Какие способы защиты прав дольщиков существуют и как ими воспользоваться.

Покупка жилья в строящемся доме привлекает граждан низкой стоимостью и удобными условиями выплаты. Однако нередки случаи, когда права участников нарушаются. Расскажем в статье, как осуществляется защита прав дольщиков в российском законодательстве.

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

• вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
• условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
• застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Права дольщиков и ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

• наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
• четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
• наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
• гарантии эксплуатации объекта.

Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.

Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:

1. В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
2. Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
3. Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.

Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.

Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.

Способы защиты прав дольщиков

Оформление ДДУ и прохождение регистрации в Росреестре, к сожалению, не гарантирует, что застройщик выполнит свои обязательства. Если права дольщика оказались нарушенными, он вправе воспользоваться защиты. Расскажем о каждом подробнее.

Признание имущественных прав

В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:

• права собственности на недвижимый объект;
• имущественных прав на объект незавершенного строительства;
• прав на долю в общей долевой собственности.

Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.

Признание сделки неправомерной

По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).

Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России. К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.

В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки

В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:

• он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
• он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.

В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:

Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.

Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).

Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).

Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.

Прекращение правоотношений

Ситуации, в которых дольщик вправе прекратить действие отношений по ДДУ по собственной инициативе прописаны в ст. 9 ФЗ № 214:

• нарушение застройщиком качества объект;
• в разумный срок выявленные дефекты не были устранены;
• срок сдачи объекта в эксплуатацию истек более чем два месяца назад;
• строительная компания не поставила дольщика в известность о прекращении действия договора поручительства.

Кроме того, ДДУ может быть расторгнут по решению суда, если:

• строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
• проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
• было скорректировано назначение имущества.

Если договор долевого участия будет расторгнут, застройщик обязан вернуть гражданину всю уплаченную сумму, а также выплатить неустойку.

Привлечение государственных органов

Государственные органы субъектов РФ вправе содействовать дольщикам в случае нарушения их прав и законных интересов. Их помощь может заключаться в следующем:

• помощь в завершении строительства объекта;
• выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
• поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
• выделение жилплощади во временное пользование;
• выкуп прав требования к застройщику и др.

Специфика государственной поддержки зависит от регламента региональных властей. Следует уточнять этот вопрос в органах власти вашего региона.

Заявление требований в процессе дела о банкротстве

Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).

При возникновении вопросов, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирного дома, обращайтесь за получением юридической консультации к специалисту. Бесплатную правовую помощь можно получить на нашем сайте.

Юридическая защита прав дольщиков осуществляется на федеральном уровне. Отстаивайте свои права и законные интересы. При необходимости рекомендуем обращаться в судебные органы, но предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

Принятый сегодня Госдумой правительственный закон о создании компенсационного фонда для граждан-участников долевого строительства поможет лишь дольщикам, которые заключат контракты с июля 2018 года. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал эксперт по недвижимости Олег Островский .

"Принятый закон еще на стадии обсуждения вызвал много вопросов у застройщиков и экспертов рынка, а при согласовании в Госдуме в нем и вовсе появились неожиданные нюансы. Важно понимать одно: для участников строительного рынка сформировали новые правила игры, перестроиться под которые нужно за "переходный период" – к июлю 2018 года, когда вступят в силу все принятые нововведения.

Только с этого момента дольщики получат дополнительную защиту своих вложений от банкротства застройщика или его махинаций. Но защита не распространяется на дольщиков, которые уже сейчас считаются обманутыми или станут ими в течение года. С проблемами этой категории людей придется разбираться местным органам власти в том же режиме, как это делается сейчас. Будущие дольщики же и впрямь получают серьезные гарантии своих прав", - отмечает мпециалист.

Сегодня Госдума в третьем окончательном чтении приняла закон о порядке формирования компенсационного фонда для выплат участникам долевого строительства и ужесточении требований к застройщикам многоквартирных домов. При подготовке законопроекта ко второму чтению в него было внесено 30 поправок депутатов. В том числе преобразование фонда в публично-правовую компанию. Ее средства смогут использоваться на выплаты дольщикам разорившихся застройщиков, завершение ввода жилого объекта и аккредитацию арбитражных управляющих.

"Защита дольщиков действительно серьезно усилена. Однако уже на этапе обсуждений в Госдуме поднимался верный вопрос: если "посыплются" сразу несколько крупных застройщиков, 4,5 миллиарда рублей фонда может на компенсации не хватить. Потому ежегодно решено эту сумму пересматривать.

Стопроцентных гарантий дольщикам, конечно, никто дать не сможет. Другой вопрос, что нынешний механизм страхования людей от банкротства застройщиков просто не работал, в случае осложнений они остаются один на один с проблемами. С лета 2018-го в случае проблем дольщикам гарантируется как минимум частичная компенсация вложенных в квартиру средств", - подчеркивает эксперт.

Нововведения изменят цену нового жилья

Фонд защиты прав дольщиков будет формироваться за счет взносов со стороны строительных компаний по ставке 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Строительные компании будут ограничены одним разрешением на строительство единственного или нескольких многоквартирных домов.

Также для застройщиков ужесточаются требования к достаточности собственных средств, которые должны будут составлять 10% от планируемой стоимости объекта (исключается возможность суммирования уставных капиталов аффилированных лиц), а также обеспечить аналогичный минимальный остаток средств на специальном счете в уполномоченном банке.

"Сами отчисления в новый фонд для застройщиков по объему примерно сравнимы со средствами, которые они сейчас платят страховым компаниям, то есть этот нюанс на ценах квартир не отразится. Однако введены многие требования к стройкомпаниям, которые все же косвенно по рынку ударят.

К примеру, на каком-то этапе обсуждений в законопроект все же попал нюанс об уставном капитале застройщиков. Столь высокими средствами располагают далеко не все, и многие компании вынуждены будут с рынка уйти, оставив отрасль "гигантам". Это значит, что строиться будет меньше объектов, а в результате цены на предлагаемые квартиры вырастут.

Нововведения предусматривают еще множество нюансов, пока не понятных застройщикам. Не исключено, что в переходный период будут выявляться многие "шероховатости", и вскоре придется пересматривать, изменять и дополнять. Но основная заданная цель защитить права дольщиков достигнута, теперь бизнесу придется подстраиваться под новые правила. И этот процесс для многих может быть болезненным", - заключает Олег Островский.

Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) допускается только теми лицами и теми способами, которые установлены законом. Если привлечение осуществляется не по закону, гражданин может защитить свои права в суде. Рассмотрим некоторые аспекты защиты прав дольщиков.

Закон – не указ

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 этого Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее – дольщики), с 1 апреля 2005 года. Только договоры, заключенные в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, подлежат государственной регистрации.

Отношения, возникшие у дольщиков с застройщиками до этой даты, регламентируются ГК РФ, а также законодательством о защите прав потребителей. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денег дольщиков с возникновением у них права собственности на конкретные квартиры до введения их в эксплуатацию допускается только:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Часть 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ устанавливает прямой запрет на привлечение денег граждан для строительства в нарушение требований, приведенных в ч. 2 ст. 1 данного Закона. Согласно ч. 2.2 этой же статьи лица, привлекающие деньги граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ об административных правонарушениях.

Анализ судебной практики показывает, что привлечение денег дольщиков в нарушение действующего законодательства продолжается, по-прежнему заключаются:

• договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• предварительные договоры участия в долевом строительстве;
• предварительные договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• договоры займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• договоры внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
• договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
• договоры инвестирования строительства;
• иные договоры, связанные с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Возмещение убытков

Если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Законом N 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Законе, способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Так, в одном деле Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ при вынесении заочного решения от 17.11.2010 по иску М. к ЗАО “Желдорипотека” о защите прав потребителя установил, что ответчик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. Соответствующая денежная сумма была внесена М. частично за счет денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора.

Суд пришел к выводу о том, что ЗАО “Желдорипотека” не имело цели приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставило цель привлечь денежные средства граждан, в том числе истца, для строительства многоквартирного жилого дома.

Суд указал, что обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 указанного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации). Но ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Суд признал обоснованными требования истца о взыскании суммы, переданной в счет оплаты стоимости квартиры, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в двойном размере, убытков в виде уплаты банку процентов, предусмотренных кредитным договором, и страховых премий, а также компенсации морального вреда, причиненного истцу незаконными действиями ответчика, связанными с неправомерным привлечением и использованием его денежных средств.

Дольщик-потребитель

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии Законом N 214-ФЗ, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство РФ о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя.

Суд также разрешает вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Между М. и ЗАО “Домостроительный комбинат N 3” заключен договор целевого денежного займа для строительства жилого комплекса, в соответствии с которым М. принял на себя обязательство по передаче ответчику беспроцентного займа в указанной в договоре сумме, а ответчик – обязательство по целевому использованию переданных денежных средств, а также соглашение, по условиям которого был определен способ погашения займа – путем передачи в собственность М. квартиры, расположенной в указанном жилом комплексе. В названном соглашении были определены проектные характеристики квартиры и характеристики ее отделки, а также установлен срок передачи квартиры.

Обязательства по передаче денежных средств М. исполнены в полном объеме. Квартира передана М. с нарушением предусмотренного соглашением срока.

Петрозаводский городской суд Республики Карелия при рассмотрении дела по требованию М. о взыскании с ЗАО “Домостроительный комбинат N 3” неустойки за нарушение срока передачи квартиры и компенсации морального вреда указал следующее.

Договор займа предполагает возврат такой же суммы денег, какая получена заемщиком; в ходе судебного разбирательства было установлено, что возврат денежных средств М. не предполагался.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенных сторонами договора и соглашения, а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, суд пришел к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Закона N 214-ФЗ.

На основании изложенного, а также с учетом ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” суд вынес решение о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 13 и ст. 15 Закона N 2300-1 суд принял решение о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда, причиненного истцу нарушением прав потребителя.

Подлежит госрегистрации

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам п. 1 ст. 2 и ч. ч. 1, 2 ст. 3 названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

Так, Ленинский районный суд г. Ижевска по иску В. к ООО “Энергомикс” признал основным заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом строительстве и принял решение о его регистрации и возложении на ответчика обязанности по представлению необходимых для государственной регистрации договора документов: разрешения на строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договора поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств выбрано поручительство.

При вынесении решения суд исходил из содержания предварительного договора и пришел к выводу о наличии в нем условий договора участия в долевом строительстве (в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате В. для строительства объекта).

Членские отношения

Пункт 3 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ допускает привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. Однако отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Законом не регулируются.

Приведем пример.

На основании соглашения о перемене лиц в договоре о внесении паевых взносов к Ш. перешло право требования к жилищно-строительному кооперативу “Южный” передачи в собственность на условиях договора квартиры в жилом доме, строительство которого названный ЖСК обязался осуществить в предусмотренный договором срок. Поскольку квартира ему не была своевременно передана, Ш. обратился в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с иском к ЖСК о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, внесенными по договору о внесении паевых взносов, и компенсации морального вреда. Решением суда с ответчика в пользу истца взысканы неустойка за нарушение сроков передачи члену кооператива квартиры и компенсация морального вреда.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда отменила решение районного суда, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш.

Суд отметил, что из содержания договора о внесении паевых взносов, а также устава ЖСК “Южный” следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации, которые не подпадают под действие Закона N 2300-1. Поскольку ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части ее взыскания. Учитывая, что на спорные правоотношения положения Закона N 2300-1 не распространяются, также отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.

Предварительный договор

Из судебной практики следует, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Так, в одном деле С. и ЗАО подписали договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате стоимости квартиры С. выполнила полностью. ЗАО в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 23.04.2010 за С. было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками.

Решением того же суда от 21.04.2011 за С. было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по указанному в договоре адресу в виде квартиры с определенными в договоре характеристиками, а также определен размер этой доли. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.07.2011 решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21.04.2011 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд второй инстанции, сославшись на положения ст. ст. 8, 9 Закона N 214-ФЗ, указал, что раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. В связи с тем что жилой дом в эксплуатацию не введен, отсутствует возможность признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Признание права общей долевой собственности на объект недвижимости, по мнению суда второй инстанции, не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества. На момент рассмотрения дела в суде это было невозможно ввиду того, что объект недвижимости в эксплуатацию не введен.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с выводами суда второй инстанции, отменила их, оставив в силе ранее вынесенное судебное постановление – решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21.04.2011.