Передача прав и обязанностей по договору аренды. Когда необходима регистрация? Образец кадастрового паспорта на земельный участок

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта .

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила , регламентированные гражданским законодательством.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в .

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего . При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем :

1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка , который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Договор о передаче права аренды земельного участка, заключённый юридическими лицами , обычно оформляют как «уступку» прав, а между физическими – как «переуступку».

Пошаговая инструкция по передаче прав

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

1. паспорта сторон;
2. справка об отсутствии обременений и ареста;
3. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте ).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица , заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

• общую площадь;
• адрес и место расположения;
• отсутствие (наличие) обременений.

Все условия, которые перечислены в качестве юридических действий, допустимых в отношении надела, отражаются в тексте. Например:

• разрешение на выкуп ЗУ;
• сроки найма;
• условия целевого использования.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия . После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

• Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
• Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
• Связанные с переуступкой права третьих лиц.
• Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
• Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
• Срок действия положений соглашения.
• Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ ПЕРЕУСТУПКИ И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ ВЫ МОЖЕТЕ В КОНЦЕ СТАТЬИ

После заключения договора , составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

• Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
• Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
• Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
• Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев , так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор . Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны , так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в .

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество. В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

• арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
• наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
• собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо. Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли. При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

• сведения паспортов обеих сторон;
• информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
• условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
• точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
• основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя - договор аренды, кадастровый паспорт;
• справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
• сумма арендной платы и условия внесения денежных средств - единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
• срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
• данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
• дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
• дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу. Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев - соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

• бланк заявления от лица последнего арендатора;
• копии паспортов обеих сторон сделки;
• нотариально заверенная копия договора аренды;
• справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
• копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
• минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
• квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором - по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту. В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, это процесс цессии прав и обязанностей по найму. Вся ответственность ложится на новоявленного собственника участка, а предыдущий отказывается от нее. Тогда как при субаренде физлицо сохраняет договорные обязательства на оставшийся срок.

В законодательстве всего два возможных варианта съема – для сельхозработ или постройки жилища на участке. Причин отказаться от пользования несколько — от простого желания и возможности получить выгоду, до положения, в котором участок переуступают вместе с продажей дома.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Процедура переоформления и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка довольно длительная и утомительная. Самая большая проблема – организовать время встречи представителей землевладельца, нового собственника и теперешнего арендатора.

Оформить переуступку права аренды земельного участка между физическими лицами без предварительного осмотра участка невозможно. Необходимо убедиться в ее целостности, точном местоположении, уточнить условия. Возможно придется, решить проблему задолженности предыдущего наймодателя перед переуступкой, если долг существует. Есть несколько способов урегулирования проблемы. Например, изменить платежи по найму.

Следующие шаги предпринимают в кадастровой палате. Важно присутствие всех трех участников, чтобы подтвердить намерения о переуступке.

Необходимые документы

Как всякое правовое действие, сделка требует тщательной подготовки полного пакета документов.

Чтобы не возникало проблем и лишних задержек следует подготовить несколько экземпляров копий документов:

• Заявление наймодателя о цессии;
• Нотариально засвидетельствованный договор;
• Кадастровый паспорт. Оригинал и копия;
• Заверенный участниками договор уступки;
• Оплаченная госпошлина (приложить квитанцию).

Переуступка права аренды земельного участка дело серьезное, соответственно к сбору документации надо отнестись добросовестно, тогда и сам процесс не займет лишнего времени, нервов и средств.

Образец заявления

Факт передачи аренды новому пользователю, может быть передан владельцу земли двумя способами. Через «Заявление об уступке аренды между физическими лицами» или «Уведомление».

Соглашение об уступке права аренды земельного участка лучше вручать лично, с тем, чтобы ускорить процесс принятия резолюции арендодателем. Он имеет основания изменить условия сделки с новым наймодателем. Например, увеличить сумму арендных выплат. Или отказать в уступке совсем, если ущемляются его интересы.

Образец уведомления

Если договор ранее был составлен на пятилетний или больший промежуток времени, то санкция землевладельца на сделку не требуется. Законодательно предусмотрен такой вариант отношений, когда между арендатором и выгодоприобретателем подписывается двустороннее соглашение, а владельца арендованной территории оповещают о смене наймодателей Уведомлением. Его вручают лично или почтой России.

Извещение о получении адресатом письма лучше сохранить.

Договор переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами

Договоренности по уступке оформляют согласно распоряжениям государства. Изначальные договоренности наймодатели корректировать не вправе, ни по основным условиям, ни по срокам. Документы более ранних переуступок сохраняют и передают выгодоприобретателю. Обязательно нужно восстанавливать их при утрате. В противном случае, сделку можно опротестовать.

Сделку между тремя участниками узаконивают в виде Договора. Если его действие пять лет и больше, достаточно Соглашения. Если же происходит переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС, лучше отдать предпочтение Договору.

Образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка и бланк договора переуступки права аренды земельного участка представлены для просмотра и скачивания ниже.

Права и обязанности по договору

Базовые абзацы цессии территории стандартные. Наймодатель получает возможность эксплуатации, использование полезных ископаемых, имеет преимущество при пролонгировании сделки на предстоящий срок. Обязан согласовывать планы по строительству на арендованных землях, отдачу в субаренду. Запрещается наносить урон земле, портить ее.

Землевладелец сохраняет прерогативу на своевременный сбор полной оплаты, а после расторжения контракта получить собственность обратно.

Регистрация договора

Всякий договор ренты, на промежуток более двенадцати месяцев, нуждается в учете. Сделка по уступке земли физическим лицом проходит это в региональной кадастровой палате.

Свидетельство получают спустя месяц. Во избежание дополнительных проблем, лучше подготовить ксерокопии каждого документа.

Госпошлина за регистрацию

Госпошлина, взимаемая с физических лиц, определяется суммой в две тыс. рублей и выплачивается в обязательном порядке. Оформление сделки между физическими и юридическими лицами, предполагает госпошлину за кадастровые услуги в две тыс. и двадцать две соответственно.

Гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права , подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

• Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
• При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.

Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

• Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
• Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
• Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
• Когда прежний арендатор не погасил .

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

• Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Подтверждение постановки на учет в налоговой;
• Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
• Оригинал и копии договора аренды;
• Кадастровая карта надела;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
• План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

В Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 1

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 2

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 3

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

• Реквизиты участвующих в сделке сторон;
• Дата оформления переуступки;
• Сведения о предмете договора, то есть участке;
• Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
• Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
• Условия расторжения сделки.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете . Также эти документы ниже доступны для просмотра.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Договор переуступки права аренды земельного участка — 1

Договор переуступки права аренды земельного участка — 2

Договор переуступки права аренды земельного участка — 3

Договор переуступки права аренды земельного участка — 4

Договор переуступки права аренды земельного участка — 5

Договор переуступки права аренды земельного участка — 6

Договор переуступки права аренды земельного участка — 7

Договор переуступки права аренды земельного участка — 8

Договор переуступки права аренды земельного участка — 9

Договор переуступки права аренды земельного участка — 10

Договор переуступки права аренды земельного участка — 11

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

• Заявление;
• Паспорт;
• Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
• Два подписанных варианта договора о переуступке;
• Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
• Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
• Согласие залогодержателя (в случае, когда ).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

• Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
• Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

• Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
• Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
• Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
• Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
• Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
• Иногда в сделке участвует государство (субъект, ), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.

Главная » Конституционное право » Передача прав и обязанностей по договору аренды. Когда необходима регистрация? Образец кадастрового паспорта на земельный участок