Новые правила постановки на кадастровый учет недвижимости и земельных участков. Регистрация недвижимости по-новому: как это будет

В середине июля Президент РФ Владимир Путин подписал ряд документов, касающихся осуществления кадастрового учета и регистрации недвижимости. Среди них – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ " ", который начнет действовать с 1 января 2017 года (далее – новый закон о регистрации). Также изменены нормы ГК РФ, касающиеся признания объекта самовольной постройкой (изменения уже вступили в силу 1 сентября). Кроме того, был уточнен порядок регистрации прав на недвижимость без участия правообладателя (по заявлению уполномоченного госоргана) – новые нормы начнут применяться с 1 декабря текущего года. Новые правила имеют как плюсы, так и минусы, рассмотрим их подробнее.

Дважды в одну и ту же реку входить не придется

В настоящее время в России действует фактически двойное регулирование вопросов, относящихся к сфере регистрации недвижимости. Постановка недвижимого имущества на государственный кадастровый учет регламентируется Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ " " (далее – закон о кадастре), а государственная регистрация прав на недвижимость и обременений осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " " (далее – действующий закон о регистрации). В связи с этим для того, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок или дом, подлежащий кадастровому учету, заявители вынуждены готовить два пакета документов, обращаться в две разные организации – кадастровую палату и территориальный орган Росреестра, – и участвовать параллельно в двух длительных процедурах. Кроме того, Росреестру приходится поддерживать одновременно сразу два государственных информационных ресурса с информацией об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости, причем содержащиеся в них сведения нередко не совпадают.

О том, кто вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, узнайте из "Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки" . Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Новый закон о регистрации объединит в единую цепочку все действия по оформлению недвижимости в рамках единой учетно-регистрационной процедуры – от кадастрового учета до получения документов о праве собственности.

Что написано пером...

Все сведения об объектах недвижимости, правах на них, ограничениях прав и обременениях будут аккумулированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – единый реестр недвижимости). Причем реестр будет вестись исключительно в электронном виде, а сведения, однажды в него попавшие, нельзя будет удалить или изъять ( , ). Таким образом, реестр одновременно станет выполнять и роль архива. Как считают разработчики закона (напомним, соответствующий законопроект был внесен в Госдуму Правительством РФ), создание единого государственного информационного ресурса позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод государственных услуг преимущественно в электронный вид.

Расширение электронного взаимодействия органов власти создаст условия для сокращения сроков регистрации прав. К слову, в последний день прошлого года были сокращены сроки оформления сделок с недвижимым имуществом. Так, до 31 декабря 2014 года на регистрацию и постановку недвижимости на кадастровый учет отводилось по 18 календарных дней, а если документы сдавались через МФЦ, то требовалось на два дня больше. Сегодня регистрация прав и кадастровый учет занимают по 10 рабочих дней соответственно (12 рабочих дней – при подаче документов через МФЦ) ( , ).

По новым правилам с 1 января 2017 года регистрация прав будет занимать семь рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), постановка на кадастровый учет – пять рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ) (). Если же права регистрируются на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства на долю в общем имуществе супругов, то срок регистрации составит, как и сейчас, три рабочих дня. В случае подачи документов в электронной форме срок также не изменится и составит один день ( ,).

Государственная регистрация – это не только учет, но и контроль, и… ответственность

В новом законе максимально детализирован перечень обстоятельств, при которых государственный регистратор принимает решение о приостановке регистрации прав и постановки объекта на кадастровый учет. Приостановка регистрационных действий предусмотрена в 51 случае, среди них:

• отсутствие у заявителя прав на объект недвижимости;
• противоречие заявленных прав и прав, которые уже зарегистрированы в едином реестре недвижимости;
• затягивание сроков при предоставлении документов Росреестру другими ведомствами;
• решение суда о недействительности сделки, которая является основанием для регистрации права, и т. д. ().

Оформление прав и осуществление кадастрового учета приостанавливаются до устранения препятствий, но не более чем на три месяца за исключением ряда ситуаций. Так, на срок до одного месяца могут быть приостановлены регистрационные действия в случае задержек при предоставлении необходимых документов Росреестру другими ведомствами. До окончания регистрационных действий по текущей сделке с объектом недвижимости, документы о которой поступили в Росреестр, приостанавливается регистрация последующей сделки с этим же объектом. Спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество также станет препятствием для регистрации до вынесения судебного решения и т. д. (). Если по истечении указанного срока обстоятельства, препятствующие регистрации не были устранены, то государственный регистратор примет решение об отказе в осуществлении кадастрового учета или регистрации прав ().

Кроме того, у правообладателей сохранится возможность запрещать осуществление регистрационных действий в отношении принадлежащей им недвижимости без их личного участия (). Напомним, сегодня владелец имущества может подать в Росреестр соответствующее заявление, о чем в едином реестре недвижимости заносится специальная отметка. Это сделано для того, чтобы никто не смог произвести какие-либо действия в отношении недвижимости против воли ее владельца. Если же все-таки мошенники предпримут такую попытку, то при наличии такой записи регистратор обязан вернуть инициаторам заявление о совершении регистрационных действий без удовлетворения. Однако такая запись не станет препятствием регистрационным действиям, совершаемым на основании вступившего в законную силу решения суда.

Новый закон о регистрации предусматривает аналогичные правила, несколько конкретизируя их, – например, установлен максимальный срок для внесения записи о невозможности совершения регистрационных действий – пять рабочих дней со дня поступления заявления (). Ильяс Вахитов , директор АНО Центр прикладных исследований в области права и бухгалтерского учета "Правовые и бухгалтерские решения", полагает, что такой запрет не является панацеей. К примеру, эта норма не сможет защитить собственников в ситуации, когда злоумышленники при хищении недвижимости завладевают паспортами или получают другие паспорта на имя владельцев недвижимости, – такие случаи уже встречались на практике. Также известны факты, когда для похищения недвижимости мошенники использовали подлинные судебные решения, добавляет эксперт.

Еще одна норма, которая перекочевала из старого закона в новый, дает правообладателю, уже утратившему право на имущество, возможность сделать в едином реестре недвижимости отметку о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости ( , ).

Как полагает Ильяс Вахитов, заключение сделки и регистрация права на недвижимость при наличии в реестре записи о возражении фактически ставит под сомнение добросовестность очередного приобретателя такого имущества, и при определенных обстоятельствах это может повлечь изъятие у него судом приобретенной недвижимости. С другой стороны, незаконно лишившийся имущества владелец имеет возможность принять оперативные меры для защиты своего права еще до принятия судом от него соответствующего иска – как минимум, мошенникам будет труднее перепродать недвижимость, если потенциальный покупатель узнает о такой записи.

Закон о государственной регистрации предусматривает ответственность регистрирующего органа за упущения в работе. Так, наказывать будут за необоснованный отказ в приеме документов, волокиту, технические ошибки в записях единого реестра недвижимости, необоснованный отказ в предоставлении сведений из единого реестра недвижимости и т. д. (). Ущерб, причиненный регистрирующим органом в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей, будет покрыт в полном объеме за счет казны (). При этом предусмотрена возможность взыскания Росреестром выплаченных сумм у непосредственных виновников нарушения, если они есть – кадастрового инженера, органа местного самоуправления и т. д.

Также расширены рамки персональной ответственности должностных лиц – государственных регистраторов прав (). Сегодня лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на имущество, несут ответственность только за причиненный при осуществлении регистрационных действий материальный ущерб (). По новому закону государственные регистраторы прав будут обязаны возмещать убытки, причиненные своими незаконными действиями территориальному органу Росреестра, а если вред был причинен умышленными действиями, то регистраторы обязаны будут возмещать убытки в полном объеме (в том числе упущенную выгоду). Кроме того, наказывать будут за необоснованные отказ в осуществлении и приостановление регистрационных действий, а также за уклонение от выполнения обязанностей (). Однако порядок возмещения причиненных действиями государственных регистраторов убытков, а также пределы такого возмещения в законе не закреплены.

Кроме этого, в законе о государственной регистрации уточнена действующая норма о праве граждан на получение однократной компенсации в случае утраты по не зависящим от них причинам зарегистрированного в едином реестре недвижимости права на единственное жилье (). Максимальный размер такой компенсации составит, как и сейчас, не более 1 млн руб. (). Для получения компенсации пострадавшее лицо должно будет доказать в суде факт невозможности взыскания имущества в связи со смертью должника и отсутствием у него правопреемников или ликвидацией юрлица ().

Однако эта норма начнет действовать только с 1 января 2020 года, в связи с чем возникает вопрос о прекращении практики компенсационных выплат в первые три года действия нового закона. В то же время очевидно, что устанавливая довольно скромный размер компенсации, законодатель побуждает граждан совершать сделки с недвижимостью в нотариальном порядке. Нотариально оформленная сделка не только гарантирует дополнительную юридическую защиту, но и дает право на внушительную компенсацию сторонам в случае непрофессиональных действий нотариусов за счет индивидуальных страховок последних. Сегодня размер страховой выплаты по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении, составляет 2 млн руб. (в сельском поселении – 1,5 млн руб.). А на сумму 5 млн руб. обязаны застраховать свою деятельность нотариусы, удостоверяющие договоры ипотеки ().

МНЕНИЕ

Елена Тихонова, юрист Коллегии адвокатов "Юков и партнеры":

"Новый закон не оправдал ожидания экспертов по вопросу обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью, совершаемых с участием физических лиц. Действительно, предложенные в свое время соответствующие поправки в ГК РФ вызвали негативную реакцию общества. Граждане видели в этом только желание нотариусов заработать больше денег. Однако, надо признать, граждане, пользующиеся услугами нотариусов для заверения сделок с недвижимостью даже в случаях, когда законом такая обязанность не предусмотрена, гораздо реже сталкиваются впоследствии с необходимостью доказывать действительность таких сделки в суде, и как следствие, не тратятся на дорогостоящие услуги юристов. Кроме того, нотариальная форма сделки предполагает компенсацию гражданам убытков, причиненных незаконными действиями нотариусов. Поэтому, введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью с участием физлиц было бы положительным моментом не только с точки зрения повышения достоверности сведений в едином реестре недвижимости и сокращения нагрузки на суды, но и с позиции уменьшения затрат на судебные расходы как для граждан, так и для государства".

Несмотря на то, что новый закон несет в себе целый ряд полезных нововведений, эксперты не сошлись во мнении о необходимости его принятия в его нынешнем виде. Как пояснила порталу ГАРАНТ.РУ юрист Коллегии адвокатов "Юков и партнеры" , с учетом того, что законодатель посчитал необходимым радикально обновить законодательство, обоснованно было бы предполагать, что закон должен был не просто объединить реестры и несколько упростить процедуру доступа к ним, а коренным образом изменить подход к регистрации недвижимости, а также решить хотя бы некоторые из существующих проблем в этой сфере. В качестве таковых эксперт отмечает недостаточную достоверность данных единого реестра недвижимости, которая влияет, в первую очередь, на исчисление имущественных налогов. Кроме того, по ее мнению, закон не предусматривает расширения доступа нотариусов к данным единого реестра недвижимости. Так, учитывая перевод всех данных о недвижимости в электронный вид, логичным шагом было бы предоставление нотариусам доступа в онлайн-режиме ко всей базе данных единого реестра недвижимости для целей, связанных с проверкой достоверности сведений при заверении сделки. Доступ нотариусов к единому реестру недвижимости, в свою очередь, мог бы способствовать повышению точности сведений, содержащихся в нем, а также защищенности сторон сделок с недвижимостью.

Избушку на курьих ножках зарегистрировать больше не получится

1 сентября вступили в силу поправки в ГК РФ, уточняющие правовой режим самовольной постройки (). Раньше для того, чтобы узаконить "самострой" и оформить на него право собственности, достаточно было доказать в суде, что спорный объект не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью человека. Таким образом, допускалось даже незначительное нарушение градостроительных норм.

• владелец постройки должен иметь право на строительство объекта на участке;
• постройка на день обращения в суд должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, определяемых местной администрацией, или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах ().

Таким образом, узаконить "самострой" стало сложнее.

Еще одно новшество заключается в том, что органы местного самоуправления смогут принимать решение о сносе самовольной постройки самостоятельно без решения суда в случае ее возведения на земельном участке, не предоставленном для этих целей, если он расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия), или на территории общего пользования, либо в полосе отвода инженерных сетей (). Принимая решение о сносе самовольной постройки, орган местного самоуправления будет определять с учетом характера постройки сроки ее демонтажа, которые не могут превышать один год (). Если же осуществившее незаконную постройку лицо не было установлено, то местные власти смогут организовать снос не ранее чем через два месяца после опубликования соответствующего уведомления на сайте муниципального органа СМИ, в том числе ().

Бесхозную недвижимость учтут

С 1 декабря начнет действовать новый порядок предоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав без участия заявителя в тех случаях, когда одной из сторон сделки выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления ( ; далее – Закон № 251-ФЗ). Подобные ситуации возникают, например, при приватизации жилья, заключении договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества и т. д. Так, с 1 декабря в случаях, если право или ограничение (обременение) права на недвижимость возникают на основании акта органа госвласти или местного самоуправления либо сделки с ними, то процедура может проводиться по заявлению органа и без участия лица, в чью пользу осуществляются регистрационные действия. Однако лицо, в отношении которого принят акт либо с которым совершена сделка, также вправе будет представить заявление и необходимые документы по собственной инициативе ().

Также, с 1 декабря закон о кадастре пополнится нормой, обязывающей Росреестр информировать местные власти о "бесхозной" недвижимости. Новые правила будут распространяться на те объекты недвижимости, информация о владельцах которых отсутствует в государственном кадастре недвижимости по истечении пяти лет с даты присвоения этим объектам кадастровых номеров. Эти правила не будут применяться к зданиям и сооружениям, если была проведена госрегистрация права собственности хотя бы на одно помещение, расположенное в них, а также к многоквартирным домам и помещениям, находящимся в них и составляющим общее имущество ().

Отменены свидетельства о регистрации права, сокращены сроки регистрации и другие изменения — предлагаем всем практикующим юристам заранее ознакомиться с положениями нового закона о регистрации недвижимости.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступает в силу с 1 января 2017 года. Исключение составляют положения о компенсации ущерба, причиненного правомерными действиями и о компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, которые вступают в силу с 1 января 2020 года.

Прежде всего, в соответствии с законом будет создан новый реестр – Единый государственный реестр недвижимости. Он объединит в себе прежний реестр прав на недвижимое имущество и сведения кадастра. Со дня вступления в силу нового закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, остаются общедоступными.

Кадастровый учет недвижимости по новому закону будет осуществлять Росреестр, в то время как в настоящее время эти функции возложены на кадастровые палаты субъектов РФ.

При этом законом предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно. Государственная регистрация прав без одновременного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется (статья 14 нового закона).

Заявление о кадастровом учете и (или) регистрации права можно будет подать в любой отдел Росреестра или МФЦ, независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Независимо от формы представления документов, кадастровый учет и (или) регистрация прав осуществляются в следующие сроки:

• 7 рабочих дней – регистрация права в Росреестре (9 рабочих дней при подаче в МФЦ);
• 5 рабочих дней — осуществление государственного кадастрового учета при обращении в Росреестр (7 рабочих дней – через МФЦ);
• 10 рабочих дней – при подаче заявления на осуществление кадастрового учета и регистрации прав через Росреестр (12 рабочих дней – через МФЦ).

Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов при обращении в Росреетр с заявлением на бумажном носителе будет осуществлена в течение 3 рабочих дней (при обращении в МФЦ этот срок составит 5 рабочих дней). В случае поступления заявления в Росреестр в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.

В законе существенно расширен перечень оснований для приостановления учета и регистрации — статья 26 нового закона содержит 51 пункт, каждый из которых дает регистратору принять решение о приостановлении.

Законодатель увеличил и сроки приостановления учета и регистрации прав на недвижимость. По общему правилу приостановление по инициативе регистратора возможно на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на 3 месяца. Исключения предусмотрены п.3-8 статьи 26 Закона.

Кадастровый учет и (или) регистрация прав могут быть приостановлены по инициативе заявителя не более чем на 6 месяцев. Заявление заявитель может подать однократно. Действующий закон не содержит указание на однократность подачи соответствующего заявления, а предельный срок приостановления регистрации по инициативе заявителя составляет всего 3 месяца.

Новый закон не предусматривает выдачу свидетельства о государственной регистрации права. По новым правилам государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Фото с сайта 4geo.ru

1 января 2017 года вступает в силу новый закон о государственной регистрации недвижимости. Предполагается, что его нормы позволят гражданам и юридическим лицам быстрее и проще регистрировать свое имущество. На первый взгляд, это действительно так: сроки регистрации прав и постановки на кадастровый учет сократятся почти вдвое, саму регистрацию можно будет осуществлять в любом регионе вне зависимости от местанахождения объекта, а некоторые записи будут вноситься в реестр автоматически. Однако практикующие юристы считают, что с применением некоторых новых норм могут возникнуть трудности, и рекомендуют зарегистрировать права и поставить объект на кадастровый учет по старым правилам - время сделать это еще есть.

Нормативно-правовое регулирование

Фактически с 1 января 2017 года отношения по регистрации недвижимости будут регулироваться сразу тремя законами: новым законом о государственной регистрации недвижимости и действующими сейчас законами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и о государственном кадастре недвижимости (ч. 4 ст. 72 нового закона о государственной регистрации недвижимости). Директор по правовым вопросам BIND Therapeutics Татьяна Ситнова рекомендует особенно внимательно отнестись к перечню документов, которые необходимы для регистрации и учета: «Они немного различаются в разных законах, но друг другу не противоречат - а значит, надо будет предоставлять их все».

Ведение Единого государственного реестра недвижимости

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) будут объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этих целей из федерального бюджета планируется выделить 4851 млн руб. Однако бывает, что сведения в ЕГРП и ГКН часто не совпадают, например, новосибирская дорога с газоном, деревьями и кустарником была отмечена в ЕГРП как объект недвижимости (см. " "), а в Кемерово недвижимостью чуть было не признали теплоход, переоборудованный под кафе (см. " ").Чтобы в новом реестре появилась правильная запись, есть смысл проверить ЕГРП и ГКН (и при необходимости исправить данные, указанные там) до начала следующего года. При этом вестись ЕГРН будет исключительно в электронной форме. "Бумажки о собственности" Росреестр с 15 июля также не выдает.

Год назад суды подчеркивали, что "в совокупности записи реестра должны соответствовать правоустанавливающим и другим документам, представляемым на государственную регистрацию, а сведения, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, - записям в реестре" (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 года по делу № А39-5198/2013). Теперь возможна ситуация, что если с записью в реестре что-то случится, при отсутствии свидетельства у собственника могут возникнуть сложности с доказыванием факта регистрации своих прав. "Чтобы этого не произошло, я бы советовал периодически запрашивать выписки из реестров и хранить их у себя. Но будьте готовы к тратам - одна бумажная выписка об объекте недвижимости из ЕГРН обойдется для граждан минимум в 750 руб., для юридических лиц - в 2200 руб.", - предупреждает генеральный директор компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев .

Достоверность сведений

В новом законе декларируется принцип достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН. "Однако на деле оказывается, что речь идет только о достоверности предоставляемых данных. Если, например, в реестре отсутствует информация об охранной зоне инженерных коммуникаций, водоохранной зоне или иных ограничениях, то это вовсе не означает, что их там нет. Соответственно грош цена такой достоверности", - заявляет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский .

Год назад ФСБ предложила ограничить доступ третьих лиц к персональным данным владельцев недвижимости. Хотя Кабмин заморозил этот законопроект (см. « »), на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов все еще идут его общественные обсуждения и независимая антикоррупционная экспертиза. "Не предусмотренное никакими законами кодирование в ЕГРП имен высокопоставленных чиновников и настойчивые попытки вообще закрыть информацию о собственниках - ну о какой достоверности здесь можно говорить?" - задается вопросом Можаровский.

Действительно, с конца 2015 года фамилии высокопоставленных чиновников стали исчезать из действующих реестров. Так, сообщения об этом поступали из Фонда борьбы с коррупцией и Центра антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси интернешнл". Тем не менее, очевидно: запись о том, что тот или иной особняк принадлежит просто "физическому лицу" (а не Иванову Ивану Ивановичу), вовсе не означает, что он является ничейным.

Срок регистрации недвижимости

Сегодня регистрация прав и кадастровый учет занимают по 10 рабочих дней соответственно (12 рабочих дней - при подаче документов через МФЦ). После вступления в силу нового закона срок регистрации сократится до семи рабочих дней (девять - при подаче документов через МФЦ), а срок постановки на кадастровый учет - до пяти рабочих дней (семь - при подаче документов через МФЦ). Если же регистрация прав и постановка на кадастровый учет будут проходить одновременно, то их общий срок составит 10 рабочих дней (12 рабочих дней - через МФЦ). "Это, конечно, хорошо", - замечает юрист сервиса "Конструктор документов FreshDoc.ru" Алина Тухватуллина . "Но как бы такая оперативность не привела к ошибкам регистратора при проведении правовой экспертизы сделки. Тем более, что нагрузка на Росреестр только возрастает", - опасается эксперт. Чтобы этого избежать, она советует провести горящие сделки и регистрацию ранее возникших прав уже сейчас. «Сроки регистрации прав и проведения кадастрового учета постоянно снижаются. Но я всегда выступаю за одно: допустим, пусть срок составляет не пять дней, а 10, но этот срок будет реальным. А не так, что написано пять дней, а в действительности регистраторы используют какие-то лазейки, и этот срок становится уже другим», - высказался начальник управления Департамента ПАО «Газпром» Алексей Харламов .

Экстерриториальность

С 1 января 2017 года у граждан и юридических лиц появится возможность подавать документы в любое отделение Росреестра вне зависимости от того, где расположен объект недвижимости. Это очень удобно для компаний, которые имеют огромное количество помещений и один головной офис, например, в Москве или Санкт-Петербурге. «Все очень долго ждали этого нововведения. Вот только вызывает опасение поток заявлений на регистрацию региональных объектов недвижимости в крупных городах - боюсь, он может взорвать технические и физические возможности регистраторов», - считает Ситнова.

Ввод объекта в эксплуатацию

Существующая сейчас практика в целом допускает получение разрешения на ввод в эксплуатацию вновь созданного объекта, даже если срок аренды земельного участка, предоставленного для строительства этого объекта, закончился. Однако после 1 января 2017 года это станет невозможным - в новом законе прямо указано, что ввод в эксплуатацию должен быть осуществлен в пределах срока действия соответствующего договора. А вот зарегистрировать право на такой объект можно будет уже после окончания аренды. "Учитывая, что с прошлого года земельное законодательство существенно ограничивает сроки и возможности продления договоров аренды для целей строительства, застройщикам следует очень внимательно отнестись к указанному нововведению. Ведь теперь в пределах срока аренды нужно будет не только успеть собственно достроить объект, но еще и оставить для уполномоченных органов достаточно времени на выдачу всей разрешительной документации", - предостерегает старший юрист Адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Антон Алексеев .

Запись об образовании земельного участка

"Если вы планируете приобрести земельный участок, образуемый из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, при подаче заявления о государственном кадастровом учете после 1 января 2017 года рекомендую обязательно приложить к нему заявление о государственной регистрации права собственности", - советует управляющий партнер Адвокатского бюро "Мурашов, Яшин и партнеры" Денис Мурашов . Дело в том, что после вступления в силу нового закона при кадастровом учете земельных участков по умолчанию будет вноситься запись о том, что эти участки образованы из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. Это означает, что такая земля принадлежит государству, однако пока не определено - муниципалитету, региону или Российской Федерации. Если это не так и собственником земли в соответствии с правоустанавливающими документами является, например, юридическое лицо, его права могут быть нарушены. "Кроме того, перед приобретением такого участка обязательно поинтересуйтесь, на основании каких документов была внесена соответствующая запись в ЕГРН", - добавляет Мурашов.

Новый закон о государственной регистрации недвижимости, по мнению экспертов, имеет не только позитивные, но и весьма неоднозначные нормы. Таким образом, гражданам стоит серьезно задуматься: имеет ли смысл ждать его вступления в силу или, может, лучше поскорее зарегистрировать свои права на недвижимость, пока еще действуют прежние правила?

С 2017 года вступает в действие новый закон, регулирующий регистрацию недвижимости. Нововведения создадут единый механизм, в рамках которого будет осуществляться кадастровый учет и госрегистрация прав. В результате будет запущен механизм, позволяющий упростить процесс регистрации собственности.

Новый закон о регистрации недвижимости в 2017 году

В рамках нового закона создается Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Данный реестр объединит информацию из кадастра недвижимости и Единого госреестра прав на недвижимость. В результате ЕГРН будет включать:

• кадастр и кадастровые карты;
• реестр прав, книги учета и реестровые дела;
• реестр границ (включая территории, которые имеют особое использование);

Функции регистрации прав и соответствующего учета объектов возлагаются на представителей Росреестра. При этом нововведения предусматривают одновременное прохождение всех процедур, что значительно упрощает процесс.

Подавать документы для прохождения необходимой процедуры можно в двух формах:

1. Бумажной – лично или по почте в органы Росреестра; с использованием услуг многофункционального центра; уполномоченному лицу.
2. Электронной – через сайт Росреестра или соответствующий портал госуслуг.

Реестр будет вестись преимущественно в электронном виде, что повысит защиту и сохранность сведений. Ранее внесенные данные не будут удаляться, в ЕГРН будут храниться все версии изменений и правок реестров. Данная норма распространяется и на реестровые дела. Реестр в неэлектронном виде возможен только в особых случаях – документы поданы в бумажной форме, при этом у представителей госорганов отсутствуют оригиналы.

Выписка из ЕГРН будет подтверждать кадастровый учет или госрегистрацию перехода прав. При этом соответствующая надпись на документе будет свидетельствовать о регистрации договора. Новый закон не предусматривает дополнительное удостоверение, которое подтверждает кадастровый учет или госрегистрацию.

Дополнительные преимущества

Законодатели предусмотрели механизм межведомственных взаимодействий, что сведет к минимуму участие правообладателя. Внесение изменений в реестр, которые осуществляются в силу закона (в т.ч. судебные акты), будут проходить без дополнительного уведомления. Информация в Росреестр поступит из соответствующего ведомства.

Новый закон позволяет при личном обращении подавать сведения без привязки к месту нахождения объекта. Желающий пройти процедуры госрегистрации сможет обратиться в удобное подразделение Росреестра или МФК.

Еще одним изменением стало двукратное сокращение сроков для прохождения всех необходимых процедур. В течение 5 рабочих дней после подачи документов будет осуществляться кадастровый учет, аналогичный срок предусмотрен для госрегистрации прав. Данный период будет увеличен на 2 раб. дня для получения кадастра и на 4 раб. дня для госрегистрации прав, если сведения подаются не напрямую, а с помощью многофункционального центра. Существует возможность одновременно осуществить два процесса, при этом общий срок исполнения составит 10 раб. дней (12 раб. дней в случае оформления через МФЦ). Предельных срок оформления не зависит от формы подачи документов.

Закон уточняет ответственность Росреестра, если была допущена ошибка или незаконно отказано в регистрации. При этом Росреестр сможет выставить регресс, если виновником данной ситуации стал другой орган.

Кроме того, новый закон описывает условия для однократной компенсации собственнику жилья, который в силу объективных причин не может его истребовать от добросовестного приобретателя. Данная выплата будет финансироваться из средств федерального бюджета и не может превышать 1 млн руб.

Нововведения в законе о регистрации недвижимости в 2017 году

С 2017 года вносятся существенные изменения в процесс регистрации недвижимости, что отражается в новом законе. В результате создается ЕГРН, который объединит информацию по учету кадастра и реестру прав собственности. Нововведения упростят процесс прохождения регистрации:

1. Вдвое сокращаются сроки регистрации и получения кадастра.
2. Подать необходимые документы можно в бумажной или электронной форме. При этом не обязательно привязываться к месту расположения (при условии личного обращения), что делает подачу сведений более удобной.
3. Взаимодействия между различными ведомствами позволят вносить изменения по судебным актам без уведомления со стороны правообладателя.
4. Уточнена ответственность Росреестра в случае совершения ошибок или незаконного отказа в регистрации.
5. Информация не удаляется из базы данных ЕГРН.

В результате регистрация недвижимости будет проходить по упрощенной процедуре, и станет доступнее для большего количества желающих воспользоваться данным механизмом.

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - новый Закон о госрегистрации), который пришел на смену двум другим: Федеральному закону от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - старый Закон о госрегистрации) и Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - старый Закон о кадастре).

Зачем нужен новый Закон о госрегистрации недвижимости? Какие изменения ждут оборот в связи с его принятием? Об этом - в материале «ЭЖ».

С 1 января 2017 г. старый Закон о госрегистрации утратил силу, за исключением одной статьи - 31.1, которая прекращает действие с 1 января 2020 г. Старый Закон о кадастре продолжает действовать в существенно обновленной редакции - из него исключены все нормы о кадастровом учете, и теперь этот закон, как сказано в его ч. 1 ст. 1, «регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров».

Причины появления нового Закона о госрегистрации заключаются прежде всего в необходимости устранить недостатки ранее действовавшей регистрационно-учетной системы: неудобство и дороговизну двух реестров, дублирование и противоречивость их сведений. Результатом реформы должно стать устранение разрыва между кадастровым учетом как учетом объекта и регистрационным учетом как учетом прав на объекты, упрощение и ускорение регистрационных и учетных процедур, снижение рисков при проведении операций на рынке недвижимости.

Что нового, важного и полезного появилось в новом Законе по сравнению с предыдущими?

Появляется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Этот реестр объединяет ранее существовавшие Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости.

ЕГРН состоит из:

реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);

реестра прав, ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);

реестра границ (сведения о них ранее содержались в кадастре недвижимости). Прежние реестры велись на электронных и бумажных носителях. ЕГРН ведется в электронном виде. В бумажном виде будут храниться только реестровые дела.

Появляются новые объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются

К таким объектам относятся: машино-места, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс.

Машино-места учитываются в ЕГРН и регистрируются как самостоятельные объекты недвижимости. Учет единого недвижимого комплекса и регистрация права на него проводятся в двух случаях: (1) завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса, (2) объединение по заявлению собственника учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке. Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно только после учета и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав (ст. 46 нового Закона о госрегистрации).

В ЕГРН, в отличие от прежних реестров, включается информация о территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в РФ, об игорных зонах, лесничествах, лесопарках, охотничьих угодьях. Кроме того, в ЕГРН будет содержаться история операций с объектами. Все внесенные в реестр изменения будут сохраняться, эти данные будут отражаться в выписке из ЕГРН. Это будет полезно для проверки юридической чистоты объекта при совершении сделки с ним.

Учетом объектов и регистрацией прав занимается только Росреестр

Кадастровых палат, которые ранее занимались кадастровым учетом, больше нет (ст. 3 нового Закона о госрегистрации).

Кадастровый учет объектов и регистрация прав будут проводиться как одновременно, так и отдельно

Старые законы одновременное осуществление учета и регистрации не предусматривали. Согласно новому Закону о госрегистрации, если сведений об объекте нет в ЕГРН, его учет в кадастре и регистрация прав осуществляются одновременно в случае создания объекта недвижимости, прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, образования или прекращения существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие госрегистрации. Без проведения одновременного кадастрового учета происходят регистрация перехода права собственности и подтверждение ранее возникших прав.

Новый Закон о госрегистрации также содержит ситуации, при которых кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения регистрации прав. К ним относятся, в частности, создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН, изменение основных характеристик объекта недвижимости (ч. 5 ст. 14 нового Закона о госрегистрации).

Изменены правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав

Ранее заявление о постановке на учет могло подать любое лицо. В новом Законе о госрегистрации перечень заявителей зависит от того, как проводятся учет и регистрация - одновременно или раздельно. Например, при одновременном осуществлении учета и регистрации заявление в отношении построенного объекта может подать собственник или законный владелец земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, а при учете в кадастре без одновременной госрегистрации - орган государственной власти, местного самоуправления, выдавшие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 15 нового Закона о госрегистрации). Ранее заявления о кадастровом учете и регистрации подавались по месту расположения объекта в пределах кадастрового и регистрационного округа. По новому закону при личном обращении место подачи заявления и документов не зависит от места нахождения объекта недвижимости (ч. 2 ст. 18 нового Закона о госрегистрации).

По старому Закону о госрегистрации основанием для отказа в приеме являлось наличие в поданных на регистрацию документах подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных исправлений, подача документов, исполненных карандашом, а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В новом Законе о госрегистрации эти обстоятельства являются основанием для возврата документов без рассмотрения. Помимо этого, оставить заявление без рассмотрения регистратор может в случае неправильного формата электронных документов, отсутствия подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или регистрации прав.

Отказ в приеме документов в старом Законе о кадастре не был предусмотрен, а в старом Законе о госрегистрации был запрещен. По новому Закону о госрегистрации в приеме документов будет отказано, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт).

Ранее при отправке документов на регистрацию почтой заверить у нотариуса было необходимо только подпись гражданина на заявлении. Новый Закон о госрегистрации обязывает заверять у нотариуса весь пакет посылаемых документов.

Уточнены основания приостановления кадастрового учета и госрегистрации по решению регистратора

Ранее старые законы предусматривали каждый свой перечень оснований для приостановки и отказа в регистрации. Одним из оснований для отказа каждый закон называл неустранение причин приостановки. В новом Законе о госрегистрации все ранее существовавшие причины для приостановки и отказа объединены в один перечень оснований для приостановки (по сравнению с действующими основаниями, этот список значительно увеличен - в нем указано 55 оснований). Данный перечень объединил перечни, содержащиеся в старых законах, уточнил эти основания, а кроме того, добавил новые (ст. 26 нового Закона о госрегистрации).

Основание для отказа в регистрации или учете по новому Закону о госрегистрации только одно - если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ст. 27 нового Закона о госрегистрации). Среди новых оснований для приостановки стоит отметить следующие:

ничтожность сделки, на основании которой возникает регистрируемое право;

созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту;

земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;

помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).

Следует также обратить внимание на увеличение сроков приостановления. Ранее регистрация прав по решению регистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя - на три месяца. Новый Закон о госрегистрации эти сроки увеличил. Они составят: три месяца - по решению регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления) и шесть месяцев - по инициативе заявителя.

Новые основания для прекращения учета и регистрации

Новый Закон о госрегистрации предусматривает новое основание для прекращения кадастрового учета и регистрации прав: прекращение регистрации возможно по заявлению нотариуса, если документы на регистрацию подавал он сам. Если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, то прекращение государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

Сокращен общий срок кадастрового учета и госрегистрации прав

Ранее общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав на него составлял десять рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учета и госрегистрации срок госрегистрации прав исчислялся со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, то есть максимальный срок составлял 20 рабочих дней. Согласно новому Закону о госрегистрации (ч. 1 ст. 16) общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен. При подаче документов в Росреестр он составит:

пять рабочих дней - для кадастрового учета;

десять рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;

семь рабочих дней - для госрегистрации прав.

Если документы представляются через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Представление сведений из Реестра

Здесь есть два новшества. Первое: если по старым законам о госрегистрации и кадастре сведения из реестров предоставлялись в срок пять рабочих дней, то по новому Закону о госрегистрации - в три рабочих дня со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений. Второе: увеличился объем информации, который предоставляется арбитражным управляющим в делах о банкротстве. Если раньше им предоставлялись сведения только о содержании правоустанавливающих документов и обобщенные сведения о правах должника на объекты недвижимого имущества, то новый Закон о госрегистрации дополнил этот список сведениями в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, причем теперь такие сведения предоставляются не только в отношении должника, но также в отношении лиц, входящих в состав органов управления должника, и лиц, контролирующих должника. Это поможет арбитражным управляющим бороться с выводом активов должников.

Новые правила исправления ошибок, содержащихся в Реестре

Указанные в старом Законе о кадастре «ошибки в сведениях» теперь называются «реестровыми ошибками». Стоит отметить новые правила: исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Это означает запрет снятия земельного участка с кадастрового учета, что всегда признавалось недопустимым в практике арбитражных судов, однако было широко распространено в практике судов общей юрисдикции. Отдельно, ввиду ее особой значимости, закон выделил порядок исправления самой распространенной и конфликтной реестровой ошибки - ошибки в описании местоположения границ земельного участка, что на практике чаще всего имеет место в виде пересечения и наложения границ. Теперь суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков (ч. 6 ст. 61 нового Закона о госрегистрации).

Нововведения в части ответственности за нарушения в ходе регистрации

Таких нововведений два. Первое: по старому Закону при госрегистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки. По новому Закону о госрегистрации орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате госрегистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.

Второе: ограничен размер ответственности за неисполнение решения суда (эта норма будет действовать с 1 января 2020 г.). По старому Закону о госрегистрации собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации в случае, если по не зависящим от них причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. По новому Закону о госрегистрации это право принадлежит не всем субъектам права, а только гражданам, утратившим не любое жилое помещение, а только единственное, при условии, что взыскание не производилось не по любой причине, а только в случае прекращения существования должника (смерть гражданина или исключение юридического лица из ЕГРЮЛ). Как следствие, отпала необходимость ждать год, как было положено по старому Закону о госрегистрации.

Основные выводы

В новом Законе о госрегистрации:

ощутимо снизилось количество препятствий для регистрации и кадастрового учета: уменьшилось число представляемых документов, ускорены регистрационно-учетные процедуры, они более подробно регламентированы для того, чтобы меньше вопросов оставалось на усмотрение чиновникам. Новый Закон о госрегистрации ввел более подробные и систематизированные правила, которые раньше были разбросаны по различным нормативным актам или отражались только в судебной практике: о кадастровом учете при уточнении границ земельного участка, учете части объекта. Все больше документов Росреестр обязан запрашивать самостоятельно;

увеличена ценность обращения к нотариусу: быстрее регистрация, нет проверки Росреестром юридической чистоты документов, что снижает риск приостановки и отказа в регистрации;

усилен контроль Росреестра за строительством: подробно прописаны основания для приостановки при нарушении порядка возведения объектов, предусмотрена обязанность информировать компетентные органы о выявленных нарушениях при строительстве;

выражена ориентация на электронный документооборот. Это позволит ускорить регистрационно-учетные процедуры и разгрузить бумажные архивы.

Главная » Процессуальное право » Новые правила постановки на кадастровый учет недвижимости и земельных участков. Регистрация недвижимости по-новому: как это будет