Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему. Как правильно заключить договор аренды Как составить договор на аренду помещения

Скачать пакет документов

Дата актуализации: 2019-01-22

Полезная информация

Описания

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Многие предприниматели не имеют возможности приобрести необходимые для бизнеса помещения: офисные, складские, торговые или свободного назначения. Оптимальный вариант в таком случае – заключить договор аренды нежилого помещения с надежным арендодателем.

Соглашение обычно содержит такие сведения:

• информацию о сторонах сделки;
• исчерпывающие характеристики арендуемого имущества: адрес, площадь, этажность, количество помещений, место нахождения в здании/доме, назначение;
• арендную ставку (в том числе налоги, эксплуатационные расходы, переменные платежи (связь, электроэнергия, коммунальные расходы, уборка территории и т.п.);
• срок действия договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи имущества;
• порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• способ разрешения споров;
• список приложений;
• адреса, реквизиты и подписи сторон.

Другие условия также могут включаться в образец договора аренды нежилого помещения, если стороны их согласовали. Одним из значимых условий сделки является срок аренды. Если срок не определен, соглашение считается заключенным на неопределенный срок – то есть бессрочно (статья 610 ГК РФ). О прекращении бессрочного договора арендодатель должен предупредить арендатора за три месяца, если иной срок не установлен договором.

На нашем сайте вы можете скачать договор аренды нежилого помещения в формате Word или PDF.

Нежилого помещения

Именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице , действующего(ей) на основании ,

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,

Предмет договора

1.1.

В соответствии с условиями Договора обязуется предоставить за плату во временное пользование нежилое помещение (далее по тексту – ). Характеристики указаны в Описании недвижимости (Приложение № к Договору), которое является неотъемлемой частью Договора.

1.2.

Использует для следующих целей: .

1.3.

Гарантирует, что на момент заключения Договора принадлежит на праве собственности, что подтверждается следующим правоустанавливающим документом: (Приложение № ), в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.

Срок действия договора

2.1.

Договор вступает в силу с и действует до .

2.2.

Срок аренды установлен Сторонами в приложении №, являющемся неотъемлемой частью Договора.

Права и обязанности сторон

3.1.

Обязуется:

3.1.1.

Предоставить в порядке и на условиях Договора.

3.1.4.

Гарантировать, что не будет истребован у по причине наличия каких-либо прав на у третьих лиц на дату заключения Договора и/или в течение всего срока действия Договора.

3.1.5.

Обеспечить своими силами и за свой счет хозяйственное обслуживание .

3.1.6.

Предоставлять или обеспечивать предоставление необходимых коммунальных услуг.

3.1.7.

Вносить в установленном порядке плату за негативное воздействие на окружающую среду и производить иные действия в соответствии с законодательством об охране окружающей среды Российской Федерации.

3.2.

Обязуется:

3.2.1.

Вернуть в надлежащем состоянии в соответствии с условиями Договора.

3.2.2.

Обеспечить сохранность с момента передачи и до возврата .

3.2.5.

При использовании соблюдать технику безопасности и требования законодательства о пожарной безопасности, а также экологические и санитарно-эпидемиологические правила и нормы.

3.2.6.

Выполнять в установленный срок предписания контролирующих органов и указания о принятии мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности и ставящих под угрозу сохранность .

3.2.7.

Немедленно извещать о всяком повреждении , аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предупреждению, предотвращению и ликвидации последствий таких ситуаций.

3.2.8.

Обеспечить представителям беспрепятственный доступ к для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора.

3.2.9.

В случае досрочного расторжения Договора по основаниям, указанным в Договоре, незамедлительно вернуть в надлежащем состоянии.

3.2.10.

На день возврата осуществить расчеты с коммунальными и иными службами за потребленные им услуги: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода, газ, канализация, вывоз мусора, телефон и др.

3.3.

3.3.1.

В любое время осуществлять проверку сохранности, состояния , а также использования его в соответствии с назначением .

3.3.2.

Давать письменные указания, обязательные для исполнения , по вопросам принятия мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате ненадлежащего использования , ставящего под угрозу сохранность .

3.3.3.

Извещенный о требованиях , указанных в п. 3.4.1 Договора, или о его намерении устранить недостатки за счет , вправе без промедления произвести замену предоставленного либо безвозмездно устранить недостатки . Если удовлетворение требований или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

3.4.

3.4.1.

При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию , по своему выбору:

Потребовать от либо безвозмездного устранения недостатков , либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков ;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом ;

Потребовать досрочного расторжения Договора.

3.4.2.

Только с письменного согласия сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив либо отчуждать иным образом. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по Договору перед остается .

3.4.3.

Осуществлять неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование только с письменного согласия .

3.5.

В случае, когда произвел за счет собственных средств и с согласия улучшения , неотделимые без вреда для , имеет право после прекращения Договора на возмещение стоимости этих улучшений.

3.7.

Стороны пришли к соглашению, что обязанность по производству за свой счет капитального ремонта лежит на .

3.8.

Стороны пришли к соглашению, что обязанность поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание лежит на .

3.9.

Стороны пришли к соглашению, что обязанность по оплате коммунальных платежей () в течение срока аренды лежит на . Плата за коммунальные платежи входит в сумму арендной платы.

Порядок передачи

4.1.

Передача в аренду и возврат оформляются двусторонними актами приема-передачи, подписываемыми Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Указанные в настоящем пункте Договора акты являются неотъемлемой частью Договора.

4.2.

Уклонение одной из Сторон от подписания акта приема-передачи на условиях Договора рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче , а – по принятию .

Порядок расчетов

5.1.

Обязан вносить арендную плату за пользование в размере, порядке и в сроки, установленные Договором.

5.2.

Вносит арендную плату за пользование в соответствии с условиями Договора не позднее расчетного из расчета () руб. в , в т.ч. НДС % в сумме () руб.

5.3.

Способ оплаты по Договору: перечисление денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет . При этом обязанности в части оплаты по Договору считаются исполненными со дня зачисления денежных средств на расчетный счет .

5.4.

В течение рабочих дней с момента подписания настоящего Договора, перечисляет на расчетный счет сумму Обеспечительного платежа в размере рублей. В случае просрочки уплаты любых сумм, подлежащих перечислению в пользу по Договору, имеет право на удержание этих сумм из суммы Обеспечительного платежа, о чем он уведомляет в письменном виде. обязан возместить удержанную сумму до установленного размера в течение рабочих дней с момента получения уведомления.

5.4.1.

По истечении срока действия Договора сумма Обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды.

Ответственность сторон

6.1.

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с Договором и законодательством России.

6.2.

Неустойка по Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Сторон.

6.3.

Выплата неустойки не освобождает Стороны от выполнения обязанностей, предусмотренных Договором.

6.4.

Ответственность :

6.4.1.

В случае несвоевременной передачи либо его части в аренду, обязуется выплатить пени из расчета процентов от стоимости несвоевременно переданного за каждый день просрочки, но не более процентов.

6.4.2.

3.1.2 , 3.1.4

6.5.

Ответственность :

6.5.1.

В случае несвоевременного возврата либо его части обязуется выплатить арендную плату за фактическое время пользования и пени из расчета процентов от стоимости несвоевременно возвращенного за каждый день просрочки, но не более процентов.

6.5.2.

В случае несвоевременного внесения арендной платы выплачивает пени из расчета процентов от суммы невнесенной (несвоевременно внесенной) арендной платы, но не более процентов.

6.5.4.

В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.7 , 3.8 Договора, выплачивает штраф в размере руб. за каждый такой случай.

6.5.5.

В случае если сдал в субаренду, или передал свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), или предоставил в безвозмездное пользование, или отдал арендные права в залог, или внес их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, или совершил отчуждение иным образом без предварительного письменного согласия , несет ответственность в виде штрафа в размере стоимости .

Основания и порядок расторжения договора

7.1.

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством.

7.2.

Расторжение Договора в одностороннем внесудебном порядке производится по письменному требованию Сторон за месяц до предполагаемой даты расторжения, с зачетом суммы Обеспечительного платежа в счет оплаты последнего месяца аренды по Договору.

7.3.

Вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях:

7.3.2.

Если пользуется с существенным нарушением условий Договора или назначения .

7.3.3.

Если существенно ухудшает .

7.3.4.

Если более () раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

7.3.5.

Если сдал в субаренду, или передал свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), или предоставил в безвозмездное пользование, или отдал арендные права в залог, или внес их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, или совершил отчуждение иным образом без предварительного письменного согласия .

Здравствуйте, друзья!

Как составить договор аренды собственности правильно и не допустить ошибок? Сегодня мы рассмотрим ключевые моменты арендных взаимоотношений, благодаря которым должностные лица субъектов хозяйствования смогут отстаивать свои интересы. Пригодится это инструкция и собственникам, т. к. благодаря статье они смогут правильно подготовить необходимые документы.

Договор аренды помещения представляет собой соглашение, составленное в письменном виде.

Участниками договора выступают две стороны, среди которых одна арендует недвижимость, а другая выступает в роли хозяина этой самой собственности.

Недвижимость передается в распоряжение человека за конкретное вознаграждение.

В соответствии с Федеральными законами, к категории недвижимого имущества можно причислить любую собственность, которую нельзя переместить с места на место, не нарушив ее целостность. Это капитальные сооружения, нежилые помещения, предприятия, различного рода строения и земельные участки.

Заводя речь о соглашении по аренде нежилого помещения, можно выделить следующие его виды:

• акт аренды сооружений и зданий;
• соглашение по аренде предприятия;
• сдача помещения в поднаем при наличии разрешения со стороны собственника, иными словами, договор субаренды;
• соглашение об использовании помещения на безвозмездной основе.

Какой вариант самый распространенный? Это первая разновидность сделок. Надо принимать действующее законодательство во внимание, составляя такого рода соглашения.

Правовые отношения такого типа регламентируются постановлениями и определениями, предусмотренными Антимонопольной службой, арбитражным судом, нормативными актами.

Если стороны не могут договориться, обращаются к указанным нормам.

Какие условия наиболее важные

В договоре, касающемся аренды помещения, обязательно должны быть прописаны субъекты сделки и объект, рассматривающийся этим соглашением. Также указывается арендная плата. Но ничто не мешает сторонам договора обозначить любые другие аспекты, имеющие значение. В частности, это обязательства по поддержанию помещения в рабочем состоянии, соблюдение сроков действия сделки.

Необходимо понимать следующие ключевые понятия:

• субъекты правовых отношений. Регулируются статьей 606 Гражданского кодекса. Обозначается информация о сторонах, присутствующих в соглашении. В частности, прописываются полные реквизиты этих сторон. При наличии посредников, их данные также заносятся в документы.
• объекты соглашения , в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса. Здесь указывается недвижимость, передающаяся в аренду, а также сведения для максимально точной ее идентификации, то есть месторасположение, площадь помещений, вместе с указанием кадастрового паспорта объекта;
• плата за аренду . Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса России, обязательно указывается сумма вознаграждения, передаваемая арендодателю.

Каждый участник сделки получает копию соглашения. На документе должны стоять подписи всех участников. В российском праве закреплены соответствующие требования.

В случае появления спорных ситуаций, их разрешают в стенах суда.

Ежели указанные пункты условий не соблюдены, договор можно признать недействительным. Соответственно, могут пострадать интересы как арендатора, так и арендодателя.

В частности, хозяин помещения может попросить в любую минуту освободить площадь. Но если арендатор не выполнил свои требования, в этом случае у арендодателя отсутствует возможность взыскать неустойку. Обычно описание предмета договора вызывает больше всего сложностей.

При оформлении договора надо учитывать прочие важные нюансы:

• согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса, в договоре должен быть указан срок аренды собственности . Не существует определенных периодов, на которое имущество может быть передано в распоряжение другому лицу. Всё зависит от индивидуальных пожеланий сторон;
• в соглашении прописываются взаимные обязанности сторон. Человек, арендующий помещение, должен, в случае необходимости, проводить капитальный и текущий ремонт;
• объект недвижимости должен находиться под охраной . Его необходимо застраховать. Коммерческие предприятия используются обычно не только для ведения торговли, но и для размещения товаров и оборудования. Вот почему соблюдение данного пункта является обязательным;
• порядок, в соответствии с которым могут быть урегулированы конфликты сторон . Разногласия могут быть урегулированы в досудебном порядке, за счет чего удастся избежать долгосрочных изматывающих разбирательств.

Следует указать и особые условия, к которым относятся любого рода форс-мажоры. Допустим, это могут быть изменения в действующем законодательстве, существенное повреждение имущества, при котором дальнейшее соблюдение взаимных обязательств невозможно.

Когда считается недействительным

Помимо перечисленных выше особенностей, есть еще кое-какие нюансы:

• заключение договора в письменной форме . По закону должен присутствовать единый документ, подготовленный в нескольких копиях и подписанный участниками сделки;
• документ не имеет госрегистрации . Распространяется на соглашения, оформленные на год и более. Регистрируются они в территориальном отделе Федеральной службы госрегистрации.

Остановлюсь на вопросе о государственной регистрации. Если вы, допустим, оформили договор 1 января 2017 года и срок его окончания приходится на 31 декабря 2017 года, считается по закону, что он подписан на год. Соответственно, его тоже надо зарегистрировать. Правило действует на любые аналогичные временные интервалы.

Если вы оформили соглашение на 11 месяцев, после чего решили продлить правовые отношения, регистрировать его не надо. Если вы зарегистрированы, как юридическое лицо, с вас потребуют пошлину в размере 15 т. р. Аналогичный платеж составляет для физических лиц 1 т. р. Кажется, что наиболее выгодным вариантом является оформление договора на 11 месяцев. Договор, заключенный на один год, начинает работать с того момента, когда его вносят в Росреестр.

Чтобы зарегистрировать договор об аренде, требуется пакет документов:

• заполненная по образцу заявка;
• договор аренды, составленный в трех экземплярах. Одна копия остается в Росреестре, остальные направляются сторонам сделки;
• техпаспорт объекта, сдаваемого в аренду, в котором указывается площадь помещений;
• свидетельство о полномочиях обеих сторон договора, документы, подтверждающие правовой статус их взаимоотношений;
• справка об оплате пошлины.

Перед тем, как составить соглашение и поставить на нем свою подпись, необходимо добавить к основному пакету следующие документы:

• подтверждение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и юридического лица;
• юридическим лицам потребуется предоставить устав организации с подписью нотариуса;
• документально подтвержденное согласие хозяина объекта на передачу его в аренду;
• подтверждение права собственности человека на объект, сданный в аренду, предоставляющий возможность его идентификации.

Договор аренды: структура

За счёт заполнения договора аренды по конкретной схеме удается сделать документ последовательным и логичным.

Каждый последующий пункт вытекает из предыдущего. Если не соблюдать указанный алгоритм, соглашение может быть признано ничтожным.

Что содержится в вводной части? Тут можно видеть наименование договора, место, где была заключена сделка и соответствующую дату. Перечисляется информация о сторонах правовых отношений. Сюда можно отнести организации, деятельность которых регулируется посредством специального устава, а также физических лиц, работающих по доверенности.

Что выступает предметом соглашения?

Здесь следует обозначить важные детали:

• классификация помещения , т. е. к какой категории оно причисляется: жилое, либо часть нежилого, предназначение, то есть торговое, производственное, складское;
• инвентаризационный номер , указывающийся в техпаспорте;
• точное месторасположение , этажность, расположение на конкретном этаже;
• площадь , занимаемая объектом.

Как подтверждаются взаимные обязанности сторон

Основания для признания действительными субъектов сделки указываются отдельной графой. У лица, арендующего помещение, это свидетельство о госрегистрации объекта недвижимости, указание органа, выдавшего документ и номера.

Что наблюдается в случае с арендатором:

• если он является физическим лицом - паспорт и любые аналогичные документы, подтверждающие личность;
• у бизнесмена - выписка, полученная в ЕГРИП;
• для юридического лица - доверенность (копия), протокол заключения учредительного собрания о присвоении должности (копия).

Плата за аренду помещения, порядок внесения

Ключевым вопросом, нуждающимся в доработке, является арендная плата.

Ее исчисление возможно таким образом:

• за единицу площади . При подсчете цены ориентироваться надо на размер помещений, сдаваемых в аренду;
• за объект аренды . Указывается целостная стоимость, неразбиваемая на отдельные компоненты;
• за единицу площади помещений, как вспомогательных, так и основных. Такой подход позволяет подсчитать стоимость аренды выставочных, торговых залов, подсобных помещений.

Методы передачи денег за аренду:

• единовременная. Передается обычно в начале аренды;
• периодическая. Деньги могут быть переданы один раз в неделю, месяц или квартал.

Прочие формы арендной платы также возможны. В частности, это выполнение определенных работ для арендодателя или предоставления ему различных услуг. Также в качестве оплаты за помещение может быть проведена реконструкция нежилого помещения.

В договоре прописывается срок передачи оплаты.

Например, вы можете указать, что человек, арендующий у вас помещение, должен предоставить деньги не позднее 10 числа месяца. Способ перечисления также лучше указать заранее. В частности, вы можете запрашивать передачу денег наличными или на свой расчётный счёт. Сумму арендной платы, кстати, нельзя менять чаще одного раза в год. Это закреплено в Гражданском кодексе.

Пересмотр суммы арендной платы возможен в ряде случаев:

• доступность помещения ухудшилась . Причиной тому могут быть ремонтные работы на дорогах, необходимость получения доступа через черный вход;
• возникновение трудностей с транспортными подходами . Если дорога подвергается реконструкции, то добраться до сдаваемого помещения становится сложно. В связи с этим можно закрепить уменьшение размера оплаты;
• видимость объекта снизилась . Это может касаться вывески арендатора, наружной рекламы. Допустим, поблизости строятся новые сооружения, закрывающие объект, сдаваемый в аренду. Этому может способствовать и возведение конструкций различного типа, высадка деревьев.

Взаимные обязанности и права участников

Помимо поддержания в надлежащем состоянии помещения, арендодатель должен предварительно сообщить арендатору, если надумает провести капитальный ремонт. Необходимо указать это, на чьи плечи будет возложена функция по обеспечению энергией предмета договора.

Арендатор не имеет права передавать собственность в пользование третьими лицами, если такая возможность не указана в договоре.

Каким образом аннулируется соглашение и перестает действовать

Для этого необходимо обоюдное согласие сторон. Прекращение действия имеет место, как только истекает срок, указанный в соглашении.

Досрочно это может произойти по следующим причинам:

• снос сооружения в порядке, установленном законом;
• разрушение здания вследствие непредвиденных обстоятельств;
• прекращение деятельности арендодателя или арендатора в качестве юридического лица;
• аннулирование регистрации индивидуального предпринимателя;
• несоблюдение собственных обязательств участниками соглашения.

Когда предмет договора может быть передан или возвращен

В части соглашения этот момент имеет важнейшее значение. Его необходимо обязательно прописать заранее. Обычно указываются обязательства по сдаче и принятию предмета сделки. Документ составляется по количеству копий и прикладывается к основному договору. Как при передаче, так и во время возврата имущества помещения должны находиться в оптимальном санитарно-техническом состоянии.

Ответственность сторон договора:

• арендатор несет ответственность, если позволяет себе противоправные действия касательно чужой собственности;
• если сторона не исполняет свои обязательства, указывается порядок возмещения убытков;
• если характеристики имущества ухудшились вследствие действия арендатора или подчинённых ему третьих лиц, также предусмотрено определённая ответственность.

Еще несколько важных условий

Здесь можно указать пункты, не обозначенные четко в законе. Стороны соглашения считают их важными? Тогда им разрешается прописывать эти нюансы. Допустим, можно договориться с арендодателем и установить пожарно-охранную сигнализацию.

Подписи и реквизиты

Сведения, позволяющие идентифицировать личность арендатора и арендодателя, обязательно указываются в договоре. Их получают из паспортов, свидетельств о регистрации ИП или юрлица. Удостоверение подписи печатью нужно для любых организаций. Аналогичное право есть и у индивидуальных предпринимателей.

Приложения

Приложениями являются: акт приема-передачи, любого рода дополнительные документы и соглашения имеющие неразрывную связь с основным договором. Вот почему их необходимо передать в Росреестр и сохранить у всех участников сделки.

В случае возникновения споров можно ссылаться на них и ориентироваться при рассмотрении претензий.

Продлевать или прекращать договор

Если одна из сторон захочет завершить работу, следует провести соответствующую процедуру. Если период действия не указан, то возможно прекращение правовых отношений в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель или арендатор должны сообщить контрагенту о своих намерениях. Сделать это необходимо не позже, чем за 3 месяца до предположительной даты выхода из договора.

Касательно срочных договоров указывается целый ряд особенностей. Если вы заключили договор меньше, чем на один год, и после окончания этого срока ни арендатор, ни арендодатель не захотели прекращать сотрудничество, соглашение пролонгируется автоматически на неопределенный период времени. Регистрировать его в специальных ведомствах не требуется. Этот момент лучше заранее указывать в тексте договора.

Подводим итоги

Любые официальные документы требуют знания особенностей оформления и ответственного подхода в заполнении.

Любая ошибка может привести к серьезным проблемам, поэтому соблюдайте все важные аспекты.

Кажется, что составление договора аренды помещения - процедура сложная и непонятная, но для освоения всех правил требуется не так много времени. Если вы опасаетесь, что допустите ошибки и не справитесь с задачей, можно обратиться к профессионалу. Он разработает для вас договор аренды, в соответствии с законодательными нормами.

Из опыта судебной практики следует, что некорректное составление договора аренды нежилого помещения в итоге приводит к спорам и судебным разбирательствам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Договор аренды нежилого помещения представляет собой сделку, в результате которой помещение передается арендатору за определенную плату. Доходы, полученные с используемого помещения, становятся собственностью арендатора. Этот документ составляют по установленному стандарту.

Без определенных юридических знаний адекватно оценить корректность составленных образцов сложно. Облегчить задачу поможет ряд советов, воспользовавшись которыми, возможно составить представление о правильном варианте договора аренды нежилого помещения.

• Дата публикации. Учитывая постоянно происходящие изменения в законодательстве, следует обращать внимание на новые версии документа, в которых содержатся актуальные нормы закона.
• Избыточность пунктов – не лучший показатель. Составители документов, пытаясь сделать их более презентабельными, добавляют пункты, и без того прописанные в законе. По умолчанию понятно, что детально уточнять определение форс-мажорных обстоятельств было бы излишним. Условия любого договора не считаются нарушенными при возникновении обстоятельств, не зависящих от человека (например, стихийных бедствий). Более уместной можно считать ссылку на статью 401, ч.3 ГК РФ.
• Четкое разграничение прав и обязанностей заключающих договор сторон – важный момент в документе. Бланки также должны обязательно содержать указание на ответственность обеих сторон, возлагаемую на них в случае нарушений пунктов договора. Такое упущение глобально не повлияет на заключение сделки, но необозначенная ответственность чревата взысканием с контрагента неустойки лишь в объеме, предписанном законом. Неуплата средств другой стороной в этом случае карается погашением процентов по учетной ставке Центрального банка (ГК РФ ст.395, ч.1), что составит незначительную сумму. Помимо этого возможными будут лишь взыскания реальных убытков при наличии таковых.

Разобраться в нюансах договора аренды нежилого помещения не так уж сложно. Грамотному человеку под силу составление данного документа и сдача в аренду нежилого помещения при условии наличия соответствующего бланка и образца договора. Если же уверенности в этом нет, юридическая консультация и заказ на составление документа с учетом всех моментов сделки будут необходимы.

Нужна ли государственная регистрация договора аренды нежилого помещения?

Наравне с большинством сделок по вопросам недвижимости, подлежащих обязательной регистрации в органах госреестра, договор аренды нежилого помещения также проходит эту процедуру, если он заключен на срок больше 1 года. Госреестр должен отражать факт обременения правами арендатора сдаваемого в аренду нежилого помещения.

При нежелании регистрировать сделку возможен вариант заключения договора сроком на 11 месяцев, который после можно продлить (см. ). Допустимым считают автоматическое продление договора при обоюдном согласии сторон с теми же сроками и условиями, что и раньше. Во избежание возможного риска рекомендуется подписание нового дополнительного соглашения по истечении 11 месяцев.

Предпринимательская деятельность зачастую начинается с поиска и аренды помещения, им может быть офисное помещение, склады или помещение под магазин. Правоотношения участников сделки оформляются специальным договором аренды. На практике составление договора аренды нежилого помещения вызывает различные спорные вопросы, от исхода которых зависит правомерность договора аренды, и насколько вы будете защищены от возможных рисков. Поговорим подробнее о том, как правильно составить подобное соглашение.

Составление договора лучше поручить опытным юристам, которые проверят, соответствуют ли пункты договора российскому законодательству, не ущемляют ли интересов обоих сторон. Эта задача усложняется тем, что гражданский кодекс не выделяет этот тип договора в отдельную статью. Другие статьи ГК РФ, регламентирующие заключение подобных договоров, порядок их заключения и ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, содержат оговорку «если иное не предусмотрено самим договором». Заключая договор, обязательно нужно учесть эту особенность.

Как правильно составить договор аренды нежилого помещения

Как не допустить законодательных ошибок, при заключении договора аренды нежилого помещения?

Сначала убедитесь, что у арендодателя присутствуют документы, удостоверяющие его права. Вы имеете все основания требовать их предъявления для ознакомления. По закону, арендодателем может выступить собственник, либо иной владелец, либо доверенное лицо, если его полномочия документально подтверждены.

Пристальное внимание также обратите на следующее:

1. Как и любой другой, договор об аренде нежилого помещения составляется в количестве от двух экземпляров. Количество экземпляров указывается в тексте. С целью избегания подлога, подписывается каждая страница договора.

2. Пункт, раскрывающий предмет договора должен содержать сведения об объекте аренды: адрес расположения, на каком этаже находится, что собой представляет - нежилое помещение или его часть, инвентарный номер, назначение помещения.

3. Нужно точно указать адрес помещения. Прописать нужно город, улицу, номер дома, если в аренду сдается строение не полностью, то и номер офиса.

4. Очень важным пунктом, является обязательства сторон. Пропишите в договоре обязательства “юридической чистоты” объекта, которые вам бы хотелось исключить. Это обезопасит от претензий бывших собственников.

Чтобы не допустить неверного толкования, в каждом экземпляре договора цифрами и прописью прописывается величина арендных платежей и срок их внесения. Размер платы устанавливает арендодатель в виде фиксированной суммы, которая вноситься с определенным интервалом или сразу за определенный период. В состав платежей могут включаться коммунальные расходы, пользование телефонной линией, интернетом и другие. Договор, не имеющий согласованной стоимости, считается ничтожным и не имеет юридической силы.

Когда договор не имеет оговорки, то изменение механизма расчета или суммы платежа возможно максимум раз в 12 месяцев.

Передача объекта проводится по специальному акту. В акте указывают характеристики арендуемого помещения: его площадь, состояние ремонта, инженерных коммуникаций, присутствующая мебель, техника.

Текущие ремонтные работы в помещении могут выполняться, по согласованию самим арендатором. Капитальный же ремонт осуществляет, обычно собственник

Здесь перечислены наиболее значимые вопросы, в курсе которых нужно быть всем, кто подбирает недвижимость для аренды. Подобные знания минимизируют риски, даже если сделка осуществляется в сопровождении юриста.

Как упростить работу с документами и вести учет легко и непринужденно

Иногда поводом становится неполное раскрытие деталей возникших отношений (объекта или оплаты). Это приводит к спору между двумя сторонами. Еще одной весомой ошибкой является на срок более 1 года в письменной форме. Такие сделки требуют государственной регистрации. Также регистрации требует любое соглашение, если одна из сторон является юридическим лицом (часто и предприниматель, и человек, сдающий помещение, зарегистрированы как ООО).

Стоит понимать, что чаще всего ошибки допускаются в деталях существенных условий. Люди забывают указать характеристики имущества или нюансы с оплатой. Некоторые аспекты просто упускаются.

Большинство соглашений оформляются в Росреестре (ранее он именовался регистрационной палатой). Там укажут на ошибки, которые допущены при составлении документа. Если задача, как можно быстрее осуществить процесс аренды, то потребуется обращаться к специалистам, чтобы договор был зарегистрирован с первого раза. После составления соглашения, нужно чтобы каждая сторона ознакомилась с деталями.

Как составить

Осуществить сделку по передаче нежилой недвижимости в аренду не так сложно, но имеются риски . Этот процесс осуществляется двумя способами: самостоятельно или с помощью специалистов. Чтобы правильно составить соглашение самостоятельно, необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Провести поверхностное ознакомление с нормами, регулирующими данную деятельность (ознакомиться с общими требованиями и тем, какие нужны документы).
2. Найти образец правильного соглашения в интернете или любом другом месте.
3. Заполнить образец вместе с другой стороной сделки в 2 экземплярах (важно без ошибок перенести данные со всех бумаг).
4. Проверить все детали и подписать договор.

Такой алгоритм подходит для самых простых сделок. Когда речь идет о больших суммах рекомендуется обращаться к специалистам. Составлением способны заняться:

• юрист
• нотариус
• квалифицированное третье лицо

Большинство сделок заключаются на сроки менее 1 года, поэтому люди справляются с составлением самостоятельно. Зачастую соглашение имеет простую письменную форму, которая со сроками до 1 года имеет такую же юридическую силу, как и нотариально заверенная сделка.

Требуемые документы

Неотъемлемая часть любой сделки - это документы. Для арендодателя и арендатора требуется разный пакет бумаг, также отличия будут у физических и юридических лиц. Если договор заключается в письменной форме без регистрации, то потребуются:

• паспорта обоих участников
• бумага, подтверждающая, что арендатор является владельцем собственности
• кадастровый паспорт недвижимости
• доверенность на ведение деятельности от имени одного из участников сделки (если одна из сторон воспользовалась услугами представителей)

Аренда между двумя физическими лицами встречается не так часто. Обычно сторонами сделки выступают два юридических лица. В таком случае потребуется оформление в Росреестре, а также следующий список документов:

• уже составленный документ об аренде
• заявление о регистрации соглашения
• учредительные документы ООО ( , и т.д.)

Со всем этим списком бумаг одна из сторон должна отправиться в Росреестр. Там могут помочь с составлением заявления, а также укажут на ошибки в самом соглашении. Процесс проверки предоставленного заявления и пакета бумаг занимает 18 дней, если они соответствуют законодательным требованиям. В случае несоответствия требованиям сотрудники Росреестра попросят устранить недочеты. Со временем список требуемых бумаг может измениться, поэтому актуальную информацию нужно искать на официальном сайте Росреестра.

Структура договорной аренды

Соглашение должно обладать правильной структурой, в которой будут учтены все требования, указанные в ГК РФ и других нормативно-правовых актах. Образец структуры договора аренды нежилого помещения можно найти в свободном доступе. Она представляет собой:

• преамбулу
• существенные условия (объект, контрагенты, размер платы)
• права и обязанности сторон
• сроки действия
• дополнительные условия
• приложения, реквизиты, подписи

Без правильной структуры бумага, скорее всего, не будет иметь юридической силы и будет признана недействительной, особенно если отсутствуют существенные условия. Соблюдение структуры позволяет без проблем пройти регистрацию в Росреестре, при возникновении конфликта - отстаивать свои интересы в суде.

Права и обязанности каждой стороны появляются в момент заключения соглашения. После они регулируются ГК РФ. В структуре должна отражаться абсолютно вся суть договорных отношений начиная от важных деталей объекта, заканчивая дополнительными правилами.

Права и обязанности сторон

У каждого участника имеются права и обязанности, обозначенные в кодексах и нормативно-правовых актах. Для безопасности могут быть внесены дополнительные меры. Они помогут избежать разногласий в будущем, а также четко определить положение каждой стороны.

Для арендодателя важно выделить запрет о субаренде (если для человека это неприемлемо). Арендатор должен определиться с тем, кто оплачивает работы, связанные с ремонтом, обслуживанием и т.д. Это выделяется как дополнительные условия в соглашении об аренде. Каждый участник вправе добиваться выгодных и безопасных для себя условий.

Важными моментами являются пункты о расторжении сделки и форс-мажорных обстоятельствах. Необходимо указать сроки, за которые одна из сторон должна предупредить о прекращении сотрудничества (если договор имеет неопределенные сроки). Также выделяются условия, при которых ни один из участников не несет ответственности за произошедшее (разрушение помещения вследствие стихии или другой непредсказуемой силы).

Все эти условия могут быть включены по желанию. Они обсуждаются на этапах составления соглашения. Их появление зависит от согласия обеих сторон. Если оба участника понимают необходимость того или иного правила, то они обязательно добавляют его.

Прекращение и продление договора

Если соглашение было успешно составлено и было активно в течение заявленного времени, то после прохождения этого срока встает или продлении договора аренды нежилого помещения.

Прекращение договора с определенным сроком может быть проведено по инициативе одной из сторон, если это предусмотрено договором. В остальных случаях потребуется обращаться в суд. Договор с неопределенным сроком расторгается по инициативе участника через 3 месяца после заявления о прекращения договорных обязанностей. Прекращение ранее указанного срока может обозначаться как расторжение. Различия в понятиях расторжения и прекращения нет, так как законодательство не указывает на их разницу.

Прекращение осуществляется автоматически, если настала дата окончания действия соглашения. Если соглашение регистрировалось в Росреестре, то потребуется пройти регистрацию расторжения, то есть автоматически сделка, зарегистрированная в реестре, не будет расторгнута. Одна из сторон с полным пакетом бумаг и с соглашением о расторжении должна обратиться в это заведение.

Часто участники аренды решают, что им нужно продлить сделку. В таком случае потребуется заключить соглашение о пролонгации или попросту составить новый договор. Оба способа абсолютно законны. Стоит отметить, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом, и у арендодателя нет никаких претензий, то сделка продлевается автоматически на неопределенные сроки.

Договорные отношения не требуется впервые или заново регистрировать, если они продлеваются на неопределенный срок. Если все-таки сроки будут указаны, то незарегистрированные сделки потребуется оформить.

Возможна ли бессрочная сделка аренды нежилого помещения между физическими лицами

Некоторых людей волнует вопрос о бессрочной аренде. Физические лица способны заключить договор на неопределенный срок, который, по своему существу, является бессрочным. Такой вид сделки останавливается только по желанию одной из сторон. Если арендатора и арендодателя все устраивает, то договорные отношения будут длиться сколько угодно.

Расторгается согласие об аренде на неопределенный срок в течение 3 месяцев после предупреждения участника отношений. Регулируется это статьей 610 ГК РФ. По желанию сторон сделка может быть зарегистрирована в Росреестре с определенным сроком.

Нужен ли предварительный договор

Достаточно часто арендодатели начинают искать потенциальных арендаторов до момента, как будет окончено и получены требуемые бумаги. В таком случае он предлагает потенциальному клиенту заключить предварительный договор аренды нежилого помещения.

Для арендатора заключение этого соглашения единственный способ получить помещение в нужном районе и здании. Спрос на недвижимость для бизнеса в строящихся зданиях очень высокий. Предварительная сделка помогает быть уверенным в том, что после строительства будет заключен основной договор. Для арендодателя это способ получить прибыль еще на этапе строительства.

Необходимость заключения сделки определяется арендатором. Предварительное соглашение указывает на дату, когда будет подписан основной документ, именно в этом заключается его суть. Также в нем указываются штрафные санкции за невыполнение обязанностей. Как правило, предварительная сделка требует единовременной выплаты от арендатора к арендодателю. Иногда применяются другие способы оплаты.

Специалисты оценивают этот вид соглашений, как выгодный для обеих сторон. Одна сторона получает на определенное нежилое помещение, другая получает инвестиции и гарантию введения имущества в использование после окончания строительства. Главное, чтобы соблюдались все правила и исключалось мошенничество.

Предварительные договорные отношения помогают арендаторам получить нежилое помещение в будущем торговом центре или другом здании, которое будет иметь высокую посещаемость. Как правило, такие постройки начинают арендоваться еще на этапе строительства. Для арендодателя выгода заключается в получении определенной суммы денег. Именно поэтому данный вид соглашений достаточно популярен.

Споры в суде

Каждая сторона, которая недовольна сотрудничеством, может составить для защиты своих интересов в суде. Имущественные арендные споры являются неотъемлемой частью многих судов.

Иски, которые подаются при арендных спорах, связаны:

• с предварительным расторжением соглашения
• с признанием недействительным заключенного договора
• с необоснованным повышением платы за арендуемое помещение
• с взысканием задолженности по договорным отношениям

Могут быть и другие причины для обращения в суд. Иск составляется в крайнем случае, когда не удается договориться с контрагентом.

Как правило, такие дела рассматривают арбитражные суды. В исковом заявлении нужно максимально точно изложить свою позицию и предоставить доказательства. Лишь малое количество людей может самостоятельно отстаивать свои интересы в суде, так как для этого нужны навыки. Рекомендуется нанимать юристов или адвокатов для достижения поставленных целей. Они смогут составить исковое заявление и самостоятельно подать его, представляя ваши интересы в суде.

Ответить

Главная » Международное право » Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему. Как правильно заключить договор аренды Как составить договор на аренду помещения