Памятка дольщику: ваш застройщик банкротится. Банкротство застройщика что делать? Действия дольщиков при процедуре наблюдения

17.09.2015

Банкротство застройщика сегодня уже не звучит для участников долевого строительства как приговор. Несмотря на рост числа недобросовестных строительных компаний, а вместе с ним и рост числа обманутых вкладчиков, в настоящее время наблюдаются серьезные сдвиги в сфере защиты прав частных инвесторов. С одной стороны, строительный бизнес становится все более прозрачным, и уже на стадии выбора компании-застройщика можно участников рынка, с другой стороны, происходит постепенное совершенствование нормативно-правовой базы, которая также позволяет эффективно отстаивать свои права на этапе ликвидации строительной компании.

Стадии банкротства застройщика

Любая компания, инициировавшая процедуру банкротства, проходит одни и те же определенные законодательством стадии, каждая из которых направлена на восстановление финансовой состоятельности компании и/или защиту прав кредиторов.

1. Наблюдение (максимальная продолжительность – 7 месяцев). В этот период назначается арбитражный управляющий, который должен комплексно отследить финансово-хозяйственное состояние компании-должника, составить реестр требований кредиторов, взыскать дебиторскую задолженность и др. Все действия временного управляющего направлены на выявление истинной картины возможности/невозможности восстановления платежеспособности организации и выхода из кризисной ситуации.
2. Финансовое оздоровление (максимальная продолжительность – 2 года). В этот период происходит активное вложение денежных средств в компанию, обеспеченных банковскими гарантиями, государственными гарантиями, залогом или поручительством с целью восстановления платежеспособности организации и погашения ее задолженности по установленному графику.
   По окончании процедуры дело о банкротстве прекращается либо вводится процедура внешнего управления или конкурсного производства.
3. Внешнее управление (максимальная продолжительность – 1.5 года, но не более 2 лет вместе с финансовым оздоровлением). Целью внешнего управления становится восстановление платежеспособности застройщика с тем чтобы удовлетворить требования кредиторской задолженности в полном объеме. Отличительной особенностью этой стадии является полное отстранение руководства компании-должника от ведения дел, все полномочия передаются внешнему управляющему. В этот период могут приниматься такие управленческие решения, как полное перепрофилирование производства, ликвидация "лишних" структурных звеньев, сокращение рабочих и т. д.
4. Конкурсное производство (максимальная продолжительность – 1 год). В 90% случаев при объявлении банкротства компании по результатам "наблюдения" арбитражный суд выносит заключение о переходе к процедуре "конкурсного производства". Имущество должника реализуется на торгах, вырученные средства идут на соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
5. Мировое соглашение . Соглашение может быть заключено на любой из стадий банкротства. Прежние обязательства ликвидируются, в силу вступают условия мирового соглашения, утвержденные собранием кредиторов и арбитражным судом.

Знание стадий процедуры банкротства застройщика и особенностей его поведения на каждой из них участнику долевого строительства упростит решение главной проблемы – возврат законных прав на квартиру или финансовых вложений.

Банкротство застройщика – что делать дольщику?

Согласно внесенным поправкам в Федеральный закон № 127-ФЗ (о банкротстве застройщика), защитить свои права стало намного проще. Именно при инициализации процедуры банкротства застройщика дольщик имеет значительные приоритеты по защите и возврату своих финансовых вложений.

1. При инициализации процедуры банкротства застройщика (стадии наблюдения или конкурсного управления) все участники долевого строительства в 5-дневный срок получают соответствующее извещение. В нем указывается, что дольщики вправе предъявить свои законные требования о передачи жилого помещения в собственность и/или денежные требования.
2. Если объект строительства достроен, дольщики в установленном порядке предъявляют свои требования в арбитражный суд. Ими предоставляются документы, подтверждающие факт ранее внесенной полной/частичной оплаты в строящееся жилье. По результатам рассмотренного судом обращения требования дольщиков вносятся в специальный «Реестр о передачи жилых помещений в собственность». На его основании и будет производиться передача прав собственности на отстроенное жилье.
3. Если жилой объект не достроен, то участники долевого строительства смогут возвратить денежные средства только на этапе инициации процедуры банкротства "конкурсное производство" (уже после продажи с торгов имущества компании-застройщика). Полученная после продажи объекта сумма в размере 85% будет распределена на дольщиков, остальные средства пойдут на погашения иных текущих судебных требований и расходов. В случае если у застройщика имелась кредиторская задолженность (интересы кредиторов, инвесторов и дольщиков разграничиваются), на удовлетворение требований дольщиков, согласно закону, будет направлено только 25% от вырученной суммы.
4. Если застройщик не в состоянии удовлетворить финансовые требования дольщиков, то эта обязанность (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») переходит к страховой компании.
5. Участники долевого строительства также могут затребовать компенсацию морального ущерба, размер которого будет определяться оценщиком по требованию арбитражного управляющего. Компенсация выплачивается дольщикам в третью очередь, после выплат средств категориям граждан "причинение вреда здоровью по вине застройщика" и "физлица, не получившие своевременной выплаты заработной платы".
   Чтобы не попасться на недобросовестного застройщика, сегодня можно обезопасить себя уже на стадии выбора компании-строителя жилого объекта. Для этого достаточно проверить компанию на надежность, воспользовавшись базой компаний независимого аналитического центра – Рейтингового агентства строительного комплекса РАСК.
6. Участниками долевого строительства может быть принято решение о самостоятельном доведении жилого объекта до стадии готовности. Тогда ими создается потребительский кооператив, который в законодательном порядке предъявляет требования о передачи всех прав на объект от застройщика членам вновь созданного кооператива.

Таким образом, при отсутствии факта мошенничества со стороны застройщика дольщики в законодательном порядке смогут удовлетворить свои требования – получить квартиру или возвратить большую часть вложенных средств.

Объявлено банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику? Новость о банкротстве строительной фирмы звучит для гражданина как приговор, квартиры ему можно уже не ждать. Возникают страхи, что наряду с потерей будущей жилой площади, не удастся вернуть потраченные денежные средства.

Банкротство застройщика

Ни одна строительная фирма не застрахована от банкротства, даже самая успешная компания может неожиданно столкнуться с проблемами, из-за которых они не смогут выполнить обязательства перед своими дольщиками. И если в случае, когда застройщик обманул своих клиентов и, распродав имущество, исчез, то при наступлении банкротства у дольщика есть шанс вернуть свои деньги намного быстрее.

Признать банкротство может только арбитражный суд. Это может произойти только при определенных обстоятельствах. Среди них:

• письменное требование о признании банкротом юридического лица от налоговых органов;
• заявление от кредитора.

Заявить о своей несостоятельности может и сам застройщик. Эта процедура состоит из нескольких стадий:

• Наблюдение. Арбитражный управляющий дает оценку финансового положения организации. Он проводит все необходимые мероприятия, составляет реестр всех кредиторов и учитывает их требования.
• Финансовое оздоровление. Проводятся конкретные действия, которые направлены на привлечение в строительную компанию денежных средств, чтобы помочь восстановить ее финансовое положение.
• Управление с внешней стороны. Специально назначенный человек отстраняет от руководства компанией директора и начинает придумывать решения, которые удовлетворят все требования кредиторов.
• Конкурсное производство. Вся собственность компании подлежит реализации через торги, а полученные денежные средства должны быть направлены кредиторам в установленном порядке.

При проведении процедуры банкротства, любая из сторон, кредиторы или застройщик, может предложить заключение мирового соглашения. Основным требованием для него будет удовлетворение требований всех лиц, а также соблюдение законодательства.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

Что делать дольщику при наступлении банкротства застройщика при долевом строительстве? В течение пяти дней после того, как была начата процедура признания строительной фирмы банкротом, всех дольщиков обязаны уведомить об этом. Им будут направлены соответствующие уведомления.

В бумаге также будет написано, что дольщик имеет право предъявить к застройщику требования. Среди них:

• письменное требование о возврате всей суммы денег, которые были вложены гражданином на постройку жилого дома;
• требование о передаче квартиры в его собственность.

Решение гражданина, принимавшего участие в долевом строительстве, всегда основывается, исходя из тех фактов, достроен дом или нет, на каком этапе ведется строительство и т.д. Нелогично будет требовать с застройщика передать квартиру в собственность, если дом еще толком не построен, и проще было бы вернуть перечисленные на его счет деньги.

На руки дольщикам должны быть выданы бумаги, подтверждающие платежи, направляемые на строительство жилого дома. Оформляется соответствующий реестр, на его основании происходит оформление права владения квартирой.

Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь. Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата. А также, тем лицам, которым был нанесен вред здоровью в результате отношений с данной фирмой (например, производственная травма).

Дольщики, по действующему законодательству России, имеют право, взять от обанкротившейся строительной фирмы не только компенсацию произведенных расходов, но и возмещение морального вреда, пени и др.

Что делать лицам, которые оформили ипотечный кредит на участие в строительстве дома, когда застройщик обанкротился? Оказавшись в такой сложной ситуации, гражданин решает, что единственным выходом для него будет перестать оплачивать платежи по кредиту. Основаниями для такого решения могут служить мысли о том, что, так как залогом для банка является права на квартиру, то и разбираться банк должен с нерадивым застройщиком. Но, так делать ни в коем случае нельзя.

Нести ответственность перед банком придется заемщику, оформившему на себя ипотечный кредит. На время того, как производится процедура объявления банкротства, и дальнейшие рассмотрения по поводу распределения долговых обязательств между кредиторами, для гражданина лучшим решением будет оплачивать ипотеку.

Прекращение перевода средств может повлечь за собой начисление штрафов и внесение в кредитную историю заемщика информации о том, что он прекратил оплачивать ипотеку или платежи поступают несвоевременно.

Если дольщик получит от застройщика деньги, но их не хватит для погашения долга по кредиту, то заемщик будет обязан приложить все усилия, чтобы погасить задолженность самостоятельно. Кредитную историю лучше не портить, так как если лицу все же удастся погасить ипотеку, взять другой кредит уже будет трудно, если в его истории есть пометки об отказе платить по платежам.

Важно! В ситуации, когда дом уже почти достроен, можно всеми дольщиками обратиться к грамотному юристу, который подскажет, как выйти из возникшей ситуации с наименьшими потерями. Ведь, граждане уже потратили время, деньги и силы на возведение жилого объекта, и не все хотят заново начинать процесс. Возможно, найдется строительная фирма, которая захочет финансировать дальнейшее строительство на определенных условиях.

Обращение дольщика в суд

При банкротстве застройщика, дольщик может подать исковое заявление в судебный орган. Он обязательно должен подготовить определенный перечень бумаг. Необходимая документация:

• исковое заявление;
• договор ДДУ;
• квитанции или иные бумаги, являющиеся доказательством произведения выплат на счет застройщика.

Ксерокопии вышеупомянутых бумаг в обязательном порядке должны быть отправлены назначенному от арбитража управляющему, а также обанкротившемуся лицу.

Если, по каким-то причинам отношения между лицом, обратившимся в суд и банкротом, закреплены не в договоре ДДУ, а в ином документе, то направляется в суд именно он. Среди таких бумаг, могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор займа (одно из его условий передача жилого объекта);
• предварительный договор ДДУ и др.

Для рассмотрения дела о возврате денежных средств при банкротстве, любая из этих бумаг может служить доказательством наличия правоотношений между сторонами.

Кроме арбитражного суда, гражданин может обратиться в страховую компанию, с которой у обанкротившихся лиц имеется договор, а также к иным поручителям. Целью такого обращения станет решение вопроса о возмещении затрат. Не всегда страховая компания может в полной мере удовлетворить требования обратившихся граждан. Если они удовлетворяются в какой-то части, то требования из реестра уменьшаются.

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Приобретение квартиры в строящемся доме – выгодное вложение средств, а для многих — фактически единственная возможность стать владельцем собственного жилья. Однако при этом всегда существует риск возникновения такого явления, как банкротство застройщика, в результате чего под угрозой оказываются инвестиции дольщиков. Попробуем разобраться, каковы особенности банкротства застройщиков в 2019 году, и что делать в таких случаях.

Причины

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

С чего начать

Предъявление требований

В случае если объявлено о банкротстве застройщика, то первое, что следует сделать участникам строительства, — предъявить свои требования к нему. Это могут быть требования о возврате денежных средств либо о передаче жилого помещения.

Предъявление требования должно быть осуществлено на протяжении 30-дневного периода пребывания застройщика в наблюдении. В случае положительного решения арбитражного суда по данному требованию, его вносят в реестр требований с указанием уплаченной застройщику суммы (либо стоимости имущества, которое было передано), размер денежных средств, которые еще были недоплачены, информация о площади и прочие данные жилого помещения.

После этого выносится вопрос о погашении предъявленных требований на общее кредиторское собрание.

Подача заявления

При обращении строительной компании в суд с требованием оформления банкротства застройщика первое, что следует сделать дольщику, — подать заявление о том, чтобы его внесли в . Подается такое заявление в арбитражный суд, который и будет заниматься вопросом взыскания материальной компенсации с застройщика.

Особенности

В соответствии с , застройщик, не имеющий возможности выполнять свои обязательства перед участниками строительства, должен объявить себя должником. После этого у конкурсного кредитора либо другого органа, имеющего право участвовать в судебном разбирательстве, появляется возможность требовать признания данного застройщика банкротом в судебном порядке.

Перед тем, как суд вынесет определение, он должен рассмотреть и одобрить поданное должником заявление о собственной несостоятельности. В определении обязательно указывается информация о лице, выступающем в роли арбитражного управляющего, о необходимости задействования саморегулируемой организации, а также о регистрационных данных должника. Кроме того, отмечается дата рассмотрения заявления о банкротстве заемщика и то, насколько его действие является обоснованным.

Существуют правила, в соответствии с которыми определение статуса принимающей в процессе стороны определяется в ходе судебного заседания. Однако некоторые пункты закона «О банкротстве» вносят в эти правила существенные корректировки. В частности, данным законом регламентируется, что судом должно выдаваться определение на заявление застройщика о том, что он является несостоятельным, с указанием об удовлетворении просьбы заявителя.

При этом в определении также указывается, что на обанкротившегося застройщика распространяются правила, указанные в седьмом параграфе девятой главы вышеупомянутого закона. Отсюда следует вывод, что определение судом статуса должника происходит еще до рассмотрения заявления о том, целесообразно ли признавать должника несостоятельным.

Застройщик, предоставляющий суду данные о своей несостоятельности, соглашается с тем, что является должником. Поскольку ему известно об имеющихся проблемах лучше всего, он может точно указать в своем заявлении, были ли нарушены права дольщиков или иных кредиторов, чьи средства были вложены в строительство.

Также право подавать заявление с требованием о присвоение должнику статуса банкрота имеет конкурсный кредитор, который вложил финансовые средства в строительство.

Варианты схемы

Застройщик, не имеющий возможности довести до конца начатое строительство, как правило, пытается решить ситуацию одним из двух способов: максимальное затягивание время строительства с одновременным поиском новых инвесторов или инициирование процедуры банкротства.

При первом варианте дольщики часто принимают решение о расторжении договора с требованием возврата вложенных инвестиций и оплаты неустойки. Идти этим путем есть смысл лишь при условии наличия у застройщика имущества либо денежных средств, на которые могут быть взысканы. Также защитить свои интересы можно путем обращения в суд с целью признания права собственности на долю строящемся объекте.

Второй вариант, когда по отношению к застройщику начата процедура банкротства, долевой участник может выбрать между следующими действиями:

• односторонний отказ от исполнения договора и ожидание выплаты вложенных средств в порядке очереди;
• сохранение действия договора, который позволит претендовать на получение недвижимого объекта в стадии возведения.

Участники банкротства застройщика

В качестве участников банкротства застройщика, помимо собственно застройщика, в соответствии с законом «О банкротстве», выступают участники строительства, обладающие требованиями о передаче жилых помещений, и наделенный соответствующими полномочиями орган исполнительной власти конкретного субъекта РФ.

Роль дольщика

Первое, что должен сделать обманутый дольщик, — заявить свои требования в деле о банкротстве. Закон и судебная практика предписывают выполнить это на протяжении 30-дневного срока с момента, когда было опубликовано сообщение относительно введения наблюдения для участия в первом кредиторском собрании. Данные требования, оформленные в виде заявления, должны быть отправлены застройщику, временному управляющему и судебной инстанции.

Для требований, которые предъявляются после того, как 30-дневный срок истек, предусмотрен следующий порядок рассмотрения:

• в течение 15-дневного периода с момента, когда срок для предъявления требований кредиторов истек, должник, временный управляющий или иные кредиторы могут направить в суд возражения касательно кредиторских требований;
• требования одного из участников строительства, по которым не было возражений, могут рассматриваться без его личного присутствия;
• требования касательно передачи жилых помещений рассматриваются судьей в период до одного месяца с того момента, когда истек срок, отведенный на предъявление возражений по требованиям.

Итогом такого рассмотрения становится вынесение определения о том, что требование включено в реестр или во внесении отказано. Данное определение можно обжаловать.

Следующая задача обманутого дольщика – участие в кредиторских собраниях. Последние имеют широкую компетенцию в части защиты интересов кредиторов.

Процесс урегулирования обязательств застройщика предполагает возмездную передачу принадлежащего ему имущества вместе с обязательствами другому застройщику, который становится приобретателем.

В заблаговременном оповещении кредиторов застройщика о том, что долг переходит в новые руки, нет необходимости. Получать согласие кредиторов на перевод долга также не требуется.

Между застройщиком и приобретателем заключается письменный договор о передаче недостроенного объекта, участка земли и обязательств.

Требования кредиторов застройщика должны погашаться в 10-дневный срок с момента, когда определение суда касательно передачи принадлежащих застройщику обязательств и имущества вступило в законную силу. Последствия этого выражаются в «выходе» дольщиков из процесса банкротства.

Требования участников строительства относительно передачи им жилого помещения, которое значится в договорах о долевом участии, могут быть удовлетворены в случае, если имеется разрешение на введение в эксплуатацию уже достроенного многоквартирного дома в соответствии с актом приема-передачи.

Третье, что должен сделать дольщик, — подписать акт приема-передачи квартиры. Вопрос относительно завершения строительства недостроенного объекта приобретателем и дальнейшей передачи жилых помещений участникам строительства на данный момент не регламентируется законодательством. Поэтому приобретатель сам составляет график достройки незавершенных объектов.

Что делать

Банкротство застройщика при долевом строительстве, наступившее вследствие невозможности выполнения им обязательств относительно предоставления в срок жилья покупателям, позволяет последним требовать возврата заплаченных средств. При этом дольщик может претендовать не только непосредственно на указанную в договоре сумму, но и на компенсацию убытков, понесенных в связи с тем, что застройщик исполнял свои обязательства ненадлежащим образом.

Расчет убытка производится путем нахождения разницы между ценой объекта недвижимости на момент, когда произошло банкротство застройщика, и его ценой в момент, когда происходило подписание договора.

В рамках защиты собственных прав граждане также вправе требовать передачи им в собственность приобретенных квартир и недостроенных объектов.

Для минимизации потенциальных убытков от банкротства застройщиком, в свою очередь, может осуществляться страховка незавершенного объекта.

Преднамеренное разорение

Заключая договор о долевом строительстве, каждый дольщик должен понимать, что существует риск банкротства застройщика. Однако данный процесс может быть вызван не только объективными факторами, но и преднамеренными фальсификациями.

Застройщик может специально влезть в долги, чтобы в последующем уйти от ответственности перед кредиторами, если он не просто планирует установить определенные этапы рассрочки выплат по обоюдному согласию, а вообще ничего не платить.

Следует иметь в виду, что действующее российское законодательство квалифицирует фиктивное банкротство как преступление, за которое предусмотрено уголовное наказание.

Процедура

В соответствии с законом «О банкротстве», дольщики имеют право требовать либо денежную компенсацию, либо приобретенную ему квартиру. В связи с этим предъявляемые участниками требования разделяются на два реестра: заявления тех, кто хочет вернуть денежные средств, и тех, кто стремится получить жилье. Поэтому еще до подачи заявления дольщику следует четко определить, в какой реестр оно будет включено, так как в ходе судебного процесса изменить его проблематично.

Традиционно дела о банкротстве, в которых кредиторы предъявляют исключительно денежные требования, решаются проще. Также следует учитывать, что уже при рассмотрении дел могут происходить сдвиги в реестре в связи с приоритетом одних кредиторов перед другими.

Основное преимущество процедуры банкротства застройщика заключается в том, что требования дольщиков имеют приоритет удовлетворения перед прочими кредиторами.

Другое весомое преимущество данной процедуры для дольщиков кроется в возможности признания заключенных с застройщиком договоров договорами долевого участия в строительстве, которые предусматривают более высокую ответственность застройщика перед дольщиками.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " " (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый "подреестр" – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника ( , ). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен )" ( , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, ).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав ( , ). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, (оставленное в силе ), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б").

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в . Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ " " и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 " ".

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Главная » Гражданское право » Памятка дольщику: ваш застройщик банкротится. Банкротство застройщика что делать? Действия дольщиков при процедуре наблюдения