Порядок оформления полученной недвижимости в собственность. Условия для оформления

Последнее обновление Февраль 2019

Получение ключей от новой квартиры – самый волнующий и радостный момент в жизни. А получение ключей от квартиры в новостройке – это радость двойная, потому как долгожданная. Но не стоит забывать о том, что полноценным владельцем можно стать только после оформление квартиры в собственность – регистрации ее в соответствующих органах.

Для этого застройщиком должны быть выполнены определенные условия и подготовлен соответствующий пакет документов.

Условия для оформления

Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.

Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.

Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).

Документы для оформления в собственность

Вообще могут быть два варианта оформления квартиры в собственность:

в общем порядке, когда застройщик способствует оформлению собственности;
в судебном, если застройщик или препятствует или бездействует в сборе необходимых документов и оформления права собственности.

Если застройщик не предоставляет документы?

В случае если застройщик не сдает дом в эксплуатацию, не передает квартиру дольщику и срок сдачи жилья по договору участия в строительстве истек, то покупатель квартиры может:

Досудебное решение спора — в начале застройщику направляется правильно оформленная претензия (частная или коллективная – одним или несколькими дольщиками). После получение отказа можно обращаться непосредственно в суд.
Обращение в суд — указываются причины невозможности регистрации собственности в виду вины застройщика. В основном суд становится на стороне дольщиков и, как правило, застройщики совсем не против разрешения проблемы таким путем.

Судебная практика такова, что решения зачастую выносятся в пользу дольщиков, и, имея в руках постановление суда, можно оформить жилье в новостройке в свою личную собственность. Далее следует:

подготовить пакет необходимых документов
квартира ставится на кадастровый учет
регистрация права собственности в Регпалате

Подготовка пакета документов

От того, все ли необходимые документы собраны, правильно ли они оформлены с юридической и грамматической точки зрения, зависит, будет ли поставлена ваша квартира на регистрационный учет или в регистрации вам откажут.

Действия, которые необходимо произвести:

Подписать акт приема-передачи квартиры (или передаточный акт)

Это самый радостный, но в то же время и самый ответственный момент. Перед тем, как принять квартиру в новостройке, нужно хорошо ее осмотреть в присутствии представителя компании-застройщика, по возможности замерить, проверить работу водопровода и отопительной системы, электрощитка, оценить отделочные работы (если они указаны в договоре долевого строительства) и т.д.. После осмотра и принятия вами квартиры подписывается передаточный акт, и вы получаете в руки ключи от нее.

Получить на квартиру кадастровый паспорт с планом-схемой (или экспликацией)

С недавних пор квартира каждого дольщика ставится на кадастровый учет застройщиком одновременно с постановкой на кадастр всего дома. Поэтому обязанность учитывать квартиру в кадастре у дольщика отпала. Однако если строительная компания не осуществляет кадастровый учет, это можно сделать самому. Для этого в БТИ заказывается технический план квартиры. После в кадастровый орган помимо заявления и технического плана нужно будет предоставить передаточный акт и договор о долевом строительстве (или иной документ, на основании которого вы являетесь покупателем жилья в строящемся доме), а также оплатить госпошлину. Самовольную перепланировку придется согласовывать дополнительно.

Предоставить закладную или договор займа (кредитный)

Эти документы понадобятся, если покупка квартиры в новостройке произведена за счет денежных средств, полученных в кредит, или по ипотеке. Закладная выдается на руки заемщику после погашения ипотеки (кредита), поэтому чаще всего представитель банка (или иной кредитной организации) сам присутствует при регистрации права собственности.

Получить разрешение органа опеки

Оно нужно, когда квартира или ее часть оформляется в собственность несовершеннолетнего гражданина. Получить его возможно в течение двух недель после написания заявления с указанием причины обращения. Кроме заявления потребуются документы: паспорт родителей, свидетельство о рождении ребенка, акт приема-передачи квартиры, долевой договор участия в строительстве (или иной договор с застройщиком).

Регистрация прав собственности

При процедуре регистрации права собственности на жилье в новостройке достаточно участие одного дольщика. Нередко дольщики доверяют застройщику самому подготовить документы и провести регистрацию собственности на квартиру. Но мы рассматриваем вариант, когда дольщик регистрирует свои права на жилье в новостройке самостоятельно.

Подготовить пакет документов

паспорта личности всех предполагаемых владельцев (на несовершеннолетних – свидетельство о рождении)
документы при покупке от застройщика – это договор со строительной компанией, на основании которого вы приобрели жилье (договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования или иной документ), со всеми дополнительно заключенными соглашениями
акт приема-передачи жилого помещения
кадастровый паспорт и план квартиры - хоть сведения о кадастре в Росреестре имеются и предоставления этих документов не является обязательным, все же лучше их представить, дабы не было проблем при регистрации
закладная и договор займа (кредитный), если жилье приобретено в ипотеку или на полученные в кредит денежные средства
разрешение от органов опеки, если один из будущих владельцев не достиг совершеннолетия,
нотариально заверенная доверенность, если интересы будущих собственников представляет третье лицо
акт приема передачи объекта долевого строительства. Он предоставляется в двух подлинных экземплярах (один остается в Росреестре, другой возвращается заявителю)
копия разрешения на ввод в эксплуатацию дома, заверенная печатью застройщика. На самом деле застройщик самостоятельно по истечению 10 дней с момента получения разрешения предоставляет его в Россреестр. Но не взирая на это многие регистраторы требуют такое разрешение от дольщика.
иные документы при необходимости

Куда обращаться всем будущим собственникам квартиры?

Регистрационная палата
МФЦ - срок получения готовых документов может немного затянуться, так как после приемки они направляются в Регистрационную палату и проверяются там.

Все документы предоставляются в оригинальном виде с их копиями. Процедура приема и выдачи документов и в МФЦ,и в регпалате происходит одинаково.

Подписать бланк заявления о регистрации собственности

Заявление составляется в компьютерном варианте и распечатывается работником регистрирующей организации. В нем указываются паспортные данные будущих собственников, технические характеристики и адрес оформляемой квартиры, перечень принятых от заявителя документов. Подписывается всеми заявителями после проверки правильности указанных данных.

Оплатить государственную пошлину

В 2015 году ее размер составляет 2000 рублей. Заплатить эту сумму можно в банке, через банкомат или в кассу регистрирующей организации. Если будущих владельцев жилого помещения несколько, то сумма госпошлины разделится между ними поровну.

Проверка документов сотрудником регистрирующего органа

Удостоверившись в наличии всех необходимых документов, правильности их оформления, проверив присутствие при регистрации всех собственников, представителя компании-застройщика (и при необходимости кредитной организации, выдавшей ипотечный заём), регистратор вместе с подписанным заявлением заберет оригиналы указанных выше документов (кроме паспортов).

На руки собственникам будет выдана расписка с указанием перечня полученных от него документов и предполагаемого срока готовности документов.
Проверка документов и процедура по регистрации собственности занимает около 18 дней . Этот срок сможет затянуться в зависимости от различных обстоятельств (несколько собственников, ипотека, подача заявления в МФЦ и т.д.).
В расписке указывается телефон, по которому можно узнать готовность документов, назвав номер дела, расположенный в правом верхнем углу.

Получение свидетельства о праве собственности на жилье

Оно выдается каждому собственнику после предъявления ими паспорта и расписки. Также регистратор вернет остальные оригиналы документов (договор с компанией-застройщиком, передаточный акт, закладную и т.д.).

Полезно знать : документы на регистрацию собственности лучше подавать после того как какой-либо дольщик в многоквартирном доме оформить собственность. Так как с первым дольщиком обычно бывают проблемы технического плана.

Не стоит откладывать регистрацию

Даже если вы уже подписали передаточный акт, получили ключи и въехали в новую квартиру, собственником ее вы еще не являетесь. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.

Невозможность зарегистрироваться по месту жительства . И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи и т.д..
Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем – оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду и т.д..
Увеличивается срок выплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых трех лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
Не получится оформить льготы и дотации , положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
Невозможность реализации материнского капитала - в пенсионный фонд требуется предоставление свидетельства о собственности на объект, приобретенный за счет материнского капитала.

И это не единственные трудности, которые могут возникнуть, если право собственности на квартиру-новостройку не будет зарегистрировано должным образом. Если это происходит по вине застройщика – следует обратиться в суд.

Покупка в новостройке - «подводные камни»

Приобретение жилого помещения в многоквартирном доме, который еще не построен, дело достаточно рискованное. Поэтому перед заключением договора с застройщиком нужно тщательно всё обдумать и взвесить все «за» и «против».

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Покупать квартиру только у надежного застройщика . Проверьте, сколько объектов уже построено и сдано в эксплуатацию выбранной строительной компанией, каковы качество и сроки строительства.
Степень готовности строящегося дома . Не стоит покупать квартиру в доме, от которого есть только фундамент и стройка движется медленными темпами.
Аккредитация новостройки в банке. При покупке квартиры в ипотеку важно знать, выдаст ли вам хотя бы одна кредитная организация ипотечный заём на ее приобретение у данного застройщика.
Какой договор предлагает заключить застройщик . Самый выгодный для покупателя вариант – договор долевого участия в строительстве. Только он гарантирует защиту от продажи одной квартиры разным лицам или от проблем с оформлением земельного участка, на котором возводится дом.
Оцените местоположение объекта . Лучше если рядом будет развитая инфраструктура – магазины, школа, детсад, больница, парковка, детская площадка и т.д.. Часто застройщики обещают все эти блага в будущем, но далеко не всегда это соответствует действительности.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

74 комментария

…Если один из супругов не был причастен к её приобретению?

В счастливый день свадьбы под аккомпанемент многочисленных поздравлений никто не задумывается о том, что эта новая ячейка общества может распасться.

А расставание означает не только крах надежд, но и раздел совместно нажитого имущества.

Нередко сам развод проходит спокойно, зато раздел имущества - это громы, молнии и все прочие катаклизмы в одном флаконе. Основная причина споров такова: если не оба супруга вносили равный вклад в общую копилку, то разве справедливо делить всю движимость и недвижимость поровну? Особо жаркие битвы разгораются за жильё. Когда-то любящие люди стремятся покрепче насолить друг другу, оттяпав даже то, что им не принадлежало.

Юрисконсульт правового центра «Защита» Алексей Лаврухин в качестве примера привёл неоднозначную ситуацию. Мужчина перед свадьбой продал собственную квартиру, а после заключения брака, добавив накопленные средства, купил жильё большей площади. После развода квартиру признали совместно нажитым имуществом. Экс-глава семьи подал иск в суд и доказал: новая квартира приобретена целиком на его деньги. В результате имущество исключили из перечня совместно нажитого имущества.

Другой пример: бывшая семейная пара начала делить то, что имеет, и в дело вступили родители супруги. Отец и мать доказали в суде, что давали деньги молодожёнам на покупку квартиры. В результате суд разделил жильё на четыре части, выделив равные доли родителям и бывшим супругам.

По закону совместной собственностью супругов является всё, что приобретено в период брака. Однако есть некоторые исключения. К ним относится имущество, переданное в дар или по наследству: оно не попадает в совместную собственность до того момента, пока владелец им не распорядится. Например, супругу в наследство перешла квартира. Это имущество не является семейным. Но если супруни решают его продать, то вырученные деньги становятся совместными, и претендовать на них они могут оба. Если семья приобретёт на средства, вырученные от продажи, новую квартиру, то она также становится совместной собственностью.

Некоторые люди вместо договора дарения просят родственников оформить сделку купли–продажи, чтобы получить право на налоговый вычет. Алексей Лаврухин предупредил, что высока вероятность признания такой сделки фиктивной. Для этого налоговая инспекция может обратиться в суд и признать договор ничтожным.

Тем же, кто готов рискнуть, юрист посоветовал верно расставить приоритеты. Как правило, такие дорогостоящие подарки, как квартиры, делают родители своим детям. Если официально оформлено дарение, то недвижимость останется собственностью только того, кого одарили. В ином случае она переходит в совместное владение супругов со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Это означает, что вторая половинка имеет все законные права претендовать на часть недвижимости. При этом совершенно неважно, кто зарегистрирован в квартире. Получается, что ради получения вычета, люди рискуют дорогостоящей собственностью. Хотя их понять можно: вычет – это здесь и сейчас, а развод никто не планирует.

Как подстраховаться

Чувства родителей, которые сознательно идут на ухудшение своих жилищных условий, чтобы помочь с приобретением жилья сыну или дочери, понятны. И также понятна их обида, когда квадратные метры, доставшиеся с большими лишениями, приходится делить при разводе.

Пример из жизни: родители молодого человека после его свадьбы продали свои четырёхкомнатные апартаменты, сами переехали в однокомнатную квартиру, а для семьи сына купили двухкомнатную. Причём не стали оформлять дарственную: провели сделку как куплю-продажу. Семейная жизнь молодого человека не удалась. Года через два они с женой развелись. Ещё через полгода она вышла замуж за своего первого, гражданского, мужа, отца своей пятилетней дочери.

Помыкавшись в условиях квартиры, ставшей коммунальной (он сам - в маленькой комнате, бывшая супруга с мужем, дочкой и новорождённым сынишкой - в большой; кухня, туалет, ванная - в общем пользовании), сын щедрых родителей оттуда сбежал. Сейчас снимает жильё в Новосибирске, безуспешно пытается продать доставшиеся ему в «двушке» при разводе квадратные метры. Родители, естественно, горюют. Но помочь не могут ничем.

Один из вариантов подстраховаться указан выше: это оформление дарственной. Есть и другие. Например, заключить после оформления сделки купли-продажи брачный договор либо соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

Такие документы, к слову сказать, можно подписать на любом этапе брака. Друг от друга они отличаются тем, что брачный контракт определяет раздел как уже нажитого, так и будущего имущества, а соглашение о разделе определяет принадлежность только нажитого добра.

Оспорить брачный договор или соглашение о разделе имущества в суде очень сложно. Эти документы подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несколько лет назад соглашение не требовало печати нотариуса. Его составляли вдвоём, буквально «на коленках». Однако потом очень часто такие документы признавали недействительными: человек наотрез отрекался от своей подписи. Законодатели ввели требование о нотариальном оформлении. Теперь оспорить брачный договор или соглашение о разделе можно, лишь предоставив справку о невменяемости одной из сторон на момент регистрации документа.

К слову

В Новосибирске широкую известность получил прецедент, когда гражданские супруги, не состоящие в официальном браке, после расставания через суд делили … породистых кота и кошку. Мужчина даже попытался обвинить свою экс-подругу в краже кота, но не смог доказать этого. Суд оставил кошек за девушкой, обязав её выплатить молодому человеку 5 тысяч рублей.

Справка

Жильё можно оформить в совместную или долевую собственности. Долевая подразумевает выделение конкретной доли: от одной второй до одной тридцатой. Совместная собственность только равная, то есть супруги имеют равные права на недвижимость.

коллаж Ольги КАШИНОЙ

При приобретении недвижимости один из главных вопросов, который необходимо решить в первую очередь – это регистрация права собственности на квартиру. Осуществить ее можно разными способами – например, обратиться в орган регистрации лично или через представителя. Подробные инструкции, а также полный список документов представлены в статье.

До недавнего времени владелец получал на руки свидетельство, которое выглядело так.

Эти образцы выдавались вплоть до середины 2016 года, и они действуют до сих пор. Однако в настоящий момент оформление квартиры в собственность удостоверяется другой бумагой, которая называется выпиской из ЕГРН.

В выписке содержатся все ключевые сведения об объекте, а также о собственнике. Указывается площадь, адрес, дата, когда была оформлена бумага и т.п. Выписка из ЕГРН имеет полную юридическую силу – она равноценна свидетельству о собственности, которое больше не оформляется. Соответствующая информация размещена на официальном сайте Росреестра, который и выдает этот документ.

Кто и куда обращается

В общем случае процедура состоит из 3 простых шагов:

Собственник собирает все необходимые документы.
Обращается в орган Росреестра (Кадастровая палата), подает заявление.
В назначенный день он забирает готовую выписку из ЕГРН, которая подтверждает его право на объект.

Для регистрации квартиры в собственность может обратиться только совершеннолетнее дееспособное лицо (или несколько таких лиц, если они приобрели доли в помещении). Однако возможны и другие варианты:

Если нет возможности заниматься оформлением лично, можно направить своего представителя, для чего понадобится нотариально заверенная доверенность.
В случае обращения несовершеннолетнего и/или недееспособного гражданина за него будет действовать родитель, опекун или другой законный представитель.

На практике процедура может отличаться отдельными нюансами в зависимости от особенностей ситуации (покупка новостройки или объекта на вторичном рынке, получение права через суд или в обычном порядке). Ниже рассмотрена пошаговая инструкция, единая для всех случаев.

Шаг 1. Сбор документов

Прежде всего, нужно взять оригиналы всех документов:

паспорта сторон сделки;
договор купли-продажи (или дарения, ренты и т.п. – в зависимости от ситуации);
свидетельство о собственности (или выписка из ЕГРН);
технический паспорт квартиры.

На месте также оформляется заявление утвержденного образца.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Выше указан только общий список документов, которые понадобятся в любом случаев. На практике могут быть разные ситуации, которые влияют на процедуры оформления квартиры в собственность. Например, если собственником является несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки. Если владелец вступил в законный брак до покупки жилья, он должен предоставить согласие супруга на продажу, которое оформляется нотариально и т.п.

Шаг 2. Обращение в Росреестр

В орган обращается гражданин лично или через своего представителя. Последовательность действий в обоих случаях одинаковая.

Личный визит

Заявитель может обратиться в любой удобный для него офис Росреестра. То есть привязки к тому или иному отделению нет, однако в случае обращения в другом регионе сроки рассмотрения заявки могут увеличиться.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Если речь идет о покупке недвижимости у частного лица (вторичный рынок), в Росреестр приходят обе стороны сделки (или их представители). Оформление права собственности на квартиру в новостройке предусматривает обязательное присутствие только самого покупателя.

Через МФЦ

В этом случае регистрация квартиры фактически также осуществляется в Росреестре, однако заявление подается через любое отделение МФЦ. Предварительно можно записаться на удобное время (по телефону горячей линии или в режиме онлайн). Для этого заходят на страницу со всеми отделениями МФЦ по региону и совершают запись (без создания личного кабинета). В назначенное время необходимо приехать на место и получить талон в терминале (за 10-15 минут до приема). В остальном последовательность действий точно такая же.

Через почту

Список документов точно такой же, однако они пересылаются не в оригинале, а в виде копий. Эти копии обязательно заверяются нотариально за счет заявителя. Отправлять желательно заказным письмом, причем в конверт вкладывают также опись вложения. Доставить письмо можно как через Почту России, так и через частные компании (курьерские службы).

Онлайн через Госуслуги

Для этого сначала необходимо и подтвердить данные. Далее выбирают нужную услугу, загружают сканы документов требуемого качества.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

В случае обращения через Госуслуги список документов точно такой же. А госпошлина снижается на 30% и составит 1400 рублей.

На дому

Также есть вариант обращения заявителя из дома, когда представитель Росреестра приезжает на место. Оформление в этом случае осуществляется бесплатно, однако подобным правом обладают только:

ветераны и инвалиды ВОВ;
инвалиды 1 и 2 группы.

Граждане должны иметь при себе документы, которые подтверждают их право обслуживания на дому.

Шаг 3. Оплата госпошлины

Пошлина оплачивается перед передачей документов или во время нее. Сумма составляет 2000 рублей вне зависимости от региона, площади квартиру и т.п. Таким образом, оформление квартиру в Москве или, например, в Самаре с этой точки зрения ничем не отличается. Если право регистрируют сразу несколько человек, сумма зависит от их доли в помещении. Например, владелец намерен получить 0,5 доли – он оплачивает 1000 рублей. А в случае 0,1 доли – 200 рублей и т.п.

Шаг 4. Получение выписки на руки

После определения того, какие именно документы нужны для осуществления регистрации права собственности на квартиру, необходимо принести все бумаги и передать в Росреестр. Далее необходимо ожидать в течение 7 рабочих дней . Отсчет срока начинается с рабочего дня, который следует за датой обращения.

Выписку получают на руки в случае личного обращения или онлайн через Госуслуги. При направлении письма по почте ответ также будет получен в виде письма. Если же гражданин обратился с помощью выездного обслуживания, документ должен быть также доставлен по почте или лично сотрудником (необходимо уточнять при оформлении).

Особенности оформления жилья в новостройке

Такой вариант имеет ряд особенностей, хотя с точки зрения процедуры он ничем не отличается от случая приобретения жилья на вторичном рынке. Основными нюансами являются:

Собственником многоквартирного дома (в том числе и отдельных квартир) является не частное, а юридическое лицо – компания-застройщик.
Также оформление права собственности на квартиру в новостройке предполагает ее обязательный визуальный осмотр будущим собственником с подписанием соответствующего акта приемки.

Подробнее о том как оформить квартиру в новостройке в собственность .

Изначально будущий владелец может выступать дольщиком, подписавшим договор ДДУ, или же обычным покупателем, приобретающим квартиру в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме. В первом случае предполагается обязательное подписание акта приемки. Поэтому важно знать, на что обратить внимание при осмотре квартиры:

внешний вид подъезда, лестничных клеток;
состояние всех коммуникаций в квартире;
работа окон и дверей;
наличие/отсутствие отделки;
функционирование вытяжек;
работа всех механизмов (например, лифта) и многое другое.

Подробно узнать о критериях приемки, а также о самом акте приема-передачи квартиры . Оформление права собственности на квартиру в новостройке потребует и другие бумаги:

Договор долевого участия (он составляется в тех случаях, если будущий собственник подписал соглашение еще до начала строительства или до сдачи дома в эксплуатацию).
Акт приема-передачи помещения, который составляется после визуального осмотра только что сданного дома и квартиры.

Особенности оформления ипотечной квартиры

В этом случае оформление собственности на квартиру предполагает предоставление договора займа или закладной (из банка). Это соглашение подписывается сразу тремя сторонами:

продавцом (бывшим владельцем жилья);
покупателем (он же заемщик, оформивший ипотеку);
банком, выдавшим кредитные средства.

Если в ходе судебных разбирательств (например, дела о наследстве) гражданин выигрывает и признается законным собственником, она должен:

получить копию соответствующего решения;
дождаться, пока срок его обжалования истечет (до 1 месяца).

Дальнейшая последовательность действий выглядит точно так же: оформление квартиры в собственность осуществляется в любом отделении Росреестра. Туда владелец должен обратиться вместе с указанными документами, а также с решением суда, подтверждающим его законные права на объект.

5 причин НЕ откладывать с регистрацией

Очевидно, что в интересах самого собственника выполнить все требования процедуры как можно быстрее и получить оригинал выписки из ЕГРН в кратчайшие сроки. Затягивать с оформлением документа нежелательно, поскольку если его не будет, гражданин не является владельцем помещения с юридической точки зрения. Это создает сразу несколько проблем и неудобств:

Такую квартиру невозможно продать, сдать в аренду, обменять и т.п.
Прописаться по новому месту также невозможно.
В связи с этим гражданин не может встать на участок в местной поликлинике, обращаться в соцобеспечение и т.п.
Возникают проблему с оформлением ребенка в школу или в детский сад.
Наконец, невозможно получить льготы от государства, оформить материнский капитал, поскольку без регистрации собственности на свою квартиру эти действия незаконны.

Таким образом, в любом случае гражданину следует позаботиться о том, чтобы все документы на помещение соответствовали требованиям законодательства. В сложных случаях может возникнуть необходимость обратиться в суд. Поэтому при отсутствии соответствующего опыта желательно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Согласно ст. 219 ГК РФ , только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли оформить квартиру в собственность

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к . Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме.

Зарегистрировать квартиру в собственность можно только при условии:

Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Все это уточняйте у своего застройщика. Если готово, то можете приступать к оформлению — этап №2 ниже.

Этап №2 - подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

Договор основания ;
Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.
Акт приема-передачи ;
Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.
Ипотечный договор , если квартира куплена с помощью ипотеки;
Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.
Паспорта . Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
Нотариальная доверенность , если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
Свидетельство о браке , если квартиру супруги оформляют в совместную собственность. Нужен оригинал.
Справка о полной выплате пая , если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

Если у вас есть вопросы, то бесплатно проконсультируйтесь с нашим юристом. Задайте вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в

Ekaterina/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дарья Кашлева:

Да, такой вариант возможен, и в случае расторжения брака Ваш супруг не будет иметь прав на Ваше имущество, перешедшее в собственность по безвозмездной сделке — дарению. Однако при оформлении сделки купли-продажи на Вашу маму Вам необходимо указывать, что при покупке жилого помещения использовались исключительно ее денежные средства (собственные или заемные).

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:

Существуют два варианта. Первый заключить брачный договор. Если у одного из супругов, в данном случае у жены, есть свободные средства (накопленные до брака или доставшиеся от родителей), то в брачном договоре надо четко предусмотреть, что данные личные денежные средства, направленные на приобретение квартиры, являются собственностью одного из супругов, и в случае негативных ситуаций сами средства или приобретенное на них имущество остаются за этим супругом. Такие ситуации подлежат оспариванию в суде, но в случае наличия в брачном договоре такой записи средства останутся за Вами.

Второй вариант, который имеет смысл рассмотреть, если стороны не готовы заключать брачный договор, оформление имущества на родственников, например на маму, а дальше возможно воспользоваться дарением (такое имущество также не подлежит разделу при разводе). Здесь нужно учитывать, что мама вправе подарить дочери квартиру, но если Вы не единственный наследник у собственника, то такая форма (дарение) может быть оспорена в суде другими наследниками, поскольку данная квартира рассматривается как потенциальная наследственная масса. На доли в таком имуществе могут претендовать другие прямые наследники: супруг, родители и другие дети дарителя.

В данном случае приобретение права собственности не зависит от гражданства. Оформление дарственной на квартиру будет производиться дарителем на основании паспорта иностранного гражданина, на которого оформлена собственность в РФ. Проще всего оформить такую сделку на территории России, однако возможно сделать это и в Кишиневе: в консульстве РФ либо в нотариальной конторе, которая занимается международными соглашениями при наличии всего пакета необходимых документов.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

На сегодняшний день не требуется получать согласие супруга на покупку жилья и для предоставления данных в Росреестр. Данное имущество, приобретенное на имя одного из супругов, становится совместно нажитым. В случае расторжения брака подлежит разделу, как правило, по 1/2 доли.

В РФ нет отграничений по приобретению квартир на иностранных граждан. Поэтому Ваша мама может приобрести квартиру без возникновения какого-либо налогового бремени. В соответствии со ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками, к которым относятся в том числе и родители-дети, также не повлечет никаких дополнительных налоговых нагрузок.

Однако, в случае продажи данной квартиры ранее достижения трехлетнего срока владения с момент регистрации на Вас права собственности на основании договора дарения, Вам придется заплатить налог, который будет рассчитываться от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Самый надежный вариант в Вашей ситуации оформление брачного договора, в котором будет урегулирован вопрос оформления права собственности на приобретаемую квартиру. Если приобретать квартиру в собственность близкого родственника (матери) с целью последующего дарения в пользу супруги (дочери), то возникает дополнительный риск. Например, близкий родственник (мать) умирает до дарения квартиры дочери и не оставляет завещания.

В этом случае права на квартиру подлежат разделу между наследниками по закону наследодателя. Чтобы застраховать этот риск, обычно оформляют завещание на дату совершения сделки. Однако наличие завещания не может в юридическом смысле на сто процентов гарантировать того, что через какое-то время завещание не будет отменено. По закону наследодатель вправе отменять завещания и оформлять новые завещания в любое время и на любых лиц.

Таким образом, для оформления сделки подобным образом требуется высокий уровень доверия. Кроме того, данная сделка может квалифицироваться со стороны супруга как притворная, которая прикрывает фактическую куплю-продажу квартиры за счет совместно нажитых денежных средств в частную собственность супруги (дочери), а не в общую собственность супругов, что нарушает права супруга. В случае признания ее таковой сделка купли-продажи в пользу матери и последующее дарение по закону ничтожны и не влекут юридических последствий. Если возникнет такой спор, суд сможет признать право супруга на долю в общей долевой собственности на данную квартиру.

Этого не произойдет, если в ходе судебного спора будет доказано, что квартира приобретена на средства супруги (дочери), которыми она обладала до брака. Например, это может быть сделано путем оплаты квартиры с банковского счета, средства на который были зачислены до регистрации брака.

Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:

Один из вариантов того, как «скрыть» квартиру от возможного раздела имущества, является как раз оформление недвижимости на кого-либо из родственников и последующее ее дарение. Так как имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и разделу не подлежит, такой способ довольно часто практикуется. Но здесь возникают некоторые вопросы.

Заинтересованный супруг будет иметь основания оспорить сделку, так как, во-первых, при покупке квартиры, даже оформляя ее на мать, распоряжаться Вы будете совместными денежными средствами супругов. Ведь эти деньги были нажиты во время брака, независимо от того, кем конкретно они были заработаны. Если только они не получены в дар или в порядке наследования.

Для того чтобы доказать факт использования совместных денег супругов, достаточно предоставить, например, выписку с Вашего банковского счета, которая бы показывала, что деньги были сняты в том же количестве, что указано в договоре купли-продажи имущества. Или, например, доказательствами будут сведения о том, что лицо, на которое оформлено спорное имущество, не обладает реальной финансовой возможностью его покупки (доход матери не позволит купить такую квартиру).

Процесс оспаривания такой покупки квартиры сложный, но шансы все-таки есть.
Законным и самым гарантированным способом в таком случае является составление брачного договора и удостоверение его у нотариуса. Таким образом, Вы можете, не боясь, приобрести квартиру, оформить ее на себя, но в брачном договоре предусмотреть, что в случае раздела имущества муж на данную квартиру не претендует.

Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:

Налоговые последствия дарственной между гражданами разных государств следует проверять наиболее тщательно и с учетом всех обстоятельств: гражданство, налоговое резидентство, местонахождение объекта недвижимости.

Между РФ и Молдовой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговый кодекс устанавливает, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Однако декларацию придется подавать вам обеим. Одаряемый подаст декларацию о доходах в размере подарка, даритель отчитается в связи с отчуждением квартиры. К декларациям должны быть приложены документы о подтверждении близкого родства, например свидетельство о рождении (штампы в паспорте документом не являются).

На что еще обратить внимание при планировании сделки? Отчуждение объекта недвижимости налоговым нерезидентом РФ облагается налогом 30%. Вычет всей суммы сделки в связи трехлетним владением в отношении нерезидентов/неграждан не применяется.

Подаренную квартиру можно признать совместно нажитым имуществом, если после дарственной в квартире делался ремонт, сопоставимый со стоимостью подарка. Сделка является мнимой и может быть оспорена супругом, если будет доказано, что даритель не имел и не мог иметь сбережений или доходов, а вот одаряемый такие доходы имел, деньги копились на Вашем счету в период брака и были сняты перед сделкой, также Вы провели всю сделку самостоятельно и за свой счет.

Цена не является существенным условием договора дарения. Кадастровая стоимость для дарственной не имеет значения. Оценка объекта независимым оценщиком, в том числе по иску супруга, никакого значения на легитимность сделки не окажет. Уместной будет рекомендация занизить стоимость дарения до минимальной, если объект не требует ремонта и других существенных вложений.

Супругу, затеявшему тайное, следует оценить новую опцию Росреестра, который с января 2017 года регистрирует оспоримые сделки (без согласия супругов), указывая на отсутствие согласия в специальном примечании. Приобретая квартиру на родителей, необязательно тут же оформлять дарение. Можно оформить завещание. Кстати, дарить можно не только саму квартиру, но и деньги. Этот вариант может быть самым простым. Главное акт дарения денег должен быть оформлен документально.

Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:

Вариант приобретения квартиры на родственников с последующем дарением наиболее часто встречающийся вариант ухода от последующего раздела имущества, нажитого в браке. Такой вариант подойдет, если действительно на квартиру заработал только один супруг (моральный аспект, что два супруга вкладываются в общий быт, мы опускаем). Цель такой мнимой сделки исключение из совместно нажитого имущества данной квартиры. Если же вклад в квартиру был совместный, то есть супруг предоставил денежные средства, то в суде он может доказать, что сделка по приобретению с последующем дарением мнимая, и, как следствие, имущество будет поделено в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ.

Также необходимо обратить внимание на доказательную базу: Ваша мама действительно должна обладать такими средствами, чтобы ее имущественное и материальное положение позволяло приобрести и подарить данную квартиру. В противном случае бывший супруг докажет, что Ваша мама не могла купить такую квартиру, денежными средствами такими не обладала, а в действительности это Вы предоставили ей денежные средства. В настоящее время судебная практика по разделу имущества повернулась в пользу оценки реальности сделки (заключения договоров), позволяя сохранить баланс интересов обоих супругов.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, есть еще варианты решения Вашей проблемы. Можно составить брачный договор, согласно которому впоследствии Ваш муж не может иметь имущественных требований к данной недвижимости. Ваш «хитрый» вариант можно оформить одним договором, который называется договор приобретения в пользу третьего лица. То есть Ваша мама покупает квартиру на свои деньги, но на Вас, то есть собственником становитесь Вы. В этом случае необходимо доказать родство между Вами и мамой, так как данный тип сделки может быть рассмотрен в налоговой как дарение третьему лицу. Если Вы не докажете родство, Вам может быть начислен налог на дарение 13% от кадастровой стоимости объекта. Не забудьте сделать перевод документов мамы с апостилем. И рекомендую проводить такую сделку у нотариуса во избежание ошибок.

Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

Я бы разделил возможные проблемы на две категории:

проблемы с самой сделкой купли-продажи;
проблемы с возможным разделом совместно нажитого имущества в будущем.

Проблемы первой категории и варианты их предотвращения стандартны и почти не привязаны к браку. При приобретении объекта недвижимости нужно проверить право собственности на квартиру посредством получения самостоятельно выписки из ЕГРН (реестр недвижимости), проверить документы, подтверждающие приобретение продавцом недвижимости в собственность. Если квартира когда-либо приватизировалась, то нужно проверить процедуру приватизации, были ли отказы от приватизации или нет. Также нужно посмотреть справки форм ф7 и ф9 и приобретать квартиру с пустым списком зарегистрированных лиц. Также нужно проверить и самого продавца: посмотреть по судебным базам (в первую очередь, на сайтах районного суда и мирового судьи по месту регистрации продавца) наличие судебных споров, проверить по базе судебных приставов (fssp.ru) наличие долгов. Желательно, особенно при наличии подозрений, попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Полноценная проверка избавит почти от всех возможных проблем при приобретении жилья на вторичном рынке.

Проблемы второй категории легко предотвращаются составлением брачного договора, в котором можно предусмотреть отсутствие прав на указанную квартиру супруга. В ситуации, когда Вы рассматриваете варианты с дарением, очевидно, что Ваш супруг знает о том, что Вы приобретаете квартиру и не хотите делать ее совместной собственностью. Поэтому проблем с подписанием брачного договора быть не должно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Главная » Собственность » Порядок оформления полученной недвижимости в собственность. Условия для оформления