Срок расторжения договора аренды земельного участка. Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ - это добровольное соглашение , но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Общие основания для прекращения действия любых имущественных договоров изложены в статьях 450-453 Гражданского кодекса.

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Вы взяли в аренду участок на 49 лет, а теперь хотите оформить его в собственность?Пошаговый алгоритм есть .

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора . Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

В таком случае арендатор должен предусматривать особые условия, позволяющие ему сохранять правомерность договора в неблагоприятных ситуациях, или же не соглашаться с поставленными арендодателем условиями.

Заключение договора аренды дает возможность прийти к компромиссу между двумя сторонами (арендодателем и арендатором).

Договор аренды является гражданско-правовым инструментом, в нем четко прописываются все условия сделки, срок действия.

По различным причинам у человека может появиться необходимость расторгнуть договор, например, договор аренды земли. Зачастую причина расторжения является нестандартной и приходится обращаться за помощью к юристам.

Что говорит Земельный Кодекс

Подробно о порядке расторжения договора можно почитать в Гражданском кодексе.

Там же прописаны правила работы с договорами всех видов.

Что касается информации по поводу аренды земельного участка и разрыва договора, то более подробную информацию можно найти в Земельном Кодексе. Данному вопросу посвящена статья 46.

Прекращение действия договора утверждают следующим образом:

1. В судебном порядке возможно расторгнуть договор, если арендатор частное лицо, а арендодатель – муниципалитет.
2. Если требования расторгнуть договор выдвигает одна из сторон, а вторая не согласна – решение принимает арбитражный суд.

Основной документ, на который опирается суд для принятия решения – Гражданский кодекс. Ссылаться на ГК требует 2 статья Земельного кодекса РФ. Если вопрос сложный и общей информации недостаточно – юристы ссылаются на 46 статью ЗК.

Замечание специалиста: возможно прекращение договора без судебного разбирательства. Для этого две стороны должны подписать соглашение о расторжении, которое является обоюдным, не вызывает спорных вопросов.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка Вы можете скачать .

Сторона, которая первая приняла решение о расторжении договора, не должна сразу подавать исковое заявление. Сначала нужно удостовериться в отрицательном решении оппонента.

Текст договора изначально может включать в себя требования по расторжению. Они будут решающими при судебном рассмотрении.

Основания для прекращения действия

Преимуществом для суда будут случаи, когда имеются основания для расторжения договора об аренде.

Общие основания прописаны в ГК РФ. Их можно найти в статьях 619 и 620.

Если для принятия решения недостаточно Гражданского и Земельного Кодексов, обращаются к природоресурсному или природоохранному законодательству. Расторгнуть договор может каждая из сторон

Повод для прекращения аренды:

1. Общие положение Гражданского кодекса (если арендатор не оплачивает услуги два раза подряд).
2. По просьбе арендодателя:
   • если земля используется в иных целях, не прописанных в договоре;
   • во время использования значительно снижается плодородие;
   • работы на земле негативно влияют на экологическую ситуацию;
   • нанесение умышленного вреда плодородному слою земли, отравление земли ядохимикатами или вредными биологическими;
   • 3 года подряд неиспользование участка земли (если земля была передана для строительства или сельхоз работ);
   • изъятие участка государственными или муниципальными службами.

Нельзя расторгнуть договор в двух случаях:

• если на данный момент проводятся сельхоз работы;
• в других случаях, которые предусматривает Федеральный Закон.

Важный момент: предмет иска должен быть четко определен. Фиксируются пункты, которые ответчик нарушает, приводятся факты. Иск является более развернутым документом, нежели уведомление о расторжении договора.

В Дагестанскую коллегию Федерального Арбитражно-третейского суда

г. Махачкала, пр.И.Шамиля 37/100, офис 201

(наименование)

(место нахождения)

Ответчик:

(наименование)

(место нахождения)

Цена иска:_________________ руб.

Третейский сбор:_________________руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании долга

________________________________________________________________ (далее – Истец, Подрядчик) и

(наименование)

_________________________________________________________________ (далее – Ответчик, Заказчик)

(наименование)

заключили договор от № _______ от “__” ________ 20__ г., согласно п._________которого, Истец передал, а Ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: _____________________________________________________________________________

Общей площадью _______ кв. м, кадастровый номер ____________________________________________, принадлежащий Истцу на праве собственности, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права собственности от «___» __________ _____ г. серия ___________ № ___________.

Истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал Ответчику, по акту приема-передачи от «___» __________ _____ г., земельный участок, указанный в договоре аренды от «___» __________ _____ г.

Однако, Ответчик не выполнил принятые на себя обязательства. Так, согласно п. _______ договора аренды земельного участка, он обязался ежемесячно выплачивать Истцу арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок. Указанное условие договора аренды гражданином Ответчиком выполнено не было. За период с «___» __________ _____ г. по «___» __________ _____ г. им не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование предоставленным ему земельным участком. Задолженность Ответчика на момент подачи настоящего искового заявления составляет ___________ (__________________________

_______________________________) руб.

Согласно п. _________ договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.

«___» __________ _____ г. Истец направил в адрес Ответчик письмо в котором заявлял о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности. До момента подачи в суд настоящего искового заявления ответ получен не был.

Обоснованием компетенции Дагестанской коллегии Федерального Арбитражно-третейского суда рассматривать данный спор является, заключенное между сторонами третейское соглашение, в виде следующей третейской оговорки, записанной в п.____Договора: (переписывается дословно) «Все споры по настоящему договору передаются на разрешение в Дагестанскую коллегию Федерального Арбитражно-третейского суда».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 10, 11, 309, 310, 330, 614,619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 5 и 23 Федерального закона РФ «О третейских судах Российской Федерации», прошу:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от «___» __________ _____ г., заключенный Истцом и Ответчиком.

2. Обязать Ответчика вернуть земельный участок Истцу.

3. Взыскать с Ответчика в пользу Истца задолженность по арендным платежам в размере ___________ (_________________________________________________________) руб.

4. Взыскать с Ответчика расходы на оплату третейского сбора в размере ___________руб.

5. Документы, судебные акты (определения, решение, дополнительное решение и т.п.) Дагестанской коллегии Федерального Арбитражно-третейского и иные материалы по делу направлять по адресу электронной почты: ________@_________.

Приложение на____________листах:

1.Заверенная копия искового заявления, для направления Ответчику на___________листах.

2. Документ, подтверждающий уплату третейского сбора на___________листах.

3. Заверенная копия договора аренды. (2экз., один в дело, один для ответчика) на ______листах.

4. Заверенные копии актов приема-передачи участка. (2экз., один в дело, один для ответчика) на ____________листах.

5. Расчет платежей. (2экз., один в дело, один для ответчика) на ________листах.

6. Заверенная копия свидетельства о государственной регистрации прав на земельный участок. (2экз., один в дело, один для ответчика) на _______листах.

7. Заверенные копии Выписки из ЕГРЮЛ Истца и Ответчика на___________листах.

8. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления на________листах.

(подпись представителя Истца) “__” ____________ 201_ г

Расторжение договора аренды земельного участка с администрацией, правомерность действия сторон, документальное сопровождение ― актуальные вопросы граждан, ответы на которые законодатель подробно прописал в Земельном кодексе РФ (далее ― ЗК). А правовое регулирование отношений области земельного права представил нормами Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК). Если для принятия решения недостаточно этих нормативных актов, обращаются к природоресурсному и природоохранному законодательству. Законодательство не предусматривает каких-либо отдельных требований к лицу, выступающему в сделке как арендатор. Это может быть юридическое или физическое лицо. Требования, предъявляемые к представителю, наделенному таким правом, фактически одинаковы.

Основания

Причины для расторжения сделки указываются в тексте договора (п.2 ст.450, ч.2ст.619, ч.2ст.620 ГК), при этом учитываются дополнительные условия, имеющие прямое отношение к прекращению аренды (п.2ст.45, п.2,п.2.1ст.46 ЗК). Кроме того, полный перечень обстоятельств, являющихся основаниями для прекращения действия договоренности, прописаны ст.619,620 ГК.

Срок взаимодействия сторон, подписавших договор аренды четко прописан

При фиксированном сроке правоотношения прекращается по его истечению. Иначе ― на срок, не превышающий 49 лет (п.3ст.9 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Если для исполнения обязательств законодатель устанавливает предельные показатели времени действия, а даты не предусмотрены вообще или срок превышает допустимый, считается максимально возможный период (п.3ст.610 ГК).

П.2ст.450 ГК определяет возможность расторжения сделки через решение суда в случае существенного нарушения обязательств контрагентом: возникновению ущерба, в результате которого потерпевшая сторона лишается получения того, на что рассчитывала при заключении договоренности. Если такие нарушения (последствия) устранены арендатором земельного участка в допустимый срок (п.23 Постановления Пленума ВАС РФ №11) досрочного прекращения правоотношений не предусмотрено.

Остановимся на значимых основаниях:

• арендатор не оплачивает обязательные выплаты два раза подряд;
• простой угодья;
• использование надела иначе, как не предусмотрено договоренностью, либо результаты работ значительно ухудшают качество почв сельскохозяйственного назначения, приводят к их непригодности;
• игнорирование обязанностей по рекультивации земель, обязательных действий по их улучшению и охране;
• нарушение санитарных, противопожарных и других норм;
• нанесение вреда экологии земель;
• субаренда, переуступка права аренды;
• изъятие муниципалитетом или государством для особых нужд (ст.49 ЗК).

Государство или муниципалитеты, как основные собственники сельскохозяйственных угодий России, заинтересованы в сдаче земель для использования. Однако у арендаторов нередко возникают обстоятельства, в силу которых необходимость аренды может отпасть. Тогда есть два выхода: пересдать участок (субаренда) или отказаться от прав на него и передать права третьему лицу (переуступка). При нарушении условий этих сделок, возникает право на прекращение действия обязательств.

Независимо от юридических оснований невозможно прервать договор аренды сельскохозяйственного назначения во время сезонной обработки почв: подготовки земель, вспахивания, посева сельскохозяйственных культур. Арендатор имеет право завершить цикл работ, получить ожидаемую продукцию ― плоды, доходы, которые являются его собственностью (ст.606 ГК). Во избежание споров о принадлежности прибыли, до момента сбора урожая необходимо составить временное соглашение на пользование наделом, указав дату.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке невозможно во время проведения сезонных работ

Уведомление о расторжении

Порядок расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения не определяет очередность контрагентов в процедуре прекращения правоотношений: инициирующая сторона обязана уведомить контрагента об этом в письменном виде, с обоснованием причин. Из содержания извещения должно явно следовать желание стороны отказаться от договорных обязательств в одностороннем порядке (ст.ст.450.1,610 ГК).

Уведомление носит официальный характер, скачать образец можно . Поэтому для дальнейшего доказательства его наличия, срока отправления, необходимо четко следовать прописанному договором способу доставки ― по почте, факсу, электронной почте, через курьера. Если условия не оговорены, документ необходимо передать под роспись, отправить по почте заказным письмом с описью вложения, оформить извещение о его получении.

Уведомление получено, дальнейшее развитие событий

Как расторгнуть сделку без судопроизводства ― ст.450 ГК определяет следующие возможные варианты:
Расторжение правоотношений происходит по обоюдному согласию, если иное не предусмотрено законом (п.1ст.450 ГК). Стороны заключают соглашение (образец можно скачать ), которое совершается в той же форме, что и сам договор. Может иметь различные варианты ― в виде одного документа, путем обмена документами, путем подписания документа, подлежащего нотариальному удостоверению (п.1ст.452 ГК).

В любом случае соглашение обязательно содержит:

• персональные идентификационные данные контрагентов;
• дату заключения, номер, предмет договора;
• обоснованные причины для расторжения;
• документальное подтверждение взаиморасчетов;
• отсутствие спорных вопросов друг к другу.

Оформленное и подписанное сторонами соглашение является основанием для регистрации прекращения действия договора.

Односторонний отказ во внесудебном порядке может быть не связан с нарушением условий, предусмотренных обязательствами. Документ определяет основания отказа арендодателя от их исполнения. В силу п.3 ст.450 ГК расторжение считается правомерным, соответствующего решения суда не требуется.

Условия прекращения аренды четко прописываются в договоре

Расторжение через обращение в суд

Принятие по требованию одной из сторон договора решения суда (п.1ст.450 ГК) ― уведомленная сторона игнорирует сообщение, либо инициатор прекращения договорных обязательств получает отрицательный, неаргументированный ответ.

Спор в этом случае может быть рассмотрен судом по существу, только если истец представил доказательства, подтверждающие принятие им всех необходимых мер по досудебному урегулированию вопроса.

1. Подать исковое заявление.
2. Оплатить государственную пошлину.
3. После принятия документов и назначения даты, явиться на судебное заседание.

Как правильно подать исковое заявление о расторжении

Подать в суд иск о расторжении может любая из сторон спора при одном условии: с момента отправки уведомления о намерении прервать обязательства по аренде должно пройти не более тридцати дней (п.2ст.452 ГК).

В документе указываются:

• адресат ― наименование судебной инстанции, сведения о мировом судье, данные сторон спора;
• описание предмета договоренности;
• сведения о невыполнении обязательств;
• сведения о документальном подтверждении отправления уведомления, ответ на него;
• прошение о полном признании искового заявления.

Кроме документальных доказательств к заявлению прилагается копия договора аренды земельного участка, акт приема-передачи, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Срок рассмотрения иска не превышает два месяца со дня обращения. Однако, для полного и объективного рассмотрения спора, суд может затребовать дополнительные сведения. Образец иска можно скачать .

При расторжении договора в судебном порядке, важно правильно оформить исковое заявление

Прекращение договора аренды земельного надела

Правоотношения прекращаются после установления судом утраты прав пользования землями со стороны арендатора и взимания арендной платы собственником участка, либо по взаимному соглашению.

Основополагающие документы вступают в силу после их регистрации в отделении кадастра и картографии (снятия объекта с учёта).

Прекращение выплат

Обязательным условием возвращения земельного участка собственнику, является составление официального документа перехода прав ― акта приема-передачи. Согласно этому документу, арендатор передает объект аренды в состоянии, указанном в договоре. Кроме того, стороны должны провести сверку имущества находящегося на участке по предыдущему акту, согласно которому оно передавалось в пользование. Это могут быть строения, зеленые насаждения. Неуказанные в обязательстве появившиеся предметы не подлежат возмещению, если иное не было указано в договоре. По желанию собственника они могут быть уничтожены.

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора , находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

• Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является , а арендатором – частное лицо, принимает суд.
• Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Стараясь разрешить спор, суд опирается, прежде всего, на ГК, поскольку отсылка к гражданскому законодательству прописана в 2 статье ЗК РФ. Когда требуется конкретизация, юристы прибегают к 46 статье ЗК.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее , в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Основания

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

• Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
• Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
• Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
• Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

• Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
• Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
• Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.

Процедура

1. Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
2. После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
3. Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Судебная практика

Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.

Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.

Главная » Понятие » Срок расторжения договора аренды земельного участка. Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка