Пролонгация договора аренды нежилого помещения. Как происходит продление договора аренды земельного участка: образец заявления
Земельная правоустанавливающая система четко определяет алгоритм продления сроков пользования выделенным наделом .
Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.
Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.
Продление договора аренды земельного участка – это его правовая пролонгация, которая имеет свои условия и сроки.
Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения
содержаться в ГК (статья 621), также учитываются и соблюдение выдвинутых требований арендатором.
При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.
Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.
Если арендодателем выступает государство в лице муниципалитета, необходимо принести о продлении срока договора в локальные уполномоченные инстанции.
Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.
Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент , заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок – 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.
Условия продления
Продление возможно на правовых основаниях:
- взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
- по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
- на основании административного решения (по согласию сторон).
Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.
Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав .
Способы пролонгации
Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:
- перезаключение на иной срок;
- заключение дополнительного соглашения;
- автоматическое продление.
Рассмотрим каждый из них детально.
Перезаключение
В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие - он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.
Процедура проста - необходимо за 3 месяца до истечения срока обратиться с соответствующим заявлением в муниципалитет, которому принадлежит участок.
Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях - продлении аренды и указывает сведения:
- договор аренды, дающий право пользования землей с указанием точной даты его заключения и регистрации;
- сроки действующего соглашения с указанием даты прекращения;
- намерения заявителя о продлении сроков аренды;
- прикладывается договор аренды;
- ссылка на преимущество в праве аренды (участок не должен «уйти» на аукцион, пролонгация осуществляется на льготных условиях без участия в аукционе).
Заявление можно передать удобным способом - лично, обычной почтой (с описью вложенного), по электронной почте (с электронной подписью).
Требуемый пакет :
- заявление о продлении аренды;
- копия паспорта (для представителей - доверенность с отметкой нотариуса);
- копии учредительных документов (для );
- копия ИНН;
- выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (на дату подачи заявления);
- копии договоров с «коммунальщиками»;
- квитанции об отсутствии долгов по использованию земельного участка;
справка об одобрении пролонгирования договора аренды от представительного органа (для юр. лиц).
Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.
Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.
Здесь уже придется заплатить госпошлину - 350 рублей.
Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.
Дополнительно соглашение
Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.
Оно также подлежит регистрации, если основной договор аренды долгосрочный.
В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие - согласие обеих сторон.
Содержание документа:
- ссылка на основной договор аренды;
- дата заключения соглашения;
- реквизиты арендатора и арендодателя;
- предмет соглашения - продление срока аренды;
- ссылка на основные условия договора;
- подписи сторон.
Основное правило - форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.
Автоматическое продление
Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.
Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.
Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство
Надел, отданный под , должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.
В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.
Аренда может прекратиться только в определенных случаях:
- строительство не было предусмотрено договором аренды;
- категория земли не разрешала возведение построек;
- стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.
Арендатор-строитель может освобождаться от участия в торгах. В некоторых случаях договор аренды пролонгируется автоматически.
Основания для отказа
Если арендодатель государственный орган, он правомочен в продлении арендного срока по конкретным причинам:
- если земельный надел был изъят из оборота;
- если участок был зарезервирован для государственных нужд;
- если был наложен запрет на приватизацию данного участка.
Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин .
Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.
Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.
Что делать в случае отказа?
Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.
В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.
Если суд вынесет решение в пользу действующего арендатора, оно послужит основанием для продления договора.
Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.
Условия арендных отношений определяются соглашением сторон. Но обстоятельства могут меняться, что влечет изменение договоренностей. Как в 2019 году оформить дополнительное соглашение к арендному договору?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений. Но оговоренные условия могут измениться в связи с обстоятельствами.
Нужно ли в этом случае перезаключать договор или достаточно дополнить основной документ? Как составляется дополнительное соглашение к арендному договору в 2019 году?
Основные аспекты
Арендные правоотношения регулируются договором. Под арендой понимается передача имущества от собственника к иному лицу в пользование, за определенную плату и на оговоренный срок.
В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.
Договор аренды должен обязательно включать в себя:
- данные сторон;
- описание объекта;
- длительность аренды;
- сумма и порядок оплаты.
Дополнительно указываются такие сведения, как:
- ответственность сторон за нарушение условий;
- причины досрочного расторжения;
- возможность пролонгации;
- обязанности сторон и т. д.
Чаще всего арендный договор заключается на относительно длительный период – несколько месяцев или лет. Понятно, что предусмотреть все ситуации невозможно и может потребоваться изменение условий.
Регистрация договора проводится в соответствии с . Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в .
Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно одностороннее изменение условий сделки невозможно.
Оформление образца допсоглашения к договору аренды
Типовая форма дополнительного соглашения к договору аренды содержит в себе следующие элементы:
Но используя шаблон соглашения, важно учитывать нюансы изменений. В каждом отдельном случае может потребоваться соблюдение определенных правил.
О продлении срока (пролонгация)
Зачастую соглашение о пролонгации договора аренды составляется даже в том случае, когда договором предусмотрено автоматическое продление.
Требованием регистратора является предоставление арендатором допсоглашения для отслеживания сроков.
Каких-то особых отличий между составлением договора и соглашения к нему не предусмотрено. Но нужно учесть определенные нормы:
Об изменении цены
Указание цены в арендном договоре это одно из основных условий сделки. Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.
С течением времени стоимость аренды может меняться по разным обстоятельствам – рост цен, проведение ремонта жилья собственником, желание хозяина.
Об изменении цены арендодатель обязан уведомить арендатора заранее и желательно в письменной форме.
Важно знать, что до истечения срока договора арендатор не обязан соглашаться на изменение ранее оговоренных условий.
Конечно, владелец квартиры в этом случае может потребовать досрочного .
Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.
Но отказ арендатора от изменения цены на протяжении действия договора предусмотрен по закону. На практике соглашаться приходится, поскольку причина для досрочного расторжения в случае отказа будет найдена.
В заключаемом соглашении указывается:
- реквизиты договора аренды;
- номер изменяемого условия о цене (можно привести цитату из текста);
- новое условие с указанием цены и порядка оплаты;
- согласие сторон, дата, подписи.
При смене арендодателя (собственника)
Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения.
При расторжении основного договора
Договор аренды может быть расторгнут:
- по истечении срока действия;
- в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
- досрочно по обоюдному согласию сторон.
В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.
Например, арендатор пожелал съехать, предупредил хозяина жилья на словах, но официально договор не расторг.
Но поскольку действие сделки продолжается, то арендодатель через некоторое время может обратиться в суд и потребовать уплаты стоимости аренды за весь период аренды.
Во избежание казусов, стороны сделки аренды при досрочном расторжении договора подписывают соглашение. В нем указывается, что договор расторгнут.
Описание причины расторжения в этом случае необязательно, обоюдное согласие является определяющим моментом. Бланк соглашения о расторжении договора аренды можно .
Важно! При оформлении расторжения договора нужно дополнительно составить объекта. Этот документ подтвердит, что предмет сделки действительно возращен владельцу и претензии отсутствуют.
Особенности в зависимости от объекта
Изменения в арендный договор могут вноситься не только в отношении цены, пролонгации или изменения сторон.
Причиной внесения изменений может становиться любое условие, изменение какого не противоречит остальным условиям сделки или действующему законодательству.
Отдельно стоит отметить ситуацию, когда меняется предмет аренды. Такие ситуации не часто, но встречаются. Основное условие таково, чтобы новый объект принадлежал тому же собственнику.
В остальном существенных условий для составления соглашения нет. Точно также прописывается, что и на что меняется.
То есть прописывается, что сменяется объект договора. При этом приводятся идентификационные характеристики нового объекта.
Схема дополнительного соглашения всегда примерно одинакова. Но в зависимости от того, что является предметом сделки, существует определенная специфика.
Нежилое помещение
Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.
В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый.
Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить .
Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон.
Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора.
Земельный участок
Оборудование
Когда предметом аренды является оборудование, то поводом для составления дополнительного соглашения может выступать досрочное расторжение аренды.
Дополнительно к соглашению составляется предмета аренды. Также основанием дополнения могут становиться изменившиеся условия эксплуатации.
В процессе использования арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения оборудования.
В таком случае соглашение составляется для установления порядка оплаты этих улучшений арендодателем, что может выражаться снижением стоимости аренды.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.
Обоснование вывода:
В соответствии с ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором ( ГК РФ).
2. В соответствии с ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором ( ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).
К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на ГК РФ) ( ГК РФ, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N ).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
