Дополнение к договору аренды нежилого помещения. Внесение изменений в договор аренды

Инструкция

Определите, какие именно условия необходимо изменить (выбрать конкретные разделы и пункты в тексте договора аренды). Согласуйте в случае необходимости эти условия с другой стороной по договору аренды. Исключением являются случаи одностороннего изменения договора аренды, закрепленные в тексте договора (например, условие о том, что «арендодатель вправе изменять цены по своему усмотрению»).

Проверьте в соответствии с условиями договора необходимость государственной регистрации договора аренды. Условия о необходимости государственной регистрации чаще всего прописываются в заключительных разделах договора аренды. В случае если регистрация осуществлялась, при заключении договора необходимо регистрировать и его изменения. Это влияет и на количество экземпляров документов об изменении условий, так как необходимо разработать дополнительный экземпляр для органов регистрации.

Все изменения в договоре аренды оформляются дополнительными соглашениями. Эти документы могут иметь название как «дополнительное соглашение», так и просто «соглашение». После оформления соглашения/дополнительного соглашения об изменении договора аренды получившийся документ подписывается сторонами. Затем следует обратиться в регистрирующий орган. И после этого документ вступает в силу, а значит, начинают действовать его новые условия.

Помещение – это первоочередная проблема, которая стоит перед предпринимателем при развитии своего бизнеса. Поэтому договор аренды – это первый договор , который следует заключить юридическому лицу. Какие основные моменты следует учесть при его составлении?

Инструкция

Определите, для начала, является ли арендодатель – собственником помещения . Проверьте все правоустанавливающие документы на объект: свидетельство о праве собственности и основание его возникновения (например, договор купли-продажи). Если лицо не является собственником помещения и предлагает вам оформить на него субаренду , уточните, есть ли у него на это полномочия, прописано ли это право в его договор е аренды . Сделать это необходимо, так как если помещение вам сдает неуполномоченное лицо, то договор будет считаться недействительным.

Объект аренды является существенным условием договор а, поэтому уделите его описанию особое внимание. Идентифицировать помещение в договор е можно, указав следующие параметры:
- адрес местоположения объекта аренды , этаж;
- наименование объекта аренды (нежилое помещение , часть нежилого помещения );
- функциональное назначение (нежилое - производственное, складское , торговое, административное и т.п.);
- площадь.
Сверьте эти данные с официальными документами – свежими справками из БТИ и свидетельством о праве собственности на объект.

Третьим существенным условием договор а аренды является размер арендной платы . Без его указания договор будет считаться недействительным. Поэтому четко определите в документе размер и сроки оплаты, способ перечисления денег - наличными или перечислением на расчетный счет, входит ли в сумму НДС.

Внимательно отнеситесь к положению о сроке, на который оформляются арендные отношения. Договор, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной регистрации . В том случае, если регистрация произведена не будет, договор считается незаключенным. В связи с эти многие оформляют арендные отношения на 11 месяцев, по истечении этого срока переоформляют договор на тот же срок.

Полезный совет

В случае возникновения необходимости оформления изменений в договор аренды необходимо соблюсти важные условия, а именно:
- любые изменения вносятся только по обоюдному желанию сторон, за исключением случаев, когда одностороннее изменение условий договора аренды прямо предусмотрено в тексте договора;
- все изменения должны быть оформлены только в том виде, в котором исполнен сам договор (в случае с договором аренды все изменения должны оформляться письменно);
- изменения не должны противоречить законодательству Российской Федерации;
- все изменения должны быть подписаны только уполномоченными представителями сторон.

Согла сно положениям Гражданского кодекса права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п.2 ст.308 ГК РФ). Арендатор является кредитором в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должником в обязательстве внесения арендной платы, то есть, он

имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и долг по арендной плате. Арендодатель, наоборот, является должником в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитором в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст.382 ГК РФ права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Переход прав и обязанностей арендодателя может произойти, например, в результате правопреемства. Так, при реорганизации юридических лиц, права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст.58 ГК РФ). Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина - арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст.617 ГК РФ), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю. При перемене арендодателя в случае перехода права в порядке правопреемства или на основании отчуждения заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор (переоформления договора) не требуется (ст.617 ГК РФ называется «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон»). При переходе права на арендованное имущество в Едином реестре должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя. Основанием для внесения записей об изменениях является регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размер платы за внесение изменений в Единый реестр устанавливается нормативным актом субъекта Российской Федерации, на территории которого действует учреждение юстиции, как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из Единого реестра, либо арендатор может получить свидетельство о государственной регистрации аренды, в которых в качестве арендодателя указано новое лицо, но дата и номер регистрационной записи об аренде сохранены без изменений. Если перемена арендодателя не будет отражена в Едином реестре, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.

Переход прав и обязанностей арендатора. Аналогично в случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор. По заявлению правопреемника арендатора в Единый реестр вносится новая регистрационная запись об аренде на основании: передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК РФ). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в Единый реестр была ранее внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п.73 Правил ведения реестра с указанием с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия учреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболее подходящее определение «регистрация обременения в пользу определенного лица».

Передача прав и обязанностей арендатора может быть осуществлена и на основании сделки, например договора продажи права аренды. Так, согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования, или цессии (ст.382-398 ГК РФ), и о переводе долга, или делегации (ст.391-392 ГК РФ). Уступка требования и перевод долга, основанных на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования от соглашений от внесения изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например, «соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды», «договор продажи права аренды». В этом случае в Едином реестре регистрируется сделка - соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, взимается плата в размере, предусмотренном за государственную регистрацию сделки, произведенная регистрация удостоверяется специальным штампом на соглашении. Регистрация такой сделки осуществляется внесением в часть III-1 новой записи об аренде, предыдущая арендная запись погашается в соответствии с п.63 Правил ведения реестра (преобразование ограничения (обременения) в пользу другого лица). С момента государственной регистрации уступки требования и перевода долга происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор. Как и в случае правопреемства, заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор (переоформления договора) не требуется. Правоустанавливающими документами нового арендатора являются: 1) действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, 2) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п.2 ст.385 ГК РФ первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю.

Если право аренды уступается после введения в действие Закона о государственной регистрации, при этом сам договор аренды заключен до введения Закона без регистрации в учреждении юстиции, то в Единый государственный реестр вносится запись об аренде на основании двух договоров - договора аренды с предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом взимается плата за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется. К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относиться осторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки - это дата ее заключения, «перерегистрация» в учреждении юстиции оформленных надлежащим образом договоров изменяет дату их заключения и фактически делает недействительными существовавшие до этого отношения сторон.

Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии с п.4 ст.62 Федерального закона от 21 июля 1997г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо исполнительных документов и документов, характеризующих объект недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендатора-должника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения нового договора аренды с арендодателем, а также с организатором торгов не требуется. При приобретении права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в Единый реестр должна быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о результатах торгов, в качестве арендатора указывается лицо, выигравшее торги.

Судьба договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения в случае перемены лиц в обязательстве устанавливается статьей 617 ГК РФ. По общему правилу договор аренды сохраняется в силе при изменении сторон обязательства.
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (статья 617 ГК РФ).
Таким образом, из буквального толкования пункта первого указанной статьи следует, что договор аренды продолжает действовать между старым собственником и арендатором и старый собственник продолжает получать арендные платежи. При этом никаких правил поведения сторон законом не установлено. Возникает вопрос:
Должен ли новый собственник при приобретении недвижимости ставить вопрос о переоформлении договора аренды этой недвижимости или ее части?
Для ответа на поставленный вопрос обратимся к арбитражной практике.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом. Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.
Таким образом, позиция апелляционной инстанции, поддержанная Президиумом ВАС, заключается в том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма N 66). Однако из представленного спора мы увидели, что право получения доходов новому собственнику необходимо доказать в суде. Для избежания этого желательно до приобретения недвижимости в собственность поставить вопрос о переоформлении договора аренды приобретаемой недвижимости и юридически закрепить смену арендодателя в договоре аренды, так как арбитражные суды первой инстанции буквально толкуют норму статьи 617 ГК РФ. Юридическое закрепление права нового собственника на получение доходов от аренды можно сделать трехсторонним соглашением или иным документом, из которого для арендатора было бы ясно, с какого момента он платит арендные платежи новому арендодателю. Этот момент зависит от даты перехода права собственности на арендуемую недвижимость к новому собственнику, зафиксированную в свидетельстве на право собственности.
Если вопрос о переоформлении договора аренды поставлен новым собственником, вправе ли он внести в договор иные изменения, кроме изменения стороны в обязательстве, например, изменить срок или размер арендной платы?
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
Иначе говоря, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п. 24 информационного письма N 66).
К сожалению, статьей 617 ГК РФ не урегулированы отношения, возникающие в случае, когда происходит перемена на стороне арендатора, представленного юридическим лицом. Такое правопреемство возможно в силу различных юридических фактов, например, реорганизации этого юридического лица, перехода права аренды к залогодержателю, перенайма, поэтому данные отношения регулируются соответствующими статьями ГК РФ и иного законодательства. Так, в силу пункта 2 статьи 60 ГК арендодатель в случае реорганизации юридического лица - арендатора имеет право либо продолжить арендные отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения убытков. При перенайме действует норма пункта 2 статьи 615 ГК, в соответствии с которой договор аренды в этом случае сохраняется.

Нередко возникают ситуации, когда договор аренды перестает устраивать одну из сторон, подписавших этот документ. Однако не следует торопиться с расторжением договора на убыточных условиях, если обе стороны способны найти взаимопонимание и внести поправки в прежние положения. При этом компетентный юрист напоминает лицам, подписавшим соглашение, о некоторых существенных моментах.

1. Изменения вносятся при взаимном согласии сторон.

2. Если стороны, подписавшие первоначальный договор, при изменении условий не могут договориться по-новому, тогда инициатору внесения изменений в документ следует обратиться в суд.

3. В одностороннем порядке дополнять договор или другие вспомогательные документы какими-либо новыми пунктами закон запрещает.

4. Можно внести фундаментальные изменения, касающиеся:

• платы за аренду (ст. 614 ГК РФ);
• сторон, изначально подписавших договор (ст. 617 ГК РФ);
• предмета договора (ст. 607 ГК РФ).

5. Иногда изменения касаются:

• сроков внесения арендной платы;
• проведения капитального ремонта;
• проведения текущего ремонта и пр.

6. Если договор аренды подлежал гос. регистрации, значит подобным образом должны быть зарегистрированы любые изменения его условий.

Изменения в договоре, касающиеся появления новых лиц, исполняющих начальные условия этого документа

1. Имущество, сдаваемое в аренду, может перейти к другому собственнику. При этом договор аренды продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Чтобы урегулировать проблему, потребуется внести изменения в договор, и тогда в дополнительном документе будет указан новый владелец арендованного имущества.

2. В некоторых ситуациях новый собственник не выражает стремления вносить изменения в договор.

К примеру, квартира сдавалась внаем на длительный период. В какой-то момент хозяин квартиры продал ее или же умер. Теперь новый владелец недвижимости собирается самостоятельно проживать в этой квартире, так что он не желает вносить изменения в прежний договор аренды. А без внесения таких изменений договор аренды теряет смысл, так как один из участников договора теперь не является его подписантом.

Тогда опытный юрист, защищающий интересы арендатора, советует клиенту обратиться в суд, чтобы обязать нового владельца внести изменения в основной договор. Ведь арендатор изначально планировал проживание в арендованной квартире четко обозначенный в договоре период. Выходит, что интересы арендатора нарушаются не по его вине.

3. Положения выше обозначенной статьи ГК не применяются в той ситуации, когда в роли арендатора выступает ЮЛ, которое ликвидируется. В связи с этим обстоятельством все прежние обязательства юридического лица прекращаются.

В данном случае высококвалифицированный юрист-практик, хорошо ориентирующийся в столь сложных вопросах, указывает на важное правило, предусмотренное законодателями: если ликвидируемое ЮЛ передает свои обязательства вновь созданной организации, в этом случае действует четкое правило об обязательном внесении изменений относительно сторон договора. Сам же договор продолжит свое действие, так как у арендованной недвижимости попросту поменялся собственник.

4. Подобным образом вопрос решается и при присоединении арендодателя, имеющего статус ЮЛ, к другой организации. В этом случае составляется передаточный акт, на основании которого к новому субъекту права переходят все права и обязательства прежнего арендодателя (п. 2 ст. 58 ГК РФ).

5. Это же правило действует и при реорганизации ЮЛ. Обновленная организация, выступающая арендодателем, автоматически обретает статус правопреемника:

• составляется передаточный акт;
• вносятся изменения в договор аренды касательно его прежнего и нового участников;
• вновь образованное ЮЛ становится законным арендодателем на оставшийся срок (обозначенный в договоре период).

В данной ситуации ваш юрист, занимающийся регистрацией и перерегистрацией договоров, советует не тратить впустую средства:

• на составление нового арендного договора;
• на внесение изменений в уже действующий договор путем подписания соглашения по этому поводу.

Обычно такие договоры проходят гос. регистрацию. При смене собственника в ЕГРП регистрируется заявление правопреемника, туда же вносится новая регистрационная запись, касающаяся аренды. Запись (в зависимости от типа регистрации ЮЛ) должна соответствовать:

• или разделительному балансу;
• или передаточному акту.

Более ранняя запись, касающаяся лиц, подписавших арендный договор, должна быть ликвидирована. Данная методика внесения изменений регламентирована пунктом 63 Правил ведения ЕГРЮЛ (документ утвержден ПП РФ № 219 от 18.02.1998 г.), хотя практикующий правовед обращает внимание клиентов на возможное внесение поправок в этот юридический документ.

Изменения в договоре, касающиеся арендной платы

Арбитражные споры, касающиеся договоров аренды, возникают чаще всего из-за того, что стороны не могут согласовать цену при изменении каких-то условий. Если бы вопрос цены (существенное условие) не был согласован изначально, тогда не было бы и самого договора. Но ведь стороны подписали соглашение, значит впоследствии произошли изменения каких-то условий, что потребовало:

• или повышения арендной платы;
• или ее снижения;
• или самостоятельного исполнения арендатором работ, связанных с модернизацией арендуемой недвижимости, с соответствующим снижением стоимости аренды.

Положения статьи 424 ГК РФ (к примеру, п. 2) прямо указывают, что стоимость арендованной недвижимости может быть изменена только в двух случаях.

1. Возможность изменения цены и условий оплаты предусмотрена самим договором.

2. Ваш юрист может указать на конкретный законодательный акт, допускающий корректировку цены аренды при определенных условиях.

Методика изменения арендной платы в общем виде представлена в статье 614 ГК РФ. В то же время практическое использование этих правил представляет собой более сложное действие, и неопытные юристы вряд ли смогут отстоять интересы клиента в суде.

Зато компетентный правовед хорошо знаком не только с фундаментальными положениями основных статей ГК РФ, но также с другими законодательными актами, способными повлиять на решение судьи. Это могут быть:

• различные разъяснения к уже изданным законам;
• постановления;
• более ранние решения суда (прецеденты) по аналогичным делам, на которые стоит указать.

Так что юристы, отстаивающие в арбитражных спорах позиции и истца, и ответчика, и других заинтересованных лиц, должны иметь как знания, так и опыт.

Юрист, занимающийся вопросами аренды, разработает и представит клиенту стратегию защиты его интересов, причем это должен быть максимально выгодный вариант. Тогда можно рассчитывать, что исход процесса будет позитивным.

Необходимо еще при заключении договора четко обозначить в документе размер арендной платы, а также урегулировать все разногласия, касающиеся сроков выплат, механизма и условий передачи денег. Ведь средства, перечисленные в последний день, могут не дойти до адресата в установленный срок, и этот фактор может предоставить арендодателю право расторгнуть договор.

В то же время внести изменения любая сторона договора вправе:

• по взаимному согласию с другой стороной договора;
• не раньше истечения годичного периода, в течение которого должен исполняться договор на прежних условиях;
• не чаще 1 раза в течение годичного периода.

В каком случае изменение условий договора, касающееся цены, признается ничтожным?

1. Некоторые лица, "предусмотрительно" решившие вписать в текст соглашения об аренде пункт о своем праве периодически корректировать сумму арендной платы, должны понимать, что такой документ может быть признан ничтожным. В статье 614 ГК РФ (п. 3) указывается, что нельзя чаще 1 раза в год менять условия арендного договора, касающиеся цены.

Ваш юрист может указать на прецедентные случаи, отмеченные в судебной практике. К примеру, можно воспользоваться постановлениями ФАС Московского округа № КГ-А40/15965-10 от 22.12.2010 г. (дело № А40-13173/10-11-43) и № КГ-А40/9474-11 от 29.08.2011 г. (дело № А40-74108/10-93-116 и дело № А40-76693/10-91-645).

2. Иногда отмечается и иная позиция судьи, который убежден, что стороны, действующие по взаимному согласию, имеют право изменять сумму арендной платы не единожды в год, а чаще. Опытный юрист, который заставляет суд прислушаться к своему мнению, ссылается на положения ст. 421 ГК РФ, то есть указывает на свободу договора.

Это право сторон более часто изменять условия договора, как считают некоторые правоведы, должно быть изначально обозначено в соглашении.

Если стороны вписали такое условие в соглашение, значит у них нет возражений по поводу периодических изменений стоимости аренды. Такой подход к решению непростой проблемы, касающейся корректировки цены, не противоречит ни статье 450 ГК РФ, ни статье 452 ГК РФ.

Теперь российские суды, игнорируя п. 3 ст. 614 ГК РФ, все чаще руководствуются постановлением ФАС Московского округа № КГ-А40/7991-11 от 29.07.2011 г. (рассматривалось дело № А40-60986/10-91-491). Ваш юрист в данном случае уделяет большое внимание значению прецедентных решений суда.

Лица, заинтересованные в реализации своего права на периодическое изменение арендных платежей, указывают в договоре на длящийся характер арендных правоотношений. Даже если пролонгация договора (продление договорных отношений на новый период) происходит автоматически, все равно грамотный правовед советует клиентам подписать дополнительное соглашение, в котором измененная цена будет обозначена новым существенным условием.

Предмет договора: право изменять данное условие

В договоре обозначается конкретное имущество, передаваемое арендатору. К примеру, лица, заключающие договор найма и идентифицирующие нежилую недвижимость, в договоре указывают:

• адрес арендуемого здания;
• квадратуру;
• номер приказа, подтверждающего присвоение адреса обозначенному объекту;
• технические характеристики;
• детальное описание недвижимости.

Кроме того, в общий пакет документов должен входить план здания. Нужно учитывать следующие обстоятельства: ваш оппонент может отстаивать свои интересы, доказывая в суде, что достоверно установить, какое именно имущество передано ему в аренду, невозможно. Ведь индивидуализация объекта аренды порою отсутствует или же обозначается в договоре не вполне корректно, нечетко.

Такой договор арбитражным судом будет признан незаключенным, в результате обе стороны потеряют деньги, ранее оплаченные в качестве гос. пошлины.

• за которые он вынужден платить арендодателю;
• которые приходится содержать в рабочем состоянии;
• которые у временного владельца простаивают без пользы;
• которые он не имеет возможности сдать в субаренду.

Главная » Недвижимость » Дополнение к договору аренды нежилого помещения. Внесение изменений в договор аренды