Как осуществляется продажа участка законно. Оформление договора купли-продажи земельного участка

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы по земельным вопросам получите юридическую консультацию по телефонам горячих линий:

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также , желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

• площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности ;
• земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
• продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН , подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

Составление договора купли-продажи земельного участка

Оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь ) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

1. Место и дата заключения.
2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также .
3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре .

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:

1. Осуществляется сбор документов.
2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
7. Права на землю регистрируются в Росреестре .

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей . Сама процедура занимает не более 9 дней .

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

• документы, удостоверяющие личность;
• свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• кадастровый паспорт земельного массива;
• правоустанавливающие документы;
• согласие супруга (ги) на проведение сделки;
• доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

• если условия сделки нарушают нормы закона;
• в случае несоблюдения формы договора;
• если сделка признана мнимой;
• при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
• если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут те правоотношения, которые в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте . При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи . Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН .

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи , который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре . На это действие отводится один месяц.
6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации .

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ : Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре », указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка .

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр . Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Цена на землю постоянно растет, это привлекательный объект для разного рода мошеннических схем. Земельное законодательство полно нюансов, при любом сомнении надежнее получить консультацию юриста. Даже добросовестные продавцы и покупатели не всегда могут правильно оценить отдаленные последствия сделки.

Купля, продажа земельного участка, порядок оформления перехода собственности к новому владельцу – сделка с повышенным риском. Она связана с затратными межевыми и кадастровыми работами, которые ложатся на продавца. Земля – вид недвижимости, переход права на нее требует государственной регистрации. В общем случае покупка проводится в три этапа:

1. Составляется договор купли-продажи между покупателем и продавцом.
2. Подготавливается пакет документов для оформления перехода права.
3. Совместно подается заявление в Россреестр, получается свидетельство.

В отличие от продажи квартиры или дома (тоже недвижимых объектов), операции с земельными участками осложняют следующие нюансы:

• на землю существуют специфические виды права: бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение – не нужно путать их с правом собственности;
• все сведения должны быть одинаковыми в трех документах: свидетельстве о праве, кадастровом, межевом планах;
• при покупке земли с домом – надо проверять документы на каждый объект отдельно, собственники могут быть разные.

Последний случай вызывает больше всего вопросов, поэтому рассмотрим его отдельно.

Ограничения по сделкам с землей

Купля-продажа земельных участков регулируется статьями 450-490 Гражданского Кодекса, статьей 37 Земельного кодекса. При заключении договора, покупатель и продавец не имеют права:

• изменять целевое назначение земли, условия ее использования: например, отнесение к охранной зоне, обременение, ограничения (дорога или линия электропередач);
• предметом договора может быть только участок, прошедший кадастровый учет; нужно предусмотреть пункт о том, что продавец предоставил покупателю полную информацию.

Особенности договора купли-продажи

Покупатель имеет право требовать от продавца предоставления всех сведений:

• о разрешении на застройку – в охраняемых зонах, особенно у воды она может быть запрещена;
• о соседних участках, если это влияет на возможность использования покупаемой земли или ее стоимость – например, рядом планируют строить птицефабрику;
• об ограничениях в соответствии с регламентом использования – лучше проверить эти сведения самостоятельно;
• о качественных характеристиках земли, которые не позволят покупателю использовать ее по назначению – подземные коммуникации, выработки.

Если продавец предоставит заведомо ложные сведения, покупатель может требовать снижения цены или расторжения договора с возмещением убытков. Поэтому всю информацию нужно отразить в письменном соглашении, нотариальное удостоверение не требуется.

Главная часть договора о продаже недвижимости – описание предмета и цены. Земельный участок однозначно определяется по следующим данным: адрес, площадь, кадастровый номер, категория и вид разрешенного использования. Нужно убедиться, что указанная площадь точно укладывается в границы межевого плана. Стоит указать номера и даты всех документов, предоставленных продавцом.

Договор признается недействительным, если он содержит следующие условия со стороны продавца:

• он имеет право выкупить землю обратно по собственному желанию;
• не несет ответственности за претензии на землю со стороны третьих лиц;
• права покупателя ограничиваются каким-либо условием.

Что включает пакет документов

Перечислим документы для купли-продажи земельного участка, которые потребуется представить в органы Россреестра для оформления права на нового владельца.

1. Три экземпляра подписанного договора – после регистрации сделки один из них останется в государственном учреждении. Два других будут заверены штампом, подписью регистратора и возвращены заявителям.
2. Личные документы участников сделки – паспорта, удостоверение личности, при необходимости – доверенность представителя.
3. Свидетельство о праве собственности продавца – если он владеет только долей в праве, то нотариальное согласие других владельцев, супруга продавца.
4. Кадастровый паспорт на земельный объект – нужно проверить дату его выдачи; если она старая – желательно получить новый.
5. Акт передачи объекта новому хозяину – не обязателен, если он прилагается к договору купли-продажи.
6. Правоустанавливающие документы продавца – основание приобретения надела: старый договор купли, дарения, мены, нотариальное свидетельство о наследстве.

Заявление заполняется сторонами сделки на официальном бланке непосредственно в палате Росреестра. Государственная пошлина уплачивается заранее, квитанцию лучше приложить – хотя факт уплаты все равно будет проверяться. Ее размер составляет от 350 до 2000 рублей, зависит от категории земель.

Обратите внимание. Практически весь пакет предоставляет продавец (общий только договор). Деньгами рискует – покупатель. Поэтому еще до обращения на регистрацию ему желательно увидеть документы, проверить их (возможно, с привлечением юриста), и оставить себе копии. Обязательно сверить сведения с межевым планом. Если его нет, в случае расхождений – от сделки лучше отказаться.

Что проверять и где проверять? Регламенты использования земель, градостроительный план – можно найти в соответствующем отделе муниципалитета, администрации района. Информацией о межевых, семейных спорах – охотно поделятся соседи. По плану проконсультирует кадастровый инженер.

Как проводится регистрация права

Оформление купли-продажи земельного участка заканчивается с получением свидетельства, где собственником будет прописан новый владелец. Это будет означать, что в Государственном реестре прав (ЕГРП) сделана соответствующая запись. Решение принимается не дольше 10 дней, если регистрация не будет приостановлена. Об этом стороны получат уведомление. Новый владелец должен получить кадастровый паспорт с изменениями.

Договор и регистрация права – независимые действия. Если до внесения новой записи стороны заключают соглашение о расторжении сделки – они должны представить его регистраторам. Право останется за прежним хозяином. Но если договор расторгается после регистрации права за новым владельцем, признается недействительным – одновременно потребуется решение суда о возврате имущества, аннулировании записи в государственном реестре.

Покупка дома вместе с земельным наделом

Земельный участок и дом – разные объекты недвижимости. Право собственности на каждый из них оформляется отдельно. Порядок оформления общий , но здесь часто возникают правовые недоразумения. Рассмотрим два случая.

1. Если дом продает собственник, которому земля выделялась в бессрочное пользование или наследуемое владение – его права не переходят к покупателю. После оформления свидетельства на жилье, ему придется:
   • за свой счет проводить кадастровые работы по выделению участка;
   • обращаться в администрацию с заявлением о приобретении права;
   • получить отказ продавца от предоставленных ему прав на землю;
   • выкупать ее по кадастровой стоимости или оформлять аренду;
   • регистрировать свои права на основании заявления (ЕГРП).

   Самый правильный выход – это оформление продавцом земли в собственность и последующая продажа участка вместе с домом. Причем, это выгодно обеим сторонам. Фактический владелец (его наследники) имеют право на бесплатную приватизацию, в которой отказать им нельзя. Стоимость договора возрастает, оформляется все одновременно. Покупатель избавляется от необходимости просить землю у властей, выкупать ее по завышенной цене.

2. Дом и земля принадлежат собственнику. Здесь возникает двойственная ситуация. Согласно Гражданскому кодексу (ст.552) продавец может передать землю под зданием в собственность, аренду, пользование – по соглашению. Однако приоритет имеет Земельный кодекс (ст.35). В соответствии с ним продавец выбора не имеет: дом может быть продан только вместе с землей под ним (если она не изъята из оборота). Но продать часть земельного участка нельзя по закону.В этом случае есть два варианта. Первый – оформляется договор купли продажи на дом и полностью весь участок, на котором он построен. Второй – земля делится с проведением кадастровых работ. Это возможно не всегда, так как существуют минимальные нормы выделения для разного целевого назначения, а межевание в условиях уже существующей застройки сильно ограничивается.

Выводы. Перед тем, как оформить куплю-продажу земельного участка, нужно во всех случаях тщательно проверить его юридическую чистоту, межевой план, и четко прописать в договоре размеры и границы. При регистрации органы Россреестра контролируют только факт постановки объекта на учет и наличие обременений.

При желании приобрести землю в собственность покупателям юристы советуют проявлять бдительность и осторожность. Процесс довольно не простой и сделка с юридической точки зрения имеет много нюансов. Допущенные ошибки могут обернуться не только потерей, но и всех вложенных денежных средств.

Земля считается недвижимым имуществом, требует прохождения в регистрации в госструктурах. Для получения свидетельства о переходе права на собственность требуется пройти ряд процедур. Регистрация участка в отдельности или совместно с домом имеет некоторые отличия.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Проблемы возникают при оформлении доли или получении кадастрового плана. Как не ошибиться при покупке земли, какие основные нюансы нужно учесть при оформлении, когда проведение сделки невозможно и как зарегистрировать участок в собственность на себя правильно рассмотрим подробнее в виде пошаговой инструкции в данной статье.

Земельный кодекс

Нормативы купли-продажи прописаны в кодексе в ст. 450-490 . Сделка, проведенная в несоответствии с указанными нормативами, будет считаться недействительной, влечет за собой не только потерю права на приобретение земли, но и возможно денежные вложения покупателя. Проведение регистрации – поэтапное, соблюдение всех правовых норм крайне необходимо.

Этапы проведения купли-продажи

• Договор между сторонами-участниками сделки составляется в первую очередь с обозначением предмета сделки , его размеров, площади, адреса местонахождения, наличия обременений (если имеются), составления договора (возможно от руки). Далее предоставление в 3 экземплярах совместно с пакетом документов для регистрации в Росреестр. После оплаты госпошлины будет проведено рассмотрение заявки и документации. При отсутствии претензий со стороны госрегистраторов будет проведена перерегистрация прав, покупателю выдано право собственности.
• Подготовка заключается в сборе документации:
  • составленного сторонами договора;
  • паспортов покупателя и продавца;
  • нотариально заверенной доверенности при проведении сделки доверенным лицом;
  • правоустанавливающего документа на участок от продавца (договора купли-продажи мены дарения, свидетельства о наследстве);
  • плана межевания, сведения в котором должны полностью соответствовать указанным в свидетельстве о праве собственность, имеющемся у продавца земли;
  • кадастрового паспорта на объект;
  • акт передачи участка, составление которого обязательно при посещении россрестра;
  • квитанции об оплате госпошлины (300-2000 руб в зависимости от размеров, категории участка).
• Совместная подача заявления в Росреестр, получение свидетельства. Стоит понимать, что после подачи документации и заявления новое св-во на землю может быть выдано только на основании старого, имеющегося на руках у продавца и прошедшего ранее регистрацию о праве на собственность. Документы, выдаваемые в советские годы администрациями района, сегодня недействительны и не имеют юридической силы. Сделка купли-продажи невозможна, если изначально продавцом не пройдена регистрация в госструктурах, и на руки не выдавалось св-во о праве на собственность, также кадастровый план с отражением категории участка, условий по его использованию возможно взятого в аренду или в бессрочное пользование. Земля – это недвижимость и все сделки с ней урегулированы государством.

Особенности составления договора купли-продажи

Проблемы у сторон появляются при неучтении некоторых нюансов особенностей данной сделки. Больше всех рискует покупатель потерей денежных средств.

Перед покупкой нужно собрать полную информацию об объекте:

• имеются ли регистрационные документы на дом при покупке участка совместно с ним;
• принадлежит земля одному владельцу или в росреестре зарегистрировано несколько;
• является ли продавец законным владельцем и дома и участка , возможно на то или другое он не имеет прав;
• на каком основании продавец пользуется землей.

Участки, выданные бессрочно или в пожизненное пользование, не считаются собственными . Кроме того важно проверить наличие у владельца разрешения на застройку. В некоторых случаях, например, близ водной зоны, охраняемых зон заповедников, парков гос. значения оно незаконно.

Возможны ограничения продавца по использованию участка или нарушения (несоответствия) тому, что обозначено в регламенте. Характеристики объекта, приобретаемые сотки должны соответствовать обозначенным в кадастровом плане или прохождение поблизости подземных коммуникаций, когда последующее строительство на участке может стать просто недоступным.

При даче продавцом заведомо ложных сведений покупатель вправе требовать через суд расторжения сделки и возмещения убытков. Процедура при покупке участка может изрядно затянуться, что совсем не в интересах покупателя.

Важно еще при планировании приобретения земли тщательно перепроверить все возможные нюансы, чтобы в итоге не остаться ни с чем. При заключении договора всю информацию (цену, описание предмета сделки, подробное указание адреса, площади, категории земли, вида разрешения на использовании, номер кадастра, границы участка в соответствии с теми, что указаны в межевом плане) отражать только письменно, но по возможности заверить у нотариуса.

• возможности у продавца обратного возврата участка при желании;
• ограничении прав у покупателя по использованию при неучтенных каких-либо условиях;
• возможной подачи претензии третьими лицами.

Возможно укрывание от него информации о качестве почвы, запрете на строительство, или близком расположении воды, проходящих под землей коммуникаций. Часто стоимость завышена, не соответствует действительной. Всего этого можно избежать, если к сделке подойти максимально ответственно. При появлении спорных моментов сначала лучше проконсультироваться с юристом.

При составлении договора стоит обратиться внимание на описание объекта. Информация должны быть предельно подробной и точной. Соглашение имеет юридическую силу и без заверения у нотариуса, но должно быть составлено письменно и правильно. Ошибки допущенные могут обернуться против покупателя, неминуемы потеря денег, также переход прав собственности на землю на нового владельца.

Пакет документов

Продажа своего земельного надела по всем правилам закона требует сбора ряда документов:

• паспорта;
• кадастрового номера (выписки из кадастра);
• карты землепользования (выписки, полученной в районной администрации с печатью и подписью управляющего);
• правоустанавливающего документа;
• квитанции об уплате земельного налога (выданной в бухгалтерии администрации);
• справки по форме №9 тех.паспорта при наличии построенного объекта на участке (при отсутствии можно заказать в БТИ);
• протокола о согласовании границ (выполненной представителем службы геодезии с подписями собственников-соседей);
• справку о разрешении продажи участка (за получением обратиться в отдел архитектуры при администрации города);
• согласие мужа (жены) на проведение сделки , заверенное нотариусом;
• выписку из ЕГРП.

Если постройки на участке отсутствуют, то также потребуется документально подтвердить данный факт. Это общепринятый список документации. По запросу представителей гос. структур возможно потребуются иные дополнительные бумаги.

Какие ограничения существуют со сделками с землей?

Ни покупатель, ни продавец при заключении сделки не могут изменить:

• целевое назначение земли;
• условия использования в случае наличия обременений (ограничений) например, расположение участка в охраняемой зоне или прохождение поблизости линии электропередач;
• предмет договора;
• размер госпошлины (обозначен государством, прописан в налоговом кодексе, стоимость может варьировать с учетом долей на участке).

Основные моменты регистрации

Сделка по купле-продаже вполне прозрачная, но продавцы для получения большей прибыли зачастую идут на разного рода ухищрения, пытающиеся, например, продать участок со строением дороже (домом) без имеющегося разрешительного документа на возведение объекта.

Земли различны тем, что на одних можно выстраивать дома, другие же пригодны исключительно для землепользования, выращивания плодово-ягодных культур. Покупателям нужно быть осторожными.

Прежде чем составлять договор, внимательно изучать его. Он должен отражать в себе подробно описание прилегающей территории к участку. Возможно поблизости находятся заповедники или места захоронений, когда земли принадлежащие государству просто не подлежат выкупу или продаже.

Стоит обратить внимание на состав, характеристики почвы возможно. Может быть, это заболоченные неплодородные места, где выращивание насаждений совершенно бессмысленно.

Важно внимательно изучить всю документацию, в частности кадастровый паспорт, в котором все данные должны соответствовать действительности, четко совпадать с теми, которые были зафиксированы при проведении межевания на участке экспертом.

После самостоятельной поверки всех данных для регистрации участка нужно в регистрационную палату подать документы, оплатив предварительно госпошлину. Участок будет занесен в госреестр, при переоформлении прав собственности на нового владельца в архиве проставлена новая ученая запись.

На приятие решения-разрешения на продажу отводится 10 дней. В случае одобрения новому владельцу будет выдан кадастровый паспорт с внесенными изменениями. Если сделку решено сторонами расторгнуть, то нужно обратиться вновь к регистраторам. В принципе это возможно на этапе не внесения изменений новых записей в рос. реестр.

Если же права переданы новому владельцы, но открылись новые неприятные факты, то расторгнуть договор можно только в суде. При принятии положительного вердикта в пользу покупателя запись в реестре аннулируется, имущество возвращается старому владельцу, который в свою очередь должен вернуть денежную сумму, вложенную покупателем в процессе оформления.

Нюансы проведения кадастрового учета

Купить или продать земельный участок – ответственное дело. Часто покупателям приходится сталкиваться с некоторыми нюансами или ограничениями.

Еще на стадии оформления договора нужно осведомиться о целевом назначении земли. Понятно, что при прохождении рядом дороги или линии электропередач новый владелец не сможет их убрать. К тому же по закону земля не подлежит продаже, если продавец не посуетился пройти ранее процедуру регистрации в службе кадастра, и участок не был поставлен на учет, просто нигде не числится.

Нюансы возникают, если земля находится в долевой собственности, т. е. хозяин не один, а сразу несколько. Покупателю принадлежит лишь доля, а не весь участок в целом. Значит, имеет право собственности только на часть земли. При разделении участка на доли межевание проводится каждой в отдельности, равно как и свидетельство о праве на собственность выдается на каждую отдельно взятую долю.

Еще один нюанс. Собственность считается долевой только в случае четкого разграничения ее на части, каждая из которых зарегистрирована, имеет свой номер кадастра и состоит на учете. При отсутствии такого разграничения долей собственность считается совместной, и продажа своей доли возможна только при согласии всех иных собственников, которых нужно уведомить о продаже, послав извещение в письменной форме.

Если этого сделано не будет, то подобная сделка купли-продажи по суду может быть признана недействительной, к тому же и остальные собственники уже не смогут предложить продавцу разделение своей доли между всеми участниками.

Продажа его невозможна без письменного согласия совершеннолетних членов семьи. Сделка может не состояться в случае отказа от продажи одного из них, даже если он – не собственник участка.

Земля не подлежит продаже, если не состоит на едином гос. учете. Требуется размежевание на доли, постановка на кадастровый учет каждой доли в отдельности. Продажа участка (доли) возможна только в случае регистрации права собственности на них, наличия на руках кадастрового паспорта.

Если при разделе его на доли продавцу досталась лишь одна часть, то в случае продажи он должен получить письменное нотариально заверенное согласие на продажу от иных собственников. Стоит понимать, что доля – это самостоятельный надел. При наличии выданного свидетельства о праве собственности на долю на руки в случае продажи разрешение других собственников уже не требуется.

Перед тем, как заключать договор о продаже нужно составить акт приема-передачи земли. Регистрация прав проводится в ФУГРЦ, куда и нужно обратиться обеим сторонам-участникам сделки, написать заявление, предоставить вышеописанные документы.

Особенности купли-продажи дома с земельным участком

На даче или в загородном доме недвижимых объектов два – дом и участок, оформление прав собственности на которые производится в отдельности. Вот тут и возникают часто недоразумения. Собственник не может продать дом при выделении, например, земли ранее в бессрочное пользование или получении участка в наследство, также не прошедшего процедуру регистрации.

При таких условиях покупателю просто не перейдут права или самостоятельно за свой счет придется пройти ряд процедур:

• вызвать представителя кадастра для проведения работ по межеванию;
• написать заявление в администрацию о желании приобрести участок в собственность с возможностью последующей продажи;
• воспользоваться правом выкупа земли по стоимости кадастра или оформлением ее аренду;
• пройти регистрацию прав в ЕГРП уже совместно с домом , написав соответствующее заявление.

Все это покупателю придется сделать за свой счет, хотя земли, переданные по наследству, подлежат бесплатной приватизации, причем это выгодно покупателю. Нет смысла выкупать землю по завышенным ценам, достаточно ее приватизировать. Закон дает на это право.

Получается противоречие в кодексе. Согласно ст.552 передача земли в собственность, находящаяся под строением, возможна. Однако, с другой стороны дом не может быть продан без земли, на которой построен.

Что можно сделать? Оформить договор купли-продажи сразу на дом и землю или провести кадастровые работы на участке, разделив его на доли. Хотя опять же межевание при наличии дома затруднительно и ограничено.

1. Когда возникают малейшие подозрения в честности продавцов, лучше отказаться от покупки или доверить проверку документов специалистам. Они быстрее узнают, если на землю есть ограничения или обременения, если еще есть претенденты на роль хозяев, например, когда участок достается в наследство и кого-то оставили за бортом.
2. Когда продавец честный, но документов явно не хватает и требуется время для их подготовки, стоит заключить договор о намерениях. Это предварительное соглашение, которое гарантирует обеим сторонам совершение купли-продажи по факту готовности бумаг.
3. Несмотря на естественное стремление сделать все самостоятельно, чтобы удешевить процесс, стоит привлечь профессионалов. При нынешней стоимости земли суммы сделки таковы, что проще отдать часть нотариусу или риелтору, чем накосячить при оформлении и потерять все.
4. Обычная практика передачи денег, это использование банковской ячейки. Банк становится гарантом, что средства будут переданы без проволочек. Условия оговариваются сторонами.
5. К особенностям сделки можно отнести то, что подписанием договора дело не заканчивается. Обычно деньги передаются продавцу не после подписания документа, а после перерегистрации на покупателя.

Инструкция

Попросите, чтобы продавец земельного предоставил следующий документы:
- правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, выписка из похозяйственной книги и т.п.;
- правоподтверждающий документ. Если право собственника в Росреестре, то таким документом станет Свидетельство о государственной регистрации права на ;
- кадастровый паспорт . Тщательно изучите этот документ на предмет соответствия всех параметров ( использование, площадь, сведения о правах и т.д.) правоустанавливающему документу. Обратите внимание на графу «Особые отметки». Если там стоит отметка о том, что границы земельного участка не установлены в соответствии с законодательством, то участок перед совершением сделки необходимо отмежевать, т.е. установить его координаты и точное местоположение.

Для того чтобы убедиться в отсутствии ограничений на пользование участком (арест, сервитут, наличие других правообладателей и пр.) в Росреестре закажите выписку из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Правообладателей) на выбранный земельный участок. Это можно сделать с помощью интернета на Портале государственных слуг в разделе «Недвижимость», либо придя в районный отдел Росреестра.

Если вы считаете, что все предоставленные продавцом документы соответствуют установленным требованиям, то можно составлять договор купли-продажи земельного участка. Он должен содержать подробное описание земельного участка – кадастровый номер, почтовый адрес, площадь, разрешенное использование, категорию земель. Договором четко должна быть определена цена и порядок расчета. Если договор будет составлен неправильно, то специалист Росреестра вправе отказать в его регистрации.

Еще один вариант заключения договора – обращение в нотариальную контору по месту расположения земельного участка. Нотариус проводит дополнительный анализ представленных документов, что сможет обезопасить вас от неприятных неожиданностей и гарантировать правильность составления договора купли-продажи.

После того как договор о купле-продаже земельного участка составлен, необходимо его зарегистрировать в Росреестре. Для этого надо оплатить госпошлину. Квитанцию об оплате сохраните, т.к. ее следует предоставить специалистам в числе остальных документов, необходимых для регистрации сделки. В присутствии специалиста Росреестра заполните заявление о госрегистрации перехода права, заявление о госрегистрации права собственности нового владельца. Кроме того, вы должны подготовить кадастровый паспорт земельного участка, правоустанавливающий документ на имя продавца, документ, удостоверяющий личность, договор купли-продажи.

После принятия представленных документов для регистрации, вам выдадут расписку в их получении. В ней будет указана дата выдачи вам свидетельства на право собственности приобретенного земельного участка. На подготовку нового свидетельства уходит 20 рабочих дней. Спустя это время вы должны прийти в отделение Росреестра и получить Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Главная » Понятия » Как осуществляется продажа участка законно. Оформление договора купли-продажи земельного участка