Выкуп арендуемого помещения. Выкуп нежилых помещений из аренды

Стать счастливым собственником арендованного имущества достаточно просто. Начало бизнеса, его раскрутка сопровождается постепенным ростом уверенности в себе и своих силах, если, конечно, развитие идет в гору. Такое естественное желание, как выкупить арендованное муниципальное имущество, законно и осуществимо. Выкуп муниципальных помещений по закону № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является одним из оснований приватизации.

Рассматривает все возможности осуществления выкупа арендованного помещения. Законом могут быть установлены запреты на выкуп. Если желаемое помещение не относится к запрещенным, то можно надеяться на положительное решение.

Кому стоит надеяться получить право выкупа

Чтобы предпринимать какие-либо действия с целью приобретения муниципальной собственности, стоит убедиться, что относитесь хотя бы к одной из категорий:

• юридическое лицо или ИП, имеющие регистрацию в Едином государственном реестре;
• предприятие, имеющее регистрацию как субъект малого или среднего бизнеса;
• не зарегистрированные субъекты, но: размер дохода в пределах 100 – 400 млн. рублей; а штат сотрудников – в пределах: 100 – 250 человек.

Выкуп может происходить на основе торгов. Законом предусмотрен преимущественный выкуп арендованного имущества. Это право получают субъекты малого и среднего бизнеса, для которых соблюдены следующие критерии:

• не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
• арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
• помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.

Реализовать преимущественное право на выкуп можно, соблюдая определенный порядок выкупа арендованного муниципального имущества:

• подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
• на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
• в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.

Перед тем, как выкупить муниципальное арендованное помещение, нужно знать возможности вложений, существующие у претендента. Частью 1 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ разрешена выплата по договору единовременно, если первое неприемлемо, то в рассрочку не более 3 лет. Право выкупа сразу нескольких помещений не возбраняется законом, причем нет ограничений на площадь.

Закон не действует, если помещение является частью большего здания или сооружения, Купить арендованное помещение невозможно без кадастровой регистрации или вещного учета.

• отсутствие временных рамок действия арендного договора для выкупа;
• в судебном порядке можно опротестовать установленную арендодателем рыночную стоимость объекта (ч. 8 ст. 4);
• срок действия правил, определенных законом продлен до 01.07.2015 г.

Эти нововведения в последнее время практически единственные, выработанные с целью поддержки МСБ.

Многие предприниматели, арендующие муниципальное помещение для ведения малого и среднего бизнеса, были бы совсем не против узнать о том, как выкупить муниципальное помещение, с тем, чтобы приобрести его в собственность. И согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ с поправками от 2 июля 2013 года, у них есть для этого преимущественное право, которым они могут воспользоваться при соблюдении определенных условий.

В каких случаях можно выкупить муниципальное помещение

Действующее законодательство устанавливает, чтопредставители малого и среднего бизнеса, пользующиеся на правах аренды муниципальными помещениями или же помещениями, находящимися в государственной собственности, имеют преимущественные права на то, чтобы выкупить это помещение по его рыночной стоимости, которая будет определена независимым приглашенным оценщиком.

Статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ определяет условия, при которых можно реализовать это право, а именно:

• арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, не­устойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуе­мого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
• арендуемое имущество не включено в Перечень.

Под Перечнем здесь понимается «Перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства». Однако, поправки, принятые к этому закону в 2013 году, теперь дают возможность выкупить и то муниципальное помещение, которое было включено в данный Перечень, в случае, если:

• арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет до 1 сентября 2012 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
• арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи указанного заявления.

Кто может выкупить муниципальное помещение

Сначала давайте посмотрим, кто же может выкупить муниципальное помещение. Согласно законодательству, вы имеете на это право в случае, если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим соответствующую регистрацию в едином реестре, или не имеющим ее, но с ежегодным доходом от 100 до 400 млн. рублей и количеством работников не менее 100 человек и не более 250 человек. Также выкупить муниципальное помещение могут предприятия малого и среднего бизнеса. Те предприниматели ил юридические лица, которые не удовлетворяют условиям, перечисленным в Федеральном законе № 159-ФЗ также могут подать заявку на выкуп муниципального помещения, но делать это им уже придется на основе торгов.

Как выкупить муниципальное помещение в приоритетном порядке

Если вы обладаете необходимыми признаками для преимущественной покупки муниципального помещения, то вам нужно поступить следующим образом.

• Соберите пакет документов, состоящий из паспорта, свидетельства о регистрации предприятия, устава предприятия, справки о постановке на налоговый учет, протокола о назначении Генерального директора, и с этим пакетом идите в Администрацию вашего муниципального образования, где нужно будет написать заявление на выкуп арендуемого муниципального помещения.
• Администрация, согласно закону, должна принять решение и сообщить вам о нем в течение 30 дней с момента подачи заявления. Если вдруг оно окажется отрицательным, можно будет попытаться оспорить его, действуя через суд.
• В случае положительного решения вашего вопроса, специальная комиссия должна будет разработать и переслать вам проект договора купли-продажи.
• Следует также знать, что согласно все тому же Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008 года, выкупить муниципальное помещение можно, как единовременно, так и в рассрочку, однако, сроком не более, чем три года.
• Сразу можно выкупить как одно, так и несколько помещений, причем, их общая площадь никак не ограничивается. Примечание - чтобы выкупить муниципальное помещение, оно в обязательном порядке должно иметь собственный кадастровый номер, то есть, быть именно отдельным помещением, а не частью здания или иного сооружения.
• Если вы не согласны с ценой выкупа, предложенной вам муниципалитетом, то вы тоже можете оспорить ее в судебном порядке.

Согласно действующему на сегодняшний день законодательству, выкупить муниципальное помещение в приоритетном порядке можно до 1 июля 20015 года. Так что если у вас есть подобное желание, имеет смысл поторопиться.

Телефон Юриста в Москве +7 (499) 703-51-48 в Санкт-Петербурге +7 (812) 309-42-67

Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.

Условия

Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

• юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
• по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Подача заявления

• оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
• копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
• решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
• выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
• копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
• справка об отсутствии задолженности по договору аренды; документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период; объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества. В десятидневный срок пос

В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе. В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи.

После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Оплата

Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

Налогообложение

Утрата преимущественного права

• отказ от заключения договора;
• истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки; расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным (постановление ФАС ВВО от 5 сентября 2012 г. № Ф01-3820/12 по делу N А39-4221/2011). Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет - ведь закон отнюдь не бессрочен.

Развитие бизнеса сопровождается вложением средств. Желание совершенствовать условия работы в арендуемом помещении может привести к идее его приобретения в собственность. Рациональным будет любое преобразование, особенно неотделимое, при выкупе арендованного имущества. Возможно ли это? Уговорить владельца помещений расстаться с источником постоянного дохода – задача непростая. Однако, арендодатель иногда становится в положение: и нести тяжело, и бросить жалко. Средств, желания нести имущественное бремя нет, а бросить - жаль.

Доведенные таким положением здания зачастую стоят и разрушаются. Предотвратить неизбежное можно, заключив договор аренды с последующим выкупом.

Варианты дальнейших действий

Гражданский кодекс РФ (ст. 624) рассматривает возможность эксплуатировать чужую недвижимость по договору аренды либо договору купли-продажи. Допустим, потенциальные арендатор имеет горячее желание приобрести помещение, но его финансовые возможности несколько отстают от желания. В этом случае лучшим выходом станет заключение арендного договора, предполагающего возможность выкупа арендованного имущества.

Тщательно взвешенные, четко сформулированные условия такого соглашения дают возможность выбора варианта:

• в течение действия договора арендатор выплачивает согласованную с владельцем сумму аренды, включающую размер выкупной цены. По окончании договора арендодатель передает собственность новому владельцу;
• у арендатора появилась возможность внести всю сумму выкупа за помещение до окончания договора. Он полностью погашает выкуп, вступает в права собственности.

Стоит уточнить, что в договоре должны быть четко разделены: сумма арендной платы и сумма выкупа. Во избежание недоразумений, приводящих в суд, схема погашения аренды и выкупа также четко и определенно должна быть прописана в договоре. Чем меньше обтекаемых формулировок, тем меньше споров и проблем.

Иногда желание приобрести имущество возникает на этапе аренды, а выкуп договором не предусмотрен. Соглашением сторон можно подписать дополнительный договор, предполагающий возможность выкупить арендуемое помещение. Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ у договаривающихся сторон есть право вносить изменения и дополнения в существующий документ.

Собственник, изъявивший желание продать арендное имущество, должен предупредить об этом арендатора, поскольку условиями все той же ст. 624 ГК РФ определено преимущественное право выкупа арендованного имущества за ним.

Стоит отметить, что внесение улучшений в арендуемое помещение не дает права на его последующий выкуп. Больше того, арендодатель становится владельцем всех улучшений, которые с ним не были согласованы, и не могут быть удалены без нанесения вреда имуществу (

Говоря о выкупе муниципального имущества обычно, подразумевают передачу в собственность этого имущества. Передача эта происходит на возмездной основе, т.е. путем выкупа. В зависимости от имущества, процесс выкупа различается. Так приватизация отличается в случае:

С муниципальными предприятиями;

Объектами, отданными в аренду для развития малого и среднего бизнеса;

Имеет свои особенности процесс приватизации имущества, используемого муниципальными предприятиями.

Как правило, не сразу. Чаще всего имущество берется в аренду, после чего уже владелец, решив, что имеет смысл приобрести его в собственность, проходит процесс приватизации. Но такое возможно не всегда.

Местные органы власти должны создать специальную комиссию по вопросам приватизации. Эти комиссии, состоящие из представителей разных ведомств и местной власти, решают какие объекты можно приватизировать.

Документы об этом решении направляют в орган, на балансе которого находится соответствующее имущество.

Держателю имущества дается 30 суток, после которых можно начинать процесс приватизации.

Возможно и так, что документы на приватизацию могут направляться руководителем предприятия в случае с имуществом переданным в аренду муниципальным предприятием. В такой ситуации собственник должен согласиться на передачу имущества в порядке выкупа.

Выкуп имущества в первую очередь может проводиться арендатором. Если арендатора нет, то преимущество согласно закону имеют представители малого и среднего бизнеса.

В некоторых случаях приватизация не проводится. Причины могут быть разные: например, имущество может передаваться только предприятиям определенного профиля или представитель бизнеса, желающий приобрести имущество, не отвечает некоторым требованиям.

Арендатор, желающий приобрести имущество должен отвечать некоторым требованиям:

Срок пользования имуществом по соглашению аренды должен составлять не меньше 2-х лет; - использование имущества должно быть оплачено в соответствии с соглашением между арендатором и собственником;

Имущество не должно включаться в общий перечень имущества для приватизации, т.к. арендатор может приобрести его по собственной заявке, пройдя специальную процедуру, о чем будет сказано ниже.

Через месяц после принятия решения, собственник имущества должен сообщить о намерении провести приватизацию. Кроме сообщения о намерении провести приватизацию, собственник еще должен направить проект договора о выкупе имущества.

Если имущество находится в управлении муниципального предприятия, оформление приватизации проводится через директора предприятия, но при согласии органа, представляющего собственника имущества.

Получив документы о предстоящей приватизации, арендатор имущества имеет 30 дней на согласие. Если согласия нет, то имущество будет передано другому лицу или приватизация и вовсе может быть отменена.

Можно оттянуть сроки, сославшись на несоответствие заявленной цены имущества.

Оспаривание цены происходит в суде. В этом случае процесс дачи согласия на приватизацию откладывается до вступления решения суда в силу.

Если же проблем с ценой нет, то необходимо дать свое согласие, принести документы, подтверждающие отсутствие долга по оплате аренды.

Желающий приобрести имущество в процессе приватизации, может подать свою заявку, если нет долгов по оплате аренды, владение имуществом осуществляется уже больше 5 лет, и имущество не вошло в список приватизируемого имущества.

Оплата имущества может происходить сразу, может оформляться в рассрочку. Законом установлено ограничение о минимальном сроке рассрочки – 3 года. В любой момент покупатель, если у него появляется такая возможность, может погасить долг полностью.

Будет ли проходить оформление рассрочки, также зависит от покупателя. Данный вопрос фактически решается только покупателем, действия органов в этой части будут полностью зависеть от решения покупателя. Если же в договор о покупке имущества будет внесены правила об ограничении сроков оплаты, а также невозможности рассрочки, то согласно закону они не будут иметь силы.

Нарушения, процедур оформления приватизации, отказ проводить приватизацию, нарушение преимущественного права покупки являются основаниями для подачи заявления в суд о незаконности купли-продажи такого имущества.

В суд в такой ситуации можно пойти не позже чем через 2 месяца, после того, как стало известно о нарушениях. В случае просьбы перевести на себя права покупателя, необходимо будет внести на депозит суда соответствующую сумму.

Главная » Гражданское право » Выкуп арендуемого помещения. Выкуп нежилых помещений из аренды