Жилищный кодекс рф ст 153. Теория всего

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

(п. 5 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарии к статье

1. Переход к рыночным отношениям в сфере организации системы приобретения и использования жилья немыслим без введения условия о платности получаемых гражданами услуг в соответствии с соотношением спроса и предложения на них. Платность будет способствовать перераспределению жилья среди населения, развитию конкуренцию среди лиц, оказывающих услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, повышению качества соответствующих услуг. Между тем процесс перехода на новые условия оплаты жилья должен носить поэтапный характер, учитывать имеющееся сложившееся положение дел. В жилищные правоотношения в той либо иной мере вовлечен каждый житель России. Поэтому в этих отношениях, как в никаких других, публичный интерес напрямую связан с частным. Гораздо проще принять закон, провозгласить об изменении действующей системы, чем обеспечить его исполнение.

Цена в рыночных отношениях выступает основным инструментом для измерения качества товара, состояния конкурентной среды в любой сфере деятельности. Поэтому при формировании рыночных отношений в жилищной сфере именно ценовая политика государства будет определяющей для достижения провозглашенной Конституцией цели социального государства по обеспечению достойной жизни человека, в том числе за счет создания условий для реализации гражданином права на жилище.

2. Между тем уже на первых этапах реформы жилищно-коммунального хозяйства, перевода его на рыночные рельсы обнаружились отмеченные выше, а также многие другие негативные последствия. Наиболее заметным, как указано в Приказе Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (Бюллетень строительной техники.1998. N 2), является проявление сложившейся за многие десятилетия советского периода монополии государства в этой сфере, проявившейся в заметном дисбалансе между “отпущенными” ценами и качеством предоставляемых в замен услуг.

Так что переход к оплате жилья исходя из фактической стоимости его затрат, снижение, а затем и отказ от дотаций на оплату со стороны государства должны быть постепенными.

3. В соответствии со ст.1 действовавшего ранее Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики” задача плавного перехода к новым условиям установления цен в рассматриваемой социально-значимой сфере обеспечивалась следующим образом. Государством устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства основные принципы и методы формирования цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила их регулирования и применения, включающие в себя указание на структуру цен и тарифов, основания для их пересмотра, установление периода их регулирования, порядок рассмотрения, согласования и утверждения этих цен и тарифов, в том числе устанавливаемых в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.

В том же законе закреплялось введение стандартов различного уровня федеральных, региональных (субъектов Российской Федерации) и местных.

Аналогичные принципы сохранены в целом и на последующий период реформы.

Правительством РФ уточняются основы ценообразования, в частности, в виде установления ежегодных федеральных стандартов оплаты жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях, стандарты качества содержания, ремонта жилья и объема оказания коммунальных услуг, а также иные условия ценообразования.

Региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг в соответствии с ежегодными федеральными стандартами устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Органами местного самоуправления, органами государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, устанавливаются нормативы потребления коммунальных услуг, цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и тарифы на коммунальные услуги в жилых помещениях, а также цены и тарифы в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.

4. С 1 января 2006 г. вступит в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (ч.7 ст.15 Закона вступает в силу с 1 июня 2008 г.) - РГ. 2004. 31 декабря.

Законом устанавливаются основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Расчеты потребителей, в соответствии с этим законом, за услуги по водоснабжению, водоотведению и очистке сточных вод, по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов осуществляются исходя из суммы, включающей цену (тариф) для потребителей и надбавку к цене (тарифу) для потребителей.

Кроме того, в Законе уточняются полномочия в области регулирования и надбавок в отношении Правительства РФ, органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

5. Приведение в соответствие с названным Законом других законодательных актов осуществлено принятием Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 211-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (РГ. 2004. 31 декабря).

6. Коммент. ст. ЖК развивает сформулированный в ст.309 ГК РФ принцип надлежащего исполнения гражданско-правового обязательства, уточняет момент возникновения обязанности по оплате в зависимости от основания использования жилого помещения и вида платежа.

При заключении договора социального найма, аренды, найма жилого помещения обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения соответствующего договора, т.е., по общему правилу с момента, когда между сторонами в требуемой для таких случаев форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ).

По некоторым видам платежей устанавливаются особенности заключения соответствующего договора. Так, в силу п.1 ст.540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

7. В отношениях, основанных на членстве (в жилищном кооперативе), а также на праве общей собственности, указанная обязанность по оплате возникает с момента, когда правообладатель получил возможность использования жилого помещения в своем интересе, соответственно, с момента предоставления жилья или возникновения на него права собственности.

По ст. 153 ЖК РФ, оплата услуг ЖКХ должна производиться своевременно. В норме определен перечень субъектов, у которых возникает соответствующая обязанность. Рассмотрим подробнее правила ст. 153 ЖК РФ с комментариями 2016 г.

Обязанные субъекты

По ст. 153 ЖК РФ (в новой редакции ) вносить средства должны:

Наниматели жилплощади, в том числе социального использования, по договору. Оплата осуществляется с даты его заключения.
Арендаторы/наниматели помещений муниципального или государственного жилфонда с момента подписания соответствующего соглашения.
Члены ЖК с даты предоставления жилплощади кооперативом.
Собственники помещений с даты возникновения соответствующих прав. При этом учитываются положения 169 статьи (ч.3) ЖК.
Субъекты, принявшие в эксплуатацию помещения в многоквартирном доме от застройщика после выдачи ему разрешения. При передаче оформляется акт или иной документ. Оплата осуществляется с даты предоставления помещения.
Застройщики (лица, обеспечивающие возведение многоквартирного дома) по отношению к площадям в нем, не переданным иным субъектам по акту или иному документу, с момента получения ими разрешения на введение сооружения в эксплуатацию.

До даты заселения граждан в помещения муниципального/государственного жилфонда расходы по их содержанию возлагаются на органы местной/госвласти или на управомоченных ими лиц.

Ст. 153 ЖК РФ с комментариями

Договоры, устанавливающие условия предоставления в пользование, содержания помещений, выполнения ремонтных работ в многоквартирном доме, являются возмездными. Предусмотренная в ЖК РФ ст. 153 в части первой закрепляет обязанность физических и юрлиц нести расходы, связанные с эксплуатацией жилплощадей. В ч. 1 отсутствуют указания на публично-правовые образования. Однако это не означает, что на них установленная обязанность не распространяется. В качестве таких образований выступают регионы, МО и государство в целом, действующие через уполномоченные органы власти соответствующего уровня.

Момент возникновения обязанности у арендатора

О нем сказано в п. 2 ст. 153 ЖК РФ . Необходимость в определении момента возникновения соответствующей обязанности обуславливается многочисленными спорами в судебных инстанциях, связанными с отсутствием в прежнем законодательстве норм, регламентирующих порядок внесения средств на содержание жилых помещений. В настоящее время правила устанавливаются ст. 153, 154 ЖК РФ .

Дополнительно

Согласно предусмотренной в ЖК РФ ст. 153 , обязанность у субъектов возникает с момента приобретения ими на соответствующий объект права собственности или заключения договора найма или аренды. На членов кооперативов правила статьи распространяются с даты предоставления им жилплощадей по установленному порядку. Присутствующая в ЖК РФ ст. 153 закрепляет обязанность и за владельцами помещений в многоквартирных домах с момента подписания актов об их передаче.

ФЗ №123

Этим законом были внесены дополнения в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. В частности, в норму добавлено предписание о внесении средств за жилое помещение лицом, являющимся законным его владельцем, но не имеющим статус собственника. Вместе с тем, правовое основание для осуществления соответствующих расходов владельцами жилплощадей, а также получатели этих сумм не установлены в ЖК РФ. Ст. 153 не устанавливает обязанность по внесению средств на содержание и проведение ремонта общего имущества и не определяет момент ее возникновения. По 161 статье (ч. 13,14) управление построенным многоквартирным домом осуществляется на основании договора с управляющей компанией. Его заключают не владельцы сооруженных жилплощадей, а застройщик от своего имени и за собственный счет. Поскольку 139 статья кодекса была признана утратившей силу, будущие собственники жилых помещений многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после 17.06.2011 г., не могут образовывать ТСЖ и исполнять перед ним обязательство по внесению платы за услуги коммунальных предприятий и содержание объекта.

Расходы на нежилые помещения

При решении о распределении затрат собственниками таких площадей на содержание имущества общего пользования в многоквартирном доме, об оплате ими коммунальных услуг судебным инстанциям рекомендовано применять положения рассматриваемой нормы по аналогии. В ней вполне обоснованно отсутствует упоминание об арендаторах нежилых помещений, а также о пользователях и нанимателях жилплощадей частного жилфонда. Представляется, что эти правообладатели должны нести обязанности по внесению соответствующих сумм, в соответствии с договорами, регламентируемыми в ГК, а не ЖК.

Содержание помещений до предоставления в пользование

Соответствующая обязанность предусматривается частью третьей комментируемой статьи. На практике ранее достаточно часто помещения муниципального и государственного жилфондов содержались за счет учреждений и организаций, которым объекты передавались в оперативное управление или хоз. ведение, а не на бюджетные средства. Довольно часто предприятия, осуществлявшие коммунальное обслуживание, не могли установить лицо, обязанное производить оплату услуг, или возлагали данную обязанность на будущих законных владельцев жилплощадей. В настоящее время рассматриваемая норма закрепляет другой порядок. Согласно статье, обязанность по внесению платы возлагается на органы муниципальной или госвласти, а также на лиц, управомоченных ими.

Особые случаи

В кодексе не определен круг лиц, которые несут расходы, связанные с содержанием помещений, у которых нет собственников (бесхозяйное, выморочное имущество). Таких объектов относительно немного. Основная масса споров по вопросу затрат появляется при возникновении обязанности по выплате средств на их содержание у лиц, наследующих эти помещения по правилам, установленным законодательством. Необходимо учесть, что преемники должны осуществлять оплату за жилплощади и коммунальные услуги с даты открытия дела.

Собственники и прописанные лица

Кто из них должен оплачивать коммунальные услуги? Вопрос, на первый взгляд, может показаться достаточно сложным. На практике же, как правило, проблем при его решении не возникает. Для разъяснений следует обратиться к 30 статье ЖК. Норма устанавливает, что расходы по содержанию объекта несет собственник.

Особенности аренды

При предоставлении помещения в пользование заключается договор. В него необходимо включить ряд условий. В частности, документом должно устанавливаться право нанимателя пользоваться помещением и его обязанность вносить оплату. На практике часто возникают спорные ситуации, связанные с определением лица, которое должно нести расходы по содержанию объекта. Если в договоре аренды не установлено иное, то это бремя несет собственник. В этой связи, во избежание проблем, следует прописать обязанность по оплате за нанимателем в договоре аренды. Таким образом, может быть две ситуации:

Собственник осуществляет расходы самостоятельно. После заключения соглашения, на его имя будут поступать счета, которые ему следует оплачивать.
Расходы возлагаются на арендатора. Как выше было указано, данное условие должно быть прописано в соглашении. Арендатор заключает дополнительные договора с обслуживающими предприятиями, и счета будут направляться ему.

Стоит сказать, что соглашения с коммунальными организациями можно и не заключать. Арендатор может использовать для оплаты те счета, которые приходят на имя владельца помещения.

Долевая собственность

Особенности данных правоотношений регламентируются в ГК. В Кодексе установлено, что каждый собственник несет бремя расходов по содержанию имущества в соответствии с его долей. Оплата услуг коммунальных предприятий является прямой обязанностью владельцев недвижимости. В расчет могут включаться содержание и ремонт помещения, пользование лифтом, отопление, вода, газ и пр. Стоит отметить, что неиспользование помещения не освобождает от обязанности по оплате.

Что делать, если гражданин не проживал в квартире

Предположим, собственнику пришлось долгое время отсутствовать в жилом помещении. В таком случае целесообразно сделать перерасчет. Коммунальные платежи будут определяться в соответствии с показаниями счетчиков. При долевой собственности перерасчет осуществляется пропорционально частям. Необходимо учитывать, что данная операция допускается не для всех видов услуг. Перерасчет можно сделать по расходу воды, электроэнергии, газа и некоторых других ресурсов. Собственнику необходимо написать соответствующее заявление. Его форма свободная. К заявлению следует приложить документы, удостоверяющие факт проживания лица и оплату им коммунальных услуг в другом месте. Предоставить можно копии этих бумаг.

Лицевые счета в долевой собственности

Законодательство допускает оплату совладельцем коммунальных услуг по отдельным квитанциям. Но разрешено это в рамках одного лицевого счета. В нем могут присутствовать разные реквизиты, относящиеся к помещениям, принадлежащим долевым собственникам. Начисление осуществляется пропорционально частям имущества. Для разделения лицевого счета сособственники пишут заявления. Они подаются или в ТСЖ, или в управляющую компанию. К заявлениям следует приложить документацию на помещение.

Заключение

Оплата коммунального обслуживания - обязанность лиц, владеющих помещением на законных основаниях. Закон возлагает ее на собственников, нанимателей и арендаторов. Следует сказать, что за несовершеннолетних оплату вносят родители. При этом отчисление алиментов не избавляет лицо от обязанности осуществлять расходы на содержание помещения.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

Комментарий к Ст. 153 ЖК РФ

1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование гражданам, а также условия оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, являются возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. То, что в ч. 1 комментируемой статьи не упоминаются публично-правовые образования как собственники помещений, не может расцениваться как нераспространение обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями, например, в случаях, установленных ч. 3 комментируемой статьи, ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 155, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307, 328 ГК).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет правообладателей помещений, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и момент возникновения такой обязанности для таких правообладателей помещений — физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК РФ) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.

В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания пользования жилым помещением, после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также владельцу помещения в построенном многоквартирном доме с момента подписания документа о передаче такого помещения.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ) комментируемая статья дополнена нормой об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лица, ставшего законным владельцем построенного помещения, но не имеющего пока статуса его собственника (п. 6 ч. 2 комментируемой статьи). Законодатель не установил правовое основание внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги владельцами построенных помещений и кому вносится плата такими лицами. Согласно ч. ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ для управления построенными многоквартирными домами договор управления с управляющей организацией заключают не владельцы построенных помещений, а застройщик от собственного имени и за свой счет (см. комментарий к указанным ). В связи с признанием утратившей силу ст. 139 ЖК РФ будущие собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 17 июня 2011 г., уже не могут создавать товарищества собственников жилых помещений и выполнять перед ним обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 139 ЖК).

3. Комментируемая статья не содержит положений, устанавливающих обязанность и момент возникновения обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к ст. 7 ЖК).

В комментируемой статье обоснованно не упоминаются арендаторы нежилых помещений, наниматели и арендаторы жилых помещений частного жилищного фонда. Представляется, что такие правообладатели помещений в многоквартирном доме должны иметь обязательства по внесению соответствующих платежей согласно договорам, регулируемым ГК РФ, а не ЖК РФ.

4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность по содержанию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги, либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на выступающие от имени собственников жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.

5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований в лице соответствующих органов публичной власти, как и других собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и 164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. При этом ЖК РФ не предусматривает возможность заключения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда договоров с управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. То есть при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных публичных собственников не упраздняются.

6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством. В частности, следует иметь в виду, что обязательства по оплате таких расходов возникают у наследников со дня открытия наследства.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 153 ЖК РФ:

1. Положения раздела VII Кодекса регулируют важнейшую часть жилищных отношений - порядок выполнения обязанностей по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Ранее эти отношения регулировались в основном подзаконными нормативными правовыми актами; в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. не было аналогичного раздела; нормы об оплате жилья (ст. ст. 55 - 59) находились в главе 2 ЖК РСФСР "Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда". Так что раздел VII в целом является новым структурным подразделением Кодекса по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г.

Нормами, содержащимися в ст. ст. 153 - 160 данного раздела, охватываются в комплексе все срезы отношений, возникающих по поводу оплаты жилья, включая порядок установления и применения соответствующих размеров тарифов (расценок, ставок). Конкретное правовое регулирование порядка установления и применения тарифов по отдельным видам платежей осуществляется на основании этих норм и не должно им противоречить. По существу, положения раздела VII Кодекса не только носят регулятивный характер, но и выполняют важную системно-правовую функцию, выступая в качестве правовых гарантий обеспечения и защиты интересов участников жилищных отношений. Положения раздела VII Кодекса необходимо применять с учетом внесенных в них изменений и дополнений. В частности, Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Российская газета. 2011. 7 июня) внесены изменения и дополнения в ст. ст. 153, 155 и 160 Кодекса.

2. Среди подзаконных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с оплатой жилья, следует подчеркнуть значение Постановления Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2004. N 32. Ст. 3339 (с послед. изм. и доп.)), в котором были систематизированы основные правовые нормы об оплате гражданами жилья и коммунальных услуг. Осенью 2006 г. названное Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". В первом из документов - Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, дается структура состава общего имущества в многоквартирном доме, сформулированы требования к содержанию этого общего имущества, конкретизированы обязанности собственников помещений по содержанию и ремонту общего имущества, включены вопросы контроля и ответственности за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Второй документ посвящен специально основаниям и порядку изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Утвержденные Постановлением Правила имеют общее значение. Так, собственники помещений в многоквартирных жилых домах, в которых не созданы объединения собственников, несут такие же обязанности по оплате жилья, как и наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, за исключением обязанности вносить плату за наем помещения, которая не может быть возложена на собственника этого помещения. По единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории муниципального образования, осуществляется оплата жилищно-коммунальных услуг (электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, горячего водоснабжения, теплоснабжения и др.) гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности.

3. Правовая норма ч. 1 коммент. ст. также носит общий характер: обязанность по своевременной и полной оплате жилого помещения и коммунальных услуг - это общая обязанность всех лиц, на которых она возлагается законом или договором. Эта обязанность и порядок ее исполнения конкретизируются в других нормах раздела VII Кодекса, а также в нормах иных нормативных правовых актов.

Следует уточнить, что в ч. 1 коммент. ст. имеются в виду не вообще любые организации, а только те из них, которые являются юридическими лицами.

В статьях коммент. раздела VII Кодекса не использован собирательный термин, который охватывал бы всех обязанных по оплате жилья лиц, прежде всего нанимателей по договорам найма и собственников помещений. Представляется, что в контексте содержания раздела VII Кодекса можно было бы называть обязанных по оплате лиц пользователями помещений в жилых домах. Термин "пользователи" употреблен в п. 1 ч. 2 ст. 159 Кодекса применительно к гражданам, проживающим в государственном и муниципальном жилищных фондах. В Правилах предоставления коммунальных услуг (смотри о них ниже) использован обобщающий термин "потребитель" для обозначения лиц, пользующихся жилыми помещениями, потребляющих жилищно-коммунальные услуги и обязанных оплачивать их.

В части 2 коммент. ст. названы виды обязанных лиц, сгруппированных по основаниям возникновения права на жилое помещение. В зависимости от основания возникновения права на жилое помещение установлен начальный момент, с которого начинается обязательство по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, т.е. начинается течение периода времени, подлежащего оплате.

4. В тех случаях, когда право пользования жилым помещением возникает на основании договора, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает, как указано в ч. 2 коммент. ст., с момента заключения договора. Конечно, такое решение вопроса далеко не бесспорно, так как все названные здесь договоры: социального найма, найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, аренды - сконструированы законодателем как консенсуальные сделки; все они подлежат заключению в письменной форме и считаются заключенными с момента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора. Достижение соглашения фиксируется в подписании письменного текста договора; указанная в письменном тексте договора дата и является моментом заключения договора найма или аренды жилого помещения.

Но реально наниматель (арендатор) фактически не может пользоваться жилым помещением, пока оно ему не передано фактически и юридически. Передача жилого помещения нанимателю производится так же, как происходит передача любого недвижимого имущества при переходе права на него от одного лица (отчуждателя) к другому лицу (приобретателю) или при сдаче какого-либо имущества в аренду - путем предъявления уполномоченным представителем наймодателя жилого помещения нанимателю для осмотра и проверки его состояния. В процессе передачи передаются ключи от входной двери и документы, удостоверяющие надлежащее техническое состояние жилого помещения: санитарно-гигиенический сертификат, технические паспорта на санитарно-техническое, электрическое и иное оборудование, установленное в квартире, правила по его эксплуатации. По результатам осмотра жилого помещения в том случае, если у нанимателя нет претензий к его состоянию, подписывается двухсторонний акт приема-передачи. С этого момента жилое помещение должно считаться переданным нанимателю и он вправе начать его использование.

Лицо, которому жилое помещение предоставляется по договору найма, может отказаться от приема жилого помещения и вселения в него, если помещение окажется в ненадлежащем состоянии, не пригодном для проживания. В такой ситуации обязывать нанимателя оплачивать непринятое им жилое помещение было бы неправильно. Если же лицо, заключившее договор найма жилого помещения, уклоняется от его принятия необоснованно, это должно быть зафиксировано в специальном акте приема-передачи, который составляется на комиссионной основе. В таком акте должно быть зафиксировано, что наниматель уклонился от приема помещения и подписания акта. В этом случае обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникла бы с даты составления комиссионного акта.

Ни в ЖК РФ, ни в ГК РФ в соответствующих главах о социальном найме жилого помещения и об общегражданском найме жилого помещения нет норм, которые содержали бы требования к порядку передачи жилого помещения нанимателю. Это явный пробел законодательства, который необходимо восполнить. А пока в какой-то степени могут быть использованы по аналогии положения ст. 611 ГК РФ "Предоставление имущества арендатору" .

Было бы логично привязать возложение обязанностей по оплате жилого помещения и коммунальных услуг на нанимателя к моменту передачи ему жилого помещения; к тому же и в практике чаще всего происходит так, что договор найма заключен, а помещение передается позднее. Тем не менее законодатель установил иное правило. Логика такого подхода законодателя состоит, возможно, в том, что наниматель стимулируется к тому, чтобы с его стороны не было бы никаких субъективных препятствий к вселению в предоставленное ему по договору жилое помещение и его использованию в соответствии с условиями договора. Если же после подписания договора найма наймодатель задерживает передачу жилого помещения нанимателю, то наниматель вправе требовать неначисления платы за жилье за тот период, в течение которого он не мог пользоваться жилым помещением, поскольку оно было передано ему наймодателем несвоевременно. В случае спора между наймодателем и нанимателем суд, рассматривая спор, должен учесть конкретные обстоятельства, в том числе установить конкретную дату передачи жилого помещения нанимателю и разрешить спор, руководствуясь специальными и общими нормами об исполнении обязательств.

5. У члена жилищного кооператива право на жилое помещение возникает не на основании договора, а на основании исполнения жилищным кооперативом своего обязательства по предоставлению жилых помещений гражданам, являющимся его членами. Согласно ч. 2 ст. 124 Кодекса, основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива является решение общего собрания (конференции) членов кооператива. Отсюда вытекает, что предоставлением жилого помещения жилищным кооперативом в контексте п. 4 ч. 2 коммент. ст. является указанное в ч. 2 ст. 124 Кодекса решение общего собрания или конференции членов кооператива. Представляется, что и применительно к домам жилищных кооперативов было бы более логично установить, что обязанность по оплате предоставленного ему жилого помещения возникает у члена жилищного кооператива не с момента принятия общим собранием (конференцией) членов кооператива решения о предоставлении жилого помещения, а с момента передачи ему предоставленного жилого помещения кооперативом по двухстороннему акту приема-передачи. Передача жилого помещения осуществляется правлением кооператива во исполнение решения общего собрания или конференции членов кооператива.

6. Правило п. 5 ч. 2 коммент. ст., установившее, что у собственника жилого помещения обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на данное жилое помещение, тоже не безупречно. Момент возникновения права собственности на жилое помещение независимо от вида основания его возникновения является по закону единым - это момент госрегистрации права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, абз. 1 п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм. и доп.)), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В практике возложение на собственника жилого помещения или даже на лицо, еще не ставшее собственником, обязанности по оплате расходов на содержание жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома происходит по-разному.

Так, при приобретении жилого помещения в порядке участия в долевом строительстве многоквартирного дома жилое помещение - объект долевого строительства - зачастую передается управомоченному участнику долевого строительства - дольщику - еще до того, как происходит госрегистрация его права собственности на приобретенное жилое помещение. Акт приема-передачи жилого помещения является одним из оснований для госрегистрации права собственности на жилое помещение (см.: ст. ст. 8 и 16 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40). Обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг возникают у дольщика с момента передачи ему квартиры, т.е. с момента подписания акта приема-передачи, несмотря на то что дольщик еще не стал собственником данного жилого помещения.

Если право собственности на жилое помещение возникает у приобретателя по договору, то жилое помещение может быть передано приобретателю ранее госрегистрации перехода права собственности; соответственно, обязанности по содержанию приобретенного жилья возникнут у приобретателя со дня передачи ему жилого помещения.

Для того чтобы отразить возможное разнообразие оснований и порядка передачи жилого помещения управомоченным лицам, следовало бы дополнить начальную фразу ч. 2 коммент. ст. отсылочной оговоркой "если иное не предусмотрено законом или договором".

7. Поскольку назначение правил ч. 2 коммент. ст. состоит в установлении момента возникновения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, постольку в этих нормах не раскрывается весь круг обязанных лиц. Поэтому правила ч. 2 коммент. ст. должны применяться в сочетании с теми нормами Кодекса, в которых определяется круг лиц, на которых лежит обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. К таким лицам, в частности, относятся дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения (ч. 3 ст. 31 Кодекса); дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 69 Кодекса), сонаниматели по договору найма жилого помещения (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Но законодатель учел этот аспект и восполнил пробел. Часть вторая коммент. ст. дополнена новым - шестым - пунктом, согласно которому обязанность по оплате жилого помещения во вновь построенном многоквартирном доме возникает, во-первых, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика по двухстороннему акту приема-передачи; как видно, статус этого лица не конкретизирован, главное в том, чтобы он был надлежащим уполномоченным лицом, т.е. у него должны быть правовые основания требовать передачи ему жилого помещения. Во-вторых, обязанность по оплате возникает с момента передачи жилого помещения. Такое решение вопроса представляется правильным.

8. Государственный и муниципальный жилищные фонды находятся соответственно в ведении Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (ч. 2 ст. 19 Кодекса), поэтому естественно, что, пока жилые помещения из фондов публично-правовых образований не закреплены за конкретными лицами на том или ином правовом основании, расходы по содержанию жилых помещений несут уполномоченные государственные и муниципальные органы за счет соответствующих бюджетов.

В ч. 3 коммент. ст. употреблено выражение "До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов". Это выражение не совсем конкретно; в контексте данной нормы под "заселением" следует понимать предоставление в установленном порядке жилых помещений управомоченным лицам, а конкретизация момента, с которого обязанности по содержанию жилых помещений прекращаются у публичных образований и одновременно возникают у управомоченных лиц, содержится в ч. 2 коммент. ст.

Главная » Процессуальное право » Жилищный кодекс рф ст 153. Теория всего