Споры между управляющими компаниями за право управления многоквартирным домом: правовые нюансы. Жилищные споры с управляющими компаниями Post Scriptum

Цены, ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги ежегодно устанавливаются Постановлением Правительства Москвы. Указанные тарифы являются обязательными для всех управляющих компаний и не могут быть изменены в одностороннем порядке без согласия собственников. Однако управляющие компании в нарушение закона необоснованно выставляют квитанции по завышенным тарифам, в результате чего собственники вынуждены переплачивать за предоставляемые услуги.

Чем мы можем Вам помочь?

• Готовы отстаивать Ваши права и законные интересы в управляющей компании;
• Подготовим жалобы в Жилищную инспекцию, Прокуратуру, Роспотребнадзор и иные компетентные государственные органы;
• Обратимся в суд с иском к управляющей компании о взыскании переплаты за жилищно-коммунальные услуги.

• Экономите свои нервы и время на общение с представителями управляющей компании и посещение многочисленных государственных структур;
• Возвращаете излишне уплаченные Вами по завышенным тарифам денежные средства;
• Получаете компенсацию в виде морального вреда и штрафа с недобросовестной управляющей компании.

2. Отсутствие ремонта в подъезде, грязь и антисанитария в местах общего пользования

Во многих домах управляющие компании нецелевым образом расходуют денежные средства жильцов, фактически не выполняя своих обязательств по содержанию и ремонту общего имущества дома. В результате подобного бездействия страдают все собственники: в подъездах появляется неприятный запах и антисанитария, отслаивается краска и штукатурка, образуются различные трещины и межпанельные швы, наличие которых может нанести существенный ущерб не только имуществу жильцов, но и их жизни, здоровью.

Чем мы можем Вам помочь?

• Подготовим обращения и жалобы в компетентные государственные органы, обязав Вашу управляющую компанию выполнить необходимые работы;
• Взыщем в суде денежные средства, оплаченные за фактически невыполненные работы;
• Поможем Вам создать в доме Товарищество собственников недвижимости (ТСЖ), включая процедуру проведения общего собрания с подготовкой комплекта необходимых документов.

Что Вы выигрываете от сотрудничества с нами?

• Проведение необходимых работ в доме управляющей компанией на основании предписания Жилищной инспекции или решения суда;
• Возвращаете обратно денежные средства за невыполненные работы;
• Получаете зарегистрированное ТСН, которое теперь будет самостоятельно управляться собственниками, лично заинтересованными в надлежащем содержании общего имущества дома.

3. Залив квартиры

Залив квартиры является одной из наиболее остро стоящих проблем в сфере ЖКХ. В первую очередь в зону риска попадают квартиры, находящиеся на последнем этаже многоквартирного дома. Ввиду невыполнения управляющей компанией своих обязанностей по обслуживанию и содержанию крыши, в ней со временем появляются различные дефекты, образуются межпанельные швы, через которые вся влага проникает внутрь квартиры.

Чем мы можем Вам помочь?

• Подготовим досудебную претензию в управляющую компанию;
• Пригласим своих экспертов для составления заключения о стоимости причиненного вреда;
• Будем отстаивать Ваши интересы в суде;
• Поможем взыскать сумму причитающегося ущерба через службу судебных приставов.

Что Вы выигрываете от сотрудничества с нами?

• Экономите время на составление и подготовку многочисленных документов, участие в судебных процессах;
• Получаете причитающуюся Вам сумму ущерба с компенсацией морального вреда, штрафа и всех судебных расходов.

4. Проблемы с отоплением («Перетоп» и «Недотоп»)

В последнее время все чаще возникают проблемы с отоплением в многоквартирных домах. В одних домах топят так сильно, что в квартирах становится некомфортно находиться и при этом жильцы вынуждены переплачивать за поставленный в завышенном объеме коммунальный ресурс. В других домах наоборот настолько холодно, что возникает необходимость в приобретении специальных обогревателей. Однако в обоих случаях собственники вынуждены нести дополнительные расходы в связи с ненадлежащим оказанием услуг по отоплению.

Чем мы можем Вам помочь?

• Подготовим коллективную жалобу в управляющую компанию;
• Обратимся в теплоснабжающую организацию (ПАО «МОЭК»);
• Привлечем к решению проблемы компетентные государственные органы и органы местного самоуправления (Мосжилинспекция, Прокуратура, Управа района и т.д.);
• Поможем взыскать в суде излишне оплаченные денежные средства.

Что Вы выигрываете от сотрудничества с нами?

• Возвращаете обратно денежные средства, оплаченные сверх установленных норм;
• Окончательно решаете в доме проблемы «перетопа» и «недотопа».

5. Навязывание дополнительных услуг

Довольно часто можно увидеть в своих квитанциях различные дополнительные услуги (услуги консьержей, запирающее устройство, уставная деятельность, видеонаблюдение и т.д.), оплата которых не является обязательной в силу закона. Указанные услуги подлежат оплате только на основании решения общего собрания собственников. Однако управляющие компании без согласия жильцов включают данные услуги в платежные документы и требуют их оплаты.

Чем мы можем Вам помочь?

• Подготовим жалобы в Управляющую компанию и Жилищную инспекцию;
• Добьемся привлечения управляющей компании к административной ответственности;
• Потребуем в суде взыскания денежных сумм, перечисленных на оплату дополнительных услуг;
• Оспорим в суде протокол общего собрания, которое фактически не проводилось.

Что Вы выигрываете от сотрудничества с нами?

• Возвращаете ранее уплаченные Вами денежные средства с компенсацией морального вреда, штрафа и судебных расходов;
• Ваставляете свою управляющую компанию работать в соответствии с законом, лишая ее возможности в дальнейшем Вам навязывать дополнительные услуги без Вашего согласия.

Чердаки, подвалы и технические этажи входят в состав общего имущества дома и принадлежат всем собственникам. Однако во многих домах управляющие компании незаконно ограничивают доступ жильцов к общему имуществу. В ряде случаев указанные объекты инфраструктуры без согласия собственников сдаются в аренду или передаются на иных правах третьим лицам. В результате указанные помещения используются не по своему назначению, и в случае возникновения каких-либо аварийных ситуаций жильцы дома просто не будут иметь доступа к инженерным коммуникациям, находящимся внутри данных чердаков, подвалов и технических этажей.

Чем мы можем Вам помочь?

• Обратимся в управляющую компанию; Управу района, Жилищную инспекцию;
• Обяжем в суде управляющую компанию устранить все ограничения на использование общего имущества дома;
• Поможем обеспечить фактический доступ в помещения общего пользования на стадии исполнительного производства (передача ключей от подвалов, снятие замков и т.д.).

Что Вы выигрываете от сотрудничества с нами?

• Получаете фактический доступ к общему имуществу дома;
• Ликвидируете вероятность возникновения аварийных ситуаций и иных несчастных случаев в связи с ненадлежащим использованием общедомового имущества;
• Освобождаете подвалы и технические этажи от посторонних лиц, незаконно занимающих эти помещения.

Придомовая территория представляет собой часть земельного участка, территорию, прилегающую к многоквартирному дому, на которую распространяется право собственности жильцов. В последние годы можно заметить, что эта территория все чаще используется не самими собственниками, а совершенно иными посторонними лицами, в результате чего невозможно поставить собственную машину возле дома или организовать на данной территории детскую площадку.

Чем мы можем Вам помочь?

• Проведем общее собрание по вопросу оформления прав на придомовую территорию;
• Подготовим все необходимые документы и зарегистрируем право общей собственности на земельный участок возле Вашего дома.

Что Вы выигрываете от сотрудничества с нами?

• Получаете возможность организовать на придомовой территории собственную парковку, детскую площадку;
• Можете сдавать данный земельный участок в аренду, а полученные денежные средства расходовать на проведение любых работ по ремонту дома;
• Ограничить право прохода/проезда, установив забор или шлагбаум с согласия остальных собственников.

ТСН - один из видов управления многоквартирным домом, который позволяет жителям самостоятельно управлять многоквартирным домом или заключать договоры управления или обслуживания с подрядными или управляющими организациями, выступающими в качестве подрядчика, с последующим контролем качества выполненных услуг. ТСН рентабельнее создавать в новостройках, многоквартирных домах со средним износом, а также в многоквартирных домах, расположенных на дорогостоящей земле в элитных районах.

Чем мы можем Вам помочь?

• Сопровождение деятельности ТСН;
• Консультирование по вопросу создания ТСН;
• Формирование пакета документов, необходимых для проведения общего собрания;
• Непосредственное участие в общем собрании;
• Разработка индивидуального устава ТСН;
• Подготовка заявления в ИФНС о регистрации ТСН;
• Регистрация ТСН в ИФНС;
• Открытие расчётного счета в банке.

Всероссийская правовая сеть «Органавт» предлагает профессиональные услуги адвокатов по спорам с ЖКХ, ЖСК, ТСЖ и другими управляющими компаниями. Если управляющая компания предъявляет к вам необоснованные претензии по коммунальным задолженностям, оказывает на вас незаконное давление, или подала на вас иск в суд, наши юристы готовы дать вам компетентную консультацию по защите своих прав, подготовить и подать претензию, подать судебный иск и представить ваши интересы в судах любых инстанций.

Судебные споры с управляющей компанией в Москве

Досудебные и судебные тяжбы с ЖКХ, ЖСК и ТСЖ по вопросам коммунальных платежей, задолженностей и несоблюдения обязанностей управляющими компаниями – весьма распространенна в России практика. Стоимость коммунальных услуг постоянно и необоснованно растет при общем падении платежеспособности населения, представители ЖКХ нередко оказывают давление на граждан и часто выбивают задолженности по платежам не совсем законными способами.

Решение спорных вопросов и проблемы неплатежей имеет множество законных решений, о которых работники ЖКХ часто умалчивают, а вы можете просто не ориентироваться в них. В таких ситуациях вам необходима помощь юриста по спорам с ТСЖ и ЖКХ, который поможет защитить ваши права и призвать работников управляющих компаний к соблюдению российского законодательства.

Если у вас нет личного адвоката по спорам с ЖКХ, Всероссийская правовая сеть «Органавт» готова предоставить вам такого юридического специалиста. Наши юристы работают во всех регионах России, имеют богатую процессуальную практику успешного решения споров с управляющими компаниями и предлагают:

• профессиональные онлайн-консультации по спорам с ЖКХ;
• подготовку возражений на иски управляющих компаний и ходатайств об отмене претензий;
• досудебное решение споров с проведением переговоров и достижением мирового соглашения по погашению коммунальных задолженностей;
• участие в судебных процессах по искам ЖКХ и вашим искам к управляющим компаниям;
• контроль над законностью и своевременностью судебного исполнения;
• подачу апелляций, кассационных и надзорных жалоб при неблагоприятном для вас решении суда.

В нашей компетенции юридические споры с управляющими компаниями по вопросам узаконивания перепланировки в доме, определения доли жильца и доли коммунальных платежей в квартире, раздела лицевых счетов.

Позвоните нам или оставьте заявку на помощь юриста на сайте компании «Органавт», ваше дело будет передано профильному юристу из вашего региона РФ, который внимательно изучит имеющиеся материалы и документы, даст вам квалифицированную консультацию и окажет практическую правовую помощь в спорах с ЖКХ.

По коммунальным платежам идут постоянные споры с управляющими компаниями и ТСЖ, зачастую встречаются вопросы, связанные с перерасчетом коммунальных платежей, ввиду не проживания в помещении, так же не реже вопросы при долевой собственности жилых и нежилых помещений.

Как же должна осуществляется оплата коммунальных платежей при долевой собственности помещения?

Как установлено гражданским законодательством именно на собственников помещения ложится бремя содержания имущества том числе и оплату коммунальных платежей. При рассмотрении вопроса о долевой собственности нужно знать, что за содержания своей доли квартиры собственник обязан уплачивать коммунальные платежи соразмерно своей доли.

В правилах предоставления коммунальных платежей следует учитывать, что существуют коммунальные платежи, которые собственник обязан уплачивать непосредственно после регистрации объекта недвижимости в собственность. Это коммунальные платежи, такие как отопление, содержание подъезда, оплата лифта. Содержание лифта оплачивают и собственники, которые живут и являются собственниками недвижимости первом этаже. Но при обстоятельствах, при которых лицо отсутствовало, возможет перерасчет в результате этого перерасчета больший размер этих коммунальных услуг значительно уменьшиться.

Обстоятельство временного отсутствия могут быть следующие: прохождение срочной службы в ВС РФ, отбывание наказания в колонии, долгое санаторное лечение, развод супругом и переезд одного из них в другой адрес проживания.

Законом предусмотрены и необязательные коммунальные платежи после приобретения недвижимости, их оплата становится обязательной только после регистрации и фактического потребления услугами, учет расхода данных коммунальных услуг осуществляется приборами учета, которые собственник устанавливает в силу закона или по собственному пожеланию.

К этим коммунальным услугам относится подача холодной и горячей воды, предоставление электроэнергии, газоснабжение объекта недвижимости. При отсутствии приборов учета потребление этих услуг осуществляется по нормам потребления на человека, указанные нормы установлены на сегодняшний день также правилами предоставления коммунальных услуг.

При временном не проживании гражданина в жилом помещении и при отсутствии приборов учеба, также возможен перерасчет в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг, поскольку временное отсутствие собственника квартиры полностью его не освобождает, от уплаты коммунальных платежей этих обоснования изложены в статье 155 Жилищного кодекса Российской федерации.

Порядок перерасчета коммунальных платежей при фактическом не проживании собственника в квартире.

Как уже указывалось выше, перерасчет возможет по нескольким видам коммунальных платежей. Документы необходимые для перерасчета коммунальных платежей следующие:

Заявление о перерасчете коммунальных платежей;

Документы, подтверждающие проживание по иному адресу, этими документами, например, может служить временная регистрация.

ПОВТОРНО НАПОМНЮ! Перерасчет возможен на основании Постановления Правительства № 307 по следующим коммунальным услугам: горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электричество.

При долевой собственности квартиры или комнаты можно разделение коммунальных платежей.

Разделение коммунальных платежей возможно по заявлению собственников жилья в управляющую компанию или ТСЖ. После разделение коммунальных платежей каждый из собственников может вносить плату за коммунальные услуги на отдельный лицевой счет.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено вдобавок владение и пользование квартирой (комнатой) находящейся в долевой собственности осуществляется по согласованию всех собственников объекта недвижимости. Это дополнение приведено к тому поводу, если среди собственников возник разлад, то в судебном порядке, возможно, установить порядок пользования жилым помещением среди собственников помещения.

С управляющей компанией или ТСЖ могут возникнуть и имущественные споры, возникшие в результате возмещения вреда причиненного в результате исполнения обязанностей со стороны Управляющей компании и ТСЖ.

Виды споров, которые могут возникнуть с УК и ТСЖ:

1. о законности выдачи гражданину УК или ТСЖ предписаний;
2. о возникновении дефектов в ремонте проведенному в рамках проведения капитального ремонта осуществленного УК и ТСЖ;
3. о требованиях УК и ТСЖ о допуске в жилое и нежилое помещение и позволить провести разрушения для поиска причин аварии в коммунальной сети;
4. о получении дохода УК и ТСЖ от использования имущества МКД для извлечения дохода;
5. о смене председателя ТСЖ и УК;
6. о раскрытии информации перед собственниками о финансовой деятельности ТСЖ.

Юристы Регионального центра правовой безопасности, могут помочь Вам в спорах с УК и ТСЖ и возьмут на себя досудебные споры и судебные разбирательства, так же заставят понести наказание недобросовестную УК в следующих направлениях:

Поможем произвести перерасчет по суммам начисленных УК и ТСЖ за коммунальные услуги;

Составим претензию с просьбой решить спор в досудебном порядке с УК и ТСЖ;

Подготовим исковое заявление в суд, основанное на практике судебных органов и с требованиями действующего законодательства;

Представим Ваши интересы в суде, доведем доводы, на которые основано исковое заявление до суда;

При желании жильцов проведем общее собрание жильцов, объясним недобросовестные действия УК и ТСЖ, организуем смену УК и ТСЖ в Вашем доме;

Проведем защиту ваших интересов по начисленным не только коммунальным платежам, но и завышенной пени;

Окажем содействие в спорах между собственниками квартир в многоквартирном доме относящиеся к вопросам управления домом;

Проведем оценку подделки протоколов общего собрания жильцов решение споров с собственниками относительно аспектов управления жилым домом, подделки протоколов собраний относящиеся к эксплуатации помещений МКД;

Наши юристы окажут комплексную защиту Ваших прав на жильё, если вас или ваших родственников попытаются выселить или переселить в менее благоустроенную квартиру или комнату за долговые обязательства по коммунальным платежам.

Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург

[email protected]

Как правило, в таких спорных ситуациях начинаются многочисленные судебные разбирательства по оспариванию протоколов общих собраний в судах общей юрисдикции, а также разбирательства управляющих компаний между собой в арбитражных судах о передаче документов, необходимых для осуществления надлежащего управления жилым домом.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Наиболее часто встречаемым является способ управления посредством управляющей организации. Как следует из Жилищного кодекса РФ, именно собственники (за исключением проведения органом местного самоуправления открытого конкурса) должны избрать конкретную управляющую компанию. Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ императивно устанавливает, что м ногоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как говорилось выше, часто встречаются случаи, когда между управляющими организациями идет правовая борьба за право управления многоквартирным домом. Наиболее распространенным случаем является ситуация, когда изначально собственниками многоквартирного дома избрана управляющая компания, которая и осуществляет фактическое управление домом. Далее появляется другая управляющая компания, которая пытается сместить текущую управляющую организацию. Согласно Жилищному кодексу РФ инициатором общего собрания собственников жилых помещений может являться только собственник жилого помещения. Через одного из собственников инициируется проведение общего собрания собственников, на котором принимается решение об избрании управляющей компании (новой, второй). Первая управляющая компания, несогласная с проведенным собранием, лишена возможности его судебного оспаривания даже при серьезных нарушениях при его проведении, поскольку, как установлено частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, только собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований, установленных Жилищным кодексом РФ. Вследствие этого, так же как и при избрании управляющей организации, первая управляющая компания через одного из собственников может начать процесс оспаривания решения, принятого собственниками на общем собрании.

Согласно положениям статьи 45 Жилищного кодекса РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Касаемо приведенной нормы важным моментом является то, что уведомлять собственников о проведении собрания путем размещения в помещении данного дома (как это часто бывает, сообщение о проведении общего собрания размещается в подъезде дома) возможно только в случае, если до этого собственники на общем собрании примут решение, что уведомляться о проведении собрания могут таким способом.

В силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Приведенная норма устанавливает основополагающие условия, при которых проведенное общее собрание может быть признано недействительным по решению суда, а именно, если:

Собственник не принимал участие в собрании или голосовал против принятия принятого решения

Таким решением нарушены его права и законные интересы.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-5712/2014:

« ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.

Согласно ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Одновременно, оспаривая решение общего собрания по вопросам повестки, поставленным на голосование, процедурных нарушений, истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.»

Таким образом, суд указал, что обязательным условием признания общего собрания недействительным является доказательство истцом нарушении его прав.

Примером обязательного условия в виде нарушения прав собственника может служить следующее определение.

Определение Ленинградского областного суда от 07.11.2013 № 33-5161/2013.

В нижеприведенном судебном акте оспариваемым решением было принято решение реорганизовать ТСЖ.

«Также судебная коллегия не может принять довод о том, что принятое решение о реорганизации ТСЖ "Ижора" не затрагивает права и законные интересы истца.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса , в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, в Жилищном кодексе содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.

Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ, а именно с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством; во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

Принятое решение затрагивает права истца как собственника жилого помещения, поскольку лишило его права голосовать, быть избранным в органы управления.»

Важным правовым обстоятельством при принятии собственниками решения о смене управляющей компании является принятие собственниками решения по вопросу о расторжении договора управления с текущей управляющей компанией.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как напрямую следует из указанной нормы права, для того, чтобы расторгнуть договор управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения, необходимо соответствующее решение собственников. Сам по себе факт выбора иной управляющей организации автоматически не влечет за собой прекращение договора с выбранной ранее. Аналогичные правовые позиции изложены в Постановлении Высшего арбитражного суда РФ от 15.07.2010 № 1027/10 .

«Согласно представленному истцом протоколу от 16.02.2031 № 1/2013 в повестку дня собрания были включены вопросы о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей компанией и о выборе истца в качестве такой управляющей компании. При этом из указанного протокола следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению многоквартирным домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.»

В описанных выше случаях получалась ситуация, при которой собственники избирали новую управляющую компанию, хотя фактически управлять домом продолжала первая управляющая организация. В таком случае между управляющими компаниями начинаются следующая правовая борьба: старой управляющей компании необходимо восстановить легитимность своего положения; новой управляющей компании необходимо получить доступ к фактическому управлению многоквартирным домом.
Разберем обе ситуации по пунктам.

1. Восстановление старой управляющей компанией своего правового положения на полномочия по управлению многоквартирным домом. В данном случае возможно два варианта действий:

1) оспаривание решения общего собрания собственников по выбору новой управляющей компании. Это возможно, как рассматривалось выше, по иску собственника жилого помещения;

2) проведение общего собрания собственников, на котором нужно поставить вопрос о продлении своих полномочий как управляющей организации.

2. Порядок получения доступа к фактическому управлению многоквартирным домом избранной управляющей компанией другой, поскольку это выходит за рамки правового поля и возможно только силовым путем или по решению суда. В юридическом плане избранная управляющая компания может обратиться в Арбитражный суд с требованием передать документы, необходимые для управления многоквартирным домом, которыми, в частности, являются:

1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии

общего имущества (выданные проектно-инвентаризационным бюро, паспорт здания);

2) документы (акты) о приемке результатов работ (акты скрытых работ, акты

испытаний, обследований технического состояния инженерных систем и оборудования, акты допуска (разрешения на ввод в эксплуатацию) инженерных систем и здания в целом);

3) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома;

4) копия кадастрового плана (карты) земельного участка;

5) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты

недвижимости, являющиеся общим имуществом;

6) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;

7) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или

иных обременений, с приложением плана (при наличии сервитута);

8) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом,

в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома на строительные конструкции, водопровод и канализацию (внутридомовые и наружные сети), газопровод (внутридомовые и наружные сети), электроустановку здания, контуров заземления, системы АППЗ и пожарного водопровода, системы ПЗУ и диспетчерской связи, системы коллективного телевидения, благоустройства территории.

В случае проведения еще одного собрания, на котором будет принято решение (как говорилось выше) о продлении полномочий старой управляющей организации, возникнет вопрос о том, какое из решений собственников имеет большую юридическую силу - избравшее новую управляющую организацию или продлившее полномочия старой?

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2013 по делу № А56-25395/2013:

« Управляющая Компания (2) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к управляющей компании (1) с исковым заявлением об обязании общества передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом. В обоснование исковых требований истец сослался на то, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме истец избран в качестве управляющей организации. В подтверждение данного довода истец представил протокол собрания общего собрания собственников помещений в названном многоквартирном доме. Ссылаясь на то, что ответчик, управлявший многоквартирным домом до избрания истца, отказывается передать техническую документацию на многоквартирный дом, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик представил протокол общего собрания собственников помещений рассматриваемого многоквартирного дома, согласно которому собственниками принято решение продлить полномочия ответчика в качестве управляющей организации (в том числе продлить срок действия договора управления с ответчиком).

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Подпунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, из более позднего протокола общего собрания собственников помещений следует, что фактически общим собранием собственников помещений многоквартирного дома принято решение об управлении домом ответчиком.

При этом истцом не представлены доказательства отмены данного решения в судебном порядке в соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ.»

Таким образом, приоритетную силу до рассмотрения споров о признании собраний недействительными имеет последнее принятое собственниками решение.

Рассмотренный вопрос имеет очень большое юридическое значение, в частности, по следующим причинам: пока имеются правовые и фактические разногласия о легитимной управляющей компании, возникает целый ряд жизненно важных правовых вопросов, таких как: какой управляющей организации необходимо производить уплату за содержание жилого помещения и оплаты коммунальных услуг (встречаются случаи когда одновременно две организации выставляют квитанции на оплату); кто несет ответственность перед собственниками по содержанию многоквартирного дома, текущему ремонту, оказанию услуг населению, несению материальной ответственности в случае, например, залива помещения и так далее.

Споры с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК) – частое явление в судебной практике. Даже если обслуживанием домов занимаются структуры, обладающие доверием собственников и выбранные самими владельцами квартир, не всегда эти услуги предоставляются на должном уровне. Наиболее частой проблемой становится недостаток средств на счету компании на выполнение определенного круга работ по причине растраты денег не по прямому назначению.

Если возникает подобная ситуация, очень сложно разрешить проблему и определить рычаги давления, не имея юридического образования. Чтобы найти оптимальное решение вопроса, стоит обратиться к опытному . Споры с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК) – одно из направлений профессиональной деятельности данного специалиста.

Чаще всего судебные разбирательства с УК происходят по инициативе недовольного жильца или группы жильцов. Но прежде, чем обращаться в соответствующую инстанцию, стоит разобраться, что права квартиросъемщиков нарушены по причине неправомерных действий или халатности ответственной стороны.

Споры с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК) могут происходить не только из-за УК. Зачастую о своих обязанностях забывают сами квартировладельцы. Несвоевременная оплата коммунальных услуг или большие долги по квартплате негативно отражаются на работе обслуживающей компании, которая вынуждена покрывать недостачи за счет средств добросовестных жильцов.

Завышение платы за услуги

Споры с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК) часто вызваны неправомерным повышением оплаты за коммуналку. Если квартировладельцы зафиксировали начисление квартплаты в большем размере, чем предусмотрено законодательством, имеет смысл инициировать замену управляющей компании. Но сделать это на практике совсем непросто, поэтому стоит заручиться поддержкой квалифицированного жилищного юриста.

Помощь адвоката потребуется и в том случае, если УК выставляют большую пеню и штрафы за просрочки по платежам. Согласно законодательству, пеня по оплате жилья не может быть выше 1/300 ставки рефинансирования за сутки просрочки. Управляющие компании часто игнорируют этот пункт закона, а квартиросъемщики, не зная своих прав, оплачивают непомерные штрафы, иногда превышающие саму квартплату. Споры с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК), вызванные подобным явлением, разрешаются в пользу пострадавшей стороны – кварировладельцев.

Некорректные договоры

Консультация жилищного адвоката необходима, если договор с УК составлен неграмотно или в нем отсутствуют определенные пункты, защищающие права жильца. Большинство граждан не имеют достаточной юридической подготовки, чтобы самостоятельно определить неточности. Споры с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК) иногда происходят только потому, что квариросъемщик подписал договор, даже его не читая. Недобросовестные представители УК пользуются подобной невнимательностью. Зафиксированы случаи, когда в документе не прописывались определенные виды обязательных услуг, за которых впоследствии управляющие компании выставляли отдельные счета.

Споры с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК) неизбежны, если между УК и жильцом подписывается не договор управления, как предусмотрено законодательством, а документ на предоставление бытовых и коммунальных услуг. Такие договора регламентируются разными правовыми нормативами, и в случае наступления форс-мажоров, квартиросъемщик не будет достаточно защищен с юридической стороны.

Некоторые представители УК уверяют, что договора имеют типовую форму, но на самом деле это не так. Квартировладелец имеет полное право вносить необходимые изменения и дополнения в документ, которые считает необходимыми. Квалифицированный жилищный юрист поможет составить договор таким образом, чтобы в нем учитывались все нюансы, связанные с предоставлением услуг УК. Споры с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК) намного проще разрешить, если в договоре между сторонами тщательно продуманы все пункты.

Когда необходима помощь жилищного юриста?

Если возникли какие-либо вопросы, связанные с правомерностью действия или бездействия управляющей компанией, имеет смысл проконсультироваться у квалифицированного жилищного юриста. Специалист этого уровня хорошо знаком с практикой решения споров с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖСК). Он даст необходимую информацию правового характера и ознакомит с практикой решения подобных вопросов. Обратиться к адвокату стоит в следующих случаях:

• УК подала на вас в суд на выселение по каким-либо причинам.
• Управляющая компания навязывает долги предыдущих жильцов.
• Вы недовольны качеством предоставляемых услуг.
• УК навязывает услуги «своих» ремонтных бригад.
• В вашу квартиру прекратили подачу воды, электричества, газа.
• Представители УК не дают согласия на перепланировку, капитальный ремонт, установку кондиционера и др.
• Возникли споры с управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) в результате затопления квартиры или других форс-мажоров.

Жилищный юрист проанализирует ситуацию и даст объективные рекомендации. При обращении клиент может рассчитывать на следующую помощь:

• Изучение договора между сторонами.
• Составление прогноза разрешения проблемы, поиск оптимальных решений.
• Составление жалоб, претензий и рассылка их в соответствующие инстанции.
• Подготовка исков и заявлений для обращения в суд.
• Если споры с управляющей компанией (тсж, жск) разрешены не в пользу истца, обжалование судебного решения.
• Инициация возложения ответственности на УК за жилищные проблемы (залив квартиры, поломка лифта, замораживание капремонта).
• Взыскание материального ущерба с управляющей компании за причиненные неудобства и денежные потери.

Споры с управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) могут быть решены и в досудебном порядке, если стороны найдут компромисс. Жилищный юрист поможет на ранней стадии развития конфликта найти оптимальный выход из ситуации.

Методы решения проблем с ТСЖ, ЖСК

При решении любого правового спора можно выделить три способа урегулирования ситуации.

1. Самый безобидный метод решения спора с управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) – добровольное исполнение требований, которые подкреплены правовой базой. К примеру, в доме протекла крыша, а УК не спешит с ремонтом. Известно, что кровля является общим имуществом квартировладельцев, которые ежемесячно вносят плату за обслуживание и ремонт дома. Из этого следует, что данные работы УК обязана провести за свой счет. При благоприятном развитии событий, УК выполняет ремонт по требованию жильцов. Если этого не происходит, необходима помощь жилищного адвоката для разрешения споров с управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) в досудебном или судебном порядке.
2. Суть второго метода заключается в юридическом обосновании претензионного письма, оформленного в соответствии с действующим законодательством и направленного ответчику официально. В документе следует указать свои требования, ссылаясь при этом на соответствующие нормы закона. Если УК не отвечает на данный документ, или ответное письмо не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя, жильцы могут обращаться в судебные инстанции, чтобы отстоять свою позицию.
3. Крайня мера разрешения спора с управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК) – обращение в судебную инстанцию. Этот вариант самый неприятный для обеих сторон, но самый действенный, учитывая, что основная цель истца – исполнительный лист. Если суд вынес решение в пользу жильцов многоквартирного дома, УК будет вынуждена выполнить свои обязанности в принудительном порядке под контролем исполнительной службы.

Чтобы решить проблему с наименьшими потерями, стоит своевремено обратиться за помощью к жилищному юристу. Практикующий специалист хорошо знает Жилищный кодекс, следит за изменениями в законодательстве, а потому может быстро дать оценку любой ситуации и определить степень нарушения прав пострадавшей стороны в результате жилищно-правовых отношений. Грамотный адвокат всегда предложит несколько вариантов решения проблемы и учтет все требования клиента. Если дело будет доведено до суда, юрист представит интересы жильцов в зале заседания и сделает все необходимое, чтобы судебное решение удовлетворило требования клиента.

Главная » Конституционное право » Споры между управляющими компаниями за право управления многоквартирным домом: правовые нюансы. Жилищные споры с управляющими компаниями Post Scriptum