Изменение вида разрешенного использования земельного участка: порядок.

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

1. Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
2. Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
3. После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
4. Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
5. На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли :

• Условно разрешенные,
• Основные,
• Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

1. Получение справки о зонировании,
2. Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

• В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
• В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
• Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Как изменить ВРИ земельного участка?

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

1. В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
2. Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

1. Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
2. Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
3. Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
4. После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
5. Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
6. В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

1. Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
2. Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
3. Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

• Обоснованный отказ,
• Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

• Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
• Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

1. Лесного фонда,
2. Водного фонда,
3. Населенных пунктов,
4. Запаса,
5. Сельскохозяйственного значения,
6. Особо охраняемых объектов и территорий,
7. Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Как можно поменять вид пользования?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

1. Перевести участок из одной категорию в другую,
2. Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

1. Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
2. Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
3. Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Дмитрий Баландин

Такой дорогостоящий вид деятельности как строительство требует не только тщательной подготовки проектной документации, но и надлежащего оформления права пользования земельным участком.

Возведение постройки на участке для этого не предназначенном — основание для признания здания самостроем и начала процедуры по его демонтажу.

Подробная инструкция

Обратиться с заявлением на изменение вида разрешенного использования земельного участка имеют право собственники земли, а также арендаторы при условии получения согласия собственника надела, если он меняет не самостоятельно.

Как поменять на вспомогательный вид использования

Подготовка к смене ВРИ земли начинается с изучения перечня возможных целей использования земельных наделов, закрепленных действующими на территории вашего муниципалитета градостроительными регламентами и ПЗЗ.

Получить искомую информацию можно на официальном сайте Росреестра или при личном визите в офис ведомства.

Процедура подготовки заявления

Выбрав наиболее подходящий к цели предполагаемого использования новый ВРИ земли, займитесь подготовкой пакета сопроводительных документов, необходимых для подачи заявки в местную администрацию.

Пример заявления можно скачать .

Бланк заявления составляется по типовой форме и условно разделяется на следующие части:

• Описательная . Помимо адресации заявления, содержит Ф.И.О. заявителя, его паспортные данные и контактную информацию.
• Просительная . Выражает просьбу заявителя о смене ВРИ земли с описанием параметров надела – почтовый адрес, категория земли и присвоенный кадастровый номер, вид права, на котором осуществляется пользование землей, прежний и желаемый ВРИ участка, его площадь. В случае, направления заявки лицом, арендующим земельный участок, необходимо указать в заявлении о согласии владельца земли на проведение процедуры.
• Мотивировочная . Содержит указания на законы и другие основания для изменения ВРИ земли. Здесь можно сослаться на действующий Градрегламент, а также перспективный план развития территории. Убедительным доводом будет предоставление подробного плана использования участка, подтверждающего положительные изменения местности.

Удостоверяющие личность заявителя документы. Нотариальное заверение копии документа законом не предусмотрено. В дополнение к копии паспорта может потребоваться заполнение разрешения на обработку персональных данных.

У юридических лиц и индивидуальных предпринимателей может быть затребована выписка из Госреестров, подтверждающая факт регистрации в налоговом органе.

Доверенность

Документ необходим при невозможности заявителю самостоятельно представлять свои интересы при получении государственной услуги. Нотариальное заверение доверенности для граждан не требуется , но для предотвращения возможных разногласий необходимо проставить в документе следующие реквизиты:

• Наименование документа и номер.
• Место составления и дата.
• Паспортные данные заявителя и уполномоченного лица.
• Подробный перечень полномочий.
• Период действия.
• Подписи с расшифровкой.

Документы на землю

В качестве документации устанавливающей права на участок можно предоставить:

• Договора
• Свидетельства.
• Решения суда.
• Акты госорганов власти.
• Постановление (распоряжение) муниципалитета о выделении земельного участка.
• Картографический материал, позволяющий точно позиционировать местонахождение участка и его положение по отношению к соседним объектам.

В качестве такой документации могут быть представлены:

• Ситуационный план. Представляет собой схему, изображающую участок с высоты птичьего полета. Помимо соседних участков в плане указываются близрасположенные инфраструктурные сети, здания с указанием периода постройки. При наличии информации о кадастровом номере земли, документ может быть заказан в Центре услуг. Услуга предоставляется на бесплатной основе в течение трех дней.
• Адресный план, являющийся своего рода реестром участков, которые могут быть использованы в качестве инвестиционных площадок.
• Межевой план (при наличии).

Кадастровые документы

В состав документации включаются выписки по формам — КВ.1, КВ.2 и КВ.3.

Для упрощения процедуры взаимодействия с кадастровым ведомством, подать заявление на изготовление выписок можно через МФЦ (далее — Центр услуг) или воспользовавшись сервисом «Госуслуги» .

К заявлению на оказание услуг потребуется приложить следующую документацию:

• Правоустанавливающие документы на землю.
• Квитанция на оплату госпошлины.

Срок оказание услуг — не дольше 3 рабочих дней с момента оплаты пошлины. При заказе документов через Центр услуг срок их получения может увеличиться на 2-3 дня.

Выписки из ЕГРН предоставляются как в бумажном, так и электронном виде. От формы предоставления готового документа зависит размер пошлины.

Для физических лиц электронная форма выписки будет стоить 300 руб., бумажная — 750 руб. Изготовление документа для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей оплачивается в сумме 600 руб. — электронная выписка, 2200 руб. — бумажная.

Согласие собственника земли, в случае, когда заявление подается арендодателем. Бланк согласия заполняется в простой письменной форме.

Документ должен содержать следующие позиции :

• Указание получателя и заявителя в правом верхнем углу бланка.
• Наименование документа.
• Ф.И.О. собственника или наименование правообладателя земли, с указанием адреса расположения, кадастрового номера участка, правоустанавливающего документа.
• Ссылка на .
• Фраза «заявляет о согласии на смену ВРИ (указать старый вид использования) вышеуказанного земельного участка на (указать новый вид использования)».
• Подпись правообладателя и дата заполнения документа.
• В нижней части документа целесообразно перечислить возможные виды ВРИ земли, установленные Приказом Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 г .

Документы, удостоверяющие право собственности и подтверждающие цель использования капитальных строений, расположенных на земельном наделе:

• договора,
• свидетельства,
• акты ввода в эксплуатацию.

Проект планировки территории, в черте которой расположен земельный надел, утвержденный главой муниципалитета.

Для его получения необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию.

Проект изготавливается за счет бюджетных средств, хотя законом и не запрещено привлечение внебюджетных источников.

Срок выполнения работ устанавливается административным регламентом.

Заявление с собранным пакетом документов может быть представлено лично, либо путем отправки почтового сообщения с описью вложений.

При отправке документов почтой, вложение доверенности на представителя не требуется.

Срок рассмотрения заявления не должен превышать 30 дней.

Вынесение решения

По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земучастка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.

Положительное решение является законным основанием для внесения изменений в информационную базу Госкадастра недвижимости.

Корректировка данных в базе Госкадастра

Факт изменения и корректировки ВРИ земельного надела должен быть зафиксирован в базе данных подведомственной Росреестру кадастровой палаты .

Подать заявление в ведомство можно:

• лично,
• через Центр услуг (МФЦ),
• сайт Госуслуги
• или отправив электронный запрос на официальный сайт Росреестра.

При предоставлении услуги в электронном виде в дополнение к бланку заявления потребуется направить электронный вид плана межевания, подписанного ЭП изготовившего его специалиста. При этом план предоставляется в формате XML, либо в виде отсканированной версии бумажной формы плана.

В случае личного обращения в ведомство и подаче заявки через Центр услуг, заявление дополняется следующими документами :

• Решение муниципалитета о смене ВРИ земли (по собственной инициативе).
• Правоустанавливающий документ на землю.

При отсутствии возможности у заявителя предоставить заявление лично, документы подаются доверенным лицом с обязательным приложением оформленной на его имя доверенности.

Срок рассмотрения заявления и изготовления кадастровой выписки не превышает 13 рабочих дней, при направлении обращения через Центр услуг срок увеличивается на 2-3 дня.

За предоставление услуги установлен размер государственной пошлины.

Для физических лиц — 350 руб., для предприятий — 1000 руб. Сэкономить можно, запросив предоставление услуги в электронном виде. В этом случае размер госпошлины снижается на 30%.

Как сменить с проведением общественных слушаний

Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней .

Плата за рассмотрение документов не взимается.

Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.

Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.

По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.

Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции .

При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.

Причины отказа

Исчерпывающий перечень причин для отказа в смене ВРИ надела определен законами РФ . Как правило, это:

• Несогласие участников слушаний с будущей сменой характеристики земли.
• Отсутствие правовых оснований для проведения процедуры.
• Выявленный недостаток необходимых документов.

Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?

Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.

Наиболее часто встречаемые:

• Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
• Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
• На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
• Сведения в представленных документах противоречивы.
• Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
• Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
• Отзыв заявления.

Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения . После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.

Если у вас не принимают заявление, или после его рассмотрения сотрудники уполномоченного органа власти отказываются оказать госуслугу, вы можете в тридцатидневный срок обжаловать их действия в досудебном порядке. Лицом, рассматривающим жалобы по таким основаниям, является глава уполномоченного органа.

Стоимость

Сбор некоторых документов, проведение административных процедур потребует финансовых расходов. Приведем в таблице основные статьи затрат.

*​ — требуется при отсутствии подтвержденных документами прав на участок.

Доверить процедуру изменения ВРИ земли можно специалистам. Услуги юриста, в зависимости от сложности каждого конкретного случая, стоят от 10 тыс. руб .

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал о порядке смены вида разрешенного использования земельного участка.

Заключение

Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес .

Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.

Вконтакте

Согласно законодательству РФ, выделяют семь категорий земельных участков, и каждая имеет свое узкое назначение и наделяет владельцев или арендаторов определенными правами и обязанностями. Например, земли населенных пунктов могут использоваться для застройки жилыми, общественно-деловыми, производственными и другими зданиями, в то время как земли, относящиеся к категории сельскохозяйственных, предназначены для развития собственного хозяйства, фермерской деятельности.

Ограничения в сфере использования несут определенные последствия для собственников и арендаторов земли. Так, на землях сельскохозяйственного назначения при строительстве жилого дома нет возможности узаконить его и прописать людей. Более того: некоторые земли не имеют в перечне разрешенных видов использования даже строительство дачного дома. Однако ситуацию можно изменить. Сложный способ - смена целевого назначения земли, а более простой - . Это крайне востребованная процедура в Москве и Московской области, поскольку ощущается дефицит свободной земли под строительство.

Компания RFI соnsult предлагает воспользоваться для помощью юристов с опытом более 5 лет. Мы оказываем не только услуги по изменению вида разрешенного использования, но и решаем смежные вопросы: оформление ГПЗУ с нужными ТЭП, межевание, оформление разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет и др. Мы подбираем для каждого клиента оптимальный вариант решения проблемы с учетом затрат времени и средств. Например, мы помогаем избежать выплаты в государственный бюджет за смену ВРИ, экономя деньги наших клиентов.

5 ПРЕИМУЩЕСТВ В РАБОТЕ RFI СОNSULT

1. Глубокий анализ каждого запроса клиента. Мы начинаем работу только после детального ознакомления с документами, что позволяет решать задачи максимально эффективно.
2. Прозрачность всех действий и расчетов. Мы с первой встречи обрисовываем клиенту перспективы и называем стоимость работ.
3. Гарантия результата. Мы не беремся за дело, если не сможем обеспечить положительный результат.
4. Высокая квалификация сотрудников. Наши сотрудники смогут дать консультацию или решить широкий спектр вопросов, связанных с недвижимостью, начиная от снижения кадастровой стоимости и заканчивая согласованием строительства. Обращаясь к нам, вы сможете рассчитывать на всестороннюю поддержку.
5. Оперативная работа. На смену ВРИ нам потребуется от одного месяца. Благодаря доскональному знанию процедуры мы сможем выполнить работы быстрее, чем другие юридические компании Москвы.

ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В 2018 ГОДУ

Смена ВРИ необходима, чтобы использовать участок в целях, не прописанных в кадастровом паспорте и не занесенных в Кадастровый реестр. У каждой категории земли существует несколько возможных видов применения. Например, земли населенного пункта могут использоваться владельцами или арендаторами и под индивидуальное жилищное строительство, и для ведения личного подсобного хозяйства. Также можно организовать ЛПХ и на землях сельскохоз назначения. Кроме того, там можно заниматься фермерским хозяйством и садоводством или строить дачный дом.

По факту чаще всего необходимо получить возможность использовать участок под ИЖС или ЛПХ. И если целевое назначение земли позволяет добавить новый ВРИ, то можно начать подготовку документов. Данные действия регламентируются статьями 37-38 Гражданского кодекса и Федеральным законом № 191. Также необходимо принять во внимание градостроительный и технический регламенты и правила землепользования и застройки, установленные в конкретном населенном пункте.

Согласно классификатору, утвержденному в 2015 году, выделяется 12 обобщенных ВРИ и 81 уточненный. У каждого есть код (числовое обозначение). В документах на участок может быть указан обобщенный вид разрешенного использования: это будет означать, что допустим любой вид хозяйственной деятельности из уточненных ВРИ. В некоторых случаях разрешено использование дополнительных ВРИ из той же группы, что и основной. Например, при индивидуальном жилищном строительстве (код 2.1) на участке также можно выращивать плодовые, ягодные, овощные и т.д. культуры. Однако делать это можно только в дополнение к основному ВРИ, а не вместо него.

Помимо основных и вспомогательных видов разрешенного использования есть также условно разрешенные. Они указываются для конкретного участка земли в градостроительном регламенте в соответствии с Правилами землепользования и застройки. В качестве примеров условно разрешенных ВРИ в пределах населенного пункта можно привести офисы, административные здания, бассейны, больницы и т.д.

Выделяют территории, для которых невозможно изменение вида разрешенного использования в 2018: например, это особо ценные угодья или земли лесного фонда. Такие участки практически нереально получить для нужд садоводства или под строительство.

Обратите внимание, что за нецелевое использование земельного участка в нашей стране установлены достаточно большие штрафы. Для юридических лиц они могут достигать 100 тыс. рублей. Если вы не хотите столкнуться с проблемами, лучше заранее начать изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2018 и внести соответствующие изменения в Кадастр.

КАК УЗНАТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА?

Прежде чем приступать к действиям по изменению вида разрешенного использования земельного участка в 2018, необходимо определиться с тем, возможна ли данная процедура в принципе. Дать квалифицированную консультацию вам смогут специалисты компании RFI соnsult. Чтобы узнать ВРИ земли, можно получить справку о зонировании либо выписку из правил землепользования и застройки (ПЗиЗ). Для этого нужно будет подать заявление в орган местного самоуправления, к которому территориально относится участок. Процедура доступна как для владельцев, так и арендаторов. Документы выдаются в сроки от 30 дней после подачи заявления. В соответствующей графе будут перечислены все виды разрешенного использования - основные, дополнительные, условно разрешенные.

ЧТО ДЕЛАТЬ ЧТОБЫ СМЕНИТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Возможны два метода изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018 году: с переводом из одной категории в другую или установлением дополнительного ВРИ в пределах обобщенного. Например, если вы владеете участком, предназначенным под жилую застройку, то сможете поменять ВРИ с малоэтажной на среднеэтажную жилую застройку.

Если вас интересует изменение вида разрешенного использования 2018, то вам нужно знать, что процедура будет серьезно отличаться в зависимости от того, собираетесь ли вы добавить основной или дополнительный ВРИ или условно разрешенный. Если в первом случае достаточно будет заявления в администрацию с пакетом документов (владельцы имеют право самостоятельно выбрать основные или дополнительные ВРИ среди тех, что доступны для участка согласно Градостроительному кодексу), то для изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018 в последнем случае (на условно разрешенный) потребуется участвовать в слушаниях земельной комиссии при администрации. В целом процедура будет значительно сложнее. Нужно также отметить, что даже если администрация примет положительное решение относительно смены на условно разрешенный ВРИ, то все равно сохранятся определенные ограничения - возможно, более целесообразным будет сменить категорию участка.

В целом алгоритм, предусмотренный для владельцев и арендаторов, которые хотят начать изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2018, следующий:

1. Анализ схем территориального планирования, градостроительного кодекса, генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки и другой документации, чтобы понять, возможна ли данная процедура.
2. Подача заявления о смене ВРИ и пакета документов в местную администрацию.
3. Участие в слушаниях относительно пересмотра видов разрешенного использования. На них приглашаются люди или предприниматели, которые живут или владеют собственностью в непосредственной близости от участка. У каждого из них есть право голоса. Они могут высказывать с предложениями или критикой, поддерживать или выступать против смены вида разрешенного использования земли. Чтобы избежать неожиданностей, лучше заранее выяснить их мнение и заручиться поддержкой. После слушаний комиссия составляет протокол и дает свои рекомендации.
4. Протокол отравляется в администрацию, где принимается решение относительно возможности изменения ВРИ участка.

ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕДУРЫ СМЕНЫ ВРИ

Чтобы произвести изменение вида разрешенного использования в 2018 году, необходимо собрать достаточно большой пакет документов. Обязательно потребуются документы, удостоверяющие права на участок, и заявление с обоснованием необходимости смены ВРИ. Бумаги подаются в администрацию. Органы самоуправления должны дать ответ о том, получено ли вами разрешение, в течение 2 месяцев. После этого потребуется внести изменения в Кадастр и через определенное время забрать на участок новый кадастровый паспорт.

Изменить вид разрешенного использования участка в 2018 году может собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель) или арендаторы с разрешения собственника участка, если изменение вида разрешенного использования не подразумевает проектирования, реконструкции или строительства.

Важно отметить, что каждая административная единица устанавливает свои правила того, как будет происходить изменение вида разрешенного использования в 2018. Например, в Москве и Московской области для юридических лиц подача запросов осуществляется только в электронной форме. Особые условия смены ВРИ действуют для объектов, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов. Специалисты RFI соnsult много лет работают на юридическом рынке Москвы и досконально изучили все тонкости процесса смены ВРИ, поэтому гарантируют клиентам результат.

Основными причинами отказа заявителям, желающим сменить вид разрешенного использования, являются ошибки в оформлении документов или попытки неправомерно использовать участок (речь идет о нецелевом использовании).

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ИЗМЕНЕНИЯ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В 2018 ГОДУ

Пакет бумаг, которые потребуется подготовить для смены ВРИ, достаточно обширен. Обратите внимание, что многие пункты отличаются для физических и юридических лиц: чтобы не запутаться, рекомендуем сразу обратиться за помощью к специалистам, которые помогут собрать нужные документы и правильно их оформить.

Чтобы подать заявление на изменение вида разрешенного использования в 2018 году, понадобятся:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
2. Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ для индивидуальных предпринимателей и предприятий соответственно.
3. Правоустанавливающие документы на землю (например, свидетельство о регистрации права собственности).
4. Межевой, ситуационный, адресный план, который дает однозначно понять местоположение и границы земельного участка, а также его положение относительно других объектов.
5. Формы КВ-1, КВ-2, КВ-3 из Государственного кадастра недвижимости.
6. Если заявление подается арендатором, то разрешение арендодателя на изменение вида разрешенного использования.
7. Если на участке есть постройки, то документы на них.
8. Проект планировки территорий, в пределах которых находится земля.
9. Доверенность, которая подтверждает права представителя, с четким указанием его полномочий. К ней необходимо будет приложить копию паспорта доверенного лица.
10. Заявление на имя руководителя администрации.

ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА В РОСРЕЕСТРЕ

Чтобы получить документы с внесенными изменениями из Кадастрового реестра, понадобится лично или через сайт обратиться инстанцию с заявлением на изменение вида разрешенного использования. С недавнего времени это можно сделать через сайт Росреестра. Понадобится приложить межевой план, на котором будет стоять электронная подпись кадастрового инженера в формате.xml, .jpeg, .pdf. Заявление необходимо будет подписать электронной подписью заявителя.

Если у вас нет ЭЦП или вы хотите лично проконтролировать подачу документов, необходимо будет предоставить их в бумажном виде в орган кадастрового учета по району, где расположен земельный участок. Понадобится подготовить не только заявление, но и заверенные нотариусом опии:

• межевого плана;
• кадастрового паспорта;
• подтверждения права собственности на земельный участок;
• решения главы администрации, подтверждающего право на изменение вида разрешенного использования участка.

При подаче документов нужно будет предоставить паспорт, а если вместо вас в орган кадастрового учета обратится ваш представитель, то дополнительно следует подготовить документ, подтверждающий его полномочия.

Процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018 году в Росреестре занимает около 10 дней. Спустя этот срок вы можете получить новую кадастровую выписку, в которой будет содержаться информация о новом ВРИ. Одновременно данные об этом вносятся в ЕГРП.

Клиенты компании RFI соnsult могут не беспокоиться, что им придется тратить время на получение документов: по договоренности с нашими сотрудниками вы можете перепоручить нам решение всех вопросов с госорганами. Мы от вашего имени подадим документы в Росреестр, а вам останется только прийти в наш офис, чтобы забрать готовую кадастровую выписку.

Важная деталь: при смене вида разрешенного использования может измениться и его кадастровая стоимость, а значит и сумма налога. Обжаловать результаты можно, обратившись в соответствующую Комиссию по пересмотру кадастровой стоимости или же напрямую в суд. Компания RFI соnsult успешно решает подобные вопросы, помогая клиентам провести грамотную оценку земельного участка и добиться справедливой суммы налога.

ДОВЕРЬТЕ ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В 2018 ГОДУ НАМ!

Если ваша цель - избежать административные преграды и изменить ВРИ земельного участка вы стремитесь после первого же обращения в администрацию, заручитесь поддержкой экспертов RFI соnsult. Мы оказываем услугу «под ключ», полностью избавляя клиентов от необходимости заниматься улаживанием вопросов. Мы проконсультируем относительно возможности смены ВРИ, поможем подготовить пакет документов, будем представлять ваши интересы в органах самоуправления и при проведении слушаний, поспособствуем быстрому внесению изменений в Кадастр и получению новых документов.Наши услуги включают согласование границ участка, если оно не было проведено, постановку ЗУ на кадастровый учет, согласование изменения вида разрешенного использования в 2018 году с органами местного самоуправления и специализированными организациями. Нашему опыту можно доверять, и многочисленные успешно завершенные дела по смене ВРИ - отличное тому доказательство!

ПОЧЕМУ ВАМ СТОИТ ВЫБРАТЬ RFI СОNSULT

• Более 18 лет работы на правовом рынке Москвы.
• Специалисты с большим стажем работы в данной сфере: выпускники лучших ВУЗов страны - МГУ, МГИМО, МГЮА, Финансовый университет при Правительстве РФ.
• Выполняем изменение вида разрешенного использования земельного участка в короткие сроки и с гарантиями.
• Индивидуально подходим к каждому делу и всегда действуем в интересах клиента, объективно оценивая перспективы решения проблемы и предлагая альтернативы.

Александр Колов

Ошибочными представляется Пост. Пр. ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 (БАСТА пр. Комитета), решение ДГИ об отказе в изменении разрешенного использования может быть обжаловано в порядке гл. 24 АПК РФ

В г. Москве - важный вопрос. Во-первых, от вида разрешенного использования зависит сумма арендных платежей. Например, как правило, для размещения административных и офисных зданий, объектов торговли, бытового обслуживания, гаражей и автостоянок ставка годовой арендной платы за земельный участок составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Между тем для размещения объектов образования, науки, здравоохранения, физической культуры и спорта – 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка; для размещения электроподстанций – 0,3% от кадастровой стоимости участка. В то же время «при несоответствии фактического использования земельного участка утвержденным градостроительным требованиям» годовая ставка арендной платы - 3% от кадастровой стоимости участка. Для размещения бульваров, площадей, проездов, тупиков ставка арендной платы за земельный участок составляет 0,01% от кадастровой стоимости участка (и не зависит от наличия/отсутствия нарушений «градостроительных требований»). См. Постановление Правительства г. Москвы от 25.04.2006 №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве» (далее – ППМ №273-ПП).

Во-вторых, за нарушение разрешенного использования земельного участка могут взиматься штрафы. Для юридических лиц за указанное нарушение сумма административного штрафа по ч.1 ст.8.8 КоАП РФ – от 1,5% до 2% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 руб. Кроме того, типовая форма ДГИ (Департамента городского имущества г. Москвы) договора аренды земельного участка предусматривает неустойку в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В-третьих, в случае нарушения запрета на возведение построек вспомогательного использования префектура и (или) Правительство Москвы может производить их снос, как правило, в судебном порядке. См. Пост. ФАС Московского округа от 19.12.2013 по делу №А40-117808/11. При этом речь может идти и об объектах некапитального строительства, таких как КПП (контрольно-пропускные пункты), трансформаторные подстанции, на возведение которых разрешение на строительство не требуется.

В г. Москве – сложный вопрос. Обуславливается это отсутствием ясных норм, единства судебной практики и единообразия практики применения ДГИ административных регламентов об оказании госуслуг об изменении разрешенного использования земельного участка, о выдаче дополнительного соглашения к договору аренды. В частности, Регламент предусматривает такое основание отказа в оказании услуги об изменении разрешенного использования как невозможность предоставления услуги. Остается непонятным, когда такая «невозможность» имеет место.

В правовых актах продекларировано право арендатора требовать от госоргана изменения разрешенного использования. Согласно ч. 2.1. ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в г.Москве» «В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости». В соответствии с п. 4 ст. 37 ГрК РФ «Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований». К правообладателям относятся и арендаторы (ст. 5 ЗК РФ). Схожая норма закреплена в ст. 7 ЗК РФ. Постановлением Правительства г. Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП (далее по тексту ППМ №199-ПП) утверждены административные регламенты предоставления госуслуг об изменении разрешенного использования земельного участка, о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка. Указанные регламенты предусматривают исчерпывающие перечни оснований для отказа в предоставлении госуслуги.

Имеется противоречивая судебная практика. Основной тренд: спор об изменении разрешенного использования должен разрешаться в исковом порядке, собственники зданий, сооружений вправе в судебном порядке принудить ДГИ изменить вид разрешенного использования лишь в исключительных случаях, поименованных в ГК РФ; арендатор не может обязать ДГИ изменить разрешенное использование через обжалование решения об отказе или бездействия по непредоставлению соответствующей госуслуги. Основания, предусмотренные ГК РФ: «существенное изменение обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ), «существенное нарушение договора арендодателем» (ст. 450 ГК РФ) и некоторые иные. Доказать такие основания практически невозможно.

В Пост. Пр. ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 справедливо отмечается: «Воля арендатора..., направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в т.ч. посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка… Общество «БАСТА» обратилось в комитет с заявлением об изменении разрешенного использования … земельного участка с «эксплуатацией временной автостоянки» на «строительство административно-офисного здания». Пр. ВАС РФ обоснованно указал на то, что «ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков… для целей строительства и для целей, не связанных со строительством». «Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования».

Кроме того, Пр. ВАС РФ делает очень сомнительный вывод: «Решением комитета от 10.01.2012 обществу отказано в удовлетворении просьбы об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "строительство административно-офисного здания". Изложенное свидетельствует о том, что общество обращалось к комитету не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора от 11.07.2011. Таким образом, требования общества были заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ».

Выводы Пр. ВАС РФ дублируются в Пост. ФАС Московского округа от 06.11.2013 по делу №А40-169535/12-152-1282: «Общество как арендатор, не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать департамент, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора, в том числе путем использования механизма предоставления государственной услуги». Аналогичная позиция содержится в Пост. АС Московского округа от 26.01.2015 по делу №А40-142419/13.

Ошибочными представляются доводы Пр. ВАС РФ, о том, что якобы арендодатель – орган госвласти или местного самоуправления, принимая решение об изменении разрешенного использования, не выполняет публичные функции, а потому якобы его решение об отказе нельзя обжаловать в порядке главы 24 АПК РФ. Во-первых, порядок принятия таких решений регулируется не гражданским законодательством, а публичным правом, в т.ч. ФЗ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», ФЗ от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». После предоставления земельного участка в аренду он не перестает быть природным объектом и не выбывает из государственной собственности. Именно поэтому арендные отношения по поводу земельного участка регулируются земельным законодательством, природоохранным, законодательством в области конкуренции, иными публичными законами. Во-вторых, изменение разрешенного использования государственного или муниципального земельного участка – это форма распоряжения собственностью. А это в силу прямого указания закона – публичная функция. См. ФЗ от 06.10.1999 №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ», ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Изменения разрешенного использования земельного участка неразрывно связано с иной публичной функций: осуществлением мер по реализации, обеспечению и защите прав и свобод человека и гражданина, в т.ч. права на получение дошкольного, среднего, высшего образования, медицинской помощи.

Есть судебная практика, противоположная позиции Пр. ВАС РФ по Пост. № 1756/13: собственники зданий, сооружений вправе изменить вид разрешенного использования через механизм предоставления госуслуг; произвольный отказ в предоставлении услуги недопустим, решения об отказе/бездействия могут быть обжалованы в порядке ст. 24 АПК РФ. Однако критерии, определяющие сферу применения такой услуги, пока судами не выработаны. Оправданными видятся Пост. АС Московского округа от 25.06.2015 по делу № А40-68519/14, от 22.08.2014 по делу № А40-104801/13-7-98, в которых он не стал применять Пост. Пр. 1756/13 по делу «БАСТА пр. Комитета», поддержал судебные акты об удовлетворении требований, заявленных в порядке главы 24 АПК РФ. Указанные дела по фактическим обстоятельствам существенно отличаются от дела «БАСТА пр. Комитета». Они касались изменения разрешенного использования с целью исправления ошибок, допущенных при установлении разрешенного использования.

Сомнительная аргументация приводится в Пост. АС Московского округа от 04.12.2014 по делу № А40-149719/2013 об изменении разрешенного использования «для эксплуатации здания детского сада» на «объекты размещения офисных помещений». АС Московского округа обосновал свою позицию ссылками на п. 5 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. №48 «О землепользовании в г. Москве»: «вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, устанавливается по фактическому использованию земельного участка». В подтверждение изменения фактического использования истцом было предоставлено свидетельство нового собственника о праве собственности на здание с измененным назначением – «административно-хозяйственное», решение суда по другому делу, согласно которому «по состоянию на дату приобретения обществом здания, детское дошкольное учреждение в нем уже не располагалось». Кроме того, суд руководствовался ст. 7 ЗК, ст. 37 ГрК РФ, устанавливающими право правообладателей земельных участков, зданий, сооружений выбирать разрешенное использование из видов, предусмотренных градостроительным регламентом. 9ААС ссылался также на отсутствие лицензии на образовательную деятельность у нового собственника. Ответчик ссылался на невозможность оказания услуги, однако суд отверг доводы ответчика. Упор суд делает на то, что представлены доказательства изменения фактическое использования помещения. Такие доводы представляются странными, поскольку такое изменение как раз свидетельствуют о нарушении арендатором условий договора аренды. Вопрос о добросовестности в деле не исследовался, но скорее всего, покупатель знал или должен быть знать обо всех условиях договора аренды земельного участка. Покупатель должен был запрашивать у продавца здания договор аренды земельного участка, поскольку в силу ст. 35 ЗК РФ к нему переходят права и обязанности по договору аренды. По общему правилу нарушение арендатором договора аренды не должно его ставить в положение более выгодное, чем лицо, которое исполняет договор аренды надлежащим образом.

Госуслуга предоставляется на основании ФЗ в соответствии с принципами равенства, свободы перемещения товаров (работ услуг). Произвольный отказ от оказания услуг недопустим. Статьи 5, 12, 13 ФЗ от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» гарантируют предоставление государственной услуги в соответствии с административным регламентом (стандартом). Административные регламенты предоставления услуг ДГИ утверждены ППМ №199-ПП. Согласно п. 2.4.1.2 Административного регламента с запросом об изменении разрешенного использования могут обращаться не только собственники, но и иные правообладатели земельных участков, к которым в силу ст. 5 ЗК РФ отнесены и арендаторы. Перечень оснований отказа в предоставлении услуги является исчерпывающим (п.2.10 Административного регламента). При предоставлении госуслуг в силу ст. 5 ФЗ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» не допускается дискриминация или создание необоснованных преференций или препятствий к свободе перемещения товаров (работ, услуг).

Толкование Конституции РФ также указывает на недопустимость произвольного отказа в изменении разрешенного использования и необходимость обеспечения эффективного судебного контроля за предоставлением такой услуги. «Хочу - дам, хочу - не дам» – это не метод, которым должны руководствоваться органы госвласти. Иное толкование будет противоречить конституционному принципу равенства (ст.19 Конституции РФ). Ограничение права на судебную защиту может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 46, 55 Конституции РФ). Такие основания отсутствуют.

Нет и коллизии между ст. 310 ГК РФ и нормами законов №135-ФЗ и №210-ФЗ. Статья 310 ГК РФ запрещает одностороннее изменение договора, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, а также иными правовыми актами. Также она допускает одностороннее изменение договора ДГИ (лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность) по основаниям, поименованным в договоре. В частности, типовая форма ДГИ договора аренды земельного участка предусматривает возможность изменения или дополнения разрешенного использования на основании распорядительного акта уполномоченного органа г. Москвы. Разрешенное использование меняется не в результате односторонних действий арендатора, а в результате издания ненормативного правового акта, порядок принятия которого регулируется ФЗ и иными правовыми актами.

Решение суда по спору не должно принципиально отличаться от выбранного истцом способа защиты нарушенного права: через исковой порядок или обжалование решения об отказе в предоставлении госуслуги. Если решение об отказе в предоставлении госуслуги является незаконным, то такое решение должно рассматриваться в качестве доказательства существенного нарушения договора аренды. В таком случае арендатор вправе будет расторгнуть или изменить договор на основании ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора.

Изменение/установление разрешенного использования может производиться и в иных случаях. Первый случай: арендатор после прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, обращается в ДГИ с запросом о предоставлении земельного участка в аренду для целей эксплуатации зданий, сооружений. В случае возникновения преддоговорного спора суд разрешит и спорное условие о разрешенном использовании. Второй случай: собственники помещений в здании обращаются в ДГИ с запросом об оказании услуги по преобразованию договора аренды земельного участка в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или о вступлении в договор путем заключения дополнительного соглашения. Если госорганом была оказана госуслуга – выдано дополнительное соглашение к договору аренды (направлена оферта), то спор должен разрешаться в исковом порядке. См. Пост. Пр. ВАС РФ от 15.04.2014 № 18182/13 по делу №А40-139999/12-84-1444, Пост. АС Московского округа от 12.02.2015 по делу № А40-165147/1. При разрешении спора о заключении вышеуказанного дополнительного соглашения может быть установлено и разрешенное использование для лица, вступающего в договор, отличное от ранее установленного в договоре. См.: Решение АС г. Москвы от 16.11.2015 по делу №А40-26569/2015. При разрешении такого спора должен сохраняться разумный баланс интересов собственника строения/помещения и собственника земельного участка.

Рассмотрим две наиболее типичные ситуации изменения разрешенного использования. Первая – это исправление ошибок, допущенных при установлении разрешенного использования земельного участка. Согласно ч.5 ст. 4 Закона г. Москвы «О землепользовании в г. Москве» в распорядительных документах и договорах аренды выбирается вид разрешенного использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка. Если земельный участок был предоставлен для эксплуатации конкретных зданий, а стороны забыли поименовать постройки, возведенные в установленном порядке, то данная ошибка может быть устранена путем предоставления госуслуги – изменения разрешенного использования. Иски префектур г. Москвы о демонтаже таких построек удовлетворению не подлежат, даже если такие постройки не являются капитальными. См. Пост. ФАС Московского округа от 04.03.2014 по делу №А40-156980/12-16-1557, от 15.04.2013 по делу №А40-42297/12-10-393 и др. Вторая ситуация – это изменение разрешенного использования земельного участка, если собственник здания, сооружения, помещения, строения желает изменить вид деятельности, осуществляемой в его объекте капитального строительства. К примеру, с собственником помещения в административно-деловом центре в Москве заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора о предоставлении земельного участка для размещения административно-управленческих помещений. Между тем собственник решил часть помещения использовать под предприятия общественного питания, бытового обслуживания, размещения объектов торговли. Изменение вида разрешенного использования в таком случае не приводит к изменению ставки арендной платы. Годовая ставка арендной платы согласно ППМ №273-ПП - 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) предусматривает вышеуказанные виды использования. Наличие развитой инфраструктуры (наличие зон бытового обслуживания, питания и отдыха) часто оценивается экспертами в качестве обязательного или факультативного условия бизнес центра класса «А». Как правило, чем выше класс, тем выше кадастровая стоимость, а соответственно и сумма арендных платежей. В рассматриваемой ситуации видимых основания для создания препятствий органами госвласти в осуществлении вышеуказанной предпринимательской деятельности не усматривается. Госуслуга по изменению разрешенного использования по общему правилу должна быть предоставлена. Более сложная ситуация возникает, когда арендатор претендует не только на изменение вида разрешенного использования, но и на изменение ставки арендной платы. В частности, с заявлением об оказании госуслуги обращается медицинская организация, купившая помещение (образованное путем раздела) и просит она установить разрешенное использование ее помещения «под размещение объектов здравоохранения», а также ставку 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка. Бюджет г. Москвы – это не кормушка для особо приближенных, дискриминация на получение льгот не допустима. Услуги по общему правилу должны быть оказаны.

Напротив, если изменение разрешенного использования ведет к «ущемлению интересов арендодателя», то такое изменение невозможно. К примеру, инвестиционный договор на строительство ОКС, заключенный с Правительством Москвы по результатам торгов, предусматривал строительство социально-значимого объекта, например, медицинско-реабилитационного центра. В период строительства арендатор земельного участка платил арендные платежи на льготных условиях, например, по ставке 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка. Однако арендатор вскоре после введения объекта в эксплуатацию просит изменить разрешенное использование земельного участка, предоставленного «для строительства и последующей эксплуатации медицинского центра» на «эксплуатацию офисных помещений», то в таком случае можно говорить об «ущемлении интересов арендодателя» и злоупотреблении арендатором своим правом.

Поименуем наиболее типичные основания для отказа в предоставлении госуслуги по изменению разрешенного использования земельного участка (п. 2.10 Регламента).

1. Заявленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует ГПЗУ.

2. Наличие составленного Госинспекций по недвижимости акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка.

3. Включение движимого или недвижимого имущества, находящегося на участке, в Перечни, утверждаемые постановлениями Правительства г. Москвы и формируемые в соответствие с ППМ от 11.12.2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». 4. Права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания, строения, сооружения оспариваются в судебном порядке.

5. «Невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы, в том числе:
- у заявителя отсутствуют права на все здания, строения, сооружения, помещения, расположенные на земельном участке».

Последнее основание отказа требует комментариев, поскольку сформулировано очень расплывчато. Если с заявлением обращается собственник помещения, то вместо согласия всех собственников помещений он может представить протокол общего собрании собственников помещения в здании об определении разрешенного использования. Согласно п. 41 Пост. Пл. Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» «в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ». Аналогичные разъяснения даны в пп.1, 6 Пост. Пл. ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В силу ст. 44, 46 ЖК РФ «принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им принимается общим собранием собственников большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме». «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (ч.3 ст. 48 ЖК РФ). Указанные нормы в полной мере в силу аналогии закона применены и к определению разрешенного использования земельного участка собственниками помещений в нежилом здании.

В силу п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ нельзя изменять разрешенное использование земельного участка, предоставленного в аренду победителю аукциона, а также иным лицам, принявшим участие в проведении аукциона, в случае признания его несостоявшимся. Невозможность предоставления услуги имеет место тогда, когда заявление направлено на обход закона в неправомерных целях или является иным способом злоупотребления права (ст.10 ГК РФ). В частности, обход закона имеет место, если заявление направлено на обход процедуры предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. См. Опр. Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 от 06.08.2013 (дело «Панчук пр. Департамента» о недопустимости изменения разрешенного использования «для строительства и дальнейшем эксплуатации административного здания» на «строительство многоквартирного жилого дома»), а также ранее упомянутое Пост. Пр. ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13.

Не исключено также, что невозможность оказания услуги имеет место, если ни ГПЗУ, ни правовые акты не устанавливают виды разрешенного использования применительно конкретному участку/зоне, т.е. не произведено зонирование территории. По данному вопросу судебная практика еще не сформировалась. Видимо, арендатор земельного участка должен сначала обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы за выдачей ГПЗУ. Госуслуга предоставляется в соответствии с Административным регламентом «Подготовка, утверждение, изменение (переоформление) и отмена градостроительных планов земельных участков», утв. ППМ 25.05.2011 № 229-ПП. В случае отказа в предоставлении услуги арендатор может обжаловать решения Комитета.

Итак, подведем итоги. в г. Москве – важный и сложный вопрос. Изменение разрешенного использования земельного участка возможно, в т.ч. путем предоставления ДГИ госуслуги. Ошибочными представляются доводы, изложенные в пост. Пр. ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13, о том, что якобы арендодатель – орган госвласти или местного самоуправления, принимая решение об изменении разрешенного использования, не выполняет публичные функции, а потому его решение об отказе будто бы нельзя обжаловать в порядке главы 24 АПК РФ. Судебная практика на уровне АС Московского округа по данному вопросу противоречива.

Невозможность предоставления услуги имеет место, если арендатор просит: 1) изменить разрешенное использование земельного участка, предоставленного победителю аукциона, а также иным лицам, принявшим участие в аукционе, в случае признания аукциона несостоявшимся; 2) заявление направлено на обход процедуры предоставления земельных участков для тех или иных целей или имеет место иное злоупотребление правом со стороны арендатора; 3) собственник помещения не представил решение собрания собственников помещение в здании о выборе разрешенного использования земельного участка – о пределах использования земельного участка. Не исключено также, что невозможность оказания услуги имеет место, если ни ГПЗУ, ни правовые акты не устанавливают виды разрешенного использования применительно конкретному участку/зоне.

Главная » Процессуальное право » Изменение вида разрешенного использования земельного участка: порядок.