Чем отличается коммерческий найм жилья от социального? Социальный и коммерческий найм.

Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы": "Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством".

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года "Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения", который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: "В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие". При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого столичного юридического центра"

С жильем, которое находится в собственности граждан, все понятно – собственники могут использовать его для личного проживания или сдавать в найм за определенную плату, т.е. по договору коммерческого найма. Жилой фонд, находящийся в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципалитетов может предоставляться гражданам, как по договорам социального найма, так и по договорам коммерческого найма.

Чтобы получить жилье по договору социального найма, который не отменяет право последующей приватизации этого жилого помещения, необходимо выполнение многих условий: нуждаемость, малоимущность и пр. Для получения жилья, находящегося в собственности муниципалитета в коммерческий найм, выполнения этих условий не требуется, но и приватизировать это жилье наниматель права не имеет.

Особенности договора коммерческого найма

Если в договоре коммерческого найма специально не оговаривается срок, на который он заключается, по умолчанию он принимается равным 5 годам. Наниматель обязан самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, если стороны не оговорили этот пункт в договоре. Следует отметить важное условие, гарантирующее права нанимателя. Согласно ст.675 ГК РФ, при смене собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не теряет своей силы, и условия его не изменяются, меняется лишь наименование одной из сторон в договоре. Все граждане, которые будут постоянно проживать в данном жилом помещении, должны быть перечислены в договоре.

На повестке дня сегодня и смежные с ней вопросы.
В зависимости от типа прав арендодателя на предоставляемую жилплощадь, различаются и виды заключаемых договоров о найме. В каждом конкретном случае - например, когда жилье было подарено, приватизировано, унаследовано по решению суда, получено в результате обмена, купли-продажи или было неприватизированным служебным - предусматривается своя форма ответственности, по которой составляется договор о найме жилья.
При социальном найме жилья наниматель получает от наймодателя жилое помещение для того, чтобы временно проживать в нем на определенных условиях. Наймодатель может иметь в собственности квартиру, относящуюся к муниципальному или государственному жилищному фонду, и его имя при составлении договора по найму жилья может представлять уполномоченное лицо. Жилищное законодательство не запрещает такой порядок действий. В договоре социального найма обычно не указываются строгие сроки действия составленных документов.
При коммерческом найме жилья обе стороны - наймодатель и наниматель - составляют договор с указанием оплаты за проживание. Это возмездный, консенсуальный и взаимовыгодный для обеих сторон тип договора.
в большинстве случаев может нанять только физическое лицо. Заключение коммерческого договора по найму жилья с юридическим лицом возможно лишь в том случае, если помещение будет использоваться исключительно для проживания в нем людей, причем снять можно не только квартиру, но и отдельную комнату или целый дом. Если в договоре речь идет о многоквартирном доме, то несущие конструкции, площади общего пользования и пр. бонусы тоже должны оплачиваться.
Чем отличаются коммерческий и социальный наймы жилья?

Объектами социального найма могут являться жилые помещения из муниципального или государственного фонда, а объектами коммерческого найма - все существующие виды жилого фонда;
Договор о социальном найме жилья может быть бессрочным, у коммерческого же срок действия составляет не более 5-ти лет;
Договор о коммерческом найме может быть составлен только добровольно, составлению социального договора причиной может послужить административный акт, который составляют государственные или местные органы власти;
Социальный найм предусматривает различные льготы на квартплату. Коммерческий найм не предусматривает нормирование жилой площади и лимитирование квартплаты;
Договор о социальном найме могут подписать лишь близкие родственники, а вот нанимателями в коммерческом договоре могут быть совершенно посторонние люди;
Социальный договор предусматривает, что выселяемым гражданам будет предоставлено другое жилье, которое пригодно для жизни, в отличие от коммерческого найма, который этого не предоставляет.
Правила безопасности для нанимателя:
- Тщательно проверяйте документы у владельца, передавайте деньги только под расписку;
- При составлении договора указываются все данные наемщика и наймодателя, размер квартплаты и все остальные вопросы по найму;
- Указать в договоре все имущество, передаваемое во временное пользование вместе с жильем.
Наниматель в свою очередь обязан использовать квартиру только по прямому назначению, соблюдать все правила, регламентирующие проживание в жилом помещении, нести мат. ответственность за сохранность помещения и имущества, пускать наймодателя по запросу в квартиру, своевременно платить по коммунальным счетам и по истечении срока найма съехать с квартиры.

Оформление отношений, которые возникают при использовании жилых помещений, сопровождаются всегда заключением соглашений.

Однако соглашения имеют несколько видов, в зависимости от того, какой объект для проживания будет передан на их основании. Так могут быть переданы жилые объекты, которые находятся в собственности муниципалитета, государства или физического лица, а также организации.

В каких случаях, следует заключать какой вид соглашения, будет рассказано далее.

Для начала необходимо отметить, что соглашение о коммерческом найме может быть оформлено с любым нанимателем, независимо от его статуса. В отличие от него, соглашение о социальном найме, может быть заключено только с лицом, которое отвечает критериям, предъявляемым законодательством федеральным или региональным.

По соглашению о коммерческом найме, члены семьи основного нанимателя не считаются сонанимателями, если это положение не установлено самим соглашением.

Для того чтобы передать помещение на основании социального найма, его собственник должен принять предварительно решение о передачи. Что касается стандартного соглашение о найме, то такое решение собственником может не приниматься.

При обычном соглашении, размер передаваемого помещения не зависит от количества лиц, пользующихся помещением.

В отличие от него, передача помещения по социальному найму, должна быть осуществлена с учетом квадратуры, которая должна быть рассчитана на каждого члена семьи.

Коммерческий наем позволяет передать помещение, собственность на которое принадлежит, как физическому лицу, организации, так и жилья, которое является муниципальной собственностью.

Помещения, переданные по социальному найму принадлежат либо муниципалитету, либо государству.

Соглашение о коммерческой передаче помещения всегда подразумевает получение материальной выгоды и является возмездным. Жилье, предоставляемое на основании социального найма, всегда бесплатно. Единственная обязанность нанимателей, своевременная оплата коммунальных платежей.

Коммерческий наём помещения, представляет собой получение права проживать в помещении, изолированного от остальных помещений. Оно должно быть пригодно для того, чтобы в нем постоянно проживать. По такому соглашению может быть передана в пользование квартира, жилой дом или часть жилого помещения. Также допускается передача комнаты.

Что такое договор социального найма жилого помещения?

Как ранее уже было отмечено, что соглашение о социальном найме подразумевает передачу жилого помещения, находящегося в муниципальной или государственной собственности, льготным категориям граждан, на безвозмездной основе, для постоянного проживания.

В качестве нанимателя по такому соглашению может выступать только лицо, имеющее гражданство РФ, который был поставлен в очередь, как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий.

В случае, когда после заключения договора с основным нанимателем лицо скончалось, близкий родственник получает право перезаключить соглашение.

Соглашение о социальном найме заключается без указания срока действия документа. Расторжение такого документа может быть осуществлено только в соответствии с процедурой, которая предусмотрена положениями жилищного законодательства.

После заключения соглашения, наниматель получает право пользоваться помещением, в том числе совместно с членами его семьи. Также он имеет право использовать вспомогательные помещения и общее имущество многоквартирного дома.

Для заключения соглашения должна использоваться письменная форма.

В свою очередь хотелось бы отметить тот факт, что до даты введения действующего Жилищного Кодекса, применялась устная форма заключения соглашения. Сопровождалось такое заключение договора выдачей специального документа – ордера. На основании такого документа лицо должно было вселиться в указанное в нем жилое помещение.

Жилищное законодательство дает право главному нанимателю, осуществлять вселение, в предоставляемое помещения других лиц.

Для того чтобы законно вселить такое лицо, собственник должен обратиться к собственнику помещения с просьбой о вселении. Если требуется вселение родителей, супругов или детей, разрешение от уполномоченного органа получать необходимости нет. В свою очередь прежде, чем вселять таких лиц, следует получить согласие у тех членов семьи, которые уже осуществляют совместное проживание с основным нанимателем.

Дополнительно основной пользователь помещением имеет право осуществить вселение лиц, которые не получают после вселения право на владение жилым помещением, временно проживающих лиц, поднанимателей.

Что такое договор найма жилого помещения?

На основании соглашения о коммерческом найме, лицо, являющееся собственником жилого помещения, передает его для временного пользования другому лицу, которое в свою очередь должен своевременно осуществлять оплату найма.

Лицо, осуществляющее передачу помещения во временное пользование — наймодатель. В качестве него может выступить лицо, являющееся собственником, или представитель, который получил от собственника доверенность на осуществление полномочий по заключению соглашения с нанимателем.

Нанимателем считается лицо, получающее жилое помещение для временного проживания в нем. Нанимателем может выступить любое дееспособное лицо, имеющее гражданство РФ. Если квартира передается юридическому лицу, то тогда должно быть оформлено соглашение об аренде.

Положения, на основании которых заключается соглашение о найме жилого помещения, закреплены гражданским законодательством. Дополнительные положения, которые регулируют процедуру заключения соглашения о найме, содержаться в жилищном законодательстве.

Помимо требований, которые указаны в законодательстве, стороны могут самостоятельно включить в текст соглашения дополнительные положения. Такие положения должны быть согласованы, и не могут противоречить нормам действующего закона.

В Российской Федерации конституционное право на жилище осуществляется следующими способами:

Предоставление жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах на условиях договора социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

Передача жилых помещений в домах (квартирах) государственного, муниципального и частного жилищных фондов на условиях коммерческого найма;

Приобретение жилья за собственные средства граждан на вторичном рынке;

Строительство жилья за собственные средства граждан, а также посредством долевого участия в строительстве;

Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Перечень не является исчерпывающим. В настоящее время намечается тенденция, при которой важная роль будет отводиться законодательству, которое закрепляет правовые средства самообеспечения граждан жильем за счет их собственных средств.

В сознании уже нескольких поколений граждан РФ утвердилось отношении к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу, и преодоление этого сложившегося отношения требует длительного времени. Помимо этого, существующий низкий уровень материального благосостояния большей части населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность строительства или приобретения жилья гражданам за счет собственных средств. Следует учесть, что число граждан, которые могут улучшить свои жилищные условия без помощи государства, невелико.

Государственное воздействие на жилищную сферу в сегодняшних реалиях производится по следующим направлениям:

Обеспечение жилищем малоимущих и некоторых иных указанных в законе граждан, нуждающихся в социальной защите, бесплатно или за доступную плату;

Выдача гражданам, нуждающимся в жилых помещениях безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

Выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих права граждан на приобретение жилого помещения в собственность;

Содействие развитию ипотечного кредитования.

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма. При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.

Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ.

Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой - в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 - 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения - ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора - сфера его действия.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 - 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст. 682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 - 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.

Помимо платы за жилое помещение, наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения должен оплачивать коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ, статьи 154 - 155, 157 ЖК РФ). Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Федерации в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).

С нанимателя жилого помещения по договорам коммерческого и социального найма за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 330, п. 1,3, ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ) взыскивается неустойка, что является мерой гражданско-правовой ответственности. Неустойка может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины, которая, в свою очередь, презюмируется.

При определенных, указанных в законе условиях наниматели по договору социального найма жилого помещения имеют право на предоставление субсидий по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора коммерческого найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.

Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.

Потребительская направленность и объект договоров. Основной целью договоров коммерческого и социального найма жилого помещения является удовлетворение потребности граждан в жилье (потребительская направленность). Потребительский характер обозначен нормами ГК РФ (статьи 671, 672, 678) и ЖК РФ (ст. 17), в соответствии с которыми жилое помещение должно предоставляться гражданину для проживания в нем, а гражданин должен использовать жилое помещение по назначению. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). При коммерческом найме такое использование жилого помещения должно быть обязательно согласовано с его собственником в договоре. Запрещается размещать в жилых домах промышленное производство (ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Объектом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома) (ст. 673 ГК РФ). При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности. В соответствии с частями 3, 4 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Жилое помещение также должно соответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие ст. 673 на договор социального найма жилого помещения, апеллируя к жилищному законодательству. Так, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

представлять собой изолированное помещение;

являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ);

быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

ГК РФ для жилого помещения как объекта договора коммерческого найма устанавливает два основных требования - изолированность жилого помещения и его пригодность для постоянного проживания. ЖК РФ предъявляет больше требований к жилому помещению - объекту договора социального найма, что способствует реализации потребительской направленности этого договора. Но и договор коммерческого найма по своей сущности также является потребительским. Отсылка ГК РФ к жилищному законодательству дает основание применять к объекту договора коммерческого найма требования ЖК РФ, что, в свою очередь, выступает гарантией права нанимателя на получение действительно пригодного для проживания жилого помещения.

Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В многоквартирном доме объектом договора будет прежде всего квартира, а затем ее принадлежность - доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (статьи 134, 135, 290 ГК РФ, ст. 36, ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).

Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях. Для заключения договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Стороны договоров. Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, - это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя - физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.

Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I - III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения. Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор.

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).

Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным и приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перекладывает свою обязанность на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора коммерческого найма, это обстоятельство может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовое положение не позволяет ему снять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а из-за запрета государства.

Правовое положение постоянно совместно проживающих с нанимателем граждан по договору коммерческого найма схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия. С такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ). Кроме того, эти лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ч. 1 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только в определении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но и в установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является согласие наймодателя (хотя в ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы такого согласия), за исключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Еще одно основание вселения - соблюдение нормы общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

В ст. 50 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жилищных норм:

норма предоставления жилой площади по договору социального найма;

учетная норма (для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);

социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).

При социальном найме наниматель обладает правом вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц (п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Часть 1 ст. 70 различает три категории таких лиц:

лица, для вселения которых не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя, - несовершеннолетние дети (в том числе усыновленные) не только нанимателя, но и других членов семьи, проживающих в жилом помещении;

лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и не требуется согласия наймодателя, - супруг, совершеннолетние дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители);

лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и наймодателя, - другие члены семьи (иные родственники, опекуны, попечители, иждивенцы, фактический супруг).

При вселении супруга, детей и родителей не требуется соблюдения учетной нормы жилой площади (ст. 50 ЖК РФ). В иных случаях наймодатель может запретить вселение других членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это право, но не обязанность наймодателя. К членам семьи нанимателя, согласие которых должно быть получено, относятся лица, проживающие в жилом помещении (перечисленные в договоре социального найма жилого помещения и зарегистрированные по месту жительства), и временно отсутствующие члены семьи, согласие которых должно быть выражено в письменной форме.

При социальном найме недостаточно законного вселения, необходимо признание вселенного членом семьи нанимателя. В коммерческом найме нужно лишь согласие наймодателя при учете нормы общей площади жилого помещения на одного человека.

Форма договоров. Форму обоих договоров законодатель императивно предусмотрел как простую письменную (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ). Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи внаем жилья, соответствующие обычным требованиям, предъявляемым к договору. Отсутствуют и иные «письменные и другие доказательства», которые могут в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Поскольку при несоблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ) стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, при разбирательстве дела в суде им трудно доказать наличие обязательств и их условий.

В отличие от социального найма коммерческому найму не предшествует решение единоличного или коллегиального органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Срок договоров. Отличительный признак договора коммерческого найма - его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:

долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды - п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);

краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).

Сохранение договоров найма при переходе права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Статья 64 ЖК РФ также устанавливает, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.

Права и обязанности сторон. Наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилое помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять (или обеспечивать предоставление) нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ). Кроме того, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма (п. 2 ст. 681 ГК РФ). Наймодатель не вправе без согласия нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681).

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 65 ЖК РФ).

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678).

Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии в целях обеспечения их рационального потребления.

Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, на время проведения капитального ремонта наниматель и члены его семьи обязаны переселиться в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При этом договор социального найма жилого помещения не расторгается (ст. 88 ЖК РФ). В коммерческом найме лицо, предоставившее жилое помещение, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор коммерческого найма расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ.

Перечень обязанностей наймодателя, предусмотренный ст. 65 ЖК РФ, в отличие от обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 676 ГК РФ) не является исчерпывающим. Иные обязанности могут быть предусмотрены жилищным законодательством, а также договором социального найма жилого помещения.

Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей (обязательств) перед нанимателем несет гражданско-правовую ответственность, предусмотренную статьями 393 - 406 ГК РФ. В ГК РФ не регламентируется ответственность наймодателя, она обозначена лишь в ст. 684: при отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем им был заключен договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В ст. 66 ЖК РФ предусмотрена ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения. Перечень мер гражданско-правовой ответственности, предусмотренный ч. 2 ст. 66, не является исчерпывающим. Административная ответственность наступает за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ), правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые могут быть сформулированы в таблице :

Главная » Трудовое » Чем отличается коммерческий найм жилья от социального? Социальный и коммерческий найм.