Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 219 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает правило об обязательности государственной регистрации для возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. При этом возникает вопрос о природе вновь созданного имущества до государственной регистрации права собственности на него, а также вида права на него.

Очевидно, что это имущество не может рассматриваться как набор строительных материалов ввиду разницы в качественных характеристиках и стоимости. Его прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости не подлежит сомнению. С учетом того что в 2004 г. в п. 1 ст. 130 ГК внесены изменения, согласно которым даже объект незавершенного строительства является недвижимостью, недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

2. На практике вопрос о начальном моменте появления недвижимой вещи остается открытым. В литературе обоснованно предлагается считать таким моментом тот момент, когда на строительной площадке начались действия, приведшие к такому изменению этого участка, которое становится для него неотделимым без существенного ущерба для назначения планируемого объекта. Можно предположить, что с того момента, когда забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства. Разумеется, можно и нужно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия на нем появившегося объекта недвижимости (Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие. М., 2005. С. 78).

До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения - как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством).

3. Согласно ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По нашему мнению, норма комментируемой статьи, согласно которой право собственности на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права, имеет несколько парадоксальный характер. Право, которое регистрируется, уже существует; в то же время оно, получается, возникает только с момента регистрации. На наш взгляд, эта статья нуждается в изменении по модели п. 4 ст. 218 ГК. Целесообразно закрепить в комментируемой статье норму о том, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента приобретения им признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК. Это правило в наибольшей мере отвечает интересам собственника и в то же время, как и в случае с п. 4 ст. 218 ГК, потребует от него зарегистрировать право собственности перед распоряжением объектом недвижимости. Однако регистрация в этой ситуации, как и в случае с приобретением помещения через паенакопления, будет не правоустанавливающей, а правоудостоверяющей.

Другой комментарий к статье 219 ГК РФ

1. Данная статья особо регулирует приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в п. 1 ст. 130 (см. коммент. к ней), а обязанность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, права собственности и других вещных прав на него установлена в ст. 131 (см. коммент. к ней).

2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость. Права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными, и государственная регистрация этих прав проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформляются после введения в действие Закона.

Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации учреждением юстиции по регистрации прав в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

Подробно о государственной регистрации см. коммент. к ст. 131.

Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации. Возникает вопрос: кто является собственником объекта в это время? Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права собственности, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда.

В Постановлении Пленума ВАС РФ N 8 различаются не завершенные строительством объекты и объекты, строительство которых прекращено. В первом случае объект строительства, будучи предметом договора подряда, выступает объектом обязательственного правоотношения и на него распространяются условия договора подряда между заказчиком и подрядчиком. Но когда строительство прекращено, то такой объект вместе с земельным участком, на котором он находится, после государственной регистрации рассматривается как самостоятельный объект недвижимого имущества и может быть объектом права собственности, предметом сделок купли-продажи, мены и др. с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу. До государственной регистрации вновь создаваемый строительный объект не считается самостоятельным объектом права собственности на недвижимое имущество.

4. Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены, и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16.05.97 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" - СЗ РФ, 1997, N 20, ст. 2240). Необходимым условием государственной регистрации доли в праве общей собственности при продаже ее постороннему лицу являются доказательства того, что продавец доли известил остальных участников о намерении ее продать, и отказ последних от покупки доли (Федеральный закон от 05.03.2001 N 20-ФЗ "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - СЗ РФ, 2001, N 11, ст. 997).

Консультации юриста по ст. 219 ГК РФ

Антон Подлеснов

Добрый день! Арендатор вступил в право собственности на наследство не имея документа права собственности.Имеет ли он право заключать договор аренды на год и регистрируется ли этот договор в Юстиции

Ответ на вопрос дан по телефону

Александра Колесникова

Вымороченное имущество!. Братья юристы! Кто сталкивался с проблемой признания недвижимого имущества вымороченным и признания права муниципальной собственности на такое имущество! Поделитесь, пожалуйста, схемой!

БЕСХОЗЯЙНОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ Ссылка не получается, хорошо. проверила. Наберите в поисковик, Может будет полезно.

Ксения Панина

Можно ли оформить дарственную, если право собственности не зарегистрировано?

Можно. Зарегистрируют Ваше право одновременно с переходом его по договору дарения. Заплатите две госпошлины. Для коллег, учите матчасть. Статья 1152. Принятие наследства 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня...

Татьяна Морозова

Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Момент возникновения самого недвижимого имущества.

Момент возникновения права на имущество - с момента регистрации.По второму вопросу - с момента получения документов о праве собственности

Клавдия Степанова

подскажите спорные вопросы гражданского права пожалуйста. хотя бы примерно)

Ответ юриста:
1. Отвод судье, рассматривает сам судья (с составом судей то же самое) . Написал первым пунктом, так как больше всего бесит. Данная норма полный бред. 2. Пленумы ВС не только толкуют нормы ГК, но и создают новые (что в теории недопустимо, так как ВС не имеет права законодательной инициативы. 3. Возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента гос. рег. в ЕГРП (статья ГК не предполагает исключений) . Однако исключения есть: наследование (с момента открытия наследства) и совместная собственность супругов (возникает вне зависимости от регистрации) . 4. Вопросы подсудности в рамках особого производства при спорах о праве (в этом случае исковое производство) или при отсутствии таковых. Большое поле для манипуляций недобросовестных судей при принятии заявления к производству. 5. ГК не содержит определений прав пользования, владения, распоряжения. ВООБЩЕ НЕ СОДЕРЖИТ!! ! Отсюда очень много проблем, додумываем сами, исходя из теоретических знаний права. 6. Спорными являются все дела о взыскании реального ущерба, морального вреда, судебных расходов и тд и тп. Так как нет четких указаний чем руководствоваться при их взыскании. Даются расплывчатые формулировки. В некоторых случаях это мера вынужденная. Однако, я полагаю, что должны быть цифры от которых можно было бы отталкиваться. 7. Протоколы судебных заседаний не подписываются сторонами. Это очень спорный момент, так как появляются протоколы изданные задним числом с изложенными в них обстоятельствами, которые не соответствуют действительности, а срок на замечания уже пропущен. Большинство юристов с этим смерилось. Писать можно долго. Проблемы и спорные моменты возникают не столько из-за недостатков законодательства (хотя оно у нас не идеально) , сколько из-за неправильного толкования этих норм права нашими судами. Когда читаешь некоторые решения, то начинаешь понимать, что как бы хорошо не были написаны законы, некоторые служители Фемиды оставят данный факт без своего внимания. На практике принципы разумности, добросовестности и справедливости применяются крайне редко. Что же касается аналогии закона или права, то в своем большинстве, судьи просто бояться их применять по понятным причинам.

Павел Проклов

Интересный вопрос про Ипотеку. Если заёмщик банка выходит замуж или женится после подписания ипотечного договора(нотариата), но до регистрации права собственности(т.е. в течение 5-7 дней после нотариата), то будет считаться, что собственность прибрелась до брака или после?

Дата приобретения собственности стоит в свидельстве о праве собственности. Вы путаете ипотечный договор и договор купли-продажи собственности.

Яков Мозжорин

Попадаю ли я под налог при продаже квартиры?. Если она приватизирована 10 лет назад, а свидетельство о регистрации выдано в этом году.

Ответ юриста:
В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, в ГК РФ даётся прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК) . Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества. Т. е. налог надо платить не с момента приватизации, а с момента регистрации права собственностии. Св-ва можно получать каждый год новое.

Вячеслав Свердлов

Возникновение права собственности. Уважаемые коллеги! В какой момент возникает право собственности на недвижимое имущество при реорганизации у выделенного юридического лица? кому платить арендатору, если имущество в аренде?

Ответ юриста:
С момента регистрации перехода права собственности в ФРС. Соответственно при реорганизации должен быть решен вопрос по имуществу (с подачей доков в ФРС) и со сменой лица в договорах аренды. Соответственно арендатор начнет платить новому собственнику с того момента, когда будет уведомлен об этом надлежащим образом.

Георгий Леснов

Решила купить квартиру в Санкт-Петербурге. Подскажите, с чего нужно начинать? первые шаги?

Ответ юриста:
Нужно не только начать, но и продолжить и в лужу не сесть. Вот вам статья "Как обезопасить себя при покупке жилого помещения ", написанная гос. специалистом. Статья длинная, а коментариев у вас нет, так что остальное вышлю в личку. Приобретение жилого помещения - это не рядовое событие в Вашей жизни. Возможно, Вы уже нашли квартиру или комнату «своей мечты» , но вас, как человека сумевшего собрать немалую сумму на покупку жилья, должен мучить вопрос: как обезопасить себя при его покупке? Безусловно, универсального рецепт на все случаи жизни не предусмотришь, но необходимо придерживаться определенных правил, которые в первую очередь закреплены в нормативно-правовых актах. Покупателю не требуется принятия особых, экстраординарных мер, однако надлежит проявить осмотрительность, чтобы стать добросовестным приобретателем, поскольку именно добросовестный приобретатель в силу п. 1ст. 302 ГК РФ вправе воспользоваться защитой от иска собственника имущества. А в случаях, предусмотренных ст. 31/1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) , имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Безусловно, не может быть признано добросовестным приобретателем лицо, которое знало либо могло узнать о препятствиях к отчуждению недвижимого имущества и, тем не менее, приобрело его. Каждый из нас понимает - распорядиться правом на какой-либо объект, в том числе и на жилое помещение, может только собственник, что зафиксировано в ст. 209 ГК РФ : «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом» . Только собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Поэтому в первую очередь необходимо выяснить, кто является собственником жилого помещения. ГК РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Обратившись в территориальное подразделение Росрегистрации по месту нахождения недвижимого имущества, Вы сможете получить сведения об описании объекта недвижимости, зарегистрированных правах на него, сведения о правообладателе, зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав, о правопритязаниях и правах требования, заявленных в судебном порядке. Для получения указанной информации достаточно подать заявление, оплатить 100р (юр. лицо оплачивает 300р) и предъявить документ, удостоверяющий личность (юр. лицо представляет документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя). Закон о регистрации, упомянутый выше, вступил в силу 30.01.1998 г. , с этой даты существует и Единый государственный реестр прав. В случае если права на недвижимое имущество возникли у продавца жилого помещения до 30.01.1998 г. , они признаются юридически действительными, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Сведения о таких правах Вы можете получить в Государственном предприятии, владеющем информацией о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Закона о регистрации. Таким образом, Вы выяснили, кто является собственником жилого помещения и что именно с собственником Вы должны заключить договор купли-продажи. Однако собственник не всегда лично может осуществить свое право на продажу, вследствие разного рода обстоятельств, в том числе непосредственно установленных в законе. Так, законными представителями несовершеннолетнего собственника являются родители, усыновители и опекуны, представителями лиц, признанных судом недееспособными, – опекуны (ст. 26,28,32).ГК РФ) . Полномочия законных представителей удостоверяются свидетельствами о рождении или усыновлении либо удостоверениями, выданными органами опеки и попечительства.

Марина Миронова

нотариальное свидельство по завещанию на квартиру получено в 2004 году, а свидетельство гос регистрации права в 2009 год. При продаже квартиры в этом году надо ли будет платить 13% подох. налога с суммы превыш. 1млн руб

Ответ юриста:
Лично я никогда не сталкивался с такой ситуацией, поэтому весьма вероятно мои суждения будут ложными и/или ошибочными. И все же. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 1152 ГК РФ) . Иными словами, открытие наследства и возникновение права собственности на недвижимое имущество в описанном Вами случае, совпадают во времени. Следовательно независимо от даты государственной регистрации, право собственности возникло, а наследник стал собственником даже не с момента обращения к нотариусу ВАО с заявлением о принятии наследства и выдачи свидетельства о праве на наследство, а с момента открытия наследства - смерти наследодателя (ст. 1113 ГК РФ) . Резюмируя сказанное, предполагаю, что обязанность уплатить налог, в описанном Вами случае, у наследника отсутствует. Удачи

Петр Лагутенко

Получил квартиру по наследству. Могу ли я сразу оформить дарственную на нее, без регистрации собственности на себя?

нет. к тому же наследство ваше возможно кто то захочет оспорить. не став собственником, как же дарственную оформишь? нет Сначала зарегистрируй свое право собственности. Если бы вы были в Красноярске, то подарить возможно было бы, имея на...

Денис Харчистов

Почему не нужно регистрировать право собственности полученное в виде наследства?. Объясните разницу между двумя ситуациями: Человек получил наследство, у него есть правоустанавливающий докумет - свидетельство о получении наследства выданное нотариусом. Почему в этом случае не обязательно регистрировать это свидетельство в регпалате, и соотвественно при продаже такого имуществе правоподтверждающий документ в виде свидетельстви из регпалаты не нужен? А вот если человек получил собственность, что-то купив, и соотвественно правоустанавливающий докумет у него это договор купли-продажи, то он обязан зарегать его в регпалате и без свидетельства из регпалаты он не может продать эту собственность? В чем разница? Почему в одном случае требуется правоподтверждающий докумет, а в другом нет?

Ответ юриста:
принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. http://www.zakonrf.info/gk/1152/ В силу ч. 4 ст. 1152 того же Кодекса принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 1162 ГК РФ свидетельство о праве на наследство выдается по заявлению наследника. Таким образом, положения о том, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника (п. 4 ст. 1152, ст. 1162 ГК РФ) действует и в отношении недвижимого имущества и является исключением из общего правила, определяющего возникновение права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации. Отсутствие предусмотренной статьей 131 ГК РФ обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, перешедшее по наследству, ОГРАНИЧИВАЕТ возможности распоряжаться этим имуществом (продавать, дарить и т. п.) , НО никак НЕ ВЛИЯЕТ, согласно названным выше требованиям закона, на факт принадлежности этого имущества на праве собственности лицу, получившему его в порядке наследования. (ВС РФ определение 13.01.09г №5-В08-148)

Богдан Лобастов

Вопрос по жилью. Как зарегестрировать право общей собственности, если один покупатель преобретает квартиру находящуюся в долевой собственности, где 1/3 принадлежит одному человеку, а 2/3 другому, и тот и другой готовы продать свои доли

Ответ юриста:
Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке. 2. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками. 3. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Раиса Михайлова

продажей дома можно заниматься только после вступления в наследство?. продажей дома можно заниматься только после вступления в наследство?

После получения прав на собственность.... без свидетельства вы ничего не продадите...

Никита Малышев

срочно нужна информация о "договоре".. что такое договор.. для чего он.. какие виды договоров..

Договор (сделка) могут быть совершены в устной и письменной форме. В устной форме сделка может быть совершена в том случае, если для ее совершения законом или соглашением сторон не установлена письменная форма. Письменная форма сделки ...

Петр Свешников

После смерти матери сыну осталась по наследству двухкомнатная квартира. Впоследствие он женился.. Уже в браке сын продал эту квартиру, а на вырученные деньги купил однокомнатную квартиру и машину. Может ли его жена претендовать на раздел новой квартиры и машины при разводе?

Ответ юриста:
Понятно, что в суде заявления типа "конечно может" или "конечно не может" не пролезут. Само по себе утверждение, что новая квартира и машина являются совместной собственностью только потому, что приобретены в браке голословны и не подтверждены аргументацией. Это не доводы в суде. А доводом будет то, что для признания этого имущества совместной собственностью супругов необходимо доказать, что они были приобретены за счёт ДОХОДОВ одного из них (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ) . Вот если мы докажем, что деньги, вырученные мужем при продаже наследственной квартиры являются его доходом, мы докажем право жены на раздел имущества. А докажем мы это с помощью п. 5 ст. 208 Налогового кодекса РФ , которая как раз и причисляет деньги от реализации недвижимого имущества к доходам физических лиц, подлежащин налогооблажению. Причём независимо от происхождения реализованного имущества. Вот теперь доказательная база полностью сформирована, и жена может смело отстаивать своё право на долю этого имущества.

Елизавета Журавлева

Возможно ли произвести раздел квартиры или выделить из нее долю до получения свидетельства о праве на наследство?. И если не возможно, то какими нормами права это регулируется? Есть ли конкретные статьи?

Ответ юриста:
Статья 209. Содержание права собственности ( ГК РФ)1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.Статья 223. ( ГК РФ)1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав (ФЗ О гос регистрации прав на недвижимое имущество)1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.Таким образом Вам надо сначало получить свидетельство о государственной регистрации прав, а лишь затем совершать в отношении своей собственности любые действия.

Елена Виноградова

Открытое акционерное общество..... Открытое акционерное общество «Троллейбусный завод» , созданное в результате приватизации троллейбусного завода имени Урицкого, обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных акционерному обществу в результате содержания последним объектов социальной сферы с марта 1997 года по апрель 1998 года.Материалами дела установлен следующее: а) решением Комитета по управлению имуществом 19.03.1997 г. Был утвержден план приватизации троллейбусного завода имени Урицкого, в пункте 8 раздела 1 которого указано, что объекты социально – культурного и коммунального – бытового назначения не включаются в уставный капитал акционерного общества, а подлежат передаче в муниципальную собственность;б) постановлением администрации муниципального образования от 27.03.98 No.928 объекты надлежало принять муниципальную собственность;в) 01.04.98 по акту, подписанному передающей и принимающей сторонами эти объекты были переданы обществом в муниципальную собственность;г) 01.09.98 г объекты были включены реестр муниципального имущества. С какого из указанных моментов муниципальной образование должно нести бремя содержания переданного ему имущества?

Ответ юриста:
Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ , 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Следовательно, факт приема-передачи недвижимого имущества не является деюре возникновением права собственности. Право собственности возникает лишь после государственной регистрации права. Надо также иметь ввиду, что 90е годы были переходными для вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Он вводился в разное время в различных субъектах РФ. Возможно, что у Вас действовал старый порядок перехода права собственности - регистрация в БТИ.

Ирина Пономарева

какие требования существуют сейчас для торговли пивом в разлив. какие требования и нормативы нужны для торговли пивом в розлив

Все о торговле пивом

Владислав Вахнин

Каковы должностные обязанности геристратора в сфере юриспруденции (недвижимость) ?

Ответ юриста:
2. Должностные обязанности Регистратор недвижимости осуществляет следующие обязанности: 2.1. Принимает в установленном порядке документы, представленные для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 2.2. Принимает решения о регистрации, приостановлении совершения или об отказе в совершении регистрационных действий. 2.3. Осуществляет государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. 2.4. Осуществляет государственную регистрацию возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. 2.5. Осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. 2.6. Присваивает кадастровый, инвентарный номер объекту недвижимого имущества. 2.7. Вносит записи в регистрационные книги. 2.8. Вносит документы в регистрационные дела, записи в опись заявлений и документов, содержащихся в регистрационном деле. 2.9. Вносит информацию в кадастровую карту. 2.10. Предоставляет в установленном порядке сведения и документы из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 2.11. Ведет журнал регистрации заявлений. 2.12. В установленном законодательством порядке исправляет ошибки в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 2.13. Истребует от государственных организаций сведения и документы, необходимые для совершения регистрационных действий. 2.14. Изготавливает копии документов и выписок из них, свидетельствует их верность. 2.15. Вносит отметки о заявлениях в регистрационные книги в случаях и порядке, установленных законодательством. 2.16. В случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления, назначает проверку характеристик недвижимого имущества, экспертизу подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации, и техническую инвентаризацию недвижимого имущества. 2.17. Проверяет и удостоверяет документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. 2.18. Удостоверяет произведенную государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. 2.19. Объективно, всесторонне и полно разъясняет всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, предупреждает о последствиях совершения сделки. 2.20. Дает разъяснения и консультации по вопросам совершения регистрационных действий, составляет проекты документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. 2.21. Проверяет личность участников сделки и подлинность их подписей, дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке, полномочия представителей этих лиц.

Алина Гусева

Вы за продовольственные карточки в России?

Зарубив последнего стражника, он вытер меч о портьеру, вышиб плечом дверь и, наконец, увидел Спящую Красавицу. Как же она была прекрасна. Именно такая, как в песнях менестрелей. Такая, какой она снилась ему. Один только этот миг стоил всех...

Оксана Антонова

Можно ли продать квартиру по свидетельству о праве на наследство? (конкретная статья)

Валентин Прокопченко

Как провести юридическую проверку чистоты квартиры перед покупкой и как это сделать самостоятельно?

Самостоятельно этим заниматься не советую. Поэтому обращайтесь в агентство недвижимости, там у них профильные юристы, они вам помогут. вот тут почитай Приобретательная давность 1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно...

Денис Кошечкин

как найти хозяина второй половины дома?

Давай я им буду Если собственник этой половины неизвестен и вы открыто пользуетесь этой половиной не менее 15 лет, то вы вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на половину дома в порядке приобретательской...

Станислав Дмитренко

Россиян обложат горбачевским налогом. Путин разрешит региональным властям вводить налог с продаж. Поборы нач

трындец режиму приходит Именно так. Надо чем-о жертвовать. Крым - это наш Черноморский Флот. Это дорогого стоит. соси давай чуркабес ученик, ты по другому себе на интернет зарабатывать не умеешь? вбросовец) Сёма, посмотри в свои штаны...

Вадим Юбочников

Можно ли дарить ребёнку долю в квартире?. Уменя по наследству досталось 1/2 квартиры, я ещё не оформила на себя, можно дарить сыну не оформив долю на себя.

Нет! Получите свидетельство о гос. регистрации права собственности на долю квартиры, тогда и дарите! :)

Лариса Васильева

Здравствуйте, я являюсь собственником квартиры, как мне выписать бывшего мужа из квартиры если он не дает свое согласие.

никак пока он не согласится Судом! Проконсультируйся с юристом. в никуда ни как Купить ему другую квартиру. В судебном порядке и смотря на каком основании Вы являетесь собственником квартиры. Через суд. Но вводных вы мало сообщили, советую...

Надежда Сидорова

Личное состояние семьи Януковичей оценивают в $12 млрд долларов это бабло он умыкнул у путина. или у вас русские

Михаил Максимчук

нужна помощь юриста. Мне принадлежит доля в квартире - 1/4 на основании Свидетельства о наследстве и еще 1/4, которая входит в 3/4, находящихся в общей совместной собственности у меня и еще 2 собственников на основании Договора приватизации. Т. е. в сумме мне принадлежит 1/2 квартиры. Я хочу подарить свою долю моей племяннице. Обратились к нотариусу - нам отказали, мотивируя тем, что необходимо либо согласие других 2 собственников, либо решение суда с разрешением об отчуждении доли. В оформлении купли-продажи с соблюдением правил ст. 216 ГК о преимущественном праве покупки (т. е. отправить сначала уведомления) - тоже нотариус отказал. Обзвонили сейчас еще 3 нотариусов - у всех один ответ - "это судебное дело, у нас нет интереса с этим связываться". Я не знаю, насколько правильно мы понимаем положения Гражданского кодекса, но там есть такие моменты: в соответствии с п. 2 ст. 212 ГК каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных ст. 216 ГК. ст. 216 ГК устанавливает право преимущественной покупки только в случае продажи. Также, п. 5 той статьи распространяет ее действие и на случаи отчуждения доли по договору мены. Теперь, собственно, вопросы: 1. Правда ли, что не возможно отчуждение доли путем дарения без согласия других сособственников? 2. Действительно ли нужно оформлять через суд выделение 1/4 доли из 3/4 общей совместной собственности по договору приватизации? 3. Можно ли оформить куплю-продажу с соблюдением условий ст. 216 ГК (т. е. с уведомлением и ожиданием ответа в течение месяца) ? И как быть если нотариусы отказываются это оформлять? Иначе говоря, зачем правила ст. 216 ГК, если все равно только суд решает - разрешить или нет отчуждение доли?

Государственная регистрация недвижимости 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; 8) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие) . Основным признаком такой сделки является безвозмездность. Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ) . До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ) . Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Если не было отказа со стороны одаряемого от принятия дара, и одаряемый получил какое-то символическое подтверждение заключенной сделки и принял дар, то договор можно считать заключенным. Действующим законодательством не предусмотрен срок от момента заключения договора до его государственной регистрации. Поэтому можете смело идти и регистрировать переход права собственности. Налог на доходы физических лиц будет уплачиваться в соответствии с главой 23 НК РФ.

Ст. 30 Жилищного кодекса РФ

Ты долго сочинял такую чушь, Тимофей?

Богдан Самусенко

Кто является собственником объекта долевого участия в строительстве жилья до регистрации права собственности за. конкретным гражданином?

Ответ юриста:
это договор подряда. до передачи результата работ собственником построенного помещения является подрядчик после передачи результата работ собственником является заказчик (застройщик, инвестор)регистрация права на недвижимое имущество здесь будет являться основанием для возникновения нового объекта недвижимости и возникновения права собственности на недвижимость у заказчика (застройщика, инвестора)до момента регистрации права собственности на вновь возникший объект недвижимого имущества построенное помещение не будет рассмартиваться как недвижимость, а только как комплекс движимого имущества с определенными ограничениями в правовом статусе собственника этого имущества. например собственник этого имущества не сможет его продать пока не зарегистрирует на него право собственности в регистрационной палате. с другой стороны можно поменять сторону в договоре подряда с переводом на новую сторону всех прав по этому договору. бремя содержания имущества и риск случайной гибели имущества по общему правилу переходит на заказчика после передачи ему этого имущества (подписания акта приема-передачи).

Николай Урсулов

Что такое гос регистрация

Государственная регистрация (прав собственности, аренды, физического или юридического лица, налогоплательщика и т. д) -это процесс внесения в конкретный список по направлению Коротко говоря, это юридические акты, которые оформляют, признают...

Право собственности при переработке вещи. Находка как основание возникновения права собственности. Момент возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору. Понятие передачи вещи.

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Статья 224. Передача вещи

Статья 228. Приобретение права собственности на находку

1. Если в течение шести месяцев с момента заявления о находке в полицию или в орган местного самоуправления (пункт 2 статьи 227) лицо, управомоченное получить найденную вещь, не будет установлено или само не заявит о своем праве на вещь нашедшему ее лицу либо в полицию или в орган местного самоуправления, нашедший вещь приобретает право собственности на нее.

2. Если нашедший вещь откажется от приобретения найденной вещи в собственность, она поступает в муниципальную собственность.

Статья 224. Передача вещи

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

С. Гришаев, доцент кафедры гражданского права МГЮА, кандидат юридических наук.

Вопрос о том, с какого момента и у кого возникает право собственности на вновь возводимый строительный объект, не решен в действующем законодательстве достаточно четко.

По общему правилу право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Таким образом, если придерживаться буквального толкования указанной нормы, уже созданный и принятый заказчиком объект недвижимости до момента государственной регистрации не имеет собственника. Соответственно заказчик, приняв объект, не несет бремя его содержания (уплата налогов и т.д.).

Это особенно актуально для жилых домов, принадлежащих гражданам. Известно множество примеров, когда на уже построенные коттеджи и дачи не регистрируется право собственности. В некоторых случаях объекты недвижимости умышленно не достраиваются, чтобы иметь формальные основания их не регистрировать.

Поскольку юридически право собственности на объект недвижимости, как отмечено выше, в таких случаях не существует, можно говорить о праве собственности на некий комплекс имущества, включая использованные материалы. Те же правила действуют в отношении объектов незавершенного строительства.

Возникает вопрос: кто является собственником таких комплексов имущества?

Согласно п. 3 ст. 7 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Участниками инвестиционной деятельности согласно ст. 2 этого Закона являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.

Таким образом, после того как объект строительства передан заказчику (инвестору), он становится собственником указанного комплекса. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что "право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало" <*>.

<*> Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 81.

До момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако Закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Таким образом, в соответствии с указанным Законом все эти лица являются сособственниками. Статья 7 Закона ничего не говорит о том, кто становится собственником объектов незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором. Можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор.

Рассматривая проблемы возникновения права собственности на объекты недвижимости, нельзя обойти вниманием вопросы, связанные с возникновением права собственности на земельные участки, на которых расположены эти объекты. Действующее законодательство рассматривает земельные участки и расположенное на них недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. При этом законодательство, регулирующее оборот указанных объектов, непоследовательно, а иногда и просто противоречиво. Так, согласно п. 2 ст. 552 ГК допускается продажа недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка; в то же время ипотека здания без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Кроме того, ст. 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК допускает такое отчуждение.

Таким образом, решение проблемы могло бы заключаться в создании единого объекта недвижимости, когда право собственности на объект недвижимости было бы возможно только с одновременным правом собственности на земельный участок, на котором находится недвижимость. Однако это повлекло бы радикальное изменение действующего законодательства (как гражданского, так и земельного).

В ряде случаев возникают споры, у кого именно - инвестора или заказчика - должно возникнуть право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости после их передачи подрядчиком заказчику.

Проблема возникает вследствие того, что понятия "инвестор" и "заказчик", т.е. лицо, которому подрядчик передает результат выполненной работы, не всегда совпадают. В настоящее время отсутствует какой-либо общероссийский правовой акт, который регулировал бы оформление права собственности инвесторов на вновь возводимые объекты недвижимости.

Как представляется, это право должно возникать у инвестора непосредственно, трансформируясь из права долевой собственности на объект незавершенного строительства. В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться результатами инвестирования в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом следует иметь в виду, что именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия (поиск заказчика, подрядчика, пользователя, заключение и исполнение договора строительного подряда). Кроме того, только инвестор обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами. Все остальные участники строительства обязаны эффективно использовать эти ресурсы в интересах инвестора и с целью создания для него объекта недвижимости.

Следует учитывать, что договоры с участием инвесторов в строительстве не были должным образом урегулированы в гражданском законодательстве. В Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ст. 8) указано лишь, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Однако сущность этого договора или государственного контракта не раскрыта.

На практике такие договоры получили различные названия. Наиболее распространенное - "Договор о долевом участии в финансировании строительства". Встречаются также такие названия, как договоры "О долевом инвестировании", "О совместной деятельности в строительстве дома", "Об участии в инвестициях в строительство дома", "Инвестиционный контракт на строительство объекта" и т.д.

В п. 5 ст. 5 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" отмечено, что законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (в настоящее время - РФ) могут быть определены объекты, инвестирование в которые не влечет за собой непосредственно приобретения права собственности на них, но не исключает возможности последующего владения, оперативного управления или участия инвестора в доходах от эксплуатации этих объектов. Возникает вопрос: относится ли недвижимое имущество к объектам, инвестирование в которые не влечет непосредственного приобретения права собственности? Под непосредственным приобретением следует понимать приобретение, которое происходит в силу самого факта создания объекта недвижимости и без участия третьих лиц, которые управомочены передавать инвестору право собственности на объект недвижимости.

Заказчиком в соответствии с Законом "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (п. 4 ст. 2) могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.

В случае если заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах полномочий, установленных договором, и в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, заказчик-инвестор, являясь субъектом права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости, осуществляет это право от собственного имени, тогда как заказчик осуществляет это право от имени инвестора. При этом подрядчик может быть собственником только в том случае, если он одновременно является инвестором строительства.

Будучи собственниками объектов незавершенного строительства, инвесторы являются также собственниками законченных строительством объектов. Если соглашением между участниками инвестиционного процесса не предусмотрено иное, право собственности у инвестора на объект незавершенного строительства трансформируется в право собственности инвесторов (в частности, на жилой дом или квартиру в нем). Представляется, что трансформация права собственности должна происходить автоматически. В этом случае нельзя ставить возникновение этого права в зависимость от государственной регистрации права собственности на него и выдачи соответствующего свидетельства. Такие свидетельства должны лишь оформлять уже существующее право собственности, но не порождать его.

Таким образом, представляется, что в ГК должна быть внесена норма следующего содержания: "Право собственности инвестора на вновь возводимые объекты недвижимости возникает с момента окончания строительства. Свидетельство о праве собственности на вновь возводимый объект недвижимости юридически закрепляет возникшее право".

Следует отметить, что законодательно не определена природа вещного права, возникающего у инвестора в результате инвестирования. Очевидно, что речь должна идти о праве собственности. Свидетельства, удостоверяющие это право, не носят правопорождающего характера, а оформляют уже существующее право. Однако и в этом случае право собственности возникнет только после его государственной регистрации.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким образом, и из указанной статьи следует, что у инвестора право собственности на объекты строительства возникает в силу самого факта осуществления капитальных вложений.

Кроме того, необходимо уточнить правовую природу договора с участием инвестора в строительстве. При этом можно указать на его условия, которые можно рассматривать как существенные. К их числу относятся: указание на средства инвестора, вкладываемые в качестве инвестиций, цели вложений, характеристика объекта инвестиционных вложений, права участников инвестиционных отношений на результат инвестиционного проекта, правовой режим имущества, созданного в результате реализации этого проекта.

Очевидно, что все эти вопросы должны быть решены законодательно, и прежде всего необходимо дать юридическое определение инвестиционного договора.

Комментарии к ст. 219 ГК РФ

1. Данная статья является новой. Она устанавливает специальные правила для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент.), а обязанность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, право собственности и других вещных прав на него установлены в ст. 131 ГК (см. коммент.).

2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость, который вступит в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Впредь до введения в действие Закона права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными, и государственная регистрация их проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона.

Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

Подробно о государственной регистрации см. коммент. к ст. 131.

3. В практике арбитражных судов часто возникают споры о правах участников договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) на незавершенные строительством объекты, созданные в период действия договора. Практика не всегда единообразна: например, Президиум ВАС РФ Постановлением от 16 марта 1996 г. N 334/96 отменил решение Волгоградского областного арбитражного суда, который признал право на долю в собственности на строящийся дом за одним из участников договора на том основании, что согласно ст. 301 ГК правом истребовать имущество обладает только собственник, а истец не является собственником, так как право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В другом деле Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования истца о присуждении ему не завершенных строительством коттеджей. В Постановлении Президиума ВАС РФ сказано, что в соответствии с условиями договора и на основании ст. 124 Основ ГЗ можно признать право собственности истца на недостроенные коттеджи. Это соответствует правилам общей собственности и ст. 1043 ГК, которая устанавливает, что произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Следовательно, не завершенные строительством объекты составляют общую собственность участников независимо от того, рассматривается ли она как движимое или недвижимое имущество, и участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК (см. коммент.).

4. Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240).

Главная » Недвижимость » Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости.