Содержание общедомового имущества хв для гв. Особенности голосования на собрании владельцев квартир
С 30 июля есть пять вариантов для расчёта платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества. Так вышло потому, что в этот день вступил в силу .
Подробности в сегодняшней статье.
Пять вариантов расчёта
Новый Федеральный закон от 29.07.2017 N 258-ФЗ внёс изменения в порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества МКД. Чтобы держать вас в курсе событий, 14 августа совместно с Еленой Шерешовец мы провели вебинар, на котором рассказали, хорошо или плохо скажутся перемены на работе управляющих компаний.
Выбор варианта рассчёта платы за коммунальный ресурс зависит от ситуации:
- В МКД установлен ОДПУ (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).
- В МКД установлена автоматизированная информационная измерительная система.
- ОСС приняло решение об ином порядке начисления.
- В МКД не установлен ОДПУ (п. 9.3 ст. 156 ЖК РФ).
- В субъекте РФ не принят норматив.
Если дом оснащён общедомовым прибором учёта, рассчитывать нужно по нормативу, а потом раз в год делать перерасчёт с учётом показаний ОДПУ. Формулы перерасчёта будут приняты в конце августа этого года.
По-другому рассчитывать плату нужно, если в доме помимо ОДПУ есть автоматизированная информационная измерительная система. Или если в доме установлен ОДПУ, но ОСС приняло решение об ином порядке начисления.
Остановимся на каждом варианте подробнее и расскажем в конце, что делать, если в субъекте РФ до сих пор не установлен норматив.
В МКД установлен ОДПУ
Если в многоквартирном доме установлен ОДПУ, расчёт делается исходя из норматива с проведением перерасчёта. Объём потреблённого коммунального ресурса будет рассчитываться как произведение норматива, установленного субъектом РФ, на общую площадь помещений из общего имущества МКД, на частное общей площади помещения МКД и общей площади всех помещений МКД.
Зачем тогда прибор учёта, если считаем по нормативу? Прибор учёта понадобится один раз в год. Весь год, начиная с августа и до 1 июля следующего года, вы в домах с ОДПУ выставляете плату за коммунальный ресурс по нормативу. 30 июня следующего года в платёжном документе за июнь нужно будет сделать перерачёт.
Перересчёт делает лицо, управляющее МКД: управляющая организация, ТСЖ, ТСН или ЖК. Чтобы сделать перерасчёт, нужно взять все показания ОДПУ за год, отнять от них норматив и эту разницу умножить на долю помещения потребителя в общем имуществе МКД.
Если получившийся результат нулевой или положительный, то корректировка будет нулевой. Это значит, что если по ОДПУ жильцы целый год потребляли коммунальный ресурс больше, а по нормативу вы выставляли им меньшие суммы, корректировка будет равна нулю, доначислять вы не имеете права.
Перерасчёт можно сделать только в том случае, если по факту жильцы дома в течение года потребляли меньше коммунальных ресурсов, чем по нормативу. Перерасчёт всегда делается в меньшую сторону: жильцы в любом случае заплатят меньше.
Есть ещё три основания для перерасчёта:
- управляющая компания прекратила управлять домом,
- у жильца прекратилось право собственности на жилое помещение,
- расторгнут договор найма.
Автоматизированная информационная измерительная система
В многоквартирном доме установлены ОДПУ, но также стоит автоматизированная информационная измерительная система. Рассчёт платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества будет производиться по показаниям этой системы при условии, что в ней есть возможность одномоментного снятия показаний.
Понятие «одномоментное снятие показаний» законом не закреплено. Считается, что если система позволяет снять показания со всех приборов учёта в течение часа, то это можно считать одномоментным снятием показаний.
Объём коммунального ресурса для такого дома - то, что показала автоматизированная система, умноженное на частное общей площади конкретного помещения и общей площади всех помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников приняло иное решение
Это единственный вариант расчёта платы за коммунальный ресурс на ОИ в МКД на сегодняшний день, на который может повлиять управляющая организация. В этой ситуации в доме тоже стоят общедомовые приборы учёта, но ОСС 50+% голосов принимает одно из двух решений об определении размера расходов на приобретение коммунального ресурса:
- по показаниям ОДПУ,
- по среднемесячному объёму.
Чтобы принять решение начислять плату за коммунальный ресурс по показаниям ОДПУ, должны соблюдаться два условия: в доме должен быть установлен ОДПУ и должно выполняться работы сверх минимального перечня.
Важно помнить: если в субъекте РФ не принят норматив, проводить такое собрание нельзя.
Если в доме есть ОДПУ, перечень работ и услуг превышает минимальный и на ОСС принято решение об определении расходов исходя из показаний ОДПУ, объём коммунального ресурса определяется следующим образом: разница объёма КР и суммы объёмов КР умножается на частное общей доли помещения МКД и общей доли всех помещений в МКД.
Если получившийся объём имеет отрицательную величину, то в следующем месяце он уменьшается на данную величину (пп. «а» п. 21 ПП РФ N 124). Перерасчёт в этом случае не делается.
Второй вариант решения ОСС - собственники будут платить в размере среднемесячного потребления коммунального ресурса. Обязательные условия для такого решения:
- в доме установлен ОДПУ,
- ОСС принимает размер среднемесячного потребления,
- перерасчёт делается в июле.
Пререрасчёт делается также, как в случае, когда общее собрание собственников не проводилось. Единственная разница: из суммы всех показаний ОДПУ за год вычитается не норматив, а размер среднемесячного потребления коммунального ресурса.
То есть перерасчёт делается, когда по факту в течение года жильцы дома потратили меньше коммунальных ресурсов, чем по среднемесячному потреблению. Перерасчёт делается в меньшую сторону, жильцы в любом случае заплатят меньше.
В МКД нет ОДПУ
Четвёртый вариант расчёта платы за коммунальный ресурс на содержание ОИ применяется для домов, в которых не установлен ОДПУ или для домов, в которых:
- прошло три календарных месяца с даты выхода из строя ОДПУ,
- утратился ранее введённый в эксплуатацию ОДПУ,
- истёк срок эксплуатации ОДПУ.
В этих случаях объём потреблённого ресурса определяется по нормативу. Норматив умножается на площадь мест общего пользования, а затем умножается на долю конкретного собственника. Перерерасчёт не делается.
Но что делать, если субъект РФ не принял норматив?
Субъект РФ не принял норматив
Для начала нужно определиться, какой норматив не принял субъект РФ:
Если не принят норматив на коммунальный ресурс, делать ничего не нужно. Ещё не закончился период, который начался с 1 января и который закончится с принятие новых нормативов. Нужно продолжать считать по нормативам на ОДН, которые утвердили на 1 ноября 2016 года. Выставлять больше норматива нельзя, проводить ОСС нельзя.
Если же не принят норматив на ОДН, жильцам МКД выставляется плата за коммунальный ресурс на содержание ОИ в МКД по фактическому потреблению.
Лариса
05.07.2017 в 11:07
Депутату ГД, Председателю комитета ГД
по жилищной политике и ЖКХ
Хованской Г.П.
Копия: Министру строительства и ЖКХ РФ
Уважаемая Галина Петровна!
Уважаемый Михаил Александрович!
Согласно статья 19. ЖК РФ: «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ».
Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество.
Жилищный фонд подлежит государственному учету, технической инвентаризации и паспортизации, обеспечению соответствия жилых помещений установленным требованиям. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется федеральным органом исполнительной власти.
Управление и содержание общего домового имущества (ОДИ) в многоквартирных домах (МКД) является НЕОТЪЕМЛЕМОЙ частью сохранности жилищного фонда.
Под управлением и содержанием законодатель понимает обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Почему государство переложило содержание ОДИ в МКД с себя на УК и ТСЖ ?
1. Управляющая компания (УК) - это коммерческая организация (АО, ООО, ЗАО или ИП)
Коммерческая организация - юридическое лицо, преследующее получение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
А прибыль в УК откуда? Прибыль УК – это деньги населения (платежи), оставшиеся от понесенных УК расходов.
Если платежи населения имеют предел, то расход – вот это та величина, с помощью которой можно манипулировать прибылью. А расходы на ремонт ОДИ в МКД – это «черная дыра».
УК -это не та сфера деятельности, где нужно или можно получать прибыль. Платежи населения – это финансовые средства, которые полностью (за исключением средств на управленческий аппарат) должны быть направлены на содержание и ремонт ОДИ, а не оседать в виде прибыли в УК.
УК не справились с капитальным ремонтом жилищного фонда и его в вывели в отдельную некоммерческую организацию (Региональный оператор).
В 2016 году от них убрали вывоз ТКО.
В обязанности УК остались:
Аварийный ремонт (вынуждены его делать),
Текущий ремонт ОДИ, на который УК не любит тратить средства или списывает денежные средства по завышенным сметам,
Уборка подъездов и территорий,
Сбор платежей за коммунальные ресурсы РСО.
Стоит ли для этого организовывать коммерческое юридическое лицо эффективность в управлении и содержании ОДИ которой не высокая.?
Общественный контроль проблему качественного обслуживания и своевременного ремонта ОДИ в МКД не решит. Проверить реальные расходы на выполненные ремонтных работы УК практически не возможно: даже если работа выполнена, то сметы работ и цены материалов, как правило, завышены. УК будут прибыль получать, а кто-то в свое свободное время (на общественных началах) –их проверять. Даже, если это общественникам надо, они все равно эту проблему не решат, так как не все можно проверить, а лишь злостные и явные нарушения. И даже эти нарушения будет трудно доказать (утверждаю не голословно: у меня в этом есть большой опыт).
Резюме по УК: Самым главным пунктом деятельности УК, поставленным во главу угла, является начисление и сбор финансовых средств (платежей) от жителей домов, а уж потом эксплуатация и ремонт жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг.
2.Товарищество собственников жилья (ТСЖ)- это некоммерческое юридическое лицо. Проблем в ТСЖ много, но основные две:
2.1 ТСЖ непрофессиональная организация.
При высокой ответственности, таких как:
· уголовная (взрывы газа, пожары, обрушения и т.д.),
· административная (недолжное выполнение правил содержания и текущего ремонта ОДИ; нарушение санитарных нормативов и эксплуатационных, пожарных требований к сооружениям жилья и т.д.),
· материальная (штрафы, пени и убытки за некачественные работы и т.д.),
· моральная - самая сложная, т.к. эта ответственность перед жильцами дома и соседями,
ТСЖ, как юридическое лицо, является дилетантской непрофессиональной самодеятельной организацией.
Правление ТСЖ – это группа пенсионеров или других активных жильцов дома, но не специалистов в сфере содержания ОДИ в МКД.
А ОДИ в МКД – это маленькое предприятии с широким спектром работ: электроснабжением, отоплением, газоснабжением, содержание придомовой территории, ведением бухгалтерского учета, налоговой отчетности, знанием интернета и IT- технологий, пожарной безопасности (можно и дальше продолжать), для управления и содержания которого нужны профессионалы. Опытные, знающие себе цену специалисты работать в ТСЖ за небольшую зарплату не пойдут.
ТСЖ – как форма организации управления и содержания ОДИ в МКД более подходит к новым многоэтажкам, где лет 20-30 не надо будет делать текущий и капитальный ремонты. Да и создавать ТСЖ в новых МКД нет необходимости: полы помыть и двор подмести можно и без создания ТСЖ, как юр.лица. Они позже столкнуться с проблемами, с которыми столкнулись мы. Но я думаю, что до этого времени ТСЖ не доживут. В нашем городе половина ТСЖ свернули свою деятельность и перешли в УК.
Проблемы знаю не понаслышке – сама была председателем и членом правления ТСЖ.
Наш дом построен в 1982 году как ЖСК. В 2015 году мы вынуждены были организовать ТСЖ, т.к. в УК мы решили не вступать: показательный пример соседних МКД – денег платят более, чем мы, но у них ничего не делается, кроме уборки подъездов и территории. При ЖСК мы на свои деньги содержали дом, проводили текущий и капитальный ремонты ОДИ в течение 33 лет, при этом платили взносы намного меньше, чем в ТСЖ.
2.2 Финансовая проблема ТСЖ.
ТСЖ не коммерческая организация, и может рассчитывать только на обязательные платежи собственников помещений (коммерческую деятельность не учитываем, она не везде есть). Платежи должны быть немного меньше, чем в УК, иначе какой смысл организовывать ТСЖ.
2.1 Половина взносов уходит на оплату работникам ТСЖ. Так как, ТСЖ - юридическое лицо, то должно иметь в штате как минимум: председателя правления, бухгалтера, юриста, программиста, паспортистку, слесаря, электрика, дворника и уборщицу. Оплатить их труд достойно нет возможности –большая нагрузка на членские взносы, поэтому опытные специалисты не идут работать в ТСЖ. Даже если, на вышеуказанных должностях принять совместителей и не очень профессиональных, все равно фонд платы труда с учетом страховых взносов пожирает половину членских взносов. В ЖСК мы платили намного меньше: не было НДФЛ и СВ.
2.2 Много денег уходит на поддержание материально-технической базы ТСЖ и информационно-техническое обслуживание юрлица: приобретение оргтехники и программного обеспечения, постоянное обновление ПО в свете новых поправок и изменений, размещение информации на сайтах интернета (как минимум на 3-х и т.д..
2.3 Значительная часть платежей идет в РСО на оплату вознаграждения по агентским договорам, т.к. согласно п.6.3 ст.155 ЖК РФ в нашем ТСЖ собственники помещений вносят плату за коммунальные ресурсы (КР) напрямую в РСО.
Кроме вышеуказанных проблем, есть еще:
· низкая правовая поддержка;
· тотальное и неоспоримое предоставление информации всем, кто запросит: инспекция по ЖКХ, администрация муниципального округа, прокуратура, полиция, иммиграционные службы и т.д.;
· отсутствие необходимой техники (газонокосилок, снегоуборочной, поливочной и ремонтной техники).
Резюме по ТСЖ: Стоит ли организовывать ТСЖ, где управляют ОДИ в МКД не профессионалы, и работы по содержанию и ремонту ОДИ проводить не на что?
В результате вышеизложенного: управление и содержание ОДИ в МКД при УК и ТСЖ малоэффективно (имеет низкий КПД): платежи с каждым годом растут, а работы в должном объеме не выполняются, что с годами приведет к ухудшению состояния жилищного фонда.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ:
1. Для полноты представления о деятельности УК и ТСЖ необходимо ввести обязанность раскрытие информации об их финансово-хозяйственной деятельности на сайтах Интернета (аналогично Акционерным обществам).
В «Отчете о финансовых результатах» или «Отчете о движении денежных средств» подробно указывать расходы по статьям:
Затраты на АУП (ФОТ, СВ, прочее);
Затраты на обслуживающий аппарат (ФОТ, СВ и прочее);
- расходы на текущий ремонт ОДИ с указанием адреса МКД, вида работ и суммы расхода;
Прочие расходы (приобретение ОС, материалов, инвентаря и т.п.) ;
Прибыль.
2. На основании анализа финансово-хозяйственной деятельности УК и ТСЖ оценить эффективность их деятельности. При низкой эффективности УК и ТСЖ, управление и содержание ОДИ жилищного фонда в многоквартирных домах можно передать ГОСУДАРСТВУ (муниципалитетам)- вместо УК и ТСЖ вернуть МУП ЖКХ.
Ведь сохранилась в некоторых регионах такая форма управления и обслуживания МКД.
Содержание ОДИ в МКД не должно быть коммерческой деятельностью, ничего они не производят, а лишь на собранные средства должны содержать ОДИ; работать по заказам, планам или графикам, и должно нести ответственность за качество выполненных работ с гарантийным сроком. Тогда не нужно будет разыскивать подрядчиков-однодневок по не качественному ремонту ОДИ, которые после выполненных работ, как правило, исчезают.
МУП ЖКХ должны быть самоокупаемыми, их необходимо укомплектовать профессиональными кадрами (с достойной зарплатой, что бы работники держались за свои рабочие места), обеспечить необходимой техникой, абонентскую базу можно позаимствовать в одном из РСО.
3. Четко разделить обязанности РСО и обязанности УК, ТСЖ и МУП ЖКХ, определить их границу ответственности.
РСО пусть сами ведут учет своих КР и сами проводят работу со своими должниками – это их прямая и святая обязанность.
Я жительница малого города России (г.о. Кинель, Самарской области) .
Написала много, эмоционально, но от души, а вернее - крика души.
Понимаю, что Вы все это знаете, что я не открыла Америки. Но когда простые жители России все это видят и понимают, почему законодатели и исполнители ничего не пытаются предпринять, не спешат проанализировать деятельность УК и ТСЖ и при необходимости внести корректировки и изменения и по возможности что-то исправить?
ЖКХ –считается одним из самых важных секторов экономики России.
В настоящее время эта сфера отношений является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов, связанных с:
· высокой изношенностью жилищного фонда и коммунальных сетей;
· непрозрачностью процедур установления тарифов на услуги;
· слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций;
· низким качеством услуг, предоставляемых ими населению, наряду с высокой стоимостью этих услуг;
· наряду с неэффективным функционированием УК и ТСЖ, обусловленным, в том числе, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников жилья, приводит к злоупотреблениями недобросовестных должностных лиц.
Я думаю, что имею право высказать свою точку зрения.
Я имею 2 высших образования (технический и экономический ВУЗы), 40 лет стажа работы, из которых 11 лет - начальник вычислительного центра, более 15 лет - ведение бухгалтерского и налогового учетов, в т.ч и учет в строительной организации, недолго была председателем ТСЖ (от ужаса сбежала).
С уважением, Щевелёва Лариса Николаевна.
(тел. 8-927-755-70-76, эл.почта [email protected])
Вопрос на который мне бы хотелось получить ответ:
Почему ТСЖ (некоммерческая организация) должно бесплатно собирать платежи за коммунальный ресурс для РСО (коммерческих организаций) или оплачивать агентские договоры с РСО, если жильцы платят за КР напрямую в РСО?
У ТСЖ свои платежи -членские взносы, своя абонентская база, свой учет и свои должники.
Что бы организовать сбор платежей за КР для РСО (а их 5) , нужны дополнительные расходы в ТСЖ: на сбор информации (обход подъездов и квартир для снятия показаний счетчиков), ввод информации в базу данных, ведение лицевых счетов жильцов дифференцировано по РСО, расчет платежей, выписка квитанций, разнос их по квартирам, внесение в базу данных оплаты, выявление должников. Но самое сложное - работа с должниками РСО по оплате за их КР: беседы, уговоры, убеждения, уведомления и подготовка документов к передаче их мировому судье. Должников, примерно, 10-15 %, по каждому РСО. Где взять деньги на оплату КР в РСО за должников? Только из членских взносов в ТСЖ.
Поставка КР от РСО до ТСЖ – это оптовая поставка, т.к. ТСЖ юридическое лицо и не является конечным потребителем КР. Получается, что ТСЖ занимается розничной продажей КР собственникам помещений?
« Розничная продажа - это совокупность видов предпринимательской деятельности, связанных с продажей товаров и услуг непосредственно конечным потребителям и предназначенных для личного или семейного использования».
Если ТСЖ собирает платежи за КР для РСО, то РСО должно доплачивать ТСЖ за оказанную им услугу;
Если жильцы платят за КР на прямую в РСО – ТСЖ не обязано платить агентское вознаграждение РСО.
Это мое личное убедительное мнение.
Если я не права, то мне хотелось бы услышать Вашу аргументацию.
