Оформление переуступки прав аренды земельного участка. Аренда земельных участков

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.

Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.

Договор аренды земельного участка

Общая характеристика Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ 4 . По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Цель договора аренды земельного имущества – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в земельном участке временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемый земельный участок не нужен или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ 5:

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ) 6 , которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ 7 практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду – земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка должно быть четко указано его местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 8 .

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумный срок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ) 9 .

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По ЗК РФ арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендатор не вправе передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ 10 в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) 11 .

В случае аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621 ГК РФ).

При прекращении срока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств улучшение арендованного земельного участка, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ) 12 .

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ 13 . Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». По ст. 10 закона 14 гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право не только использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления. Он может использовать в установленном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли. Может также возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

Арендатор имеет право на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.

Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ 15 допускает возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ.

Согласно п. 8 ст. 22 3К РФ 16 при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется г. 250 ГК РФ.

К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконные представители могут передавать согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Регулированию вопроса предоставления земли на таком вещном праве посвящен ряд статей Гражданского кодекса РФ (ГК): глава 34 закрепляет общие моменты относительно данного института.

Помимо ГК, ответ на вопрос об этом праве можно найти и в Земельном кодексе РФ .

ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.

Большая же часть таких отношений регулируется конкретным .

По смыслу названных законов можно вывести определение права . Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Преимущественное право аренды земельного участка

Преимущественное право на аренду земельного участка регулируется статьей 621 ГК РФ , оно дает возможность временному владельцу земли, который в настоящем пользуется земельным угодьем, продлить срок такого пользования. Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.

Важно: Такой временный владелец земли может претендовать на преимущественное заключение договора, только если соблюдал все условия по предыдущему и действовал в соответствии с законом.

Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица. Тогда нынешний арендатор земельного участка имеет право через суд потребовать на выбор:

Перевода прав и обязанностей по договору с нового арендатора на себя и обязать собственника возместить убытки.
Только возмещения убытков.

Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.

Стороны могут согласовать в новом договоре иные условия, нежели в уже заключенном, а могут заключить точно такой же договор на новый срок.

Стороны договора

Арендаторы земельных участков — это те, кто арендует участок земли.

Собственник земли вправе подать иск в суд о досрочном прекращении арендных отношений, если:
- временный владелец использует земельный надел не по тому назначению и вопреки условиям договора;
- на арендуемых угодьях проводятся такие работы, которые существенно ухудшают состояние почвы и грунта на участке;
- арендатор не вносил плату за пользование землей свыше двух раз подряд.
Совершать сделки с арендованным земельным участком (подарить, продать, передать в качестве залога и др.). Эти действия никак не повлияют на права арендатора, однако земельный участок будет под обременением для нового собственника (залогодержателя).
Самостоятельно решать, кто будет арендатором его участка.
По своему усмотрению распоряжаться доходами, поступающими с аренды.
Может потребовать компенсацию, если временный владелец продолжает пользоваться земельным участком сверх , который стороны согласовали в договоре.
Требовать возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором было передано в момент достижения соглашения.

Права арендатора земельного участка

Права и обязанности арендатора земельного участка прямо указаны в действующем законодательстве РФ. Так например, указанное лицо может передать свое право аренды на земельный участок третьему лицу (ст. 22 ЗК РФ).

Сюда же законодатель относит право:

Для того чтобы использовать указанные выше права арендатора на земельный участок, он всегда должен помнить, что обязан письменно сообщить собственнику о совершении указанных действия (но в соглашении можно определить и иной порядок), а также что передача арендных прав будет действительна до тех пор, пока срок договора аренды земельного участка не истек.

Помимо перечисленных прав арендатор земельного участка вправе:

пользоваться земельным наделом для своих нужд (но в пределах категории и разрешенного использования);
извлекать из него пользу (в виде доходов);
фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли (например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.п.)

На что НЕ имеет право владелец земли?

Лицо, временно владеющее земельным участком, не вправе совершать в отношении него следующие действия:

продавать;
оформлять на себя право собственности на участок;
выставлять на торги;
завещать по наследству;
дарить какому-либо третьему лицу;
не исполнять запрет, связанный с установлением сервитута.

Обязанности сторон

Обязательства арендодателя

Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности:

Передать участок, который соответствует целям, для которых арендатор хочет его использовать и не препятствовать в этом новому владельцу.
Передать землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
Передать участок со всеми принадлежностями, а также всей документацией на участок.
Перезаключить договор с наследником арендатора в случае его смерти (при наличии согласия правопреемника воспользоваться правом аренды).
Предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемый участок.
По истечении срока аренды возместить расходы, полностью или в какой-то части понесенные временным владельцем участка на освоение земель и улучшение качества сельхоз угодий.
Нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые могут даже незначительно препятствовать пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал (

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров. После составления необходимо . Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт. Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

положениями договора;
законодательством РФ;
и целевым предназначением ЗУ.

При заключении соглашения об аренде земли на длительный срок субъект предполагает, что будет продолжительный период использовать объект. Однако по самым разным причинам необходимость в эксплуатации выбранного участка может отпасть. В такой ситуации у субъекта есть два пути: пересдать надел (заключить договор субаренды) либо отказаться от арендных прав в пользу стороннего лица. В последнем случае имеет место переуступка прав аренды земельного участка. Этот правовой институт имеет ряд особенностей, которые мы и рассмотрим в статье.

Общая характеристика

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами имеет существенные отличия от института субаренды. В первом случае к стороннему субъекту переходит весь объем прав по первоначальному договору. После заключения соглашения арендатор не может иметь никаких притязаний на надел. Следует учесть, что договор о переуступке права аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

В субарендных правоотношениях участвует три субъекта: собственник объекта, арендатор и субарендатор. В этом случае оформляется 2 договора.

Особенности срока действия

На практике достаточно распространены случаи аренды земельных участков под ИЖС. Переуступка права в таких ситуациях обычно осуществляется с уведомлением собственника. Дело в том, что наделы под строительство выделяются в пользование на срок, не превышающий 5 лет. В соответствии с требованиями законодательства, при таком периоде действия достаточно известить собственника о переуступке права аренды.

Под ЛПХ может предоставляться на длительный срок. Если он превышает 5 лет, то для переуступки прав необходимо получить согласие собственника.

Нормативная база

Земельные отношения в РФ регламентируются ЗК. В 22 статье Кодекса закреплены обязанности и права арендатора на период действия арендного соглашения. В частности, субъект может передать права, установленные договором, стороннему субъекту.

Цель переуступки прав аренды земельного участка может быть разной. Как правило, такая сделка совершается в случае продажи недвижимости, расположенной на арендованном наделе.

Передача прав может также осуществляться:

Для исполнения обязательств, вытекающих из договора о залоге.
В качестве обеспечительного взноса, установленного для лиц, вступающих в строительный кооператив.
Для оформления субарендного соглашения на часть надела, находящегося в пользовании.

Основные обязанности арендатора

Арендная плата является одним из ключевых условий договора аренды земельного участка. При переуступке права новый пользователь приобретает не только юридические возможности, но и обязанности прежнего арендатора. Следовательно, он также должен вносить плату в размере и порядке, что закрепленны в первоначальном договоре. Если надел арендован у муниципалитета, суммы и правила их отчисления определяются уполномоченными структурами местной власти.

Новый пользователь, как и первоначальный арендатор, может использовать надел по своему усмотрению, однако его действия не должны причинять ущерб объектам и окружающей среде, наносить вред другим лицам. Пользование участком должно осуществляться строго в соответствии с его назначением.

Ограничения

В законодательстве предусмотрено несколько случаев, в которых не допускается.

Стоит сказать, что запрет может быть установлен непосредственно в арендном соглашении. Если ограничений в договоре нет, невозможность переуступки может быть связана с:

Нарушением строительных или иных норм при возведении сооружения, расположенного на арендованном наделе. К примеру, на участке построен дом без разрешения на строительство, участок был выделен для других целей и, значит, возведение на нем сооружения невозможно и пр.
Спором по наделу. Если участок является предметом иска о разделе или определении субъекта прав на него, переуступка не допускается.
Наличием обязательств в отношении надела.

Особенности оформления сделки

Соглашение об уступке составляется в письменном виде в той же форме, что и первоначальный договор. Для оформления переуступки заинтересованные лица обращаются в земельный комитет при местной администрации.

Необходимые бумаги

В уполномоченный орган сдаются следующие документы:

Заявление.
Копия гражданского паспорта (для физлиц), выписка из ЕГРП/ЕГРЮЛ (для юрлиц).
Документ, подтверждающих постановку на учет в ИФНС (ИНН).
Договор аренды (копии и оригинал).
Кадастровая карта.
Св-во о регистрации прав собственности на участок (предоставляется копия, заверенная нотариусом).
План участка (М 1:500).
Согласие собственника.

Составление договора

Основным требованием к соглашению является соответствие первоначальным условиям сделки. К договору должны быть приложены все документы, составленные сторонами. Это могут быть дополнительные соглашения, пояснения и пр.

В договор включаются следующие сведения:

Паспортные данные арендатора и лица, к которому переходят его обязанности и права. Если участниками сделки являются юрлица, указываются их наименования и адреса.
Место нахождения предмета соглашения, общая площадь надела, реквизиты кадастрового паспорта.
Характеристика процедуры переуступки обязательств и прав. При наличии задолженности по арендной плате в соглашении следует описать порядок и условия ее погашения, а также сумму, подлежащую выплате. Ее учитывают в составе арендной платы нового пользователя.
Основания возникновения арендных прав первоначального арендатора. Это может быть договор, кадастровые и другие документы, квитанции, подтверждающие оплату, и пр.
Выписка из ЕГРН. Она должна подтверждать отсутствие ограничений (земля не должна быть предметом спора или залога).
Порядок и размер арендной платы. Платеж может осуществляться разными способами. Это, к примеру, может быть единовременная, ежемесячная, ежеквартальная выплата.
Срок арендного соглашения, действия нового пользователя после его окончания.
Условия расторжения соглашения.
Дата, место составления, подписи участников сделки.

К новому арендатору могут перейти обязанности, не только связанные с исполнением условий первоначального договора, но и касающиеся улучшения качества земли.

Договор о переуступке позволяет новому арендатору использовать землю, право собственности же остается за арендодателем, который в сделке не меняется.

Регистрация соглашения

Она необходима для придания документу юридической силы. Регистрация соглашения о переуступке осуществляется в Росреестре. Данная процедура не предусмотрена только в одном случае - если договор оформляется менее чем на 1 г. и с гражданином.

Для госрегистрации потребуются следующие документы:

Заявление.
Копия паспорта.
Копии правоустанавливающих документов на надел.
Справки, подтверждающие согласование вопроса о переуступке с земельным комитетом. Такие документы требуются при регистрации соглашения о передаче прав аренды сельскохозяйственных земель, используемых для выращивания культурных растений.
Два экземпляра договора о переуступке.
Документ, подтверждающий уведомление собственника о совершенной сделке или его согласие.
Согласие супруга/супруги одного из участников сделки на распоряжение наделом.

Для юрлиц и предпринимателей установлен дополнительный перечень документов. В него входят копии:

Доверенности, подтверждающие правомочия представителя.
Уставных (учредительных) документов.

Госпошлина

Ее размер устанавливается в том же порядке, что предусмотрен для определения суммы сбора при отчуждении объекта. Стоит отметить, что величина госпошлины будет различаться в зависимости от субъектного состава правоотношений. Так, гражданам нужно заплатить 2 тыс. р. Эту сумму, как правило, участники сделки разделяют между собой поровну.

Для юрлиц размер госпошлины существенно выше. Он составляет 22 тыс. р. В этом случае участники сделки также разделяют сумму поровну.

Если одной стороной является гражданин, а другой - юрлицо, первая выплачивает 2 тыс. р., вторая, соответственно, 20 тыс. р.

Если сделка заключается физлицом и государством, пошлину выплачивает гражданин в размере 2-х тыс. р.

В некоторых случаях сторонами являются государство (субъект РФ или муниципалитет), юрлицо и физлицо. В таких ситуациях первая сторона от уплаты пошлины освобождается, вторая отчисляет 22 тыс. р., а гражданин, соответственно, 2 тыс. р.

Бухучет

Какие делаются проводки при переуступке права аренды земельного участка? Для отражения операции используется запись:

Дб сч. 76 Кд сч. 91.

При начислении НДС при переуступке права аренды земельного участка дебетуется 91 счет и кредитуется сч. 68.

Аренда земельных участков является довольно распространенной практикой в современном обществе. Однако такая ситуация, как переуступка права аренды рядовыми гражданами до сих пор понимается не в полной мере. Большинство, сталкиваясь с данной ситуацией, ищет помощи у юристов, однако кое-что о данной процедуре можно узнать, если внимательно ознакомиться с Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Когда земельный участок сдается в аренду

Аренда представляет собой договор, по которому передает второй стороне права пользования землей и получение с нее полезного дохода. Взамен арендодатель в течение всего срока действия договора получает от арендополучателя фиксированную плату, называемую рентой.

В земельном законодательстве выделяют два случая аренды участка:

Использование его для сельскохозяйственных работ;
Использование для жилищного строительства.

Между физическими лицами самым распространенным вариантом является первый: собственник земли, использующий ее как объект инвестирования, обычно не продает участок, а получает с него пассивный доход в виде ренты.

Второй вариант чаще всего встречается в сделках с муниципальными органами власти. В этом случае земли арендуются под строительство индивидуального и многоквартирного жилья, организацию дачных и гаражных кооперативов и тому подобного.

Договор аренды может быть заключен на срок до и более одного года. В случаях, передачи земли в пользование по данному договору на срок более 1 года, закон требует постановки его на учет в Управлении федеральной службы государственной регистрации.

Существует также такой процесс, как отчуждение земельного участка или его доли. Об этом читайте в .

Особенности передачи прав на земельный участок третьему лицу

Гражданский кодекс в пункте 2 статьи 615 говорит, что арендатор в течение срока действия договора аренды получает возможность распоряжаться арендованным имуществом в соответствии с условиями соглашения. Чаще всего в число этих условий входит и передача прав на арендованное имущество третьему лицу. Данная процедура может осуществляться в двух основных формах:

На основании договора субаренды;
Путем переуступки прав аренды землевладения.

Договор субаренды представляет собой договор, заключаемый на земельный участок между арендатором и третьей стороной, которая и будет в дальнейшем использовать предмет договора и получать от него доход. Данное соглашение заключается на время, не превышающее срок действия договора основной аренды. При этом ответственными сторонами будут арендаторы по обоим договорам.

Уступка права аренды земельного участка предполагает, что арендатор передает все свои права на данные земли третьему лицу, которое впоследствии становится основным арендополучателем. Наиболее распространена подобная практика в случаях покупки здания, располагающегося на арендуемой территории. Данная операция возможна без участия собственника земли: информация об изменении ответственного за арендуемое имущество лица доводится до землевладельца посредством уведомления.

Переуступка прав аренды земельного участка имеет несколько особенностей:

Нельзя переуступить права на участок, по договору аренды которого данная операция не оговорена сторонами;
Нельзя переуступить права на участок под жилищное строительство, если по оформленному ранее договору аренды он числится в качестве сельскохозяйственных земель. Предварительно требуется провести процедуру изменения целевого назначения арендуемых земель.

Оформление договора и необходимые документы

Отношения между собственником земли, первым и вторым арендаторами должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства и учтены путем государственной регистрации сделки аренды, в случаях перехода прав аренды земельного участка на срок более года.

Нюанс, который можно выделить при оформлении переуступки договора аренды земельного участка — способ расчета между первым и вторым арендаторами. Данный процесс может происходить несколькими способами, основное различие которых лежит в дальнейшем налогообложении:

Новый арендатор выплачивает сумму задолженности прошлого арендатора непосредственно собственнику участка. Долг учитывается в расходах арендатора и не учитывается при расчете налогооблагаемой прибыли;
Новый арендатор увеличивает стоимость договора переуступки прав на сумму задолженности, уплачивает ее прежнему арендатору и в полном размере учитывает ее в расходах.

Для оформления переуступки прав аренды земельного участка нужно собрать пакет следующих документов:

Заявление на переуступку прав;
Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия;
Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

Кроме уже перечисленных требуются личные документы сторон договора:

Для физических лиц — паспорт и согласие супругов на совершение данной сделки, заверенное у нотариуса. Если какая-то из сторон в браке не состоит, ей необходимо предоставить соответствующее заявление об отсутствии брачных отношений, также заверенное нотариусом;
Для юридических лиц — копии учредительных и егистрационных документов, свидетельство

Регистрация перехода права аренды

Государственная регистрация перехода права аренды от одного арендополучателя к другому влечет за собой вступление заключенного между этими лицами договора. Она необходима в случаях, если соглашение заключается на срок свыше 1 года.

Регистрация перехода права аренды, как понятно из приведенного выше перечня документов, производится только при уплате государственной пошлины, определяемой главой 25.3 Налогового кодекса РФ. Сейчас государственная пошлина за регистрацию перехода права аренды для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей. Сам процесс регистрации регулируется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация процедуры перехода права аренды земельного участка подтверждается выдачей соответствующего свидетельства.

Изложенную выше информацию можно тезисно представить в следующем виде:

Договор на аренду земли могут заключать и физические, и юридические лица;
Право аренды земельного участка передается либо путем переуступки данного права, либо при помощи заключения договора субаренды;
Для оформления переуступки права аренды согласие арендодателя не требуется, если в договоре нет запрещающего данную процедуру пункта, однако стороны договора переуступки прав обязаны уведомить собственника участка о смене ответственного лица;
Состав документов, требуемых для оформления перехода права аренды, зависит от правового статуса сторон договора;
Регистрация перехода прав сопровождается уплатой государственной пошлины.

Главная » Собственность » Оформление переуступки прав аренды земельного участка. Аренда земельных участков