Распоряжение имуществом находящимся в совместной собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Комментарии к ст. 253 ГК РФ

1. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее ни совершал.

2. Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников общей совместной собственности (например, на приватизированную квартиру) является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях ограждения его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была об этом знать.

Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или, во всяком случае, проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п. 2 ст. 167 ГК, т.е. обе стороны возвращаются в первоначальное положение (см. коммент. к ст. 167 ГК). Впрочем, редакция п. 3 ст. 253 ГК несовершенна. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участником совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

3. Изложенные выше правила о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное. Так, в развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК и по существу воспроизведенных в п. п. 2, 3 ст. 35 Семейного кодекса, предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (об иных особенностях владения, пользования и распоряжения отдельными видами совместной собственности см. коммент. к последующим статьям настоящей главы).

Все участники общей долевой собственности имеют равные права, независимые от размера принадлежащей каждому участнику доли в праве собственности на общее имущество. Владение и пользование общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех участников. Если же участники долевой собственности не пришли к соглашению о порядке владения и пользования общим имуществом, то участник, оставшийся в меньшинстве, вправе обратиться в суд с просьбой установить порядок, который устраивал бы его и всех остальных участников, не ущемлял ничьих прав и соответствовал бы интересам всех и каждого участника. Порядок владения и пользования общим имуществом, установленный самими участниками или решением суда, должен устраивать всех и полностью исключать навязывание своей воли одним (одними) участником (участниками) другому (другим) участнику (участникам).

Участники общей долевой собственности по соглашению между собой вправе распорядиться общим имуществом, например, сдать его внаем, в аренду, в безвозмездное пользование. Правоотношение долевой собственности в этих случаях не прекращается. Однако по соглашению всех участников правоотношение долевой собственности может быть прекращено путем отчуждения общего имущества постороннему лицу либо его дарения. При возмездном отчуждении доли в праве собственности должно соблюдаться правило о праве преимущественной покупки доли остальными участниками (ст. 253 ГК).

Право преимущественной покупки доли в праве общей собственности заключается в том, что участник, желающий продать свою долю постороннему лицу, должен обязательно письменно известить остальных участников о том, что продается доля, о цене, которую он хочет получить за нее и других условиях продажи. Если согласие или отказ в отношении продажи доли недвижимости от остальных участников не будет получен в месячный срок, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней, тогда участник вправе продать долю постороннему лицу.

Если произошла продажа доли без соблюдения правил преимущественной покупки, в таком случае любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила преимущественной покупки применяются и при отчуждении доли по договору мены. Однако не допускается уступка права преимущественной покупки доли.

В том случае, когда доля участника продается с публичных торгов, остальные участники не имеют права преимущественной покупки.

В ныне действующем ГК (ст.254) четко определен этот момент перехода доли в праве общей собственности. Приобретатель доли становится участником общей собственности с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Здесь закреплен принцип договора, так как объектом отчуждения является не вещь, а право, поэтому законодатель специально определил этот момент. Но в тех случаях, когда отчуждается недвижимость, договор об отчуждении доли в праве собственности подлежит регистрации, и право собственности возникает с момента государственной регистрации договора.

В п.1 ст.256 ГК установлено, что участники совместной собственности сообща владеют, пользуются общим имуществом, если соглашением между ними не предусмотрено, что определенными объектами общего имущества будет пользоваться один или несколько участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется также по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению общим имуществом. Однако, для сделок, требующих нотариальной формы или государственной регистрации, необходимо письменное согласие остальных участников. При этом совершение сделки участников, который в соответствии с общей договоренностью не вправе был ее совершать, не делает сделку оспоримой, за исключением случая, когда другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о таком соглашении, т.е. действовала недобросовестно (п.3 ст.256 ГК).

Отдельным видом общей собственности является общая собственность супругов . Общая совместная собственность супругов установлена в качестве законного режима их имущества (ст.259 ГК), т.е. если брачным договором не предусмотрен иной режим (ст.13 КоБС).

Помимо субъектного состава (участниками могут быть только супруги, состоящие в зарегистрированном браке), ряд особенностей имеется по объектам. КоБС и ГК (п.2 ст.259) проводит принцип разграничения раздельного и общего имущества супругов. К общей совместной собственности супругов относится имущество, нажитое супругами в период брака. Пункт 2 ст.259 ГК относит часть имущества супругов к их раздельной собственности. К нему относится: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из них во время брака в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, предназначенные для удовлетворения личных потребностей каждого из супругов, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

В определенной ситуации раздельное имущество может быть признано судом общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены в него вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества. Например, в период брака дом, принадлежащий одному из супругов, был капитально отремонтирован или переоборудован путем надстройки, пристройки и т.д. за счет общих средств супругов. Однако следует иметь в виду, что супруги в брачном договоре могли установить и иные правила.

Комментарий к Ст. 253 ГК РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи важно слово «сообща». То, что владение и пользование общим имуществом осуществляются сообща, следует из существа отношений, складывающихся между участниками общей совместной собственности (между ними есть личная связь, см. комментарий к ст. 244 ГК). Вместе с тем закон допускает и соглашения сособственников о порядке и условиях владения и пользования общим имуществом.

Соглашения такого рода могут достигаться как в период существования отношений, так и еще до их появления. Например, супруги могут договориться о том, что жена будет пользоваться принадлежащим им автомобилем «Лексус», а муж — автомобилем ВАЗ-2109.

Каких-либо требований к форме таких соглашений закон не устанавливает. Стало быть, действуют общие правила о форме сделок (ст. ст. 158 — 165 ГК). Естественно, что на практике обычно соглашения существуют в устной форме (может быть и молчаливое согласие, а может попросту сложиться определенный порядок владения и пользования и пр.). Ничего страшного нет. Думается, и рассуждения о последствиях несоблюдения установленной законом формы в данном случае излишни. Все же речь идет о совместной собственности, между участниками которой существуют особые отношения. К тому же при появлении разногласий спор в любом случае решается судом независимо от того, было ли соглашение и если да, то в какой форме оно совершено. Да и условия имевшегося соглашения суду отнюдь не обязательны.

Таким образом, соглашения, о которых говорится в п. 1 комментируемой статьи, могут «работать» только до тех пор, пока отношения участников совместной собственности развиваются нормально. Если происходит сбой, то порядок и условия владения и пользования общим имуществом определяются судом.

2. Правила, предусмотренные в п. п. 1 — 3 комментируемой статьи, воспроизводятся в ст. 35 СК РФ . Однако, во-первых, используется несколько иная «словесная оболочка». Так, если в комментируемой статье говорится, что владение и пользование осуществляются сообща, а о распоряжении сказано отдельно («по согласию всех участников»), то ст. 35 СК РФ гласит: «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов».

Во-вторых, в ст. 35 СК РФ произведена «привязка» норм гражданского законодательства к семейно-правовой материи. В комментируемой статье ГК РФ говорится о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей совместной собственности, а в ст. 35 СК РФ речь идет о праве общей собственности супругов.

В-третьих, ст. 35 СК РФ предусматривает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия одного супруга на совершение некоторых сделок другим супругом (правила комментируемой статьи дополняются).

3. В комментируемой статье презумпция согласия всех участников общей совместной собственности на распоряжение имуществом одним из участников не ставится в зависимость от того, о каком имуществе идет речь, в какой форме совершается договор и т.д. До вступления в силу Семейного кодекса РФ (до 1 марта 1996 г.), руководствуясь правилами ст. 253 ГК РФ, супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая недвижимость.

В настоящее время на основании п. 3 ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга в случаях совершения другим супругом сделки:

а) по распоряжению недвижимостью. Под распоряжением традиционно понимается определение юридической судьбы вещи (продажа, передача внаем (аренду) или безвозмездное пользование и т.д.);

б) требующей нотариального удостоверения (в соответствии с законом или в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась) (п. 2 ст. 163 ГК);

в) требующей государственной регистрации. Например, в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и, следовательно, для его заключения одним супругом необходимо согласие другого супруга.

На первый взгляд случаи, обозначенные в п. «а» (сделка по распоряжению недвижимостью) и в п. «в» (сделка, требующая государственной регистрации), однотипны (речь об одном и том же). На самом деле это не совсем так. Если, предположим, одним супругом продается жилой дом, принадлежащий супругам на праве совместной собственности, то нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга как потому, что осуществляется распоряжение недвижимостью (п. «а»), так и потому, что сделка подлежит государственной регистрации (п. «в»). Если же продается гараж, являющийся недвижимым имуществом, то согласие необходимо вследствие того, что происходит распоряжение недвижимостью (п. «а»). На покупку жилого помещения одним из супругов нужно согласие другого супруга, так как соответствующий договор подлежит государственной регистрации (п. «в»). И наконец, если договор купли-продажи жилого помещения по соглашению сторон удостоверяется нотариально, то согласие другого супруга также должно быть нотариально удостоверено и потому, что речь идет о распоряжении недвижимостью (п. «а»), и потому, что сделка требует нотариального удостоверения (п. «б»), и потому, что она подлежит государственной регистрации (п. «в»).

Следует еще раз подчеркнуть необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение другим супругом сделки, требующей нотариального удостоверения. Если, предположим, один из супругов продает автомобиль, принадлежащий супругам на праве общей собственности, или покупает автомобиль и по соглашению участников соответствующей сделки она должна быть нотариально удостоверена, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки.

В ст. 35 СК РФ устанавливается, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Очевидно, что рассматриваемые нормы послужат защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов. При этом нормы ст. 35 СК РФ не противоречат Гражданскому кодексу, поскольку в п. 4 ст. 253 ГК РФ говорится о возможности установления отличного от правил настоящей статьи ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

4. В иных случаях совершения одним из супругов сделок по распоряжению общим имуществом, кроме названных в п. 3 ст. 35 СК РФ, предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК). Иными словами, при распоряжении общим имуществом одним из супругов не требуется некое выражение воли другого супруга. Оно презюмируется. Вместе с тем если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки, то такая сделка может быть признана недействительной (п. 2 ст. 35 СК).

5. При совершении одним из супругов сделок по распоряжению общим имуществом его контрагенты нередко требуют представить письменное согласие другого супруга на совершение сделки, даже когда закон на этот счет не содержит никаких указаний. Более того, закон (п. 2 ст. 35 СК) прямо указывает на то, что такие действия не нужны (согласие предполагается). Тем не менее банки зачастую требуют представить нотариально удостоверенное согласие обоих супругов на залог автомобилей. Иногда такой же документ требуют при совершении сделок с акциями и др. Такие действия вполне допустимы с точки зрения формально-юридической, они соответствуют (не противоречат) закону. А исходя из сугубо практических соображений они оправданны, поскольку позволяют избежать возможных споров и в случае их возникновения облегчают процесс доказывания.

6. В литературе встречается мнение о том, что жилое помещение, находящееся в совместной собственности супругов, в случае смерти одного из них не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга. К сожалению, в связи с такой имеющей некоторое распространение точкой зрения на практике оформление права собственности на жилье иногда происходит по аналогии со ст. 560 ГК РСФСР, которая имела отношение только к наследованию имущества в колхозном дворе. Каких-либо серьезных правовых оснований для существования приведенной точки зрения нет.

По смерти пережившего супруга — участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке. Значит, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и доля в праве совместной собственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего. Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. С учетом того, что у супругов имеются двое детей, наследство открывается на долю в праве собственности на квартиру (1/2), т.е. распределяется на троих наследников в равных долях — пережившего супруга и двоих детей.

Общеизвестно, что имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, если договором между ними (брачным договором) не установлен иной режим имущества. Но как разделить имущество, нажитое супругами в период брака? Как отстоять свои права, не нарушая прав другого супруга и ребенка? Эти вопросы задает себе каждый, кто сталкивается с необходимостью расторжения брака.

Семейное законодательство устанавливает определенные правила поведения супругов при совершении сделок в отношении совместного имущества. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. Следовательно, супруги должны предварительно обсудить и согласовать любое предполагаемое действие в отношении общего совместного имущества. Их намерение распорядиться общим совместным имуществом должно быть добровольным, окончательное решение должно быть принято супругами вместе. От этих обстоятельств зависят правомерность и законность совершаемого действия.

Раздел имущества супругов представляет собой большую проблему как для граждан, так и для регистрирующих недвижимость органов. Судя по судебной практике, огромное количество исков по признанию сделок недействительными, возмещению убытков, наследственных споров, происходят в связи с юридической неопределенностью, которая возникла в отношении совместной собственности после расторжения брака. Прекращение брака не прекращает режим совместной собственности. Этот режим продолжает действовать до тех пор, пока бывшие супруги не урегулируют свои имущественные отношения. Это можно сделать, заключив у нотариуса договор о разделе совместно нажитого имущества, либо в судебном порядке. Срок исковых требований по разделу имущества - 3 года. При том этот срок начинается с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права (например, бывший супруг собрался распорядиться общим имуществом). Данное положение разъяснено в п.19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 года №15. Таким образом, сроков для окончания режима совместной собственности не существует.

Что происходит, если имущество не разделено, но нужно им распорядиться? После расторжения брака на общее имущество супругов начинают распространяться только нормы Гражданского кодекса. А что говорит по поводу общей совместной собственности ГК РФ? Согласно ст.253, «распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» . Из приведенных правовых норм следует, что никакого письменного согласия не предусмотрено. Семейный кодекс также не предусматривает согласие бывшего супруга. Напомним, что недвижимость может быть зарегистрирована только на имя одного участника совместной собственности. Другой супруг распорядиться ей не может. Он собственник только по закону. Фактически же, для всех третьих лиц собственник - тот, кто указан в правоустанавливающих документах. Кроме того, для бывшего супруга не предусмотрено право преимущественной покупки. И согласно п.3 ст.253, предполагается, что владелец, указанный в Свидетельстве на собственность, распоряжается с согласия другого участника совместной собственности. Признать такую сделку недействительной сложно.

При государственной регистрации прав проверяют законность сделки. Имущество не арестовано, спора нет. Спрашивают брачный договор, Соглашение о разделе имущества или решения суда. Но может случиться, что имущество не разделено, а собственник, указанный в документах, говорит, что не имеет представления, где находится его бывший супруг. Распоряжаться этим имуществом - его законное право. Тогда регистрирующие органы вполне удовлетворяются заявлением от владельца, в котором он пишет, что в случае возникновения претензий в связи с заключаемой сделкой он обязуется их урегулировать за свой счет. Но иногда и этого не спрашивают. Могут «не заметить», что имущество было приобретено в браке, и вообще ничего не будут просить. Так, в 2005 году пришлось представлять интересы Продавца при регистрации договора купли-продажи части дома и земельного участка в Московской области. Имущество было куплено 6 лет назад в браке, расторгнутом 4 года назад. Имущество не разделено. Продавец уже состоит в другом браке. Регистратор настаивала на письменном согласии бывшей супруги. Но после того, как было предъявлено нотариально удостоверенное заявление собственника о том, что все претензии он обязуется урегулировать самостоятельно, сделку зарегистрировали.

На практике зачастую один из супругов не знает о совершении вторым супругом действий по отчуждению общего имущества. Более того, он не согласен с намерениями недобросовестного супруга. В защиту имущественных прав добросовестного супруга на общее имущество действующее семейное законодательство (абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ) предусматривает возможность признания сделки недействительной по мотивам отсутствия его согласия. При этом заявившему такое требование супругу требуется доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о его несогласии на ее совершение. Рассматриваемая ситуация может по праву именоваться замкнутым кругом, так как ни один участник, участвующий в сделке, не расскажет о своей осведомленности по поводу неодобрения сделки одним из супругов. Согласно ст. 302 ГК РФ лицо, приобретшее имущество супругов, будет являться добросовестным приобретателем. Следовательно, у супруга, не дававшего согласия на совершение сделки, нет возможности отстоять свои законные права путем признания сделки недействительной. У супруга, чьи права нарушены, остается лишь возможность требовать от недобросовестного супруга компенсации в размере Ѕ доли от суммы, полученной им от реализации общего имущества. Однако и в этом случае права добросовестного супруга не защищены на сто процентов. Намеренно реализуя общее совместное имущество, недобросовестный супруг обычно не имеет желания производить раздел вырученных денежных средств. Получив их в наличной форме, он легко может их потратить по своему усмотрению или сокрыть, лишая добросовестного супруга возможности их обнаружения.

В силу п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.98 №15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», «учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществляться по их обоюдному согласию, в случае когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость». Не решается рассматриваемая проблема и в случае раздела совместно нажитого имущества в судебном порядке, так как в качестве подтверждения обстоятельств распоряжения общим имуществом супругов недобросовестным супругом представляются письменные доказательства. Как правило, стоимость имущества в договоре с третьими лицами значительно занижается, что вновь приводит к нарушению прав одного из супругов - с недобросовестного супруга может быть взыскана лишь Ѕ доля от указанной в договоре стоимости имущества, которая значительно ниже реальной рыночной стоимости.

Также существует вероятность мнимой реализации имущества (без намерения создать соответствующие правовые последствия). Для того чтобы признать указанную сделку ничтожной, добросовестному супругу необходимо будет обратиться в суд с соответствующим исковым требованием, на основании которого будет возбуждено гражданское производство.

Затем обратившемуся в суд супругу потребуется доказать мнимость сделки, что весьма затруднительно, так как участвующая в сделке сторона, являясь выгодоприобретателем, выступает на стороне недобросовестного супруга.

Другой пример: квартира была приобретена в браке на имя жены. После смерти мужа через 2 месяца она продает квартиру. То есть фактически распоряжается имуществом, часть которого наследуется (обычно нотариус выделяет супружескую долю из совместного имущества и наследуемую долю). Регистрирующий орган не спросил никаких документов. Наследники умершего (дети от прежнего брака) подали в суд о признании сделки недействительной.

А если сразу обратиться в суд, наложить арест на имущество? Это самое разумное, однако, как показывает практика, даже в этом случае могут возникнуть проблемы. Например, брак был расторгнут. Жена сразу обратилась в суд о признании за ней права на 50-процентную долю квартиры, приобретенной в браке. Бывший муж иск не признал, квартиру оплачивали его родители, которые участвовали в деле третьими лицами. Дело прекращали, в связи с неявкой сторон, и арест сняли. Потом дело возобновили, а арест не наложили, хотя в деле есть заявление истицы. Ответчик (бывший муж) продал квартиру в период рассмотрения дела судом без проблем в регистрации. Квартира, по мнению регистрирующих органов, оказалась «юридически чистой». С момента расторжения брака прошло 4 года, в квартире со времени постройки никто не прописан, квартира не под арестом, о споре в суде никому не известно. Новый собственник предложила истице деньги, та отказалась. Сделку признали недействительной очень быстро.

Дел по разделу имущества много, и в каждом свои особенности. Например, жена обратилась в суд с иском о разделе имущества сразу после подачи ее мужем заявления о расторжении брака. Имущество дорогостоящее, суд при принятии искового заявления принял обеспечительные меры - наложил арест на имущество, подлежащее разделу. В том числе на земельный участок, находившийся в собственности супругов. Сразу после расторжения брака, бывший муж выставил землю на продажу, поскольку земельные участки зарегистрированы на его имя. Для продажи было привлечено специализированное агентство недвижимости. По ходатайству ответчика (бывшего мужа) Лаборатория судебных экспертиз при Минюсте РФ провела экспертизу по оценке недвижимого имущества. Эксперт оценил земельные участки, применив понижающие коэффициенты. Практически снять арест на момент сделки вполне возможно (случайно, неполадки технические). Это подтверждают и в правоохранительных органах. Таким образом, законодатель, признав в целях упрощения гражданского оборота презумпцию согласия одного супруга по распоряжению общим имуществом, усложняет тем самым взаимоотношения между самими супругами. При этом явно прослеживается нарушение нормы ст.35 СК РФ, а также конституционных прав добросовестного супруга, закрепленных в ст.35 Конституции РФ: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда…».

Новая редакция Ст. 253 ГК РФ

Комментарий к Ст. 253 ГК РФ

1. Комментируемой статьей открывается группа норм, посвященных особенностям, установленным ГК для совместной собственности. В п. 4 комментируемой статьи установлен приоритет специального законодательства в регулировании данных отношений.

Специальный закон.

Семейный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.1995 N 223-ФЗ).

Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

2. Суть отношений сособственников по владению и пользованию имуществом, находящимся в совместной собственности, заключается в том, что владение и пользование осуществляются сообща, т.е. презюмируется согласие сособственников по совместному владению и пользованию имуществом, но не их соглашение о раздельном владении и пользовании. Отсюда проистекает следующее принципиальное отличие от режима владения и пользования, установленного для долевой собственности (ср. с положениями, установленными в ст. 247 ГК РФ): суду не подведомственны споры по установлению порядка владения и пользования имуществом, находящимся в совместной собственности.

Соглашения, устанавливающие особенности владения и пользования имуществом, могут быть закреплены: в брачном договоре для супругов (ст. 42 СК) и в соглашении о создании фермерского хозяйства для членов фермерского хозяйства (ст. 4 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Конфликтные ситуации, связанные с недостижением согласия, могут быть разрешены (на сей раз уже через суд) как трансформацией совместной собственности в долевую (п. 5 ст. 244 ГК РФ), так и разделом имущества, находящегося в совместной собственности, или выделом из него доли (ст. 254 ГК РФ).

3. Существенно отличается от долевой собственности и режим, установленный для распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (ср. с положениями, установленными в ст. 246 ГК РФ): сделки, совершенные одним из сособственников, являются действительными.

В то же время специальным законодательством установлены следующие особенности:

а) для совершения одним из супругов сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК);

б) распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства (ст. 8 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Другой комментарий к Ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом. В отличие от собственности долевой, пользование и владение которой осуществляются по соглашению всех ее участников, совместное владение и пользование не требует каждый раз выявления общей воли, которая подразумевается: считается, что все действия в отношении общего имущества, совершаемые участниками совместной собственности, осуществляются ими сообща. Однако участники совместной собственности вправе заключить соглашение по поводу владения и пользования общим имуществом. Закон не предусматривает возможности обращения в суд с требованиями об установлении определенного порядка пользования совместным имуществом. Если конфликт возник, он, как правило, влечет установление долевой собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

2. Распоряжение совместной собственностью также предполагается осуществляемым по согласию всех участников независимо от того, кем из них совершаются сделки и иные акты распоряжения общим имуществом. Презумпция согласия всех совместных собственников избавляет третьих лиц от выяснения воли всех других участников. Например, если один из супругов договорился о ремонте жилого помещения, имеющего режим совместного супружеского имущества, то заключенный договор имеет силу и для другого супруга.

Если соглашением между участниками совместной собственности установлено, что определенные сделки должны совершаться с предоставлением полномочий на ее совершение от всех участников, то презумпция согласия на распоряжение совместным имуществом тем не менее продолжает действовать. Сделки любого из участников совместной собственности, совершенные с нарушением заключенного между ними соглашения, будут действительны, кроме случаев, когда другая сторона сделки должна была знать о том, что имелось соглашение о необходимости получения полномочий. Полномочия могут выражаться в доверенности, а также в иной форме, допускаемой законом (письменное заявление, подпись на договоре и др.). Допустимо и последующее одобрение сделки.

Действительность сделки, совершенной с превышением полномочий, предусмотренных соглашением между участниками совместной собственности, не лишает потерпевшего собственника возможности заявить требования к другому участнику о возмещении причиненных убытков.

3. В ряде случаев установлены специальные гарантии соблюдения прав участников совместной собственности. Например, в силу п. 3 ст. 35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, согласие которого получено не было, вправе требовать признания этой сделки недействительной в течение года со дня, когда он должен был узнать о совершении этой сделки. Таким образом, сделка, совершенная с нарушением правила п. 3 ст. 35 СК, является оспоримой по тем же мотивам, по которым может быть оспорена любая сделка, совершенная без согласия другого участника совместной собственности. Однако в этом случае исчезает презумпция согласия другого супруга и бремя доказывания такого согласия лежит уже на том лице, которое совершило сделку без нотариально удостоверенного согласия супруга.

В то же время ни супруг, совершивший сделку, ни его контрагент не вправе оспорить заключенный договор, хотя бы и было вполне установлено, что он совершен без согласия другого супруга.

Вверх

Главная » Административное право » Распоряжение имуществом находящимся в совместной собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности