Какие способы защиты прав дольщиков существуют и как ими воспользоваться.

От 30.12.2004 г. Однако обозначенный закон - не единственный нормативный акт, способный помочь в защите прав обманутых дольщиков, на стороне пострадавших лиц также ГК РФ, Закон о потребителях, положительная судебная практика по рассматриваемой сфере.

Инвестиции в рынок недвижимости сопряжены c весомыми рисками для будущего собственника, ведь случаев обмана со стороны недобросовестных строительных компаний становится все больше. Во избежание неблагоприятных последствий каждому человеку необходимо повышать свою грамотность и осведомленность о законодательных механизмах, обеспечивающих защиту прав дольщиков.

Законные инструменты для граждан

Оформление договора в точном следовании букве закона (ФЗ №214), признание его легитимности в уполномоченных органах не всегда сможет обеспечить защиту прав дольщиков, в том числе гарантировать соответствие качества приобретенной квартиры (объекта долевого строительства) договорным условиям, нормативно-технической и проектной документации.

Обратим Ваше внимание на то, что по тексту речь идет о договоре долевого участия в строительстве (далее также-договор).

Какие же способы защиты прав дольщиков предлагает нам действующее законодательство РФ?

Обратимся к содержанию основополагающей статьи, включающей инструменты для пострадавших лиц, а именно-ст.12 ГК РФ и соотнесем предлагаемые инструменты с положениями статей основного закона в сфере долевого строительства.

Способы защиты прав дольщиков можно разделить на судебные и внесудебные процедуры, разделить по характеру финансовых возмещений (неустойка, убытки и др.).

Подтверждение собственности

Одним из основных методов защиты прав обманутых дольщиков является законное полномочие признать свое право собственности на недвижимый объект вследствие неисполнения обязательств застройщиком по вводу в эксплуатацию (разрешение отсутствует либо не сдано на регистрацию и др.). Иск о признании может иметь следующие основания (ч.3 ст.16 ФЗ №214):

на объект недвижимости;
на объект незавершенного строительства;
на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.

Расторжение сделки

1.Закон о защите прав дольщиков позволяет Вам прекратить договорные отношения в одностороннем порядке, если контрагентом (застройщиком) не будут соблюдены условия ст.ст. 1-3 ФЗ №214: фирма не отвечает законным требованиям на аккумулирование денежных средств граждан, не располагает обязательной документацией. Соответствующий иск о признании договора недействительным подается в суд.

Также в части финансового возмещения Вы можете законно претендовать на:

возврат перечисленных денежных сумм;
сумму процентов по ст.395 ГК РФ в двойном размере;
убытки, рассчитанные в финансовом эквиваленте.

2.Вы можете обратиться в суд с требованием о прекращении действия договора (расторжении договора) ч.1.1 ст.9 ФЗ №214 ФЗ:

если строительство прекращено или приостановлено;
существенно изменена проектная документация;
иные случаи, прописанные в законодательстве.

3.В одностороннем порядке расторгнуть договор возможно по следующим основаниям

существенное нарушение требований по качеству и устранению недостатков;
нарушение срока передачи объекта более чем на 2 месяца;
нарушение условий о поручительстве;
в иных случаях, прописанных в законе.

Важно! Следуя п.2 и п.3 Вы законно требуете возврат внесенных денежных сумм, уплату неустойки в вашу пользу в двойном размере.

Финансовые возмещения

1. Возмещение убытков является дополнительным методом защиты прав дольщиков по договору, заключенному с недобросовестным застройщиком: они подлежат истребованию поверх суммы штрафных санкций (неустойки, пени)- ч.3ст.3 ФЗ №214.

2. Еще одним способом защиты прав дольщиков по договору в части соблюдения сроков сдачи объекта является штрафная мера-неустойка (пени), начисляемая в случае просрочки со стороны Заказчика сдачи объекта в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре. Размер этого возмещения определяется в соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ №214.

Важно! Даже по соглашению сторон неустойка не подлежит уменьшению.

3. Компенсация морального вреда, для применения нормы достаточно доказать реальный факт ущерба. Как правило, подлежит истребованию в суде вместе со штрафными санкциями.

Содействие власти

1. Помощь и содействие со стороны государственных органов - еще один вариант развития событий для пострадавших лиц. Из местного или регионального бюджета могут быть выделены суммы для помощи пострадавшим гражданам, оказано содействие в поиске нового инвестора для завершения строительств и ряд других эффективных мер.

2. Особую роль занимают общества по защите прав дольщиков, которые, как правило, входят в Комитеты по защите прав потребителей, существующие в каждом субъекте РФ. В эту организацию могут быть направлены жалобы на действия недобросовестных застройщиков, здесь может быть оказана соответствующая юридическая поддержка.

В этой части стоит отметить, что общественными организациями потребителей продвигалось создание отдельного общественного объединения-Общества по защите прав дольщиков, целью которого могло бы стать содействие на всех этапах строительства дома.Однако пока инициатива не была реализована.

В то же время лица, столкнувшиеся с действиями недобросовестных застройщиков, организуют инициативные группы-собственные комитеты по защите прав дольщиков,направляют коллективные жалобы, подают иски, отстаивают свои интересы в отношениях с застройщиками.

Комитеты по защите прав дольщиков либо отделы, которые занимаются вопросами в этой сфере, учреждены в Департаментах по надзору в сфере строительства -органы государственной власти на региональном уровне, весьма эффективные механизмы в борьбе с компаниями-нарушителями.

Защита дольщиками прав при банкротстве застройщика должна быть всесторонней. Для этого необходимо использовать не только основные способы, предусмотренные Законом о банкротстве, но и альтернативные, вытекающие из положений иных нормативных актов.

Альтернатива от государства

Один из альтернативных способов защиты прав обманутых дольщиков предусмотрен, в частности, Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее — Приказ № 403).

В чем заключается суть предоставленной государством альтернативы?

Дело в том, что путем применения норм Приказа № 403 дольщики получают возможность удовлетворить свои требования в отношении жилого помещения не за счет обанкротившегося застройщика, а за счет государства. Такое обязательство власти взяли на себя не случайно. Известно, что для строительства многоквартирного дома застройщику необходимо получить разрешение от муниципальных властей. Именно на стадии принятия решения о выдаче соответствующего разрешительного акта власти определяют степень добросовестности застройщика. Выдача разрешения фактически подтверждает надежность девелопера, за которого власти готовы даже поручиться.

Однако надежность застройщика не страхует его от банкротства. Его несостоятельность вызывают, как правило, объективные обстоятельства экономического характера, непредвиденные для многих игроков рынка.

Принятие Приказа № 403 осуществлялось именно для решения проблем граждан, оказавшихся в подобной ситуации. Механизм, предусмотренный названным актом, является действенным и рабочим. Его активно применяют на практике дольщики, желающие получить в конечном итоге жилое помещение.

Кто получит жилье

Суть описываемого способа защиты прав состоит в следующем: гражданин, являющийся обманутым дольщиком, включает свои требования в отдельный реестр, ведением которого занимаются органы исполнительной власти каждого субъекта РФ.

Ответ можно найти в Приказе № 403. Исходя из положений названного акта, обманутыми дольщиками считаются девять категорий граждан:

1. Претендующие на получение квартиры в доме, строительство которого прекращено или приостановлено более чем на 9-месячный срок органами власти, выдавшими разрешение на строительство;

2. Претендующие на получение квартиры, которая очевидно не будет готова в оговоренный договором срок, поскольку строительство дома, в котором она располагается, приостановлено органами власти, выдавшими разрешение на строительство;

3. Исполнившие свои обязательства перед застройщиком и не получившие исполнения обязательств застройщика по сделке в течение 9 и более месяцев;

4. Претендующие на получение квартиры, которая очевидно не будет готова в оговоренный договором срок, поскольку ввод дома в эксплуатацию невозможен в связи с нарушениями технических регламентов, проектной документации и т. д.;

5. Застройщики которых утратили право владения и пользования земельным участком или истек срок действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, если данные обстоятельства очевидно свидетельствуют, что квартира не будет готова в оговоренный договором срок;

6. Признанные потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7. Признанные потерпевшими и имеющие вступивший в законную силу приговора суда в отношении лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, являвшейся застройщиком;

8. Ставшие жертвами одной из «серых схем» продажи первичной недвижимости, которая предполагает продажу одной квартиры двум или более лицам (данный факт должен быть установлен в судебном порядке);

9. Являющиеся дольщиками застройщика, в отношении которого начата процедура банкротства или ликвидации.

Соответствие одному из вышеперечисленных критериев дает дольщику право включиться в реестр, образованный в соответствии с Приказом № 403, и претендовать на получение жилого помещения от государства.

Документы и процедуры

Процедура включения предполагает обращение в соответствующий орган исполнительной власти, отвечающий за ведение реестра, с пакетом документов. В него входят:

— копия паспорта;

— копия договора с застройщиком;

— копии платежных документов, которыми можно подтвердить внесение оплаты по договору.

Это общий перечень документов. В случае, если включение в реестр осуществляется в связи с возбуждением уголовного дела, необходимо так же приложить приговор суда, по которому заявитель признан потерпевшим в рамках уголовного дела. Если у дольщика имеется решение суда о признании обоснованным требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований, а застройщик находится в процедуре банкротства или ликвидации, — необходимо приложить такой судебный акт.

В заключение отмечу две важные вещи:

1. Безусловно, дольщики, требования которых будут удовлетворены посредством их включения в реестр, сформированный по Приказу № 403, получат не то жилое помещение, на которое первоначально было направлено их волеизъявление. Думаю, ключевое слово в данном случае «получат». Поскольку банкротство застройщика заканчивается непосредственно передачей жилых помещений только в том случае, когда дом готов практически полностью, то возможность реального получения квартиры от государства — великолепный способ защиты прав обманутых дольщиков. Стоит отметить, что им пользуются дольщики тех застройщиков, банкротство которых проходит достаточно громко. Например, ряд участников строительства ЗАО «Энергосройкомплект-М» уже получили квартиры от властей Москвы.

2. Применение описанного способа не исключает необходимость участия в деле о банкротстве. Эффективность данного способа значительно повышается, если использовать его в качестве дополнительного. Связано это прежде всего с тем, что по Приказу № 403 невозможно погасить денежные требования к застройщику, которые могут сформировать различные неустойки, штрафы и пени. Поэтому участие дольщика в деле о банкротстве в арбитражном суде обязательно.

Защита прав дольщиков осуществляется на основании законодательства РФ, которым регулируются взаимоотношения участников долевого строительства. Основным законом, который регулирует любые договорные правоотношения, является Гражданский кодекс. На основании его императивных принципов устанавливаются другие законы, которые конкретизируют основные моменты для каждого вида договоров.

Защита дольщиков при долевом строительстве основывается на регулирующем эти отношения Федеральном законе № 214. Данные правоотношения становятся наиболее распространенными в последнее время в связи с тем, что государство уделяет большое внимание развитию строительства новых домов. И заключение таких договоров становится актуально.

Под данным договором понимается соглашение между застройщиком и лицом, желающим купить квартиру в еще не достроенном доме. Согласно данному контракту, дольщик платит полную сумму или ее часть в период строительства дома. А после окончания строительства и полной оплаты оговоренной контрактом суммы он становится законным владельцем квартиры.

При таком участии гражданин рискует тем, что по определенным причинам дом может оказаться недостроенным в нужные сроки. Тогда дольщик рискует остаться без жилья и денежных средств. Поэтому государством был предусмотрен определенный комплекс мер, которые созданы защищать права граждан и гарантировать им безопасность данных сделок.

Основной риск заключается в следующем:

Обязательство, взятое застройщиком, о завершении строительства в срок, может быть нарушено по объективным и иным причинам.
При прекращении строительства по определенным причинам препятствует возможности гражданина использовать его по назначению.
Данный договор заключается на условиях частичной или полной предоплаты дольщика, что фактически не позволяет получить оплаченный результат в момент передачи средств. Всегда подразумевается определенный временной промежуток, который и составляет риск для дольщика.

Поэтому с первого дня подписания договора и до фактической передачи прав на строительный объект дольщику данные правоотношения регулируются 214 ФЗ.

Обстоятельства и риски

В зависимости от фактических причин, по которым не завершено строительство, будет различной и ответственность строительной компании. А дольщикам могут быть предоставлены различные права.

На недостроенный объект дольщику может быть выдано право собственности при следующих обстоятельствах:

Отказ одного или нескольких государственных органов в оформлении разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию.
Прекращение деятельности строительной компании по определенным причинам.
Прекращение строительства помещения на продолжительный период по различным обстоятельствам.

В этом случае дольщики получат права на недостроенный строительный объект. Остальные претензии они могут предъявить в судебном порядке либо в процессе конкурсного производства при банкротстве.

Дольщики могут получить право собственности на:

Построенную фактически квартиру, но без разрешения на использование дома.
Долю в общедолевой собственности построенного помещения.
Недостроенный объект строительства.

Чтобы оформить документы владения на эти виды имущества, обязательно нужно обратиться в суд с иском. На основании решения судьи новый собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги.

Меры защиты прав

В случаях несоблюдения условий договора страховой компанией, а также при нарушении установленных сроков по сдаче и других обстоятельствах, противоречащих договору, законодательством предусмотрен определенный перечень меры защиты граждан. В зависимости от обстоятельств, предусмотрены различные итоги решения ситуации.

Недействительность сделки

Еще одной эффективной мерой защиты прав дольщиков является признание данной сделки недействительной. Такое признание может осуществить только суд в соответствии с установленными нормами права. Для этого суд должен определить наличие следующих нарушений:

Порядок привлечения средств дольщиков.
Несоответствие в договоре описания характеристик строительного объекта по отношению к проектным бумагам на это строение.
Нарушение во время строительства основополагающих проектных бумаг и установленных норм.

Итогом признания сделки недействительной могут быть следующие последствия:

принуждение вернуть уплаченные средства;
двойное взыскание процентов от уплаченной суммы за пользование данными средствами;
другие убытки дольщика, подтвержденные им документально.

Кроме этого, само признание сделки недействительной означает прекращение любых правоотношений между ее участниками, в результате граждане должны получить свои денежные средства, но право на строительный объект ими становится утерянным.

Возмещение убытков

Данная мера защиты используется при пропуске сроков строительной компанией. Сроки могут быть нарушены не только по общей сдаче дома в эксплуатацию или передаче ее дольщику, а также по каждому этапу строительства.

Для получения компенсации дольщик должен документально подтвердить, что он понес определенные расходы в связи с нарушением договорных сроков. Классическим примером может являться взыскание убытков за вынужденные несколько месяцев аренды жилья, пока жилое помещение не было передано дольщику в собственность.

Такой вид взыскания используется только через судебный процесс. Для этого все доказательства убытков должны быть обоснованными и подтверждены документально.

Штраф

Также может быть предусмотрен штраф застройщику по причине его необоснованного отказа в исполнении законных требований другой стороны сделки в размере 50% от всех присужденных судьей убытков и взысканий с виновника.

Моральный вред

Распространяет свое действие на правоотношения о долевом строительстве и такой закон, который защищает права потребителей. А согласно ему, дольщик может взыскать моральный вред.

Эта мера взыскивается только в судебном процессе. Для ее взыскания нужно доказать, что гражданин испытал моральный вред. Размер вреда определяется непосредственно самим судьей. За сам факт нарушения прав человека российским законодательством уже полагается взыскание причиненного вреда.

Неустойка

Еще одна мера защиты предусмотрена законодательством. Этот вид представляет собой взыскание процентов. Согласно 214 ФЗ, право на применение данной меры может возникать при определенных обстоятельствах:

нарушение сроков сдачи жилого объекта, если продление строительного периода не подписано в дополнительном соглашении с дольщиком (начисляется как 1/300 ставки Банка России в сутки);
нарушение сроков, предназначенных для устранения проблемных недоделок в жилом объекте, которые были отмечены в акте передачи (1% в день от стоимости объекта либо от суммы недоделанных работ).

Эта мера также взыскивается через суд. Для доказательства нарушения сроков должны быть представлены судье на рассмотрение бумаги, подтверждающие планируемые и фактические сроки передачи имущества.

В совокупности с данной мерой защиты могут выступать и другие меры, предусмотренные законодательством.

Односторонний отказ

Это определенная мера, дающая возможность отказаться от своих обязательств дольщиком в определенных случаях:

нарушение качественных характеристик построенного помещения;
нарушение срока передачи помещения более 2 месяцев;
неустранение в определенный срок недочетов по акту передачи;
несоответствие установленному порядку способа уведомления дольщика.

На основании этих обстоятельств суд может прекратить договорные отношения. В этом случае застройщик обязан будет вернуть всю уплаченную сумму дольщиком и проценты с нее в двойном размере.

Практика показывает, что Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» только отчасти защищает права дольщиков.

В своей адвокатской практике я, как юрист по долевому строительству, часто сталкиваюсь со следующими нарушениями прав дольщиков, которые допускают недобросовестные застройщики:

нарушение срока строительства и, как следствие, нарушение срока передачи дольщику жилого помещения;
нарушение требований о качестве переданного дольщику жилого помещения, вплоть до непригодности для проживания переданного помещения;
принуждение дольщика к заключению соглашения об увеличении стоимости строительства или сроков строительства объекта;
банкротство застройщика, включая преднамеренное банкротство;
мошеннические действия застройщика: двойные продажи объекта строительства, вывод средств и т.п.

Перед дольщиком, столкнувшимся с нарушением своих прав, неминуемо встает вопрос о получении квалифицированной юридической помощи для защиты своих интересов перед недобросовестным застройщиком.

Защита прав дольщиков - одно из ключевых направлений моей работы. Я, Александр Владимирович Демьянчук, член Адвокатской палаты Москвы, помогу Вам в любых ситуациях, связанных с нарушением Ваших прав, как участника долевого строительства. Мой адвокатский стаж превышает 20 лет. В своей практике я неоднократно оказывал своим клиентам услуги в качестве юриста по долевому строительству.

Мои услуги по защите прав обманутых дольщиков

Защиту прав участников долевого строительства я осуществлял многократно. Так одним из выигранных мною споров стало дело о понуждении застройщика передать дольщику построенное жилое помещение. Вкратце ситуация такова.

Дольщик требовал от застройщика передать ему построенную и полностью оплаченную квартиру. Застройщик добровольно отказался передать квартиру, мотивировав неполной оплатой ее стоимости дольщиком. В досудебном порядке стороны вели переговоры более года. Поняв невозможность урегулирования возникшего спора в досудебном порядке, дольщик стал обращаться к различным юристам по долевому строительству. После ряда неудачных контактов, он обратился за помощью ко мне. Изучив материалы дела, я пришел к выводу, что действия застройщика незаконны. В действительности, дольщик даже переплатил стоимость квартиры. В конечном счете, суд удовлетворил иск дольщика в полном объеме и обязал застройщика передать дольщику, как саму квартиру, так и необходимые для государственной регистрации права собственности на нее документы.

Если Вы - участник долевого строительства и нуждаетесь в защите Ваших прав, то я готов оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Я, как адвокат, юрист по долевому строительству, бесплатно изучу материалы Вашей ситуации и дам правовую оценку перспективы Вашего обращения в суд. Могу Вас ответственно заверить, что найду наилучшее из возможных решение для защиты Ваших прав и интересов!

Покупка жилья в строящемся доме привлекает граждан низкой стоимостью и удобными условиями выплаты. Однако нередки случаи, когда права участников нарушаются. Расскажем в статье, как осуществляется защита прав дольщиков в российском законодательстве.

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Права дольщиков и ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
гарантии эксплуатации объекта.

Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.

Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:

В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.

Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.

Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.

Способы защиты прав дольщиков

Оформление ДДУ и прохождение регистрации в Росреестре, к сожалению, не гарантирует, что застройщик выполнит свои обязательства. Если права дольщика оказались нарушенными, он вправе воспользоваться защиты. Расскажем о каждом подробнее.

Признание имущественных прав

В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:

права собственности на недвижимый объект;
имущественных прав на объект незавершенного строительства;
прав на долю в общей долевой собственности.

Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.

Признание сделки неправомерной

По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).

Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России. К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.

В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки

В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:

он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.

В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:

Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.

Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).

Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).

Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.

Прекращение правоотношений

Ситуации, в которых дольщик вправе прекратить действие отношений по ДДУ по собственной инициативе прописаны в ст. 9 ФЗ № 214:

нарушение застройщиком качества объект;
в разумный срок выявленные дефекты не были устранены;
срок сдачи объекта в эксплуатацию истек более чем два месяца назад;
строительная компания не поставила дольщика в известность о прекращении действия договора поручительства.

Кроме того, ДДУ может быть расторгнут по решению суда, если:

строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
было скорректировано назначение имущества.

Если договор долевого участия будет расторгнут, застройщик обязан вернуть гражданину всю уплаченную сумму, а также выплатить неустойку.

Привлечение государственных органов

Государственные органы субъектов РФ вправе содействовать дольщикам в случае нарушения их прав и законных интересов. Их помощь может заключаться в следующем:

помощь в завершении строительства объекта;
выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
выделение жилплощади во временное пользование;
выкуп прав требования к застройщику и др.

Специфика государственной поддержки зависит от регламента региональных властей. Следует уточнять этот вопрос в органах власти вашего региона.

Заявление требований в процессе дела о банкротстве

Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).

При возникновении вопросов, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирного дома, обращайтесь за получением юридической консультации к специалисту. Бесплатную правовую помощь можно получить на нашем сайте.

Юридическая защита прав дольщиков осуществляется на федеральном уровне. Отстаивайте свои права и законные интересы. При необходимости рекомендуем обращаться в судебные органы, но предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

Главная » Недвижимость » Какие способы защиты прав дольщиков существуют и как ими воспользоваться.