Отличия договора найма от договора социального найма жилого помещения. Договоры найма жилья: какая между ними разница

Социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Постановление Губернатора Вологодской области от 22 ноября 1999 г. N 771 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (с изменениями 1 октября, 28 марта, 8 декабря 2000 г., 23 мая 2002 г.), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Контрольные вопросы к лекции №3.

1.Жилое помещение, понятие, виды?

2. Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение?

3. Учет граждан нуждающихся в предоставлении жилья?

4. Понятие и предмет договора социального найма?

5. Ответственность сторон по договору социального найма?

6. Временные жильцы, кто это?

7.Понятие и предмет договора коммерческого найма жилых помещений?

8. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма?

9.Расторжение договора коммерческого найма?

10. Отличия договоров социального и коммерческого найма?

Вопрос (задача) юридическая консультация.

1.Мне сказали, что после перепланировки своей квартиры я должен зарегистрировать все произведенные изменения. Надо ли мне куда-то обращаться в связи с произведенными действиями?

Согласно новому Жилищному кодексу, завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Следует отметить, что, прежде чем произвести работу по переустройству или перепланировке своей квартиры, Вам необходимо было получить разрешения на подобное действия органа местного самоуправления, то есть администрации того района, в котором находиться Ваша квартира. Без подобного разрешения перепланировка Вашей квартиры является самовольной, и Вы, как лицо, самовольно перепланировавшие жилое помещение, несете предусмотренную законодательством ответственность. Но также Кодекс указывает на то, что жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.

Недавно сделали все документы на переустройство квартиры, ждем уже более двух месяцев. Сейчас мужу сделали очень хорошее предложение, и мы хотим продать квартиру и переехать работать из Москвы в другой город. На раздумья дали месяц, но мы не можем заниматься продаже, т. к документов у нас на руках нет. Сколько нам еще придется ждать? В какой срок по закону должны рассмотреть наш вопрос?

Согласно ст. 7 Закона г. Москвы №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» продолжительность рассмотрения уполномоченным органом вопросов о возможности заявленного переустройства помещений не должна превышать одного месяца, включая время на экспертизу проектных решений.

Разрешение на проведение переустройства помещений или отказ в его выдаче оформляется в течение 10 дней со дня поступления в орган исполнительной власти представления уполномоченного органа.

3.Существуют ли какие-либо ограничения в случае ухудшения гражданами своих жилищных условий?

Граждане, которые с целью намерения приобрести права состоять на учете, совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, могут быть приняты на учет в качестве таковых не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий. Статья 53 Жилищного кодекса РФ, установившая данный срок, является новацией жилищного законодательства. По нашему мнению, новый Кодекс должен был определить основания для признания преднамеренными действий гражданина, в результате которых он мог быть признан нуждающимся в жилом помещении, а также орган, устанавливающий эти основания.

Что подразумевается под намеренным ухудшением гражданами своих жилищных условий? Это любые действия, после совершения которых у граждан возникает право состоять на учете. Например, продажа дачного участка, поскольку одним из условий признания гражданина малоимущим является учет нахождения у него в собственности имущества, подлежащего налогообложению и определяющего его имущественное положение. Такими действиями может быть и увольнение с работы, в результате чего гражданин автоматически становится малоимущим. То есть, это возможное ухудшение как своих жилищных условий, так и своего имущественного положения. Вопрос в том, как оценить такие действия - как намеренные, то есть с целью постановки.

4.В каком порядке производится принятие на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях? Какие документы должны быть представлены гражданином для принятия его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении?

Ранее мы рассмотрели те категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Эти категории граждан и имеют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.

Возможны варианты, когда гражданину предоставлено право состоять на учете по нескольким основаниям, например, как малоимущему гражданину, так и гражданину, который относится к категории, определенной законом или законом субъекта РФ. В таких случаях гражданин может выбрать одно из оснований или находиться на учете по всем основаниям.

Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и принятие их на этот учет осуществляется органами местного самоуправления.

Для того чтобы встать на учет, гражданин должен подать заявление о принятии его на учет по месту своего жительства. Законодательством могут быть предусмотрены случаи, когда граждане могут подавать заявление о принятии на учет не по месту своего жительства. Однако Жилищный кодекс РФ не расшифровывает те случаи, когда гражданин подает заявление и состоит на учете не по месту своего жительства.

В том случае, если граждане, которые имеют право состоять на учете как малоимущие, являются недееспособными, то заявление о принятии их на учет подается их законными представителями. Признание гражданина недееспособным осуществляется по действующему законодательству только через суд по заявлению заинтересованного лица. Впоследствии, после установления недееспособности гражданина, его законным представителем может быть только то лицо, которое назначено органом опеки и попечительства его законным представителем, то есть опекун.

Кроме заявления о принятии на учет, гражданин, желающий состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, должен представить в орган, осуществляющий принятие на учет, пакет документов, подтверждающих право данного гражданина состоять на учете. Орган, осуществляющий принятие на учет, выдает гражданину расписку в получении этих документов, в которой указывается перечень документов и дата получения этих документов.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел определенный срок, в течение которого принимается решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет гражданина. После подачи гражданином заявления и представления пакета документов, необходимых для постановки на учет, у муниципального органа, осуществляющего постановку на учет, существует тридцатидневный срок. Однако этот тридцатидневный срок составляет тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Тридцать рабочих дней - это дни за вычетом как праздничных, так и выходных дней, и в каждом случае такой срок может быть разным, в зависимости от количества праздничных и выходных дней.

После принятия решения орган, осуществляющий постановку на учет, в течение трех рабочих дней со дня принятия решения выдает или направляет гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие его на учет или отказ в принятии его на учет.

На основании настоящего Кодекса будет принят нормативный акт соответствующего субъекта РФ, который установит порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.

5.В каких случаях производится снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях?

Статьей 56 Жилищного кодекса РФ предусмотрено шесть оснований, в соответствии с которыми возможно снятие с учета граждан:

1) по месту учета гражданин может добровольно подать заявление о снятии его с учета;

2) у гражданина могут быть утрачены основания, дающие право на получение жилого помещения по договору социального найма. Например, такой гражданин может перестать быть малоимущим в результате повышения своего материального благосостояния;

3) гражданин снимается с учета при выезде на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев смены места жительства в пределах городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга;

4) гражданин получает в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетные средства на приобретение или строительство жилого помещения. С момента получения таких бюджетных средств гражданин уже не является нуждающимся в предоставлении жилого помещения;

5) гражданину предоставлен в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельный участок для строительства жилого дома. С момента оформления прав на земельный участок для строительства жилого дома гражданин снимается с учета вне зависимости от того, будет ли им возведен жилой дом на предоставленном земельном участке;

6) при выявлении в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и которые послужили основанием для принятия на учет;

7) в случае неправомерных действий должностных
лиц органа, осуществляющего принятие на учет.
Этой же статьей Жилищного кодекса РФ предусмотрен следующий порядок снятия с учета граждан.
При выявлении условий, являющихся основанием для снятия с учета, в течение тридцати рабочих дней орган местного самоуправления принимает решение о снятии гражданина с учета.

В решении в обязательном порядке указывается основание для снятия с учета со ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью первой ст. 56 ЖК РФ. Такие решения о снятии с учета также выдаются или направляются гражданам с момента принятия решения не позднее чем через три рабочих дня. Решение о снятии с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении может быть обжаловано гражданином в судебном порядке.

6.Каков порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях?

Новый Жилищный кодекс предусмотрел предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Однако в части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ указаны случаи внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма трем категориям граждан:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или не подлежащими реконструкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма орган местного самоуправления выносит решение, которое является основанием для заключения договора социального найма. Это решение о предоставлении жилого помещения выдается или направляется гражданам, в отношении которых это решение принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, кроме требований, предусмотренных новым Кодексом, в обязательном порядке устанавливает срок заключения соответствующего договора найма. Одним из условий заключения договора социального найма является предоставление жилого помещения по месту жительства гражданина, то есть в черте соответствующего населенного пункта, но с условием нормы предоставления на одного человека, приходящейся на общую площадь жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел основания для предоставления комнат в коммунальной квартире по договору социального найма, эти основания будут рассмотрены нами чуть позднее.

Ранее уже указывалось, что гражданин может быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий даже с учетом жилого помещения, находящегося у него в собственности, но при предоставлении жилого помещения по договору социального найма площадь жилого помещения, находящегося у гражданина на праве собственности, должна давать последнему право принадлежать к той категории граждан, которая дает ему право состоять на учете как нуждающемуся в предоставлении жилого помещения.

Другим необходимым условием предоставления гражданину жилого помещения является учет действий и гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями, если в результате этого произошло уменьшение размера занимаемых жилых помещений или их отчуждение. При установлении факта указанных действий и сделок в течение пятилетнего срока после их совершения последние в обязательном порядке учитываются при определении общей площади предоставляемого жилого помещения по договору социального найма в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.

7.Какие законные интересы граждан учитываются при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма?

Жилищный кодекс РФ предусмотрел, что при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, Закон определил возможность предоставления жилого помещения по договору социального найма площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза. Такое жилое помещение может быть предоставлено в том случае, если оно представляет собой одну комнату, однокомнатную квартиру или предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из форм хронических заболеваний, перечень которых установлен Правительством РФ.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Это:

1)члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2)пенсионеры по старости;

3)члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Этим гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

9.Когда прекращаются сроки действия договора найма специализированного жилого помещения?

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным Жилищным кодексом РФ основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 102 ЖК РФ, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения. То есть такие случаи могут иметь место, когда наниматель специализированного жилого помещения заключит трудовой договор с новым собственником данного помещения.

Я состою на учете вместе со своей семьей в качестве нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Я обратился в администрацию своего района с просьбой о выделении мне земельного участка для строительства жилого дома. Буду ли я снят с учета? Если да, то тогда: при предоставлении земельного участка или после постройки жилого дома?

Пункт 5 части 1 ст. 56 Жилищного кодекса предусматривает, что в случае предоставления в установленном порядке от органа местного самоуправления участка для строительства жилого дома Вы будете сняты с учета как нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Факт отсутствии жилого дома на предоставленном земельном участке не является необходимым основанием для оставления Вас на учете как нуждающегося в жилом помещении по договору социального найма.

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

15.11.2018 - Богдан Костяев

Здравствуйте.Я снимаю помещение и на устной договоренности оплачиваю аренду.Сейчас хозяин просит принести документы на оформление договора по аренде.Чего мне ожидать,к чему он хочет меня обязать

23.10.2018 - Петр Парфенов

Жилое помещение сдается по договору найма физ. лицу. Наймодатель (собственник) оформил ИП. Нужно ли переделывать договор найма на договор аренды?

Ответ на вопрос дан по телефону.

02.10.2018 - Жанна Орлова

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА написано: "

02.10.2018 - Станислав Тонких

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА я читаю:

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.01.2018 - Наталия Титова

Мария доброе утро! Я заключила договору аренды с администрацией города на 10 лет, если что эта квартира перейдет мне в собственность?

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.12.2017 - Олеся Романова

Наша организация хочет сдать квартиру, находящуюся в нашей собственности по договору найма физ лицу, он хочет зарегистрироваться в этой квартире. Не сможет ли он в последствии претендовать на приватизацию данной квартиры?

17.11.2017 - Евгения Петухова

Какой договор нужно заключать при сдаче квартиры студенткам,которым всего 17 лет.

09.11.2017 - Светлана Анисимова

Добрый день! в каком законе написано, что если доход по договору найма превысит 10 МРОТ, то его надо регистрировать в налоговой?

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.08.2017 - Владислав Муравцев

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, что делать в ситуации, если наниматель жилого помещения не заплатил за жилье и съехал с квартиры, оставив расписку с обязательством заплатить деньги в установленный срок, но в расписке не указал кому он должен выплатить эти деньги. В договоре найма не указан его адрес прописки. : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.08.2017 - Оксана Борисова

добрый день. могу ли я в договоре найма квартиры указывать сумму за аренду 0 рублей? : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.08.2017 - Татьяна Осипова

сдача квартиры это внаем или аренда, различия

11.08.2017 - Максим Малоиванов

Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 16:00 - 17:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

08.08.2017 - Тамара Герасимова

я ебал тебя в рот

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.07.2017 - Евгения Романова

оля позвони мне

24.05.2017 - Екатерина Колесникова

могут ли быть обеими сторонами договора аренды жилого помещения физ.лица.Необходимо заключить договор на срок более 5 лет.

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.05.2017 - Артур Рог

Здравствуйте, Ольга. Хочу сдать 2-х комнатную квартиру квартирантам. Что нужно заключать: договор об аренде или договор о найме? Спасибо.

Ответ на вопрос дан по телефону.

19.04.2017 - Григорий Варухин

кк укзть пункт о зпрете домшних животных: 13:00 - 15:00

10.04.2017 - Анастасия Цветкова

Добрый день! Подскажите в каких случаях физ. лицо может сдавать в аренду квартиру без регистрации ИП? И в каком законе это прописано?

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.04.2017 - Галина Веселова

Если договор найма квартиры оформляется на срок менее 1 года, то нужно ли наймодателю заполнять декларацию полученного дохода?

27.02.2017 - Богдан Мильков

Есть квартира, в ней 3 собственника, 2 из которых несовершеннолетние. Нужно ли разрешение опеки, чтобы сдать в наем эту квартиру?

Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы": "Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством".

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года "Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения", который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: "В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие". При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого столичного юридического центра"

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные , согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ , с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении .

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения дохода, причем немалого.

Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств «Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от 23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди, «кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их может дать только заключенный в соответствии с действующим законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта, судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

Главная » Преступления » Отличия договора найма от договора социального найма жилого помещения. Договоры найма жилья: какая между ними разница