К вопросу о недействительности сделок. Что нового? Основания для признания договора недействительным

Иногда приходится заключать крайне невыгодные сделки, например, кредитные договоры. Когда приходит осознание, что совершение такой сделки нарушает права человека, нельзя просто уничтожить договор. Однако его можно отменить на законных основаниях, если сделку признать ничтожной.

Что такое ничтожная сделка

Ничтожная сделка - это сделка, которая совершается с нарушением основных правил заключения сделок, то есть без соблюдения законодательных требований. Такие сделки являются недействительными.

Ничтожные сделки не порождают права и обязанности сторон

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Признаки ничтожной сделки

Ничтожная сделка может называться таковой, если присутствует один или несколько из следующих признаков:

1. Прямое нарушение Конституции, федерального или регионального закона, а также любого другого нормативного акта.
2. Противоречие сделки основам правопорядка и нравственности.
3. Мнимость сделки.
4. Притворство.
5. Отсутствие у человека надлежащей дееспособности.
6. Сделка совершена организацией, но при этом по закону и уставу это юридическое лицо не вправе заключать такие договоры.

Наконец, важно отметить, что ничтожной сделкой может быть и та, которая, на первый взгляд, во всём отвечает требованиям закона по содержанию, но форма при этом не была соблюдена. К примеру, залог здания, сооружения или жилья, совершённый по всем правилам, но при этом не заверенный у нотариуса, ничтожен.

Таким образом, если возникла необходимость доказать ничтожность сделки, то инициатором может быть любое лицо, чьи права или интересы нарушены при совершении этого договора. Иногда инициатором выступает государство в лице прокурора, если заключение ничтожной сделки повлекло за собой неблагоприятные последствия для общественности.

Законодательство РФ

Подробно порядок регулирования сделок и признание их недействительности регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Первая часть кодекса посвящена недействительным сделкам. Однако юристы при работе с такими договорами прибегают и к другим правовым актам:

• Федеральный закон № 51-ФЗ (Гражданский кодекс РФ, ч.1);
• п.2 ст.38 Жилищного кодекса РФ;
• ст.122 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ;
• ст.39 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
• постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996

С точки зрения российского законодательства, ничтожные сделки являются таковыми с самого начала и независимо от того, признаётся ли ничтожность через суд или нет. В этом содержится двоякость вопроса. Ведь если не доводить дело до суда, то стороны будут обмениваться правами и обязанностями на основании документа, не имеющего юридической силы, так как никто в договоре не укажет, что он является ничтожным. Поэтому некоторые юристы считают, что российские суды лояльны к таким сделкам, если они не приносят никому вреда или ущерба. Более того, если человек изначально знал о ничтожности, но не пресекал дальнейшие правовые отношения, основанные на ничтожной сделке, то суд не примет во внимание иск, инициированный этим человеком.

Ничтожность сделки может быть доказана в суде, но неоспаривание её через суд не отменяет ничтожности

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Ст. 166 Гражданского кодекса РФ

Примеры ничтожных сделок

К заключённым против правопорядка сделкам чаще всего относят те, которые заключаются под пристальным наблюдением со стороны исполнительной власти. Например, в случаях когда условия договора предусматривают, чтобы размер налога был наименьшим, инициатором становится налоговая служба. Кстати, если речь идёт о таком виде сделок, суд встаёт на сторону обвинителя.

Главным в мнимой сделке становится видимость сделки на бумаге, хотя стороны не получают прав и обязанностей в результате её заключения. Например, когда заёмщик, не желая возвращать кредит или другой долг, заключает мнимую сделку об отчуждении своего имущества, но продолжает единолично пользоваться и владеть собственностью. В таких случаях требовать отмены сделки может кредитор. Как правило, суд не отказывает кредиторам в удовлетворении исковых заявлений.

Если же говорить о договорах, основанных на недееспособности одного из его участников, то оспорить такую сделку проще, чем другие. Например, частые случаи, когда родственники, пользуясь недееспособностью своих престарелых родственников, совершают сделки с недвижимостью. Понятно, что при полной дееспособности старик мог отказать в подписании документа.

Как можно доказать ничтожность сделки

Точный порядок действий при доказывании ничтожности зависит от вида сделки. Например, если сделка заключена лицом, не достигшим 14-летнего возраста, то пострадавшей стороне достаточно представить доказательства возраста участника и документы, подтверждающие факт совершения сделки этим лицом. А в сделках, совершённых с нарушением правопорядка, нужно доказать факт нарушения.

Суд - один из способов защитить свои права при ничтожной сделке

Перед тем как принять решение о составлении искового заявления, нужно внимательно изучить Федеральный закон № 51-ФЗ. Дело в том, что суд примет иск только в том случае, если законом не предусмотрены другие варианты защиты прав пострадавшего, и признание ничтожности является единственным способом обеспечения защиты прав.

Самыми спорными сделками становятся сделки, заключённые в ненадлежащей форме. Например, неправильное составление договора, отсутствие доверенности, просроченный паспорт, заявленный как удостоверяющий личность документ и т. д.

Видео: недействительность сделки по доверенности

Ответственность за проведение ничтожных сделок

Гражданский кодекс РФ предусматривает юридическую ответственность за проведение недействительных сделок. Как правило, при ничтожности сделки эта ответственность возлагается в виде реституции, суть которой содержится в возврате участников сделки в положение, предшествовавшее заключению договора.

Различают следующие случаи:

• двусторонняя реституция (обе стороны возвращаются в исходное положение);
• односторонняя реституция (в исходное положение возвращается только добросовестная сторона);
• неприменение реституции (последствия сделки отменяются, но доходы и выгоды, полученные сторонами, направляются в пользу государства).

Ответственность назначается судом после принятия решения по иску. Суд может отменить только часть сделки, если остальная часть не идёт вразрез с буквой закона. А также суд может не отменять иск, даже если имеются весомые основания. Например, если одним из участников сделки является ребёнок до 14 лет, а отмена сделки не обеспечит благоприятность последствий сторонам.

В иске необходимо подробно описать обстоятельства заключения сделки

Сроки исковой давности по ничтожным сделкам

Гражданский кодекс РФ гласит, что срок давности по таким делам составляет 3 года. Отсчёт начинается со дня заключения сделки или со дня, когда инициатор процесса признания ничтожности узнал о нарушении его прав (или должен был узнать). Однако общий срок с момента заключения сделки до момента подачи иска не может превышать 10 лет.

Если пострадавшая сторона пропустила срок исковой давности, то положение обеих сторон, а также уже исполненные обязательства по сделке остаются в прежнем состоянии (без отмены сделки). Для такого итога ответчику необходимо заявить в суде об истечении срока давности.

В случаях когда сделка была заключена, но обязательства не начали исполняться сторонами, ничьи права не нарушаются. А если права и интересы лиц не нарушены последствиями сделки, то и защищать нарушенные права не нужно.

Судебная практика

Гражданин Иванов обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными сразу двух договоров. Иванов оформлял кредит на покупку машины в ПАО «Сбербанк». Процентная ставка по кредиту составила чуть более 20%. Однако при подписании этого договора, заёмщику было навязано дополнительное соглашение о страховании жизни. Сумма комиссии за допсоглашение была незначительной, а сам документ соглашения обозначается как добровольный. Так как это соглашение выступает «гарантом» одобрения кредита, Иванов согласился на сделку. После подписания общая сумма кредита значительно увеличилась.

Оказалось, что комиссия тоже кредитуется, но единовременно её оплатить нельзя. Заёмщик написал заявление об отказе от соглашения, но специалисты банка указали, что такое заявление подаётся через 2 недели, хотя по закону возражения подаются в течение двух недель. Изучив все материалы дела, суд пришёл к выводу, что данный договор и соглашение можно отменить по причине их ничтожности. Во-первых, специалист банка обманул Иванова о сроках подачи возражений. Во-вторых, допсоглашение, называемое добровольным, является обязательным относительно основного договора. И в-третьих, сокрытие информации о том, что комиссия будет разделена на кредитный срок и обложена процентами, является также основанием для признания сделки недействительной.

Видео: проблемы при заключении ничтожных сделок

Ничтожная сделка - это вид недействительных сделок. Сделка признаётся таковой в том случае, если у неё имеются признаки ничтожности. Например, одной из сторон стало лицо, не достигшее 14 лет или являющееся недееспособным. Признать ничтожность может только суд на основании иска от лица, чьи права и интересы нарушены.

01 сентября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», ставший очередной вехой в реформировании гражданского законодательства Российской Федерации.

Одним из ключевых моментов указанного закона стали новые правила о недействительности сделок (§ 2 главы 9 ГК РФ).

В настоящей статье затронуты некоторые вопросы, касающиеся нового правового регулирования недействительности сделок, приведены примеры судебной практики по отдельным вопросам, связанным с недействительностью сделок.

Согласно статье 166 ГК РФ все недействительные сделки по-прежнему подразделяются на оспоримые (недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом) и ничтожные (недействительна с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом).
В то же время, основополагающие правовые подходы к вопросам недействительности сделок претерпели кардинальные изменения.

1. Кто имеет право требовать признания сделки недействительной?

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобреной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009, далее - Концепция) было обращено внимание на имеющую в последние годы место быть практику инициирования судебных споров о признании сделок недействительными недобросовестными лицами, стремящимися таким способом избежать исполнения принятых на себя обязательств.

В качестве примеров такой недобросовестности можно привести следующие случаи: истец допустил просрочку исполнения и заявляет требование о признании сделки недействительной, чтобы не платить неустойку; стороны заключили договор, совершили по нему исполнение, но впоследствии одна из них решила, что сделка была недостаточно выгодной, и заявила требование о ее недействительности, чтобы воспользоваться преимуществами реституции.
В этой связи была отмечена необходимость принятия законодательных мер, направленных на исправление данной ситуации.

В связи с этим, в статью 166 ГК РФ были внесены ряд изменений, направленных на ограничение случаев безосновательного оспаривания сделок по одним лишь формальным основаниям.
В частности, были введены новые правила, которые резко ограничили круг лиц, имеющих право предъявлять в суд иски об оспаривании сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Так, согласно новой редакции ст. 166 ГК, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено либо стороной сделки, либо иным лицом, указанным в законе. То есть, в настоящее время третье лицо, не являющееся стороной в сделке, по общему правилу не может инициировать признание ее недействительной, за исключением случаев, когда такое его право прямо закреплено законом.

Необходимым условием удовлетворения иска об оспаривании сделки является реальное нарушение сделкой прав и охраняемых законом интересов лица , обращающегося с соответствующим требованием.
Аналогичное правило предусмотрено для заявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки: по общему правилу его вправе предъявить сторона сделки, а иное лицо - только в предусмотренных законом случаях. Ранее такое требование могло заявить любое заинтересованное лицо.

В пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указывалось, что поскольку требование о применении последствий недействительности сделок рассматривается как иск о присуждении, правом на его предъявление должно обладать только лицо, в пользу которого возможно такое присуждение. Возможность предъявления таких требований иными лицами в качестве косвенных исков (т.е. о присуждении в пользу иного лица) должна быть специально предусмотрена законом.
Ситуация из практики:
Местная администрация городского поселения Чегем обратилась в суд с иском к У. о признании недействительными сделки и свидетельства о государственной регистрации права, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и истребовании вещи из чужого незаконного владения.

Обстоятельства дела : на основании выписки из похозяйственной книги, выданной Местной администрацией городского поселения Чегем, за А. в установленном порядке было зарегистрировано право собственности на земельный участок.

Впоследствии, А. продал указанный земельный участок У., заключив с ним договор купли-продажи. Право собственности У. установленном порядке было зарегистрировано с внесением об этом в ЕГРП, что подтверждалось выданным ему свидетельством о государственной регистрации права.

В то же время, вступившим в законную силу решением Чегемского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ. были признаны недействительными выписка из похозяйственной книги и свидетельство о государственной регистрации права, выданные на имя А, аннулирована запись о государственной регистрации его права собственности на названный земельный участок и этот участок истребован из его незаконного владения.

Ссылаясь на эти обстоятельства и указывая о том, что Местная администрация городского поселения Чегем не вправе была отчуждать названный земельный участок А., а он, в свою очередь, распоряжаться им, в связи с чем, вышеуказанная сделка не соответствует требованиям закона, данный орган местного самоуправления, считая себя собственником этого участка, обратился в Чегемский районный суд КБР с иском к У.

Решением Чегемского районного суда Кабардино-Балкарской Республики в иске отказано.

Апелляционным определением Верховного суда Кабардино-Балкарской Республике решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Местной администрации городского поселения Чегем - без удовлетворения.

Основания для отказа в иске : недоказанность истцом юридически значимых по делу обстоятельств, а именно принадлежность спорного участка, до его отчуждения А., а впоследствии и У., муниципальному образованию городское поселение Чегем на праве собственности или владение последним этим участком на ином законном основании и, как следствие, отсутствие права истца на обращение с соответствующим требованием.

Мотивируя принятое по делу решение, Верховный суд КБР указал, что истец не является заинтересованным лицом, обладающим правом, как на предъявление виндикационного требования относительно спорного земельного участка, так и на предъявление, с учетом и установления, содержащегося в абзаце втором пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки, и негационного требования относительно этой сделки.

С полным текстом апелляционного определения Верховного суда КБР Вы можете ознакомиться
2. Возможно ли предъявление иска о признании сделки ничтожной?

По общему правилу ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст. 166 ГК). В этой связи на практике часто возникали споры относительно возможности предъявления иска о признании сделки ничтожной.

В совместном Постановлении Пленума ВС России и Пленума ВАС России № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» высшими судами РФ было дано разъяснение, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В настоящее время часть 2 пункта 3 статьи 166 ГК (в редакции Федерального закона № 100-ФЗ) прямо указывает на возможность предъявления требования о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности, но лишь при соблюдении необходимого для этого условия - если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Таким образом, по ныне действующим правилам, при обращении в суд с требованием о признании сделки недействительной, истец должен специально обосновать, что он действует добросовестно и имеет интерес в том, чтобы признать сделку недействительной без применения последствий недействительности.

В данном случае законодатель исходит из того, что признание сделки недействительной должно быть направлено, в первую очередь, на защиту нарушенного права, которое может быть восстановлено судом в результате приведения сторон в первоначальное положение.

Предъявление иска о признании недействительной исполненной сделки без предъявления требования о применении последствий недействительности такой сделки, как правило, свидетельствует об отсутствии у лица, предъявившего иск, законного интереса в оспаривании сделки.
В свою очередь, отсутствие правового интереса должно служить основанием для отказа в иске.
Это требование в настоящее время касается как оспоримых, так и ничтожных сделок.
Ситуация из практики:
П. обратился в суд с иском к Е. об оспаривании сделок. Просил суд признать ничтожными договоры купли-продажи автомобиля.
Требование о применении последствий недействительности сделок истцом не заявлялось.

Обстоятельства дела : 17 февраля 2012 года П. приобрел автомобиль в аварийном состоянии после пожара и для восстановления передал ответчику Е. находился у последнего в период с 25 августа 2012 года по 27 сентября 2012 года, а по окончании ремонтных работ возвращен ему. Впоследствии стало известно, что в указанный период времени Е. без его ведома, по договору купли-продажи от 25 августа 2012 года переоформил машину на себя, а через месяц по договору от 27 сентября 2012 года обратно на его имя, расписавшись за него. Поскольку автомобиль из его владения не выбывал, а деньги по сделкам не передавались, П. посчитал, что оба договора купли-продажи являются мнимыми и обратился в суд в соответствующим иском.

Решением Камышинского городского суда Волгоградской области от 02 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением Волгоградского областного суда решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Основания для отказа в иске : недопустимость безосновательного оспаривания сделок по одним лишь формальным признакам.
Мотивируя принятое по делу решение, Волгоградский областной суд указал, что в соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной только в случаях, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Таким образом реализуется принцип добросовестности, содержащийся в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы нарушены оспариваемой сделкой и будут восстановлены в результате приведения сторон в первоначальное положение.
Отказывая в иске, суд второй инстанции исходил из отсутствия у П материально-правового интереса в оспаривании сделок.
С полным текстом Апелляционного определения Волгоградского областного суда Вы можете ознакомиться

3. В каких случаях суд может применить последствия недействительности ничтожной сделки?

Ранее действовавшая редакция статьи 166 ГК РФ предусматривала право суда применить последствия недействительности сделки по собственной инициативе.
Теперь суд вправе самостоятельно применить последствия недействительности ничтожной сделки, только если это необходимо в целях защиты публичных интересов или в иных случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Изменения обусловлены, в частности, тем, что названное требование является субъективным правом заинтересованной стороны и законодательно установленные последствия признания сделки недействительной должны применяться лишь по заявлению такой стороны, но не по инициативе суда (п. 5.1.3 разд. II Концепции). В данном случае, разработчики Концепции исходили из того, что участники гражданских правоотношений свободны в осуществлении своих прав. Поэтому по общему правилу суд не должен иметь права применять последствия ничтожной сделки по собственной инициативе (при отсутствии соответствующего иска заинтересованного лица).

Однако на практике могут возникнуть сложности при определении сферы публичных интересов применительно к конкретному договору. Несмотря на то, что Конституционный Суд РФ в своих постановлениях неоднократно подчеркивал необходимость обеспечения справедливого баланса между публичными и частными интересами, в законодательстве до сих пор отсутствуют четкие определения данных понятий и критерии их классификации.

Учитывая важность института признания сделок недействительными для гражданского оборота, очевидно, что по данному вопросу нужны будут дополнительные разъяснения со стороны высших судебных инстанций.
Ситуация из практики:
ООО «Красноармейская Жилищная Компания» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным данного предписания Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области.
К участию в деле привлечено ООО «Большечапурниковское коммунальное хозяйство».

Обстоятельства дела : Инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области в отношении заявителя была проведена внеплановая проверка соблюдения жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами. По результатам проверки в действиях ООО «Красноармейская Жилищная Компания» было установлено нарушение требований пункта 5.5.6. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, а именно непринятие им необходимых мер по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома № 1А по улице Голубева, что не обеспечивает благоприятные и безопасные условия для проживания граждан в таком многоквартирном доме.

В частности, проверяющим органом было указано на отсутствие у общества заключенного в установленном порядке со специализированной организацией договора на техническое обслуживание и ремонт (в том числе замену) внутренних устройств газоснабжения многоквартирного жилого дома N 1а по ул. Голубева в г. Волгограде, находящегося в его управлении.

В связи с выявленным нарушением, Инспекция вынесла в адрес заявителя предписание, обязывающее его заключить соответствующий договор.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылался на несоответствие выводов проверяющего органа фактическим обстоятельствам, в материалы дела им был предоставлен договор от 01.07.2010 № 11/2010 на оказание услуг по техническому и аварийному обслуживанию внутридомового газового оборудования, заключенный между ним и ООО «Большечапурниковское коммунальное хозяйство».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.07.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и второй инстанции указали на несоответствие заключенного между ООО «Красноармейская Жилищная Компания» и ООО «Большечапурниковское коммунальное хозяйство» договора требованиям закона. В связи с этим, сделали вывод о законности оспариваемого предписания.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 05.12.2013 г. решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.07.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 отменено, заявление ООО «Красноармейская Жилищная Компания» удовлетворено.

Мотивируя принятое по делу решение, ФАС Поволжского округа указал, что последствия недействительности сделки, в том числе в виде ее прекращения на будущее время, применяются судом только по иску заинтересованного лица (статья 166 ГК РФ). В отсутствие иска о признании недействительным заключенного ООО «Красноармейская Жилищная Компания» с ООО «Большечапурниковское коммунальное хозяйство» договора от 01.07.2010 N 11/2010 (как оспоримой сделки по пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции) либо о применении последствий недействительности того же договора как ничтожной сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд не вправе разрешать вопрос о действительности либо недействительности данного договора, особенно в рамках административного производства.
Следовательно, договор от 01.07.2010 N 11/2010 является действующим и влечет согласованные в нем сторонами гражданско-правовые последствия.

Жилищная инспекция, не наделенная правом признания сделки недействительной, применения последствий недействительности сделки, обязала управляющую организацию заключить договор с иной специализированной организацией при наличии действующего договора, не признанного недействительным судом и не расторгнутого, что противоречит принципу свободы договора, закрепленному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах заявление общества подлежит удовлетворению с признанием оспариваемого им предписания незаконным как противоречащим статье 421 ГК РФ.

С полным текстом Постановления ФАС Поволжского округа от 05.12.2013 г. по делу № А12-10525/2013 Вы можете ознакомиться .

4. Сделка, не соответствующая требованиям закона: ничтожна или оспорима?

Новая редакция ст. 168 ГК РФ изменила правовой статус сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта. Если раньше по общему правилу такие сделки признавались ничтожными, то в настоящее время они рассматриваются в качестве оспоримых, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК).

Указанный подход был обусловлен необходимостью пресечения получившей в последние годы широкое распространение практики признания недействительными сделок по формальным основаниям, при любом несоблюдении сторонами установленных законом требований для их совершения. Такая ситуация создавала угрозу предсказуемости и стабильности гражданского оборота и потребовала от законодателя принятия мер, направленных на сокращение легальных возможностей признавать сделки недействительными во всех случаях, когда недействительность сделки как гражданско-правовая санкция является неоправданной и явно несоразмерной характеру и последствиям допущенных при совершении сделки нарушений (п. 5.2.1. Концепции).

Однако для случаев, когда такая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, законодатель сохранил прежний подход – она признается ничтожной, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Ситуация из практики:
ОАО «Первое коллекторское бюро» обратилось в суд с иском к Тактарову Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору № 1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Обстоятельства дела: ДД.ММ.ГГГГ. между Банком кредитования малого бизнеса (ЗАО) и ответчиком в офертно-акцептной форме заключен кредитный договор, по условиям которого ответчику предоставлен кредит на сумму 340000 рублей. В последующем названный банк реорганизован в форме присоединения к нему ЗАО «Банк Интеза»

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Банк Интеза» заключило с ОАО «Первое коллекторское бюро» договор № уступки прав (требований), по условиям которого банк передал истцу свои права, возникшие из кредитных договоров, заключенных в том числе с физическими лицами, включая имущественные права по возврату суммы кредита, уплате процентов, в том числе права, возникшие из кредитного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком Тактаровым Н.А.

Решением Климовского городского суда Московской области от 06 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
, суд указал следующее.
В силу части 1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом, согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.388 ГК РФ, уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору; не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Суд указал, что вступление гражданина в заемные отношения с организацией, имеющей лицензию на осуществление банковской деятельности, означает, что личность кредитора имеет для должника существенное значение. При этом, займодавцем по кредитному договору вправе быть только организация, имеющая лицензию на право осуществления банковской деятельности, поэтому сделка, в результате которой стороной кредитного договора на стороне кредитора становится лицо, не имеющее лицензии на право осуществления банковской деятельности, не соответствует требованиям настоящего Федерального закона.

Исходя из этого суд посчитал, что договор об уступке прав (требований), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Банк Интеза» и истцом ОАО «Первое коллекторское бюро» в отношении имеющейся задолженности ответчика Тактарова Н.А. по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ., противоречит требованиям Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности», в силу этого является ничтожным и с момента его заключения не порождает каких-либо правовых последствий, в том числе и прав истца на взыскание задолженности по кредитному договору, заключенному с ответчиком.
С полным текстом Климовского городского суда Московской области от 06.03.2014 г. по делу № 2-318/2014 Вы можете ознакомиться

5. Может ли быть ограничено право стороны по сделке оспаривать ее действительность?

В новой редакции статьи 166 ГК предусмотрены два случая, при которых право стороны по сделке требовать признания ее недействительной может быть ограничено. Оба они подразумевают запрет недобросовестно ссылаться на недействительность сделки.

Так, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ч.4 пункта 2 статьи 166 ГК). Указанная норма подразумевает, что в той ситуации, когда сторона знала или должна была знать о наличии оснований для оспаривания сделки и при этом своим поведением демонстрировала намерение сохранить силу этой сделки, она не вправе в дальнейшем оспорить сделку по данному основанию.
Ситуация из практики:
ООО «Инвест-Град» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Сервис» о признании недействительным договора инвестирования.

Обстоятельства дела : между ООО «Инвест-Град» (заказчик) и ООО «Сервис» (инвестор) был заключен договор на привлечение заказчиком финансовых средств инвестора для реализации инвестиционного проекта, по условиям которого инвестор обязался перечислить на расчетный счет заказчика инвестиционный взнос в размере 36 056 000,00 руб. в установленный договором срок, а заказчик обязался осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать инвестору нежилое помещение ориентировочной площадью 360,56 кв.м, после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, между сторонами договора возникли отношения по купле-продаже будущей недвижимой вещи, урегулированные правилами, содержащимися в главе 30 Гражданского кодекса.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что спорный договор заключен им без одобрения общего собрания участников общества. По мнению истца, данная сделка в соответствии со ст. 174 Гражданского кодекса является оспоримой, поскольку полномочия генерального директора истца ограничены п. 8.17 устава, в соответствии с которым истец не вправе был заключать сделки, прямо или косвенно связанные с приобретением, отчуждением или иным распоряжением объектами недвижимого имущества или правами на них, заключается генеральным директором только при наличии предварительного одобрения общего собрания участников общества.

Единственный участник общества – компания с ограниченной ответственностью «Хиротин Холдингз Лимитед» сделку не одобрял.
В связи с этим истец, ссылаясь на ст. 174 Гражданского кодекса, обратился в суд с требованием о признании спорного договора недействительной сделкой.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 февраля 2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Обосновывая принятое по делу решение , суд исходил из того, что поскольку истец при заключении сделки знал об основаниях ее недействительности, на которые он ссылается в обоснование иска, однако, как при заключении договора, так и в разумный срок после заключения договора, истец не заявлял ответчику о наличии препятствий для исполнения договора по причине ограничения полномочий, указанные требования не могут быть удовлетворены.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Обращаясь в арбитражный суд с иском о признании недействительной оспоримой сделки по указанному основанию, истец должен был доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, заключившего сделку. Однако, таких доказательств, подтверждающих доведение до ответчика необходимой информации об ограничении полномочий руководящего лица, в материалы дела не представлено.

Арбитражный суд пришел к выводу, что иск не направлен на защиту прав и охраняемых законом интересов истца. Все обстоятельства, на которые истец ссылается как на основания своих требований, были известны истцу еще при совершении сделки, и удовлетворение иска в данном случае нанесет вред стабильности гражданского оборота.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют, исковые требования удовлетворению не подлежат.
С полным текстом Решения Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2014 г. по делу № А40-152818/13 Вы можете ознакомиться

Другой случай, который ограничивает право стороны оспорить действительность сделки, предусмотрен пунктом 5 статьи 166 ГК РФ, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Это правило, также известное как «правило эстоппель», направлено на защиту добросовестной стороны, которая положилась на заверения или поведение контрагента по оспоримой сделке и действовала с намерением исполнить ее.
Ситуация из практики:
ООО «Промышленные коммуникации и новые технологии» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Завод Электросевкамонтажиндустрия» о взыскании задолженности по договору поставки N 03/2011 от 14.12.2011 г.
ООО «Завод Электросевкамонтажиндустрия», в свою очередь, обратилось к ООО «Промышленные коммуникации и новые технологии» со встречным иском о признании договора N 03/2011 от 14.12.2011 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Обстоятельства дела : между сторонами по делу 14.12.2011 был заключен договор N 03/2011 согласно условиям которого, поставщик обязался поставить, а покупатель - принять и оплатить продукцию в порядке, установленном настоящим договором.
В рамках указанного договора ООО «Промышленные коммуникации и новые технологии» в адрес ООО «Завод Электросевкамонтажиндустрия» был поставлен товар на сумму 13 179 835,20 руб.
Ответчик произвел частичную оплату на сумму 10 128 230,23 руб., в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 3 051 604,97 руб.
Ненадлежащее исполнение со стороны ответчика обязательств по оплате поставленного товара послужило основанием для обращения истца в суд с иском.
Встречные исковые требования ООО «Завод Электросевкамонтажиндустрия» были мотивированы тем, что договор, на основании которого истцом по первоначальному иску заявлены исковые требования, является сделкой с заинтересованностью и совершен с нарушением требований действующего законодательства об обществах с ограниченной ответственностью (без должного одобрения участниками общества).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2013 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. Договор поставки N 3/2011 от 14.12.2011, заключенный между ООО «Промышленные коммуникации и новые технологии» и ООО «Завод Электросевкавмонтажиндустрия» признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Мотивируя принятое решение суд первой инстанции исходил из того, что совершенная между истцом и ответчиком сделка (договор N 03/2011 от 14.12.2011) обладает признаками сделки с заинтересованностью, совершена с нарушением требований Закона об обществах с ограниченной ответственностью, положений устава ответчика, совершение указанной сделки привело к ухудшению финансово-экономического состояния ООО «Завод Электросевкавмонтажиндустрия».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013 г. решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2013 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ООО «Промышленные коммуникации и новые технологии» удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ООО «Завод Электросевкавмонтажиндустрия» отказано.

Отменяя решение суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции применил норму пункта 5 ст. 166 ГК РФ, согласно которой заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд второй инстанции указал, что оплата ответчиком товара, поставленного по оспариваемому договору свидетельствует о том, что ООО «Завод Электросевкавмонтажиндустрия», зная о заключении им спорной сделки с признаками заинтересованности, не получившей одобрения в установленном порядке, путем исполнения договора выразило волю сохранить силу данной сделки. Заявляя требование о признании данной сделки недействительной, ответчик по делу и истец по встречному иску не испытывает интереса в установленных судом последствиях недействительности, в том числе, в виде возврата поставленной ему продукции.

В условиях надлежащим образом исполненных истцом обязательств ответчик, заявляя о том, что договор является недействительным, действует исключительно с целью добиться освобождения от обязанности оплатить поставленные ему товары, а также от применения мер ответственности вследствие несвоевременного исполнения обязанности по оплате. Такой интерес не может и не должен быть удовлетворен установленными законом в расчете на добросовестных участников сделки последствиями ее недействительности, примененными судом. Поведение ответчика содержит не только признаки недобросовестности, предусмотренные пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и по смыслу статьи 10 Кодекса является злоупотреблением правом на признание сделки недействительной, последствием которого является отказ в защите данного права.

Кроме того, ООО «Завод Электросевкавмонтажиндустрия» не предоставило суду достоверных доказательств того, что совершение спорной сделки повлекло или могло повлечь за собой причинение ему убытков либо возникновение иных неблагоприятных для него последствий. Указанный вывод также исключает возможность удовлетворения встречного иска.

С полным текстом Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2013 г. по делу № А53-31065/2012 Вы можете ознакомиться
Указанный правовой подход является примером исцеления (конвалидации) оспоримых сделок, когда последующее одобрение сделки стороной устраняет ее недействительность. Ранее аналогичное правило применялось в отношении сделок, заключенных акционерными обществами. Так, в частности, статья 84 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» предусматривает возможность конвалидации недействительной сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных законом требований к ней, если к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки

Признавая допустимость исцеления ничтожных сделок, законодатель исходит из необходимости установления оптимального баланса между интересами добросовестных участников гражданского оборота и недопустимостью оставлять в силе наиболее социально опасные ничтожные сделки, грубо нарушающие закон.

В настоящей статье рассмотрена лишь часть наиболее общих положений Гражданского кодекса РФ о недействительных сделках. В большинстве случаев их следует рассматривать во взаимосвязи с другими нормами ГК РФ (п.3 ст. 22, п.2. ст. 162, ст. 169-179 и др.) и иных федеральных законов, содержащими специальные правила, касающиеся недействительности сделок применительно к различным условиям гражданского оборота.

Следует отметить, что нормы Гражданского Кодекса РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок, в которые Федеральным законом от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ были внесены рассмотренные в настоящей статье изменения, применяются к сделкам, совершенным после вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 01 сентября 2014 г.

К сожалению, новая редакция статей ГК РФ о недействительности сделок содержит немало положений, позволяющих их неоднозначное толкование и способных повлечь значительные трудности в процессе их применения в практических ситуациях.

В настоящее время судебная практика по применению данных норм еще не получила широкого распространения, она только лишь начинает складываться и далека от совершенства. В условиях нового правового регулирования суды, полагаю, будут допускать немало ошибок, связанных с традиционной неясностью текста российских законов. Вероятнее всего, решающее значение в этом случае по-прежнему будет иметь внутреннее убеждение судьи.

Остается надеется, что проведенная на фоне реформы гражданского законодательства реформа судебной системы, объединившая два высших суда, покажет свою эффективность и новый Верховный Суд РФ даст четкие разъяснения относительно порядка применения новых норм в условиях современных российских реалий.

Не все сделки являются законными, поэтому и выполнять можно не каждый договор. Признание сделки недействительной осуществляется как с помощью суда, так и без него. О том, каковы особенности процедура, а также образец соответствующего искового заявления найдете в этой статье.

Все аспекты, связанные с заключением и расторжением сделок регулируются гражданским законодательством. А сами случаи, когда сделку признают недействительной, описываются в статьях 167-182 Гражданского кодекса. При этом все виды оснований для такой процедуры подразделяются на 2 большие категории:

1. Ничтожная.
2. Оспоримая.

Ключевые отличия между ними представлены в таблице.

Виды ничтожных сделок

Если оспоримые сделки составляют самую обширную группу, потому что теоретически каждый гражданин вправе усомниться в законности подписанного договора и обратиться в суд, то ничтожные сделки имеют четкую классификацию, в зависимости от причин:

1. Мнимая сделка , которая также называется фиктивной – это договор, который подписан сторонами для вида, без каких-либо серьезных намерений выполнить свои обязательства. Классический пример – фиктивное вступление в брак с подписанием соответствующего брачного договора или без него. Еще один распространенный случай – когда должник, имеющий большие просрочки, заключает договор дарения и оформляет его «задним» числом, чтобы формально передать имущество другому собственнику.
2. Притворная сделка – это договор, который подписывается также с фиктивными целями, но его назначение иное. Такая сделка должна полностью прикрыть незаконные операции, которые были совершены реально. Например, фактически компания продала другой фирме один объем товара, но, желая уйти от налоговых последствий, совершила притворную сделку на меньший объем, чтобы прикрыться этим договором и показать его налоговым инспекторам.
3. Договоры, которые были подписаны несовершеннолетним гражданином (в том числе в отсутствие его родителей или других законных представителей).
4. Договоры, которые были подписаны лицом, признанным частично или полностью недееспособным. В эту же категорию можно отнести случаи, когда гражданин подписывает договор в условиях, в которых он объективно не может осознавать последствия такого шага – например, в состоянии опьянения, психоэмоционального шока, аффекта, а также в результате физического или психологического насилия.
5. Сделки, которые были совершены с прямым нарушением законодательства (гражданского и иного), а также с нарушением формы.

Виды недействительности сделок

Наряду с приведенной классификацией в юридической практике признания сделки недействительной существует и разделение по так называемому критерию юридической порочности. Имеется в виду основание для аннулирования договора:

1. Порочность субъектного состава – это все нарушения, которые связаны со сторонами договора:

• несовершеннолетнее лицо;
• недееспособное лицо;
• лицо, которое не имеет полномочия (права подписи) на заключение таких сделок.

1. Порочность воли – т.е. ситуации, связанные с противоправной обстановкой подписания договора (насилие, давление, опьянение, аффект и т.п.).
2. Порочность содержания – это мнимые и притворные соглашения, когда истинные цели сторон заведомо расходятся с содержанием договора, который был заключен для вида.
3. Порочность формы – ситуации, когда договор составлен с явным нарушением процедуры. В основном это несоблюдение обязательного заверения документа нотариусом или государственной регистрации договора (например, при покупке квартиры).

Схема с общей классификацией недействительных сделок.

Исковое заявление о признании сделки недействительной

Такое исковое заявление составляется по стандартному образцу. Текст можно создать произвольным, однако важно кратко, но детально описать дело и четко сформулировать свои требования. В заявлении должны содержаться такие разделы:

1. В «шапке», как обычно, указывается полное наименование судебного органа, а также ФИО и контактные данные истца.
2. Далее пишется название заявления, как показано на образце ниже.
3. Затем идет описательная часть иска. Здесь приводятся все существенные обстоятельства дела: какого числа, с кем был заключен договор, его название.
4. В просительной части истец формулирует свои требования:

• признание сделки недействительной;
• юридические последствия такого признания – возврат имущества, восстановление права и т.п.;
• возможно также предъявить требование компенсации морального вреда.

1. Далее указывается список приложений – какие документы, в каком количестве прикладываются к заявлению (копии или оригиналы).
2. Ставится дата, подпись истца и расшифровка подписи.

Наряду с исковым заявлением истец обязательно прилагает документы:

• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (ее размер напрямую зависит от цены иска);
• документ, который подтверждает факт совершения сделки (т.е. сам договор);
• по возможности необходимо предоставить документы, которые доказывают позицию истца – например, свидетельские показания, подтверждающие, что гражданин был сознательно введен в заблуждение, поскольку не мог знать обо всех правовых последствиях своих действий.

Последствия признания недействительности

Все обязательства и права, которые возникли в связи с договором, признанным недействительным, прекращаются. Т.е. никаких юридических последствий, прописанных в договоре, недействительная сделка не имеет. Прекращение ее последствий наступает сразу по выходу судебного решения. Поэтому единственные последствия связаны с тем, что обнаружен факт недействительности – т.е. требуется восстановить права, вернуть имущество и т.п.

Так называемая реституция, т.е. восстановление права пострадавшего лица (возврат имущества, прекращение обязательства и т.п.), определяется конкретным решением суда. В случае с недействительными сделками реституция может быть разных видов:

• односторонняя;
• двусторонняя;
• компенсационная;
• реституция владения.

Односторонняя реституция

Очень распространенный случай, когда истцу удалось доказать свою добросовестность, незаинтересованность в мнимой или притворной сделке. Тогда возврат имущества полагается только в его пользу. Обычно подобные решения возникают в случаях, если сделки были совершены:

• в результате заведомого введения стороны в заблуждение;
• в результате физического, психологического насилия, а также реальной угрозы применения такого насилия;
• по причине сознательного использования одной стороной тяжелой ситуации, в которую попала другая сторона (так называемые ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Возврат имущественных объектов в ряде ситуаций невозможен в связи с его существенной порчей или утратой. Тогда происходит выплата денежной компенсации или предоставление реального эквивалента в натуре.

Двусторонняя реституция

Это возврат каждой стороны, подписавшей договор, в положение, которое было изначально, до подписания. Т.е. фактически договор и все его последствия, а также деятельность сторон по этому договору признаются недействительными. В результате суд принуждает к тому, чтобы стороны вернулись в свое исходное состояние.

Подобные решения принимаются, если соглашения были совершены:

• с нарушением процедуры их государственной регистрации (например, купля-продажи недвижимости);
• с явным нарушением полномочий лица, т.е. фактически оно не имело право подписывать договор;
• несовершеннолетним гражданином;
• недееспособным гражданином (полностью или частично);
• вследствие заблуждения, которое привело к значительным правовым последствиям, о которых сторона объективно не могла знать;
• вследствие нарушения нравственности, при этом о таких последствиях не было изначально известно обеим сторонам, поэтому и злого умысла у них не было.

Компенсационная реституция

Такая компенсация полагается в случае возмещения реального материального вреда, который явился последствием притворной, фиктивной сделки. Потерпевшей стороне передаются денежные средства, ценные бумаги или имущественные объекты.

Реституция владения

В данном случае речь идет о возвращении статуса владельца (собственника) определенной вещи, которая была передана другой стороне в результате незаконной операции. При этом вещь возвращается именно тому лицу, которое ее передало (даже если владельцем является иной гражданин).

Сроки исковой давности

Как уже было сказано, исковая давность зависит от вида недействительности:

1. Ничтожные можно оспорить в течение 10 лет с даты подписания соответствующего договора.
2. Оспоримые следует оспаривать в течение 3 лет .

При этом допускается восстановление сроков, если они были нарушены по объективным причинам, преодолеть которые потерпевшая сторона не могла:

1. Тяжелая болезнь потерпевшего или его близкого родственника.
2. Обстоятельства форс-мажорного характера (стихийные бедствия, военные действия и т.п.).
3. Обстоятельства криминального характера (похищение и насильственное удержание).
4. Прочие причины, по которым гражданин не мог объективно знать о заключенной соглашения (например, он сознательно был введен в заблуждение).

Вне зависимости от причины, восстановить срок обращения можно только через суд. К тому же все доказательные документы гражданин обязан предоставить самостоятельно, чтобы обосновать свою позицию.

Таким образом, основной механизм признания совершенной сделки недействительной – с помощью обращения в судебный орган. Судебная практика показывает, что решение зачастую оказывается на стороне истца, если им были предоставлены убедительные доказательства, что договор действительно был подписан фиктивным образом или с иной юридической порочностью. Поэтому основная задача – грамотный сбор необходимых доказательств. Если есть сомнения в собственной юридической компетентности, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Видеокомментарий практикующего адвоката по разным аспектам признания сделок недействительными:

На сей раз тема нашей статьи о ничтожных и недействительных сделках при купле-продаже недвижимости.

Этот вопрос довольно часто интересует покупателей и, немного реже, продавцов недвижимости.

При покупке недвижимости очень важно смотреть не только на юридическую чистоту объекта (о ней мы поговорим в другой статье), но и на условия, при которой сделка в одночасье сможет стать недействительной.

Когда сделку признают недействительной или ничтожной

Легкомыслие и невнимательность в этом деле практически всегда приводят к весьма плачевным результатам. Разберем немного подробнее какие сделки могут признать ничтожными или недействительными.

Понятие недействительных сделок с недвижимостью

Это сделки, не имеющие места быть и не влекущие за собой каких-либо юридических последствий (согласно ст. 167 ГК РФ). Если произойдет признание сделки недействительной, все стороны должны будут вернуть друг другу взятое, либо возместить стоимость полученного.

Недействительные сделки с недвижимостью разделяются на два вида: ничтожные (разбираются без суда) и оспоримые (в ходе судебного процесса).

Ничтожные сделки

Они сразу являются недействительными и не нуждаются в судебном вмешательстве. Единственное, можно обратиться в суд для признания ее последствий такими же. Иск может быть подан любым лицом, заинтересованным в этом.

Признание сделки ничтожной возможно, если:

1. Сделка противоречит законодательным требованиям или актам, суд не установил ее, как оспоримую;
2. Сделка ничтожна также, если противоречит нравственности и основам правопорядка (например, подкреплена поддельной документацией или подписями);
3. Признание сделки ничтожной происходит и тогда, когда она мнимая (совершена только для вида) или притворная (прикрывающая иную сделку). Признать сделку притворной или мнимой может любое лицо, права которого были нарушены;
4. Сделка, совершенная гражданином, страдающим от психического расстройства, недействительна. Его представитель может обратиться с иском в суд. Однако, если в суде выяснится, что сделка была заключена в пользу продавца, то сделка приобретет законную силу;
5. Ничтожной сделка признается, если совершается гражданином, которому еще нет 14 лет. Конечно, вряд ли вы где-нибудь встретите десятилетнего продавца, но знать об этом основании вам необходимо.

Недействительная оспоримая сделка

Признание сделки недействительной в данном свершается судом. Иск могут подать только указанные в законе лица.

Основаниями для признания сделки купли-продажи недействительной оспоримой могут быть:

1. Недееспособность

Перед заключением сделки, необходимо при помощи правоустанавливающих документов убедиться, что человек дееспособен. Потому как, если у него какие-либо психические расстройства или зависимость от чего-то, и это было доказано в ходе суда, сделка может превратиться в ничтожную (ст. 121 ГК РФ).

В обоих случаях сделка может свершаться только с согласия попечителя, который, в случае необходимости, имеет право обратиться с иском в суд. При признании сделки недействительной наступит двухсторонняя реституция.

Если другая сторона знала о недееспособности первой, она должна будет возместить ей убытки. Но, если суд посчитает сделку выгодной для недееспособного лица, он может превратить ее в действительную.

2. Неспособность понимать смысл сделки

Основанием для признания сделки купли-продажи недействительной может свершиться, если человек недееспособен вследствие наличия психических или иных заболеваний, нервных потрясений, физических травм, приема медикаментозных средств, алкогольной или наркотической зависимости и т.д., осознавать свои деяния.

Нужно сказать, что подобное состояние должно быть доказано судебно-медицинской экспертизой и показаниями свидетелей. Иск может быть подан либо самим гражданином, либо тем лицом, чьи права были нарушены. Результат – двухсторонняя реституция.

3. Заблуждение

Иск на признание сделки купли-продажи недействительной вследствие заблуждения (ст. 178 ГК РФ) может подать пострадавшая сторона, если она неправильно поняла сделку или не была правильно проинформирована о качестве приобретаемого предмета. Заблуждение, касающееся мотивов сделки, не имеет значения.

Но добиться признания сделки недействительной она сможет доказать введение в заблуждение. Если получится – сможет потребовать возмещение реального ущерба от другой стороны; нет – сама должна будет оплатить ущерб другой стороне.

Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, наступит двухсторонняя реституция.

4. Насилие, обман или угроза

Сделки, совершенные под угрозой, из-за стечения тяжелых обстоятельств или злонамеренного соглашения, а также проведенные по поддельным документам или фиктивным доверенностям, являются недействительными, криминальными.

Но в суде нужно будет еще доказать, что была заключена именно такая сделка, иначе имущество возвращено заявителю не будет (ст. 168 ГК РФ).

При подтверждении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной имущество потерпевшего отдается ему самому, а имущество ответчика – идет в доход государства. Если это невозможно – взыскивается сумма, равная стоимости имущества.

5. Когда нет согласия супруга

Недвижимость, купленная супругами совместно, может быть продана только с их обоюдного согласия. Если муж (или жена) согласия не дал, он имеет право пойти в суд с иском на признание сделки несостоявшейся. Времени у него – ровно год с того дня, когда он о ней узнал.

6. Ущемление прав третьих лиц

Сделка, произошедшая при ущемлении прав несовершеннолетнего ребенка или одного из супругов, либо совершенная подростком, который недееспособен и не достиг 18 лет, недействительна.

Но, если подросток признан государством дееспособным и сам несет ответственность за свои поступки, то в данном случае согласия его законных представителей не нужно.

Что делать и как защититься от признания сделок ничтожными и недействительными

При появлении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной, продавец вздыхает с облегчением. Его страдания окончены. Что же делать покупателю, который ничего не знал ни о недееспособности человека, действовал по уму и совести?

В это время в силу вступает право добросовестного приобретателя, означающее, что ему положена некоторая компенсация.

Правда, получить ее можно только с помощью хорошего адвоката. Поэтому, если вы являетесь пострадавшей стороной, вам нужно подать заявление о признании добросовестным приобретателем, нанять хорошего адвоката и выбить компенсацию, обращаться только в надежное агентство недвижимости, изучить историю квартиры, приобретать страховку на право собственности для получения компенсации, если сделка будет признана недействительной (годна в течение 3 лет).

Также следует брать расписку о получении денег и составлять акт приема-передачи, проверять «чистоту сделки», да и просто не забывать про своих родных людей, которые недееспособны или страдают какой-либо зависимостью.

Кстати, если у вас возникла ситуация, которую мы разобрали в статье (да, от подобного никто не застрахован), т.е. вы купили квартиру или другую недвижимость и как снег на голову появились основания для признания сделки купли-продажи недействительной — не медлите, наймите профессионального юриста, для защиты ваших интересов.

Сроки давности иска

Чтобы суд признал сделку или ее последствия недействительными, необходимо вовремя подавать иск, не упустив срок исковой давности, составляющий три года, если сделка ничтожна (считается с начала исполнения данной сделки), и один год, если она оспорима (со дня прекращения угроз или тогда, когда супруг узнал о ее свершении).

При наличии каких-либо уважительных причин, срок исковой давности судом может быть продлен.

Напомню, что сегодня мы разобрали основания для признания сделок купли-продажи недействительными и ничтожными, а также затронули некоторые способы действий в таких ситуациях.

Итак, напоследок: покупайте или продавайте собственную недвижимость грамотно, обращая внимание на малейшие нюансы.

И у вас все будет хорошо!

Лет 10 назад я прочитал монографию известного отечественного цивилиста, адвоката, доктора юридических наук Константина Ильича Скловского «Гражданский спор. Практическая цивилистика». Приведу один фрагмент.

«Одна из адвокатесс из не знающего сомнений племени как-то с апломбом (другая интонация им, кажется, незнакома) заявила: я могу любой договор признать недействительным. Не буду оценивать это заявление, так как при этом невозможно избежать обсуждения личных качеств его автора. Что касается вообще тенденции аннулировать договоры, то можно напомнить суждение нашего классика Д. И. Мейера: без самой крайней необходимости нельзя лишать сделки силы. Такие же высказывания мне приходилось слушать от вдумчивых и грамотных судей. Действительно, нельзя не заметить, что правопорядок, в котором все сделки могут быть опрокинуты, сильно отдает дикостью и провинциальностью».

Трудно не согласиться. При таком законодательном регулировании покупка квартиры, дома, земельного участка и т.п. часто превращается в игру в «русскую рулетку», никогда не знаешь, выстрелит или нет, а если выстрелит то когда. У всех на слуху случаи выселения людей из только что купленных квартир по причине дефекта договора купли-продажи и как следствие признания такого договора недействительным.

Внесение изменений в Гражданский кодекс РФ призвано исправить данную ситуацию, т.е. усложнить возможность признавать сделки (договоры) недействительными и придать гражданскому обороту большую стабильность. Насколько это получилось, ответит только судебная практика, а пока попробуем проанализировать некоторые новеллы.

Самым распространенным основанием для признания сделок (договоров) недействительными является статья 168 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта, то она ничтожна, если законом не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусмотрены иные последствия.

В п. 1 ст. 168 новой редакции ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, оспорима, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таких случаев, однако, не мало (см., к примеру, п. 3 ст. 163, п. 2 ст. 168, ст. 169, п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 173.1, п. 2 ст. 174.1, п. 2 ст. 188 ГК РФ). И все же это изменяет правовую ситуацию, поскольку одно из основных отличий оспоримой сделки от ничтожной состоит в том, что оспоримая сделка в качестве недействительной может быть квалифицирована лишь судом. Что касается ничтожной сделки, то она является таковой независимо от решения суда. Т.е. если мы имеем дело с ничтожным договором, то нам не обязательно заявлять иск о признании договора недействительным, как это было бы необходимо имей мы оспоримый договор, а сразу же можно заявлять иск о применении последствий недействительности этой сделки (возврат всего полученного по сделке). Справедливости ради надо отметить, что на практике истцы, как правило, даже при ничтожности договора заявляют одновременно два требования - первое, о признании договора недействительным и второе, о применении последствий недействительности договора, так как всегда существует некая неопределенность, является ли конкретная сделка ничтожной и заявляя самостоятельный иск о признании договора недействительным истец хочет, чтобы эта неопределенность была снята именно судебным решением.

В настоящее время требовать признания сделок ничтожными и применения последствий недействительности ничтожной сделки в судебном порядке может любое лицо. Однако в соответствии с новой редакцией ГК РФ заявить такое требование смогут лишь стороны сделки. Иные лица будут вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в случаях прямо предусмотренном законом. Указанные изменения направлены на пресечение недобросовестного поведения лиц заявляющих о недействительности таких сделок, которые не затрагивают их законных интересов. А такое в настоящей правовой реальности не редкость, иск о признании договора недействительным используют для шантажа одной из сторон договора.

Кроме того, в Гражданский кодекс РФ введено несколько новых, и, по моему мнению, весьма важных элементов правового регулирования:

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В новой редакции ГК РФ также изменены положения о недействительных сделках, совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Теперь дается определение существенного заблуждения, под которым следует понимать такое заблуждение, которое не позволило заблуждающейся стороне разумно и объективно оценивать ситуацию настолько, что она не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Также установлен более широкий перечень жизненных ситуаций, которые определяются как достаточно существенные заблуждения:

Сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

Сторона заблуждается в отношении тождества предмета сделки или таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

Сторона заблуждается в отношении природы сделки;

Сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

Сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В новой редакции ГК РФ говорится, что сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, не может быть признана недействительной, если контрагент согласился на ее совершение на условиях, из представления о которых исходила заблуждающаяся сторона. В этом случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает эти условия сделки в своем решении.

В то же время новые положения ГК РФ вводит и некоторые ограничения на оспаривание сделок по ст. 178 ГК РФ, поскольку в п. 5 данной статьи установлено. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Значительно изменено регулирование возмещения ущерба в случаях признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием существенного заблуждения. Действующим Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что сторона, не заблуждавшаяся относительно условий сделки, может потребовать возмещения реального ущерба от своего контрагента, если заблуждение произошло по вине данного контрагента. Теперь же предусматривается, что реальный ущерб при признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ должен возмещаться также и в случае возникновения заблуждения в результате обстоятельств, не зависящих от воли сторон. Ущерб не может возмещаться, если сторона, не заблуждающаяся в условиях или существе сделки, знала или должна была знать о наличии заблуждений у другой стороны или заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые она отвечала.

Гражданский кодекс РФ дополнен нормой о сроке исковой давности для признания сделки ничтожной. В п. 1 ст. 181 ГК РФ в новой редакции указывается, что установленный срок исковой давности по заявлению третьего лица (не являющегося стороной сделки) отсчитывается с момента, с которого это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения такой сделки, но, во всяком случае, не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Главная » Недвижимость » К вопросу о недействительности сделок. Что нового? Основания для признания договора недействительным