постановлении Президиума ВАС РФ сказано, что в соответствии с условиями договора и на основании ст. 124 Основ ГЗ можно признать право собственности истца на недостроенные коттеджи. Это соответствует правилам общей собственности и ст. 1043 ГК, которая устанавливает, что произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Следовательно, незавершенные строительством объекты составляют общую собственность участников независимо от того, рассматривается ли она как движимое или недвижимое имущество, и участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК.

Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» - СЗ РФ, 1997, N 20, ст. 2240).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 г. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР 1964 г. не содержал каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную недвижимость.

Таким образом, объекты, созданные до 1995 г., могли становиться предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации. Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем для регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основания возникновения права у первичного собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников, которых может быть весьма много. Например, объект, созданный в 1991 г., мог неоднократно продаваться до того, как последний его приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней сделки.

Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права.

При регистрации права на объект, права на который ранее не регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех предшествующих правообладателей.

В настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 г.) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан именно с возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 г. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст. 2 закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.

Необходимо закрепление в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:

«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом».

Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения.

Анализируя судебную практику при рассмотрении вопроса о регистрации первичного возникновения прав на объекты недвижимости, в качестве примера, можно привести дело в качестве примера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Восточносибирского округа, в частности, - Постановление от 27 апреля 2009 г. N А47-4148/2008-12ГК.

Общество "ЛикосСтрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации г. Оренбурга, обществу "СФ "Стройтраст" о признании права собственности на не завершенный строительством объект - жилой дом. Исковые требования были удовлетворены. За обществом "ЛикосСтрой" признано право собственности на объект недвижимости. В жалобе общество "СФ "Стройтраст" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что для приобретения права собственности истцу необходимо обратиться в регистрирующий орган, в связи с чем, требование, заявленное в судебном порядке не может быть удовлетворено.

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Оренбурга просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными. Администрация г. Оренбурга полагает, что строительство осуществляется обществом "ЛикосСтрой" на земельном участке, находящемся у него на праве аренды; спорный объект является самостоятельным объектом недвижимого имущества, права иных лиц в отношении этого объекта отсутствуют, объект создан силами истца, на заемные средства, без привлечения средств граждан.

В возражениях на кассационную жалобу общество "ЛикосСтрой" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. Общество "ЛикосСтрой" указывает, что признание судом за ним права собственности на не завершенный строительством жилой дом не нарушает прав граждан-инвесторов, закрепивших в судебном порядке за собой право собственности на квартиры в жилом доме. Общество "ЛикосСтрой" считает, что общество "СФ "Стройтраст" не представило доказательств финансирования, инвестирования или иных оснований прав требования в отношении спорного объекта.

Судами установлено, что на основании разрешения комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга 25.10.2007, на указанном земельном участке общество "ЛикосСтрой" возвело объект незавершенного строительства, который согласно справке от 20.03.2008, выданной государственным унитарным предприятием Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости", представляет собой строение…пристроено к не завершенному строительством жилому дому литер А. Общество "ЛикосСтрой", ссылаясь на то, что общество "СФ "Стройтраст" и администрация г. Оренбурга не признают за ним право на не завершенный строительством жилой дом литер А1, на основании ст. 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с данным иском.

В итоге, рассмотрев все обстоятельства дела, руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.11.2008 по делу N А47-4148/2008-12ГК и постановление восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" без удовлетворения.

1. Данная статья является новой. Она устанавливает специальные правила для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент.), а обязанность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, право собственности и других вещных прав на него установлены в ст. 131 ГК (см. коммент.).

2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость, который вступит в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Впредь до введения в действие Закона права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными, и государственная регистрация их проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона.

Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

Подробно о государственной регистрации см. коммент. к ст. 131.

Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации. Возникает вопрос: кто является собственником объекта в это время? Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права собственности, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

3. В практике арбитражных судов часто возникают споры о правах участников договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) на незавершенные строительством объекты, созданные в период действия договора. Практика не всегда единообразна: например, Президиум ВАС РФ Постановлением от 16 марта 1996 г. N 334/96 отменил решение Волгоградского областного арбитражного суда, который признал право на долю в собственности на строящийся дом за одним из участников договора на том основании, что согласно ст. 301 ГК правом истребовать имущество обладает только собственник, а истец не является собственником, так как право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В другом деле Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования истца о присуждении ему не завершенных строительством коттеджей. В Постановлении Президиума ВАС РФ сказано, что в соответствии с условиями договора и на основании ст. 124 Основ ГЗ можно признать право собственности истца на недостроенные коттеджи. Это соответствует правилам общей собственности и ст. 1043 ГК, которая устанавливает, что произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Следовательно, не завершенные строительством объекты составляют общую собственность участников независимо от того, рассматривается ли она как движимое или недвижимое имущество, и участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК (см. коммент.).

4. Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240).

Кодексы РФ

ГК РФ — документы Пленума и Президиума ВС

"О внесении изменений в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" и от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"

"О практике применения судами норм, регламентирующих участие потерпевшего в уголовном судопроизводстве"

"О применении судами Семейного кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об установлении отцовства и о взыскании алиментов"

"О судебной практике по делам о контрабанде"

"О применении судами законодательства при рассмотрении дел, связанных с установлением происхождения детей"

"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"

ГК РФ — последние изменения и законы

"О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

"О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм. и доп. вступ. в силу с 16.06.2017)

"О несостоятельности (банкротстве)"

"Об актах гражданского состояния"

"О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"

"О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" (с изм. и доп. вступ. в силу с 31.07.2017)

"Об инвестиционных фондах"

Комментарий к Ст. 219 ГК РФ

1. Как известно, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Соответствующие нормы сформулированы в ст. 131 ГК РФ, а также в Законе о регистрации недвижимости.

На первый взгляд правило, предусмотренное в рассматриваемой статье, можно было не включать в Гражданский кодекс. В данном случае в усеченном виде воспроизводится норма, предусмотренная в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Читайте также: Как судебные приставы взыскивают алименты

Однако если бы не было комментируемой статьи, то, несомненно, возникли бы затруднения при решении вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимость. С одной стороны, существует упомянутое правило п. 2 ст. 8 ГК РФ, а с другой — есть норма, установленная в п. 1 ст. 218 ГК РФ. И был бы неизбежен вопрос: не есть ли указание п. 1 ст. 218 исключением из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 Кодекса? С тем, чтобы не допустить возможности двоякого толкования, и появилась рассматриваемая статья.

2. Казалось бы, вполне логичное появление правила комментируемой статьи на деле привело к трудноразрешимым проблемам в доктрине и затруднениям практического свойства. В частности, возникли вопросы: если нет права собственности на вновь созданный объект недвижимости, то какие-то права у субъекта, который, предположим, построил дом, все же существуют? Какие? На что? Иногда говорят, что данному субъекту принадлежит право собственности на строительные материалы, использованные при строительстве. Так ведь уже нет этих материалов, они подверглись переработке. Как представляется, существующее положение в этой сфере отмечено противоречием правовой формы реально существующим экономическим отношениям.

Недвижимое имущество представляет собой особый объект гражданских прав, что обусловлено его социальной значимостью и, как правило, высокой стоимостью недвижимости.

Кроме того, пользование этим имуществом может затрагивать интересы других лиц.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ. Способы приобретения права собственности традиционно подразделяются на первоначальные (когда право собственности возникает впервые или самостоятельно, независимо от прав на это имущество других лиц) и производные (при которых возникновение права собственности основано на праве собственности прежнего собственника).

К числу первоначальных способов относятся создание нового объекта недвижимого имущества, приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, приобретение права собственности в силу приобретательной давности.

К производным способам относятся, прежде всего, приобретение права собственности на основании сделки об отчуждении, а также приобретение права собственности в порядке наследования и реорганизации юридического лица, полная выплата паевого взноса членом потребительского кооператива.

Создание нового объекта недвижимого имущества «для себя» – наиболее распространенный первоначальный способ приобретения права собственности. Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Собственник земельного участка, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 263 ГК РФ, ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Об этом гласит часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Право собственности на объекты незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором возводится этот объект недвижимости, или подтверждающих право пользования им, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, то основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект такого строительства, а также на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества), правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (ст. 25.3 Закона о регистрации).

На основании пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Договор как соглашение лиц возникает по воле его участников.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение или другой объект недвижимости передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, без указания которых договор будет считаться незаключенным, являются:

данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК);

условие о цене передаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ);

при продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (статья 567 ГК РФ).

Основной признак дарения – безвозмездность. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Право собственности у наследника возникает при наследовании, в силу статьи 1152 ГК РФ, со дня открытия наследства, независимо от момента государственной регистрации; при реорганизации юридического лица – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства или завершения реорганизации. Однако для реализации своего права по распоряжению недвижимым имуществом наследник либо реорганизованное юридическое лицо должны зарегистрировать свое право собственности на данное имущество, поскольку статьей 2 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Читайте также: Виды объектов недвижимого имущества

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Изменения ст. 219 ГК РФ ч. 1

Упоминания ст. 219 ГК РФ ч. 1 в юридических консультациях

19.11.2015 кварплату вы должны только с момента оформления собственности. акт приема-передачи не является документом, который обязывает вас нести расходы по содержанию имущества. В ст.219 ГК РФ

19.03.2015 Добрый вечер, Вадим. В ст.219 ГК РФ сказано: Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с

31.07.2014 Добрый день, Александра. В ст.219 ГК РФ сказано: Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с

30.07.2014 собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей; Ключевыми словами, как вы понимаете считаются: находящегося в собственности. А в ст.219 ГК РФ сказано: Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с

17.10.2013 Добрый день, Галина. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на дом возникает с момента его государственной регистрации. Вам нужно обращаться в суд по месту нахождения имущества с иском о признании

Быстрый переход к статье

Запомни: Договор-Юрист
- это юристы, кодексы и бланки

Ст. 219 ГК РФ ч. 1 всегда поддерживается в актуальном состоянии, и здесь вы всегда найдёте последнюю действующую редакцию кодекса. А также наш консультант ответит на ваши вопросы.
Если вы ищите поправки к статье 219 — ищите их в клубе!

Обновления кодексов

О разделе «Гражданский кодекс РФ часть 1 (ГК РФ ч. 1)»

Раздел посвящён кодексам и законам Российской Федерации. База Договор-Юрист.Ру ежедневно проверяется и обновляется. Здесь вы можете найти самые последние действующие редакции ГК РФ ч. 1. Комментарии к статьям кодекса вы можете получить, нажав кнопку «Задать вопрос ». По любой статье кодекса вам будет дан самый подробный персональный комментарий с учётом вашей ситуации. Живое онлайн обсуждение норм законов – это лучший способ разобраться в хитросплетениях российского законодательства.

На сайте предусмотрен удобный поиск статей, например «ст. 219 ГК РФ ч. 1 », вам сразу будет предоставлена статья законодательного документа, судебная практика и комментарии к нему.

Копирование материалов с сайта «Договор-Юрист. Ру» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Под «бесплатными юридическими консультациями» подразумеваются ответы на типовые вопросы, справочная информация по статьям кодексов и законов

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Новая редакция Ст. 219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к Ст. 219 ГК РФ

1. В комментируемой статье назван частный случай приобретения права собственности на вновь созданную вещь (см. п. 1 ст. 218 ГК РФ). Об объектах недвижимости и о регистрации прав на недвижимое имущество см. ст. ст. 130, 131 ГК.

2. Вновь созданным недвижимым имуществом могут быть и незавершенные строительством здания и сооружения.

Другой комментарий к Ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Норма комментируемой статьи дополняет п. 1 ст. 218 ГК и особо оговаривает условия возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Серьезные проблемы возникают из коллизии этой нормы с нормой ст. 130 ГК, содержащей определение объекта недвижимости. Поскольку в ст. 130 не указано на регистрацию как на обязательный признак для признания объекта недвижимостью, возникает вопрос о природе вновь созданного имущества, тесно связанного с земельным участком, до государственной регистрации права собственности на него.

Если исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимости возникает независимо от его регистрации, если он отвечает признакам, указанным в ст. 130.

Очевидно, что трудности в применении ст. 219 вызваны прежде всего отсутствием в действующем российском законодательстве правила суперфиция: все, что находится на земельном участке, принадлежит собственнику участка. Поскольку такого правила нет, собственник участка не может рассматриваться как собственник созданного объекта, и необходимо искать иные подходы к урегулированию возникающих при этом имущественных конфликтов.

Вопрос этот практически важен для определения отношений тех лиц, которые участвовали в создании объекта.

Дело в том, что в любом случае имеется определенное имущество, связанное с земельным участком и представляющее значительную ценность. Очевидно, что это имущество не может рассматриваться в качестве строительных материалов, так как имеет иные свойства. Стоимость его также значительно превышает стоимость материалов, поскольку включает права на земельный участок, стоимость проектных и монтажных работ и т.д.

Нужно признать, что данное имущество не является объектом недвижимости до государственной регистрации права на него в силу прямого предписания ст. 219. Вместе с тем налицо целостный объект, который может быть назван объектом строительства, в частности, такое определение содержится в ст. 742 ГК. В этом качестве объект строительства может быть предметом, например, договоров страхования, охраны и т.п. В отношении этого объекта может быть применено право удержания (ст. 359 ГК РФ).

2. В то же время этот объект не может быть объектом права собственности, что и является главным выводом из нормы ст. 219. Конечно, в отношении данного объекта осуществляется владение подрядчиком или самим застройщиком, если он ведет строительство собственными силами. Но для осуществления владения вовсе не требуется иметь право на объект. Во владении могут находиться и фактически находятся предметы, изъятые из оборота, на которые у владельца не может возникнуть право собственности (например, боеприпасы или фальшивые деньги, находящиеся в камере хранения вещественных доказательств).

Значит, для осуществления владения юридически безразлично, отвечает объект признакам недвижимости или нет. Если иметь в виду это обстоятельство, то становится понятно, что дискуссия о юридической природе незавершенного строительства до его регистрации в значительной мере лишена практического смысла.

3. Высший Арбитражный Суд РФ в п. 16 Постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 разъяснил, что недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Очевидно, что это разъяснение увязывает свойства недвижимости именно с юридическими обстоятельствами, а не с физическими. По смыслу этого разъяснения, до тех пор, пока объект является предметом строительного подряда, на него существуют лишь обязательственные права в рамках договора подряда, но не вещные. Владение, которое осуществляет подрядчик, не увязывается, как уже говорилось, с вещным правом на объект.

Если же подряд прекращен до завершения строительства либо если объект возводится без заключения договора подряда, права на объект могут быть зарегистрированы за заказчиком в порядке ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Главная » Гражданское право » Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости.