Имеет ли право администрация выставлять на торги участок сельскохозяйственного назначения. Как оформить куплю — продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения Продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения документы

Земли, пригодные для выращивания необходимых в продовольственном плане культур, во всех странах считаются стратегическими объектами. В России, которая хоть и считается на большей части своей территории "зоной рискованного земледелия", пригодных для сельского хозяйства земель с избытком, и, как и всякий полезный ресурс, они находятся под пристальным вниманием государства.

Земли для нужд сельского хозяйства как предмет сделки

В период перестройки, когда произошла практически полная смена законодательной базы в стране, государство потеряло свой статус единственного собственника земли. Принятый 25.04.1991 г. Земельный кодекс РСФСР и поправки к Конституции 1978 г. физическим лицам иметь в собственности неограниченное количество участков для разных нужд. При этом был установлен мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продолжительностью в 10 лет, в случае её бесплатного получения, и 5 лет, с момента приобретения за плату.

Однако с принятием в 1993 г. Конституции РФ все ограничения были отменены, и участки стали полноценными участниками гражданского оборота.

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) в статье 11.1 определяет участки как часть поверхности земли, территорию, границы которой установлены и зарегистрированы в определённом законом порядке. Также они являются недвижимыми, делимыми, непотребляемыми, оборотоспособными вещами, имеющими специфическую черту в виде правового режима (категории), который устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.

Среди перечисленных в законе используемые для нужд сельскохозяйственного производства, находятся на первом месте, что обусловлено их особой важностью для государства. В части 1 статьи 77 ЗК РФ к ним относят следующие объекты:

Участки, расположенные за пределами поселений и предназначенные для сельскохозяйственной деятельности - посева культур, животноводства, сенокошения, а также под размещение соответствующих объектов (ферм, зернотоков и пр.).
Участки, на которых можно заниматься сельским хозяйством, но относящиеся к другим категориям - землям поселений и нелесным землям лесного фонда.

Все описываемые объекты по своему составу неоднородны, и в предназначенный для продажи участок могут входить следующие их виды:

Части земель сельского хозяйства

Сельскохозяйственные угодья участки, имеющие приоритет в использовании для сельскохозяйственного производства	Несельскохозяйственные угодья участки с объектами "вспомогательного назначения"
Пашни (территории для посева культур)	Внутрихозяйственные дороги
Многолетние насаждения продуктовых растений (сады, виноградники и пр.)	Лесные насаждения для защиты участка от вредных явлений (пожаров, суховеев и пр.)
Залежи - земли, ранее используемые как пашня, но оставленные в покое для восстановления плодородных свойств	Участки под постоянными или сезонными зданиями, строениями и оборудованием, которые предназначены для хранения и переработки продукции сельского хозяйства
Сенокосы	Водные объекты - природные или искусственные замкнутые водоёмы (пруды, обводнённые карьеры)
	Коммуникации, в том числе мелиоративные

Независимо от состава и пропорций угодий, их продажа будет проводиться по особым правилам, определённым ЗК РФ и ФЗ № 101-ФЗ (далее - Закон об обороте). Однако существуют и некоторые особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения со значительным включением вспомогательных угодий. В частности, их состав, условия возникновения и дальнейшего использования обязательно должны быть включены в текст договора.

Ограничения в продаже земель

Гражданский оборот участков осуществляется в учётом ограничений, установленных Гражданским, Земельным кодексом РФ и другими законами. Под ними понимают условия, запрещения, стесняющие собственника по время отчуждения объекта недвижимости (сервитут, ипотека, управление на доверии, аренда и пр.).

Согласно нормам Закона об обороте, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие ограничения:

Участки не передаются в собственность иностранцам (физическим лицам или компаниям), лицам без гражданства, а также российским предприятиям, если в их уставном капитале доля иностранного участия составляет более 50%.
Участки не могут быть проданы с последующим изменением категории (назначения). При этом после совершения сделки допустимо сменить разрешённое использование земли. Например, территории для сенокошения можно перевести в пастбища.
Согласно статье 4 Закона об обороте, в собственности одного лица (человека или компании) может находиться только определённая площадь - от 10 до 100% от общего количества угодий в Более конкретные ограничения установлены региональными актами.

Преимущественные права в покупке участков

Статья 8 упомянутого закона определяет главное препятствие для свободного оборота земель - приоритет региона на приобретение участка при его продаже. Учитывая стратегическую и продовольственную важность территорий, ограничение, предусматривающее особый порядок отчуждения, вполне обоснованно.

Суть преимущественного права состоит в том, что продавец при намерении заключить в будущем договор продажи участка, обязан в письменной форме предоставить следующую информацию:

стоимость земли и срок расчётов между сторонами (не более 90 дней);
площадь объекта в гектарах и кв. метрах;
местоположение (адрес) участка по сведениям кадастрового учёта;
кадастровый (условный) номер земельного участка;
сведения о продавце, включая контактные данные.

В уведомлении не требуется указывать сведения о покупателе. Закон требует лишь обозначения желаний об отчуждении собственности. Также этот документ не влечёт возникновения каких-либо обязательств по продаже.

Извещение передаётся в канцелярию органа власти либо отправляется письмом с описью вложения. В последующем соответствующие отметки и документы будут главным доказательством в судебных спорах о действительности договора купли-продажи.

Если исполнительный орган (департамент, министерство, отдел) региона откажется от покупки, направив продавцу соответствующее уведомление, то продажа участка земли сельскохозяйственного назначения должна состояться в течение 1 года. Но решение по вопросу покупки земли может оказаться и положительным. В этом случае начинают действовать статьи законов регионального уровня, предусматривающие конкретные процедуры извещения продавца (уведомление, распоряжение или постановление) и оформления в последующем договора купли-продажи.

Например, продажа земель сельскохозяйственного назначения в Московской области, исходя из пункта 3 статьи 10 Закона № 75/2004-ОЗ от 12.06.2004 г., должна состояться в течение 60 дней после принятия муниципальным органом решения о приобретении участка.

Помимо прав региона или муниципального образования, законодательство РФ даёт преимущество и другим субъектам:

Арендатор по пункту 8 статьи 22 ЗК РФ обладает правом выкупа арендованного участка из земель государственной собственности перед всеми другими желающими.
При банкротстве собственника - сельскохозяйственной организации - правообладатели соседних земель имеют право преимущественного приобретения его владений.

Соблюдение условий о преимущественной покупке обязательно. В случае нарушения, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения может не состояться или быть признана недействительной в суде.

Предложение о продаже земель: образец

Нормы статей № 101-ФЗ развиваются и на региональном уровне, путём издания отдельных законов. Например, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Иваново регулируется Законом № 31-ОЗ от 08 мая 2008 г. "Об обороте земель на территории Ивановской области". В других же регионах положения об отчуждении названных объектов включены в общие законы в виде отдельной главы или параграфа.

То же происходит и в отношении извещений о будущей продаже участка. В большинстве регионов предлагается направить письмо в произвольной форме, указав в ней всю необходимую информацию. Но в некоторых субъектах форма утверждается исполнительным органом. Например, в Нижегородской области извещение обязательно должно соответствовать Приложению № 1 к Постановлению Правительства № 453-р от 13 марта 2012 г.

Подготовка к совершению сделки по приобретению участка

Договор, как юридический факт, появляется в результате процедуры его заключения между независимыми сторонами (продавцом и покупателем), которая состоит в достижении согласия по всем условиям. Однако для заключения договора необходимо и наличие следующих условий:

1. Формирование земельного участка.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения может осуществляться только в отношении индивидуально-определённых участков, что подразумевает прохождение их через процесс межевания (установление и закрепление границ на местности) и постановку на кадастровый учёт в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.

2. Извещение органов исполнительной власти региона или/и района о желании продать участок на конкретных условиях и получение от них соответствующего ответа.

3. Получение согласия третьих лиц на продажу, выраженное в письменной форме. Действующие законы предусматривают следующие их виды:

Согласие супруга собственника на продажу (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
Согласие временного управляющего, собрания кредиторов или предоставившего финансовое обеспечение лица (статьи 64, 82 и 101 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности").
Согласие собственника (КФХ, сельхозпредприятия) соседних территорий, если сам продавец участка находится в состоянии банкротства на стадии

Приведённый перечень условий является открытым, так как необходимость совершения определенных действий для заключения договора купли-продажи, зависит от многих факторов, включая сам участок, его местоположение, правообладателя, способа отчуждения.

Например, при повторной купле-продаже не требуется проведение кадастровых работ, так как уже поставлен на соответствующий учёт. Извещение органов власти о намерениях к продаже требуется, только если продавцом является частное лицо.

Существенные условия

Положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ ) определено, что до момента фактического заключения сделки и передачи имущества и денег сторонам необходимо договориться о следующих условиях:

1. Предмет договора - полное описание земельного участка, позволяющие отличить его от других. Практика выработала набор сведений, которые обязательно указывать в договоре:

кадастровый номер;
адрес (местоположение);
площадь в гектарах или кв. метрах;
категория и разрешённое использование.

2. Цена отчуждаемой земли - материальное выражение обязанности оплатить исполнение продавцом своих условий договора купли-продажи. Она может быть указана как за всю территорию в целом, так и за единицу площади. Стороны свободны в выборе размера цены, но не могут менять её произвольно.

В отсутствие перечисленных условий договор продажи участка не будет заключён, а само отчуждение его в собственность другого лица просто не состоится.

Права и земельного участка

Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения подразумевает не только определение предмета и цены, но и полную регламентацию действий сторон (продавца и покупателя) по вопросу передачи, принятия и оплате имущества, а также последующему оформлению документа в Росреестре.

Права и обязанности владельца определены в действующем законодательстве РФ и состоят в следующем:

1. Обязанности и права продавца.

1.1. Предоставление всей имеющейся у него информации об обременениях (ограничениях) участка, его качестве и перспективах использования по назначению. Это сведения:

о разрешении на ведение специфических видов сельского хозяйства (устройство виноградников, создание объектов и пр.);
наличие соседних участков, оказывающих какое-либо воздействие на приобретаемый участок;
качественные свойства земли, которые влияют на ее использование и стоимость;
иные данные, могущие каким-либо образом изменять решение покупателя о приобретении.

Права на земельный участок могут быть ограничены установлением на региональном уровне особых требований к использованию и режиму хозяйствования и быть связаны с охраной животного и растительного миров, сохранением плодородия почвы, мест обитания редких видов животных или птиц, естественных путей миграции и пр.

Собственники участков могут не знать обо всех имеющихся ограничениях, но должен указать в договоре те, которые ему известны.

1.2. Передача земельного участка.

Под этим положением подразумеваются действия продавца по фактическому и юридическому введению приобретателя во владение земельным участком. Причём подразумевается не буквальный смысл "вручения", а то, что вкладывается в это слово законом.

По пункту 1 статьи 224 ГК РФ любая вещь считается вручённой после непосредственного поступления во владение покупателя. Последнее может выражаться в виде освобождения участка от имущества продавца или прекращения хозяйствования.

Обязательство по передаче оформляется в виде специального документа - акта приёма-передачи за подписью сторон договора и только после этого считается исполненным.

2. Основное право продавца заключается в возможности требовать своевременной оплаты земельного участка по условиям договора купли-продажи. Если имущество отчуждается органом исполнительной власти, то он вправе:

контролировать охрану и использование участка;
требовать целевого использования имущества, а также выполнения других обязательств по использованию территории.

Права и обязанности покупателя земельного участка

Положения о действиях и возможностях приобретателя, как правило, аналогичны и в отношении продавца. Более того, последний может не иметь возможности исполнить свои обязанности без соответствующего действия покупателя. Вообще их можно условно разделить на 2 группы:

1. Основные обязательства.

1.1. Оплата стоимости участка в размере, сроки и порядке, установленным по договору купли-продажи. Как правило, это выражается в переводе средств на расчётный счёт в порядке полной предоплаты.

1.2. Совершение действий, направленных на принятие земельного участка в фактическое владение участков и составление акта приёма-передачи.

Количество дополнительных обязанностей, возлагаемых на покупателя, довольно велико и, обычно, включает согласие платить земельный налог не со дня изменения собственника участка в реестрах налоговых органов, а со дня заключения договора купли-продажи или момента начала фактического использования объекта. Его же, как правило, обязывают провести и оплатить регистрацию перехода прав на участок в органах Росреестра.

Если собственником предмета продажи выступает орган власти, то на приобретателя могут быть перенесены и другие обязанности, включая:

обеспечение содержания и благоустройства прилегающей территории и подъездных путей;
сроки и порядок освоения посевной территории;
обеспечение свободного доступа представителей государственных органов на участок для целей проверки особенностей хозяйствования;
сохранение межевых, геодезических знаков;
определённый набор и сроки проведения мероприятий по охране и улучшению состояния земель.

2. Главное право покупателя отвечает обязанности продавца и состоит в требовании своевременной передачи земельного участка с возможностью беспрепятственного осуществления своих полномочий собственника:

возведения строения и сооружений для нужд сельского хозяйства;
использования для собственных целей общедоступных полезных ископаемых, грунтовых вод и закрытых водоёмов;
проведения оросительных, осушительных, мелиоративных работ, устройства водоёмов (прудов и обводнённых карьеров).

Договоры приобретения земельных участков не имеют обязательной формы и заключаются по общим правилам о купле-продаже недвижимости. Но не возбраняется использовать и ранее действующие акты, Например, Приказом Роскомзема РФ 1-16/770 от 02.06.1993 г. был утвержден образец договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время этот документ утратил силу, но может служить ориентиром при сделках по отчуждению земельных участков.

Недействительные положения договора купли-продажи

Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ перечисляет условия, при наличии которых продажа земли сельскохозяйственного назначения будет недействительна:

Право продавца или иного лица выкупить имущество назад по своему желанию или при каких-либо условиях. Наличие такого положения противоречит самой сути собственности.
Ограничения нового собственника (приобретателя) в возможности дальнейшего распоряжения полученным имуществом. Например, запрет на оформление ипотеки, посев определённых культур, сдачу в аренду и пр.
Освобождение продавца земельного участка от ответственности при появлении претензий и притязаний на участок со стороны третьих лиц или государственных органов. Обязанность возмещения убытков покупателю за изъятие или препятствия в использовании участка предусмотрена статьёй 461 ГК РФ.
Описание действий будущего собственника, каким-либо образом связанных с изменением категории земельного участка или его использованием не по назначению, то есть не для нужд сельского хозяйства.

Установление перечисленных ограничений имеет определённые смысл и эффективность. Например, благодаря им исключены случаи, когда под видом купли-продажи заключается договор залога. В зависимости от степени и объема включения в договор, продажа земли сельскохозяйственного назначения может быть признана недействительной в части или полностью.

Способы заключения договора продажи

С учётом формы собственности и субъектного состава выделяют следующий порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения:

Приобретение частного участка по универсальным правилам купли-продажи, предусмотренным § 7 главы 30 ГК РФ, статьями 30 и 38 ЗК РФ, статьёй 8 ФЗ № 101-ФЗ.
Приобретение участка посредством проведения торгов (конкурсов или аукционов). Обычно эта процедура проводится при отчуждении участков, находящихся в публичной собственности. Отдельные правила, устанавливающие особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения через торги, отсутствуют, и нормы Закона об обороте отсылают к стандартным положениям статей 38-38.1 ЗК РФ.
Приобретение участка арендатором. При таком способе покупке большое значение имеет форма собственности. Если продаже подлежит частный участок, то сделка проходит по универсальным правилам. А вот выкупить арендуемые земли у государства или региона, как следует из пункта 4 статьи 10 Закона об обороте, можно в преимущественном порядке, но только при отсутствии действующих предписаний, выданных государственными или муниципальными органами, предоставившими участок в аренду.

Принцип свободы договора распространяется, в том числе, и на способ его заключения, что даёт возможность отчуждать земельные участки не только по универсальным правилам, но и через частные земельные торги (конкурсы, аукционы). Нормы Закона об обороте этому не препятствуют, обязывая соблюсти только обязательство в извещении органа власти субъекта о намерении продать участок.

Согласно российскому Земельному Кодексу землями сельскохозяйственного назначения считают земли, которые находятся за чертой поселений, предназначаются и предоставляются для нужд сельского хозяйства.

В состав таких земель традиционно включаются наиболее ценные, плодородные участки земли, требующие по этой причине особой охраны и, соответственно, особого правового статуса и защиты со стороны государства. В связи с этим , отнесенных к территориям сельскохозяйственного назначения, имеет свои правовые особенности.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения, согласно требованиям законодателя, могут использоваться правообладателями только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.

К земельным территориям сельскохозяйственного назначения как объектам продажи отнесены:

любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).

Особенность продажи

Главная особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.

Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.

Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.

Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.

При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.

Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.

Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:

Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.

При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.

Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.

Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.

Кто может продавать

Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).

Если продавцом земель выступает государство, потенциальному покупателю участка стоит запастись терпением, ведь тогда продажа земельной территории осуществляется, как правило, в течение двух лет. При этом потребуется сбор различной документации и определенные финансовые вложения.

Преимущества приобретения земли у частного собственника в том, что у последнего есть уже требуемая документация, и покупателю не придется ждать проведения межевания участка и постановки приобретаемой земли на учет в общероссийском госкадастре.

Процесс продажи земли

Сам процесс продажи правообладателем земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом:

Направление собственником земли извещения о продаже участка региональным (муниципальным) властям. Получение отказа компетентного органа от приобретения земли.
Поиск покупателя участка.
Сбор требуемой для продажи земли документации.
Составление и согласование с покупателем соглашения продажи.
Непосредственное совершение сделки, передача финансовых средств, подписание правовой документации.
Регистрация прав собственника.

Необходимые документы

Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:

паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
, оформленный надлежащим образом;
платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.

Что указывается в соглашении купли-продажи?

Составляя договор возмездного отчуждения земельной территории, относящейся к сельскохозяйственным землям, стороны должны указать:

Полные данные обеих сторон.
Предмет соглашения с указанием кадастрового номера отчуждаемого участка, полных сведений о земле и наименования правовой документации, на основе которой у правообладателя земли (продавца) есть права собственности в отношении предмета договора.
Цену сделки.
Информацию о целевом назначении отчуждаемого продавцом земельного участка.
Конкретные обязательства сторон и их ответственность в рамках правового соглашения купли-продажи участка земли.
Порядок проведения сторонам финансовых расчётов.

В тексте договора требуется прописать, что продавец земли передаёт участок, который не подарен другому лицу, не заложен, не находится под арестом или запретом и свободен от каких-либо юридических притязаний третьих лиц.

Сельскохозяйственный бизнес всегда был и будет актуальным. Покупка земли под организацию сельского хозяйства может стать действительно прибыльным делом.

Как осуществить покупку такой категории земли и чем данный вид разрешенного пользования регулируется в России?

Пункт второй этой же статьи и того же закона указывает на обязанность продавца земли сельскохозяйственного назначения сообщить в письменной форме высшему органу исполнительной власти в РФ либо органу местной администрации о намерении реализовать участок.

При этом должна быть указана цена, размеры, месторасположение земли и сроки расчета по .

Регулирование продажи участков, принадлежащих государству или муниципалитету, осуществляется Главой 5 Земельного кодекса РФ.

По общему правилу земли предоставляются по итогам торгов в форме аукциона. предоставляется земельный участок сельскохозяйственного назначения только сельскохозяйственной организации или крестьянскому () хозяйству, если данные хозяйствующие субъекты использовали землю и в течение 6 месяцев после возникновения прав на нее муниципалитетом подали заявление на или .

У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Владельцами земельных участков сельскохозяйственного использования могут быть как физические, так и государство, муниципалитеты.

Продажа сельскохозяйственных земель сегодня набирает активные обороты. Ведь если правильно подобрать участок и надлежащим образом его оформить, то можно и помимо сельскохозяйственных вопросов решить жилищный.

Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.

В то же время использование сельскохозяйственного участка должно быть строго по его назначению. Без формирования крестьянско-фермерского хозяйства застраивать домами землю не допускается.

При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: целями использования сельскохозяйственных угодий, условиями использования участка, размером земельного налога, качественным состоянием земли, уровнем почв.

Все сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме.

Лучше всего обращаться за помощью в специализированные агентства по недвижимости с высокой репутацией. Они помогут выяснить историю земельного участка, оформят все необходимые документы, уладят возможные проблемы. Естественно, это устраняет риски покупателей земель, за что требует от них соответствующей платы за оказываемые услуги. В любом случае решать приобретателю земли.

Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.

Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:

Стоимость участка;
Площадь участка;
Местонахождение участка;
Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.

Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его . Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.

Стоимость продаваемой земли определяется только по усмотрению продавца и является, соответственно, рыночной.

Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от . Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.

Переход права собственности официально закрепляется . Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней. Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.

Без государственной регистрации подобный род сделок является в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.

Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам - гектарам или квадратным метрам.

Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.

Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:

(статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
Иные лица по законодательству Российской Федерации.

Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:

Место и дата заключения договора.
Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
Порядок расчета по договору.
Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Момент вступления договора в силу.
Количество экземпляров, в которых составляется договор.
Подписи сторон.

Особенности покупки доли земельного участка под сельскохозяйственные цели

При покупке доли земельного участка сельскохозяйственного назначения существуют определенные ограничения:

Участники долевой собственности имеют право продать свою земельную без выделения земельного участка в счет земельной доли только другому участнику данной долевой собственности, сельскохозяйственной компании либо физическому лицу, которое является членом крестьянско-фермерского хозяйства. При этом нет необходимости в обязательном уведомлении других участников долевой собственности о желании продать свою долю.
Во время регистрации перехода права собственности на долю сельскохозяйственных угодий к другому участнику помимо стандартного перечня документов необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность реализации земельной доли или возможность ее занесения в уставный капитал.
Законодательством не предусмотрено на продажу доли земельного участка для государственных властей субъектов РФ или местных органов власти в отличие от продажи полноценного земельного надела.

Государственные органы покупают право на доли земель бесплатно в случае отказа от оформления земельной доли физическим лицом.

Таким образом, продажа земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения любому третьему лицу невозможна без выделения ее из общей долевой собственности.

После того как доля будет официально выделена, ее границы будут очерчены, собственник обязан предложить купить выделенный участок сначала органам власти субъекта РФ или органам местного самоуправления. Только в случае их отказа у собственника появляется возможность продать свою долю любому другому стороннему лицу.

В этой статье государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.

Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 (с изменениями на 17 марта 2015 года). В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения .

Алгоритм получения такого документа:

Заполнить Извещение или Уведомление в КУМИ в письменном виде
Подать Извещение лично с входящим номером или выслать по почте РОССИИ с уведомлением и описью вложения
Срок ответа 30 дней, отсчет идет с даты приема документа или с даты получения Уведомления по почте

К Извещению надо приложить следующие документы:

Свидетельство о регистрации права собственности (заверенная копия)
Кадастровый паспорт или Выписка из кадастрового паспорта (копия)
Копия паспорта гражданина
Копия доверенности (если надо)
Выкопировка (ситуационный план)

Ответы из КУГИ могут быть разными:

Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.

Иногда случается, что продавцу вовсе не хочется продавать государству, у него есть свой покупатель, с которым он уже договорился, что делать в таких случаях, например, можно послать новое Извещение с изменением цены, условий, можно предложить купить за наличные и срочно, и ждать нового ответа. Иногда приходится высылать несколько раз пока не придет Отказ.

ВАЖНО! Нельзя продавать земельный участок ниже той цены, которую предложили в Извещении, могут сделку признать недействительной. В договоре купли-продажи должна быть указана цена не ниже той, которая указана в Извещении.

Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.

Такой Отказ действителен в течение года, надо успеть продать за этот срок, иначе потом надо заново получать Отказ от преимущественного права покупки.

Самый верный и законный способ продажи участка сельхозназначения – это получение Отказа от преимущественного права покупки от КУГИ или КУМИ.

Но есть способы реализации участка сельхозназначения, не получая данного документа:

Первый способ Дарение - закон не запрещает подарить участок любому лицу, при сделке дарения Отказ получать не требуется. Каждая вторая сделка на участки сельскохозяйственного назначения проходит по дарению, особенно на очень хорошие ликвидные участки. Дарение – это скрытая продажа, ее можно оспорить в суде, если кому-то захочется доказать притворность такой сделки и расстроить ее. В этом случае приобретатель участка сельхозназначения может лишиться и денег и участка, ведь дарение – это безвозмездная сделка. Налог на дарение 13% от кадастровой стоимости оплачивает одаряемый.
Второй способ - внесение земельного участка сельхозназначения в Уставной капитал ООО. Такую сделку тоже можно оспорить в том случае, если продавец не получает взамен акции предприятия или организации на основании притворности сделки.
Третий способ - продажа участка по долям, но не более пяти! Сначала продать и зарегистрировать ½ долю, например, а потом, вторым этапом, купить остальную часть участка, на правах совладельца, имеющего преимущественное право.

Эти три способа позволяют экономить время сделки, не ждать 30 дней ответа из КУГИ. Сейчас этот срок уменьшили до 15 дней по закону, но по факту, увы, чиновники никогда не делают ничего во - время.

Так как активизируется в связи с продуктовым эмбарго и импортозамещением, то у наших продавцов и собственников участков сельхозназначения встает вопрос о документах на продажу участков.

Преимущественное право относится только к земле сельскохозяйственного назначения , к участкам с разрешенным использованием – для ведения садоводства и для дачного строительства это право не применяется.

аукцион земельных участков

600 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (6)

Юсупов Азизбек

Юрист, г. Москва

9419 ответов
2152 отзыва

Правомерно. Поэтому и проводят аукцион. Кто больше даст того и земля

ЗК РФ, Статья 39.13. Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме

1. Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Аукцион не проводится в электронной форме в случаях, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.
3. В случае проведения аукциона в электронной форме опубликование извещения о проведении аукциона в электронной форме в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не требуется.
4. Порядок проведения аукциона в электронной форме устанавливается федеральным законом

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Главная » Административное право » Имеет ли право администрация выставлять на торги участок сельскохозяйственного назначения. Как оформить куплю — продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения Продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения документы