Земельный участок как объект права собственности: комментарии и особенности. Объекты земельных отношений

§ 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ. СУБЪЕКТЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ .

§ 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ. СУБЪЕКТЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

В законодательстве земля может рассматриваться как природный объект, природный ресурс этой точки зрения земли и почвы в федеральном законе «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г. (ст. 4) названы объектами охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Если же речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть.

Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 6 ЗК РФ: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков - в порядке ведения государственного земельного кадастра (см. об этом главу 8).

Земельный участок может быть делимым и неделимым. По гражданскому законодательству (ст. 133 ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения. Все остальные вещи являются делимыми. Земельный кодекс (абз. 2 п. 2 ст. 6) уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами). Это имеет значение, в частности, для выдела доли в общей собственности на земельный участок: если данный участок является неделимым, сособственнику не может быть выделена причитающаяся ему часть участка в натуре, а выплачивается денежная компенсация.

Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РФ. В п. 4 ст. 27 ЗК РФ приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи - земельных участков, ограниченных в обороте; оборот земель сельскохозяйственного назначения будет урегулирован в специальном законе (подробнее см. главу 5).

Теми или иными правами на земельные участки могут обладать граждане, юридические лица, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Правовой статус указанных субъектов как обладателей гражданских прав и обязанностей установлен гражданским законодательством.

Граждане обладают в равной мере гражданской правоспособностью с момента рождения, в частности они могут иметь имущество, включая земельные участки, на праве собственности, наследовать и завещать их. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская правоспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Права иностранных граждан и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков ограничены земельным законодательством, о чем подробнее будет сказано ниже.

Граждане имеют право заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в том числе таким предпринимателем признается глава крестьянского (фермерского) хозяйства с момента государственной регистрации этого хозяйства.

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, - перечень такого имущества устанавливается гражданским процессуальным законодательством). Взыскание может быть наложено и на принадлежащий гражданину земельный участок (см. главу 7).

Юридическим лицом по российскому законодательству признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ). Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету; они подлежат государственной регистрации и считаются созданными с момента такой регистрации. Юридическое лицо действует на основании учредительных документов: устава, учредительного договора либо и учредительного договора, и устава; некоммерческие организации могут действовать и на основании общего положения об организациях данного вида.

Юридические лица делятся на коммерческие и некоммерческие организации в зависимости от того, является ли извлечение прибыли основной целью их деятельности и распределяется ли получаемая прибыль между участниками. В зависимости от того, какие права в отношении самого юридического лица и его имущества имеют его учредители (участники), юридические лица делятся на:

1) юридические лица, в отношении которых их участники имеют обязательственные права. Это хозяйственные товарищества (полные товарищества и товарищества на вере), хозяйственные общества (общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, открытые и закрытые акционерные общества), производственные и потребительские кооперативы;

2) юридические лица, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право: это государственные и муниципальные унитарные предприятия и финансируемые собственником учреждения;

3) юридические лица, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав: общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).

В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица различаются и виды прав на землю, которыми может обладать данное юридическое лицо. Так, по Земельному кодексу РФ земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В отношении иностранных юридических лиц установлены ограничения на приобретение ими земельных участков в собственность.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в отношении прав на земельные участки выступают на равных началах с гражданами и юридическими лицами. По общим правилам гражданского законодательства (ст. 125 ГК РФ) от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований выступают органы местного самоуправления.

По действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю:

собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда земельных участков, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).

Соответственно в Земельном кодексе используются следующие понятия по отношению к лицам, обладающим правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности - государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю, а также право сервитута, которым посвящена глава IV Земельного кодекса. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ). Они имеют целый ряд общих свойств.

Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Это правило повторено в ст. 275 ГК РФ в отношении сохранения сервитута при переходе прав на земельный участок; точно так же должно сохраняться право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, если, к примеру, эти участки при разграничении государственной собственности на землю перешли из федеральной собственности в собственность субъекта Федерации.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в ч. 1 ст. 216 ГК РФ не является закрытым. Однако Земельный кодекс предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в главе IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкам предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ, т. е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.

Жизнь человека связана с землей. На ней стоят дома, растут плоды. Есть много ответов на вопрос о том, что такое земельный участок. Это понятие может растолковываться по-разному. выполняются на основе законодательства.

Земля и участок

Землей в широком смысле называют планету, на которой проживают все люди. Это окружающий мир с разным ландшафтом, населенный растениями, животными, человеком. Но такое определение не предполагает ее использование в хозяйственной деятельности.

В называют поверхность планеты или природный ресурс, который применяется в народном хозяйстве (Земельное право 1.1). Ее недра позволяют добывать полезные ископаемые, на поверхности выполняется строительство, работы сельскохозяйственной сферы.

Учитывая закон, что такое Определение позволяет расшифровать это понятие более полно. Поскольку земля является чей-то собственностью, то все сделки по ней регулируются государством. Земельные участки - это часть поверхности, обладающей месторасположением, статусом, площадью. Информация о них есть в ЕГРП и кадастре. Не вся земля применяется в хозяйстве, а только некоторые части, наделы. Участки бывают неделимыми и делимыми.

Как объект недвижимости

В законодательстве расшифровываются земельные участки как объекты недвижимости. В статье 11 Конституции обозначено, что земля считается общенародной собственностью. При этом она является государственной, муниципальной или частной собственностью. Земельный участок можно продавать, покупать, передавать другим лицам.

В России есть 2 вида земли: не поступающие в оборот участки и те, которые являются объектом недвижимости. Переходя в оборот, участок обретает цену и становится товаром. Земельный участок следует использовать по назначению. К примеру, он может быть предназначен для строительства. При использовании в других целях предусмотрена ответственность. Чтобы участок стал недвижимостью, кроме стоимости у него должны быть некоторые признаки.

Признаки

По ним определяется то, что это земельный участок. Характеристики у него следующие:

• кадастровый номер;
• номера всех частей участка;
• адрес;
• реквизиты собственника;
• находящиеся на участке постройки;
• границы участка;
• статус участка.

Считается ли вещью

По статье 130 ГК РФ, земельные участки - это недвижимая вещь, с которой выполняются различные сделки. В связи с этим возникают разные последствия, имущественные права. Декларированные земельные участки - это территории, площадь и границы которого так, как это требует закон. После межевания и установления площади он будет в категории уточненных.

Объект оценки

Вся земля, используемая в народном хозяйстве, является финансовым инструментом, поскольку она приносит доход. Причем рассматривается она в виде отдельного участка или части объекта недвижимости. При оценке учитывается предназначение:

• добыча полезных ископаемых;
• сельскохозяйственная работа;
• лесное хозяйство;
• развитие экономической и социальной сферы;
• формирование среды для проживания населения;
• экологическая безопасность.

Лесная территория

В Лесном кодексе (гл. 1 статья 7) указано, что земельные участки - это то же самое, что и лесные. Односторонняя сделка выполняется по решению одной стороны. Это может быть составление завещания.

В Конституции сказано, что земля считается общенародным достоянием. Земельный участок может принадлежать конкретному человеку. Он станет недвижимым имуществом после постановки на учет и получения кадастрового номера. После этого есть право выполнения различных действий - продажи, сдачи в аренду.

Категории

Каждый земельный участок имеет свою категорию использования. Это обязательно должно фиксироваться в документации, она устанавливает вид деятельности, который может выполняться на этой земле. Встречаются следующие группы:

• жилая застройка;
• общественная;
• деловая;
• отдыха.

Территория может быть особо охраняемой, лесной, водной. Существует еще много участков. Полный их список находится в Приказе Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 г. В частной собственности может быть земельный участок для сельского хозяйства, возведения строений, личного хозяйства.

Сельскохозяйственная отрасль

На такой территории разрешено вести хозяйственную деятельность, которая позволит:

• выращивать культуры;
• производить зерновые;
• получать плоды, ягоды;
• выращивать животных;
• разводить пчел.

Для каждого хозяйства требуется сооружение определенных построек. На такой территории можно организовать свой бизнес.

Дачное строительство

Может использоваться земельный участок под застройку. На этой территории разрешено выращивать культуры для личного потребления. Иногда требуется получение регистрации, а когда-то нет. Все зависит от месторасположения территории.

Жилищное строительство

На территориях ИЖС возводятся жилые дома. Разделять на квартиры не нужно. Высота дома не может превышать 3 этажей. Кроме частных владений, могут быть хозяйственные постройки, например, гаражи. Возможно размещение подсобных сооружений, плодовых деревьев, сельскохозяйственных культур. Но это вероятно только с наличием дома. Создать только гараж или возвести сад при отсутствии жилья не получится.

Личное хозяйство

Что такое земельный участок для ведения Это территория для разведения сада, огорода, выращивания сельскохозяйственных растений. Постройка объектов не возбраняется, к тому же не нужно получать разрешение на строительство. Но если земля расположена в одном населенном пункте, разрешение можно получить. Если же участок расположен за границами поселения, то на нем можно возвести жилую постройку, а вот прописаться там не получится.

Фермерское хозяйство

Некоторые земли предназначены для крестьянско-фермерского хозяйства. Причем выполнять работу должен именно собственник. Это может быть разведение скота или птицы, выращивание деревьев, овощей. Владелец должен иметь статус ИП.

Ограничения в оборотоспособности

Это понятие подразумевает возможность отчуждения или перехода от одного лица к другому. А ограничения значат, что по некоторым причинам земля ограничена в использовании или изъятии из оборота. Такое имущество не может участвовать в сделках по предоставлению в частную собственность. Это относится к участкам:

• охраняемой территории;
• лесного фонда;
• муниципальным территориям;
• для нужд связи и оборонной сферы.

Весь список ограничений указан в Земельном кодексе РФ (статья 27).

Виды сделок

Предметом сделки может быть определенный объект, поэтому к договору прилагается кадастровый паспорт. При несоблюдении этой нормы процедура будет признана недействительной. Нотариальное заверение обязательно при завещании, ипотеке, ренте. В остальных ситуациях это выполняется по желанию сторон.

Самой распространенной сделкой является купля-продажа. Закон предусматривает и другие процедуры по отчуждению участков, например:

• залог по ипотеке;
• мена земли;
• сдача в аренду;
• вклад в уставной капитал;
• доверительное управление землей;
• передача в наследство, в дар.

Все нормы, относящиеся к недвижимости, относятся к земле. Но есть особенности сделок с участками, ограничивающими права владельцев и пользователей. Сделка по приобретению земли не предоставляет право изменения ее целевого назначения. Все ограничения сохраняются с переходом права собственности.

Земля и сооружения, возведенные на ней, неотделимы друг от друга. Если у них один владелец, то раздельная продажа запрещена. Покупка недвижимости предоставляет право собственнику на приватизацию земли и объектов.

Условием сделки купли-продажи считается стоимость, которая не должна быть выше кадастровой цены участка. Если продается которое является государственной собственностью, то цена определяется уполномоченными органами. Сделка по продаже участка будет признана недействительной, если не были учтены интересы собственников. При наличии нескольких хозяев земля является неделимой.

Сделки с недвижимостью считаются рискованными. Желательно их осуществлять в сопровождении с профессиональными юристами, что позволит не допустить многие проблемы. Земля считается инвестиционным объектом, и поэтому мошенничество с ней не редкость.

Оформление сделок

Законное оформление предполагает государственную регистрацию договора по сделке и перехода прав. Но по сравнению с другим имуществом процедурам предшествует длительное оформление участка. Вместе с договором должен быть кадастровый паспорт. Он нужен из-за геодезических работ, перехода прав, если выполняется сделка купли-продажи.

Если право не зарегистрировано, то владельцем будет считаться продавец. Подтвердит это запись в ЕГРП. Чтобы расторгнуть такой договор, требуется оформить соглашение. Тогда в реестре появится запись о прекращении сделки. Свидетельство о праве подтверждает законность владения участком. При расторжении такого договора в соглашении надо указывать информацию о возврате имущества и регистрации перехода права. Это требуется учитывать с подачей заявления в суд.

Земельные участки являются чьей-то собственностью. Необходимо учитывать назначение земли перед ее приобретением. Участки могут передаваться в наследство, сдаваться в аренду. Все сделки с ними выполняются на основе норм законодательства.

Комментарий к статье 261

1. Гражданское (см. коммент. к ст. 2) и земельное (ст. 3 Земельного кодекса) законодательство признает в качестве объекта соответствующих отношений обособленный, самостоятельный индивидуализированный земельный участок: в качестве объекта права собственности, других вещных прав и сделок с землей - в гражданских отношениях; в качестве части поверхности земли (в т.ч.

Поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, - в земельных отношениях.

Земельный кодекс (ст. 25) связывает возникновение прав на участок (ст. 15 - 19, 20 - 24) с основаниями, установленными гражданским законодательством (ст. 8 ГК) применительно к природному объекту, имеющему естественное происхождение.

Земельный участок занимает особое положение среди объектов гражданских прав: с его свойствами связано деление вещей на движимые и недвижимые, исходя из признака наличия или отсутствия фундаментальной связи с землей (см. коммент. к ст. 130).

Земля - важнейшая в числе объектов недвижимости. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) все разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимости, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом с информацией об этом участке.

Прежде чем земельный участок станет объектом права собственности в гражданских правоотношениях, он должен быть индивидуализирован в земельных правоотношениях - определены цель его использования, размер (площадь) и границы (местоположение), его кадастровый номер. ГК отсылает к земельному законодательству, предусматривающему условия и порядок формирования земельного участка, проведение работ по его формированию. Эти отношения урегулированы: Земельным кодексом, Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (СЗ РФ, 2001, N 26, ст. 2582), Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149), Правилами кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 (СЗ РФ, 2000, N 37, ст. 3726). Ведется государственный кадастр особо охраняемых территорий, о порядке ведения см. Постановление Правительства РФ от 19.10.96 N 1249 (СЗ РФ, 1996, N 44, ст. 5014).

По земельному законодательству земельный участок может быть сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом. Он делим на части (если это технически и нормативно возможно), каждая из которых после раздела либо также образует самостоятельный участок, либо остается в границах прежнего земельного участка. При этом разрешенное пользование может осуществляться без перевода участка в состав земель иной категории, хотя допускаются и исключения (т.е. должно сохраняться прежнее целевое назначение).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков зависят от целей их использования и устанавливаются соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной форме собственности, либо в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной и проектной документацией.

Установление территориальных границ земельного участка на местности выполняется землеустроительной службой и проводится в обязательном порядке при: предоставлении или изъятии земельных участков; изменении их границ и определении границ ограниченных в использовании частей земельных участков; перераспределении уже используемых земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства; выявлении нарушенных земель и в других случаях, названных в Федеральном законе "О землеустройстве" (ст. 3).

В процессе территориального землеустройства: а) образуются новые и упорядочиваются существующие участки земли, в частности, в целях устранения недостатков (чересполосицы, вклинивания, изломанности в их расположении), совершения сделок с земельными участками; б) выполняются работы по их межеванию.

В результате землеустроительных работ составляется карта (план) земельного участка, которая является основой для нанесения его границ на соответствующую дежурную кадастровую карту (план), и заводится землеустроительное дело, включающее землеустроительную документацию по каждому участку.

Земельные участки подлежат государственному кадастровому учету независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования участка, формируемого и учитываемого в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Земельному участку присваивается кадастровый номер, который состоит из: а) кадастрового номера кадастрового квартала (он представляет наименьшую единицу кадастрового деления территории, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель и ведется дежурная кадастровая карта (план); б) номера земельного участка в этом квартале. Сведения землеустройства и государственного земельного кадастра носят открытый характер. Эти работы выполняются службами по ведению государственного земельного кадастра.

2. Право на земельный участок требует признания и подтверждения со стороны государства (см. коммент. к ст. 213). С этой целью правообладатель, стороны договора (или уполномоченные ими на это лица) представляют вместе с заявлением правоустанавливающие документы, отвечающие требованиям, установленным Законом о регистрации прав на недвижимость, в орган, осуществляющий такую регистрацию (см. коммент. к ст. 131).

Фактом государственной регистрации прав фиксируется возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на земельный участок, что становится единственным доказательством существования собственности и других вещных прав (ст. 216). При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и в правоустанавливающем документе приоритет имеет последний. Если это несоответствие возникает в результате технической ошибки в записях, она исправляется. Если же есть основания полагать, что ее исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, ошибка исправляется по судебному решению (ст. 12, 21 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на земельный участок, данные об этом участке и сведения о правообладателях. На земельный участок заводится дело, которое включает в себя все соответствующие правоустанавливающие документы и является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав. Другая его составляющая - книга учета документов, где фиксируются данные о: принятых на регистрацию документах о земельном участке, его правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав и об иных документах.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру (см.

П. 1 коммент. к комментируемой статье). Поэтому обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются надлежаще удостоверенные план земельного участка, план участка недр и (или) план здания, строения, сооружения (если они находятся на земельном участке) с указанием их кадастрового номера. Кадастровый план земельного участка не требуется, если он ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании: сведений, представленных службой по ведению государственного земельного кадастра, при письменном согласии правообладателя (правообладателей) земельного участка; заявления правообладателя. Если между ними имеется спор, то уточненные данные о границах и площади земельного участка могут быть внесены только в соответствии с судебным решением. Вместе с тем наличие судебного спора о границах земельного участка не служит основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Наличие судебного спора об уже зарегистрированном праве также не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с земельным участком, если отсутствуют причины, препятствующие такой регистрации (ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Судебные органы обязаны направлять копии судебных постановлений в отношении прав на недвижимость, вошедшие в законную силу, в течение трех дней в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с момента вступления этих актов в законную силу.

3. Требование к правообладателям объектов недвижимости регистрировать правоустанавливающие документы введены с 31.01.98, т.е. с даты вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Обладатели прав, возникших до этой даты, признаются таковыми изначально; обязанности зарегистрировать прежние правоустанавливающие документы у них нет. В то же время они могут осуществить государственную регистрацию своих прав на земельный участок, если сочтут нужным.

В контексте принятого решения Вводный закон к Земельному кодексу придал всем свидетельствам, государственным актам о праве собственности, выданным гражданским и юридическим лицам до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, юридическую силу, равную записям в Едином государственном реестре прав. Также признаются действительными государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по ранее утвержденным формам.

Если же обладатели ранее возникших прав на землю захотят передать свои права другим лицам или осуществить сделки с участком, то право на такой участок потребуется зарегистрировать согласно Закону о регистрации прав на недвижимость. То же касается и случаев ограничения (обременения) прежних прав после введения в действие названного Закона.

В противном случае участники этих отношений лишаются государственного признания перехода (или изменения) прав на земельный участок; т.е. новые права (или ограничения прежних прав) не возникают. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок или сделки с ним возможна только при условии государственной регистрации ранее возникших прав на него.

Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с находящимися на них жилыми домами, приобретенными до вступления в силу Закона СССР от 06.03.90 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, могут зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с нормами ст. 30 Земельного кодекса.

Изложенные выше правила регистрации не касаются права государственной собственности на землю до тех пор, пока не будет завершено ее разграничение. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение ею осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если иное не предусмотрено законодательством. Однако порядок распоряжения ею (до разграничения государственной собственности) определяется Правительством РФ. Такое Постановление принято 07.08.2002 N 576 (см. п. 5 коммент. к ст. 260).

Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок возникла также в связи с требованием Земельного кодекса (ст. 15, 20 - 24) и Вводного закона к Земельному кодексу в отношении переоформления тех прав на землю, которые не предусмотрены названными статьями Земельного кодекса со дня его введения в действие. Статья 3 названного Федерального закона предусматривает переоформление прав: по одним основаниям переоформления - в течение установленных сроков, по другим основаниям - без ограничения сроков (см. коммент. к ст. 269). Для переоформления прав на земельный участок закон требует:

подачу юридическим лицом заявления: о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии со ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу либо о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или ст. 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с п. 2 и 5 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу;

принятия решения исполнительным органом государственной власти Российской Федерации и (или) ее субъекта или органом местного самоуправления (ст. 29 Земельного кодекса) о предоставлении земельного участка на соответствующем праве из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В заключение правообладатель осуществляет государственную регистрацию переоформленных прав.

4. На недра в границах земельного участка, кроме общераспространенных полезных ископаемых (см. коммент. к ст. 260), сохраняется государственная собственность, они не относятся к предметам купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме (ст. 1.2 Закона о недрах).

Если на участке обнаружатся подземные пресные воды, а также будут находиться закрытые водоемы, то собственник вправе их использовать и проводить мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы с разрешения и в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями.

Что касается древесно-кустарниковой растительности, находящейся в границах земельного участка, то она согласно ст. 20 Лесного кодекса принадлежит собственнику.

В соответствии со ст. 136 (см. коммент. к этой статье и ст. 40 Земельного кодекса) плоды и доходы, посевы и посадки сельскохозяйственных культур принадлежат собственнику земельного участка. Если он передает участок в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование, то лишается права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, а также на полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

Объектом права собственности на землю выступает конкретный земельный участок или его часть (ст. 6 ЗК РФ). При этом следует учитывать, что земля выступает объектом права собственности в качестве ограниченного в пространстве земельного участка, границы и местоположение которого устанавливаются в порядке, предусмотренном законодательством о землеустройстве.

На сегодняшний день ЗК РФ определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1). При этом указывается, что земельные участки как объекты гражданских прав образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В законе оговариваются требования, которые предъявляются к образуемым и измененным земельным участкам. Во-первых, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и установленными в соответствии с ним градостроительными регламентами могут определяться предельные (т.е. максимальные и минимальные) размеры земельных участков. Во-вторых, если на земельный участок не распространяется действие градостроительных регламентов, то предельный размер участка определяется в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами (ст. 11.9 ЗК РФ).

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности в ГК РФ, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. Аналогичная норма приводится и в проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ (ст. 289).

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ). Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Земельный участок как объект имущественных прав обладает свойством оборотоспособности. В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться и переходить от одного к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности таких объектов, как земельные участки, установлены ЗК РФ. В частности, в п. 4 ст. 27 Кодекса приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, а в п. 5 этой же статьи - земельных участков, ограниченных в обороте. Оборот же земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Земельный участок является согласно гражданскому законодательству недвижимым имуществом, в связи с чем право собственности на данный объект, его ограничение (обременение), переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, земельный участок подлежит еще и специальной регистрации в компетентных органах по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не закрытые для общего доступа, признаются земельными участками общего пользования. На таких землях свободно, без каких-либо разрешений имеют право находиться граждане, которые могут использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (п. 1 ст. 262 ГК РФ). Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через данный земельный участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Земельный участок как объект права собственности и иных имущественных отношений уникален. В условиях рыночных отношений значимость правового регулирования земельных отношений резко возрастает.

Главная » Конституционное право » Земельный участок как объект права собственности: комментарии и особенности. Объекты земельных отношений