Содержание договора об оценке. Договор на оказание услуг по оценке

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать некоторые обязательные сведения:

Объект оценки;

Определяемый вид стоимости имущества;

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, а также место нахождения этой организации;

Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

Сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку (если договор заключен между заказчиком и юридическим лицом);

Точное указание на объект оценки или ряд объектов, а также описание этого объекта (объектов).

Типовая форма договора приведена ниже

ДОГОВОР № _________

Именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ___________________________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и ________________________, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице ______________________, действующего на основании ____________, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Исполнитель обязуется:

2.2. Исполнитель имеет право:

2.3. Заказчик обязуется:

2.4. Заказчик имеет право:

3. Стоимость услуг и порядок оплаты

4. Сроки оказания услуг

5. Порядок оказания услуг

6. Сведения об Исполнителе и об оценщиках Исполнителя

7. Конфиденциальность

8. Ответственность Сторон

9. Форс-мажор

10. Порядок разрешения споров

11. Срок действия Договора

12. Заключительные положения

13. Адреса, банковские реквизиты и подписи Сторон

Договор на проведение оценки предусмотрен Федеральным законом об оценочной деятельности, в нормах которого упоминаются потребители услуг в области оценочной деятельности (ч. 1 ст. 24.10.).

Как утверждают многие авторы, оценщики оценивают имущество в форме услуги, предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг как вид гражданских правоотношений регулируется гл. 39 ГК РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить услуги (ст. 779 ГК РФ).

По мнению Е.В. Воскресенской - «Договор между оценщиком и заказчиком (договор об оценке имущества) является договором возмездного оказания услуг. Подвергается критике высказанное в юридической литературе мнение о том, что этот договор в зависимости от того, получает ли деятельность оценщика овеществленное выражение в виде отчета или нет, относится соответственно к договорам на выполнение работ или на оказание услуг. Ошибочным является понимание договора об оценке имущества как договора подряда».

«. обязательства по осуществлению оценочной деятельности по своей юридической природе представляют один из видов обязательств по оказанию услуг. Сущность основных свойств обязательства по осуществлению оценочной деятельности, особенности его исполнения, позволяет отличать его от подрядных отношений. Результатом осуществления оценочной деятельности является установленная в отношении объекта оценки рыночная или иная стоимость.

Передаче подлежит информация, зафиксированная на материальном носителе и представляющая собой квалифицированное мнение в виде отчета об оценке.

Результат не может существовать «по частям», не проявляется вовне (не материализуется), пока он полностью не достигнут, какой бы объем предварительной работы не был проведен.

Услуги по проведению независимой оценки специально не урегулированы Гражданским кодексом, что позволяет применять к этому типу отношений положения главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации “Возмездное оказание услуг”» (О.М. Залавская).

В работе Р.Ф. Шайдуллина обсуждаемый договор определяется как «договор на оказание услуг по оценке».

Таким образом, договор на проведение оценки принято считать одним из видов договоров возмездного оказания услуг.

Общими признаками, объединяющими все договорные обязательства об оказании услуг, являются:

Во-первых, особенности объекта обязательства - услуги нематериального характера;

Во-вторых, специфика связи услуги с личностью услугодателя. Обязательства по оказанию услуг опосредуют отношения, предметом которых являются услуги, не получающие овеществленного выражения, отличного от самой деятельности, в которой они воплощены, например услуги врача, учителя, адвоката и т.д. Положительный результат оказания нематериальной услуги может и не быть достигнут, но экономический характеротношения нисколько не зависит от того, излечивает ли больного врач, успешно ли обучает ученика учитель, выигрывает ли дело клиента адвокат. Достижение полезного эффекта услуги зависит от того, как происходит ее потребление, имеются ли объективные условия для достижения результата, т.е. от качеств не только исполнителя, но и потребителя услуги. Соответственно этому и оплата деятельности услугодателя не зависит от того, достигнут или нет полезный эффект услуги. Репетитор обязан предоставить свои услуги, т.е. обеспечить возможность усвоения обучающимся определенного уровня знаний; достигнет ли деятельность репетитора желаемого результата или нет, зависит от самого обучающегося, его способностей, внимательности. Этот признак свойствен не только репетиторству, но и всем иным видам нематериальных услуг123.

Таким образом, предмет договора на проведение оценки, как одного из видов договора возмездного оказания услуг, должен представлять собой правоотношения между исполнителем и заказчиком, связанные с осуществлением профессиональной деятельности исполнителя, из которой возникает результат, не имеющий овеществленной формы, направленный на удовлетворение потребностей заказчика в момент осуществления деятельности исполнителя.

В предыдущих главах настоящей работы были сделаны следующие выводы.

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность независимого оценщика, осуществляемая с целью установления рыночной, кадастровой или иной стоимости объекта оценки для вовлечения объекта его владельцем в гражданский оборот или иных целей.

Результат оценочной деятельности - итоговая величина стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете об оценке, используется сторонами предстоящих и действующих правоотношений.

Таким образом, результат оценочной деятельности - стоимость объекта оценки потребляется заказчиком договора на проведение оценки, а также иными лицами, заинтересованными в стоимости объекта оценки, после ее (деятельности) осуществления.

В оценочной деятельности полезный результат - это определенная оценщиком стоимость объекта оценки, процесс определения которой с итоговой величиной стоимости объекта оценки обобщен в отчете об оценке.

Стоимость объекта оценки не имеет овеществленной формы, однако она должна содержаться в отчете об оценке, составленном оценщиком в простой письменной форме или в форме электронного документа (ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, ФСО № 3).

В соответствии с п. 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Ранее ч. 1 ст. 11 в предыдущей редакции (Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 143-ФЗ) Федерального закона об оценочной деятельности определяла, что надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. Данная норма в действующей редакции (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ) определяет отчет об оценке - как итоговый документ, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки.

Федеральный закон об оценочной деятельности и ряд других нормативных правовых актов устанавливают требования об обязательном проведении оценки объектов, вовлекаемых в гражданский оборот или для иных целей. В предмет этих правоотношений входит использование заказчиком, а также третьими лицами отчета об оценке. Например, в соответствии со ст. 130 Федерального закона о банкротстве отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений обанкротстве; отчет оценщика об оценке имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества <...> направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков; в случае получения <...> положительного заключения <...> собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке. Следовательно, заказчика, а также иных лиц, заинтересованных в стоимости объекта оценки, интересует не только стоимость объекта оценки, но и отчет об оценке, составленный независимым оценщиком в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом об оценочной деятельности и ФСО.

Как показал рассмотренный пример судебной практики - постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2013 г. № Ф07-6056/11 по делу № А56- 18340/2010 (параграф 1.2. настоящей работы), отступление оценщиком от законодательных требований, предъявляемых к форме отчета об оценке, явилось недопустимым доказательством и недостоверным подтверждением рыночной стоимости объекта оценки.

Относительно оценки предприятия Г.В. Булычева отмечает, что одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является оформление отчета. От того, что войдет в данный документ, в какой форме и в какой последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

«Многим кажется, что определение рыночной стоимости объекта - это просто, а результат может уместиться на одном листе бумаги. Между тем оценщик обязан предоставить клиенту подробный многостраничный отчет. При этом он руководствуется и положениями действующего законодательства, и федеральными стандартами по оценочной деятельности. СРО, когда к ним обращаются с просьбой провести экспертизу процедуры оценки, в первую очередь проверяют именно формальное соответствие отчета существующим стандартам. Судебная экспертиза вникает в суть: насколько определенная стоимость объекта соответствует реалиям рынка» (И.Патрушев).

Таким образом, рассмотренные признаки договора на проведение оценки не соответствуют общим признакам договора возмездного оказания услуг, так как результат оценочной деятельности - стоимость объекта оценки все же выражается в овеществленной форме - отчете об оценке, который должен соответствовать законодательным требованиям, правилам и стандартам оценки. Соблюдение оценщиком данных требований способствует достижению положительного результата осуществленной деятельности, потребляемого заказчиком с момента ее (деятельности) прекращения. Аналогичные требования предъявляются к качеству работы, выполняемой подрядчиком (п. 2 ст. 721 ГК РФ). Полезный эффект оценочной деятельности, к достижению которого должен стремиться оценщик, заключается в возможности использовании отчета об оценке как допустимое доказательство, содержащее достоверные сведения о стоимости объекта оценки, в отношении чего оценщик законом наделен гражданской ответственностью.

Об аналогичных правоотношениях М.В. Кротов пишет, что следует отграничивать от обязательств по оказанию услуг такие отношения, в которых деятельность услугодателя получает какое-либо овеществленное выражение, существующее отдельно от деятельности исполнителя. Например, консультация аудиторской фирмы, предоставляемая в устной форме, будет охватываться отношениями по оказанию услуг, а письменное заключение той же аудиторской фирмы должно регулироваться нормами о договоре подряда, поскольку наличие вещного результата - письменного заключения - определяет предмет обязательства как выполнение работы по написанию письменного заключения. В результате такой договор приобретает форму смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащего элементы договора возмездного оказания услуг с элементами договора подряда. Однако Федеральный закон об оценочной деятельности, ФСО, другие правила и стандарты оценки не предусматривают осуществление оценочной деятельности в форме устной консультации.

Имеется иная позиция. Абзац 3 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 сентября 1999 г. № 48 «О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 48) разъясняет следующее. Поскольку стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе определять условия договора по своему усмотрению, обязанности исполнителя могут включать в себя не только совершение определенных действий (деятельности), но и представление заказчику результата действий исполнителя (письменные консультации и разъяснения по юридическим вопросам; проекты договоров, заявлений, жалоб и других документов правового характера и т.д.).

В скобках рассматриваемого Информационного письма Президиума ВАС РФ № 48 перечисляются действия, аналогичные действиям юридической помощи, оказываемой адвокатом доверителю (пп. 1, 2 ч. 2 ст. 2 Федерального закона об адвокатуре). Федеральный закон об адвокатуре предусматривает соглашение об оказании юридической помощи, которое представляет собой гражданско- правовой договор, заключаемый в простой письменной форме между доверителем и адвокатом (абз. 1 ч. 2 ст. 25). Вопросы расторжения соглашения об оказании юридической помощи регулируются ГК РФ с изъятиями, предусмотренными данным Федеральным законом (абз. 3 ч. 2 ст. 25). Утративший силу абз. 2 ч. 2 ст. 25 ранее устанавливал императивное правило об участии адвоката в качестве представителя или защитника доверителя в различных судопроизводствах, а также в представлении интересов доверителя в органах государственной власти, органах местного самоуправления, в отношениях с физическими лицами только на основании договора поручения.

Под юридической помощью понимается безвозмездный характер отношений между адвокатом и доверителем, о чем также толкуют бланкетные нормы ст. 25 Федерального закона об адвокатуре, дающие отсылку к Федеральному закону от 21 ноября 2011 г. № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон о юридической помощи). Со вступлением в силу Федерального закона о юридической помощи понимается причина изъятия из Федерального закона об адвокатуре абз. 2 ч. 2 ст. 25, определяющей правоотношения между адвокатом и доверителем на возмездной основе. Таким образом, ранее действовавшая редакция Федерального закона об адвокатуре предусматривала осуществление адвокатской деятельности оказанием правовых услуг возмездного характера только на основании договора поручения.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 48 дает разъяснение в отношении договора возмездного оказания услуг, общие правила которого (гл. 39 ГК РФ) к поручению (гл. 49 ГК РФ) применяться не могут (п. 2 ст. 779 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ осуществление юридической деятельности в пользу другого лица может осуществляться в форме поручения (гл. 49), комиссии (гл. 51), агентирования (гл. 52), доверительного управления имуществом (гл. 53). Из указанных глав ГК РФ правила о возмездном оказании услуг могут применяться лишь к агентскому договору (гл. 52). Остальные правоотношения, связанные с оказанием юридических услуг, п. 2 ст. 779 ГК РФ из общих правил возмездного оказания услуг исключены.

Предмет агентского договора, в отличие от предмета других отдельных договоров, довольно широк. Помимо юридических действий, предмет данного договора охватывает не исчерпывающий список сфер деятельности, совершаемой агентом в пользу принципала, и устанавливает продолжительные отношения сторон. Как поясняет Е.А. Суханов, «невозможно обойтись одной из традиционных конструкций договоров поручения, комиссии или подряда (возмездного оказания услуг). Необходимо заключить либо несколько различных, но тесно взаимосвязанных договоров между одними и теми же субъектами, либо сложный смешанный договор, к которому в соответствующих частях все равно будут применяться правила о договорах, элементы которых он содержит. Институт агентского договора позволяет значительно упростить такую ситуацию». Следовательно, если исключить из агентского договора тот или иной элемент, то он примет форму иного характера, например договора поручения или комиссии. А к этим договорам, как было сказано выше, не применяются правила о договоре возмездного оказания услуг, на основании чего агентский договор не может рассматриваться в качестве отдельного договора об оказании правовых услуг.

Как поясняет А.Е. Шерстобитов, договорные обязательства об оказании услуг в гражданском праве можно подразделить на определенные виды по характеру деятельности услугодателя:

1) обязательства об оказании услуг фактического характера (вытекающие из договоров перевозки, хранения, возмездного оказания услуг);

2) обязательства об оказании услуг юридического характера (вытекающие из договоров поручения и комиссии);

3) обязательства об оказании услуг как фактического, так и юридического характера (вытекающие из договоров транспортной экспедиции, агентирования, доверительного управления имуществом);

4) обязательства об оказании услуг денежно-кредитного характера (вытекающие из договоров займа и кредита, факторинга, банковского счета, банковского вклада, а также из безналичных расчетов и страхования).

Таким образом, действующее гражданское законодательство РФ не предусматривает как такового договора об оказании правовых услуг. В отношении какого именно договора дает разъяснение Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 48, непонятно. В связи с этим следует согласиться с позицией М.В. Кротова, предлагающего отграничивать от обязательств по оказанию услуг отношения, в которых деятельность услугодателя получает какое- либо овеществленное выражение, существующее отдельно от деятельности исполнителя. Например, результат оценочной деятельности - итоговая величина стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете об оценке, используемом сторонами предстоящих и действующих правоотношений, итог которых (правоотношений) не должен касаться независимого оценщика. Нематериальный результат - стоимость объекта оценки и содержащий его материальный носитель

Отчет об оценке друг от друга не могут быть отделены. Можно представить ситуацию: получение заказчиком от оценщика устной консультации о стоимости объекта оценки, вовлекаемого в оборот или используемого в иных целях, однако результат такой услуги не может иметь правового значения вследствие несоблюдения требования о простой письменной форме сделки, которое прямо указано в законе. Таким образом, результат оценочной деятельности не может иметь неовеществленного выражения, о чем свидетельствуют нормы Федерального закона об оценочной деятельности, ФСО и других нормативных правовых актов РФ.

Далее М.В. Кротов поясняет: - «В обязательствах подрядного типа и примыкающих к ним обязательствах по производству работ предметом правоотношения выступает овеществленный результат деятельности исполнителя. Он может выражаться в создании новой вещи, изменении существующих вещей, быть продуктом духовного творчества, нашедшим свое объективированное выражение в чертежах, схемах, книгах, отчетах, картинах и т.п. Результат может быть различным, но именно его «вещность» служит конституирующим признаком обязательств по выполнению работ».

Таким образом, объект обязательства договора на проведение оценки носит материальный характер. Определенная стоимость объекта оценки должна содержаться в отчете об оценке, для которого законом установлена простая письменная форма или форма электронного документа. Федеральный закон об оценочной деятельности, ФСО, другие правила и стандарты оценки не предусматривают осуществления оценочной деятельности в форме устной консультации, как, например, консультация в устной форме адвоката, при оказании юридической помощи. Ряд нормативных правовых актов РФ, регулирующих правоотношения с условием проведения оценки объектов правоотношений, требует от своих адресатов использования отчета об оценке, составленного независимым оценщиком. Последнее подразумевает существование результата оценочной деятельности в материальной форме, отдельно от самой деятельности. В связи с этим договору на проведение оценки свойственна форма договора подряда, а не форма договора возмездного оказания услуг.

Следующий общий признак договора возмездного оказания услуг «специфика связи услуги с личностью услогодателя».

Деятельность оценщика неотделима от его личности, даже в случаях привлечения в обсуждаемую деятельность им других оценщиков или иных специалистов, за действия которых должна нести ответственность сторона исполнителя по договору на проведение оценки.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки должен содержать: сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Об оценщике как конкретном физическом лице - непосредственном исполнителе обязательств, вытекающих из договора на проведение оценки, ст. 16 Федерального закона об оценочной деятельности определяет следующее.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

В отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

Оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Таким образом, рассмотренные обязательные требования к содержанию договора на проведение оценки предписывают неотделимость личности оценщика от исполняемых им обязательств перед заказчиком.

Данный признак договора на проведение оценки соответствует общим признакам договора возмездного оказания услуг, «специфика связи услуги с личностью услугодателя», а также признакам договора подряда. Пункт 1 ст. 706 ГК РФ устанавливает правило о личном выполнении подрядчиком предусмотренной договором работы. В то же время подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков).

Общими правилами возмездного оказания услуг следует также выделить специфику связи услуги с личностью услугополучателя. Например, потребление отдельным индивидом услуг парикмахера. В то время как потребители оценочной деятельности подразделяются на заказчиков и третьих лиц, не являющихся заказчиками, но также небезразличных к судьбе объекта оценки. Таким образом, по общим правилам потребителем услуг может быть одно лицо, а результат, вытекающий из договора на проведение оценки, рассчитывается на более широкую аудиторию потребителей, не только одного заказчика.

Итак, объект обязательств, вытекающий из договора на проведение оценки, носит материальный характер (имеет овеществленный результат), тем самым не соответствуя общим признакам, объединяющим все договорные обязательства по оказанию услуг. Связь обсуждаемой деятельности с личность исполнителя выявляется как в договорных обязательствах по оказанию услуг, так и в подрядных правоотношениях. В связи с этим предлагается обратиться к ст. 783 ГК РФ.

М.В. Кротов поясняет: - «В целях законодательной экономии закон допускает применение к регулированию отношений по возмездному оказанию услуг норм общих положений о подряде и о бытовом подряде, если это не противоречит ст. 779 - 772 ГК, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК)».

«При возмездном оказании услуг заказчика интересует именно деятельность исполнителя, не приводящая непосредственно к созданию вещественного результата. по договору подряда для заказчика прежде всего имеет значение достижение подрядчиком определенного вещественного результата» (постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 18140/09 по делу № А56-59822/2008).

Осуществление оценочной деятельности, как исполнение обязательств оценщика по договору на проведение оценки, предшествует потреблению ее результата потребителями, без участия оценщика. На этом основании предмет договора на проведение оценки следует определять как «процесс производительной деятельности, сопровождающейся созданием определенного овеществленного результата», «имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы подрядчик обязан передать заказчику». Статьи 779 - 783 ГК РФ не определяют прием и передачу сторонами договора результата услуги, и это логично, так как он не имеет овеществленной формы.

А.Е. Шерстобитов поясняет - «В иных случаях подрядчик должен передать заказчику результат выполненной работы, который не выражен в новой вещи, но является вещественным. В связи с этим передаваемый подрядчиком заказчику результат необязательно должен представлять собой движимую или недвижимую вещь». Например, отчет об оценке объекта оценки, составленный оценщиком в простой письменной форме или в форме электронного документа.

Таким образом, законодательные положения об оценочной деятельности, стандарты и правила оценки отступают от правил гл. 39 ГК РФ и противоречат особенностям предмета договора возмездного оказания услуг, в связи с чем к договору на проведение оценки не могут применяться правила возмездного оказания услуг. О договоре на проведение оценки следует говорить как об отдельном договоре подряда, результат которого не выражен в новой движимой или недвижимой вещи или изменении потребительских свойств существующей вещи. В связи с этим договор на проведение оценки не может регулироваться положениями о бытовом подряде и строительном подряде (параграфы 2, 3 гл. 37 ГК РФ).

Вышесказанное также объясняется следующим.

Пункты 2, 3 ст. 781 ГК РФ предусматривают случаи невозможности исполнения договора возмездного оказания услуг. По данному вопросу А.Ю. Кабалкин дает следующее пояснение: - «Если такая невозможность наступила по вине заказчика, то он должен оплатить услугу в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или данным договором. Другой порядок оплаты услуги определен законом при условии, что невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые стороны не отвечают. На заказчика также, если иное не предусмотрено законом или договором, возлагается обязанность возместить исполнителю только фактически понесенные им расходы по исполнению договора (ст. 15 ГК)».

Рассмотренные нормы ГК РФ устанавливают обязанность заказчика, в то время как нормы Федерального закона об оценочной деятельности обязанностей данной стороны по договору на проведение оценки не определяют вообще. Однако аналогичные случаи невозможности исполнения договора на проведение оценки предусматриваются. В соответствии со ст. 14 Федерального закона об оценочной деятельности оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки. Оценщик обязан сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки (ст. 15 Федерального закона об оценочной деятельности).

Аналогичными правами и обязанностями наделен подрядчик. По словам В.Л. Хромова, - «. право на приостановку работ в связи с действием указанных в ст. 716 ГК обстоятельств должно реализовываться подрядчиком с учетом добросовестности и сотрудничества сторон при наличии препятствий в выполнении условий заключенного договора подряда. Это право подрядчика корреспондируется с его обязанностью незамедлительного уведомления заказчика о выявленных им обстоятельствах». С момента такого уведомления, если заказчик не примет мер для устранения возникших обстоятельств, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков (п. 3 ст. 716 ГК РФ). В соответствии со ст. 719 ГК РФ подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков при невыполнении заказчиком своих обязанностей.

Таким образом, выявляется односторонний отказ от исполнения договора подряда и договора на проведение оценки со стороны исполнителя, который допускается при наличии одной из двух причин: уклонения заказчика от исполнения взятых на себя обязательств перед исполнителем по договору; возникновения обстоятельств, независящих от сторон, препятствующих исполнению договора. В то же время ст. 872 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика без каких-либо на то причин при условии возмещения убытков (расходов) отказавшейся от договора стороны. Оценщик, в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, подрядчик, в соответствии с Общими положениями о подряде (параграф 1 гл. 37 ГК РФ), наделены аналогичными правами и обязанностями. В связи с этим об обязательствах оценщика, вытекающих из договора на проведение оценки, следует говорить как о подрядных обязательствах и выполнении работ.

Как неоднократно говорилось в настоящей работе, оценочная деятельность и оценка в гражданских правоотношениях рассматриваются как условие организационных договоров. Среди договоров подряда к таким договорам можно отнести договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Предлагается рассмотреть данный договор и провести сравнительный анализ его с договором на проведение оценки.

Правовое регулирование договорных отношений данного вида осуществляется как общими положениями о подряде, так и специальными нормами, сосредоточенными в параграфе 4 главы 37 ГК. Последние отражают особенности содержания договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и отчасти ответственности сторон за нарушение принятых обязательств. Во всем остальном надлежит исходить из общих положений о подряде, а в ряде случаев - из правил о договорах строительного подряда с учетом различий, существующих между этими разновидностями подрядных обязательств. В параграфе 4 главы 37 ГК решаются лишь самые общие вопросы о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Проектные и изыскательские работы, помимо параграфа 4 гл. 37 ГК РФ (как и осуществление оценочной деятельности, помимо Федерального закона об оценочной деятельности), предусмотрены и регулируются рядом других нормативных правовых актов РФ: Градостроительным кодексом РФ (далее - ГрК РФ), Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложений» и др.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (ст. 758 ГК РФ).

Как и другие виды подряда, данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Вместе с тем он выделяется в отдельный вид договора подряда благодаря двум характерным особенностям:

Особый характер работ, выполняемых подрядчиком;

Специфические черты результата работ, подлежащих передаче заказчику. Выполнение изыскательских и проектных работ - необходимые этапы, предшествующие всякому строительству. Задачей изыскательских работ является подготовка всех данных, которые необходимы для разработки технико-экономического обоснования строительства и последующего составления технической документации.

Таким образом, выявляется организация строительного подряда, выраженная в подготовке его проекта. Осуществление оценочной деятельности также носит особый характер и имеет специфические черты результата, подлежащего передаче заказчику. Это объясняется следующим. Определение стоимости объекта оценки, от которой зависит цена договора, предшествует всякому товарообмену, в том числе возникновению подрядных правоотношений. Деятельность независимого оценщика связана со сбором информации, в процессе исследования которой формируются выводы, являющиеся основой результата оценочной деятельности - итоговая величина стоимости объекта оценки. Данные исследования подлежат описанию и должны содержаться в отчете об оценке, составление которого также относится к действию оценщика и который передается заказчику.

Как поясняет А.П. Сергеев, - «предмет договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не имеет той обычной овеществленной формы, которая характерна для договора подряда. Результат работы проектировщика (изыскателя) - сама техническая документация и данные о проведенных изысканиях, основная ценность которых состоит в содержании этих материалов, а не в том материальном носителе, в котором это содержание выражено».

Таким образом, предметы двух рассматриваемых договоров обладают одинаковыми свойствами, которые можно определить как «нематериальное в материальном». Ценность результата оценочной деятельности заключена в содержание отчета об оценке, как и ценность результата проектных и изыскательских работ в технической документации.

Сторонами договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ являются подрядчик (проектировщик, изыскатель) и заказчик.

Принимать на себя обязанности проектировщика (изыскателя) могут лишь субъекты, которые, во-первых, являются предпринимателями и, во-вторых, имеют специальную лицензию на выполнение таких работ.

Таким образом, проектная и изыскательская деятельность, как и оценочная, является предпринимательской и устанавливает к своим субъектам специальные требования: проектировщик (изыскатель) - должен иметь лицензию, оценщик - являться членом СРО.

В качестве заказчиков могут выступать любые лица, которые нуждаются в результатах проектных и (или) изыскательских работ. Нередко заказы на выполнение подобных работ делаются лицами, которые сами являются подрядчиками по договорам строительного подряда.

Субъектный состав оценки был рассмотрен в главе 2 настоящей работы.

Таким образом, проектная и изыскательская деятельность возникает в отношениях строительного подряда как оценочная деятельность в оценке, и его (строительного подряда) участниками в случаях, предусмотренных законодательством или договором, привлекается специалист, имеющий соответствующий правовой и профессиональный статус на выполнение тех или иных работ. Если правовой и профессиональный статус исполнителя соответствует законодательным требованиям, он вправе заключить договор с любым обратившимся к нему субъектом-заказчиком.

Исполнение обязательств по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ обычно начинается с того, что заказчик выполняет свою обязанность по передаче подрядчику задания на проектирование, а также иных исходных данных, необходимых для составления соответствующей технической документации.

Договор на проведение оценки включает в себя задание на оценку (пдп. «а» п. 16 ФСО № 1). Содержание Задания на оценку регламентировано п. 17 ФСО № 1. Статья 15 Федерального закона об оценочной деятельности предусматривает в числе обязанностей оценщика обеспечение сохранности документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки. Договор на проведение оценки должен содержать: описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию; вид стоимости имущества (способ оценки) (ч. 2 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности).

Таким образом, договор подряда на проведение проектных и изыскательских работ, как и договор на проведение оценки, включает в себя задание на его исполнение, согласно которому заказчиком передаются, а исполнителем принимаются исходные данные, в том числе документы объекта исследования.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ по смыслу закона всегда носит срочный характер. При заключении договора стороны должны предусмотреть срок, в течение которого подрядчик должен выполнить соответствующие работы и передать их результат заказчику. Общий срок договора может быть разбит на ряд промежуточных сроков, к которым должны быть выполнены отдельные этапы работ. Срок, однако, не относится к существенным условиям договора, так как при отсутствии в договоре четких временных границ подрядчик должен выполнить порученную ему работу в разумный срок после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГК)145.

Задание на оценку должно содержать: дату оценки; срок проведения оценки. Пункт 8 ФСО № 1 на случай обязательного проведения оценки, предусмотренного законодательством РФ, устанавливает срок составления отчета об оценке, который не должен превышать трех месяцев от даты оценки, за исключением случаев, когда законодательством РФ установлено иное. Например, в соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 12 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. № 40- ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», срок проведения оценки поврежденного имущества составляет не более пяти рабочих дней со дня обращения потерпевшего к страховщику, если иной срок не согласован страховщиком с потерпевшим.

Срок осуществления оценочной деятельности оценщика подразделяется на два неразрывных между собой периода времени: 1) время проведения оценки; 2) время составления отчета об оценке. Это, в общем, и составляет срок исполнения договора на проведение оценки.

Следовательно, как и срок договора на проведение оценки, срок исполнения рассмотренного договора подряда включает в себя несколько периодов времени (ряд промежуточных сроков), в течение которых исполнителем должны бытьвыполнены определенные этапы работ в разумный срок или срок, определенный договором, если законодательством РФ не предусмотрено иное.

Цена договора подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ чаще всего приобретает форму сметы, содержащей постатейный перечень затрат подрядчика на выполнение работ. Цена не считается существенным условием договора и в случае недостаточного определения ее в договоре может быть установлена в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК.

Вопрос о цене договора на проведение оценки толкуется ч. 4 ст. 16 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Сообщества оценщиков устанавливают рекомендательные тарифы оказания услуг. Например, Некоммерческой организацией «Национальный совет по оценочной деятельности» утверждены Модели расчета стоимости работ по оценке. Цена оказания услуг оценщика устанавливается договором на проведение оценки, в зависимости, как правило, от объема совершенных действий оценщика, включая предстоящие и понесенные расходы.

Таким образом, цена двух рассматриваемых договоров может устанавливаться соглашением сторон, в соответствии с правилами действующего законодательства РФ.

Хотя каких-либо требований к форме договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ в законе не содержится, обычно он заключается в письменном виде. На практике до сих пор широко используется форма Примерного договора на создание (передачу) научно-технической продукции, являющегося приложением к Положению о договорах на создание (передачу) научно-технической документации, утвержденному Государственным комитетом СССР по науке и технике 19 ноября 1987 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Таким образом, форма двух рассматриваемых договоров должна быть письменной.

Договор подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ, как и договор строительного подряда, может заключаться и в обычном порядке (ст. 432-444 ГК), и посредством проведения подрядных торгов149. Аналогичные правила предусматривает ч. 1 ст. 24.14. «Отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение оценки» Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных указанным Федеральным законом.

Таким образом, два рассматриваемых договора могут заключаться в обычном порядке или посредством публичных торгов.

Как говорилось в главе 1 настоящей работы, законодательство РФ, в том числе Федеральный закон об оценочной деятельности, предусматривают возникновение отношений, связанных с экспертизой отчета об оценке.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерныхизысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Таким образом, в отношении результатов двух рассматриваемых договоров, отчета об оценке, проектной документации, результатов инженерных изысканий, в случаях, предусмотренных законом, проводится экспертиза.

Наименование ст. 13 «Оспаривание сведений, содержащихся в отчете об оценке» Федерального закона об оценочной деятельности приводит толкование об оспаривании результата оценочной деятельности в судебном порядке.

Согласно ч. 10 ст. 49 ГрК РФ отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено застройщиком или техническим заказчиком в судебном порядке.

Таким образом, результаты двух рассматриваемых договоров в соответствии с законодательством могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

Итак, договор на проведение оценки можно считать аналогом договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ и рассматривать его как возмездный, консенсуальный, двусторонний договор. В связи с этим предлагается следующее.

В ч. 4 ст. 24.10. Федерального закона об оценочной деятельности внести следующие изменения. Слово «услуг» заменить на словосочетание «результатов работ», и данную норму изложить в следующей редакции:

«Основными функциями национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков являются: <...>; рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб на саморегулируемые организации оценщиков от потребителей результатов работ в области оценочной деятельности и оценщиков; <. >».

Предложенные нововведения определят точное место рассматриваемого договора среди гражданско-правовых договоров, предусмотренных ГК РФ, а также будут способствовать правильному представлению об объекте гражданских прав - результату, возникающему в итоге выполненной оценщиком работы по договору на проведение оценки.

Данным Положением, утвержденным общим собранием членов НП СРОО «СПО», устанавливаются требования к лицам, претендующим на вступление в члены НП СРОО «СПО» (ст. 3), виды и порядок уплаты членских взносов (ст. 7) и другие вопросы, связанные с членством в НП СРОО «СПО».

3) Возбуждение производства по жалобе на действия оценщика в СРОО и проведение проверки специальным органом СРОО.

Статьями 24.3, 24.4 ФЗ «Об оценочной деятельности» установлен порядок проведение СРОО контроля за деятельностью своих членов. В том числе, проверка может осуществляться по жалобе на действия оценщика.

Порядок проведения проверок, в том числе внеплановых, в НП СРОО «СПО» установлен Положением «Об отделе по контролю за осуществлением оценочной деятельности членами Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (утв. Решением Совета НП СОО «СПО» от 31 марта 2009 года) (полный текст документа). Результатом проведения проверки может стать передача материалов проверки в дисциплинарный комитет СРОО с целью применения к оценщику мер дисциплинарной ответственности.

4) Применение к оценщику мер ответственности в предусмотренном законом порядке. О формах ответственности оценщика и порядке привлечения к ним - см. ниже.

Таким образом, исходя из нормативных требований к исполнению отчета, оценщикам необходимо использовать требуемые форматы документов и формирования информации.

Отметим, что OpenDocument Format, (ODF) является открытым формат файлов документов для хранения и обмена редактируемыми офисными документами, в том числе текстовыми документами (такими как заметки, отчёты и книги), электронными таблицами, рисунками, базами данных, презентациями . Подробные сведения о формате могут быть получены на официальном сайте разработчика ODF - некоммерческой организации OASIS (Organization for the Advancement of Structured Information Standards) .

В свою очередь XML (англ. eXtensible Markup Language — расширяемый язык разметки) - рекомендованный Консорциумом Всемирной паутины (W3C) язык разметки. Спецификация XML описывает XML-документы и частично описывает поведение XML-процессоров (программ, читающих XML-документы и обеспечивающих доступ к их содержимому).

Помощь в формировании документов в соответствующих Требованиям форматах, может быть оказана специализированными организациями, например, ООО «МОК-Центр» .

Получение квалифицированной электронной подписи осуществляется в рамках Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Статьей 2 указанного нормативного акта предусматривается, что «квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи (квалифицированный сертификат) - сертификат ключа проверки электронной подписи, выданный аккредитованным удостоверяющим центром или доверенным лицом аккредитованного удостоверяющего центра либо федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере использования электронной подписи».

Таким образом, для получения квалифицированного сертификата следует обращаться в аккредитованный удостоверяющий центр. К таким удостоверяющим центрам относятся, например:

Закрытое акционерное общество «Национальный удостоверяющий центр» ;

Удостоверяющий центр СКБ Контур ;

Удостоверяющий центр «КАРТОТЕКА» ,

и другие удостоверяющие центры.

Исходя из вышеизложенного, оценщикам, занятым в работах по кадастровой оценке, надлежит соблюдать обязательные нормативные требования, предъявляемые к оформлению отчетов, в том числе в части формирования отчетов в электронном виде с соблюдением требований к электронным форматам хранения информации.

Полный перечень санкций, которые могут быть применены к членам НП СРОО «СПО» установлен в приложении № 1 «Дисциплинарные взыскания» к указанному Положению.

2) Гражданско-правовой.

В первую очередь, гражданско-правовая ответственность оценщика определяется размером убытков, которые могут быть причинены заказчику оценки или иному лицу недобросовестными действиями оценщика.

Статья 15 ГК РФ определяет, что убытки - это «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».

Статья 24.6 конкретизирует данное положение: «убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».

В целях уменьшения степени риска не возмещения указанных убытков, законодателем введено положение о том, что СРОО «обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;

формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей».

Однако отметим, что причинение убытков в размере, превышающем страховую сумму в 300 000 рублей, подлежит взысканию с оценщика, либо, если последний отказался от выплаты - за счет средств компенсационного фонда СРОО.

Практическим примером взыскания с оценщика убытков может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2012 по делу № А17-3890/2011 ().

3)Административной.

В качестве примера привлечения оценочной компании к административной ответственности приведем Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу № А56-25491/2012 (документ на сайте «Картотека арбитражных дел»). В данном деле по жалобе физического лица Управление Роспотребнадзора привлекло оценочную компанию к административной ответственности за совершение следующих правонарушений:

Оказание услуг не соответствующих требованиям нормативных правовых актов, устанавливающих порядок (правила) выполнения работ либо оказания населению услуг, что образует состав части 1 статьи 14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара (работы, услуги), что образует состав статьи 14.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Суд согласился с оценкой действий оценщика, данных Управлением Роспотребнадзора, и оставил в силе решение о привлечении к административной ответственности и наложении штрафа.

4) Уголовной. Действующая редакция Уголовного кодекса Российской Федерации не содержит состава преступления, объективная сторона которого состоит в нарушении норм законодательства об оценочной деятельности.

Однако отметим, что, косвенно, деятельность по оценке может породить совершение оценщиком преступлений в сфере экономической деятельности, например, мошенничества, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Отметим, что «обман как способ совершения хищения или приобретения права на чужое имущество, ответственность за которое предусмотрена статьей 159 УК РФ, может состоять в сознательном сообщении заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях (например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки, использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги или при игре в азартные игры, в имитации кассовых расчетов и т.д.), направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение» (см. п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2007 № 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» (полный текст документа на сайте «Российской Газеты»). Таким образом, действия оценщика по составлению заведомо недостоверного отчета об оценке могут быть квалифицированы как обман, который, в свою очередь, может стать результатом мошенничества.

10. Распространяются ли на оценочную деятельность требования антимонопольного законодательства?

Часть 1 ст. 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - ФЗ «О защите конкуренции») предусматривает: «настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели».

Пункт 5 ст. 4 ФЗ «О защите конкуренции» раскрывает понятие хозяйствующего субъекта, а именно им признается «коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации».

Таким образом, под хозяйствующим субъектом понимаются категории лиц, прямо относящиеся к вышеупомянутым формам, в которых может осуществляться оценочная деятельность, а именно:

а) коммерческие организации, в которых работают оценщики. Согласно ст. 50 Гражданского кодекса РФ под коммерческими организациям понимаются «организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности». Таким образом, хозяйственные товарищества и общества подпадают под действие антимонопольного регулирования. Кроме того, юридические лица отдельно упомянуты в ч. 1 ст. 3 ФЗ «О защите конкуренции»;

б) индивидуальные предприниматели;

в) физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, но осуществляющие профессиональную деятельность, приносящую доход в силу членства в саморегулируемой организации. Указанная категория ФЗ «О защите конкуренции» в полном объеме соответствует статусу частнопрактикующего оценщика.

Таким образом, из изложенного следует сделать вывод о том, что в силу прямого указания законодательства о защите конкуренции, любой оценщик - частнопрактикующий или индивидуальный предприниматель - подпадает под действие норм данного законодательства.

11. Какой документ должен быть подготовлен по результатам проведения судебной экспертизы?

Случаи, порядок и требования к проведению судебной экспертизы, а также к документам, изготавливаемым по результатам судебной экспертизы, установлены следующими нормативными актами:

Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации - в части проведения судебной экспертизы в рамках уголовного дела;

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации - в рамках гражданских дел, подведомственных арбитражным судам;

Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации - в рамках гражданских дел, подведомственных судам общей юрисдикции;

Во всех случаях применяется Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В рамках проведения судебной экспертизы, если к участию в деле в качестве эксперта привлекается оценщик, результирующим документом судебной экспертизы должно стать заключение судебного эксперта, которое может и должно иметь соответствующее наименование.

12. Требуется ли подпись в отчете об оценке генерального директора юридического лица, работник которого подготовил данный отчет?

Согласно ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет об оценке «должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор».

На практике встречается ситуация, когда отчет об оценке, выпущенный оценщиком, состоящим в штате юридического лица, не только скрепляется печатью данного юридического лица, но на нем также ставится подпись единоличного исполнительного органа данного юридического лица (директора, генерального директора), хотя директор и не исполнял отчет об оценке.

Представляется, что такая ситуация не в полной мере соответствует положению ФЗ «Об оценочной деятельности» и может быть квалифицирована как введение в заблуждение - так как затрудняет идентификацию оценщика-исполнителя отчета.

Более того, в практике НП СРОО «СПО» встречаются ситуации, когда уполномоченные органы предъявляют претензии к директору юридического лица, поставившего свою подпись на отчете об оценке, тогда как исполнителем отчета директор не является.

Представляется правильным рекомендовать ставить печать юридического лица на подпись оценщика, выполнившего отчет об оценке. В этой связи может возникнуть коллизия внутренних документов юридического лица и указанной рекомендации, так как во внутренних документах юридического лица, зачастую, содержатся ограничения, - например, печать может скреплять только подпись директора или главного бухгалтера. В свете требований ФЗ «Об оценочной деятельности» возможно разрешить данную коллизию путем выпуска приказа по юридическому лицу, направленного на расширение сферы применения круглой печати юридического лица, для скрепления отчетов об оценке, подписанных оценщиками - работниками данного юридического лица.

13. Какие существуют обязательные требования к эксперту-технику при проведении экспертизы в рамках законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств?

Федеральным законом от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», в частности, ст. 12, предусмотрено, при причинении вреда имуществу потерпевший обязан представить поврежденное транспортное средство или его остатки для осмотра и (или) независимой технической экспертизы , проводимой в порядке, установленном статьей 12.1 настоящего Федерального закона, иное имущество для осмотра и (или) независимой экспертизы (оценки) , проводимой в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статьей 12.1 указанного Федерального закона предусматриваются правила проведения независимой технической экспертизы транспортного средства, которые устанавливают, что независимая техническая экспертиза транспортных средств проводится экспертом-техником или экспертной организацией, имеющей в штате не менее одного эксперта-техника.

В соответствии с п. 5 Правил организации и проведения независимой технической экспертизы транспортного средства при решении вопроса о выплате страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.04.2003 № 238) экспертом-техником признается физическое лицо, прошедшее профессиональную аттестацию на соответствие установленным требованиям и внесенное в государственный реестр экспертов-техников (далее именуется - государственный реестр).

Экспертной организацией признается юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее одного эксперта-техника, для которого эта организация является основным местом работы, а проведение экспертизы является одним из видов деятельности, предусмотренных в учредительных (статутных) документах указанной организации».

Приказом Минтранса РФ № 124, Минюста РФ № 315, МВД РФ № 817, Минздравсоцразвития РФ № 714 от 17.10.2006 утверждены условия и порядка профессиональной аттестации экспертов-техников, осуществляющих независимую техническую экспертизу транспортных средств, в том числе требований к экспертам-техникам.

Совокупность содержания приведенных выше норм, а также отсутствие в нормативных актах прямого ответа на вопрос относительно статуса оценщика при определении ущерба в рамках ОСАГО, позволяют сделать выводы:

1) В отношении транспортного средства и его остатков проводится независимая техническая экспертиза, которая выполняется экспертом-техником, прошедшим аттестацию и внесенным в соответствующий реестр, либо экспертной организацией, соответствующей вышеуказанным требованиям.

2) В отношении иного имущества, за исключением транспортного средства и его остатков, проводится независимая экспертиза (оценка), которая проводится лицами, имеющими право на осуществление оценочной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

14. Какие обязательные условия должен содержать договор на проведение оценки в соответствии с изменениями 135-ФЗ от 22.07.2014?

Нормы Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) содержат ряд специальных требований к договору на проведение оценки (далее - договор).

В частности, статья 10, озаглавленная «обязательные требования к договору на проведение оценки» содержит ряд обязательных условий договора. Положения Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесли существенные корректировки в нормы данной статьи Федерального закона. Таким образом, в настоящее время договор на проведение оценки должен содержать следующие условия.

1. Цель оценки

Согласно положениям Федерального стандарта оценки (ФСО) № 2 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255) целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего или примерного перечня возможных целей оценки, при этом представляется, что цель оценки при указании в договоре должна формулироваться более подробно, чем предусмотрено ФСО № 2. При этом указанная в договоре цель оценки должна соотноситься с видом определяемой стоимости, а для случаев обязательной оценки - с положениями законодательства, устанавливающего обязательный характер такой оценки, а также с предполагаемым использованием отчета об оценке.

2. Описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию

Представляется важным при формировании описания объекта оценки согласовать в договоре такое описание объекта оценки, которое позволит без сомнений произвести идентификацию объекта оценки, отграничить данный объект от иных смежных объектов.

Несомненно, что объекты кадастрового учета, имеющие индивидуальные и не повторяющиеся кадастровые номера в некоторой степени проще описать со ссылкой на кадастровый номер и признаки объекта, содержащиеся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах.

При оценке «бизнеса» целесообразно указать уникальные индивидуализирующие признаки юридического лица (индивидуальный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер и т.п.).

Для оценки ценных бумаг также возможно указать номер, дату государственной регистрации выпуска, государственный орган, осуществивший государственную регистрацию выпуска, а также наименование и вышеуказанные индивидуализирующие признаки эмитента.

Большие сложности могут возникнуть с оценкой объектов, определяемых родовыми признаками. Однако во всех случаях рекомендуется ориентироваться на максимальный объем индивидуальных признаков, которые находят свое подтверждение в документах на оцениваемый объект.

3. Вид определяемой стоимости объекта оценки

При указании в договоре на проведение оценки необходимо руководствоваться положениями п. 5 ФСО № 2, который содержит исчерпывающий перечень видов стоимости, которые используются при осуществлении оценочной деятельности: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.

4. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Глава 39 ГК РФ предусматривает, что договор возмездного оказания услуг является строго возмездным договором.

В этом смысле требуется определить и согласовать в договоре размер денежного вознаграждения, а также, в случае необходимости - четкие и понятные правила и условия изменения указанного размера вознаграждения. При этом ст. 16 Федерального закона прямо указывает, что размер оплаты оценщику, размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки юридическому лицу, с которым оценщик заключил трудовой договор, не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

5. Дата определения стоимости объекта оценки

Сообразно актуальной редакции ст. 10 Федерального закона «датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки».

6. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом

Информация об обязательном страховании ответственности оценщика должна быть указана в объеме, позволяющем заказчику получить информацию не только о наличии такого договора страхования, но и страховщике. В договоре на проведение оценки следует указывать номер договора страхования (страхового полиса), его дату, срок, на который осуществлено страхование, наименование страховщика, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения страховщика.

7. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации

8. Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки

В договоре на проведение оценки необходимо указывать применимые федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, с указанием наименования утвердившего их органа, утверждающего документа (приказ, решение и пр.), даты и номера утверждающего документа, а также наименования самого документа.

9. Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Для соблюдения указанного требования закона в договор на проведение оценки может быть включено, например, условие о неустойке за нарушение сроков проведения оценки.

10. Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности

Аналогично п. 6.

11. Сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией

В договоре на проведение оценки рекомендуется указывать номер, дату выдачи, срок действия, сумму, на которую выдана банковская гарантия, а также наименование гаранта, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения гаранта. Сведения об указанном способе обеспечения могут быть получены исходя из договора, заключаемого между банком, выдавшим гарантию, и оценочной компанией.

Указанная информация должна быть указана только в случае, если исполнение обязательств по договору обеспечено банковской гарантией.

12. Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона.

Статья 16 Федерального закона содержит весьма обширный перечень требований к независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика. Для целей соблюдения требований законодательства в договор на проведение оценки может быть включена оговорка о том, что на дату подписания договора сторонам не известно о нарушениях требований к независимости оценщика и организации, с которой оценщик заключил трудовой договор, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стороны обязуются извещать друг друга о возникновении таких обстоятельств

13. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Указанное требование Федерального закона не требует дополнительных пояснений и свидетельствует о том, что в договоре не должны быть поименованы все оценщики-сотрудники юридического лица, а только конкретный оценщик, который будет составлять и подписывать отчет об оценке, являющийся предметом заключаемого договора.

14. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как следует из п. п. 16, 17 ФСО № 1 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256), договор на проведение оценки должен включать в себя задание на оценку, и ряд требований к содержанию договора на проведение оценки (таких как описание объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, дата оценки) может быть выполнен путем включения соответствующих сведений в задание на оценку.

В то же время п. 17 ФСО № 1 содержит ряд требований к содержанию задания на оценку, прямо не предусмотренных ст. 10 Федерального закона. Учитывая, что задание является частью договора на проведение оценки, можно заключить, что договор на проведение оценки также должен также содержать следующую информацию, подлежащую указанию в задании на оценку:

1) Имущественные права на объект оценки

Указываются в соответствии с содержанием правоустанавливающих документов.

2) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Указываются в соответствии с фактическими намерениями заказчика и положениями законодательства в случае, когда оценка является обязательной.

3) Срок проведения оценки

4) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

Указываются в соответствии с фактическими обстоятельствами и положениями законодательства.

Дополнительно к указанным условиям договора, следует обратить особое внимание на следующие важные элементы договора:

1. Предмет договора

По общему смыслу Федерального закона предметом договора должно являться возмездное оказание услуг по оценке объекта оценки в рамках Федерального закона (либо выполнение работ по оценке). Иными словами, предмет договора на проведение оценки должен формулироваться как оказание услуг (выполнение работ), «направленных на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости» (ст. 3 Федерального закона).

Отметим, что вопрос относительно природы договоров на проведение оценки - являются ли такие договоры по своему сущностному содержания договорами возмездного оказания услуг или же договорами подряда, - является дискуссионным и, в большинстве случаев, не требует прямого ответа.

2. Перечень документации, предоставляемой заказчиком оценки, и сроки ее предоставления

Учитывая необходимость соблюдения указанных в задании на оценку сроков проведения оценки, представляется необходимым определять перечень документации, которая должна быть предоставлена заказчиком, срок ее предоставления, и включать в договор условие о возможности истребования дополнительных документов и сроке их предоставления, а также условие о том, что до поступления от заказчика первоначально истребованных документов, исполнитель вправе не приступать к проведению оценки, а в случае нарушения сроков предоставления дополнительных документов - продлить срок исполнения оценки на количество дней просрочки предоставления дополнительных документов.

В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014) в задании на оценку недвижимости, которое является частью договора на проведение оценки, необходимо указывать следующую дополнительную информацию:

1. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

2. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

3. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Также следует учитывать п. 7 ФСО № 7, который предусматривает, что в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав ограничений и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Таким образом, если в отношении объекта оценки имеется информация об экологическом загрязнении, рекомендуется также об этом указывать.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

1. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

2. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

3. Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

4. Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

Также следует учитывать, что от наличия соответствующего указания будет зависеть наличие или отсутствие обязанности оценщика помимо итогового результата оценки также приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, может находиться стоимость объекта.

В соответствии с п. 4 ФСО № 7 для целей указанного федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Также для целей ФСО № 7 объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Согласно п. 3 ФСО № 7 данный стандарт оценки не распространяется на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости недвижимости методами массовой оценки.

15. Может ли оценочная компания, действующая по законодательству Российской Федерации, делать оценку имущества, расположенного на территории Республики Казахстан (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации)?

В первую очередь, отметим, что Республика Казахстан является самостоятельным государством, не входит в состав Российской Федерации, и, следовательно, обладает собственной правовой системой.

Также необходимо обратить внимание на цель использования отчета об оценке. Если оценка не является обязательной, а необходима только для принятия решения одной из сторон сделки, то проведение такой оценки не повлечет существенных правовых последствий и является возможным.

Если же оценка является обязательной, то ее проведение по законодательству РФ нельзя признать правомерным в связи со следующими обстоятельствами.

Сам по себе Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не устанавливает ограничений, связанных с недопустимостью проведения оценки объектов, находящихся за пределами территории РФ. Однако как видно из наименования данного федерального закона, предметом его регулирования являются правоотношения, вытекающие из осуществления оценочной деятельности именно в Российской Федерации. Следовательно, и упомянутый федеральный закон, и принятые в его исполнение подзаконные акты (включая федеральные стандарты оценки) применяются исключительно на территории РФ.

Аналогичный вывод позволяют сделать положения раздела VI части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (международное частное право). В частности, ст. 1205 ГК РФ устанавливает, что «право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится». Ст. 1205.1 ГК РФ гласит, что правом, «подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности:

1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам;

2) оборотоспособность объектов вещных прав;

3) виды вещных прав;

5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности;

6) осуществление вещных прав;

7) защита вещных прав».

Из изложенных норм ГК РФ следует, что для объектов оценки, расположенных за пределами территории РФ, применяются нормы законодательства о праве собственности того государства, где данные объекты расположены.

Таким образом, по общему правилу, при оценке имущества надлежит, в первую очередь, руководствоваться положениями законодательства об оценочной деятельности того государства, в котором оцениваемое имущество расположено. Так, например, беглый анализ законодательства Республики Казахстан позволил выявить Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124 «О некоторых вопросах оценочной деятельности», которым, в числе прочего утвержден Стандарт «Оценка стоимости недвижимого имущества».

Иными словами, не выявлено оснований для применения законодательства РФ об оценочной деятельности или прямого применения норм международных актов (в обход внутреннего законодательства Республики Казахстан) при оценке имущества, находящего в Республике Казахстан.

Относительно того, может ли оценочная компания, действующая на территории Российской Федерации, осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, следует обратить внимание на следующее.

В первую очередь, при ответе на данный вопрос следует ориентироваться на внутреннее законодательство об оценочной деятельности Республики Казахстан.

Так, п. 9 ст. 2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» гласит «оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков».

Пункт 2 ст. 4 упомянутого Закона Республики Казахстан указывает: «оценщики-физические лица вправе заниматься оценочной деятельностью в соответствии с настоящим Законом на основании трудового договора с юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, либо самостоятельно в качестве индивидуального предпринимателя на основании лицензии, предусмотренной Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».

Таким образом, для осуществления оценочной деятельности в Республике Казахстан требуется получение лицензии и вступление в соответствующую организацию - палату оценщиков.

Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года № 202-V «О разрешениях и уведомлениях», при первом приближении, не содержит ограничений, связанных с получением лицензии для граждан иного государства.

Глава 3-1 (палаты оценщиков) Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» также не ограничивает перечень потенциальных членов палат оценщиком только гражданами Республики Казахстан.

Таким образом, гражданин Российской Федерации, при соблюдении условий, установленных вышеперечисленными нормативными актами, вправе осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, руководствуясь нормативными-правовыми актами данного государства.

16. Допустимо ли проведение оценки объекта капитального строительства - нежилого здания - для целей продажи без учета стоимости земельного участка?

Согласно п. 3 ФСО № 1 «к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте». Пункт 4 ФСО № 7 вводит уточнение данного определения в части того, что объектом оценки могут быть «застроенные земельные участки, объекты капитального строительства (далее - ОКС) <…> вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству».

Из приведенного следует сделать следующие выводы:

К объектам оценки относятся только объекты гражданских прав, которые могут участвовать в обороте;

ОКС (здания и сооружения) подлежат оценке с учетом связанных с ними имущественных прав, если наличие таких прав не противоречит закону.

Следовательно, необходимо определить: может ли в гражданском обороте участвовать ОКС без прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС?

Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». В свою очередь ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает схожее правило для случаев, когда земельный участок под отчуждаемым зданием принадлежит не продавцу здания: «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Аналогичное правило установлено п. 2 ст. 271 ГК РФ.

Кроме того, ст. 271 ГК РФ устанавливает: «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком», при этом «собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».

Из приведенных норм следует:

ОКС не может существовать отдельно от прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС;

ОКС не может быть отчужден без учета земельного участка, на котором расположен ОКС.

Иными словами, ОКС не может быть объектом гражданского оборота без учета прав на земельный участок, на котором данный ОКС расположен и который необходим для использования данного ОКС.

Если права на земельный участок под ОКС не оформлены, то из этого не следует, что данные права отсутствуют. Например, если земельный участок находится в государственной собственности, то права на него могут быть оформлены в порядке, предусмотренном п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. А именно, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на праве аренды без проведения торгов в случае предоставления данного участка собственникам зданий, сооружений, помещений, расположенных на данном земельном участке.

Кроме того, согласно ст. 65 ЗК РФ, закрепляющей принцип платности землепользования, пользование земельным участком лицом, которому данный участок не принадлежит на каком-либо праве, является основанием для взыскания с данного лица неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка (указанная позиция находит подтверждение, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 по делу № А57-12992/09-5).

Из изложенного надлежит сделать следующие выводы:

1. Оценка рыночной стоимости здания, сооружения для целей продажи без учета прав на земельный участок, расположенный под ними, является некорректной, т.к. объект недвижимости не может участвовать в обороте отдельно от прав на земельный участок.

2. Объектом оценки может быть (в зависимости от условий задания на оценку):

а) Здание и земельный участок;

б) Земельный участок отдельно от здания;

в) Здание, рыночная стоимость которого определяется как рыночная стоимость здания с земельным участком из которой исключена величина рыночной стоимости прав на земельный участок.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

Описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию (абзац в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);

Вид стоимости имущества (способ оценки);

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24_6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
(Статья в редакции, введенной в действие с 12 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Часть утратила силу с 12 августа 2006 года - Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть дополнена с 12 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ - см. предыдущую редакцию).

Часть утратила силу с 31 декабря 2010 года - Федеральный закон от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (абзац в редакции, введенной в действие с 22 ноября 2002 года Федеральным законом от 14 ноября 2002 года N 143-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 12 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; *11.4.5)

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор (часть в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть дополнительно включена с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ).

В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (часть дополнительно включена с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ).

Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. *13.1)

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 14. Права оценщика

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (абзац дополнительно включен с 22 ноября 2002 года Федеральным законом от 14 ноября 2002 года N 143-ФЗ).

Именуем___ в дальнейшем "Заказчик", в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем "Исполнитель", в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Предмет Договора

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки объектов оценки (в дальнейшем объектов оценки) в соответствии с Заданием на оценку, а Заказчик обязуется принять оказанные Исполнителем услуги и оплатить их.

1.2. Предоставление услуг по настоящему Договору осуществляется Исполнителем в соответствии с требованиями:

Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон);

Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;

Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255;

Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254;

Стандартов и правил оценочной деятельности ____________________, членом которой является Исполнитель (Свидетельство N _____ от "__"___________ ____ г.).

1.3. Объекты оценки:

________________________________________________;

________________________________________________.

1.4. Целью оценки объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку является определение ___________________________________ стоимости объектов (рыночной/инвестиционной/ ликвидационной/кадастровой) по состоянию на "_____"_________________ ______ г. 1.5. Оценка объектов оценки, в соответствии с настоящим Договором, проводится штатным(и) специалистом(ами) Исполнителя (далее именуемые Оценщик(и)): ______________________________________________________________________. (указать Ф.И.О. оценщиков, которые будут проводить оценку) Трудовой договор N ______________ от "_____"_________________ ______ г. с _________________________, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - __________________________________. (указать наименование организации)

Полис обязательного страхования гражданской ответственности ____________________ N _____ до _______________.

1.6. Исполнитель принял на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности Оценщика возместить убытки, причиненные Заказчику, заключившему Договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, застраховав свою профессиональную деятельность на сумму _______________, полис N _____ до _____ года, в ____________________.

1.7. Результатом оказания услуги является представление Исполнителем Заказчику Отчетов об оценке (далее по тексту - "Отчеты") - 1 (один) экз., составленный в письменной форме на русском языке и оформленный в соответствии с требованиями п. 1.2 настоящего Договора.

1.8. Исполнитель предоставил Заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях Оценщика, обязанностях юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, требованиях к Договору на проведение оценки и отчету об оценке, о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности и кодексе этики саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Исполнитель имеет право:

Применять самостоятельно методы проведения оценки объектов оценки в соответствии со стандартами оценки.

Требовать от Заказчика при проведении оценки объектов оценки обеспечения доступа для проведения осмотра, а также предоставления полной документации, необходимой для осуществления этой оценки.

Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объектов оценки.

По согласованию с Заказчиком привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объектов оценки иных специалистов или иных оценщиков на условиях заключения договора о неразглашении конфиденциальной информации, полученной от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Отказаться от проведения оценки объектов оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия Договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие Договору условия оказания услуг.

Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объектов оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объектов оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

2.2. Исполнитель обязан:

2.2.1. Соблюдать при проведении оценки требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

2.2.2. Оказать услуги с надлежащим качеством.

2.2.3. Сообщить Заказчику о невозможности проведения оценки объектов оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

2.2.4. Обеспечить сохранность документов, получаемых от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.

2.2.5. Представить по требованию Заказчика документы, подтверждающие членство Оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, а также документы об образовании, подтверждающие получение Оценщиками профессиональных знаний в области оценочной деятельности, договоры обязательного страхования ответственности и трудовые договоры Оценщиков.

2.2.6. По результатам оказания услуг по проведению оценки объектов оценки подготовить и передать Заказчику по Акту сдачи-приемки услуг Отчеты об оценке.

2.2.7. Хранить копии составленных Отчетов в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

2.2.8. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

2.3. Заказчик имеет право:

2.3.1. Потребовать представления Исполнителем документов, подтверждающих членство Оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, а также документов об образовании, подтверждающих получение Оценщиками профессиональных знаний в области оценочной деятельности, договоров обязательного страхования ответственности и трудовых договоров Оценщиков.

2.4. Заказчик обязуется:

2.4.1. Предоставить Исполнителю имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки. В случае если Заказчик не предоставил необходимую для проведения оценки информацию, срок окончания работ продлевается на период времени, фактически затраченный на предоставление полного объема необходимой информации. Если Заказчик не предоставил необходимую для проведения оценки информацию в разумный срок и Исполнитель отказался от проведения оценки, то Заказчик обязан возместить Исполнителю понесенные им убытки.

2.4.2. Способствовать в получении Исполнителем дополнительной информации об объектах оценки, которая Исполнителю может потребоваться в ходе проведения оценки.

2.4.3. Направить Исполнителю подписанные Акты сдачи-приемки услуг или мотивированный отказ от их подписания в течение _____ рабочих дней со дня получения Отчетов. В случае непредоставления Заказчиком замечаний в течение _____ дней Договор об оценке объектов оценки считается исполненным.

2.4.4. Своевременно и в полном объеме оплачивать услуги Исполнителя в соответствии с условиями настоящего Договора.

3. Цена услуг и порядок расчетов

3.1. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки составляет _____ (__________) рублей.

3.2. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в течение _____ дней с даты получения счета на оплату оказанных услуг.

3.3. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя.

4. Порядок и сроки сдачи и приемки услуг

4.1. Датой начала оказания услуг считается дата подписания настоящего Договора и подписания акта о передаче Заказчиком необходимой информации для оказания услуг по проведению оценки.

4.2. Датой окончания оказания услуг по настоящему Договору считается дата передачи Заказчику Отчетов, выполненных в соответствии с настоящим Договором, и подписания Сторонами Акта сдачи-приемки услуг.

4.3. Сдача-приемка оказанных Исполнителем услуг, предусмотренных п. 1.1 настоящего Договора, проводится следующим образом:

Не позднее срока оказания услуг, установленного статьей 7 настоящего Договора, Исполнитель представляет Заказчику письменные Отчеты, составленные в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также Акт сдачи-приемки услуг по настоящему Договору.

Заказчик в течение _____ календарных дней подписывает представленный Исполнителем Акт, который является основанием для окончательного расчета с Исполнителем в соответствии с порядком расчетов, определенным статьей 3 настоящего Договора, либо направляет в адрес Исполнителя письменный мотивированный отказ от приемки Отчетов и подписания Акта.

4.4. Право владения, пользования и распоряжения результатами оказанных услуг переходит к Заказчику после поступления всех денежных средств оплаты по Договору на расчетный счет Исполнителя.

5. Основания расторжения Договора и ответственность Сторон

5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

5.2. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон.

5.3. Исполнитель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке в случаях:

если Заказчик нарушил условия настоящего Договора по оплате аванса (п. 3.2 настоящего Договора);

если Заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации (документации) в срок, определенный запросом Исполнителя;

если Заказчик не обеспечил определенные настоящим Договором условия оказания услуг Исполнителем.

5.4. В случае расторжения настоящего Договора по любым основаниям оплата оказанных надлежащим образом Исполнителем услуг осуществляется Заказчиком на основании акта, в котором Стороны определяют объем фактически оказанных услуг и сумму, подлежащую уплате Заказчиком Исполнителю.

Исполнитель передает Заказчику результаты всех оказанных до расторжения настоящего Договора услуг и возвращает Заказчику денежные средства, не покрытые принятыми Заказчиком услугами, в течение _____ рабочих дней с даты расторжения настоящего Договора.

5.5. Заказчик вправе потребовать расторжения Договора и возмещения убытков, если Исполнитель допустил нарушение требований конфиденциальности, предусмотренных статьей 2 настоящего Договора. При этом Заказчик обязан предоставить доказательства факта разглашения конфиденциальных сведений.

5.6. В случае нарушения Заказчиком сроков оплаты услуг в соответствии с настоящим Договором Заказчик уплачивает Исполнителю пеню из расчета _____% от цены Договора за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Заказчика от исполнения обязательств по настоящему Договору.

5.7. В случае задержки оказания услуг по проведению оценки более чем на _____ дней по сравнению со сроком, установленным в Задании на оценку (Приложение N 1 к настоящему Договору), Заказчик вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, а Исполнитель обязан в срок _______________ возместить понесенный Заказчиком ущерб в размере перечисленных по настоящему Договору средств с выплатой неустойки в размере _____% от цены Договора.

5.8. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

5.9. Сторона, ссылающаяся на действие обстоятельств непреодолимой силы, обязана письменно известить об этом другую Сторону.

5.10. Наличие обстоятельств непреодолимой силы, их влияние и продолжительность действия должны быть подтверждены Торгово-промышленной палатой или другим компетентным органом или организацией.

5.11. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств срок исполнения Сторонами обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Все споры и разногласия, возникающие из Договора или в связи с ним и его толкованием, по возможности будут улаживаться Сторонами путем переговоров.

В случае если результат переговоров не будет достигнут, Стороны обращаются за разрешением спора в суд по правилам подсудности в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Срок выполнения обязательств по Договору

7.1. Услуги, предусмотренные настоящим Договором, будут оказаны, и Исполнитель представит Заказчику Отчет не позднее _____ рабочих дней с момента представления полной информации по оцениваемому объекту.

8. Заключительные положения

8.1. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны, если иное не указано в Договоре.

8.2. Любое уведомление или сообщение, которое должно быть совершено или направлено одной Стороной другой Стороне в связи с Договором, должно быть составлено в письменной форме и направлено в адрес лиц и по реквизитам Сторон, указанным в статье 9 Договора.

8.3. Дополнения, изменения и расторжение Договора действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон.

8.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один - Заказчику, один - Исполнителю.

8.5. Приложение:

8.5.1. Задание на оценку (Приложение N 1).

9. Адреса и банковские реквизиты Сторон

Главная » Финансовое » Содержание договора об оценке. Договор на оказание услуг по оценке