Статья 250 гк таунхаус долевая собственность согласие. Теория всего

Установленное в ст. 250 ГК РФ право преимущественной покупки распространяется на долевых собственников. При продаже части имущества стороннему субъекту необходимо получить отказ совладельцев от ее приобретения. При игнорировании положений ст. 250 ГК РФ судебная инстанция может по требованию заинтересованного дольщика перевести его в статус приобретателя. Рассмотрим далее норму подробнее.

П. 1 ст. 250 ГК РФ

При продаже части долевой собственности совладельцы могут приобрести ее по стоимости, предложенной стороннему субъекту, и на иных равных с ним условиях. Из указанного правила ст. 250 ГК РФ предусматривает исключения. Первое касается реализации объекта на публичных торгах. Положения нормы также не распространяются на сделки по продаже доли права собственности на участок, на котором находится сооружение. Публичные торги для реализации части общего имущества в случае отсутствия согласия от всех совладельцев могут организовываться при наличии условий, установленных 255 статьей, и в иных обстоятельствах, определенных законом.

Сроки

Как устанавливает п. 2 ст. 250 ГК РФ, субъект, продающий свою часть в общем имуществе, обязан известить остальных собственников о своих намерениях. Уведомление направляется в письменной форме. В нем указываются стоимость и прочие условия сделки. Остальным собственникам ст. 250 ГК РФ отводит месяц для реализации своих юридических возможностей. Если по окончании этого периода они не приобретут долю, субъект может продать свою часть любому лицу. Указанное правило действует в отношении сделок с недвижимостью. Если предметом выступает движимая вещь, то ст. 250 ГК РФ предписывает сособственникам дать ответ в десятидневный срок. Если совладельцы направят отказ, то часть имущества может быть реализована ранее указанных выше сроков. Особенности уведомления остальных владельцев могут устанавливаться федеральным законодательством.

Дополнительно

В случае игнорирования положений 250 статьи любой владелец доли вправе обратиться с требованием о переводе на него юридических возможностей и обязанностей приобретателя. Правила рассматриваемой нормы применяются в сделках по отчуждению доли в рамках договора мены. Уступка юридической возможности, установленной статей, не допускается.

Ст. 250 ГК РФ с комментариями

Юридические возможности, закрепленные в рассматриваемой норме, применяются по отношению к движимым и недвижимым вещам. Кроме того, судебная практика по ст. 250 ГК РФ свидетельствует о распространении положений на сделки с бездокументарными ценными бумагами (акций ЗАО), долями в уставном капитале (к примеру, в ООО).

Особенности госрегистрации

Специальная норма, регламентирующая данную процедуру, присутствует в ФЗ №218 (24 статья, пункт первый). Изначально она предусматривала, что при госрегистрации прав на долю общего имущества к заявлению необходимо было прилагать письменные согласия остальных владельцев. Их нужно было оформлять непосредственно в регистрирующем органе и заверять нотариально. В случае отсутствия таких документов служащий уполномоченной инстанции должен был приостановить процедуру на 2 мес.

При этом в течение трех дней ему надлежало направить соответствующее уведомление всем совладельцам, не выразившим согласие. Если в срок, указанный в извещении, сособственники не оформили возражения и не предоставили их нотариально заверенные экземпляры, регистрация выполнялась без их согласия. Все это, по мнению многих экспертов, существенно ограничивало права долевого собственника. Учитывая ситуацию, в статью 24 ФЗ № 218 были внесены изменения. Она была приведена в соответствие со ст. 250 ГК РФ .

Специфика долевой собственности

После введения в действие первой части ГК преимущественное право на приобретение распространяется на сделки, связанные с отчуждением доли в рамках договора мены. Кроме того, оно применяется и в прочих возмездных действиях с частью общего имущества. Как указывает 246 статья Кодекса, распоряжение долевой собственностью осуществляется с согласия всех совладельцев. Обладатель части общего имущества может продать, обменять, подарить, завещать ее или совершить иные юридические действия с учетом правил ст. 250 ГК РФ. Положения нормы принимаются во внимание и при отчуждении доли в виде отступного. Как указывал Президиум ВАС, квалификация спорного отношения не как купли-продажи не выступает как безусловное основание для неприменения статьи 250.

Характеристика юридической возможности

Преимущественное право прямо не считается законодательством личным неимущественным или имущественным. Между тем, данное определение имеет особое значение, к примеру, относительно наследственного преемства. Законодательством оно рассматривается как имущественное право. Нормы не относят его к тем юридическим возможностям, которые ввиду 1112 статьи считаются личными и относительно которых преемство невозможно. Пояснения по этому поводу дает ВС. Инстанция указывает, что так как юридические возможности долевого собственника требовать наделения его статусом приобретателя в случае игнорирования положений рассматриваемой нормы по своей природе являются производными от преимущественного права, то оно не является личным, в отношении него преемство не допускается. Реализация их не обладает неразрывной связью только с конкретным субъектом. Поэтому данные права могут осуществлять наследники собственника на условиях, закрепленных законом.

Разрешение споров

В одном из своих постановлений ВС поясняет:

Так как в силу 252 статьи долевой участник может потребовать выдела своей части, после прекращения собственности он теряет право преимущественного приобретения.
Положения рассматриваемой нормы не распространяются на заключение договора о пожизненном содержании с иждивением, а также на реализацию имущества на публичных торгах в случаях, определенных законодательством.
Трехмесячный срок, установленный статьей, исчисляется с даты, когда заинтересованному субъекту могло стать или стало известно о сделке. Применение данного периода, его восстановление, перерыв, приостановление производятся по общим правилам ст. 199-205 Кодекса.

Важные моменты

При предъявлении иска заявитель обязан предварительно внести на счет судебного департамента сумму, выплаченную сторонним покупателем, пошлины и сборы, иные средства, подлежащие отчислению приобретателю в качестве компенсации расходов, понесенных им при покупке дома. Стоимость требований определяется по правилам ГПК (91 статья, часть 1, пункты 2, 9). Если иск удовлетворен, договор признать недействительным нельзя. В решении по спору в таком случае должно содержаться указание на замену приобретателя в сделке, а в ЕГРП вносится соответствующая запись. Кроме того, в постановлении оговаривается сумма, взыскиваемая в пользу ответчика.

Оформление уведомления

Законодательство не конкретизирует содержание извещения, обязанность составления которого устанавливает пункт второй 250 статьи Кодекса. По общим правилам, в нем должны присутствовать существенные условия сделки, которую долевой собственник намеревается заключить. Кроме того, в нем приводятся все положения, по которым стороны достигли соглашения. К ним, в числе прочего, относят:

Предмет сделки (продажи/мены).
Адрес, по которому расположено имущество.
Стоимость доли или название объекта, на который она обменивается.
Сроки уплаты, если предусмотрена отсрочка/рассрочка.

В уведомлении могут присутствовать и иные условия, которые участники считают существенными. В извещении следует установить срок направления ответа. Если после уведомления произошли изменения в условиях сделки, во всяком случае в сторону улучшения для приобретателя, о них также необходимо поставить в известность дольщиков.

Публичные торги

Они возможны, к примеру, при обращении на долю взыскания, реализации залога. Преимущественное право, согласно 250 статье, не распространяется на продажу с публичных торгов. Вместе с тем следует учитывать особенности правового режима долей в общем имуществе многоквартирных домов. Относительно объектов совместного пользования исключающее правило не действует. Владелец квартиры не может совершать сделку с долей в общем имуществе, осуществлять другие действия, влекущие передачу этой части отдельно от права на жилплощадь. Соответствующее предписание присутствует в 290 статье Кодекса. Положения ст. 250 не применяются также и к сделкам по распоряжению долями общего имущества участников простого товарищества, а также к безвозмездным договорам.

СТ 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к Ст. 250 Гражданского кодекса РФ

1. Участникам долевой собственности гарантируется преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев:

Продажи с публичных торгов;

Продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан уведомить сособственников о своем намерении продать долю в общей собственности с указанием условий ее реализации. Преимущественное право свидетельствует о первоочередности предложения приобрести долю именно участникам, а в случае их отказа либо непоступления в адрес продавца ответа в установленные им сроки, он вправе реализовать ее на тех же условиях третьему лицу. Преимущественным правом приобретения доли могут воспользоваться одновременно все участники - с пропорциональным распределением приобретаемой доли или один (несколько) сособственников. Приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности, изменение условий позволяет участникам долевой собственности обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.

Указанные правила не применяются в отношении публичных торгов, поскольку к участию в них на равных условиях допускаются все желающие, а также случаев продажи доли земельного участка собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Таким образом, участники торгов самостоятельно определяют одно из существенных условий сделки - цену. В подобной ситуации преимущественное право не действует.

2. Обязательным условием соблюдения преимущественного права участников долевой собственности на приобретение доли является их уведомление в письменной форме, которое должно отражать все существенные условия сделки. При этом преимущественное право носит срочный характер и может быть реализовано в отношении недвижимого имущества в течение месяца, в отношении движимого имущества - в течение десяти дней со дня извещения. Достаточным признается направление уведомления продавцу о намерении приобрести его долю на предложенных условиях. Для оспаривания нарушений преимущественного права покупки ГК РФ устанавливает специальный срок исковой давности - три месяца. Указанный срок предусмотрен для восстановления нарушенного права участника долевой собственности и перевода на него доли. Перевод прав и обязанностей возможен лишь в отношении случаев возмездного отчуждения доли.

С 01.01.2017 также действует правило, согласно которому в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. Преимущественное право не действует и в случае безвозмездной передачи имущества, например, по договору дарения.

Исключением из общего правила о применении преимущественного права участников долевой собственности в отношении случаев возмездного отчуждения является договор мены, поскольку его двусторонний характер также указывает на возмездность. По договору мены вторая сторона, обязана передать первой стороне - участнику долевой собственности иное имущество взамен доли в общей собственности, т.е. принцип возмездности сохраняется, но денежный эквивалент заменяется товарным (имущественным).

Императивным требованием закона запрещается уступка преимущественного права покупки доли, поскольку данное право неразрывно связано с личностью его правообладателя и не может быть передано третьему лицу.

4. Судебная практика:

Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (см. п. 63);

Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (см. п. 91);

Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (см. п. 14);

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарии к статье

1. Закрепленное в коммент. ст. преимущественное право покупки доли в праве общей собственности направлено на обеспечение приоритетного интереса других сособственников в недопущении расширения субъектного состава правоотношения. Если доля отчуждается кому-либо из сособственников, у остальных преимущественное право покупки доли не возникает.

Если доля в праве общей собственности отчуждается с публичных торгов в порядке обращения на нее взыскания кредиторов, указанный интерес сособственников обеспечивается обращением к ним с предложением приобрести долю должника, которое обязательно должно предшествовать торгам (см. коммент. к ст. 255 ГК).

2. Несоблюдение преимущественного права покупки доли, под каковым следует понимать также и отчуждение доли на более выгодных условиях, чем те, которые были предложены сособственнику, не рассматривается законодателем как порок сделки по отчуждению доли, приводящий к ее недействительности. Последствием удовлетворения требования сособственника о восстановлении его нарушенного права, которое может быть заявлено в пределах трехмесячного срока, является замена сособственником покупателя в обязательстве из договора купли-продажи доли.

3. Преимущественное право покупки доли является правом, неразрывно связанным с личностью управомоченного, и наряду с правами, указанными в ст. 383 ГК (см. коммент.), не может передаваться по договору об уступке права требования.

4. Преимущественное право покупки доли прямым указанием законодателя распространено и на случаи отчуждения ее по договору мены (см. гл. 31 ГК). Однако логическое толкование закона позволяет сделать вывод, что применить п. 5 коммент. ст. возможно далеко не ко всем договорам мены. Условием реализации сособственником преимущественного права покупки является его готовность приобрести долю на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается ее уступить. Это может быть легко осуществимо, если доля вправе уступается за денежный эквивалент, т. е. по договору купли-продажи, а также по договору мены на имущество, определенное родовыми признаками. Затруднено или вовсе невозможно будет осуществление преимущественного права в тех случаях, когда в качестве встречного предоставления по договору мены уступающий свою долю субъект должен получить хотя и родовое, но не распространенное на рынке имущество (например, редкие лекарственные препараты), а также имущество, ограниченное в обороте. Когда же взамен за долю уступающий ее субъект рассчитывает получить индивидуально-определенное имущество, реализация преимущественного права на приобретение доли другим сособственником, у которого такого же имущества не может быть по определению, становится невозможной.

5. Правила коммент. ст. не распространяются на случаи отчуждения доли по договорам ренты (см. гл. 33 ГК) и дарения. Сделка, совершенная под видом сделки иной природы с целью уклонения от соблюдения преимущественного права покупки доли, ничтожна как притворная (

Полный текст ст. 250 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 250 ГК РФ.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к статье 250 ГК РФ

1. Участникам долевой собственности гарантируется преимущественное право приобретения отчуждаемой доли, кроме случаев продажи:
- имущества (долей) с публичных торгов;
- доли на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан уведомить сособственников о своем намерении продать долю в общей собственности с указанием условий ее реализации. Преимущественное право свидетельствует о первоочередности предложения приобрести долю именно участникам, а в случае их отказа, либо непоступления в адрес продавца ответа в установленные им сроки, он вправе реализовать ее на тех же условиях третьему лицу. Преимущественным правом приобретения доли могут воспользоваться одновременно все участники - с пропорциональным распределением приобретаемой доли или один (несколько) сособственников. Приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности, изменение условий позволяет участникам долевой собственности обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.

4. Судебная практика:
- определение ВАС РФ от 04.06.2014 N ВАС-6235/14 по делу N А60-10931/2013;
- постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.09.2005 по делу N Ф04-5992/2005;
- кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.06.2011 N 33-5708/2011;
- апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Республики Татарстан от 17.04.2014 по делу N 33-5068/2014;
- апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Удмуртской Республики от 31.07.2013 по делу N 33-2703;
- решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.06.2014 по делу N А12-30531/2013.

Консультации и комментарии юристов по ст 250 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 250 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Главная » Корпоративное » Статья 250 гк таунхаус долевая собственность согласие. Теория всего